1 KOTKA 1. KOTKANSAARI KESKUSKATU 9 (0116) Asemakaavan muutoksen selostus KOTKAN KAUPUNKI Kaupunkisuunnittelu 1.8.2016 Kaupunkisuunnittelulautakunta 18.10.2016
2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Keskuskatu 9 (0116) asemakaavan muutos Kotkan kaupunki 1. Kotkansaaren kaupunginosa Kortteli 12, osa tonttia 1(285-1-12-1) Asemakaavalla muodostuu 1. Kotkansaaren kaupunginosan korttelin 12 tonttia 1. Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu 18.6.2016. Asemakaava on hyväksytty Kaupunkisuunnittelulautakunnassa 18.10.2016 Kaupunginhallituksessa Kaupunginvaltuustossa Kotkan kaupunki Kaupunkisuunnittelu Kustaankatu 2, PL 114, 48101 Kotka Yhteyshenkilö, kaavan valmistelija: Marja Kukkonen asemakaava-arkkitehti puh. 040 723 6112 Patricia Broas kaavoitusarkkitehti puh. 040 647 1539 etunimi.sukunimi@kotka.fi
3 1.2 Kaava-alueen sijainti Keskuskatu 9 kaava-alue sijaitsee Kotkansaaren kaupunginosassa, aivan Kotkan keskustassa, kauppatorin laidalla. Kaava-alue käsittää korttelin 12:sta osan tonttia 1 osoitteessa Keskuskatu 9. Kaava-alueen tonttia rajaavat Keskuskatu, Kauppakatu ja Papinkatu. Varsinainen kaavamuutosalue sijaitsee tontin torinpuoleisessa osassa, Keskuskadun varrella. Tontin koko on 2803 m 2 ja kaava-alue on suuruudeltaan 1439 m 2. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Keskuskatu 9, asemakaavan muutos (0116) Asemakaavan tavoitteena on mahdollistaa uuden liike- ja asuinrakennuksen rakentaminen Kotkansaaren kaupallisen keskustan ytimeen, kauppatorin yhteyteen. Rakentamisen myötä torin varren rakennusrivistö täydentyy ehjäksi kokonaisuudeksi.
4 1.4 Selostuksen sisällysluettelo Sisällys 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 3 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 4 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 5 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista... 5 2 TIIVISTELMÄ... 6 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 6 2.2 Asemakaava... 6 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 6 3 SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT... 7 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 7 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 7 3.1.2 Luonnonympäristö... 8 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 8 3.1.4 Maanomistus... 9 3.2 Suunnittelutilanne... 10 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 13 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 13 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 14 4.3.1 Osalliset... 14 4.3.3 Viranomaisyhteistyö... 17 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 18 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 18 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 18 5.1 Kaavan rakenne... 18 5.1.1 Mitoitus... 18 5.1.2 Palvelut... 19 5.3 Aluevaraukset... 19 5.3.1 Korttelialueet... 19 5.4 Kaavan vaikutukset... 20 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 20 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 20
5 5.4.3 Vaikutukset energia- ja ilmastoasioihin... 21 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 21 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 21 5.7 Nimistö... 23 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 23 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Asemakaavan seurantalomake 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) 25.7.2016 3. Maanomistus 4. Asemakaavakartta 5. Havainnekuva 6. Rakennushistoriaa ja ympäristöselvitys, Arkkitehtitoimisto Jani Prunnila 5.10.2016 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 1. Maakuntakaava 2. Kotkan yleiskaava, ei oikeusvaikutteinen 3. Kotkansaaren osayleiskaava, ei oikeusvaikutteinen 4. Kotkan kaupungin rakennusjärjestys, 14.11.2001 5. Kotkan tie- ja katuverkostosuunnitelma 2030, Tiehallinto, Kotka, Linea konsultit 6. Liikennemelun huomioon ottaminen kaavoituksessa, mietintö. LIMEtyöryhmä 2001
6 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu 18.6.2016. Aloite asemakaavan muuttamiseksi on tullut kiinteistön omistajalta. 15.6.2016 päivätty Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on ollut nähtävillä mielipiteiden esittämistä varten 20.6-15.7.2016 (MRL 63 ). Osallisten mielipiteet pyydettiin 15.7.2016 mennessä. Asemakaavan muutoksen luonnos on ollut nähtävillä mielipiteiden esittämistä varten 8.8. - 2.9.2016 (MRA 30 ). Osallisten mielipiteet pyydettiin 2.9.2016 mennessä. 2.2 Asemakaava 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Kaava-alueella on voimassa ns. Kivisen asemakaava vuodelta 1969, jonka mukaan tontille saa rakentaa kerrostalon, jonka korkeus vastaa nelikerroksista kerrostaloa. Voimassa olevassa asemakaavassa kaikki tontilla olevat rakennukset ovat väistyviä rakennuksia mm. Keskuskadun ja Kauppakadun risteyksessä oleva vuonna 1929 rakennettu Kaarlo Könösen suunnittelema kerrostalo. Voimassa oleva kaava ei ole siten ajan tasalla ja tonttia tarkastellaan olemassa oleva rakennuskanta huomioiden. Asemakaavan tarkoituksena on mahdollistaa tontille uudisrakentamista niin, että sijainti ja olemassa oleva rakennuskanta huomioidaan tarkoituksen mukaisesti. Kiinteistön omistajan aikomuksena on aloittaa rakentaminen kaavamuutoksen vahvistuttua. Kaavoituksen yhteydessä laaditaan maankäyttösopimus.
