LVIS-remonteissa ei saa aikailla Julkisivuvaurioihin reagoitava nopeasti Katse kattoon Älä hyppää halvimpaan hissiin www.kita.fi Turvaa valvonnalla Lukitus ajan tasalle Mukana Hinta 9,20 EUR tapahtumassa
UUSI TOYOTA PROACE AMMATTILAISEN KUMPPANI. Uusi etuvetoinen Toyota Proace on ammattilaisen mittainen työväline. Legendaarisen Hiacen seuraajan kolmen 5-7 m 3 korimallin monikäyttöisyyttä lisäävät liukuovet korin toisella tai molemmilla sivuilla. 1,6 ja 2,0 litran dieselmoottoreissa on tehoa 90-163 hv ja 163 hv:n moottoriin saa automaattivaihteiston. Vakiovarusteluun kuuluvat mm. ilmastointi, automaattinen Webasto-lisälämmitin ja audiojärjestelmä. Active-varustetasossa on lisäksi esim. Bluetooth handsfree audio, vakionopeudensäädin sekä Toyota Traction Select* -luistonestojärjestelmä. Ja Proacen takana seisoo Toyotan koko maan kattava palveluverkosto, joka tuntee suomalaisen ammattilaisen vaatimukset. Tervetuloa tutustumaan kumppaniisi.
Katossa reikä? Eikä! Teetä nopea ja laadukas kattoremontti! Meillä on jo 20 vuoden ja yli 7 000 kattoremontin kokemus. Huolehdimme kaikesta avaimet käteen, joten hanke on yhtiöllenne ja asukkaille mahdollisimman vaivaton. > Pitävä aikataulu, kiinteä hinta ja yksi lasku työn valmistuttua > Omat ammattimiehet ja rakennuskoneet > Asennustyölle 5 vuoden takuu, tiilikatoille 45 ja teräskatteen pinnoille 20 vuoden materiaalitakuut > AAA-luokan luotettavuutta, oma remonttien rahoitus ilman etumaksuja tai osalaskuja > RALA-pätevyys vastuullinen kumppani Toimialueet: Helsinki Tampere Turku Oulu www.laaturemontti.fi Kattoluuri 010 470 3700
TOIMITUKSELTA E NIIN KUIN EPÄKELPO Rakennusten energiatodistuksen uudistuminen kesäkuun alussa on otettu vastaan ristiriitaisin tuntein. Energiatodistusta pidetään sinänsä järkevänä osana ilmastonmuutoksen vastaisessa taistelussa mutta hyvistä tavoitteista huolimatta uuden systeemin pelätään olevan susi jo syntyessään. Lain voimaantulon 1.6.2013 jälkeen energiatodistuksia rustataan lähes kaikessa uudisrakentamisessa sekä myynnin ja vuokrauksen yhteydessä asuinkerrostaloissa ja uudehkoissa pientaloissa. Ennen vuotta 1980 rakennetuille pientaloille energiatodistus tarvitaan myynnin ja vuokrauksen yhteydessä vasta 1.7.2017 alkaen. Lisäksi muutamille muille rakennustyypeille on siirtymäaikoja: rivi- ja ketjutaloja sekä liike- ja toimistorakennuksia uudet säädökset koskevat 1.7.2014 alkaen ja hoitoalan rakennuksia sekä kokoontumis- ja opetusrakennuksia 1.7.2015 alkaen. Taloyhtiöiden hallitukset eivät uudistuksesta ilahdu, sillä velvoite teettää yhtiön jokaiselle rakennukselle energiatodistus entisen yhden sijaan tuo lisää työtä ja kustannuksia. Uusi todistus on voimassa kymmenen vuotta. Toinen asia on sitten se, että energiatodistuksen perustukset on monin paikoin kaivettu juoksuhiekalle. Esimerkiksi Suomen Talokeskus Oy on kritisoinut energiatodistuksen laadinnan perustumista muuhun kuin toteutuneeseen siis siihen todelliseen kulutustietoon. Puhtaasti laskennallisen energiatodistuslaadinnan taustalla on koko liuta sangen ongelmallisia lähtökohtia: mm. oletetaan, että rakennus on toteutettu alkuperäisten suunnitelmien mukaan, rakentamisen laatu on ollut moitteetonta ja rakennuksen tekniset järjestelmät olisivat toiminnaltaan moitteettomia tai uutta vastaavia. Eikä tässä vielä kaikki: samassa toiveiden tynnyrissä on vielä hurskas olettamus, että rakennuksen ylläpito, käyttö ja huoltotoiminta ovat olleet virheetöntä ja rakennuksen käyttö ja käyttöaste ovat rakentamismääräyskokoelman mukaisten normien mukaista. Tällainen Disneyland-ajattelu sotii rajusti yleistä elämänkokemusta vastaan. On kuitenkin arvioitu, että energiatodistusten vertailukelpoisuus pitää paremmin kutinsa isojen taloyhtiöiden kohdalla. Myös TM Rakennusmaailma on vastikään kritisoinut energiatodistuksen harhaanjohtavuutta ja etenkin energiakertoimia. Legendaarisiin mittoihin on paisunut etenkin sähkölämmitykselle annettu kerroin 1,7. Konsulttitoimisto LPP Partners Oy:n Motivan Elvari-hankkeelle tekemästä selvityksestä ilmenee, että uusien rätinkien mukaisesti tehdyllä laskennalla sähkölämmitteisen omakotitalon E-luku saattaa nousta yli kolme kertaa todellista kulutuslukua suuremmaksi. Punaista tämän johdosta näki