Kaupunkisuunnittelulautakunta 77 19.04.2016 Poikkeaminen, Tuohittu 734-643-6-61 619/10.03.00.03/2016 Kaupunkisuunnittelulautakunta 19.04.2016 77 Valmistelijat: maankäyttöinsinööri Hannu Koisti, hannu.koisti@salo.fi, 02 778 5110 ja kaavoitusinsinööri Timo Alhoke, ti mo.alhoke@salo.fi, 02 778 5113 Hakemus ja hanke: Sakari ja Kirsi Vasama hakevat poikkeamista rakennuskieltoon rantavyöhykkeelle rakentamiseksi (MRL 72.1). Poikkeamista haetaan 2 400 m²:n suuruiselle omarantaiselle tilalle Hopearanta, kt. 734-643-6-61, Tuohitun kylässä Perniössä Naarjärven rantavyöhykkeellä. Poikkeamismenettelyssä käsitellään myös poikkeaminen rakennusjärjestyksen rakennuspaikkaa koskevasta pinta-alavaatimuksesta. Hakijan tarkoituksena on laajentaa tilalla olevaa yksikerroksista 45,0 k-m²:n vapaa-ajanasuinrakennusta 41,0 k-m²:llä. Laajennuksen jälkeen vapaa-ajanasuinrakennuksen kerrosala olisi 86,0 k-m². Suunniteltu laajennus ulottuu asemapiirroksen perusteella 5,2 m.n etäisyyteen naapuritilan 734-643-6-62 rajasta. Hakijat perustelevat hakemusta mm. seuraavasti; Kysymyksessä on vähäistä suurempi laajennus. Tarkoituksena on parantaa loma-asumisen laatua varustetasoa parantamalla ja lisäämällä yöpymistilaa. Laajennusosa on suunniteltu jatkuvaksi yhtenäisenä, mutta hieman korkeampana rakennusosana nykyisen matalan rakennuksen jatkeena. Porrastuksella haetaan myös ilmettä julkisivuun. Hakijat katsovat, että laajennus ei haittaa maisemallisesti ympäristöä eikä naapureita. Laajennus ei ulotu liian lähelle naapurin rajaa. Laajennussuunta on ainoa mahdollinen toisessa päädyssä olevista oleskelutiloista johtuen. Rakennuspaikalla oleva suojapuusto säilytetään. Laajennuksen yhteydessä liitytään Kaukolan-Tuohitun-Ylikulman jätevesiosuuskunnan verkostoon. Lausunnot ja naapurien kuuleminen Hakija on kuullut rajanaapurikiinteistöt: 734-643-6-35, -6-65 ja -7-0. Naapurikiinteistöjen omistajilla ei ole erityistä huomautettavaa hankkeen johdosta. Kaupunki on kuullut rajanaapurikiinteistöt 734-643-6-62 ja -6-64. Kuulemisen päättymisen määräpäivä oli 4.4.2016. Virheellisen osoitetiedon johdosta kuuleminen suoritettiin kiinteistön 6-62 osalta uudelleen. Kuulemisen uusi määräpäivä on 19.4.2016. Joustavaan lupakäsittelyyn viitaten kuuleminen toivottiin mahdollisuuksien mukaan saatavan 11.4.2016 klo 15 mennessä, jolloin asian käsittely 19.4.2016 olevassa lautakunnan
kokouksessa olisi vielä mahdollista. Naapurikiinteistön 6-62 kuuleminen saatiin toivomuksen mukaisesti sähköpostina 11.4.2016. Saadussa muistutuksessa viitataan 4.4.2016 lähetettyyn sähköpostiin. Mainitussa sähköpostissa (4.4.2016) ao. kiinteistön omistajat ilmoittavat ostaneensa Naarjärveltä 0,48 ha:n asuinkiinteistön (Varpula 6-62) v. 2012. Kiinteistöä käytetään nyt omaan asumiseen. Sähköpostissa mainitaan naapurikiinteistön omistajan käyneen esittelemässä naapurina olevan mökkinsä lisärakentamishanketta mukaanlukien sijaintiin liittyvät mittaukset. Käynnin yhteydessä pyydettiin kopioita suunnitelmista ym., joiden perusteella asiaan olisi voitu palata myöhemmin. Esitys ei toteutunut. Käynnin yhteydessä esitettyjen suunnitelmien, rakentamisen laajuuden ja huoneiden käyttötarkoituksen perusteella jäi epäilys pienen kesämökin muuttumisesta talviasuttavaksi