Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 1 / 1 976/2013 10.02.03 Kaupunkisuunnittelulautakunta 81 11.5.2016 188 Piispankylä, ehdotus kaupunginhallitukselle asemakaavan muutokseksi, alue 321913, 22. kaupunginosa Olari (Kh-asia) Valmistelijat / lisätiedot: Outi Reitmaa, puh. 043 824 9583 Katariina Peltola, puh. 043 825 5200 Salla Karvinen, puh. 046 877 3001 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelujohtaja Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja muistutukset on annettu Piispankylän asemakaavan muutoksen ehdotuksesta, alue 321913, 2 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle 11.5.2016 päivätyn ja 2.11.2016 muutetun Piispankylä - Biskopsbyn asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6980, 22. kaupunginosassa (Olari), alue 321913, 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, 2 400 euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 766,67 euroa, eli yhteensä 3 166,67 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Käsittely Käsittelyn kuluessa jäsen Pirjo Kemppi-Virtanen ehdotti jäsen Jukka Lahden kannattamana, että kaavamääräysten 4 :n 2 kappale, joka kuuluu: Rakentamisen tulee massoittelultaan, mittasuhteiltaan, julkisivujen käsittelyltään sekä käytettävien materiaalisen ja värien osalta muodostaa hallittu ja harmoninen kokonaisuus ympäristön kanssa. Julkisivumateriaalien tulee olla korkealuokkaisia ja detaljoinnin viimeisteltyä. Asunrakennusten pääasiallinen julkisivumateriaali kadun puolelta on tiili. muutetaan kuulumaan seuraavasti: Rakentamisen tulee massoittelultaan, mittasuhteiltaan, julkisivujen käsittelyltään sekä käytettävien materiaalisen ja värien osalta muodostaa hallittu ja harmoninen kokonaisuus ympäristön kanssa. Julkisivumateriaalien tulee olla korkealuokkaisia ja detaljoinnin viimeisteltyä. Asunrakennusten pääasiallinen julkisivumateriaali kadun
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 2 / 2 puolelta on poltettu tiili. Kadun puolella kolmen rakennusmassan tulee olla julkisivuiltaan keskenään selkeästi eri sävyisiä. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi, puheenjohtaja Markku Markkula tiedusteli voidaanko jäsen Pirjo Kemppi-Virtasen muutosehdotus hyväksyä. Koska ehdotusta ei vastustettu, totesi puheenjohtaja Markku Markkula kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksyneen sen yksimielisesti. Muutokset on huomioitu pöytäkirjassa ja sen liitteissä. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyi vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja muistutukset on annettu Piispankylän asemakaavan muutoksen ehdotuksesta, alue 321913, 2 hyväksyi esitettäväksi kaupunginhallitukselle 11.5.2016 päivätyn ja 2.11.2016 muutetun Piispankylä - Biskopsbyn asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6980, 22. kaupunginosassa (Olari), alue 321913, 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, 2 400 euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 766,67 euroa, eli yhteensä 3 166,67 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Liite Oheismateriaali Selostus 7 Piispankylä, muistutusten yhteenveto ja vastineet 8 Piispankylä, lausuntojen lyhennelmät ja vastineet - Piispankylä, tapahtumaluettelo - Piispankylä, määräykset 1 - Piispankylä, määräykset 2 - Piispankylä, kaavakartta - Piispankylä, ajantasa-asemakaava - Piispankylä, havainnekuva Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa liike-, toimisto- ja asuinkerrostalojen korttelialue sekä osa toimistorakennusten korttelialueesta asuinkerrostalojen korttelialueeksi ja lisätä asumiselle osoitettua rakennusoikeutta. Länsiväylän varteen osoitetaan nykyistä vähemmän toimistorakentamista. Pieni alue länsiosassa osoitetaan autopaikkojen korttelialueeksi. Rakennusoikeus kasvaa 3 850 k-m 2.