etenkin ymmärrettävästi Sähkölämmitysfoorumi ry, jonka mukaan laskentakaavat lähtötietoineen ja virheineen rankaisevat sähkölämmitystä perusteettomasti ja kohtuuttomasti. Jopa minimaalisesti energiaa kuluttavat sähkölämmitteiset matalaenergiatalot saadaan tässä kuviossa näyttämään perin energiasyöpöiltä. Vaikka lainsäätäjä ei sähkölämmittäjää rakasta kuin vitsallaan, on hyvä muistaa että sähköntuotannon energianlähteistä 41 % on uusiutuvia ja jopa 73 % hiilidioksidivapaita. Ja jossain paikoissa ja tilanteissa parjattu sähkölämmityskin puolustaa paikkaansa. Vielä 1970 1980-luvuilla valtiovalta lisäksi peräti kannusti pientaloasujia valitsemaan sähkölämmityksen talonsa lämmitysmuodoksi. Entäpä sitten hybridilämmitteiset talot? Jos rakennukseen on modernisti ajatellen haalittu rinnakkaisia ja toisiaan tukevia lämmitysjärjestelmiä, kuka lopulta päättää, mikä niistä olisi rakennuksen pääasiallinen lämmitysjärjestelmä? Todistuksen laatija saa varmasti vastaisuudessa kuulla monenlaista tarinaa, jossa energialuokkaa yritetään puhua paremmaksi. Energiatodistukseen kuuluu pakollisena osana nyt myös energiatehokkuuden parannusehdotukset. Näin rakennuksen energialuokkaa voitaisiin nostaa tai sitten vain alentaa lämmityskustannuksia esimerkiksi käyttötottumuksiin vaikuttamalla ja jos hyvin käy, kumpikin tavoite saavutetaan. Energiatodistuksen laatijan on siis syytä olla tehtäviensä tasalla tässäkin suhteessa. JUSSI SINKKO 2 kita 6/ 2013 6/2013 JULKAISIJA PubliCo Oy Pälkäneentie 19 A 00510 Helsinki puh. 09 686 6250 info@publico.com www.publico.com PÄÄTOIMITTAJA Jussi Sinkko TUOTEPÄÄLLIKKÖ Kim Korlin kim.korlin@publico.com puh. 09 6866 2521 TOIMITUKSEN KOORDINAATTORI Mirkka Lindroos TOIMISTOSIHTEERI Liisa Hyvönen GRAPHIC DESIGN Riitta Yli-Öyrä ILMOITUSMYYNTI Tom Appelroth tom.appelroth@publico.com puh. 09 6866 2524 Jaakko Lätti jaakko.latti@publico.com puh. 09 6866 2576 Markku Kinnunen markku.kinnunen@publico.com Puh. 09 6866 2553 TILAAJAPALVELU puh. 03 4246 5309 tilaajapalvelu@ kustantajapalvelut.fi TOIMITTAJAT Sami J. Anteroinen Merja Kihl Ari Mononen Jarkko Böhm Tuomas Lehtonen KANNEN KUVA Esa Ahdevaara / GSS Lucky-Design PAINO PunaMusta Oy www.kita.fi ISSN 2341-8354 Aikakauslehtien Liiton jäsen
SISÄLLYSLUETTELO 06 24 02 Esipuhe 06 LVIS-remonteissa ei saa aikailla Linjasaneeraukset, joissa kerrostaloihin vaihdetaan viemärija käyttövesiputket, ovat taloyhtiöiden kalleimpia remontteja. Työhön kannattaa lähteä ajoissa ennen kalliiden vaurioiden syntymistä. 14 Hoida kiinteistöä ennakoiden viemäripalvelut ja kunnostuspalvelut kiinteistöille 16 Riittääkö panostus? 20 Laita data töihin 22 Pieni kerrostalokiinteistö saneerattiin KVR-urakkana 24 Julkisivuvaurioihin reagoitava nopeasti Monien 60 70-luvulla rakennettujen kerrostalon julkisivut kaipaavat kiireellistä remonttia. Kun julkisivukorjaukset tehdään ajoissa, selvitään pienemmällä remontilla ja rahanmenolla. 30 Saumanauha tekee tuloaan julkisivujen saneerauksiin 32 Kesää ei ole pakko viettää remontin keskellä 4 kita 6/ 2013
34 Kupari suojaa ulkoseiniä uusilla Helsingin asuinalueilla 36 Uhkaako talosi jäädä luokalle? 42 Lukitus ajan tasalle 50 Mäkilinnassa siirryttiin sähköiseen lukitukseen 52 Flexim Safea avaa tulevaisuuteen 54 Katse kattoon Vesikatto on rakennuksen kunnossa pysymisen kannalta keskeisessä asemassa. Sen kuntoon kiinnitetään kuitenkin liian vähän huomiota. 62 Älä hyppää halvimpaan hissiin Hissin turvallinen toiminta edellyttää, että hissin huoltoon panostetaan riittävästi. Kun kunnossapito on asiantuntevaa ja huoltotoimenpiteet säännöllisiä, hissin käyttöikä saadaan pitenemään merkittävällä tavalla. 70 Kaikki kunnossa? 76 Öljylämmitystä täydennettiin rivitalokiinteistössä Hangossa 80 Toimiva antennijärjestelmä parantaa kuvan laatua 84 Taivas kattona? 54 86 Kiinteistö 13 sähköistää toimialan 90 Uutismonttu 104 KITA moduuli 62 6 / 2013 kita 5
