HANKESUUNNITTELU OSANA KEHITYSVAIHETTA; case Jyrkkälän lähiösaneeraus IPT hankkeen 5. työpaja 26-27.5.2015, Gustavelund
Valvontakonsultit Oy YRITYKSENÄ
Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy on rakennuttamis-, valvonta- ja kiinteistöalan konsulttitoimisto. Yritys on perustettu vuonna 1989 ja se on avainhenkilöidensä omistuksessa. Palveluksessamme työskentelee noin 45 alan ammattilaista. Toimintamme perustuu vahvaan ammattitaitoon ja luottamuksellisiin suhteisiin tilaajan kanssa. Olemme innovatiivisena ja kehitysmyönteisenä yrityksenä yksi korjausrakentamisen kentän suunnannäyttäjistä. Työvälineinä käytämme alan parhaita ohjelmistoja ja työkaluja. Asiakashaasteesta tavoitteen mukaiseksi hankkeeksi ASTETTA PAREMMIN WWW.VALVONTAKONSULTIT.FI
Koy Jyrkkälänpolku Itsenäinen aravavuokrataloyhtiö Omistajat : TVT 40%, JHL 30%, VVO 30% Oma henkilökunta: 8 työntekijää isännöinti, huolto, siivous HUOM! Ei julkishallinnon alainen hankintayksikkö, mutta hankinta toteutettiin näitä pelisääntöjä noudattaen avoimena kilpailullisena neuvottelumenettelynä
Asuntoja 644 kpl 17 asuinrakennusta muita 9 kpl Kaksioita 264 kpl kolmioita 332 kpl neliöitä 48 kpl Peruskorjaukset vuosina 1998-2003, 2007, 2009 /Energiatehokkuusluokitus C -D
JYRKKÄLÄ TÄNÄÄN 70 luvun tyyppitaloja läntisessä Turussa tavallinen suomalainen asuinalue
PROJEKTIN HALTUUNOTTO
KORJAUSRAKENTAMISEN KEHITTYNYT IDEOLOGIA (Tekes) Korjausrakentamisen määrätietoinen johtaminen on sen onnistuneen toteuttamisen edellytys. Hyvän korjausrakennushankkeen johtamisen voi tiivistää seuraaviin vaiheisiin: 1. Tilaajan tavoitteiden ja reunaehtojen määrittely 2. Tavoitteisiin ja hankkeen ominaisuuksiin perustuva toteutusmuodon valinta 3. Hankintamenettelyn valinta 4. Sopimusmallin ja sopimuskannusteiden laatiminen 5. Hankintaprosessin suunnittelu ja läpivienti 6. Hankkeen toteuttaminen kehitys- ja toteutusvaiheissa 7. Käyttöönotto ja takuu Yhteiskunnallisesti suurin kehityspotentiaali on julkisissa hankintayksiköissä ja asuntoosakeyhtiöissä. Julkisten tilaajien tulee ottaa yliote hankintalaista ja kilpailuttaa rohkeammin palveluntuottajia oikealla osaamisella ja kyvykkyydellä toteuttaa tilaajan tavoitteet ja kehittää hanketta. Taloyhtiöt ja isännöitsijät tarvitsevat muun toimialan tuen sopivien toteutusmallien ja asiakirjojen kehittämiseksi. Haastetta ja mahdollisuuksia lisäävät lähiöiden kasvavan korjaustarve.
KORJAUSRAKENTAMISEN KEHITTYNYT IDEOLOGIA (Tekes) TILAAJAN TAVOITTEET KAUPALLINEN MALLI INTEGROITUMINEN YHTEISTOIMINTA BIM HANKETIETO YLLÄPITO
TILAAJAN NÄKEMYS TARVITAAN SITOUTUMISTA TILAAJAN TAVOITTEISIIN Vanhoista huonosti toimivista toimintamalleista poisoppiminen Tehokas organisointi ja johtamismallit kaikilla tasoilla Kokonaisuuksien hahmottaminen Tavoitteellisuus Kustannustehokkuus kaikilla tasoilla Luova ongelmanratkaisukyky Tilaajan tavoitteiden sisäistäminen Päätöksentekokyky Yhteistyökyky Vastuun ottaminen koko hankkeen onnistumisesta.
