Piispankylä Asemakaavan muutos 22. kaupunginosa, Olari Osa korttelia ja katualueet

Transkriptio

1 1 (8) Asianumero 976/ /2013 Aluenumero Piispankylä Asemakaavan muutos 22. kaupunginosa, Olari Osa korttelia ja katualueet Muistutusten yhteenveto ja vastineet Liittyy kaupunkisuunnittelulautakunnan MRA 27 :n mukaisesti nähtäville hyväksymään asemakaavan muutokseen, piirustusnumero Nähtävillä MRA 27 :n mukaisesti Muistutuksia jätettiin 10 kpl. Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh Postiosoite: PL ESPOON KAUPUNKI Outi Reitmaa etunimi.sukunimi@espoo.fi Katariina Peltola Salla Karvinen

2 Muistutusten yhteenveto ja vastineet 2(8) Muistutusten yhteenveto ja vastineet Muistutuksista on koostettu yhteenveto käytäntönä olleen lyhennelmien laatimisen sijaan. Vastineet on laadittu aihepiireittäin. Tavoitteena on helpottaa muistutusten asiasisältöihin perehtymistä ja asiakokonaisuuksien hahmottamista. Muistutuksia jätettiin yhteensä kymmenen. Osoitteiden perusteella muistutuksista seitsemän jätettiin asemakaavan muutosalueen länsipuolella sijaitsevan rivitaloyhtiö As Oy Mäkikummun (os. Pihatörmä 6) asukkaiden toimesta. Myös kolme muuta muistutusta koskivat muun muassa kaavan vaikutuksia As Oy Mäkikumpuun ja sen asukkaisiin. Muistutusten pääkohdat koskivat rakentamisen tehokkuutta ja korkeutta, kaavamuutoksen vaikutuksia alueen melutasoon, naapuruston näkymiin ja varjostuksiin, asuinrakentamisen ulottamista puustoisen kalliomäen itärinteeseen ja toimistorakennuksen pysäköintialueen ulottamista pitkälle alueen länsiosaan puustoa vähentävästi ja kalliota tuhoavasti. Muistutuksissa huomautettiin myös muun muassa autopaikkojen suuresta määrästä. Rakentaminen, kaupunkikuva ja kaupunkirakenne (aihepiiriin kiinnitetty huomiota kymmenessä muistutuksessa) Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa esitettyä suunnitelmaa on muutettu huomattavasti jatkamalla toimistorakennuksen pysäköintialuetta länteen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa esitetään vasta alustavia suunnitelmia alueelle. Nähtävillä olleen asemakaavaehdotuksen aineistossa toimistorakennuksen autopaikoitusta on laajennettu länteen. Havainnekuvissa eteläisin asuinrakennus ja toimiston pysäköintialue on esitetty todellista lyhyemmäksi. Toimiston pysäköintialue on esitetty nähtävillä olleen aineistoon liittyvän korttelisuunnitelman 1:1000 mittakaavaisissa piirustuksissa kokonaisuudessaan. Esimerkiksi asemapiirustuksesta selviää suunnitellun rakentamisen liittyminen ympäristöönsä. Tarkemmissa pohjapiirustuksissa (mittekaava 1:500) pysäköintialue ei ole mahtunut A3-kokoiseen taittoon, mutta niissä suunnitelmaa ei ole myöskään esitetty suhteessa lähiympäristöönsä. Eteläisin asuinrakennus on esitetty korttelisuunnitelman kaikissa piirustuksissa kokonaisuudessaan. Kaavamuutoksen vaikutuksia lähialueen asukkaisiin ei ole huomioitu riittävästi. Kaavaselostuksessa arvioidaan vaikutuksia muun muassa ihmisten elinoloihin sekä luontoon ja maisemaan. Kaavaselostukseen on täydennetty kaavamuutoksen vaikutusten arviointia lähialueiden asukkaisiin, kuten rakentamisen aiheuttamien varjostusten, liikenteen melujen sekä maisemallisten tekijöiden arvioinnin osalta. Rakentaminen on massiivista, asuin- ja toimistorakentamista on liikaa. Uudelle toimistotilalle ei ole tarvetta, koska vanhatkin tilat ovat tyhjillään. Rakentamisen määrä vastaa tavoitteisiin maankäytön tehostamisesta hyvien joukkoliikenneyhteyksien, kuten Länsimetron, vaikutuspiirissä.