LVIS-REMONTEISSA EI SAA AIKAILLA TEKSTI: TUOMAS LEHTONEN KUVAT: 123RF Linjasaneeraukset, joissa kerrostaloihin vaihdetaan viemäri- ja käyttövesiputket, ovat taloyhtiöiden kalleimpia remontteja. Työhön kannattaa lähteä ajoissa ennen kalliiden vaurioiden syntymistä. Putkiremonttiin kannattaa mahdollisuuksien mukaan yhdistää sähkö- ja ilmastointijärjestelmien sekä lämpövesiputkien uusiminen. KIINTEISTÖLIITTO PIRKANMAAN neuvontainsinööri Jussi Korja on huolestunut taloyhtiöiden kyvystä ylläpitää kiinteistöjensä kuntoa. Hänen mielestään suuria LVIS-remontteja tehdään usein liian myöhäisessä vaiheessa. Pitäisi pyrkiä ennakoivaan korjaukseen, mutta liian usein korjauksia aletaan tehdä vasta sitten, kun ongelmia on jo tullut. Näin toimien taloyhtiön kulut kasvavat, eikä varoja ennakoivaan toimintaan ole jatkossakaan. Uuden asunto-osakeyhtiölain edellyttämä kiinteistön korjaus tarpeiden vuosittainen määrittely on Korjan mukaan aktivoinut taloyhtiöitä. Monet yhtiöt ovat teettäneet kymmenen vuoden kuntoarvion ammattilaisella, mutta osa tekee arvion omin voimin. Valtiolta haettavissa ollut 50 prosentin avustus taloyhtiöiden kuntoarvioihin on Korjan mukaan lisännyt ulkopuolisen asiantuntijan käyttöä. Vuoden vaihteessa tuki on kuitenkin poistumassa. 6 kita 6/ 2013
Korjan mielestä taloyhtiöiden hallituksilla ja osakkailla on vain harvoin riittävästi tietoa ja osaamista kiinteistöjen korjaus tarpeista. Siksi isännöitsijän tekninen osaaminen on erityisen tärkeää. Korja muistuttaa, että Kiinteistöliitto kouluttaa jäsenkiinteistöjensä hallituksen jäseniä muun muassa peruskorjausremontteihin liittyvissä kysymyksissä. Osakkaiden intressit ja tarpeet vaihtelevat. Toiset ovat tyytyväisiä nykytilaan, mutta osa haluaisi parantaa kiinteistön arvoa. Isännöitsijän ja hallituksen tehtävänä on aktivoida taloyhtiötä remonttien tekemiseen ajoissa, Jussi Korja sanoo. Puskaradio tiedottaa Kun suurempia saneerauksia lähdetään miettimään, tarvitaan isännöitsijän lisäksi ammattitaitoinen projektinvetäjä, jolla on kokemusta linjasaneerauksista. Sopivan ammattilaisen löytämiseksi Jussi Korja suosittelee kuuntelemaan puskaradiota. So- 6 / 2013 kita 7
piva osaaja voi löytyä isännöitsijän verkostosta tai käymällä keskusteluja vastaavan remontin suorittaneen taloyhtiön kanssa. Korjan mielestä taloyhtiön on tärkeää panostaa erityisesti suunnittelu- ja valmisteluvaiheeseen, sillä silloin remontin kustannuksiin ja onnistumiseen voidaan vaikuttaa eniten. Hänen mielestään peruskorjausten suunnittelu tulisi saada Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tuen piiriin, jotta vaiheeseen alettaisiin satsata riittävästi. Linjasaneerauksia tehtäes sä kannattaisi Korjan mielestä tarkastaa myös tarve sähkö-, ilmastointi- ja lämpöjärjestelmien saneeraukseen. Remonttien niputtamisella voidaan saada aikaan kokonaissäästöä. Korjausrakentamisen taso on hyvä, kun suunnitteluun ja valvontaan panostetaan. Suunnittelijan ja valvojan valinnassa kannattaa olla hyvissä ajoin liikkeellä, sillä alan parhaille osaajille on nyt kysyntää. Remontteja toteuttavia yrityksiä on helpommin saatavissa. Niitä tullaan tekemään toiselta puolen Suomeakin, Jussi Korja sanoo. Suunnitteluvaiheen ohella Korja painottaa tiedottamisen tärkeyttä. Tiedottamisen pitäisi kattaa koko 3 5 vuoden projektijakso. Näin osakkaat ja asukkaat pysyvät kartalla asioiden etenemisestä. Projekti voidaan pilata tai pelastaa tiedottamisella. Osakkaiden tulee aina olla tietoisia remontin etenemisestä ja mahdollisista viivytyksistä, sillä remonttien aikana liikutaan ihmisten kodeissa. Linjasaneerauksia koskevat valitukset johtuvat useimmiten puutteellisesta tiedottamisesta, eivät juurikaan rakentamisen laadusta. Urakoitsijan valintaan asti tiedotusvastuu on isännöitsijällä ja hallituksella, työmaavaiheessa urakoitsijalla, Korja sanoo. Korja arvioi, että perinteisillä saneerausmenetelmillä yhden linjaston uusimiseen menee noin kahdeksan viikkoa. Tämä luonnollisesti asettaa asumiselle haasteita. Nykyaikaisilla sukitus- ja pinnoitusmenetelmillä linjaston saneeraus sujuu helpommin, edullisemmin ja nopeammin. Kaikkiin kiinteistöihin uudet menetelmät eivät kuitenkaan sovellu. Korjan mielestä haasteena on myös pinnoitustyön valvonta. Uudet tekniikat ovat kuitenkin jo kehittyneet ja tulevaisuudessa Korja odottaa niiden tulevan yhä houkuttelevimmiksi vaihtoehdoiksi taloyhtiöille. Julkisuudessa on keskusteltu viime aikoina taloyhtiöiden haasteista remonttilainan saannissa. Jussi Korjan mielestä kasvukeskuksissa, jossa asuntojen arvo nousee, lainoja kyllä saa. Tilanne on haastavampi niillä alueilla, joissa asuntojen hinnat ovat laskussa. Noin puolet osakkaista ottaa taloyhtiölainan ja toinen puoli hankkii oman pankkilainan. Jos asuntolainaa on paljon, suositaan usein taloyhtiölainaa. Remonttien niputtaminen kannattaa Helsingissä ja Tampereella toimiva, 150 henkilöä työllistävä OVL Tekniikka Oy toteuttaa taloyhtiöihin linjasaneeraushank- 8 kita 6/ 2013
