Lupatunnus 17-0027-POI 16.05.2017 Sivu 1 Asia Poikkeaminen MRL 72 1 mom. ja 2 mom. Hakemus on saap. 24.11.2016, kuuleminen 31.1.2017, kaav. laus. 16.5.2017. Rakennuspaikka BÖLE, 257-407-0001-0116 Kinnasniementie 20, 02480 Kirkkonummi Kiinteistön nimi PEUKALO Pinta-ala 9200 m² Rakennettu kerrosala 91 m² Hakija Toimenpide Poikkeus Lisäselvitys Candolin Robin Manegegatan 2a A10, 00170 HELSINKI Sivulomarakennuksen 50 k-m2, I, 1 asunto, rakentaminen MRL 72 1 mom. ja 2 mom. (rantavyöhykkeelle ja ranta-alueelle ei saa rakentaa ilman asemakaavaa) Kaavoitus: Saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaava, Ensisijaisesti loma-asuntoalue (RA/20): Alue varataan ensisijaisesti loma-asumiseen. Numero merkinnän yhteydessä osoittaa rakennuspaikkojen enimmäismäärän alueella. - - - Vesi- ja jätevesihuolto: Vesihuolto on rakennuspaikkakohtainen. Rakennuslupahakemuksen yhteydessä tulee esittää jätevesiasetuksen (157/2017) mukainen jätevesisuunnitelma, joka täyttää ympäristönsuojelulain (527/2014) ja kunnan ympäristönsuojelumääräysten vaatimukset. Kun rakennuspaikalla on useita rakennuksia, tulee kiinteistön jätevesien käsittelyn kokonaisuutena tarkasteltuna täyttää asetuksen vaatimukset. Muuta: Kyseessä on sivulomarakennuksen rakentaminen osayleiskaavan lomarakennuspaikalle varatulla alueella (RA/20). Kyseessä on pitkä ja kapea tila, jonka lomarakennus sijoittuu niemen päähän kalliokukkulalle. Lomarakennus 91 k-m2 on v. 1961 valmistunut (rak.lupa 28.8.1958, laaj.lupa 95-4023-A). Rakennusjärjestyksen mukaan vähintään 5.000 m2:n rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa sen pääkäyttötarkoitusta vastaavan ns. sivuasunnon, - - - lomarakennuksen rakennuspaikalle enintään 50 k-m2. Sivuasunto tulee sijoittaa pääasunnon yhteyteen tai sen pihapiiriin siten, että käytetään hyödyksi rakennuspaikan tieliittymää, piha-aluetta sekä mahdollisuuksien mukaan talousrakennuksia ja -tiloja. Rakennusjärjestyksen mukaan enintään 50 m2:n kokoisen lomarakennuksen tulee sijaita vähintään 25 metriä rantaviivasta. Sivulomarakennus sijoittuu lähimmillään 15 metriä rantaviivasta, ja mahdollisen vesijätön lunastuksen jälkeen n. 20 metrin päähän rantaviivasta. Sivulomarakennus sijoittuu n. 45 metrin päähän päälomarakennuksesta. Yleensä pihapiiriksi on katsottu n. 35 metrin välinen etäisyys lomarakennusten väliksi. Korkein hallinto-oikeus päätti 1.12.2016 (diaarino 1115/1/16) hylätä rakennus- ja ympäristölautakunnan valituksen eikä Helsingin hallintooikeuden päätöksen 18.3.2016 lopputulosta muutettu. Asia koski
Lupatunnus 17-0027-POI 16.05.2017 Sivu 2 Lausunnot sivulomarakennusten myöntämistä suoralla rakennusluvalla, mistä Uudenmaan ELY-keskus oli valittanut. Eli saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan lomarakennusalueella (RA/nro) sivulomarakennuksen rakentaminen tulee käsitellä poikkeamisena. on vuonna 2016 korkeimman hallintooikeuden käsittelyn aikana myöntänyt saman kaavan RA-alueella kahdelle sivurakennukselle poikkeamisen (16-38-POI, 16-41-POI), joista Uudenmaan ELY-keskus ei ole valittanut. Hakija on perustellut rakennuksen paikkaa naapurikuulemisiin esitetyissä huomioissa. Lausunnon antaja Kaavoitus Lausuntopvm 16.05.2017 Lausunnon tulos lausunto Kaavoitukselta 26.1.2017 pyydetyn ja 16.5. annetun lausunnon mukaan: Hakemuksessa haetaan poikkeamista mahdollisuudeksi rakentaa kiinteistölle sivuloma-asunto, joka olisi suuruudeltaan 50 k-m2. Samalla haetaan poikkeamista sivuloma-asunnon sijainnista