omakotitaloksi. Mainittuja asioita olisi ollut helpompi arvioida sellaisessa erikseen suoritetussa naapureiden kuulemisessa, jossa olisi voitu rauhassa tutustua asiaa koskeviin asiakirjoihin. Epäselväksi jäi myös käsitelläänkö asiaa rakennus- ja ympäristö- lautakunnassa vai kaupunkisuunnittelulautakunnassa. Asiasta lähetettiin myös tiedustelu rakennusvalvontaan, mutta ao. henkilön poissaolosta johtuen vastausta asiaan ei saatu. Poikkeuksellisen puhtaan Naarjärven rannalle ei tulisi hyväksyä ensimmäisenkään kesämökin muuttamista vakituiseksi asunnoksi riippumatta sen sijainnista rannalla. Viranomaisvalvonnalla tulisi tiukasti valvoa rakentamista niin, että mökkiläisten tahtomukset eivät erillisluvillakaan pääsisi vahingoittamaan Naarjärven luontoa. Lopuksi vaaditaan saada tulla kuulluksi ennen päätöksen tekemistä. Huomautus (valmistelija): Naapurin mielipide katsottiin kielteiseksi hankkeen toteuttamiselle. Mielipiteen perusteella ja osoitevirheen johdosta suoritettiin kaupunkisuunnittelun toimesta uusi kuuleminen sekä poikkeamista että rakennuslupaa varten. Seuraavassa kaupungin "uuden kuulemisen" (5.4.2016) jälkeen saatu muistutus (11.4.2016) lyhennelmänä. Kiinteistön 734-643-6-62 omistajat katsovat, että hakemuksessa ei ole esitetty sellaisia erityisenä pidettäviä perusteluja, joiden perusteella haettua poikkeamista voitaisiin pitää perusteltuna. Hankkeessa on kysymys vähäistä suuremmasta laajennuksesta ja poikkeuksellisen suuresta poikkeamisesta, koska laajennus merkitsisi yli 90 %:n lisäystä entiseen. Hakemuksessa ei ole esitetty erityisiä syitä, joiden perusteella poikkeamista voi pitää perusteltuna. Kaupungin rakennusjärjestyksen perusteella rakennuspaikan vähimmäiskoon on oltava 4000 m². Tilan/rakennuspaikan koko on 2200 m², josta silmämääräisesti arvioiden vain kolmasosa on rakentamiseen soveltuvaa maata, johtuen mm. tierasitteista naapuritiloille. Rakentamista ei voida myöskään pitää korvaavana rakentamisena aiemmin rakennetulle rakennuspaikalle (MRL 72 ).Edellisestä huolimatta
ilman poikkeamismenettelyä sallittua vähäistä lisärakentamista ei vastusteta. Vesi- ja viemäriosuuskuntaan liittyminen merkitsee negatiivista ympäristövaikutusta aiempaan verrattuna, koska puhtaalla pohjavedellä pumpattaisiin osa jätevesistä puhdistamattomina Itämereen. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi tammikuussa Naarjärven pohjoispäähän poikkeamisen. Poikkeaminen on johtanut sen hankkeen naapurustossa poikkeuksellisen vakaviin ongelmiin. Hakemusta ei ehkä ollut tutkittu riittävästi. Jotta edellä mainittujen ongelmien toistuminen voitaisiin tässä hankkeessa välttää, tulisi hakemus tutkia riittävän huolellisesti esim. asianomaisten lupaviranomaisten katselmuksilla. Lisäksi tulisi varmistaa hakijan ilmoittamien mittatietojen oikeellisuus. Muistutuksen lopussa mainitaan vielä naapureiden yhdenvertaisuusasiat sekä liikennejärjestelyt.tässä tapauksessa tulisi siis pyrkiä nimenomaan kokonaisratkaisuun. Kaupunki kuuli myös rajanaapurikiinteistöä 734-643-6-64. Määräaikaan 4.4.2016 ei saatu muistutusta. Asia tulkitaan siten, että naapurikiinteistön omistajalla ei ole huomautettavaa hankkeen johdosta. Naapurien kuuleminen katsotaan suoritetuksi riittävän laajana, koska kysymyksessä on korvaava