7 3 SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaava-alue sijaitsee keskustan ydinalueella, kauppatorin varrella. Tontti on osa korttelia, jossa on eri ajoilta liike- ja asuinkerrostaloja. Tontti (2803 m2)on rakentunut 1800-luvun lopulta alkaen. Vanhimmat rakennukset ovat Kauppakadun varrella sijaitsevat puutalot sekä sisäpihalla sijaitsevat varastorakennukset (rakennettu ennen vuotta 1898). Sisäpihalla on vuonna 1910 rakennettu tallirakennus, jonka yläkerta on muutettu asunnoiksi 1930-luvulla. Keskuskadun ja Kauppakadun kulmassa sijaitsee Kaarlo Könösen suunnittelema 4.kerroksinen asuinrakennus, joka on rakennettu vuonna 1929. Keskuskadun varrella sijaitseva rakennus koostuu kolmesta rakennusosasta, joista vanhin on rakennettu ennen vuotta 1898. Lukuisten muutosten vuoksi 20-, 30-, 40- ja 50-luvuilla ei kuitenkaan alkuperäistä rakennuksen hahmoa ole säilynyt. Portin paikalle vuonna 1925 rakennettu osa (Armas Laitisen suunnittelema) on näistä parhaiten säilynyt. Kolmen rakennusosan muodostama, 2 kerroksinen kokonaisuus toimii liiketilana. Viereisessä Keskuskadun ja Kauppakadun kulmassa sijaitsevassa rakennuksessa 1. kerros on liiketiloja ja muissa kerroksissa on asuin- ja toimitiloja. Näkymä sisäpihalta. Vasemmalla Kaarlo Könösen suunnittelema liike- ja asuintalo ja oikealla kaksikerroksinen rakennus, jossa on asuntoja sekä autotallitiloja. Keskellä olevat rakennukset ovat Keskuskadun varrella sijaitsevia liikerakennuksia. Selvitys kaava-alueen rakennuksista on selostuksen liitteenä Liite 6.
8 3.1.2 Luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu ympäristö Maisemarakenne, luonnonolot Kaava-alue sijaitsee tiiviisti rakennetulla kaupunkialueella. Tontti on suurelta osaltaan asfaltoitu sekä hiekkaista pihamaata. Tontilla kasvaa muutama puu. Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Kaava-alue on perinteistä keskustarakennetta jossa on sekä asumista että liikehuoneistoja. Keskustassa on monipuolinen väestörakenne. Yhdyskuntarakenne Kaavoitettavaa aluetta ympäröi tiivis keskustarakenne joka koostuu eriikäisistä asuin- ja liikerakennuksista. Tontti rajautuu yhdeltä puoleltaan keskustan kauppatoriin ja toiselta puoleltaan laajaan puistoalueeseen, Isopuistoon. Palvelut Kaava-alueen rakennuksissa on ensimmäisessä kerroksessa liiketiloja joissa toimii mm. sisustustavaraliike sekä taidegalleria. Työpaikat, elinkeinotoiminta Kaava-alueella on kivijalkakauppojen liikkeenharjoittajia. Kaava-alueen viereisillä alueilla on kaupan elinkeinotoimintaa ja siihen liittyviä työpaikkoja. Viereisellä torilla harjoitetaan torikauppaa. Virkistys Kaavamuutosalueen vieressä on laaja puistoalue - Isopuisto - jossa on myös pieni hiekkakenttä sekä lasten leikkipaikka. Kotkansaarella on useita puistoalueita kaupunkilaisten virkistykseksi. Liikenne Keskuskatu on Kirkkokadun ohella keskustan pääkatu, jota pitkin mm. paikallisliikenteen linja-autot liikennöivät. Tontin kohdalla on paikallisliikenteen viimeinen pysäkki, ennen Keskuskadun päässä olevaa linja-autoasemaa. Keskuskatu on yksisuuntainen aina Kustaankadun risteykseen saakka. Torin toisella puolella oleva Kirkkokatu on Kauppakadun risteyksestä eteenpäin yksisuuntainen vastakkaiseen suuntaan. Pyörätie kulkee Keskuskadun suuntaisesti, torin reunaa myöten.
