1 (10) ARVIOKIRJA Pitkänkarinranta, Raahe Rakennusoikeuden arvo 13.2.2013 CATELLA PROPERTY OY, HELSINKI, Y-TUNNUS 2214835-6
2 (10) Oulu 13.2.2013 ARVIOKIRJA ARVION KOHDE Arvion kohteena on rakennusoikeuskerrosneliömetrin arvo alla kuvatulla Raahen kaupungin Pitkänkarinrannan asemakaava-alueella. ARVION TILAAJA Raahen kaupunki / Hannu Patanen Ruskatie 1, 92140 Pattijoki ARVION TARKOITUS JA KÄYTTÖTARKOITUS Markkina-arvon määrittäminen myyntipäätöksen tekoa varten. Markkina-arvo määritellään (IVS 2011) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. KOHTEEN YKSILÖINTI Arvioitavat korttelit Kaupunki Raahe (678) Kaupunginosa Pitkäkari (30) Korttelit 3005 ja 3006 Pinta-ala 11.800 m 2 / 3005 10.600 m 2 / 3006 Asemakaava Alueella on voimassa Raahen kaupunginvaltuuston 30.1.2012 hyväksymä asemakaava. Arvioitavissa kortteleissa on yhteensä 9.900 kem² asuinkerrostalorakennusoikeutta ja lisäksi on autotalleille ja talousrakennuksille rakennusoikeutta yhteensä 1.650 kem 2. Rakennusten sallittu kerrosluku on rannan lähellä olevilla rakennusaloilla II-III ja kadun varren rakennusaloilla V-IV. Tonttijakoa kortteleihin ei ole tehty. Asemakaavakartta ja kaavamääräykset ovat seuraavalla sivulla.
3 (10) Asemakaavakartta
4 (10) Sijainti Tarkasteltava korttelialue sijaitsee Raahen keskustan ruutukaava-alueen luoteispuolella Pikkulahden rannalla. Sijaintikartta Hallinta Rakennukset Kunnallistekniikka Maa-alueen omistaa Raahen kaupunki. Alue on rakentamaton. Alueelle ei ole rakennettu kunnallistekniikkaa. TIEDOT KOHTEESTA Tiedot kohteesta on saatu arvion tilaajalta. KATSELMUS Kohteessa on suoritettu katselmus 4.2.2013.
5 (10) MARKKINATILANNE Yleistä markkinatilanteesta Finanssikriisin jälkeinen Suomen kiinteistömarkkinan kaupankäynnin volyymi on vaihdellut vuosina 2009 2011 tasolla 1,6 1,8 miljardia euroa. Toimitilamarkkinoiden transaktiovolyymi oli vuonna 2012 noin 2,0 miljardia euroa eli se kasvoi hieman edellisvuosiin verrattuna 7 6 5,5 6,0 5 Mrd. euroa 4 3 2 1 0,5 1,0 1,4 2,0 3,4 2,3 2,3 2,4 46% 3,2 46% 2,7 39% 54% 65% 3,7 48% 1,6 1,8 1,7 2,0 0 21% 17% 33% 28% 23% Lähde: Catella *) Aleksian kauppa n. 1.1 mrd **) Sponda - Kapiteeli kauppa 1.3 mrd ***) Capman osti hotelliportfolion 0.8 mrd Ulkomainen Kotimainen Suomessa kiinteistömarkkinoiden aktiviteettia rajoittaa rahoituksen saatavuuteen liittyvät ongelmat ja hyvien investointikohteiden puute; kysyntää prime-kohteille löytyisi, mutta tarjonta on vähäistä. Pääkaupunkiseudun ohella myös kasvukeskuksissa sijaitsevat hyvät kiinteistöt kiinnostavat sijoittajia kuten jäljempänä todetuista kaupoista käy ilmi. Itse asiassa alkuvuoden aikana toteutuneesta transaktiovolyymistä yli puolet muodostuu pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevista kiinteistöistä. Kiinteistösijoituksista haetaan turvasatamaa ja kohtuullista tuottoa sijoitettavalle pääomalle, kun muut sijoitusinstrumentit koetaan epävarmoiksi ja turvallisista korkoinstrumenteista ei välttämättä saa edes inflaation ylittävää reaalituottoa. Kaupanteon kriteerit ovat säilyneet ennallaan eli kohde kiinnostaa, jos se on uusi tai uudehko, pitkillä sopimuksilla vuokrattu kiinteistö, jonka tekniset riskit ovat vähäiset. Toinen peruste kiinnostavuudelle on prime-sijainti kaupungin keskustassa tai muulla alueella, jolla vuokrauskysyntää pidetään vakaana, vaikka ostohetken vuokrasopimusten maturiteetti ei olisikaan kovin pitkä. Sinänsä vakaan kassavirtatuoton omaava kiinteistö on tällä hetkellä turvallinen ja kohtalaisen hyvän tuoton antava sijoitus verrattuna moniin muihin sijoitusinstrumentteihin.