rakentaminen. Esityslistan liitteet; Ympäristökartta, asemapiirros Oheismateriaali; Naapurin muistutukset 4.4.2016 ja 11.4.2016 ovat alkuperäisinä luettavissa luottamushenkilöiden omasta intrasta Toimivalta asiassa Rakennushanke tulee käsitellä poikkeamisena, koska kysymyksessä on vähäistä suurempi laajentaminen kaavattomalla rannalla. Laajennus on suurempi kuin 10% alkuperäisestä ja hanke yhteensä yli 60 k-m². Laajentaminen ei kuitenkaan vielä ole uudisrakentamiseksi tulkittavaa. Tulkinta lupamuodosta perustuu yleisesti käytettyyn ohjeistukseen poikkeamisen ja rakennusluvan keskeisestä käyttömahdollisuudesta rannalla. Toimivalta asiassa on Salon kaupunkisuunnittelulautakunnalla, koska poikkeamista haetaan ranta-alueella olevan vapaa-ajanasuinrakennuksen laajentamiseksi, MRL 72.1 ja 171, hallintosääntö 13. Rakennuspaikka ja nykytilanne: Tila/rakennuspaikka, Hopearanta (734-643-6-61), sijaitsee Naarjärven rantavyöhykkeellä Tuohitun kylässä Perniössä. Tila on muodostettu 24.4.1960 lohkomalla emätilasta Varpula (586-491-6-18). Varpula tila on muodostettu lohkomalla 13.1.1937 emätilasta Rantala (586-491-6-2), joka puolestaan on muodostettu lohkomalla 31.10.1928 emätilasta Pieto 586-491-6-0. Pieto on myös
ensimmäinen emätila vuodelta 1784, 734-491-9002-0, nykyinen kiinteistötunnus on 734-643-6-76. Hopearanta tila on siten ns. itsenäinen emätila, kun tarkastellaan tilakohtaisesti laskettavaa rakennusoikeutta maakuntakaavan tarkoittamalla emätilaperiaatteella poikkileikkausajankohtana 19.9.1969. Hopearanta tilan pinta-ala on 2 400 m². Rantaviivaa tilalla on noin 18 m. Tilalla on kiinteistötietopalvelun perusteella v. 1964 valmistunut 30,0 k-m²:n vapaa-ajanasuinrakennus. Asemapiirroksen perusteella tilalla on 45,0 k-m²:n vapaa-ajanasuinrakennus, 29,0 k-m²:n sauna ja 12,5 k-m²:n talousrakennus. Tila muodostaa yhden lomarakennusyksikön haja-asutusalueella. Tila rajoittuu idässä Naarjärveen, ja muilta sivuiltaan rakennettuihin yksityisomistuksessa oleviin vapaa-ajankiinteistöihin. Tilalta on olemassa oleva noin kolmen kilometrin pituinen yksityisteihin perustuva tieyhteys yhdystielle 1863 (kaupungin osoitejärjestelmässä Raja-ahteentie). Alueella ei ole kunnallista vesihuoltoverkostoa, joten tilan vesihuolto on lähtökohtaisesti kiinteistökohtainen. Rakennuspaikan välittömään läheisyyteen on kuitenkin rakentumassa Kaukolan-Tuohitun-Ylikulman jätevesiosuuskunnan vesihuoltoverkosto, johon kiinteistö hakijoiden ilmoituksen perusteella liitetään. Kaava- ja suojelutilanne, muut rakentamisen edellytykset Tilalla on voimassa Salon seudun maakuntakaava, vahvistettu 12.11.2008. Kaavamääräykset:" Maa- ja metsätalousvaltainen alue" (M), loma-asutuksen mitoitusalue 3, 3-5 lay/km, vapaata rantaa 50 %. M-aluetta voidaan käyttää harkitusti haja-asutusluonteiseen pysyvään tai loma-asumiseen kuitenkin maisema- ja ympäristönäkökohdat huomioon ottaen. Muita rakennuspaikkaa koskevia erityisiä aluevarauksia ei ole. Tilalla ei ole voimassa olevaa ranta-asemakaavaa eikä oikeusvaikutteista rantayleiskaavaa. Lähin oikeusvaikutteinen rantayleiskaava-alue on noin 1,6 km:n etäisyydellä Naarjärven itärannalla oleva Kiskon rantayleiskaava. Lähin ranta-asemakaava on noin 4,0 km:n etäisyydellä Naarjärven etelärannalla. Salon