9 3.1.4 Maanomistus Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Kotkansaaren alue kuuluu Ruotsinsalmen linnoituskaupunkiin (mj. rek. id nro 1000007482). Kotkansaari muodosti Ruotsinsalmen merilinnoituksen keskuslinnoitusalueineen. Sinne kaavoitettiin myös linnoituskaupunki asuin- ja hyötyrakennuksineen, kasarmeineen ja kirkkoineen. Se sijaitsi nykyisen Kotkan ydinkeskustan alueella ulottuen etelässä suunnilleen Puutarhakadun ja Museokadun tienoille ja rajautuen lännessä Heikinkadun paikkeille. Kaavamuutosta koskevan tontin eteläosa kuuluu Kotkansaaren kaupunkiarkeologisen inventoinnin (2007) perusteella 2. luokkaan eli alueeseen, jossa on mahdollisesti ainakin osittain säilynyttä muinaismuistolain (295/1963) rauhoittamaa kulttuurikerrosta ja/tai on tutkimuksellisesti mielenkiintoinen alue. Kaavan tontti rajautuu kaakkoisreunaltaan valtakunnallisesti merkittävään kulttuuriympäristöön (RKY) Kotkan ortodoksinen kirkko ja Kirkkopuisto. Torin puolella on myös RKY-alue Kotkan kaupungintalo ja Kotkan Säästöpankki, joka kuitenkaan ei rajaudu kaava-alueeseen. Tontti rajautuu kolmelta sivultaan Kotkan kansalliseen kaupunkipuistoon, johon kuuluu mm. Isopuisto sekä kauppatori ja tonttiin kulmittain sijoittuva ns. Stellan talo. Tekninen huolto Keskustan alueella on kattava kunnallinen vesi- ja viemärijärjestelmä sekä kaukolämpöverkko. Ympäristön suojelu ja ympäristöhäiriöt Pilaantuneet maat Alueella ei epäillä olevan pilaantunutta maata. Melu Keskustan liikenteestä aiheutuu liikenteen päästöjä sekä melua. Sosiaalinen ympäristö Keskustassa on monipuolinen sosiaalinen ympäristö. Asukkaita on kaikista ikäryhmistä. Kaava-alue on yksityisessä omistuksessa. Liite 3
10 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Maakuntakaavassa (vahvistettu 28.5.2008) alue on keskustatoimintojen alue, jolla on suojeluarvoa C/s. Kauppa ja merialue kaava on vahvistettu 26.11.2014, siinä alue on myös merkinnällä C/s. Yleiskaava Kotkan yleiskaavassa, joka on hyväksytty 19.3.1986 alue on keskustatoimintojen aluetta. Yleiskaava on oikeusvaikutukseton. Ote yleiskaavasta
11 Kotkansaaren osayleiskaava Kotkansaaren osayleiskaavassa, joka on hyväksytty 27.3.1996 kaupungin-valtuustossa, on tontti osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten alueeksi (ALK). Kaavassa Kaarlo Könösen suunnittelema, Keskuskadun ja Kauppakadun kulmassa oleva asuin- ja liikerakennus on suojeltu (s): Rakennus tulee suojella rak.lain 135 :n perusteella, siten että rakennusta ei ilman pakottavaa syytä pureta eikä sen rakennustaiteellista tai ympäristöarvoa turmella. Tontilla on lisäksi kaavamääräys (/r) jonka mukaan alueen vanhat rakennukset tulee mahdollisuuksien mukaan säilyttää. Jos asemakaavan sallima uudisrakentaminen kuitenkin toteutetaan, rakennusten purkaminen tulee tapahtua vasta tässä yhteydessä. Lisäksi määrätään, että rakennusten ja alueiden ympäristöön liittyvät katujen, puistojen ja pihojen ympäristöarvoa sisältävät vanhat rakenteet, kalusteet ja istutukset tulee säilyttää. Rakennusten, rakennusryhmien, katuvarsien, puistojen ja pihojen muodostamia arvokkaita ympäristöjä on Papinkadun varrella. Täydentävä uudisrakentaminen on em. rakennusten ja alueiden vaikutuspiirissä ja arvokkaissa ympäristöissä tulee sopeuttaa ympäristöönsä siten, että ne vahvistavat ja eheyttävät kaupunkikuvaa. Täydennysrakentaminen tulee suorittaa alueen rakenne ja mittakaava säilyttäen. Arkkitehtuurin tulee edustaa aikansa kerrostumaa kaupunkikuvassa. Osayleiskaava on oikeusvaikutukseton. Ote osayleiskaavasta