Hankkeen tavoitteet ja hankesuunnittelun lähtökohdat Saneeraushankkeen päätavoite on säilyttää yhtiö kilpailukykyisenä muuttuvilla asunto markkinoilla. Korjaushanke on kokonaisuus, joka muodostuu monista osatehtävistä: Ilmeen uudistaminen Rakennusten ja asukasrakenteen monipuolistaminen ja alueen imagon nostaminen auttaa kilpailukyvyn säilyttämisessä. Elinkaaritehokas ratkaisu Rakennusten elinkaaren optimoiminen allokoimalla mahdollistaa kustannustehokkaan korjaustyön ja tulevan elinkaaren suunnittelun. Kustannustehokas peruskorjaus Elinkaarikustannuksia ja tuottoja tarkastellaan kokonaisuutena. Kaikilla osa-alueilla toteutetaan kustannustehokasta toimintatapaa. Asukasviestintä ja vuorovaikutus Aktiivinen asukasviestintä tukee hankkeen onnistumista, parantaa alueen vetovoimaisuutta ja asukasviihtyvyyttä. 13
KORJAUSHANKKEEN TOTEUTUS 1. Yhtiön visio, strategia ja kokonaiskehityssuunnitelma vuoteen 2025 2. Lähtötietojen kokoaminen ja raportit 3. Tekesin hanke: Korjausrakentamisen kehittäminen, osallisuus 2013-4. Asiantuntijayhteistyö ja rakennuttajakonsultin valinta 7.4.14 HANKKEEN IDEOINTI JA LÄHTÖTIETOJEN KOKOAMINEN SEKÄ HANKKEEN ORGANISOINTI ALOITETTIIN Projektipankki Inventointimalli Hankesuunnittelun toteutustyökalu 5. Suunnittelukonsortion kilpailutus ja valinta 11.6.14 6. Rakentajakonsortion kilpailutus ja valinta 17.9.14 7. Suunnittelutyön aloitus allianssiryhmällä lokakuu 1. päivä 2014 aloitimme allianssikoulutuksella ja tehokkaiden työtapojen opettelulla teimme yhdessä last planner suunnitelman hankesuunnitteluvaiheen toteuttamisesta ja noudatimme sitä 8. Hankesuunnitelma koko asuntokannalle valmis 10.2.2015 9. Toteutussuunnittelu ja rakentaminen 4/2015-12/17 + PIHAT 5/18
TARPEEN MUKAINEN KORJAUS
MIKÄ MÄÄRITTÄÄ INVESTOINTIHANKKEEN? Mikä on makroympäristömme? STRATEGIA Kunta / kaupunki KIINTEISTÖ Sijainti Suomen kartalla Kehitysnäkymät / markkinat Kaavoitus Kaupunginosa Työpaikkoja? Naapurusto TAVOITTEET / IMAGO
MIKÄ MÄÄRITTÄÄ ELINKAARISUUNNITTELUN? Mikä on lähiympäristömme? STRATEGIA Kiinteistöosakeyhtiö Y-tunnus: 01013-3 KIINTEISTÖ Lainsäädäntö Yhtiökokous Isännöitsijä Yhtiön hallitus Huoltoyhtiö Asukkaat Muut palveluntarjoajat
ELINKAARITYÖKALU - allokointimallin esittely Allokointimalli sisältää rakennuksen 25-vuotis (jopa pidemmän) elinkaariohjelman visuaalisena esityksenä Elinkaariohjelmassa esitetään kaikkien rakennusosien investointitarpeiden ajankohdat ja niiden budjettiarviot (Vrt. PTS.) Otetaan kantaa vastikkeiden/vuokran nostoon investointitarpeen mukaan (lainan maksusuunnitelma) Allokointimalli toimii kiinteistön johtamisen työkaluna Korjaushankkeiden ajankohdat ja kustannukset ovat hallittuja Päätöksenteot korjaushankkeisiin ryhtymisille on tietoisia ja perusteltuja Helpottaa hallituksien ja isännöitsijöiden päätöksientekoa Pohjana asiakasystävällisemmille hankesuunnitelmille 3