6 (10) B-kategoriaan luokiteltavien kohteiden myytävyys on pitkään ollut vaikeaa, johtuen mm. siitä, että rahoituksen saatavuus niihin on ongelmallista. Joitakin prime-alueiden ulkopuolella sijaitsevia vanhempia toimistokohteita on myyty, jos niillä on kehityspotentiaalia esim. asunnoiksi tai vanhusten hoivakodiksi. Varsinaisia hintanoteerauksia B-kategorian kohteista on viime aikoina saatu vain satunnaisesti. Suomen kiinteistömarkkinoiden eriytyminen siis jatkuu: prime-kohteiden kysyntä pitää niiden tuottovaatimukset alhaisina, mutta B-kategorian kohteiden kiinnostavuus heikkenee edelleen, mm. siitä syystä, että lainoituksen saanti niiden ostoon on entisestäänkin vaikeutunut. Vaikka toimitilakiinteistöjen kaupan volyymi vuonna 2012 nousikin hieman korkeammaksi kuin edellisenä vuotena, niin markkinoilla on myös ollut myynnissä suuri määrä kohteita, joille ei ole löytynyt ostajaa. Yleistä asuntomarkkinatilanteesta Tilastokeskuksen julkaisemien tietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat jyrkästi vuonna 2008 koko maassa. Vuoden 2009 aikana hintakehitys kääntyi selvään nousuun alhaisen korkotason ja patoutuneen kysynnän siivittämänä. Vuodesta 2010 lähtien hintakehitys on ollut lievästi nouseva. Asuntokauppojen määrä on korreloinut hintakehitystä eli vuoden 2008 aikana kauppojen lukumäärä verrattuna edellisiin vuosiin suorastaan romahti, mutta nyt on palattu vähitellen normaaliin tilanteeseen kauppojen lukumäärien ja myyntiaikojen suhteen. Vanhojen asuntojen hintojen kehitys, indeksi 2005=100 Lähde: Asuntojen hinnat. Tilastokeskus
7 (10) Viimeisimmän, vuoden 2012 viimeistä neljännestä kuvaavan, tilaston mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat koko maassa keskimäärin 0,4 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 0,3 prosenttia kun taas muualla maassa hinnat laskivat 1,0 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna vanhojen asuntojen hinnat nousivat koko massa 1,7 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla nousua oli 2,4 prosenttia ja muualla maassa 1,1 prosenttia. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 5,9 prosenttia vuonna 2012. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 9,7 prosenttia ja muualla maassa 3,9 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Koko maassa uuden asunnon keskimääräinen neliöhinta oli 3.359 euroa, pääkaupunkiseudulla 4.605 euroa ja muualla maassa 2.911 euroa. Tontti- ja asuntomarkkinatilanne Raahessa Raahen kaupungin väkiluku laski lievästi 1980 luvulta 2000-luvun alkuun. Viimeksi kuluneiden vajaan 10 vuoden aikana asukasluku on vakiintunut likimain tasolle 22.500 asukasta. Vihannin kunta liittyi Raahen kaupunkiin vuoden 2013 alusta ja kaupungin väkiluku on liitoksen jälkeen runsaat 25.500. Asuntorakentamisen volyymia kuvaa seuraava kuva, jossa ovat sekä uudisrakennukset että lisärakentaminen asuinneliömetreinä vuosina 2002 2012 (myönnetyt luvat). Myönnettyjen uudisrakennuslupien määrä kasvoi selvästi vuosien 2003 ja 2006 välisenä aikana, mutta kääntyi lievään laskuun vuonna 2007. Vuo-