12 Asemakaava Voimassa olevan asemakaavan (kaava nro 3/68, vahvistettu 11.12.1969) mukaan tontin pohjoisempi osa (luoteisosa) on ALK yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta, jossa rakennusoikeutta on osoitettu Keskuskadun viereen 1620 k- m 2 sekä Kauppakadun suuntaisesti yhteen kerrokseen 200 k- m 2. Tontin eteläisempi osa (kaakkoisosa) on kaavan mukaan AK asuntokerrostalojen korttelialuetta, jossa rakennusoikeutta on osoitettu Papinkadun suuntaisesti 1000 k- m 2. Kaavan mukaan rakennusoikeutta on tontilla yhteensä 2820 k- m 2 mikä vastaa tonttitehokkuutta e=1,0. Kaavan mukaan Keskuskadun rakennuksen ylin korkeus on + 22,42 m (N2000 korkeusjärjestelmän mukaan + 22,67 m). AK korttelialueen rakennusalan rakennus on kaavan mukaan kolmikerroksinen. Maanalaista rakentamista pysäköintiä varten (ma t) sekä pysäköintiä (p) on osoitettu tontin keskiosaan. Ote asemakaavasta. Kaavamuutosalue on rajattu punaisella. Rakennusjärjestys Kotkan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.1.2002. Tonttijako ja -rekisteri Tilat ovat kiinteistörekisterissä.
13 Pohjakartta Pohjakarttaa ylläpitää ja täydentää Kotkan kaupungin Kaupunkisuunnittelun Kaupunkimittaus. Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. Lähiympäristön kaavatilanne ja suunnitelmat Koko Kotkansaaren osalta on voimassa olevat asemakaavat. Vireillä (22.4.2016 kuulutettu vireille) on Kotkan keskustan osayleiskaava, joka käsittää Kotkansaaren sekä osan Hovinsaaresta. Kotkan tie- ja katuverkkosuunnitelma (2009) kuvailee toimenpideohjelmat ja tavoiteverkot vuodelle 2030 sekä kevyen liikenteen että ajoneuvoliikenteen osalta. Toimenpideohjelmat sekä tavoiteverkot sisältävät myös keskusta-alueelle esitettyjä toimenpiteitä. Kotkan keskustan osayleiskaavan laatimisen yhteydessä tarkastellaan Kotkansaaren liikennettä sekä pysäköintiä. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Maanomistajan kaavamuutoshakemuksen tavoitteena on, että Keskuskadun varrella olevien kaksikerroksisten liikerakennusten tilalle voitaisiin rakentaa nelikerroksinen asuin- ja liikerakennus. Alueella on voimassa ns. Kivisen asemakaava vuodelta 1969, jonka mukaan tontille saa rakentaa kerrostalon, jonka korkeus vastaa nelikerroksista kerrostaloa. Voimassa olevassa asemakaavassa kaikki tontilla olevat rakennukset ovat väistyviä rakennuksia mm. Keskuskadun ja Kauppakadun risteyksessä oleva vuonna 1929 rakennettu Kaarlo Könösen suunnittelema kerrostalo. Voidaan katsoa, että voimassa oleva kaava ei ole ajan tasalla ja tonttia tulee tarkastella uudelleen. Tontin eri-ikäisissä rakennuksissa on käytetty rakennusoikeutta yhteensä 3604m 2. Tästä 2276 m 2 on asuintiloja, 931,5 m 2 liiketiloja ja lisäksi on muita tiloja 396,5 m 2. Kaavoitushakemuksen tavoitteena on mahdollistaa Keskuskadun varrelle uudisrakennus, joka tulisi Kauppakadun ja Keskuskadun kulmassa olevan asuin- ja liikerakennuksen viereen. Uudisrakennuksen tieltä purettavan rakennusmassan kolmessa osassa on yhteensä 540 m 2.