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 3 / 3 Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: Piispankylä - Biskopsby, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6980, käsittää osan korttelia 22284 ja katualueet, 22. kaupunginosassa (Olari), alue 321913. Aloite ja vireilletulo Aloite asemakaavan laatimiseksi on tullut EKE Yhtiöt Oy:n omistamilta kiinteistöosakeyhtiöiltä. Kaavan vireilletulosta on tiedotettu 19.6.2013 nimellä Piispankylä ja aluenumerolla 321911. Asemakaavan muutoksen aluenumero on muutettu MRA 30 :n mukaisen kuulemisen jälkeen. Muuttunut aluenumero on 321913, nimi on säilynyt samana. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutokseen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 29.4.2014. Alueen nykytila Suunnittelualue sijaitsee Olarin eteläosassa Kuitinmäentien ja Länsiväylän välisellä alueella. Matinkylän keskusta ja metroasema sijaitsevat noin puolen kilometrin päässä Länsiväylän eteläpuolella. Alue sijaitsee osittain Länsiväylän melualueella. Alue on kunnallisteknisen verkoston piirissä. Korttelialueen Pihatörmän puoleiselle sivulle on rakennettu kolme Piispanportin suuntaista, viisikerroksista toimistorakennusta. Niiden pysäköintialueet sijoittuvat Piispanportin puolelle katualueen tasoa korkeammalle. Länsiosan metsäinen kalliokukkula ja Länsiväylän puoleinen osa korttelialueesta ovat rakentamattomat. Alueella on käyttämätöntä toimistorakennusoikeutta noin 12 000 k m 2. Suunnittelualueen länsipuolella on rivitaloja ja itäpuolella Piispanportin varrella uusia asuinkerrostaloja.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 4 / 4 Maastoltaan alue on vaihtelevaa. Metsäisen kalliokukkulan korkein kohta kohoaa noin +25 metriä meren pinnan (mpy) yläpuolelle rakennettujen tonttien pihamaiden korkeustason vaihdellessa noin + 6 + 9 mpy välillä. Tonttien länsireuna rajautuu jyrkkään rinteeseen ja kallioleikkaukseen. Etelälaidassa kulkee Länsiväylän varressa kevyenliikenteen reitti. Korttelialueet ovat EKE Yhtiöt Oy:n omistamien kiinteistöosakeyhtiöiden omistuksessa. Katualueet omistaa Espoon kaupunki. Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne Uudenmaan maakuntakaavassa suunnittelualue sijaitsee taajamatoimintojen alueella. Alueen läheisyydessä etelässä sijaitsee moottoriväylä, Länsiväylä sekä keskustatoimintojen alue, Matinkylän keskusta. Espoon eteläosien yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu työpaikka- ja asuntoalueiksi. Keskustatoimintojen alueena kehitettäväksi osoitettu alue ja ohjeellinen raidemerkintä sivuavat aluetta. Voimassa olevissa asemakaavoissa muutosalueelle on osoitettu liike-, toimisto- ja asuinrakennusten korttelialue (ALK 12 ), jonka rakennusoikeus on 3 600 k-m 2 sekä toimistorakennusten korttelialue (KT), jonka rakennusoikeus on 13 800 k-m 2. Kokonaisrakennusoikeus vastaa korttelitehokkuuslukua 1,03. Lisäksi asemakaava-alueeseen kuuluu Piispanportin ja Pihatörmän katualueita. Kaavaehdotuksen nähtävilläolo Asemakaavaehdotus oli nähtävillä MRA 27 :n mukaisesti 30.5. 