Iisalmen kaupunki Kaupunkisuunnittelu / vs. asemakaava-arkkitehti Annaelina Isola 2.5.2014 Iisalmen ydinkeskusta kasvun mahdollisuudet 1. Johdanto Ydinkeskustan asemakaavamuutokseen ja sen tavoitteidenasetteluun liittyen on ilmennyt tarve tarkastella Iisalmen keskustan alueella olevaa kasvupotentiaalia eli nykyisen asemakaavan sallimaa rakennusoikeutta ja sen mahdollistamaa asukasmäärän lisäystä. Samalla voidaan alustavasti arvioida myös tulevan kaavatyön sekä ydinkeskustassa että Virranpuiston alueella mahdollistamaa asukasmäärän kasvua. Tavoitteena molemmilla vireillä olevilla kaavatöillä on yhteisesti lisätä keskustan asukasmäärää ja siten edesauttaa palvelujen säilymistä ja kehittymistä alueella. Tavoitteena on alueen elinvoimaisuuden lisääntyminen. Ydinkeskustan asemakaavan muutostyön alussa pidetyissä sidosryhmäneuvotteluissa huhtikuussa 2014 on tullut esille myös elinkeinoelämän tarve arvioida investointien kannattavuutta vertaamalla sitä tulevaan asukasmäärän kasvuun. 2. Asukasluvun kehitys Ylä-Savossa kokonaisuutena asukasmäärät ovat laskusuunnassa. Viimeisten neljän vuoden aikana Iisalmi on alueen ainoa poikkeus, kun sen asukasluvun 15 vuotta (1995-2010) jatkunut lasku näyttää taittuneen. Viime vuonna Iisalmen asukasmäärä kasvoi 34 henkilöllä ja oli vuoden lopussa 22 169. Myös alkuvuosi 2014 näyttää samansuuntaista hienoista kasvua (tammi-huhtikuu + 8 hlö). Ainoana kuntana Ylä-Savossa Iisalmessa myös syntyvyys on kuolleisuutta suurempi. Iisalmen asukasennuste on Tilastokeskuksen mukaan (lähde: Väestöennuste 2012-2040) stabiili tai hivenen laskeva. Vuonna 2040 Iisalmessa olisi 21 118 asukasta. Väestöennuste perustuu vuoden 2012 tilanteeseen eikä se huomioi viime vuosien asukasluvun kasvua. Ennuste päivitetään kolmen vuoden välein. Ylä-Savon asukasmäärä ei ennusteiden mukaan lisäänny, mutta lähitulevaisuudessa näyttäisi, että Iisalmi ja sen ydinkeskusta voivat nauttia muuttovoitosta. Iisalmi Lähtötilanne 2012 Toteutunut 2013 2020 2030 2040 Väestöennuste 22 107 22 169 21 863 21 602 21 118 Taulukko: Tilastokeskus väestöennuste 2012. Ennuste on laadittu vuoden 2012 tilanteen perusteella.
2 1 3 Kuva: Iisalmen keskustan aluejako. Iisalmen keskustan asukasluku on nyt 3618 hlö (22.4.2014). Keskustaksi määritellään tässä tarkastelussa yllä olevan kartan osoittamaa aluetta (turkoosi rajaus), johon kuuluu ruutukaavakeskustan länsi- ja itäosan (1 ja 2) lisäksi Luuniemen alue (3). Saman alueen asukasluku on ollut 10 v. sitten xxxx ja 15 v. sitten xxxx. Asuntojen määrä keskustassa ja Luuniemellä on 2506. Näistä kerros- tai rivitaloasuntoja on n. 2400 kpl. Asuntokunnan keskikoko keskusta-alueella on vain 1,4 kun se Iisalmessa keskimäärin on 2,03 as/asunto. Keskusta-alueen asuntokunnan pieni keskikoko selittyy sillä, että keskustassa asuu muita alueita enemmän ikääntyneitä pariskuntia sekä yksinasujia. Lisäksi keskustassa on myös tyhjiä asuntoja, jotka vääristävät tulosta. 1. Asukasmäärä keskustan läntisellä osa-alueella: 2042 (tilanne 22.4.2014) Asukkaiden ikäjakauma (keskusta, länsi): Ikäväli Miehet Naiset Yht 0-6 35 28 63 7-14 39 37 76 15-64 509 600 1109 65-267 527 794 Yhteensä 850 1192 2042
2. Asukasmäärä keskustan itäisellä osa-alueella: 1386 (tilanne 22.4.2014) Asukkaiden ikäjakauma (keskusta, itä): Ikäväli Miehet Naiset Yht 1-6 30 15 45 7-14 13 21 34 15-64 422 386 808 65-233 352 585 Yhteensä 612 774 1386 3. Asukasmäärä Luuniemen osa-alueella: 190 (tilanne 22.4.2014) Asukkaiden ikäjakauma (Luuniemi): Ikäväli Miehet Naiset Yht 0-6 10 14 24 7-14 16 11 27 15-64 55 62 117 65-10 12 22 Yhteensä 91 99 190 Keskustan kolme osa-aluetta ovat asuinalueina erilaisia ja asukkaiden ikäjakauma poikkeaa niissä toisistaan. Luuniemi on uutena asuinalueena lapsiperhevaltainen ja siellä yli 65-vuotiaiden osuus asukkaista on vain 11 %, kun se keskustan läntisessä osassa on 39 % ja itäisessä osassa on jopa 42 %. Lasten osuus Luuniemen asukkaista on 27 %, kun keskustan länsiosassa lapsia on 7 % ja itäosassa ainoastaan 6 %.