Ammattitaitoinen kunnossapito takaa laitteesi turvallisuuden ja toimintavarmuuden. www.kone.fi KONEen hissien käytettävyys- 99,8 % prosentti
keita kokonaisurakointina ja tarjoaa taloyhtiöille myös huoltopalveluja. Osallistumme mielellämme jo hankesuunnitteluvaiheeseen, jotta pystymme auttamaan taloyhtiöitä parhaimman ja kustannustehokkaimman toteutustavan valinnassa. Tarvittaessa ohjaamme myös suunnittelua kokonaisedullisen toteutustavan varmistamiseksi, OVL Tekniikan liiketoimintajohtaja Janne Korja kertoo. OVL Tekniikan toteuttamat linjasaneeraukset ovat olleet lähes poikkeuksetta perinteisiä kilpailutukseen perustuvia urakoita, joissa yritys on huolehtinut koko linjasaneerauksesta kokonaisurakkana tilaajan teettämien suunnitelmien ja selvitysten mukaisesti. Suurin osa linjasaneerauksista toteutetaan niin sanotulla perinteisellä menetelmällä, jossa käyttövesi- ja viemäriverkostot poistetaan käytöstä ja korvataan uusilla järjestelmillä. Samalla uusitaan ja nykyaikaistetaan pesu- ja wc-tilat. Usein myös yhteistiloja parannetaan. Joissakin kohteissa viemärit sukitetaan, tämä koskee erityisesti pohjaviemäreitä. Tarvittaessa myös lämmitysvesiverkosto uusitaan käyttövesiverkoston yhteydessä, Korja kertoo. Janne Korjan mukaan osa taloyhtiöistä liittää linjasaneerauksiin useampia remontteja. Vesijohtoverkosto uusitaan pääsääntöisesti aina viemärisaneerausten yhteydessä, mutta lämpöjohtoverkoston ja sähköistyksen uusiminen on tapauskohtaista. Jos remontin yhteydessä asennetaan uusia alaslaskettuja kattoja, ilmanvaihtokanavat useimmiten nuohotaan ja korvausilmaventtiilit sekä niiden kanavointi uusitaan. Kun ilmanvaihtohormeissa on todettu tiiveysongelmia, parannetaan yleensä myös pystyhormeja. Minusta korjaustoimenpiteitä pitää suorittaa kerralla-kuntoon -periaatteella, jolloin asumishaitat saadaan minimoitua ja asumisolosuhteet voidaan modernisoida vähäisillä häiriötekijöillä ja kokonaiskustannustehokkaasti, Korja sanoo. Janne Korja laskee, että urakan valmistelu, urakkalaskenta ja urakoitsijan valinta voivat viedä vuodenkin. Varsinainen työmaatoteutus kestää kuusi kuukautta kaksi vuotta toteutustavasta ja kohteesta riippuen. Yhden linjan saneeraukseen kuluu 2 4 kuukautta. Linjasaneerauksen tekeminen maksaa Korjan arvion mukaan yhdelle osakkaalle 20 000 50 000 euroa riippuen kohteesta ja käytettävistä työmenetelmistä. Hänen mielestään suuren remontin onnistuminen on pitkälti kiinni huolellisesta suunnittelusta. 10 kita 6/ 2013
Asukasviestinnän uusi aika isännöitsijälle kiinteistöjen asukastiedotukseen urakoitsijalle oma sovellus saneerauksiin käytössä kuusi tiedotuskanavaa viestitä yhdellä lähetyksellä, valituilla kanavilla haluttuihin kohteisiin Tilaa ohjelmistoesittely: 050 436 0660 myynti@taloinfo.com Yli 300 kunnossapidon asiantuntijaamme tuntevat oman alueensa laitteet ja korjaavat viat ennen kuin ne ilmenevät. www.kone.fi 3 km Näin lähellä asentajamme on laitettasi suurissa kaupungeissa
Kun hankesuunnittelu tehdään huolellisesti, voidaan taloyhtiössä tehdä hyvin perusteltu saneerauspäätös, johon kaikki osakkeenomistajat voivat sitoutua. Asiantuntevasti tehdyn suunnitelman pohjalta myös urakkasopimuksen sisältö rakentuu selkeäksi ja kattavaksi, jolloin kaikki osapuolet ymmärtävät sen oikein, Janne Korja sanoo. Korjan mukaan linjasaneerauksien ongelmat liittyvät usein juuri puutteelliseen valmistelutyöhön ja suunnitteluun. Kunto-, asbesti- ja haitta-ainekartoitukset, rakenneselvitykset tai muutoskartoitukset on saatettu tehdä huonosti tai LVIS-reititykset ja pysty- ja vaakalinjojen tilavaraukset on suunniteltu epätarkasti. Suunnittelu- ja valmisteluvaiheessa tehdyt virheet ja puutteet aiheuttavat työn aikaisia muutostarpeita, jotka johtavat lisäselvitystarpeisiin, aikatauluviiveisiin ja lisäkustannuksiin. Taloyhtiön asukkaiden kannalta on tärkeää, että saneerauksen toteutusaikataulu