pihapiirissä, etäisyydestä keskiveden korkeuden mukaiseen rantaviivaan sekä mahdollisesti alimman lattiatason korkeusasemasta keskiveden korkeuteen. Kiinteistöllä olemassa oleva lomarakennus on pinta-alaltaan 91 k-m2 ja on rakennettu vuonna 1961 ja kiinteistön pinta-ala on 9200 m2. Esitetty sivuloma-asunto sijaitsee lyhimmillään noin 15 metrin etäisyydellä keskiveden korkeuden mukaisesta rantaviivasta, kun mainitun etäisyyden tulisi olla sivuloma-asuinnon kohdalla vähintään 25 metriä. Hakija on ilmoittanut haluavansa lunastaa kiinteistön keskellä sijaitsevassa poukamassa olevan vesijätön kiinteistöön ja lunastustoimitus on vireillä. Mikäli vesijättö liitetään kiinteistöön, rantaviivaetäisyydeksi muodostuu noin 20 metriä. Kaavoitus katsoo voivansa puoltaa poikkeamista sivuloma-asunnon sijainnista yhtenäisessä pihapiirissä kiinteistön maastollisten ja maisemallisten olosuhteiden perusteella. Pääloma-asunto sijaitsee aivan kiinteistön eteläkärjessä korkean ja kapean kallioniemen päällä, eikä rakennusjärjestyksessä edellytetylle etäisyydelle ole mahdollista sijoittaa sivuloma-asuntoa vaarantamatta alueen maisemallisia arvoja. Ehtoina poikkeamiselle tulee kuitenkin olla seuraavat: - Hakijan tulee lunastaa kiinteistön keskellä sijaitsevan poukaman vesijättöalue esittämällään tavalla ja liittää se kiinteistöön. Tällöin rantaetäisyydeksi muodostuu noin 20 metriä. - Koska maastonkohta, johon sivuloma-asuntoa esitetään, sijaitsee vain noin 1,5 metrin korkeudella keskiveden korkeudesta, tulee varmistaa rakenteellisin ratkaisuin, että sivuloma-asunnon lattiataso sijoittuu vähintään 2,5 metrin korkeudelle keskiveden korkeudesta. Tämä vaatii todennäköisesti sellaisia rakenteellisia ratkaisuja, joiden vuoksi rakennuksen ulkoarkkitehtuuriin tulee kiinnittää erityistä huomiota kielteisten maisemallisten vaikutusten vähentämiseksi. Samasta syystä rakennusmassan kokonaiskorkeuden tulee olla mahdollisimman matala, sillä maastonkohta on maisemallisesti näkyvä mm. pohjoispuolella sijaitsevan naapurikiinteistön suuntaan.
Lupatunnus 17-0027-POI 16.05.2017 Sivu 3 - Rakennuslupapiirustuksista tulee pyytää kaavoituksen lausunto ja niistä tulee ilmetä koillis-lounas -suuntaisen leikkauspiirroksen avulla, miten rakennusmassan korkeus sovitetaan maastonkohtaan ja maisemaan. Leikkauksen tulee ulottua niin pitkälle pohjoispuoliselle kiinteistölle, että sen leikkauslinjan kohdalla oleva maastoltaan korkein kohta näkyy kuvassa. Lausunnon antaja Kantatilalaskelma Lausuntopvm 05.12.2016 Lausunnon tulos lausunto Tila 257-407-1-116 on Kirkkonummen saaristo-ja rannikkoalueiden osayleiskaavan mukaan yksi rakennuspaikka. Lausunnon antaja Naapureiden kuuleminen Lausuntopvm 31.01.2017 Lausunnon tulos puollettu Kunta on kuullut naapurit 16.12.2016 lähteneillä kirjeillä. Tilan 257-407-1-115 omistaja huomauttaa, että "1. Rakennettaessa ranta-alueille tai avoimeen maastoon tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennuksen korkeusasemaan ja korkeuteen,. - suunniteltu rakennuspaikka on matala kallionkieleke ruovikkoisen lahdelman pohjassa. Koska määräysten ( 23) mukaan alimman lattiatason tulee olla vähintään 2,5 metriä keskiveden korkeudesta, tulisi rakennus korkeiden pilareiden päälle ja ei siten olisi mitenkään tämän määräyksen mukainen - jos ajatuksena on nostaa pihamaa täyttämällä on se mielestäni 13 vastainen 2... sivuasunto tulee sijoittaa pääasunnon yhteyteen tai sen pihapiiriin., 20,3. - suunniteltu rakennuspaikka ei ole pääasunnon pihapiirissä, vaan