8 (10) den 2008 finanssikriisi näkyy tässäkin tilastossa selvänä kuoppana, mutta vuonna 2009 myönnettiin lupia jo saman verran kuin vuonna 2007. Vuosien 2009 ja 2012 välillä lupien määrissä ei ole kovin suurta vaihtelua ollut, vaikkakin trendi on ollut kolmena viime vuonna hieman laskeva. Taulukosta voidaan päätellä markkinatilanteen tasaantuneen, joka on pääteltävissä myös asuntojen hintakehityksestä. Asuntojen hintakehitys on ollut Raahessa samansuuntainen kuin muissakin pienehköissä kaupungeissa. Hintataso nousi 1990-luvun alun laman jälkeen koko vuosikymmenen lopun ajan. 2000-luvun alkuvuosina hinnat pysyivät tasaisina ja kääntyivät jälleen nousuun ennen vuosikymmenen puoltaväliä. Vuonna 2007 nousuvauhti hiipui ja vuoden 2008 finanssikriisin seurauksena hinnat kääntyivät selvään laskuun. Viimeksi kuluneiden neljän vuoden aikana hinnat ovat jälleen olleet lievässä nousussa. Kerrostalorakentamiseen on myönnetty rakennuslupia viimeksi kuluneiden 10 vuoden aikana kerrosneliömetreinä (kem 2 ) seuraavasti: 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 475 1.622 0 9.206 4.699 886 7.768 7.104 9.304 5.234 Kerrostalolupien määrässä oli samanlainen taantuma vuonna 2008 kuin asuinrakennusluvissa kaikkiaankin. Vuosina 2009 2012 myönnettiin jälleen rakennuslupin samaan tahtiin kuin vuosina 2006 2007. Tällä hetkellä on muutama kerrostalokohde myynnissä. Uudistuotannon neliöhinnat ovat vaihdelleet yleisimmin noin 2.500 /m² molemmin puolin. Myynnissä olevat kalleimmat pienasunnot uusissa kerrostaloissa ovat neliöhinnaltaan lähes 3.000 /m 2. Raahen kaupungilla on tällä hetkellä myytävänä vajaat 70 pientalotonttia ja parikymmentä rivitalotonttia eri puolilla kaupunkia. Tonttitarjonta on vähentynyt muutaman viime vuoden aikana, sillä tontteja on myyty tai vuokrattu etenkin parhailta paikoilta Kanavarannassa ja Kylmäniemellä, jossa rakennusoikeuden yksikköhinnat ovat olleet noin 50...110 /kem² tonttien mikrosijainnista riippuen. Myös Kaupunginmetsän omakotitontit on myyty tai vuokrattu ja siellä hintataso on ollut hieman yli 20 /kem². Muilla kaava-alueilla hintataso on alle tämän, esimerkiksi Honganpalossa, jossa tontteja on runsaasti tarjolla, kerrosneliömetrin yksikköhinta on hieman yli 15 /kem². Rakennusoikeuksien yksikköhinnoissa on siis pientalotonteissa suurta hajontaa, sillä syrjäisemmillä asuinalueilla kauppoja on tehty hintaan 15 20 /kem 2, kun parhailla paikoilla Kanavanrannassa rannan tuntumassa on hintataso ollut yli 100 /kem 2. Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla Arvioitavan alueen kiinnostavuutta voidaan pitää hyvänä merenrannan ja ydinkeskustan läheisyyden vuoksi. Tonttien voidaan olettaa kiinnostavan rakennusliikkeitä laajasti. Tonttien hyvän sijainnin vuoksi rakentamisen voi olettaa alkavan tonteilla suhteellisen nopeasti ja kaiken rakennusoikeuden hyödyntäminen vie aikaa muutaman vuoden.