on realistinen ja hankkeen etenemisestä tiedotetaan aktiivisesti ja reaaliaikaisesti. Mahdollisiin saneerauksen aikana havaittuihin muutostarpeisiin tulee Korjan mielestä reagoida nopeasti. Näin ne eivät sotke hankkeen aikataulua ja budjettia. Janne Korjan mielestä taloyhtiöiden tulisi hyödyntää ammattilaisten apua rakennuksen kunnon arvioimisessa, jotta korjaustoimenpiteisiin osataan ryhtyä riittävän aikaisessa vaiheessa. Osaava tekninen isännöinti ja kiinteistönhuolto sekä kuntotarkastusten ja kuntoarvioiden teettäminen säännöllisesti tuovat varmuutta kiinteistön ylläpitoon ja korjaamiseen. Säännöllisillä investoinneilla kiinteistön arvo voidaan säilyttää. Remonttien siirtämisestä aiheutuvia vaurioita on etukäteen vaikeaa ennustaa. Taloteknisten järjestelmien huono kunto ja vedeneristyksen riittämättömyys aiheuttavat kosteusvaurioriskin, jonka ilmeneminen voi viedä aikaa. Kosteus saattaa edetä rakenteissa arvaamattomasti ja kosteusvauriosta voi tulla kallis korjata. Miltei jokaisen putkiremontin yhteydessä korjataan kosteusvaurioita, Janne Korja sanoo Kotitalousvähennys taloyhtiöremontteihin Asuntoministeri Piia Viitanen on heittänyt ilmoille ajatuksen kotitalousvähennyksen laajentamisesta taloyhtiöiden suuriin remontteihin. Kiinteistöliitto Pirkanmaan Jussi Korja on samalla kannalla. Hänen mielestään kotitalousvähennystä voitaisiin hyödyntää myös taloyhtiöremonteissa, koska osakkeiden omistaja sijoittaa pääomaa kiinteistöön. Saahan omakotiasujakin kotitalousvähennystä vastaavista remonteista. Kotitalousvähennyskelpoisuus auttaisi varmasti hankkeiden käynnistämisessä merkittävästi, Jussi Korja pohtii. OVL Tekniikan Janne Korja on samoilla linjoilla. Hän muistuttaa myös, että rakennushankkeilla on merkittävä työllistävä vaikutus. Taloyhtiöremonttien kotitalousvähennyskelpoisuus tasapuolistaisi veronmaksajien kohtelua. Toki valtio pystyisi tukemaan taloyhtiöiden remontti-investointeja myös muilla keinoin. Valtiovarainministeriön vero-osaston hallitusneuvos Panu Pykönen pitää ongelmallisena, että kotitalousvähennys myönnettäisiin taloyhtiön osakkaalle taloyhtiön teettämistä ja maksamista remonteista. Hän muistuttaa, että osakas saa koti talousvähennyksen remonteista, jotka kuuluvat hänen vastuulleen. Vaikka osakas lähes aina rahoittaa yhtiönkin vastuulle kuuluvat remontit, taloyhtiö ja sen osakas ovat juridisesti eri henkilöitä. Osakkaalle ei voida myöntää vähennystä taloyhtiön maksamien kustannusten perusteella, Pykönen selventää. Pykösen mielestä osakkaiden maksamien kotitalousvähennyskelpoisten remonttikustannusten hahmottaminen olisi taloyhtiöremonteissa myös hankalaa. Taloyhtiöt saattavat kerätä tulevia remontteja varten varoja esimerkiksi korjausrahastoon ilman, että käyttökohdetta on vielä päätetty. Suuremmat remontit usein rahoitetaan yhtiölainalla, eikä osakas välttämättä remontin maksamisvuonna osallistu lainkaan kustannuksiin vaan maksaa lainaa tulevina vuosina rahoitusvastikkeen muodossa. Nykyisin taloyhtiöremontteihin annettavat tuet myönnetään suorien tukijärjestelmien kautta. Tällöin tukien myöntämiseen ei liity vastaavia ongelmia kuin verotuksen kautta myönnettäviin tukiin. Suora tuki ulottuu myös niitä eniten tarvitseville pienituloisille. Esimerkiksi pelkkää kansaneläkettä saava pienituloinen eläkeläinen ei maksa tuloveroa, josta kotitalousvähennys voitaisiin myöntää. Tällöin hän jäisi tuen ulkopuolelle, Pykönen muistuttaa. AVAIMET ONNISTUNEESEEN LINJASANEERAUKSEEN Aloita korjaustoimet ajoissa, ennen suurten ongelmien ilmaantumista. Panosta suunnitteluun ja ennakkovalmistautumiseen Käytä valvojina, suunnittelijoina ja urakoitsijoina asiantuntijoita. Ota valvoja ja urakoitsija mukaan hankesuunnitteluvaiheeseen. Reagoi nopeasti saneerauksen aikaisiin muutostarpeisiin. Tiedota asukkaita saneerauksesta ennakkoon ja remontin aikana. Huolehdi urakka-alueen rajaamisesta ja tilojen suojaamisesta. Luo selkeä, kattava ja helppotajuinen urakkasopimuskokonaisuus. Järjestä tarvittavat väliaikaistilat asukkaille (esim. saniteettitilat) Lähde: OVL Tekniikka Oy 12 kita 6/ 2013