3 Muistutusten yhteenveto ja vastineet 3(8) Asemakaavan muutoksella lisätään asuinrakentamista Matinkylän metroaseman lähiympäristössä. EKE Yhtiöt Oy:n tarkoituksena on rakentaa Länsiväylän varteen nykyiset toimistorakennukset korvaava uusi toimistorakennus, johon yrityksen toiminnot siirtyvät. Olevien toimistorakennusten tilalle voidaan asemakaavan muutoksen myötä toteuttaa asuinrakentamista. Lähiympäristön rakennuksia korkeampi rakentaminen ei ole perusteltua kaupunkikuvan kannalta. Asemakaavan muutoksen mukainen rakentaminen tiivistää ja eheyttää alueen yhdyskuntarakennetta sekä luo kaupunkikuvallisesti selkeämpää ympäristöä ja katutilaa. Jotta puustoista kallioaluetta voidaan säästää mahdollisimman paljon, on tehokkaassa rakentamisessa perusteltua osoittaa rakennusoikeutta kerroksiin. Riittävän korkeiden rakennusten johdosta asuinrakennusten pihoista muodostuu väljiä ja avaria sekä Piispanportin katutilasta tiiviisti rajattu ja kaupunkimainen. Koska Piispanportin katualue on leveä, ei katutilasta muodostu kuilumaista. Asuinkerrostalot rajoittavat näkymiä ja aiheuttavat varjostushaittaa naapuritaloyhtiöille. Nähtävillä olleessa aineistossa ei ole esitetty aamupäivän varjostustilannetta. Nykytilanteessa massiivinen toimistorakennusten rivistö sulkee kaikki näkymät rivitaloilta itään päin. Uusien, L-muotoisten asuinkerrostalojen pihatilat avautuvat länteen rivitalokorttelin suuntaan ja luovat nykyistä avarammat näkymät myös naapuritaloyhtiölle. Alueen länsipuolella sijaitsevien lähimpien rivitalojen valaistusolot paranevat rakennusmassojen siirtyessä pääosiltaan nykyistä kauemmaksi rivitaloista. Nykyisten toimistorakennusten korkeus on noin puolitoista metriä vähemmän kuin tilalle esitettyjen kuusikerroksisten asuinrakennusmassojen korkeus. Toimistorakennukset puretaan Pihätörmän varrelta, ja uusi rakentaminen sijoittuu vähintään 18 metriä idemmäksi lukuun ottamatta asuinkerrostalojen itä-länsisuuntaisia rakennusmassoja. Niiden päädyt tulevat noin seitsemän metriä nykyisä toimistorakennuksia lähemmäksi ja aiheuttavat hetkellisesti aamupäivällä varjostusta viereisille rivitaloille. Alueen rakentamisella on myös vaikutusta Piispanportin itäpuolen asuinkerrostalojen varjostusoloihin. Erityisesti talvi-iltapäivinä, auringon paistaessa matalalta, asemakaavan mukainen rakentaminen varjostaa vastapäisiä rakennuksia. Kaupunkimaisessa ympäristössä varjostuksilta ei voida välttyä. Asemakaavan muutokseen liittyvän korttelisuunnitelman sivulla 29 on esitetty muutos nykyisen ja tulevan rakentamisen välillä niin rakennusten korkeuden kuin sijainninkin suhteen. Nähtävillä olleesta aineistosta puuttui aamupäivän varjostustilanne. Tilanne on korjattu: asemakaavan muutokseen liittyvän korttelisuunnitelman sivuilla on esitetty varjotutkielmat, joista selviävät rakentamisen aiheuttamat varjostukset.

