20.6.2007 Raporttiluonnos Joupin Ostospuisto Kehittämissuunnitelma Raporttiluonnos 20.6.2007
2 Sisältö Sisältö...2 Yhteenveto...3 1. Selvityksen lähtökohdat ja tavoitteet...7 1.1. Selvityksen tavoitteet... 7 1.2. Aluerajaus... 8 1.3. Maankäytön lähtökohdat... 8 2. Vaikutusalueen väestö ja ostovoima...10 2.1. Joupin ja Seinäjoen markkina-alue...10 2.2. Alueen väestö ja työpaikat...12 2.3. Vähittäiskaupan ostovoima alueella...15 2.4. Vähittäiskaupan myynti ja ostovoimavirtaukset alueella...17 2.5. Vähittäiskaupan lisäpinta-alan laskennallinen tarve...18 3. Kaupan nykytila ja hankkeet...20 3.1. Pt-kaupan nykyinen verkko...20 3.2. Erikoiskaupan sijoittuminen...21 3.3. Kaupan hankkeet seudulla...22 4. Joupin ostospuiston kaupallinen tarkastelu...24 4.1. Alueen tuleva toimiala- ja konseptirakenne...24 4.2. Liikeideoiden ja uusien toimintojen kehittäminen alueelle, visiot...24 4.3. Toimintojen sijoittamisvaihtoehtojen tarkastelu, korttelien käyttö...25 4.4. Kaupan volyymi...27 4.5. Kaupalliset vaikutukset...28 5. Joupin ostospuiston liikenteellinen tarkastelu...30 5.1. Alueen nykyiset autoliikenteen yhteydet...30 5.2. Kevyen liikenteen ja julkisen liikenteen yhteydet...31 5.3. Tie- ja katuverkon nykyinen liikennekuormitus...32 5.4. Autoliikenteen ostosmatkojen suuntautuminen...33 5.5. Pysäköinti...35 5.6. Arvio alueen aiheuttaman autoliikenteen määrästä...36 5.7. Liittymien välityskyky...37 5.8. Tie- ja katuverkon kehittämistarpeet ja mahdollisuudet...38 5.9. Ostospuiston alueen kytkeytyminen keskustaan...39 Liite 1 Kaupan sanastoa ja määritelmiä...41
3 Yhteenveto Seinäjoen Joupin alueen asemakaavassa on laajat liike- ja työpaikkarakentamisen aluevaraukset, joiden kaavamääräykset ovat osittain lainsäädännön muutostenkin johdosta vanhentuneet. Alueella toimii nykyisin jonkin verran merkittäviä kaupan yrityksiä kuten Citymarket ja K-rauta, mutta pääosin alue on rakentamatonta tai alueen keskeiseen sijaintiin nähden epätarkoituksenmukaisessa käytössä. Tässä selvityksessä on laadittu Joupin alueelle kaupallinen suunnitelma. Se sisältää liikeidean ja toimialarakenteen tarkastelun. Niin ikään alueelle on hahmoteltu alustava korttelirakenne ja osoitettu rakennusmassojen sijoittelu. Tätä kautta on laskettu kaupallinen kapasiteetti ja arvioitu Joupin alueen kokonaisvolyymi. Toiminnallisuutta on arvioitu selvittämällä katuverkon välityskyky kaupan synnyttämällä liikennemäärällä. Kaupallisen suunnitelman realistisuutta on testattu laskemalla Joupin alueen markkinaosuus koko markkina-alueella. Suunnitelma perustuu ajatukselle uudesta kantatielle rakennettavasta liittymästä. Tässä raportissa on kuvattu myös alustava kaupallinen malli, joka perustuu sille, että liittymää ei toteuteta. Seinäjoen vaikutuspiirissä asuu yli 200.000 asukasta ja se on väestöpohjaltaan Suomen kuudenneksi suurin markkina-alue. Seinäjoen kaupunki toimii alueensa ylivoimaisena kaupallisena keskuksena ja kaupungin väkimäärä on kuntaliitoksen ansiosta noin 55.000 asukasta. Väestöennusteiden mukaan Seinäjoen seudun väkimäärä kasvaa selvästi lähivuosikymmenien aikana ja markkina-alueenkin väkimäärä pysyy nykyisellään. Yhdessä kulutuksen kasvun kanssa tämä antaa erinomaiset mahdollisuudet kaupan lisärakentamiselle Seinäjoella. Ostovoiman kasvu on Seinäjoen markkina-alueella huomattavaa lähivuosien aikana ja ostovoimavirtaus lähialueelta Seinäjoelle todennäköisesti lisääntyy tulevaisuudessa. Seinäjoen kauppa on sijoittunut pääosin keskustaan sekä Hyllykallion Pohjan/Kapernaimin ja Joupin alueille. Päivittäistavarakaupan verkosto on näiden lisäksi sijoittunut asuinalueille
4 väestöä mukaillen. Etenkin erikoiskaupan tarjonta on keskittynyt Seinäjoen kaupunkiseudulle ja seudun muiden kuntien tarjonta painottuu päivittäistavaroihin. Seinäjoella on vireillä useita kaupan hankkeita. Osa näistä hankkeista kilpailee myös Joupin alueen kanssa kaupan toimijoista ja ketjuista. Myös Seinäjoen ulkopuolella on merkittäviä kaupan hankkeita vireillä, joista suurin on Lapuan Novapark. Monissa pienemmissä kunnissa on kehitteillä etenkin halpatavaratalohankkeita ja Tuurin kyläkauppa jatkaa myös laajentumistaan. Kaikki potentiaaliset kaupan hankkeet eivät todennäköisesti kuitenkaan toteudu ja kauppa hakeutuu sille parhaiten sopiviin sijaintipaikkoihin ja tiloihin. Joupilla on mahdollisuudet kehittyä seudun suurimmaksi kaupan keskittymäksi, joka vahvistaa Seinäjoen kaupan asemaa etenkin kilpailussa muiden maakuntakeskusten kanssa (Vaasa, Jyväskylä, Tampere, Kokkola). Joupin konsepti tähtää monipuolisen kaupallisen keskittymän syntymiseen. Sijainnissa hyödynnetään sekä seudullinen että paikallinen sijainti Seinäjoen keskustan tuntumassa. Suunnitelma perustuu siihen, että kantatieltä toteutetaan uusi liittymä Joupin alueelle ja vahvistetaan siten suoraa ajoyhteyttä kantatieltä Seinäjoen keskustaan. Kaupallinen konsepti on kuluttajaorientoitunut. Se sisältää hypermarket-kauppaa sekä keskustatyyppistä erikoiskauppaa. Nykyinen hypermarket ja siihen liitettävä kauppakeskusosa muodostaa Joupin alueen itäisen ankkurin. Uuden liittymän kohdalta tulee uusi sisäänajo. Sen länsipuolelle varataan laaja korttelikokonaisuus uudelle rakentamisen alan suuryksikölle. Se muodostaa Joupin alueen läntisen ankkurin. Näiden ankkurien väliin rakennetaan suora katuyhteys, joka toimii koko Joupin alueen keskeisenä akselina. Tämän akselin varaan sijoitetaan rakennusoikeudeltaan kookkaita kortteleita. Niihin voidaan sijoittaa sekä yksittäisiä suurmyymälämassoja tai vaihtoehtoisesti rakentaa useille käyttäjille osoitettuja retail-park -kokonaisuuksia. Katuverkon rakenne tähtää hyvään, tehokkaaseen liikerakentamiseen ja selkeisiin toiminnallisiin kokonaisuuksiin. Tällöin osa nykyisistä teistä poistuu käytöstä. Muun muassa Citymarketin pohjoispuolella oleva katuyhteys katkaistaan. Suuri osa nykyisistä liike- ja varastorakennuksista puretaan. Samoin alueella olevat asuinkiinteistöt poistetaan. Nykyisessä kaavassa olevia viheralueita pyritään mahdollisuuksien mukaan säilyttämään. Suupohjantien eteläpuolella on tällä hetkellä viljelty alue, joka kaavamerkinnältään on teollisuusalutta. Se sovitetaan Joupin kaupallisessa kehittämissuunnitelmassa kaupalliseen käyttöön.