Suomen Sukittajat on työntekijöidensä omistama yritys, joka on erikoistunut viemäriputkien saneeraamiseen sukitusmenetelmällä. Tasalaatuinen lopputulos, nopeus ja edullisuus ovat valttejamme. Ota yhteyttä! Suomen Sukittajat Oy Puh. 045 1403 551 Timpurinkuja 2 I 06150 Porvoo Teknologiakumppanimme Trelleborg on alan johtava toimija Euroopassa. www.sukittajat.fi 6 / 2013 kita 13
ILMOITUS HOIDA KIINTEISTÖÄ ENNAKOIDEN VIEMÄRIPALVELUT JA KUNNOSTUS PALVELUT KIINTEISTÖILLE KUVA: MATTI MATIKAINEN Kiinteistön piilevät vaivat kannattaa selvittää ja hoitaa ajoissa, jotta vältytään suuremmilta vahingoilta. DELETELTÄ LÖYTYY ratkaisu moniin kiinteistön ongelmiin, kuten sisäilman laatuun, kosteusvaurioihin, julkisivu- ja kattopuhdistuksiin, lumenpudotukseen, sulatuksiin, viemäritukoksiin tai kuntokartoitustarpeisiin sekä vaikka julkisivuun ilmestyneisiin töhryihin. Tavoitteemme on tarjota asunto-osakeyhtiöille monipuolista palvelua, jossa kiinteistöstä pidetään huolta pitkäjänteisesti. Toisaalta päivystämme vahinkojen varalta ympäri vuorokauden ja tulemme nopeasti paikalle torjumaan jälkivahinkoja. Tarvittavat vahinkosaneeraukset teemme alusta loppuun avaimet käteen -periaatteella, kertoo Deleten asiakkuusjohtaja Juhani Lahtinen. Vesi huuhtelee putket puhtaiksi Kiinteistön ikääntyessä korjaustarpeita ilmenee niin suunnitellusti kuin suunnittelemattakin. Viemäreihin liittyviä vahinkoja voidaan ehkäistä tehokkaasti viemärien ja putkistojen puhdistuksella. Muutaman tuhannen euron satsaus voi säästää jopa satojen tuhansien eurojen vahingoilta. Suurin yksittäinen viemäritukosten aiheuttaja on keittiöistä peräisin oleva rasva, joka jähmettyy putkistoihin. Kun putkia on käytetty 20 30 vuotta, on asuntohaaroissa yleensä vain noin pikkusormen kokoinen aukko. Silloin tukoksia alkaa vääjäämättä syntyä, kertoo avainasiakaspäällikkö Esa Halme Deletestä. Ensimmäisen kerran viemäriverkosto kannattaa puhdistaa parin kolmenkymmenen vuoden iässä. Kun puhdistus sen jälkeen uusitaan viiden tai viimeistään kymmenen vuoden välein, voidaan viemärien tukoksia vähentää oleellisesti, Halme sanoo. Kokonaisvaltaiseen viemäriverkon puhdistukseen kuuluvat pystyviemäreiden, asuntohaarojen ja pohjaviemäreiden huuhtelut. Keskikokoisessa kerrostalossa tällainen urakka kestää päivän tai pari. Ennakoivaan huoltoon kuuluu myös pihalla olevien sadevesikaivojen puhdistus. Sadevesikaivojen sakkapesään mahtuvat kerrallaan vuoden tai korkeintaan kahden hiekat. Suositeltu puhdistusväli on vuosi, ja työ tehdään yleensä joko keväällä tai syksyllä. Salaojien tehtävä on pitää talon kivijalka kuivana, mikä on oleellista talon kunnossapidon kannalta. Niiden puhdistus ja huuhtelu on tarpeen 5 10 vuoden välein. Ennakoivien huoltojen lisäksi Deleten viemäripalvelut auttavat myös akuuteissa tilanteissa. Ympäri vuorokauden päivystävästä numerosta voi tilata pikapalveluna niin viemäritukoksen avauksen kuin sadevesikaivojen sulatuksenkin. Deleten palvelut kiinteistöille ja asunto-osakeyhtiöille Tutkimus- ja Kunnostuspalvelut Sisäilmatutkimukset, asbesti- ja haitta-ainekartoitukset, rakenteiden kuntotutkimukset, kosteus- ja mikrobivauriokartoitukset. Asbesti-, home- ja muut haitta-ainepurut, jälkivahinkojen torjunta, purkupalvelut, kuivauspalvelut, home- ja mikrobivauriokorjaukset, vahinkojen jälkeinen jälleenrakentaminen, palokatkoasennukset ja palokatkokartoitukset. Palvelualue: Pääkaupunkiseutu, Pirkanmaa, Päijät-Häme ja Kymenlaakso Puhdistus- ja Viemäripalvelut Julkisivupesut, graffitien puhdistus, pinnoitteiden poistot, rännien puhdistukset, kattojen pesut ja suojaukset, lumenpudotus ja talven sulatus- sekä höyrytystyöt. Viemäreiden puhdistus ja kuvaus, sadevesikaivojen, rasvaerottimien sekä hiekan- ja öljynerottimien tyhjennys, salaojien puhdistus. Palvelualue: Koko Suomi Lisätietoja Kunnostuspalvelut Juhani Lahtinen, Asiakkuusjohtaja puh. 0500 701 096 Puhdistus- ja Viemäripalvelut Esa Halme, Avainasiakaspäällikkö puh.0400 773 441 24 h päivystysnumero 010 656 1000 www.delete.fi 14 kita 6/ 2013
Öljylämpö on Vaihda vanha öljylämmitys uuteen öljylämmitykseen Pienet päästöt Energiataloudellinen ja turvallinen Edullisin asentaa Lisätietoa ja säästöneuvoja: www.oljylammitys.fi 6 / 2013 kita 15