4 Muistutusten yhteenveto ja vastineet 4(8) Rakentamisesta johtuvaa räjäytysten aiheuttamaa haittaa naapurirakennuksille ei ole selvitetty. Rakentaminen tulee toteuttaa voimassa olevien lakien, asetusten ja muiden määräysten mukaisesti. Rakennushankkeen toteuttaja vastaa rakentamisaikaisista vaikutuksista ympäristölleen. Rakennuslupaviranomaiset valvovat rakentamisen toteutusta. Toimistorakennus tulisi sijoittaa aivan Piispanportin tuntumaan eikä se saisi olla nykyisiä toimistorakennuksia korkeampi. Toimistorakennus torjuu Länsiväylän melua parhaiten liikenneväylän suuntaisena. Sen itäpääty on määrätty rakennettavaksi kiinni Piispanportin katualueeseen. Kaavamuutoksen mahdollistaman toimistorakennuksen vesikatto nousee kolmisen metriä nykyisten toimistorakennusten kattoja korkeammalle. Voimassa oleva asemakaava sallii Länsiväylän varteen kaavaehdotuksessa esitettyä toimistorakennusta 0,75 metriä korkeamman rakennuksen. Toimistorakennuksen laaja maanpäällinen autopaikoitus katkaisee asukkaiden luonnollisen reitin Länsiväylän varteen ja aiheuttaa haittaa näkymiin puuston poistumisen myötä. Asemakaavaehdotuksessa osoitetun auton säilytyspaikan rakennusalan poikki kulkee asukkaiden reitti Länsiväylän varteen kevyen liikenteen väylälle. Voimassa olevassa kaavassa reitti kulkee toimistorakennusten korttelialueen ja rakentamattoman rakennusalan kautta. Alue on yksityisessä maanomistuksessa. Toimistorakennuksen pysäköintialueen länsipääty tulee näkymään rivitalokorttelin eteläosasta puuston vähenemisen myötä ja muuttaa metsäistä näkymää rakennetummaksi. Luonto ja maisema (aihepiiriin kiinnitetty huomiota yhdeksässä muistutuksessa) Kaavamuutoksen vaikutuksia metsäiseen kallioalueeseen sekä arvokkaaseen viheralueeseen ei ole huomioitu. Eteläisin asuinrakennusmassa työntyy liian pitkälle kalliomäkeen tuhoten metsikköä, kalliot ja eläinten elinympäristön sekä halliten maisemaa. Rakennusmassaa tulisi lyhentää ja rakennusoikeutta tasata muille rakennusaloille. Rakennusten ympärille ei ole havainnekuvissa esitetty varoaluetta. Varoalue pienentää viheraluetta merkittävästi. Voimassa olevan asemakaavan toimistorakennusten korttelialueella (KT) toimistorakennuksen rakennusala ja pysäköinnin mahdollistava kansipihan rakennusala kallion eteläosassa ulottuvat nyt esitettävän asemakaavan muutosehdotuksen rakentamiselle osoitettuja alueita laajemmalle. Mikäli rakentaminen toteutuisi nykyisen kaavan mukaisena, häviäisivät eteläisen rinteen puusto ja kallio lähes lakialueelle saakka.

5 Muistutusten yhteenveto ja vastineet 5(8) Asemakaavan muutos vaikuttaa olevaan kallioalueeseen puustoa vähentävästi ja rakentamiselle välttämättömän louhimisen sallivasti. Vaikutuksia on myös lähialueen asukkaiden näkymiin ja maisemaan. Osa kallioalueella kasvavasta puustosta joudutaan kaatamaan, jotta voidaan vastata tavoitteisiin maankäytön tehostamisesta hyvien joukkoliikenneyhteyksien, kuten Länsimetron, vaikutuspiirissä. Asemakaavan muutoksessa eteläisintä rinteeseen ulottuvaa asuinrakennusmassaa ei ole lyhennety eikä siten sen rakennusoikeutta ole jaettu muille rakennusaloille. Näin on saatu pidettyä rakennusmassat pääasiassa kuusikerroksisina kansipihan tasolta lukien, eikä siten ole myöskään lisätty varjostuksia naapureille. Asemakaavan muutoksessa puustoisen kallion lakialue osoitetaan alueen osaksi, jonka metsäinen luonne tulee säilyttää. Muualla rakentamiseen liittyvät välttämättömät toimet ovat mahdollisia. Kaavassa määrätään, että rakennukset tulee sovittaa maaston muotoja seuraten, välttäen leikkauksia ja pengerryksiä sekä mahdollisimman paljon luontoa säästäen. Alueella tulee siis säilyttää olevaa puustoa muun muassa osana uusien asuinrakennusten pihoja. Rakentaminen tulee sovittaa olevaan ympäristöön mahdollisimman luontevasti. Tätä on havainnollistettu esimerkiksi korttelisuunnitelman sivulla 28. Rakennussuunnitteluvaiheessa arvioidaan tarkemmin, mitkä puut on mahdollista säilyttää. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman aineiston maisema-analyysissa on todettu, että kalliomäen jättäminen puistoksi lisää Piispanmäenpuiston virkistysarvoa. Rakentamisen ei tulisi ulottua maisema-analyysin mukaista rakentamiseen soveltuva aluetta laajemmalle. Alueen metsillä on merkittävä virkistysarvo lapsille. Puustoinen kallioalue on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu toimistorakennusten korttelialueeksi, ei viher- ja virkistysalueeksi (puistoksi). Korttelialueet ovat yksityisessä maanomistuksessa. Asemakaavan muutoksen myötä alueen maanomistus ei muutu, eikä aluetta osoiteta puistoksi. Nykyisen kaavan mukaiset toimistorakennuksen rakennusala ja pysäköinnin mahdollistava kansipihan rakennusala kallion eteläosassa ulottuvat maisema-analyysin rakentamiseen soveltuvaa aluetta laajemmalle. Mikäli rakentaminen toteutuisi nykyisen kaavan mukaisena, häviäisivät eteläisen rinteen puusto ja kallio lähes lakialueelle saakka. Asemakaavan muutoksessa rakennusala laajenee joitain metrejä lännemmäksi, mutta siirtyy etelämmäksi Länsiväylää kohti lähes 20 metriä. Puustoinen kallioalue osoitetaan osaksi asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK). Aluetta ei saa aidata muilta kuin turvallisuuden kannalta välttämättömiltä osilta. Osa puustoisesta kallioalueesta on määritelty kaavassa alueen osaksi, jonka metsäinen luonne tulee säilyttää. Siten maisemallinen yhteys Piispanmäenpuistoon säilyy. Toimistorakennuksen rotkomainen pysäköintialue on maiseman kannalta tuhoisa ja leikkivien lasten kannalta vaarallinen. Mahdollisilla suoja-aidoilla pilataan maisemaa. Toimistorakennuksen pysäköintipaikat tulisi louhia maan alle, siten että maisema ja luonto eivät kärsi.

6 Muistutusten yhteenveto ja vastineet 6(8) Voimassa olevan asemakaavan toimistorakennusten korttelialueella on nyt esitettyä asemakaavan muutosehdotusta laajempi alue osoitettu pysäköinnille. Mikäli rakentaminen toteutuisi nykyisen kaavan mukaisena, häviäisivät eteläisen rinteen puusto ja kallio lähes lakialueelle saakka. Asemakaavan muutoksessa rakennusala laajenee joitain metrejä lännemmäksi, mutta siirtyy etelämmäksi Länsiväylää kohti lähes 20 metriä. Asemakaavan muutosehdotuksessa määrätään, että rakennukset tulee sovittaa maaston muotoja seuraten, välttäen leikkauksia ja pengerryksiä sekä mahdollisimman paljon luontoa säästäen. Pysäköintialue tulee sovittaa ympäröivään maastoon mahdollisimman luontevasti. Auton säilytyspaikan ylintä kansitasoa tulee ympäröidä vähintään 1,8 metriä korkea julkisivu tai kallioleikkaus. Julkisivu tulee toteuttaa laadukkaasti ja muuhun arkkitehtuuriin sopivaksi. Alueen turvallisuuden takaamiseksi saattaa olla tarpeen rakentaa myös aitoja. Kallion sisään louhittavan pysäköintilaitoksen rakentaminen on kustannuksiltaan maan päälle tai osittaista louhintaa vaativan laitoksen rakentamista merkittävästi kalliimpaa. Toimistorakennusten korttelialueen pohjoispuolen puustoinen kallioalue on osoitettu säilytettäväksi: kaavassa osoitetaan alueen osa, jonka metsäinen luonne tulee säilyttää. Määräyksen avulla säilytetään sekä olevaa puustoa että kallioaluetta. Onko huomioitu, että kallio on jääkaudenaikaisen vesistön rantakalliota, jolla on historiallista arvoa? Suomalainen kallioperä on miljoonia vuosia vanhaa ja se lukeutuu Euraasian mantereen vanhimpiin osiin. Kaava-alueen kallioperässä ei ole kuitenkaan tunnistettu tavanomaisesta suomalaisesta kallioperästä poikkeavia arvoja, jotka vaatisivat erityistä suojelua merkittävyytensä vuoksi. Espoo on aiemmin