5 Tässä raportissa on esitelty kaksi maankäytön ja kaupallisen konseptoinnin mallia. Perusmalli pohjautuu oletukseen kantatieltä saatavasta liittymästä. Miniversio kuvaa kehityspolkua tilanteessa, jossa liittymää ei ole. Joupin perusmitoitus tähtää noin 145.000 kerrosneliömetrin toteutukseen. Siitä tilaa vievää erikoiskauppaa on noin 85.000 kem2. Kauppakeskus on kooltaan noin 23.000 kem2. Hypermarket- ja tavaratalokaupalle varataan noin 22.000 kem2. Suupohjantien eteläpuolelle sijoitettavat autokaupan toiminnot ovat laajuudeltaan noin 8.400 kem2. Nykyiset ja jatkossa säilyvät toiminnot ovat suuruusluokkaa 31.000 kem2. Lisärakentaminen on siten noin 114.000 kem2. Kaupallinen myyntipinta-ala tulisi ko. Joupin perusmallissa olemaan vajaat 100.000 m2. Joupin suunnitelma on mittava, jos sitä vertaa laskennakseen lisäpintaalan tarpeeseen Seinäjoen seudulla vuoteen 2025 asti. Tarve on noin 130.000 kem2. Mitoitus tähtää noin 300 miljoonan euron kokonaismyyntiin. Se edustaa noin 26 prosentin markkinaosuutta koko markkina-alueen ostopotentiaalista vuonna 2025. Myynnistä noin 58 % on tilaa vievää kauppaa. Alueen nykyinen kauppa kattaa myyntitavoitteesta vajaan kolmanneksen. Toimialojen sijoittelussa pyritään liukuvaan malliin. Päivittäistavara ja keskustatyyppinen kauppa (hypermarket ja kauppakeskus) sijoitetaan lähimmäksi Seinäjoen keskustaa. Vastaavasti raskas rautakauppa sijoitetaan kauimmaksi uuden liittymän tuntumaan Kytösavunkadun jatkeelle hyvin saavutettavissa olevalle paikalle. Suunnitelma on radikaali sekä maankäytön että kaupallisen konseptin näkökulmasta. Se tulisi toteutuessaan osoittamaan Joupin alueen markkinajohtajaksi koko maakunnan mittakaavassa. Joupin alue integroituu Seinäjoen keskusta-alueeseen mutta hyödyntää hyvin seudullisen sijainnin uuden liittymänsä kautta. Joupin alueen profiili muuttuisi merkittävästi nykyisestään. Entä jos liittymää ei saada? Seudullinen saavutettavuus ja profiili ison tien varressa hiipuu - ja sitä myöten ketjujen kiinnostus Jouppia kohtaan. Minimallissa Joupin kaupallinen alue supistuu, katuverkko muodostaa 4-5 laajempaa kauppakorttelia. Toimialojen ihanteellista liukumaa ei ehkä saavuteta. Kauppakeskuksen toimintaedellytykset heikkenevät vakavasti. Minimallissa tavoitellaan runsaan 100.000 kem2:n kokonaisuutta. Hankkeella on merkittävä vaikutus ydinkeskustan kaupan kehittymiseen. Keskustan erikoiskauppa saisi suunnitelman mukaan uuden kilpailijan, Joupin kauppakeskuksen. Tilaa vievän kaupan keskittyminen mittavassa määrin Jouppiin heijastuu kilpailevien hankkeiden toimintaedellytyksiin.
6 Joupin suunnitelmalla on riskinsä. Seinäjoella ja lähikunnissa on useita konkreettisia, Joupin kehittämisen kannalta kilpailevia hankkeita. Kotimaisten ja ulkomaisten ketjujen määrä on rajallinen. Huolimatta kasvavista markkinoista sekä ketjujen ja sijoittajien suuresta kiinnostuksesta maakunnan markkinoita kohtaan on ilmeistä, että kaikille hankkeille ei riitä käyttäjiä. Markkinat pitävät itse huolen siitä, että yli-investointeja ei pääse syntymään. Jouppi kamppailee siis sekä kilpailevia hankkeita että aikaa vastaan. Päätökset alueen kaavoituksesta tulisi siten tehdä nopealla aikataululla. Niin ikään keskeistä on selvittää yhdessä Seinäjoen kaupungin ja Tielaitoksen kanssa uuden liittymän tekniset ja taloudelliset toteutusedellytykset. Tämä selvitys on tehty Seinäjoen kaupungin toimeksiannosta. Selvityksen johtoryhmään ovat kuuluneet Jorma Rasinmäki, Timo Paavola, Riitta Lehtola, Raimo Ristilä, Mauri Hietala, Markku Kujanpää, Kari Havunen, Hilkka Jaakola ja Jari Vähätiitto sekä konsulteista Kyösti Pätynen ja Saku Järvinen Entrecon Oy:stä (kaupallinen tarkastelu, raportin luvut 1-4) ja Teuvo Leskinen Sito Oy:stä (liikenteellinen tarkastelu, raportin luku 5). Espoossa 20.6.2007 Kyösti Pätynen KTM, konsultti Saku Järvinen KTM, konsultti
7 1. Selvityksen lähtökohdat ja tavoitteet 1.1. Selvityksen tavoitteet Tämän selvityksen tehtävänä on laatia Joupin alueelle kehittämissuunnitelma asemakaavan muutosten ja hankkeiden sijoittumispäätösten pohjaksi. Työn tavoitteet on listattu seuraavassa: 1. uudistetaan alueen imago ja mielikuvat: vanhasta teollisuusalusesta moderniksi kaupan ja palvelujen alueeksi 2. lasketaan markkinat ja määritellään alueen kasvun potentiaali erityisesti päivittäistavarakaupan suurmyymälöille ja tilaa vievän kaupan yksiköille 3. osoitetaan keskeiset kaavoituksen lähtökohdat, joilla varmistetaan nopea ja tehokas hankekehitys 4. alueelle tulee voida sijoittaa merkittävä määrä uusia kaupan tiloja: tutkitaan kaupan suurmyymälöiden, tilaa vievän kaupan ja ns. retail park -konseptien toimintaedellytykset alueella; osoitetaan karkealla massoittelulla ao. toiminnoille vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja. 5. kehitetään merkittävästi alueen saavutettavuutta mm. uusilla katu-, tie- ja liittymäratkaisulla sekä esitetään kehitysehdotukselle konkreettiset perusteet 6. osoitetaan käytännön keinoja alueen toiminnalliseksi liittämiseksi keskusta-alueeseen 7. määritellään mahdolliset liikenteelliset ongelmakohdat ja esitetään niihin perustellut ratkaisuvaihtoehdot Tässä selvityksessä käytetyt kaupan termit ja määritelmät on esitelty liitteessä 1.
8 1.2. Aluerajaus Seuraavaan karttaan on rajattu tarkastelualue. Alue sijoittuu Joupin kaupunginosaan kantatie 67:n ja Suupohjantien väliin. Alue on kooltaan noin 1,5 km x 0,5 kilometriä ja etäisyys Seinäjoen keskustaan on reilu kilometri. Hyllykallion kaupan alueelle matkaa on noin 3,5 kilometriä. Kuva 1 Joupin alueen sijoittuminen 1.3. Maankäytön lähtökohdat Joupin alue sijaitsee keskeisellä paikalla Seinäjoen kaupunkirakenteessa. Alueen ohi kulkee kantatie 67, mutta asiointi alueelle tapahtuu nykyisin Suupohjantien kautta. Näin alueen saavutettavuus ei ole paras mahdollinen Ilmajoen ja Lapun suunnista tuleville. Näkyvyys kantatien suuntaan on kuitenkin erinomainen. Uuden liittymän toteuttaminen alueelle suoraan kantatieltä parantaisi selvästi alueen saavutettavuutta ja nostaisi sen kiinnostavuutta myös kaupan sijaintipaikkana. Alueen katuverkostoa olisi myös uudistettava, jotta alueesta saataisiin suunniteltua yhtenäinen ja toimiva kaupan keskittymä. Alueen suurin vähittäiskaupan yksikkö on Citymarket. Muita alueen vähittäiskaupan yksiköitä ovat mm. K-rauta ja Sopuraha. Alueella on myös jonkin verran muuta pienempää vähittäiskauppaa ja palveluyrityksiä. Siten alue on jo tullut tunnetuksi kaupan
9 asiointikohteena. Alueella on jonkin verran myös keskeiseen sijaintiin nähden epätarkoituksenmukaisia toimintoja (autopurkamo, vanhoja varastorakennuksia, asutusta). Maakuntakaavassa Joupin alue on merkitty maakuntakeskuksen keskustatoimintojen alueeksi muiden keskeisten Seinäjoki-Nurmo taajama-alueiden ohella. Keskustatoimintojen aluetta kehitetään myös kuntien yleis- ja asemakaavoissa yhtenäisesti, joissa myös aluerajaukset ja -varaukset osoitetaan. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja tarkempi sijoitus määritellään ja vahvistetaan yleis- ja asemakaavoissa. Yleiskaavassa Joupin alueella on merkitty pääosin Yksityisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PK) Ja teollisuusja varastoalueeksi (T). Myös virkistysalueita on jonkin verran. Yleiskaavassa samoin kuin nykyisissä asemakaavoissa olevat aluevaraukset eivät kuitenkaan Joupin osalta vastaa nykyisiä tarpeita ja tavoitteita. Myös alueen liikennejärjestelyjä on mietittävä uudelleen.