Ajantasaiset tiedot ovat aina tarpeen kiinteistönpidossa Määrätiedot esim. inventointimallista allokointimalliin Pohjan ala, m2:765 Pohjakerroksen seinät(maanpinnan alap.), m2:185 Rakennuksen piiri, jm:165,1 Pohjakerros - US1, m2:344 Päätyseinät - US2, m2:348 Sivuseinät - US2, m2:1020 Ikkunavälit - US3, m2:126 Rappukäytävät - Lasi-elementtiseinä, m2:175 Puuikkunat, m2:10,74 Huoneistojen ikkunat - Muovi-ikkunat, m2:436 Parvekkeet - Puu-alumiini-ikkunat, m2:175 Puu-ulko-ovet, m2:6,7 Puu-ulko-ovet, kpl:3 Metalli-ulko-ovet, kpl:3 Parveke ovet, kpl:54 Parvekekaiteet, m2:222 Parvekelaatta, m2:283,8 Parvekepielet, m2:197 Parvekepielet(lämmin seinä, 385), m2:171 Parvekkeiden takaseinä, m2:270 Parvekekatokset, m2:47 Parvekelasitukset, m2:316 Yläpohja, m2:765 Hissien määrä, kpl:3 Huoneistojen määrä, kpl:54 Syöksytorvet, jm:145 Räystäskourut, jm:139 Kattoikkunat ja luukut, m2: 5
Rakennusosien lähtötiedot www.allogate.fi www.allogate.fi Kiinteistön tiedot Isännöitsijän nimi Kohteen osoite Vuosiluku 6
Korjaussuunnitelma www.allogate.fi Kiinteistön tiedot Isännöitsijän nimi Kohteen osoite Vuosiluku 7
Korjausvaihtoehtojen vertailu www.allogate.fi Kiinteistön tiedot Isännöitsijän nimi Kohteen osoite Vuosiluku 8
Allokoinnin taustalla rakennusosien tietokanta Tietokanta sisältää: Korjaustavat + Kustannustiedot 9
Tulo- ja menosuunnitelma www.allogate.fi Kiinteistön tiedot Isännöitsijän nimi Kohteen osoite Vuosiluku 10
Kokonaisrahoitussuunnitelma allokointimalista Isännöitsijän nim 11
OTSIKKO Hankesuunnitelma sisältää 25-vuotis elinkaari ohjelman visuaalisella esityksellä. Elinkaariohjelmassa esitetään kaikkien rakennusosien investointitarpeiden ajankohdat ja niiden budjettiarviot (Vrt. PTS.) 15
OTSIKKO Hankesuunnitelma sisältää 25-vuotis elinkaari ohjelman visuaalisella esityksellä. Elinkaariohjelmassa esitetään kaikkien rakennusosien investointitarpeiden ajankohdat ja niiden budjettiarviot (Vrt. PTS.) 16
OTSIKKO Hankesuunnitelma sisältää 25-vuotis elinkaari ohjelman visuaalisella esityksellä. Elinkaariohjelmassa esitetään kaikkien rakennusosien investointitarpeiden ajankohdat ja niiden budjettiarviot (Vrt. PTS.) 17
Peruskorjaus III JYRKKÄLÄN elinkaari Kiinteistön tiedot Isännöitsijän nimi Kohteen osoite Vuosiluku 12
TAVOITTEEN MUKAINEN LOPPUTUOTE? OLEMME SITOUTUNEET HANKKEESEEN JA SEN TAVOITTEISIIN OLEMME JO TUOTTANEET TILAAJALLE ARVOA OLEMME MITANNEET TOIMINTAAMME JA AIDOSTI ONNISTUNEET ASETETTUIHIN TAVOITTEISIIN NÄHDEN HANKE- JA KEHITYSVAIHEESSA OLEMME PILOTOINEET HANKKEESSA UUSIA INNOVAATIOITA OLEMME KEHITTÄNEET ALUEKORJAAMISEN MALLIA LAAJEMMINKIN OLEMME OPPINEET MITEN TÄRKEÄÄ ON PELATA SAMAAN MAALIIN OLEMME PYRKINYT KEHITTÄMÄÄN TOIMINTAAMME HANKKEEN LOPULLINEN ONNISTUMINEN MITATAAN RAKENTAMISEN EDETESSÄ VAIHEITTAIN JA LOPULTA SOPIMUKSESSA ASETTAMIIMME AVAINTULOSALUEISIIN VERRATEN
TAVOITTEEN MUKAINEN LOPPUTUOTE?
KIITOS Hankejohtamisen asiantuntija Juuso Hämäläinen 26.5.2015 ASTETTA PAREMMIN www.valvontakonsultit.fi