rakennusjärjestyksen, voimaantulo 1.6.2010, määräyskohtien 4 ja 5 mukaan asemakaavan ulkopuolella olevan rakennuspaikan vähimmäiskoko on 4 000 m 2. Ranta-alueella vapaa-ajanrakennuksien yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 190 m 2 jakautuen siten, että rakennuspaikalla saa olla enintään yksiasuntoinen kaksikerroksinen loma-asunto kerrosalaltaan enintään 120 m 2, saunarakennus enintään 30 m 2 ja talousrakennukset yhteensä enintään 40 m 2. Samalla rakennuspaikalla saa olla enintään 4 rakennusta. Muun kuin
saunarakennuksen etäisyyden keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta tulee olla vähintään 20 m, ja vastaavasti enintään 30 m 2 :n suuruisen saunarakennuksen vähintään 10 m. Tilan alueella ei ole tiedossa olevia suojelukohteita tai -arvoja. Naarjärvi kuuluu kuitenkin osana Kiskonjoen-Perniönjoen vesistöön, joka on arvotettu erityissuojelua tarvitsevaksi vesistöksi. Kiinteistö ei ole tärkeällä pohjavesialueella. Mainittakoon kuitenkin, että pohjavesialueiden käyttökelpoisuus- ja suojeluluokkaan II kuuluvan Kavaniemennummen pohjavesialueen raja on noin 200 m tilan eteläpuolella. Poikkeaminen, perustelut MRL 172 Rakennuspaikan pinta-ala ei täytä rakennusjärjestyksen vähimmäispinta-alavaatimusta (4 000 m 2 ) koskien asemakaava-alueen ulkopuolella olevia rakennuspaikkoja. Rakennuspaikan pinta-ala täyttää kuitenkin MRL 116 tarkoittaman rakennuspaikan vähimmäispinta-alavaatimuksen 2000 m 2. Rakennusjärjestyksen kohdan 4.1 mukaan uudestaan rakentaminen, peruskorjaus ja vähäinen lisärakentaminen saadaan suorittaa määräyksestä huolimatta, jos rakennuspaikka pysyy samana. Lisäksi rakennusjärjestyksen kohdassa 10.1 määrätään, että rakennusluvan myöntävä viranomainen voi poiketa rakennusjärjestyksen määräyksestä kuten rakennuspaikan vähimmäiskoko, mikäli rakentaminen ei vaikeuta kaavoitusta. Ennen asian ratkaisemista on kuitenkin pyydettävä kaupunkisuunnittelun lausunto. Hakijoiden suunnittelema rakentaminen on vähäistä suurempaa vapaa-ajanasuinrakennuksen laajentamista vanhalla rakennuspaikalla. Rakentamisen määrä rakennuspaikalla ei ylitä rakennusjärjestyksen sallimaa enimmäismäärää, joka on 190 m2. Yhteensä hankkeen jälkeen rakennuspaikan rakennusoikeudeksi tulee 128 m2. Vesihuolto on järjestettävissä joko liittymällä rakenteilla olevaan jätevesiosuuskunnan verkostoon tai vaihtoehtoisesti kiinteistökohtaisena noudattamalla kunnan antamaa ohjeistusta. Pääsytie kiinteistölle on valmiina. Lomarakennuksen laajentaminen ei aiheuta uusia merkittäviä maisema- tai ympäristövaikutuksia alueella. Rakennuspaikalla ole erityisiä suojelukohteita Naapurikiinteistöjen omistajilla yhtä lukuunottamatta ei ole huomautettavaa hankkeesta. Naapurikiinteistön muistutuksen johdosta todetaan, että kuuleminen