10 2. Vaikutusalueen väestö ja ostovoima 2.1. Joupin ja Seinäjoen markkina-alue Seuraavassa on esitetty Seinäjoen markkina-alue. Markkina-alueen rajaus perustuu TNS Gallup Oy:n Suuren Vaikutusaluetutkimukseen, jonka tarkoituksena on selvittää kuluttajien asiointivirtoja kuntien välillä. Seinäjoen päämarkkina-alue sisältää myös Kauhajoen ja Töysän paikallismarkkina-alueet, jotka molemmat kuuluvat Seinäjoen markkina-alueeseen. 0 30 60 kilometriä PIETARSAARI KOKKOLA VAASA SEINÄJOKI Töysä Kauhajoki JYVÄSKYLÄ Kankaanpää Jämsä PORI TAMPERE Kuva 2 Seinäjoen markkina-alueen rajautuminen Seinäjoen markkina-alue on laaja ja sillä asuu noin 209.000 asukasta. Suomi on jaettu 28 päämarkkina-alueeseen, joista 14 asukasmäärältään suurinta on listattu seuraavaan taulukkoon..
11 Taulukko 1 Suomen suurimmat markkina-alueet asukasluvun mukaan v. 2006 Seinäjoen markkina-alue on Suomen kuudenneksi suurin markkina-alue. Asukasluvultaan Seinäjoen voittavat vain Helsingin, Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän markkinaalueet. Esimerkiksi Vaasan markkina-alue on huomattavasti Seinäjokea pienempi. Markkina-alueen lisäksi olennainen aluejako on Seinäjoen seutu, joka muodostaa Seinäjoen vaikutusalueen ytimen. Seinäjoen seutu muodostuu Seinäjoen seutukunnasta sekä Eteläisten Seinänaapurien seutukunnasta ja sisältää seuraavat kunnat: Seinäjoki, Nurmo, Ylistaro (uusi Seinäjoen kaupunki) Lapua, Ilmajoki, Kurikka, Jalasjärvi Seuraavaan karttaan on rajattu Seinäjoen seutu sekä nimetty kaikki Seinäjoen markkinaalueen kunnat. Seinäjoen seutua käytetään tässä selvityksessä keskeisenä tilastollisena alueena mm. ostovoiman, myynnin ja ostovoimavirtausten määrittämisessä. Seutu muodostaa luonnollisen Seinäjoen asiointialueen ja on siten mielekäs tilastoyksikkö.
12 0 20 kilometriä 40 Evijärvi Kortesjärvi Alahärmä VAASA Ylihärmä Kauhava Lappajärvi Vimpeli Isokyrö Ylistaro Lapua Alajärvi Jurva SEINÄJOKI Nurmo Ilmajoki Kuortane Lehtimäki Soini Kurikka Töysä Teuva Kauhajoki Jalasjärvi Alavus Ähtäri Karijoki Kihniö Virrat Isojoki Kuva 3 Seinäjoen seudun rajaus 2.2. Alueen väestö ja työpaikat Seinäjoen kaupungissa oli vuoden 2006 lopussa lähes 55.000 asukasta ja koko Seinäjoen Seudulla lähes 100.000 asukasta. Koko markkina-alueen väestöpohja oli lähes 209.000 asukasta. Seuraavassa kuvassa on esitetty vuoden 2006 väestömäärät Seinäjoella, muissa seudun kunnissa sekä muulla markkina-alueella sekä väestöennusteet v.2010-2030.
13 Seinäjoen markkina-alueen väestöennuste v. 2010-2030 250 000 200 000 150 000 100 000 109 419 106 063 102 980 100 964 99 582 98 411 44 674 44 544 44 523 44 642 44 780 44 830 Muu markkina-alue Muu seutu Seinäjoki 50 000 54 616 57 252 60 076 62 376 64 162 65 456 0 v. 2006 v. 2010 v. 2015 v. 2020 v. 2025 v.2030 Kuva 4 Seinäjoen markkina-alueen väestöennuste v. 2010-2030 Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Seinäjoen väkimäärä kasvaa huomattavasti seuraavien vuosikymmenten aikana. Vuonna 2025 olisi lähes 10.000 asukasta enemmän kun nykyisin. Sen sijaan Seinäjoen seudun muiden kuntien väkimäärä pysyy ennusteen mukaan lähes ennallaan ja muiden markkina-alueen kuntien väkimäärä kääntyy selvään laskuun. Näin koko markkina-alueen väkimäärä pysyy lähes ennallaan vuoteen 2030 asti. Seinäjoen seudun väestö on siis keskittynyt lähelle Seinäjokea. Seuraavassa kartassa on esitetty väestön sijoittuminen vuoden 2005 lipussa ruuduittain Seinäjoelle. Karttaan on merkitty myös Joupin tarkastelualue.
14 Kuva 5 Asukkaat 250 m x 250 m ruuduittain Seinäjoella v. 2005 Joupin alue sijoittuu keskeiselle paikalle kaupunkirakenteessa. Asuinalueet ympäröivät Jouppia kantatien eteläpuolella. Asutus on levittäytynyt tasaisesti kaupunkialueelle lukuun ottamatta kaupan alueinakin tunnetuksi tulleita Joupin, Kapernaumin, Hyllykallion ja Rengastien alueita. Jouppi on keskeisin pääosin rakentamattomana säilynyt alue. Väestökehityksen lisäksi myös työpaikkamäärien kehitys on ollut myönteistä Seinäjoella. Seuraavassa kartassa on esitetty työpaikkojen sijoittuminen ruuduittain v. 2003 Seinäjoella.
15 Kuva 6 Kaupan työpaikat vuonna 2003 Merkittävinä yksittäisinä työpaikkakeskittyminä näkyvät Atria Nurmossa ja Seinäjoen keskussairaala. Selvästi suurin työpaikkakeskittymä on kuitenkin Seinäjoen keskusta, jossa Tilastokeskuksen ruutuaineiston mukaan on lähes 6.000 työpaikkaa. Joupin alueella on lähinnä kaupan työpaikkoja ja alueen lähellä on myös Valio, joka on yksi suurimmista työnantajista seudulla. Viime vuosina työpaikkamäärien kasvu on ollut Seinäjoella huomattavaa ja erityisesti korkeasti koulutettujen henkilöiden työpaikkojen määrän kasvu on ollut nopeaa. 2.3. Vähittäiskaupan ostovoima alueella Ostovoima on laskettu keskimääräisten kulutuslukujen perusteella. Kulutusluvut perustuvat Tilastokeskuksen kotitaloustiedusteluun vuodelta 2001/2002 (päivittäistavara, Väli-Suomen luvut) ja Vähittäiskauppa Suomessa 2003 julkaisuun (erikoistavara, Etelä-Pohjanmaan luvut). Päivittäistavaran kulutusluvussa on mukana Alko, erikoistavaran kulutusluvussa ei ole huomioitu apteekkikauppaa. Luvut on päivitetty vuoteen 2005 ja edelleen vuosille 2015 ja 2025 ennakoitujen kasvukertoimien avulla 1. Koko vähittäiskaupan asukaskohtainen kulutusluku oli Seinäjoen seudulla reilut 4.000 euroa, josta noin puolet on päivittäistavaroita. 1 Päivittäistavarakaupan vuosittaiseksi kasvuksi v. 2005-2015 on oletettu 1 % ja erikoiskaupan 2,5 %. Vuosien 2015-2025 kasvuksi puolestaan on puolestaan arvioitu päivittäistavarakaupassa 0,5 % vuodessa ja erikoiskaupassa 1,7 % vuodessa.