9 (10) ARVIOINNIN PERUSTEET Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhintatietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Raahen keskustan alueella on tehty viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana joitakin kerrostalotonttikauppoja. Kun tarkastellaan vuoden 2008 alusta lukien tehtyjä kerrostalotonttikauppoja, saadaan hintatasosta kohtalaisen hyvä mielikuva, vaikkakin kauppoja on tehty suhteellisen vähän. Rakentamattomien tonttien kauppojen keskeiset tiedot ovat alla olevassa taulukossa: Hinta Hinta Aika Kaava Kiinteistötunnuala Pinta- RO Hinta m² kem 2 /m 2 /kem 2 3/2008 AL 5/17/9 783 842 90.000 114,94 106,89 7/2009 AL 5/18/13 1.377 650 110.000 79,88 169,23 9/2009 AL 5/18/12 1.424 700 15.000 10,53 21,43 7/2010 AL 5/17/9 5.819 5.220 500.000 85,93 95,78 5/2012 AK 11/4/9 3.995 2.397 414.310 103,71 172,85 Vuoden 2009 kahdessa kaupassa ovat kaupan kohteena olleet vierekkäiset tontit. Ilmeisesti näissä on ostajana sama rakennusliike ja kun yhdistetään kauppojen tiedot, saadaan kokonaiskauppahinnaksi 125.000 euroa. Rakennusoikeutta tonteilla on yhteensä 1.350 kem 2 eli yksikköhinnaksi muodostuu noin 92,60 /kem 2. Näin ollen kolmessa vuosina 2008 2010 tehdyssä ydinkeskustan kaupassa on rakennusoikeuskerrosneliön yksikköhinta vaihdellut välillä 92,60 106,89 /kem 2. Elinkustannusindeksillä korjattuna vaihteluväli on 100 116 /kem 2. Viimeisimmässä kaupassa kohteena on ollut rakentamaton tontti uudella Kaupunginrannan asemakaava-alueella. Tässä rakennusoikeuden hinta on ollut selvästi ydinkeskustan kohteita korkeampi. Tämän kohteen sijainti on hyvin vertailukelpoinen arvion kohteena olevien kortteleiden kanssa. Kun otetaan huomioon, että arvioitavissa kortteleissa on asuinrakennusoikeutta yhteensä 9.900 kem 2 ja Kaupunginrannan vertailukohteessa vain 2.397 kem 2, voidaan olettaa yksikköhinnan jäävän arvion kohteessa alle tämän vertailuhinnan. Rakennusoikeuden käypä yksikköhinta on käsityksemme mukaan kuitenkin keskustan vertailuhintoja korkeampi. Tällä perusteella yksikköhinta on karkeasti arvioiden 120 160 /kem 2 välillä. Rakennusoikeuden arvoa voidaan hahmottaa myös pientalotonttien hintojen ja myynnissä olevien sekä toteutuneiden kerrostaloasuntojen kauppahintojen perusteella.
10 (10) Voidaan olettaa, että arvioitaville tonteille toteutettavien kerrostaloasuntojen hintataso on kaupungin ylintä hintatasoa eli asuntojen keskineliöhinta tullee olemaan tasolla 2.300 2.800 /htm². Kun otetaan huomioon rakentamiskustannukset, asuntojen markkinointikulut ja rakentajan kate, voidaan rakennusoikeudesta maksaa edellä arvioitu 120...160 /kem². Talousrakennusten rakennusoikeudelle ei mainittavaa arvoa voida laskea. Yhteenveto ja arvion tarkkuus Edellä olevan perusteella arvioitavien kahden korttelin rakennusoikeuden käypä yksikköhinta kohde kokonaisuutena arvioiden on noin 140 /kem 2. Tämä tekee kokonaisuuden markkina-arvoksi hieman vajaat 1,4 milj. euroa. Vertailuaineiston vähäisyys ja kauppahintojen hajonta heikentävät arvion tarkkuutta. Arvion tarkkuus on noin +/- 15 %. MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (edellä kuvatut Raahen kaupungin Pitkänkarinrannan asemakaava-alueella sijaitsevat asuinkerrostalokorttelit) velattomaksi markkina-arvoksi suuruusluokkaa miljoonaneljäsataatuhatta (1.400.000) euroa, joka tekee asuinrakennusoikeuskerrosneliömetrin yksikköhinnaksi noin 141 /kem 2. ARVION LAATI CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu Oulu 13.2.2013 Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Pekka Laurila-Harju Diplomi-insinööri, LKV Myyntipäällikkö LISÄTIEDOT Lisätietoja arviosta antaa, puh. 010 5220 605