suoritettiin uudelleen naapurikiinteistön omistajien sähköpostilla (4.4..2016) toimittaman kannanoton seurauksena. Suoritettu tavanomainen naapurien kuuleminen ei tavoittanut naapurikiinteistön omistajia virheellisen osoitetiedon seurauksena. Naapurin mielipide (11.4.2016) on nyt kuitenkin asianmukaisesti käytettävissä uuden kuulemiskirjeen ja kuultavan joustavan toiminnan seurauksena. Laajennus sijoittuu lähelle naapurin rajaa, vaatimus on 5,0 metriä, ellei erillistä suostumusta naapurilta ole. Riittävä etäisyysvaatimus on varmistettava viimeistään rakennusluvan yhteydessä suoritettavalla sijainninmerkinnällä ja tarvittaessa vaadittava suunnitelmamuutosta tai hankittava naapurin suostumus asiaan. Jätevesien osalta hakemuksessa ilmoitetaan kiinteistön liittyvän rakennettavan jätevesiosuuskunnan verkostoon. Viemärivesien käsittelystä ohjeistetaan viimeistään rakennusluvassa. Lisäksi viitataan edellä olevaan poikkeamisen perustelut -kohtaan Todetaan vielä, että poikkeamisella arvioidaan edellytyksiä rakennuspaikan soveltuvuudesta suunniteltua käyttötarkoitustaan vastaavaksi rakennuspaikaksi maankäytön kannalta arvioiden. Poikkeaminen, MRL 172 Rakentaminen ei edellä mainituin perustein vaikeuta eikä aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä. Hanke ei vaikeuta luonnonsuojelun eikä rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Hanke ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen, ei vaaranna naapureiden yhdenvertaisuutta, eikä aiheuta muutoin merkittäviä haitallisia tavanomaisesta loma-asumisesta poikkeavia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Hakija on esittänyt erityisiä perusteluja hakemuksen tueksi. Edellä olevan esittelyosan perusteella todetaan, että tilalla olevien rakennusten tiedot ovat asiakirjoista saatavan selvityksen nojalla ristiriitaisia. Rakennuksiin liittyvät luvat ja tiedot tulisi saattaa ajantasaisiksi käynnistetyn lupamenettelyn yhteydessä.. Kaupunginarkkitehdin mukaan hakemuksen mukaiselle vapaa-ajanasuinrakennuksen laajentamiselle tilalla Hopearanta, 734-643-6-61, on edellä olevin perustein olemassa maankäyttö- ja rakennuslain 172 :n tarkoittamat edellytykset hyväksyä myönteinen poikkeaminen. Riittävä rakentamisetäisyysvaatimus naapurin rajasta on varmistettava viimeistään rakennusluvassa ja sijainninmerkinnällä. Rakennuksiin liittyvät luvat ja tiedot tulee saattaa ajantasaisiksi käynnistetyn lupamenettelyn yhteydessä. Päätökseen sisältyy myös kaupunkisuunnittelun myönteinen lausunto poikkeamisesta rakennusjärjestyksen vaatimasta rakennuspaikan vähimmäispinta-alasta, koska hanke ei vaikeuta kaavoitusta.
Kaupunkikehityspäällikkö: Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää hyväksyä hakemuksessa tarkoitetun poikkeamisen olemassa olevan 45,0 k-m 2 :n suuruisen vapaa-ajanasuinrakennuksen laajentamiseksi 41,0 k-m 2 :llä tilalla Hopearanta, 734-643-6-61, Tuohitun kylässä Perniössä. Riittävä rakentamisetäisyysvaatimus naapurin rajasta on varmistettava viimeistään rakennusluvassa ja sijainninmerkinnällä. Rakennuksiin liittyvät luvat ja tiedot tulee saattaa ajantasaisiksi käynnistetyn lupamenettelyn yhteydessä. Päätökseen sisältyy myös kaupunkisuunnittelun myönteinen lausunto poikkeamisesta rakennusjärjestyksen vaatimasta rakennuspaikan vähimmäispinta-alasta, koska hanke ei vaikeuta kaavoitusta. Rakennuslupaa laajennusrakentamiseen tulee hakea kahden vuoden kuluessa tämän päätöksen voimaantulosta. Kaupunkisuunnittelulautakunnan myöntämästä poikkeamispäätöksestä/ suunnittelutarveratkaisusta maksu on 470 euroa (kielteisestä päätöksestä 230 euroa) Salon kaupunginvaltuuston 18.11.2013 hyväksymän taksan mukaisesti. Päätös: Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi päätösehdotuksen.