16 Asukaskohtainen kulutusluku kasvaa arvion mukaan yli 1.300 eurolla asukasta kohti vuoteen 2025 mennessä. Taulukko 2 Vähittäiskaupan kulutusluvut (euroa per asukas) toimialoittain v. 2005, 2025 ja 2025 Toimiala v. 2005 v. 2015 v. 2025 Päivittäistavarat 2 064 2 280 2 396 Muotikauppa 474 607 718 Kodintekniikkakauppa 414 530 628 Rautakauppa 315 403 477 Sisustuskauppa 225 288 341 Muu erikoiskauppa 567 726 859 Erikoiskauppa yht. 1 995 2 554 3 023 Yhteensä 4 059 4 833 5 419 Seuraavassa on esitetty ostovoima miljoonina euroina vuoden 2005 tilanteessa. Seinäjoen seudun lähes 100.000 asukkaan ostovoima oli noin 400 miljoonaa euroa ja koko markkinaalueen noin 850 miljoonaa euroa. Taulukko 3 Vähittäiskaupan ostovoima Seinäjoen markkina-alueella v. 2005 Ostovoima, milj. euroa Toimiala Seinäjoen seutu Muu markkinaalue Markkinaalue yht. Päivittäistavarat 204 228 431 Muotikauppa 47 52 99 Kodintekniikkakauppa 41 46 87 Rautakauppa 31 35 66 Sisustuskauppa 22 25 47 Muu erikoiskauppa 56 63 119 Erikoiskauppa yht. 197 220 417 Yhteensä 401 448 849 Vähittäiskaupan ostovoima kasvaa tulevaisuudessa edellä esitetyn kulutuksen kasvun myötä merkittävästi myös väestön kasvun myötä. Etenkin Seinäjoen seudun väestönkasvu on merkittävää ja seuraavassa on esitetty Seinäjoen seudun ostovoiman kehitys vuosille 2015 ja 2025. Taulukko 4 Vähittäiskaupan ostovoima v.2005-2025 Seinäjoen seudulla Ostovoima, milj. euroa Toimiala v. 2005 v. 2015 v. 2025 Päivittäistavarat 204 238 261 Erikoistavarat 197 267 329 Yhteensä 401 506 590 Seinäjoen seudulla ostovoima kasvaa 190 miljoonaa euroa kahdessakymmenessä vuodessa. Etenkin erikoiskaupan kasvu on huomattavaa: kasvua on 132 miljoonaa euroa eli 67 % vuoteen 2025 mennessä. Seuraavassa taulukossa on esitetty koko Seinäjoen markkina-alueen ostovoiman kehitys. Markkina-alueen väkimäärän pysyessä lähes nykyisen suuruisena tarkoittaa sitä, että ostovoiman kasvun lähteenä on kulutuksen kasvu. Taulukko 5 Vähittäiskaupan ostovoima v.2005-2025 Seinäjoen markkina-alueella
17 Ostovoima, milj. euroa Toimiala v. 2005 v. 2015 v. 2025 Päivittäistavarat 431 473 500 Erikoistavarat 417 530 630 Yhteensä 849 1003 1130 Markkina-alueen ostovoima kasvaa lähes 300 miljoonaa euroa vuoteen 2025 mennessä ja erikoiskaupan kasvu on 213 miljoonaa euroa eli 51 % nykyisestä. 2.4. Vähittäiskaupan myynti ja ostovoimavirtaukset alueella Vähittäiskaupan myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen uusinta toimipaikkarekisteriä vuodelta 2005 täydennettynä AC Nielsenin myymälärekisterillä. Seuraavassa taulukossa on esitetty vähittäiskaupan myynti Seinäjoen seudulla vuonna 2005 toimialoittain. Taulukko 6 Vähittäiskaupan myynti Seinäjoen seudulla v. 2005 Toimiala Milj. Pt-kaupat + kioskit 142 Pt-kauppa tavarataloissa 91 Pt-erikoiskaupat + Alko 14 Päivittäistavarakauppa 247 Erikoiskauppa pt-kaupoissa 73 Tilaa vievä kauppa 86 Muu erikoistavarakauppa 106 Erikoiskauppa yhteensä 265 YHTEENSÄ 512 Päivittäistavarakaupan myynti oli yhteensä lähes 250 miljoonaa euroa, josta yli kolmannes syntyi tavarataloissa. Tavarataloihin lasketaan myös hypermarketit, joiden merkitys päivittäistavarakauppoina on Seinäjoellakin yleisen trendin mukaisesti huomattava. Suurin osa päivittäistavarakaupasta tehdään kuitenkin tavallisissa päivittäistavarakaupoissa eli supermarketeissa, valintamyymälöissä ja pienemmissä lähikaupoissa. Erikoiskaupan myynnistä pääosa kuuluu Seinäjoella luokkaan Muu erikoistavarakauppa, joka pitää sisällään pääosin keskustahakuista erikoistavarakauppaa kuten muotikauppaa ja pääosin pieniä erikoisliikkeitä. Tilaa vievä kauppa pitää sisällä tässä seuraavat Tilastokeskuksen toimialaluokat: Huonekalujen, valaisimien ja muiden taloustavaroiden vähittäiskauppa Kodinkoneiden, viihde-elektroniikan ja musiikkitarvikkeiden vähittäiskauppa Rautakauppatavaroiden, maalien ja lasin vähittäiskauppa Jako tilaa vievän kaupan ja muun erikoiskaupan välillä ei ole aivan yksiselitteinen. Erikoiskaupan myynnistä alle 30 % tapahtuu tavarataloissa. Tavaratalojen erikoiskaupan myynnistä puolestaan arviolta ¾ on keskustahakuista erikoiskauppaa ja neljännes tilaa vieväksi kaupaksi luokiteltavaa erikoiskauppaa.
18 Seuraavassa on verrattu Seinäjoen seudun vähittäiskaupan myyntiä ja ostovoimaa sekä esitetty erotuksena syntynyt ostovoimavirtaus miljoonina euroina sekä indeksinä. Taulukko 7 Vähittäiskaupan myynti, ostovoima ja ostovoimavirtaus Seinäjoen seudulla v. 2005 Seinäjoen seutu Myynti Ostovoima Virtaus Toimiala milj. milj. milj. indeksi Päivittäistavarat 247 204 43 121 Tilaa vievä kauppa 104 94 10 111 Muu erikoiskauppa 161 103 58 157 Erikoiskauppa yht. 265 197 69 135 Yhteensä 512 401 112 128 Päivittäistavaroiden ostovoimavirtaus Seinäjoen seudulle on 43 miljoonaa euroa. Indeksi 121 tarkoittaa, että seudun myynti on seudun omaa ostovoimaa 21 % suurempi. Etenkin Seinäjoen hypermarketit houkuttelevat seudun ulkopuoleltakin päivittäistavaraostoksille kaupunkiin. Erikoistavaroissa ostovoimavirtaus seudulle on 69 miljoonaa euroa, josta valtaosa on keskustahakuista erikoiskauppaa. Tilaa vievän erikoiskaupan asema ei Seinäjoen seudulla ole läheskään yhtä vahva. Koko erikoiskaupan myynti on seudun omaa ostovoimaa 35 % suurempi. 2.5. Vähittäiskaupan lisäpinta-alan laskennallinen tarve Ostovoiman kasvu toteutuu myyntinä pääosin myymälöissä. Nykyisten myymälöiden kapasiteettia täydentämään tarvitaan tällöin kuitenkin uusia neliöitä. Seuraavassa on esitetty laskelma, joka osoittaa paljonko uusia vähittäiskaupan neliöitä Seinäjoen seudulle tarvitaan, jotta seudun nykyinen kaupallinen asema pystytään säilyttämään. Mittalukuna tarkoitetaan tässä tämänhetkistä ostovoimavirtausindeksiä (päivittäistavarat 121 ja erikoistavarat 135). Taulukko 8 Laskennallinen lisäpinta-alan tarve Seinäjoen seudulle nykyinen markkina-asema Myyntiala Kerros-ala Toimiala v. 2005-2015 v. 2015-2025 v. 2005-2025 v. 2005-2015 v. 2015-2025 v. 2005-2025 Päivittäistavarat 6 477 4 213 10 690 8 420 5 477 13 897 Erikoistavarat 39 428 34 919 74 348 51 257 45 395 96 652 Yhteensä 45 906 39 132 85 038 59 677 50 872 110 549 Päivittäistavarakaupan lisäneliöitä tarvittaisiin noin 14.000 kem2 ja erikoiskaupan lähes 100.000 kem2 vuoteen 2025 mennessä. Seuraavassa on esitetty laskelma, jossa Seinäjoen suhteellinen kaupan asema paranee jonkin verran nykyisestä eli ostovoimavirtaukset seudun ulkopuolelta lisääntyvät. Ostovoimavirtausindekseinä on käytetty päivittäistavaroissa 130 ja erikoistavaroissa 160. Taulukko 9 Laskennallinen lisäpinta-alan tarve Seinäjoen seudulle vahvistuva markkina-asema
