Tapiontie Oulu ARVIOKIRJA. Maria Järvenpää Kodin arvokirja

Transkriptio

1 Tapiontie Oulu 2014 ARVIOKIRJA Maria Järvenpää Kodin arvokirja

2 Arvion tilaaja Oulun seudun ulosottovirasto, Oikeustalo, Rata-aukio 2, 4.kerros OULU Oulu Arvopäivä Kihlakunnanulosottomies Oulun seudun ulosottovirasto PL 262, OULU Arvion laatija Kodinarvokirja/ Kirkkotie 2, Haukipudas Maria Järvenpää Ylempi kiinteistönvälittäjä, LKV YKV Julkinen kaupanvahvistaja p ARVION TARKOITUS Markkinahinnan, todennäköisen velattoman kauppahinnan, määrittäminen, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. (International Valuation Standards IVS 2003) SELOSTUS ARVIOITAVASTA KOHTEESTA Kiinteistön tietoja: As Oy Tapiontie 11 Osoite: Tapiontie 11 Kunta: Oulu, Kaijonharju Tontti: 1457 m². Oulun kaupungin Vuokratontti. Kaava Asemakaava Tyyppi Kerrostalo 1/5

3 Rakennuksia 1 Kerroksia: 5 Huoneistoja 28 Rakennusvuosi: 1981 Rakennusmateriaali Betoni Katto: Tasakatto, huopa Lämmitys Kaukolämpö Autopaikkoja 16 kpl Hissi on Huoneiston tietoja Osakkeiden num: , osakkeiden lukumäärä 151 Huoneluku 3 h, k 77 m², 5/5 kerros yhtiövastike 302 /kk, vesimaksu 20 /kk/henkilö (Yhtiövastike 1,5 /osake + korjausvastike 0,5 /osake) Pintamateriaalit ja kalusteet alkuperäiset, uusimisen tarpeessa. Kylpyhuoneessa peltiseinät; maalattu. Kylpyhuoneen lattia laatoitettu yhtiön toimesta Suoritetut remontit: Kuntoarvio Hissin kuntoarvio 2011, jonka tuloksista ei tehty päätöstä. Yhtiö uusinut huoneistojen pesuhuoneiden lattiat Vesikate Parvekekorjaukset ja lasitukset Päätetyt korjaukset: Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen : Yhtiöön uusitaan Skaalan Alfa-ikkunat säleverhoineen, samoin parvekeovet ja huoneistojen ovet uusitaan syksyllä Valkoiset karmit. Maksu joko kertasuorituksena n. 5990,17 n. 39,67e/osake 10 vuoden laina-ajalla. Yhtiölainaa ei ole vielä nostettu. Kunnossapitotarveselvityksessä ilmenee, että yhtiöllä on tarve uusia yhteiset sauna- ja pyykkitilat lähivuosina sekä suorittaa maalauksia. Hissin kunnossapitotarvetta on selvitetty. Näistä ei kuitenkaan ole tehty päätöksiä. Omistaja tiedot: Meikäläinen Matti. Ulosmitattu. Huoneisto otettu yhtiön haltuun Vastikevelka n Arvion kohteena on ylimmän, 5. kerroksen huoneisto Kaijonharjun kaupunginosasta yliopiston nurkilta. Huoneisto sijaitsee vuonna 1981 rakennetussa hissillisessä yhtiössä. Yhtiössä alkaa olla rakenteiden uusimistarpeita, joita varten yhtiövastikkeeseen on sisälletty korjaamisvastiketta. Yhtiövastike on verrattain suuri, 3,9 / m². Suuren yhtiövastikkeen lisäksi huoneistolle on tulossa 6000 lasku uusittavista ikkunoista ja ovista. 2/5