14 Kaavamuutoksesta on käyty neuvotteluja useaan otteeseen hakijan edustajien, kaavoituksen ja Kymenlaakson museon edustajan kanssa jo ennen kuin kaavamuutoshakemus on jätetty. Tavoitteena on rakentaa tontille uutta liiketilaa ja asuntoja, säilyttäen samalla pihapiirin viihtyisänä. Kaavamuutosalue sijaitsee keskeisellä paikalla keskustassa ja torin yhteydessä. Hakija perustelee hakemuksessaan uudisrakentamista: Uudisrakennus tekisi kiinteistöstä elinkelpoisemman ja turvaisi sen toimintaedellytyksiä. Se tarjoaisi ajanmukaisia tiloja ja palveluita ja jatkaisi vihdoin Agda Kolmijoen kiinteistön pitkää, yli satavuotista pala palalta rakentamisperinnettä. Se korvaisi heikkokuntoiset, varustetasoltaan huonot ja vaikeasti ylläpidettävät, vanhat rakennukset. Ympäröiviin kerrostaloihin sopeutuva uudisrakennus eheyttäisi torin kaupunkikuvaa ja elävöittäisi toimintoineen pihapiiriä sekä Kotkan toria ja keskustaa. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Asemakaavan laatiminen on käynnistetty kiinteistön omistajan kaavamuutoshakemuksesta. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto. Osallisina kaavoituksessa ovat: alueen ja lähialueen maanomistajat ja asukkaat Lähialueen toimipaikat, yritykset ja niiden työntekijät Yhdistykset ja yhteisöt: Kotkan ympäristöseura ry, Kotka-Seura ry, Meri-Kymen luonto ry Kotkan kaupungin asiantuntijaviranomaiset: kaupunkimittaus, kuntatekniikka, puistotoimi, rakennusvalvonta ja ympäristökeskus Kaakkois-Suomen ELY-keskus Kymenlaakson museo Museovirasto Kymenlaakson pelastuslaitos Kymen Vesi Oy Kymenlaakson Sähkö Oy Kymenlaakson sähköverkko Oy Kotkan Energia Oy Gasum Oy KYMP Oy Telia Sonera Finland Oy Kymenlaakson Jäte Oy
15 4.3.2 Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä (MRL 63 ) 20.6-15.7.2016. Osallisten mielipiteet pyydettiin 15.7.2016 mennessä. Nähtävillä olosta ja mahdollisuudesta esittää mielipiteensä ilmoitettiin kaupungin ilmoitustaululla ja lehtikuulutuksella Ankkuri -lehdessä sekä kaupungin internet-sivuilla. Osallisille lähetettiin kirjeitse tieto nähtävillä olosta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin lausunnot seuraavilta: Pyydetty Saatu Kaakkois-Suomen ELY-keskus 4.7.2016 Kymenlaakson museo 6.7.2016 Kymenlaakson pelastuslaitos 6.7.2016 Kymenlaakson Sähköverkko Oy 12.7.2016 Museovirasto 14.7.2016 Kaakkois-Suomen ELY-keskus piti hyvänä, että asemakaavamuutokseen on ryhdytty koska nykyinen maankäyttö ei ole voimassa olevan asemakaavan mukaista eikä vuodelta 1969 olevaa asemakaavaa voi pitää ajantasaisena. Myös Kymenlaakson museo kertoo kannanotossaan, että pitää asemakaavan uudistusta erittäin tärkeänä toimena. Kymenlaakson museo esittää myös, että kaava-alueella tulee olla kaupunkikuvallisesti korkeatasoista suunnittelua sekä tulee ottaa huomioon rakennusten kulttuurihistorialliset arvot. Museovirasto huomauttaa kannanotossaan, että suunnitellun uudisrakentamisen tulee soveltua vanhaan rakennuskantaa ja kaavoituksen myötä tulee varmistaa että historiallinen kerroksellisuus säilyy monipuolisena, rakennushistorialliset ja kulttuurin arvon huomioiden. Museovirasto muistuttaa myös mahdollisesta kaupunkiarkeologisen inventoinnin tarpeesta kaava-alueella. Kaavaluonnos Asemakaavaluonnos oli nähtävillä (MRL 62 ) 8.8. - 2.9.2016. Osallisten mielipiteet pyydettiin 2.9.2016 mennessä. Nähtävillä olosta ja mahdollisuudesta esittää mielipiteensä ilmoitettiin kaupungin ilmoitustaululla ja lehtikuulutuksella Ankkuri -lehdessä sekä kaupungin internet-sivuilla. Osallisille lähetettiin kirjeitse tieto nähtävillä olosta. Luonnoksen nähtävillä olon aikana järjestettiin myös yleisötilaisuus, jossa esiteltiin asemakaavan muutosta sekä suunnitteilla olevaa rakennushanketta. Yleisötilaisuudesta lähetettiin kutsukirje osallisille sekä ilmoitettiin lehtikuulutuksella Ankkuri-lehdessä. Yleisötilaisuus pidettiin 29.8.2016.