19 Myyntiala Kerros-ala Toimiala v. 2005-2015 v. 2015-2025 v. 2005-2025v. 2005-2015 v. 2015-2025 v. 2005-2025 Päivittäistavarat 6 949 4 520 11 469 9 034 5 876 14 910 Erikoistavarat 46 802 41 450 88 252 60 843 53 885 114 728 Yhteensä 53 751 45 970 99 721 69 877 59 761 129 638 Tämä vahvistuva asema vaatisi seudulle noin tuhat neliötä enemmän päivittäistavarakauppaa ja noin 20.000 neliötä enemmän erikoistavarakauppaa kuin nykyisen aseman säilyttäminen. Edellä olevat laskennalliset pinta-alan tarve-ennusteet perustuvat siis Tilastokeskuksen väestöennusteisiin ja oletettuun kulutuskysynnän (melko maltilliseen) kasvuun. Kulutuskysynnän kasvun jatkuminen vahvana mahdollistaa Seinäjoelle huomattavasti edellisiä laskelmia suuremman kaupan lisärakentamisen. Toisaalta maltillisten kasvulukujen käyttäminen mahdollistaa sen, että kulutuskysyntä kääntyy välille laskuunkin. Ostovoiman kasvun edellyttämien lisäneliöiden lisäksi Seinäjoelle kaupan rakentamista edellyttävät myös: Siirtyvä pinta-ala, poistuva pinta-ala kaupalle epäkelpojen tilojen tilalle tarvitaan uusia tiloja, huonosti pärjäävien ja väärällä paikalla sijaitsevien kaupan yksiköiden lopettaminen Ravintolat, viihde, hyvinvointipalvelut ovat nykyään yhä suuremmassa roolissa kauppakeskusten ja kaupunkikeskustojen osana Autokaupat, yrityskauppa (esim. rautakaupoissa) edelliset ostovoima ja lisäpintaalalaskelmat eivät sisällä autokauppa eivätkä yritysten välisiä kauppoja
20 3. Kaupan nykytila ja hankkeet 3.1. Pt-kaupan nykyinen verkko Päivittäistavarakaupan myymäläverkosto tarkastellaan AC Nielsenin myymälärekisterin pinta-ala ja myyntitietojen avulla. Seuraavassa kartassa on esitetty Seinäjoen päivittäistavarakaupan myynti vuonna 2006. Pt-kaupat v. 2006 myynti, milj. euroa 47 23,5 4,7 päivittäistavarakauppa erikoistavarakauppa Kuva 7 Päivittäistavarakaupan verkosto v. 2006 Hypermarket- ja supermarket-vetoiset kaupan keskittymät muodostavat kaupan palveluverkon rungon, johon keskittyy päivittäistavarakaupan lisäksi myös vaihtelevien periaatteiden mukaan sijoittuvaa erikoiskauppaa. Seinäjoelle hypermarketit ovat sijoittuneet eri puolille kaupunkia ja suuret supermarketit ja tavaratalot pääosin keskustaan. Päivittäistavarakaupan suurin myymäläkohtainen myynti tapahtuu tavallisesti hypermarket-myymälöissä, vaikka hypermarkettien pinta-alasta suurin osa onkin erikoistavaraa. Seinäjoella hypermarketteja on kolme: Prisma, Citymarket ja Minimani.
21 Suuret supermarketit ovat myös sijoittuneet keskustaan tai sen tuntumaan: K-supermarket Anttila-tavaratalon yhteyteen ja Lidl keskustan pohjoispuolelle. Lisäksi Tavaratalo Lehtinen on merkittävä päivittäistavarakaupan yksikkö keskustassa. Pienempi supermarketteja ja muita lähikauppoja on sijoittunut melko kattavasta Seinäjoen asuinalueilla asutusta myötäillen. Varsinkin huoltoasemamyymälät ja halpatavaratalot ovat nykyään entistä merkittävämpi osa päivittäistavarakaupan myymäläverkostoa. Seinäjoella nykyaikaista liikennepalveluasemaa edustaa keskustan tuntumassa sijaitseva ABC-asema. Nykyinen aukiololainsäädäntö tekee 24 tuntia vuorokaudessa auki olevista liikennemyymälöistä varsin kilpailukykyisiä päivittäistavarakaupan valikoiman tarjoajia. Seinäjoella halpatavaratalo-konseptia edustavat Sopuraha Joupissa ja Halpa-Halli keskustassa. Nämä myymälät eivät kuitenkaan sisälly Nielsenin myymälärekisteriin, sillä niiden päivittäistavarakaupan valikoima on rajoitettu keskittyen pääosin non-food tuotteisiin ja kuivaelintarvikkeisiin. 3.2. Erikoiskaupan sijoittuminen Seuraavaan karttaa on kuvattu kaupan työpaikkojen sijoittuminen ruuduittain vuoden 2003 lopussa. Mukana ovat vähittäiskaupan lisäksi myös tukkokaupan työpaikat. Silti oheinen kuva antaa hyvät käsityksen etenkin erikoiskaupan sijoittumisesta Seinäjoella. Kuva 8 Kaupan työpaikkojen sijoittuminen Seinäjoella v. 2003
22 Keskusta on erikoiskaupan keskittymänä edelleen ylivoimainen koko seudulla. Etenkin keskustahakuinen erikoiskauppa tavarataloineen ja muotikauppoineen on keskittynyt vahvasti ydinkeskustaan. Hyllykallion alueelle on puolestaan erikoiskaupasta keskittyneet hypermarketit Prisma ja Minimani sekä jonkin verran tilaa vievää kauppaa. Pohjan ja Kapernaumin alueiden kaupan tarjonta on suurelta osin muuta kun vähittäiskauppaa, mutta tilaa vievän kaupan tarjontaa on kuitenkin jonkin verran alueella. Rengastien alue näkyy kartassa ainoana Valtatie 19/Kantatie 67:n pohjoispuolisena kaupan alueena. Rengastielle on keskittynyt etenkin huonekalukauppaa ja muuta tilaa vievää kauppaa sekä etenkin auto- ja varaosakauppoja. Joupin alueen erikoiskaupan tarjonnasta vastaavat Citymarket, Sopuraha ja K-rauta sekä joitain pienempiä erikoiskaupan toimijoita. Asuinalueiden kauppa on Seinäjoella vähäistä ja keskittynyt pääosion päivittäistavarakauppaan. 3.3. Kaupan hankkeet seudulla Seinäjoen seudulla on vireillä useita kaupan hankkeita, jotka samalla kilpailevat Joupin alueen kanssa kaupan ketjuista ja myymälöistä. Monet kauppaketjut ovat olleet kiinnostuneita sijoittumaan Joupin alueelle, mutta kaupunkiseudulla on monia muitakin sijaintivaihtoehtoja. Rengastielle tilaa vievän kaupan alueelle on jo rakenteilla liikerakennus, johon on sijoittumassa noin 8.000 neliön tiloihin pääasiassa huonekalu- ja sisustuskaupan myymälöitä. Rengastien eteläpuolelle Sammonkadulla on puolestaan asemakaavassa valmis kaupan suuryksikön rakennuspaikka, johon on tulossa noin 7.000 neliön verran sekä päivittäistavarakaupan että erikoiskaupan yksiöitä. Joupin ohella mittava vähittäiskaupan potentiaali on Pohjan/Kapernaumin alueella, jossa Kuortaneentien ja Jyväskylään johtavan valtatien risteyksessä on 8-9 hehtaarin asemakaavaalue, jolle tavoitellaan noin 40 000 krs-m2:n kaupan kokonaisuutta päivittäistavarakaupasta erikoisliikkeisiin. Lisäksi Kapernaumin teollisuusalueella on käyttötarkoituksen muutoksia vireillä. Osa tukkukaupan tiloista muuttanee luonnettaan siten, että ko. kiinteistöihin syntyy vähittäiskaupan yksiköitä. Edellä mainittujen keskustan ulkopuolisten hankepotentiaalien lisäksi myös Seinäjoen keskustassa on useita kaupan hankkeita vireillä. Vanha tori, ns. Maakunta-aukio tulee rakentumaan lähivuosien aikana asunto- ja liiketilavaltaiseksi rakennuskohteeksi: Parkkitilat tulevat kellariin, katutaso liiketilaksi, toinen kerros toimistoiksi ja siitä ylöspäin asunnoiksi. Suuri kehittämishanke on ns. keskustorin alue (Vekseliaukio), johon toteutettaneen uutta liikerakentamista merkittävästikin ja koko aukion alle toteutettaneen maanalainen
23 pysäköinti, joka yhdistettäneen viereisen EPS-torin maanalaiseen pysäköintiin. Hanke on vielä suunnitteluvaiheessa. EPS-torin kortteli saa lisää rakennusoikeutta ja hanke on käynnistymässä kesällä 2007. Ko. hankkeeseen tulee erikoiskaupan yksiköitä kuten muotikauppoja.