RIITTÄÄKÖ PANOSTUS? TEKSTI: JARKKO BÖHM KUVAT: ESA AHDEVAARA / GSS LUCKY-DESIGN Valtio osoitti vuoden 2014 budjettiesityksessään terveyshuollon rakennusten, koulujen ja päiväkotien homekorjauksiin yhteensä 50 miljoonaa euroa. Riittääkö avustus alkuunkaan, ja miten rahat kuuluisi käyttää? SOSIAALI- JA terveydenhuollon rakennusten korjaushankkeisiin lohkaistaan ensi vuonna kertaluonteisesti 15 miljoonaa euroa. Oppilaitosten ja päiväkotien sisäilmaa parannetaan 35 miljoonalla eurolla. Eduskunnan tarkastusvaliokunta totesi mietinnössään toukokuussa 2013, että koulurakennusten korjausvelka olisi jopa 2,9 miljardia euroa sivistysvaliokunnan saaman selvityksen mukaan. Jotta kouluissa päästäisiin homeongelmista eroon, pitäisi korjauksiin investoida vuosittain 440 miljoonaa euroa 10 vuoden ajan. Tällä hetkellä kosteus- ja homevaurioille altistuu päivittäin arviolta 62 000 94 000 peruskoululaista ja 12 000 18 000 lukiolaista. Myös hoitoalalla korjaustarve on erittäin mittava. Arvioiden mukaan 2 000:ssa hoitoalan rakennuksessa eli noin joka neljännessä olisi välitön korjaustarve. 1960- ja 1970-luku- 16 kita 6/ 2013
jen muuttobuumin aikaan rakennettujen terveyskeskus- ja sairaalarakennusten osat alkavat olla elinkaarensa lopussa. Tuona aikakautena käytetty riskialtis rakennustekniikka aiheuttaa myös ongelmia. Terveempiä oppilaita Tekemistä riittää sekä sosiaali- ja terveydenhuollon rakennusten että koulujen ja päiväkotien korjaamisessa runsaasti. Herää kysymys, riittääkö 50 miljoonaa euroa alkuunkaan. Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen näkee valtion rahallisen panostuksen homekorjaushankkeisiin positiivisena signaalina. Jos halutaan elvyttää rakennusalaa, kosteusvaurioiden 6 / 2013 kita 17
korjaaminen on kokonaisuudessaan hyvä tapa tehdä se. Se ei juurikaan luo uutta teollisuutta, mutta työllistää ihmisiä, jotka ovat työttömyysuhan alla. Pirinen lisää, että panostus saadaan takaisin tulevaisuudessa, kun oppilaita ja päiväkotilapsia varten saadaan tuotettua lisää terveitä tiloja. Entä kuinka paljon kouluja ja päiväkoteja saadaan korjatuksi 35 miljoonalla eurolla? Pirinen muistuttaa, että valtion antama tuki oppilaitosten korjaamiseen tarkoittaa 20 prosenttia koulujen korjauskustannuksista. Koska kunnat laittavat loput rahat omistaan, hyöty on käytännössä viisinkertainen. Eihän se silti kaikkia ongelmia ratkaise. Itseasiassa vain pieni osa korjaustarpeessa olevista kouluista tulee kuntoon, Juhani Pirinen toteaa. Koulurakennusten ja päiväkotien ongelma on se, että niitä käyttävät kunnan koululaitos, oppilaat ja opettajat, mutta ne omistaa ja niitä hallinnoi kuntien tilakeskukset. Ne puolestaan joutuvat huolehtimaan myös kuntien muista rakennuksista ja joutuvat priorisoimaan niiden korjauksia jollakin konstilla. Ohjausta rahan avulla Myös sosiaali- ja terveydenhuollon rakennuksille osoitettu 15 miljoonaa euroa annetaan kuntien omistamien sosiaali- ja terveysalan laitosten ja työterveyslaitosten korjaamiseen. Summa ei ehkä kuulosta kovin isolta, mutta numeroihin tuijottaminen ei kerro tässä tapauksessa koko totuutta. Juhani Pirinen nostaa esille sen, että saadakseen valtion rahaa korjaushankkeisiin täytyy kuntien noudattaa tiukkoja ehtoja, jotka Kosteus- ja hometalkoot -toimenpideohjelma kehitti yhteistyössä sosiaali- ja terveysministeriön, opetus- ja kulttuuriministeriön ja Kuntaliiton kanssa. Perusperiaate on se, että valtion rahaa käytettäessä korjausten pitää myös onnistua. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että korjattavan rakennuksen kuntotutkimus pitää olla perusteellisesti tehty, että tiedetään, mikä rakennuksessa on vikana. Korjaussuunnitelmat täytyy antaa ammatillisesti pätevien henkilöiden tehtäväksi, ja ne pitää olla myös tarkastettu. Lisäksi vaaditaan laadunvalvontaohjeistus tai -tarkastusasiakirja siitä, miten sisäilmaongelmia aiheuttanut vika poistetaan, Pirinen sanoo. Mikäli kunnissa laistetaan vaatimusten täyttämisestä, myönnetty avustus voidaan periä takaisin. Ne ovat kovia keinoja, joilla valvotaan sitä, että verorahoille saadaan vastinetta. Tarkoitus ei kuitenkaan ole antaa keppiä, vaan porkkanan avulla ohjataan rakennusten omistajia eli kuntia pitämään rakennuksistaan parempaa huolta. Kun kunnat tämän jälkeen toteuttavat korjauksensa kokonaan omalla kustannuksellaan, se osataan tehdä oikein, Juhani Pirinen summaa. 18 kita 6/ 2013
6 / 2013 kita 19