3. Rakentamispotentiaali Nykyisissä asemakaavoissa Iisalmen keskustassa löytyy rakentamispotentiaalia. Rakentamattomia tontteja on yksittäisinä esimerkiksi keskustan itäosassa Karjalankadun varrella. Vajaasti rakennettuja tontteja on runsaammin, mutta niitä ei tässä raportissa ole käsitelty systemaattisesti, vaan havainnekuvissa ja laskelmissa on otettu huomioon tontteja, joilla rakennusoikeuden vajaa käyttö on ilmeistä. Näiden toteutuminen voi olla kuitenkin epävarmaa etenkin jos olevat rakennukset ovat yhä aktiivisessa käytössä. Kuva: Esimerkkejä keskustan olevasta rakentamispotentiaalista on osoitettu neliöillä. Musta neliö = tyhjä kerrostalotontti, punainen neliö = vajaasti rakennettu kerrostalotontti. Kuva: Esimerkkejä keskustan olevasta rakentamispotentiaalista. Musta neliö = tyhjä kerrostalotontti, punainen neliö = vajaasti rakennettu kerrostalotontti. Mustat ympyrät osoittavat tulevien kaavamuutosten mahdollistamia asuinkerrostalojen tai asuinliiketalojen tontteja
Kuva vasemmalla: Veturitallin rannan asuinalueella on rakennusoikeutta uudisrakennuksille n. 10 500 m2. Seuraavassa taulukossa on esitetty Iisalmen keskustan nykyinen ja vireillä olevissa kaavatöissä mahdollisesti osoitettava kerros- ja rivitalojen rakennusoikeus. Näiden lisäksi tiivistämisen varaa on muuallakin keskustaalueella, mutta asemakaavahankkeita ei vielä ole vireillä. Alue Kerrosala (k-m 2 ) Ruutukaava alue + Luuniemi + Veturitallinranta: rakentamattomat (tyhjät) kerrostalo- ja rivitalotontit nykyinen rakennusoikeus 20 000 Ruutukaava-alue: vajaasti rakennetut kerrostalo- ja rivitalotontit* nykyinen rakennusoikeus 8 000 Ruutukaava alueen (ydinkeskusta) tuleva rakennusoikeus (alustava arvio) 14 000 Virranpuiston tuleva rakennusoikeus (alustava arvio ehdotuksen Paristo mukaan) 8 000 yhteensä 50 000 *) Näiden rakennettavuus voi olla epävarmaa. Kaikkea käyttämätöntä rakennusoikeutta ei ole tässä laskettu. Toteutusvauhti kerrostalorakentamisessa on viime vuodet ollut noin 1 kerrostalo/vuosi eli n. 2000 k-m 2 /v. 50 000 k-m 2 :n toteutuminen kestäisi siten 25 vuotta. Nykyinen uusien kerrostaloasuntojen keskikoko on n. 61 m 2. Kasvupotentiaalia seuraavien n. 25 vuoden aikana ydinkeskustassa on nykytilanteen perusteella n. 600 asunnolle. Tämä perustuu arvioon, että rakennusoikeudesta 73 % käytetään asuinhuoneistoille.
4. Johtopäätöksiä Aikaisemmin tässä raportissa esitetty 600 keskustaan sijoittuvan uuden kerros- ja rivitaloasunnon määrä tarkoittaa 840-1200 uutta asukasta keskustan alueella. Iisalmen keskustan uusiin kerrostaloasuntoihin siirtynee, kuten nykyisinkin, pääasiassa seniori-ikäisiä asukkaita Iisalmen omakotialueilta, hajaasutusalueilta ja naapurikunnista. Iisalmen keskustan vetovoimaan ikääntyvien asuinpaikkana vaikuttanee hyvä palvelutaso, kulttuuritarjonta ja hyvät liikenneyhteydet. Lähitulevaisuuden seniori-ikäiset ovat yhä heterogeenisempi väestönosa, jonka elämäntapaerot ovat ryhmän sisällä suuremmat kuin nykyisellä ikääntyneiden ryhmällä. Ikääntyneet vaativat tulevaisuudessa myös asumiselta eri asioita kuin tänä päivänä. Vetovoimaa heikentäviä tekijöitä ovat liikuntaesteisille haastavat maaston korkeuserot sekä vanhojen kerrostaloasuntojen hissittömyys. Lapsiperheiden asumisihanne on edelleen omakotimainen asuminen eivätkä lapsiperheet siten ole suurena massana todennäköisiä ydinkeskusta-asujia. Sen sijaan Luuniemi ja Veturitallin ranta houkuttelevat edelleen tulevaisuudessa lapsiperheitä. Kuva: Ehdotus nimim. Paristossa Virranpuistoon sijoittuu uutta rakentamista n. 8000 k-m2. Asuntoja alustavissa suunnitelmissa on 116 kpl. Vaikka iisalmelaiset asumisihanteet ovatkin konservatiivisia, voi tulevaisuuden trendeissä nousta esimerkiksi korkeasti koulutettujen paluumuuttajien valtavirrasta eriytyvät asumistoiveet, jotka voivat liittyä enemmän urbaaneihin ihanteisiin ja pikkukaupunkimaisuuteen kuin maaseutumaiseen ja luonnonläheiseen asumiseen.
Lähteet: Tilastokeskus, Väestöennuste 2012-2040 Iisalmen kaupunki, paikkatietoaineistot, Ylä-Savon paikkatieto Iisalmen sanomat; Iisalmen väestö kasvaa jo kolmatta vuotta putkeen, 23.8.2013 YIT-rakennus Oy, Ehdotus Paristo, Virranpuiston tontinluovutuskilpailu 2014