29.6.2016. Nähtävilläoloaikana jätettiin 10 muistutusta sekä saatiin neljä lausuntoa ja kaksi kannanottoa. Kaavakarttaan on nähtävilläolon jälkeen lisätty AK-korttelialueelle ulokkeen rakennusalat mahdollistamaan ylimpien kerrosten kadun ylle ulottuvan rakentamisen, sekä merkitty liike-, palvelu- ja työtilojen kerrosalat rakennusaloittain. Kaavamääräyksiä on täsmennetty muun muassa rakentamisen tapaan liittyen. Osoitteiden perusteella muistutuksista seitsemän jätettiin asemakaavan muutosalueen länsipuolella sijaitsevan rivitaloyhtiö As Oy Mäkikummun (os. Pihatörmä 6) asukkaiden toimesta. Myös kolme muuta muistutusta koskivat muun muassa kaavan vaikutuksia As Oy Mäkikumpuun ja sen asukkaisiin. Muistutusten pääkohdat koskivat rakentamisen tehokkuutta ja korkeutta, kaavamuutoksen vaikutuksia alueen melutasoon, naapuruston näkymiin ja varjostuksiin, asuinrakentamisen ulottamista puustoisen kalliomäen itärinteeseen ja toimistorakennuksen pysäköintialueen ulottamista pitkälle alueen länsiosaan puustoa vähentävästi ja kalliota tuhoavasti. Muistutuksissa huomautettiin myös muun muassa autopaikkojen suuresta määrästä.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 5 / 5 Ehdotus asemakaavan muutokseksi Asemakaavaratkaisulla mahdollistetaan tehokkaan, kaupunkimaisen ympäristön toteuttaminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien, kuten Länsimetron, vaikutuspiirissä. Asemakaavan muutos tukee yhdyskuntarakenteen eheyttämistä ja tiivistämistä. Asemakaavan muutoksella lisätään huomattavasti asumiseen osoitettua kerrosalaa ja vähennetään toimistorakentamiselle osoitettua kerrosalaa. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan olemassa olevien toimistorakennusten purkaminen, uuden toimistorakennuksen rakentaminen Länsiväylän varteen melusuojaksi sekä uusien asuinkerrostalojen rakentaminen Piispanportin varteen. Asuinkerrostalojen korttelialueelle (AK) sijoittuu kolme L-muotoista rakennusmassaa. Rakennukset tulee rakentaa pääasiassa kiinni Piispanportin katualueeseen. Näin ne muodostavat yhdessä vastapäisten asuinkerrostalojen kanssa Piispanportista nykyistä kaupunkimaisemman katutilan. Asuinkerrosten lukumäärät vaihtelevat kansipihan tasolta laskien kuudesta kahdeksaan. Näiden kerrosten lisäksi Piispanportin puolella katutasoon voidaan rakentaa muun muassa erillisiä tai asuntoihin liittyviä työtiloja, liike- ja palvelutiloja sekä varastotiloja ja asukkaiden yhteistiloja. Liike-, palvelu- tai työtiloja tulee rakentaa vähintään yhteensä 100 k-m 2. Eteläisimmän asuinkerrostalon rakennusmassan kaksikerroksinen osa sijoittuu kalliorinteeseen. Kyseisellä rakennusalan osalla vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema on +30,0. Muilta osiltaan länsiosan kalliokukkulan metsäinen luonne tulee säilyttää. Toimistorakennusten korttelialue (KT) sijoittuu Länsiväylän varteen. Toimistorakennuksen ja auton säilytyspaikan rakennusalat ovat Länsiväylän suuntaisia. Asemakaavassa osoitettu pääasiallinen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema +31,0 vastaa kuutta kerrosta Piispanportin puolella. Toimistorakennus ja auton säilytyspaikka tulee rakentaa ennen asuntojen käyttöönottoa. Ne suojaavat asuinkerrostaloja ja piha-aluetta sekä muuta lähialuetta Länsiväylän liikenteen melulta. Pysäköinti AK-korttelialueella autopaikat tulee sijoittaa rakennusten tai pihakannen alle. Niitä on rakennettava vähintään yksi autopaikka asuntokerrosalan 110 k-m²:ä kohden, kuitenkin vähintään 0,5 autopaikkaa asuntoa kohden. Polkupyöräpaikkoja tulee toteuttaa yksi paikka asuntokerrosalan 30 k-m²:ä kohden tai vähintään kaksi paikkaa asuntoa kohden. KT-korttelialueella autopaikat sijoittuvat toimistorakennuksen jatkeeksi kahteen tasoon rakennettavalle auton säilytyspaikalle. Autopaikkoja on rakennettava vähintään yksi paikka toimistokerrosalan 75 k-m²:ä kohden. Polkupyöräpaikkoja tulee toteuttaa yksi paikka toimistokerrosalan 80 k-m²:ä kohden.