24 4. Joupin ostospuiston kaupallinen tarkastelu 4.1. Alueen tuleva toimiala- ja konseptirakenne Joupin alueella toimii tällä hetkellä Citymarket, K-rauta, halpatavaratalotalo Sopuraha sekä eräitä sisustamiseen liittyviä toimijoita. Lähituntumassa Suupohjantien eteläpuolella toimii kaksi suurta autokauppaa, Rinta-Jouppi ja Autoåström. Tavoitteena on monipuolistaa alueen toimialarakenne. Fokus on tilaa vievässä kaupassa. Tämä merkitsee rauta- ja rakentamisen, sisustamisen, koti- ja puutarha-alan, vapaa-ajan, auto- ja varaosatarvikkeiden, kodinkoneiden ja elektroniikan tarjonnan lisäämistä. Tilaa vievä kauppa sijoittuu ketjukohtaisesti joko suuriin yksittäisin liikekiinteistöihin tai ns. retail park -konseptin mukaisesti yhtenäisesti suunniteluihin kokonaisuuksiin. Joupin veturiksi esitetään uutta kauppakeskusta. Se liitettäisiin toiminnallisesti nykyiseen ja hieman laajennettuun Citymarketiin. Kauppakeskus sijoitetaan nykyiselle vapaalle tontille hypermarketin pohjoispuolelle. Joupin alueen länsipäähän sijoitetaan ankkureiksi kaksi johtavaa rautakauppaa sekä erikoistavaraan keskittyvä halpatavaratalo. Suupohjantien eteläpuoleinen rakentamaton alue jäsennetään uusilla katujärjestelyillä. Alue osoitetaan pääosin autokaupalle. Toteutukseen jälkeen voidaan puhua Joupin autokauppakeskittymästä. 4.2. Liikeideoiden ja uusien toimintojen kehittäminen alueelle, visiot Visiona on vuonna 2025 maakunnan johtava kaupallisen keskittymä. Se on osa Seinäjoen keskustaa; helpot ja turvalliset kevyen liikenteen yhteydet ovat mutkattomat. Liikennevaloin ja kiertoliittymin liikenne sujuu ruuhka-aikanakin. Jouppi on ison tien varressa. Maakuntakeskuksen status näkyy siinä, että liittymä kantatielle nro 67 on helppo. Liittymälle löytyy toiminnalliset, liikenteelliset ja taloudelliset perusteet. Se on väylä Joupin kauppoihin mutta samalla se on nopein reitti ydinkeskustaan,
25 teknologiakeskuksen työpaikkoihin ja keskussairaalaan. Joupin alueen rakentaminen on merkittävä osa kaupunkikuvan kohentamista. Liikerakennukset antavat kantatielle päin selvän viestin palvelujen vahvuudesta ja monipuolisuudesta. Jouppi on Seinäjoen portti. Joupin mittava kaupan rakentaminen muovaa Seinäjoen seudun palveluverkkoa. Yleinen trendi palvelujen keskittämisestä jatkuu. Joupin mitoitus ja kokonaiskonsepti varmistaa osaltaan sen, että palvelurakenne ei hajaudu. Keskustan paketti pysyy kasassa. Tällä on hintansa. Ydinkeskustan erikoiskauppa ei kehity siinä mitassa kuin tilanne olisi ilman Joupin kauppakeskusta. Markkinoiden kasvu on kuitenkin mittava. Onkin odotettavissa, että useat kotimaiset ja kansainväliset ketjut perustavat Joupin kauppakeskukseen uuden yksikön keskustassa jo toimivan lisäksi. 4.3. Toimintojen sijoittamisvaihtoehtojen tarkastelu, korttelien käyttö Korttelirakenne perustuu suuriin yksiköihin ja säännönmukaiseen ruutukaavamuotoon. Tavoitteena on tehokas rakentaminen ja joustava tontinkäyttö. Runkona on uusi katuverkko. Selkärangan muodostaa Kauppakeskuksen ja ankkurina toimivan rautakaupan välinen väylä. Sen varaan ripustetaan korttelikokonaisuudet molemmin puolin. Uusi kantatien suuntainen katuyhteys toimii lähinnä huoltokatuna. Seuraava kaaviokuva osoittaa perusajatuksen: Massat alueen keskiosassa on sijoiteltu periaatetasolla. Tärkeää on huolehtia kaupallisen julkisivun näkyvyydestä, pysäköinnin selkeydestä ja visuaalisesta yhteydestä naapuriin. Tärkeää on myös saada jäntevyyttä Suupohjantien kaupunkikuvalliseen julkisivuun. Peruste Joupin määrälliseen mitoitukseen löytyy liittymästä. Yhteys kantatieltä avaa reitin
26 maakunnallisiin markkinoihin. On kysymys liikennetekniikasta mutta myös imagosta. Kaupan ketjujen liikepaikka-asiantuntijat asettavat Joupin uuteen valoon, kun liittymä on olemassa. Ilman sitä lienee sittenkin kyse suuresta paikalliskeskuksessa. Ero on ilmeinen. Uusi liittymä ja siitä johdettava Kytösavuntien jatke (kadulle pitäisi keksiä uusi nimi!) toimii tärkeänä väylänä sekä Joupin alueelle että edelleen kohti ydinkeskustaa. Liittymä on ratkaiseva tekijä sille, että suuret yksiköt voidaan maankäytössä osoittaa suhteellisen etäälle nykyisestä Joupin kaupan ydinalueesta eli Citymarketin liittymästä. Etäisyys uuden kauppakeskuksen pääovelta rautakaupan tuulikaappiin on noin 870 metriä. Edellä olevan kaaviokuvan vasemmassa laidassa on viitteelliset korttelikokonaisuudet. Huolimatta hyvästä rakentamisalueesta kaupan markkinat loppuvat kesken. Alue osoitetaan ei-kaupallisille toiminnoille, esimerkiksi asutontuotantoon. Viherkaista erottaa kantatien asuntoalueesta. Alueen ankarasta rakenteesta huolimatta pienelle viherkeitaalle varataan sija. Nykyinen Sopuraha-tavaratalon länsipuolella oleva metsäkumpare säilytetään ja sen kautta varataan kevyen liikenne yhteys Suupohjantieltä alueen keskiosaan. Alueella on tällä hetkellä liike-, varasto- ja asuinkiinteistöjä. Suuri osa jouduttaisiin suunnitelman mukaan purkamaan. Seuraava kaavio osoittaa tilanteen. Punaiset tultaisiin purkamaan uuden rakennuskannan tieltä. Keltaiset tultaisiin sisällyttämään tulevaisuuden konseptiin. Suupohjantien eteläinen rakentamaton alue osoitetaan lähinnä autokaupan toiminnoille. Tilaa vievän kaupan sijoittaminen tälle alueelle söisi vaarallisesti resursseja Joupin alueen keskiosasta: markkinat ovat rajalliset!. Alue jäsennetään uudelleen katuverkon avulla. Herralankadulta johdetaan uusi takakautta kulkeva katu, josta on liittymä korttelin jokaiselle tontille nykyinen kahvila/kylmäasema-tontti mukaan lukien. Liikekiinteistöt erotetaan asuinalueesta kaavan mukaisella vihervyöhykkeellä. Kortteliin järjestetään lisäksi yhteys nykyisen kaavan mukaisesti suoraan Suupohjantieltä Krouvarinkadun jatkeena.