työ ja sen tekijä LAITA DATA TÖIHIN SAMI VAATERI VALJASTAA TIEDON KIINTEISTÖALAN KEHITTÄMISEKSI TEKSTI: SAMI J. ANTEROINEN KUVA: SINI PENNANEN IT-osaaja Sami Vaateri, 38, on innoissaan kiinteistödatasta jalostetusta sellaisesta. Vaateri vetää ruotsalaisen Datschan Suomen yksikköä, joka perustettiin syyskuussa 2010. Datscha kehittää ja myy Internet-pohjaisia kiinteistöalan analysointipalveluja, kertoo Vaateri. 20 kita 6/ 2013
ASIAKKAINA MEILLÄ on etupäässä pankkeja, konsultteja ja kiinteistönomistajia. Asiakkailla saattaa olla toisistaan eroavia intressejä. Pankkeja kiinteistödatassa kiinnostaa tietenkin mahdollisuus tarkempiin vakuusarvioihin eri transaktioiden yhteydessä, kun taas isot kiinteistöomistajat hakevat lisäpotkua tuottoarvoanalyysiin. Esimerkiksi vuokralaisten tuottama kassavirta on tärkeä tieto, lisää Vaateri. Vaaterin mukaan Datschan kiinteistöanalyysi on yksi markkinoiden tehokkaimmista kiinteistöarvioinnin työkaluista. Palvelun avulla on helppo muodostaa erilaisia skenaarioita yksittäisistä tai useammista kiinteistöistä. Laskenta perustuu kassavirtamalliin, johon käyttäjä itse muuttaa laskennan perusteena käytettäviä arvoja. Peruslähtökohtana laskennalle on valmis kassavirtalaskelma, jota käyttäjä muokkaa oman näkemyksensä mukaan oikeaksi. Skenaarioiden vieminen ja tuominen on tehty helppokäyttöiseksi yhdessä Office-työkalujen kanssa ja esimerkiksi skenaarioiden jakaminen kollegoiden kanssa tapahtuu sähköpostilinkin avulla. Kaikki kaupalliset kiinteistöt mukana Markkina-analyysit nousevat uudelle tasolle, kun Datschalla on tarjota yksityiskohtaista informaatiota kaikista Suomen alueella sijaitsevista kaupallisista kiinteistöistä asunto-osake yhtiöt mukaan lukien. Palvelun avulla voi helposti tarkastella, ketkä omistavat kiinteistöjä tietyllä alueella ja mitkä kiinteistöt ovat osa yrityksen kiinteistöomaisuutta. Vuokra- ja vajaakäyttötiedot sekä tuottovaatimukset löytyvät palvelusta 50 suurimman kunnan alueelle. Tietojen toimittajana toimii mm. Newsec Valuation. Tiedot hankitaan kumppaneilta ja me itse keskitymme palvelun kehittämiseen, Vaateri toteaa ja lisää, että hyvät ja osaavat partnerit ovat yrityksen liiketoiminnalle kaikki kaikessa. Tiedon täytyy olla luotettavaa alusta loppuun. Kolmessa vuodessa asiakkaita on tullut jatkuvasti lisää: tällä hetkellä yrityksiä on asiakkaina 75. Datschan palvelu tar joaa tietoa Suomen 280 000 kiinteistöstä. Suomi on Ruotsia lähellä yrityskulttuurin ja toimintatapojen suhteen ja tänne oli helppo tulla, Vaateri taustoittaa. Yleisesti kuitenkin ajatellaan, että Ruotsin kiinteistömarkkina toimii paljon avoimemmin kuin mitä meillä Suomessa on ollut tapana ja tätä Vaateri haluaa omalta osaltaan olla mukana muuttamassa. Tavoitteenamme on tarjota Suomen markkinoille vastaavaa läpinäkyvyyttä ja levittää julkisissa rekistereissä olevaa tietoa helposti käyttäjän hyödynnettäväksi, hän toteaa. Vaaterin mukaan Datschan palvelu tuo lisäarvoa yrityksen asiakkaille, mutta samalla se hyödyttää koko kiinteistömarkkinaa laajemminkin. Kun data tökkii Haasteitakin vielä piisaa. Julkisten tietokantojen sisältämä data ei aina ole ajan tasalla, vaan huomattaviakin heittoja esiintyy. Samaten Suomen markkinan läpinäkyvyys eritoten transaktioissa on melko huono ja tiedot on yleensä vain pienen porukan tiedossa. Näiden asioiden lisäksi myös vallitseva taloustilanne on haastava, Vaateri toteaa. Vaateri itse aloitti Datschassa syyskuussa 2010, vain vähän ennen Suomen-operaatioiden lanseerausta. IT-alalla aikaisemmin uraa tehnyt Vaateri on viihtynyt toimialan näköalapaikalla. Alalla on paljon eri mahdollisuuksia, joita ollaan vasta alkamassa hyödyntää. Hänen mukaansa uusien tietojen tuominen palveluun voisi laajentaa asiakaskenttää: jo nyt jotkut asiak kaat tulevat kiinteistöalan ulkopuolelta, ja tämä trendi myös jatkunee. Esimerkiksi sopivien kauppapaikkojen etsijät saavat lisäarvoa palvelusta, hän tietää. Ruotsin malliin? Miksi sitten Datscha, Ruotsin johtava Internet-pohjainen kiinteistömarkkinoiden tieto- ja analyysiohjelmistopalvelu, päätti laajentaa Suomeen? Vaaterin mukaan yritys mietti muitakin pohjoismaisia vaihtoehtoja, mutta päätyi Suomeen samantyyppisen liiketoimintaympäristön johdosta. 6 / 2013 kita 21