4 Huoneistoon on tehnyt Taloplus Oy pintakosteusmittaukset, joissa ei löytynyt huomattavia puutteita, jotka vaatisivat välittömiä toimenpiteitä tai isoja remontteja. Huoneiston pintamateriaalit ja kalusteet ovat alkuperäiset; myös kodinkoneet. Kaikkien edellä mainittujen tekninen käyttöikä on päättynyt. Kylpyhuoneessa on alkuperäiset peltiseinät. Huoneet ovat isoja ja tilavia, lukuun ottamatta kylpyhuonetta. Parveke on lasitettu. Huoneisto on vuokrattu. Huoneisto soveltuu hyvin sijoitusasunnoksi yliopiston läheisyyden ansioista. Nykyisellään vuokralaiseksi saa vain poikia huoneiston alkuperäisen kunnon takia. Huoneiston voi vuokrata kahdelle vuokralaiselle soluasunnoksi. MARKKINA-ANALYYSI Suomen taloutta koettelee parhaillaan lama. Talouden nousu- ja laskukausien perusteella Suomen talous on nyt poikkeuksellisen pahassa tilanteessa. Taloudellinen tilanne näyttää erittäin epävarmalta. Asuntojen hinnoissa on laskupaineita. Kauppojen syntymiseen vaikuttaa olennaisesti asuntojen kunto; koska markkinoilla on paljon asuntoja, ostajilla on vara mistä valita. Huonokuntoiset ja vain jopa pieniä puutteita omaavat asunnot jäävät kokonaan myymättä, vaikka hintakin olisi huomattavasti alhaisempi. Heikossa markkinatilanteessa parhaiten kuitenkin menevät kaupaksi pienet ja edulliset asunnot. Logica -hintaseurantapalvelun mukaan osoitteessa Tapiontie 11 on myyty viimeksi arvion kaltainen huoneisto vuonna 2013 hintaan Huoneisto kerrotaan olevaan hyväkuntoinen, arvion kohteena oleva on huono. Huoneistoja on myyt useampia aikaisempina vuosina ; tyydyttävä kuntoisena on myyty arvion kaltaisia huoneistoja vuosina 2000 ja neliöhintaan. Tämä vastannee huoneiston toteutuvaa kauppahintaa myös tänä päivänä ottaen huomioon yhtiöön tulossa olevat remontit (6000 ikkunoiden uusimisesta ja oven vaihdosta) ja ostajan vastattavaksi tulevat 6 kk maksamattomat maksut, 6 x vedenkulutus = 1812, yhtiölle sekä kunnossapitotarveselvityksessä suunnitteilla olevat lähitulevaisuuden remontit (uusitaan yhtiön pyykkitupa, sauna -ja kylpytilat) 3/5

5 Samasta talosta ja kerroksesta on tällä hetkellä myynnissä remontoitu 50 m² kaksio hintapyynnöllä Esitteessä kuitenkin kerrotaan, että tuleva ikkunaremontti sisältyy hintaan, ja tämän asunnon kustannus on n eli hintapyyntö olisi tällöin Kun neliöitä on vähemmän niin neliöhinta nousee eivätkä kaksioiden hinnat ole suoraan verrannollisia kolmioiden hintojen kanssa. Tällä hetkellä Etuovi.com palvelussa löytyy myytävänä samalta alueelta kolmioita vain 1 kpl: Kerrostalo, Oulu, Kaijonharju, Tuulikintie 3 F 112 3h+k, 80,0 m², ,25 /m² 1/3 rv Arviomenetelmä Tuottoarvomenetelmä ja Kauppa-arvomenetelmä. Arvio perustuu alueella myynnissä oleviin hintapyyntöihin ja toteutuneisiin kauppahintoihin Arvion tarkkuus +/- 10 % Arvioin kiinteistön velattomaksi markkinahinnaksi arvopäivänä 19. elokuuta /m² Velattomassa markkinahinnassa on otettu huomioon tuleva ikkuna remontti, jonka kustannusarvio on n ja ostajalle tuleva yhtiölle olevat maksamattomat maksut karkealta arviolta 2000 (= 6 X vesimaksut). Kun edellä kerrotut n kustannukset lisätään markkinahintaan saadaan velattomaksi hinnaksi = 854 / m². Yhtiöstä on myyty vuonna 2013 arvion kohdetta vastaavanlainen huoneisto hyväkuntoisena 948 /m². Erotus nyt arvioituun on siis 94 /m² = 7200 = karkea arvio remonttikustannuksista Allekirjoitukset Haukiputaalla 19. elokuuta 2014 Maria Järvenpää Ylempi kiinteistönvälittäjä, LKV 4/5

6 Julkinen kaupanvahvistaja Käytetyt lähteet ja katselmustiedot: Huoneistoihin tutustuminen paikanpäällä Maria Järvenpää/Meikäläinen Maija Isännöitsijäntodistus Kunnossapitotarveselvitys Yhtiöjärjestys Energiatodistus Tulos, tase ja toimintakertomus 2013 Kaupparekisteriote ja yhtiöjärjestys Pintakosteusmittausraportti, Taloplus Oy. Etuovi.com -palvelu Logica- hintaseurantapalvelu Arvioitsijalla ei ollut käytettävissä Huoneiston vuokrasopimusta pohjakuvaa 5/5