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 6 / 6 Päätöshistoria Yleisen pysäköinnin autopaikat sijoittuvat katualueelle. Piispanporttikadulle osoitetaan 12 kadunvarsipaikkaa pysäköintitaskuissa ja Pihatörmäkadulle seitsemän autopaikkaa ajoratapysäköintinä. Alueen yleisen pysäköinnin tarpeita palvelee myös läheisen Piispanpiha-kadun pysäköintipaikat. Kaikkiaan alueella toteutuu noin yksi yleinen pysäköintipaikka 1 500 asuinkerrosneliömetriä kohden. Asemakaava-alueen länsiosaan osoitetaan viereisen rivitalokorttelin pysäköintikäytössä oleva pieni alue autopaikkojen korttelialueeksi (LPA). Mitoitus Asemakaava-alueen pinta-ala on noin 2,6 ha. Rakennusoikeutta alueella on yhteensä 21 250 k-m², josta asuinrakentamista on 16 500 k-m 2 ja toimistorakentamista 4 750 k-m 2. Aluetehokkuusluku on 0,82. AK-korttelin tehokkuusluku on 1,40 ja KT-korttelin 1,03. Asemakaavan muutosalueella rakennusoikeus kasvaa 3 850 k-m 2. Laskennallisesti asuinrakennusoikeus vastaa noin 330 uutta asukasta. Sopimusneuvottelut Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä. Selvitykset ja suunnitelmat Kaavataloudelliset vaikutukset Asemakaavan muutoksen mukainen rakentaminen aiheuttaa vähäisiä kunnallistekniikan kustannuksia, jotka ovat noin 272 000 euroa. Vastaavasti rakennusoikeuden lisääntyminen ja käyttötarkoituksen muuttuminen pääosin asumistarkoitukseen tuo maankäyttösopimustuloja kaupungille. Korttelisuunnitelma Alueelle on laadittu korttelisuunnitelma. Perittävät maksut Hakija on maksanut 27.6.2014 asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3. Hyväksyminen Kaupunkisuunnittelulautakunta 11.5.2016 81 Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginhallitus.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 7 / 7 Päätösehdotus Asemakaavapäällikkö Ossi Keränen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Mielipiteet on annettu Piispankylän valmisteluaineistosta, alue 321911, 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 11.5.2016 päivätyn Piispankylä - Biskopsby asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6980, 22. kaupunginosassa (Olari), alue 321913, 3 pyytää asemakaavan muutoksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Käsittely Käsittelyn alussa esittelijä korjasi päätösehdotustaan siten, että kaavamääräyksien 2 :stä poistetaan lause Näitä tiloja saa rakentaa enintään 15 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja Markkula tiedusteli, voidaanko esittelijän korjattu päätösehdotus yksimielisesti hyväksyä. Koska ehdotusta ei vastustettu, totesi puheenjohtaja Markkula kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksyneen sen yksimielisesti. Korjaukset on huomioitu pöytäkirjassa ja sen liitteissä. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Mielipiteet on annettu Piispankylän valmisteluaineistosta, alue 321911, 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 11.5.2016 päivätyn Piispankylä - Biskopsby asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6980, 22. kaupunginosassa (Olari), alue 321913, 3 pyytää asemakaavan muutoksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Tiedoksi - Ote ilman liitteitä: hakija - Toimenpiteitä varten: Jatkokäsittely kaupunginhallitus - Vastineet muistutuksen jättäneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa - Laskutus: Kaupunkisuunnittelukeskus
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.11.2016 Sivu 8 / 8