27 Massat sijoitetaan tontin takaosaan. Asiakaspysäköinti ja myytävät autot näytetään kaupallisesti Suupohjatien kulkijoille naapurissa olevan Autoåströmin tapaan. Minimalli osoittaa maankäytön perusteet seuraavasti: Läntinen alue on supistunut merkittävästi. 4.4. Kaupan volyymi Joupin suunnitelma osoittaa alueelle mittavan liikerakentamisen. Seuraavassa taulukossa on esitetty keskeiset luvut. PERUSMALLI "LIITTYMÄ" Toimialakokonaisuus Rak.oik Myyntiala Myynti Myynti/m2 Autopaikat kem2/ap kem2 m2 M Tilaa vievä kauppa 86298 56848 179.7 3161 2869 30 Kauppakeskus/ravintolat 22296 15607 48.4 3101 1115 20 Hypermarket ja tavatalokauppa 23367 16358 66.4 4059 1352 17 Autokauppa 6540 4578 10.1 2206 218 30 Varasto, tuotanto 8415 3826 2.1 549 163 52 Joupin alue yhteensä 146916 97217 306.7 3155 5717 26 Tästä Suupohjantien eteläpuoli 7161 5013 11.3 2254 239 30 Keskimääräinen tonttitehokkuus on e= 0.25-0.30. Autopaikkamäärä on laskettu kaupallisesta lähtökohdasta: toimialasta riippuen 17-30 kem2/autopaikka. Alueelle tultaisiin sijoittamaan yhteensä noin 5700 autopaikkaa. Tilaa vievä kauppa ottaa kaupan pinta-alasta suurimman osan, noin 86.000 kem2. Toimialamääritelmä on kuitenkin horjuva. On ilmeistä, että ao. kategorian luettaisiin esim. kodintekniikkaan ja vapaa-aikaan keskittyvä noin 20.000 kem2:n tavaratalo. Kauppakeskus on suuruusluokaltaan runsaat 20.000 kem2. Yhdessä hypermarketin kanssa siitä muodostuu maakunnan suurin kaupallinen yksikkö.
28 Joupin vähittäiskauppa (pl. autokauppa) saavuttaa lopputilanteessa (vuonna 2025-2030) yhteensä noin 295 miljoonan euron vuosimyynnin. Se tulisi olemaan noin 28 % koko maakunnan vähittäiskaupan markkinoista. Entä jos liittymää ei toteuteta? Joupin minimalli perustuu suppeampaan maankäytön konseptiin. Taulukko osoittaa keskeiset luvut: SOVELTAVA MALLI "EI LIITTYMÄÄ" Toimialakokonaisuus Rak.oik Myyntiala Myynti Myynti/m2 Autopaikat kem2/ap kem2 m2 M Tilaa vievä kauppa 71828 47340 139.2 2940 2393 30 Kauppakeskus/ravintolat 621 435 1.2 2759 21 30 Hypermarket ja tavatalokauppa 22746 15923 64.8 4070 1331 Autokauppa 6540 4578 10.1 2206 218 30 Varasto, tuotanto 9107 4413 2.4 544 185 Joupin alue yhteensä 110842 72689 217.7 2995 4148 27 Tästä Suupohjantien eteläpuoli 7161 5013 11.3 2254 239 30 Keskeistä on, että kauppakeskuskonsepti jää pois. Ankkurirautakaupat siirtyvät yhden korttelin veran lähemmäksi Citymarkettia. Konsepti on noin 40.000 kem2 pienempi kuin perusmalli. Konseptin toteutukseen liittyvät riskit kasvavat merkittävästi. 4.5. Kaupalliset vaikutukset Seuraavassa on arvioitu alustavasti Joupin konseptin vaikutuksia. Kauppakeskus on Seinäjoen markkinoilla uusi avaus. Sen vaikutus riippuu aikataulusta. Mitä pidemmälle hankkeen toteutus siirtyy, sen lievemmät ovat vaikutukset. Lähituntumassa monet keskustakortteleiden uudistushankkeet joutuvat uudelleen puntariin. Tässä arvioidaan mm. kaupan muotiketjujen halukkuutta investoida ydinkeskustaan tai vaihtoehtoisesti sijoittua Joupin kauppakeskukseen. Vaikutukset näkyvät keskustan kaupallisen tarjonnan vireydessä. Toisaalta Jouppi yhdessä ydinkeskustan kanssa tulisi muodostamaan muodostaisi kovan taisteluparin mille tahansa kaupan keskittymälle, mukaan lukien Tuurin kyläkauppa. Tässä suhteessa Jouppi toimisi ydinkeskustan veturina ja vahvistaisi välillisesti sen kilpailukykyä. Joupin strateginen kilpailija on Hyllykallion alue. Hyllykallio tarjoaa selkeän liikenneverkon, vahvan lähiasutuksen ja jo nyt monipuoliset, useassa suhteessa seudulliset palvelut. Kauppakeskus voisi sijoittua myös Hyllykalliolle. Sijainti olisi suhteellisen keskellä uutta Seinäjokea. Kauppakeskuksen sijoittumista Jouppiin puoltaa se, että tarjonta muodostaa ydinkeskustan kanssa kokonaisuuden. Hyllykallion kauppakeskus edustaa puolestaan irtiottoa : erikoiskauppaa
29 sekä ydinkeskustassa että reilusti etäällä. Lähipalvelujen kehittymiseen Joupin konseptilla ei ole merkittävää vaikutusta. Konseptiin ei sisälly merkittävästi uutta päivittäistavarakauppaa. Kiinnostavaa on seurata, nostaisiko Joupin konseptin julkistus hypermarket-ketjujen mielenkiintoa sijoittua alueelle - nykyisen Citymarketin lisäksi. Tässä suhteessa liittymä saattaisi jälleen olla avainsana. Kaupunkikuvaan Joupin maankäytön uudistuksella olisi merkittävä rooli. Suupohjantien sivu tultaisiin uudistamaan. Linjakas ja huoliteltu, noin 1200 metriä pitkä kaupallinen sivu kohentaisi alueen nykyistä teollisuusimagoa oleellisesti. Julkisivujen korkea taso edellyttäisi myös itse kadulta uusimista. Viheralueet, kevyen liikenteen väylät, kiertoliittymien tilataide, valaistus - kaikki tämä pitäisi käydä läpi kokonaisvaltaisella suunnitteluotteella. Suupohjantien eteläpuoli rakentuisi autokaupan klusterina. Liikerakennukset saisivat hyvinkin kilpailla näyttävyydessä toistensa kanssa. Niin ikään kantatieltä katsottaessa avautuisi uudet näkymät. Tämän hetken peltomaisemmat eivät antane tavoiteltua kuvaa kehittyvästä Seinäjoesta. Kaupunkirakenteen kannalta Joupin uusi maankäytön ja kaupan malli antavat uutta potkua. Voidaan todeta, että Joupin ratkaisun myötä keskusta olisi fyysisesti laajentunut. Jouppi on osa keskustaa. Ratkaisu vahvistaa osaltaan keskustan roolia koko seutukunnan ydinalueena. Niin ikään Jouppi osaltaan vahvistaa Seinäjoen statusta koko maakunnan kaupallisena keskuksena.
30 5. Joupin ostospuiston liikenteellinen tarkastelu 5.1. Alueen nykyiset autoliikenteen yhteydet Joupin ostospuiston alue sijoittuu kantatien 67 ja Suupohjantien väliselle alueelle. Alueelle on nykyisin yhteys Suupohjantieltä kolmesta liittymästä: Välskärinkadun/Herralankadun liittymästä Krouvarinkadun liittymästä Pelttarinkadun/Kytösavunkadun liittymästä Kahdessa ensin mainitussa liittymässä on nykyisin liikennevalot. Alueelta on ajoyhteys myös kantatien 67 ja rautatien pohjoispuolelle Välskärinkadun päässä olevan alikulun kautta. Liittymien sijainti on esitetty seuraavassa kuvassa. Alueen sijainti on liikennejärjestelyjen suhteen sikäli edullinen, että alueelle on mahdollista kehittää sujuvia autoliikenteen yhteyksiä usealta eri suunnalta. Kun alueelle kulkeville on käytössä vaihtoehtoisia reittejä, jakautuu liikennekuormitus useaan eri liittymään ja usealle eri väylälle ja riski liikenneverkon ruuhkautumisesta pienenee. Liikennejärjestelyjen suunnittelussa on kuitenkin otettava huomioon, että alueella on kolmen eri väylänpitäjän ylläpitämää liikenneverkkoa. Suupohjantien ja siltä erkanevien katujen liikennejärjestelyistä päättää ja vastaa Seinäjoen kaupunki. Kantatien 67 liikennejärjestelyistä vastaa Tiehallinto ja lisäksi kantatien kanssa samassa käytävässä kulkee Ratahallintokeskuksen hallinnoima rautatie.
31 67 Suupohjantie Kuva 9 Joupin ostospuiston alueen nykyiset liittymät tie- ja katuverkolle. 5.2. Kevyen liikenteen ja julkisen liikenteen yhteydet Ostospuiston alueelle on hyvät kevyen liikenteen yhteydet kaikilta pääsuunnilta. Yhteydet on toteutettu erillään autoliikenteestä osin erillisinä kevyen liikenteen väylinä ja osin katujen jalkakäytävinä. Alueen kevytliikenneverkko on esitetty seuraavassa kuvassa.