suhtautunut tiukasti olemassa olevien kallioiden louhintaan. Miksi nyt voidaan louhia? Alueelle suunnitellun rakentamisen määrä vastaa tavoitteisiin maankäytön tehostamisesta hyvien joukkoliikenneyhteyksien, kuten Länsimetron, vaikutuspiirissä. Maankäytön tehostaminen tarkoittaa myös sitä, että olevia kallioalueita joudutaan louhimaan. Alueella on kuitenkin haluttu säilyttää puustoista kallioaluetta, joten kaavassa osoitetaan alueen osa, jonka metsäinen luonne tulee säilyttää. Määräyksen avulla säilytetään sekä olevaa puustoa että kallioaluetta. Liikenne ja pysäköinti (aihepiiriin kiinnitetty huomiota kahdeksassa muistutuksessa) Rakentamisen määrä kuormittaa lähialueiden jo nyt puuroutuvaa liikennettä merkittävästi. Piispanportti ja Piispanpiha ovat välillä todella ruuhkaisia, niitä ei ole suunniteltu tälle liikennemäärälle. Kaavamuutoksen tuoma rakennusoikeuden lisäys on kohtuullinen alueen yleiseen maankäytön kehittymiseen verrattuna eikä se merkittävästi lisää liikennettä alueella.

7 Muistutusten yhteenveto ja vastineet 7(8) Rakentamista perustellaan julkisen liikenteen paranevilla yhteyksillä, joten ei ole perusteltua varata autopaikkoja kaavassa esitettyä määrää. Autopaikkoja tulisi olla mahdollisimman vähän. Laskelmat autopaikkojen määrästä ovat moitittavia: Espoon kaupungin pysäköinnin periaatteiden mukaan alueen autopaikkatarve olisi minimissään 0,5 ap/asunto, mutta laskelmassa on käytetty 1 ap/110 neliömetriä kohden. Toimistorakennukselle on osoitettu erittäin suuri autopaikkojen määrä (76 ap). Lisäksi korttelisuunnitelmassa on varattu 16 vieraspaikkaa. Pysäköinnin periaatteissa tahtotilana on tehostaa autopaikkojen käyttöä: asuntojen ja toimistojen autopaikkojen tulisi olla yhteiskäytössä. Autopaikkoja koskevat kaavamääräykset noudattavat kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymiä autopaikkojen laskentaohjeita, joiden mukaan keskusta-alueilla autopaikkoja vaaditaan vähemmän kuin muilla alueilla. Autopaikkoja määrätään toteutettavaksi asumiselle vähintään 1 ap/110 k-m 2, kuitenkin vähintään 0,5 ap/asunto ja toimistolle vähintään 1 ap/75 k-m 2. Kaupunkisuunnittelulautakunnan linjausten mukaisesti asemakaavassa ei määritellä autopaikkojen enimmäismäärää. Kaava mahdollistaa autopaikkojen sijoittamisen myös toisen tontille ja siten erilaiset yhteiskäyttöjärjestelyt. Mahdollisen vuoroittaiskäytön tuomat kevennykset pysäköintipaikkojen vähimmäismäärässä voidaan määritellä rakennusluvan yhteydessä erillisen selvityksen perusteella. Toimistorakennusten korttelialueen pysäköintialue ulottuu pidemmälle kuin voimassa olevan kaavan mahdollistama toimistorakennuksen rakennusala. Pysäköintalue on ylimitoitettu ja ulottuu liian pitkälle alueen länsiosaan. Auton säilytyspaikan rakennusala ulottuu neljästä kuuteen metriä pidemmälle verrattuna voimassa olevan asemakaavan toimistorakennuksen rakennusalaan. Etäisyys auton säilytyspaikan rakennusalan reunasta lähimmän rivitalon päätyyn on lähimmillään noin 28 metriä, ja niiden väliin jää metsäinen alueen osa. Pysäköintiruudut Pihatörmän varrella kaventavat jo entisestään kapeaa katua. Pihatörmän katualue säilyy entisellään. Pysäköinti on sallittua kadulla myös nykytilanteessa. Liikenteen melu ja ilmanlaatu (aihepiiriin kiinnitetty huomiota yhdeksässä muistutuksessa) Meluselvitys ei perustu nähtävillä olleen aineiston suunnitelmaan. Kaavassa / selostuksessa ei ole huomioitu nykyisten asuinrakennusten suojaamista Länsiväylän melulta. Meluselvitys tulee tehdä myös olemassa oleville rakennetuille alueille. Melutasoa mallintaessa tulee ottaa huomioon koko Länsiväylän alueelta tuleva melu, ei vain toimistorakennuksen puolelta tuleva, kuten meluselvityksessä on tehty. Rakentaminen lisää liikennemelua olevalle asutukselle.