muodostaa selvän oman kokonaisuutensa. Mikäli sivuasunnon rakentaminen pääasunnon pihapiirin ulkopuolelle hyväksytään, ei sen paikka ole tontin kapeimmalla kohdalla matalalla kalliokielekkeellä, vaan selvästi ylempänä tontin leveimmällä kohdalla. - tontit 257-407-1-115 257-407-1-119 ovat alun perin olleet yksi kiinteistö. Tontit on lohkottu kapeiksi suikaleiksi ja talojen sijainnit soviteltu siten, että talojen pihapiirit muodostavat omat lomaasumiselle tyypilliset suojaiset pihapiirinsä kapeista tonteista huolimatta: päärakennukset eivät ole samalla kohdalla tontteja. Suunniteltu sivulomarakennuksen paikka muuttaisi tätä ajattelua ja samalla koko Bölen alueen luonnetta vapaa-ajan asuntojen sijaintipaikkana. - Rakennusmääräyksen mukaan sivuasunnon läheisyyteen saa rakentaa yhden enintään 30 m2 varasto. ym. rakennuksen tämän sivuasunnon käyttöön. Tässä vaiheessa koko tontin rakennuskokonaisuus alkaisi vaikuttaa hyvin taajamatyyppiseltä. 3 Sivulomarakennuksen tulee olla vähintään 25 metriä keskiveden mukaisesta rantaviivasta. - poikkeuslupahakemuksessa esitetään matkaksi rantaan 26 metriä, joka ei pidä paikkaansa. Kartta antaa väärän kuvan tilanteesta. Karttaan ei ole piirretty puroa, joka laskee suunnitellun rakennuspaikan kohdalta lahteen. Ranta on kaislainen ja vanhat kaislat ja puron tuoma liete täyttävät lahtea. Kuten kartasta näkyy, naapurin rajan ja veden väli on noin 25 metriä. Siihen väliin ei mahdu rakennusta." Tilan 257-407-1-117 omistaja huomauttaa, että "1. Hakemuksesta ei minulle selviä, mihin nimenomaiseen asiaan poikkeuslupaa haetaan. Onko kyse sivuasunnon sijainnista, koosta, kaavamääräyksistä vai mistä? 2. Tämä (kohta 1) on merkityksellistä naapureiden ja alueen kiinteistöomistajien tasavertaisuuden kohtelun kannalta. Olipa Kirkkonummen kunnan päätös asiassa sitten mikä tahansa, samaa päättelyä vastaavissa tilanteissa tulee soveltaa myös muiden mahdollisten hakijoiden suhteen. Siten poikkeusluvan mahdollisen myöntämisen ja sen perusteluiden tulee olla selkeä ja yksiselitteinen, ja sillä tulee olla selkeä periaatteellinen peruste eikä vain yksittäistapaukseen sovellettava. 3. Tutustuttuani asemapiirrokseen olen ymmälläni mittakaavasta (1:500). Käsittääkseni asemapiirroksen mittakaava on väärä.? 4. Mikäli päätelmäni
Lupatunnus 17-0027-POI 16.05.2017 Sivu 4 ylläolevasta (kohta 3) on oikea, tulisi kohteessa järjestää maanmittaus sekä haetun kohteen että muiden rakennusten karttapohjainen oikea asemointi. 5. Periaatteessa minulla ei ole mitään sitä vastaan, että naapurini rakentaa sivuasunnon." Hakija toteaa 22.1.2017 vastineessaan, että "Sivurakennuksen rakennuspaikan muuttaminen on käytännössä mahdoton vaatimus. Kyseessä on tontin kapein kohta, jossa jo aikanaan on tien linjauksessa jouduttu huomioimaan meren poukama ja maapohja. Siirtämällä nyt merkittyä rakennuspaikkaa kohti etelää (leikkimökki on nyt merkityllä paikalla ) ja noudattamalla rakennusmääräyksiä, tarkoittaisi tämä, että sivurakennus pienellä terassilla ulottuisi tien päälle. 