32 Kuva 10 Joupin ostospuiston alueelle johtavat kevyen liikenteen yhteydet (Lähde: Seinäjoen seudun tie- ja katuverkkoselvitys 2001) Seinäjoen paikallisliikenteen bussilinjat eivät nykyisin kulje ostospuiston alueella asti, mutta paikallisliikenneyhteyksiä on järjestettävissä esimerkiksi muuttamalla linjan 13 reittiä alueella. Suupohjantien kautta kulkee kaukoliikenteen bussivuoroja keskustaan. Kuva 11 Seinäjoen paikallisliikenteen reittikartta (Lähde: Seinäjoen kaupunki, internet-sivut 2001) 5.3. Tie- ja katuverkon nykyinen liikennekuormitus Suupohjantien liikennemäärä on ostospuiston alueen kohdalla noin 7500 8500 autoa vuorokaudessa. Kantatien 67 liikennemäärä on noin 6 000 autoa/vrk. Alueen muun katuverkon liikennekuormitusta kuvaavat seuraavassa kuvassa esitetyt vuonna 2001 tehdyn liikennetutkimuksen liikennelaskentatiedot. Liikennemäärät ovat paikoin kasvaneet selvästi kuvassa esitetyistä 2001 laskentatiedoista.
33 Kuva 12 Seinäjoen länsiosien tie- ja katuverkon liikennemäärät vuonna 2001 tehdyn liikennelaskennan mukaan (Lähde: Seinäjoen seudun tie- ja katuverkkoselvitys 2001). 5.4. Autoliikenteen ostosmatkojen suuntautuminen Seinäjoen seudulla vuonna 2001 tehdyssä liikennetutkimuksessa selvitettiin mm. autolla tehtävien ostos- ja asiointimatkojen määrää ja suuntautumista. Ostos- ja asiointimatkojen määrät eri haastattelupisteissä on esitetty seuraavassa kuvassa sinisillä luvuilla. Ostos- ja asiointimatkoista oli ostosmatkoja haastattelupisteestä riippuen noin 30 50 %. Ostosmatkojen määrä ja niiden jakautuminen päivittäistavaran ja erikoistavaran ostoksiin on esitetty pisteittäin seuraavassa taulukossa. Yhteenvetona tutkimuksen tuloksista voi arvioita, että Joupin alueelle suuntautuu ostosmatkoja kolmelta pääsuunnalta:
34 Valtatiellä 19 Seinäjoen ja Nurmon välillä tehdään paljon ostos- ja asiointimatkoja (3700 matkaa/vrk). Voidaan olettaa, että myös Joupin alueelle suuntautuu ostosmatkoja paljon idästä Nurmon suunnalta. Lännestä Suupohjantietä tulevasta liikenteestä merkittävä osa on jo nyt alueella sijaitsevien kaupallisten palveluiden asiakasliikennettä. Suupohjantien länsipäässä ostos- ja asiointimatkojen määrä oli noin 1400 automatkaa/vrk, joka vastaa lähes kolmasosaa kadun koko liikenteestä. Lisäksi kantatien 67 kautta Ilmajoen suunnalta tehtiin noin 1000 ostos- ja asiointimatkaa/vrk. Kolmas päävirta on etelästä ja Seinäjoen keskustasta alueelle suuntautuva liikenne. Jouppilantien-Huhtalantien reitin kautta tehtiin noin 3000 ostos- ja asiointimatkaa/vrk. Kuva 13 Ostos- ja asiointimatkojen suuntautuminen Seinäjoen keskustassa; sininen luku tarkoittaa haastattelupisteissä havaittujen ostos- ja asiointimatkojen määrää, mustat luvut koko vuorokauden liikennemäärää (autoja/vrk)(lähde: Seinäjoen seudun liikennetutkimus 2001).
35 Taulukko 10 Seinäjoen keskustaan suuntautuvien ostosmatkojen jakautuminen Seinäjoen keskustaan suuntautuvien ostosmatkojen jakautuminen (autoja/vrk) Piste Tiesuunta Päivittäistavara Erikoistavara Tieto puuttuu Ostosmatkoja yht. 1 Vt 18 Vaasasta/Ylistarosta 111 168 92 371 7 % 7 Vt 19 Nurmosta 640 876 167 1683 30 % 8 Kirkkokatu 440 546 235 1221 22 % 10 Vapaudentie 271 219 32 522 9 % 11 Huhtalantie (- Jouppilantie) 433 210 119 762 14 % 12 Kt 67 Joupin kohdalla 125 195 33 353 6 % 13 Suupohjantie 438 254 24 716 13 % 2458 2468 702 5628 44 % 44 % 12 % 5.5. Pysäköinti Ostospuiston pysäköintipaikkojen tarvetta on arvioitu alueen nykyisten asemakaavamääräysten mukaan sekä käyttäen arviointiperusteena vastaavissa kaupallisissa kohteissa yleisesti noudatettua pysäköintipaikkojen määrää suhteessa kerrosalaan. Alueen nykyiset asemakaavamääräykset edellyttävät korttelista riippuen yhtä autopaikkaa 50 70 kerrosm2 kohden. Alueella on nykyisin rakennettua kerrosalaa noin 38 000 kerrosm2, ja asemakaavamääräykset edellyttäisivät yhteensä noin 700 750 pysäköintipaikkaa. Voidaan arvioida, että alueella onkin nykyisin suunnilleen tämä määrä pysäköintipaikkoja, mutta ne eivät välttämättä jakaudu kortteleittain ja tonteittain aivan tarkkaan kaavamääräysten normin mukaan. Pysäköintipaikkanormina käytetään päivittäistavaran kaupan kortteleissa yleisesti yhtä autopaikkaa 20-30 kerrosm2 kohden ja erikoistavaran sekä paljon tilaa vievän tavaran kaupalle suunnitelluissa kortteleissa yhtä autopaikkaa 40-50 kerrosm2 kohden. Ostospuiston ideasuunnitelmassa kerrosala kasvaisi noin 150 000 kerros-m2:iin ja edellä mainitulla mitoituksella pysäköintipaikkojen tarve olisi noin 3500 4000 autopaikkaa. Tämä pysäköintipaikkamäärä on sijoitettavissa alueelle esimerkiksi seuraavassa kuvassa esitetyllä tavalla. Kuvan mukaisessa järjestelyssä alueelle mahtuu noin 5750 autopaikkaa eli tarvittaessa päästään em. normia väljempäänkin pysäköintiin. Toisaalta kuvan mukainen järjestely mahdollistaa pysäköintipaikkojen vuorottaiskäytön. Jokaisessa korttelissa ei tarvitse varautua pysäköintipaikkojen tarpeen harvinaisiin huippuihin, koska naapurikorttelissa on todennäköisesti vapaata pysäköintitilaa.
36 Kuva 14 Luonnos pysäköintialueiden sijoittumisesta alueelle ja arvio alueen eri osiin mahtuvien pysäköintipaikkojen määrästä (yhden autopaikan tilantarpeeksi on arvioitu 25 m2) 5.6. Arvio alueen aiheuttaman autoliikenteen määrästä Alueen aiheuttaman autoliikenteen määrää on arvioitu mm. pysäköintipaikkojen määrän ja pysäköinnin keskimääräisen keston perusteella ja ottamalla lisäksi huomioon pysäköintialueiden todennäköinen käyttöaste. Nykytilanteessa voidaan arvioida, että alueelle sisään ja sieltä ulos kulkee viikon vilkkaimpien huipputuntien aikana liikennettä noin 1800 autoa tunnissa. Ennustetilanteessa, kun ostospuisto on laajentunut noin 150 000 kerrosm2 suuruiseksi, kasvaa huipputunnin liikennemäärä noin 5700 autoon tunnissa eli noin kolminkertaiseksi. Liikennemäärä ei kasva suoraan kerrosalan ja pysäköintipaikkojen määrän suhteessa, koska voidaan olettaa, että varsinkin kauppakeskuksessa asioitaessa pysäköinnin kesto on keskimäärin pidempi kuin esimerkiksi nykyisen marketin pysäköintialueella. Laskelmat ja niiden lähtöoletukset on esitetty seuraavassa taulukossa. (HUOM: Liikennetuotoslaskelmia tarkennetaan vielä, kun saadaan käyttöön tarkempia liikennelaskentatietoja alueen liikennevaloliittymistä) Taulukko 11 Huipputunnin liikennetuotos nykytilanteessa ja ennusteessa