8 Muistutusten yhteenveto ja vastineet 8(8) Olemassa oleva puusto vaimentaa melua. Puuston karsimisen / kaatamisen vaikutusta melutasoon ei ole huomioitu. Toimistorakennuksen pysäköintilaitoksen rakentaminen osittain maanpinnan alapuolelle lisää liikenteen melua erityisesti As Oy Mäkikummun alueella puuston antaman suojan poistuessa sekä kallion louhimisen myötä. Kaavamuutoksen meluselvitystä on päivitetty vastaamaan uusinta suunnitelmaa sekä ulottumaan selvitysaluetta laajemmin nykyiselle asuinalueelle. Meluselvityksessä osoitetaan, että kaavamuutoksen mukaiset uudet rakennukset parantavat alueen melutilannetta. Länsiväylän varteen osoitettava toimistorakennus sekä siihen liittyvä seinällä varustettu pysäköintialue suojaavat kaavamuutosalueen lisäksi myös olemassa olevan asuinkorttelin piha-alueita siten, että ennustetilanteessa 2035 pihaalueiden päivämelutaso on 0,5-4 db pienempi kuin ennustettu melutaso nykyisten rakennusten kanssa. Kolmen desibelin lasku melutasossa vastaa liikennemäärän puolittumista, joten parannus on paikoin merkittävä. Meluselvitys perustuu maastonmuotojen ja kiinteiden rakenteiden vaikutukseen melun leviämisessä, eikä se huomioi melua läpäiseviä tekijöitä kuten kasvillisuutta. Toimistorakennuksen autopaikoitus tuo pysäköintialueen liikenteen lähelle olevaa asutusta. Pysäköintirakennuksen yläkannelle kulkeva liikenneyhteys rakennuksen pohjoispuolella jyrkässä mäessä aiheuttaa melua As Oy Mäkikummun E-talon eteläpäätyyn noin 20 m etäisyydelle. Pysäköintialueen liikennemäärä ja kannella käytetyt ajonopeudet ovat niin vähäiset, ettei niiden katsota aiheuttavan ohjearvoja ylittävää melutasoa asuinalueelle. Etäisyys auton säilytyspaikan rakennusalan reunasta lähimmän rivitalon päätyyn on lähimmillään noin 28 metriä, ja niiden väliin jää metsäinen alueen osa. Puusto antama suoja ilmansaasteita vastaan on merkittävä. Puuston poistaminen KT-korttelialueeksi osoitetulta alueelta lisää merkittävästi Länsiväylältä tulevaa pienhiukkasten määrää As Oy Mäkikummun alueella. Kasvillisuudella on mahdollista pienentää liikenteen aiheuttamien päästöjen vaikutuksia, mutta hyöty on pieni etenkin lehdettömään aikaan. Paras keino suojautua liikenteen vaikutuksilta on riittävä etäisyys väylästä. Kaavamuutoksessa on huomioitu HSY:n antama minimietäisyys asumiselle, joka on suunnittelualueella 63 metriä ajoradan reunasta. Tämä etäisyys täyttyy myös olemassa olevien asuinrakennusten osalta. Myös voimassa oleva asemakaava mahdollistaan KT-korttelialueella puuston kaatamisen jopa asemakaavan muutosehdotusta laajemmin.