25 m sääntö rantaviivasta ei myöskään toteudu. Tien siirtäminen, joka on rakennettu liejupohjalle ja paalutettu tukeilla, olisi kohtuuton vaatimus. Myös kulku päärakennukselle estyisi. Pelastuskaluston pääsy niemelle olisi näin myös tehty mahdottomaksi. Tietä joudutaan korjaamaan ja vahvistamaan säännöllisesti, viimeksi keväällä 2016. Merkitty rakennuspaikka, jossa leikkimökki sijaitsee tällä hetkellä, on kallion päällä ja täten kustannustehokas ja kuiva paikka rakentaa. Korkean veden, ollessa jopa 1,4 m ei ylety rakennuspaikalle. Kaikki tästä etelään kärkeä kohti on vanhaa meren pohjaa joka sijaitsee alempana kunnes kallio nousee jyrkästi muodostaen etelä kärjen. Syys- ja talvimyrskyjen aikana, alue peittyy vedellä, joka nousee tierummun kautta ja valuu pois. Tämä tarkoittaisi, että sivurakennus seisoisi veden päällä ja ulottuisi myös tien päälle. Sivurakennus ajatellulla paikalla ei tulisi olemaan juurikaan korkeampi kuin naapurin Jukka Mäen uusi sauna. Tämä rakennus on lähes kaksi kertaa vanhaa saunarakennusta korkeampi. Edessä on myös uusi terassi merelle päin. Suostuimme myös rakennuksen siirtämisestä lähemmäs meidän tonttia, paremman rakennusalustan vuoksi. Tässä yhteydessä Jukka Mäki myös lupasi rakentaa suojaavan ristikon saunan kivijalkaan, koska tämä näkyy suoraan meidän kävellessä omalle päärakennuksellemme. Tämä ei ole vieläkään toteutunut. Aikanaan kun Jukka Mäki rakennutti oman päärakennuksensa, meille esitelty malli kerrottiin olevan kutakuinkin samankokoinen vanhan talon kanssa. Nykyinen rakennus on selkeästi isompi, korkeampi ja näkyvämpi. Talo on myös suunnattu meidän tontille päin, eikä merelle mikä olisi ehkä ollut luonnollisempi suunta. Tähän asiaan emme ole koskaan puuttuneet, naapurisovun takia. Olen viikolla 2/2017 jättänyt hakemuksen lunastaa vesijättömaa suunnitellun sivurakennuksen rakennuspaikan edessä olevasta poukamasta. Alue korotettaisiin ja siivottaisiin ruoppaamalla lahden pohjaa. Sekä toinen naapuri, Pekka Österlund että Böle Stomme (vesialueen omistaja) puoltavat vesijättömaan lunastusta. Pekka Österlund on myös valmis osallistumaan ruoppauskustannuksiin. Toivon, että Kirkkonummen kunnan rakennuslautakunta puoltaa ehdotettua rakennuspaikkaa sivurakennukselle, joka on merkitty hakemukseen. Näin myös lapsemme ja lapsenlapsemme saavat nauttia kesäisin hienosta suomalaisesta merimaisemasta Porkkalassa. Mikäli teillä on kysymyksiä rakennuspaikasta, vastaan mielelläni niihin. Rakennusteknisistä asioista vastaa arkkitehti Stefan Ahlman. Liitteenä on joitakin kuvia ja rakennuslupa." Liitteet Naapurin kuuleminen 4 Valtakirja 1 Muu liite 1 Lausunto 8 Ote alueen peruskartasta 1 Ote kiinteistörekisteristä 1 Ote yleiskaavasta 1 Muu selvitys 3 Asemapiirros 2
Lupatunnus 17-0027-POI 16.05.2017 Sivu 5 Hakemus vireilletullessa 1 Hakemus taustajärjestelmään siirrettäessä 1 Valmistelija Päätösehdotus Arja Sihvola päättää myöntää MRL 171 :n nojalla poikkeamisen. Rakennusluvan hakemiselle on erityiset edellytykset. Päätösehdotuksen perustelut Ehdot: 1) Vesijättöalue tulee lunastaa esiteyllä tavalla ja liittää se kiinteistöön. 2) Sivuloma-asunnon lattiatason tulee sijoittua vähintään 2,5 metrin korkeudelle keskiveden korkeudesta. 3) Rakennuslupapiirustuksista tulee pyytää kaavoituksen lausunto ja niistä tulee ilmetä koillis-lounas -suuntaisen leikkauspiirroksen avulla, miten rakennusmassan korkeus sovitetaan maastonkohtaan ja maisemaan. Kyseessä on sivulomarakennuksen rakentaminen saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan lomarakennusalueelle (RA). Vaikka kyseessä on poikkeaminen, ei päätöksessä myönnetä sivulomarakennukselle uutta, omaa rakennuspaikkaa, vaan kyseessä on saman rakennuspaikan pienempi lomarakennus. Kaavoituksen lausunto on otettu päätöksen ehdoissa huomioon. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen hanke ei aiheuta MRL 172 :ssä tarkoitettua haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.