16 Luonnoksesta saatiin lausunnot seuraavilta: Pyydetty Saatu TeliaSonera Finland Oyj 16.8.2016 Tekniset palvelut 23.8.2016 Museovirasto 1.9.2016 Kotkan ympäristöseura Ry 5.9.2016 Kaakkois-Suomen ELY-keskus 5.9.2016 Kymenlaakson museo 9.9.2016 Lausunnoissaan Tekniset palvelut, Museovirasto, ELY-keskus sekä Kymenlaakson museo huomauttivat tarpeesta tarkentaa rakennukseen kohdistuvaa suojelumääräystä. Suojelumääräyksen sisällöstä on neuvoteltu Kymenlaakson museon kanssa ja määräystä on tarkennettu kaavaehdotukseen: Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jonka ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Muutostöitä ei tule kohdistaa kadunpuoleisille julkisivuille. Vesikaton ominaispiirteet kuten väri, materiaali ja kattokaltevuus tulee säilyttää. Mahdolliset muutokset koskien katon liittämistä viereisen talon vesikattoon on tehtävä mahdollisimman huomaamattomiksi. Mahdolliset kattoikkunat tulee sijoittaa pääasiallisesti pihan puoleisille katon lappeille eikä ollenkaan Keskuskadun puoleiselle katolle. Korjaus- ja muutostöissä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Teknisten palveluiden lausunnossa esitettiin suojelumääräyksen tarkentamisen lisäksi että pihan suojelua tulisi harkita sekä että kaavaaluetta olisi voinut laajentaa ja suojella samassa pihapiirissä olevat puutalot. Tekniset palvelut huomauttivat lisäksi, että vaadittu autopaikkamäärä on liian pieni. Kaavoitus katsoo, että kaava-alueen rajaus on tilanteeseen nähden tarkoituksenmukainen eivätkä pihapiirissä olevat puutalot ole uhattuna. Kaava-alueella sijaitseva pihaalue on pääosin asfaltoitu sekä osittain sora-pintaa jolloin alueen suojelulle on vaikea löytää perusteita. Piha-alueelle ei kuitenkaan ole määritelty rakennusoikeutta joka aiheuttaisi pihan tuhoutumisen rakentamisen seurauksena. Teknisten palveluiden lausunnon perusteella on asemakaavaan autopaikkavaadetta muutettu niin, että asuntoja varten on osoitettava 1 ap/ 100 k-m 2, liiketiloja varten 1 ap/ 60 k-m 2 ja toimistotiloja varten 1 ap/ 75 k-m 2. Museovirasto huomautti lausunnossaan että osa kaava-alueesta on arkeologisesti kiinnostavaa aluetta. Museovirasto viittaa lausunnossaan Päivi Hakanpään raporttiin (2007) Kotkansaari - Ruotsinsalmen linnoituskaupunki, kaupunkiarkeologinen inventointi jossa on esitetty tutkimuksellisesti ja suojelullisesti merkittävät alueet Kotkansaarella. Kaava-alueen Kauppakadun puoleisessa reunassa on alue, joka on raportin mukaan suojelullisesti merkittävä (2-luokka). Lausunnon perusteella on asemakaavaan merkitty alue, jonka osalta määrätään Muinaismuistolailla rahoitettu kiinteä muinaisjäännös. Alueen kaivaminen, peittäminen, muuttaminen, vahingoittaminen ja muu siihen kajoaminen on muinaismuistolain nojalla kielletty. Aluetta
17 4.3.3 Viranomaisyhteistyö koskevista tai siihen liittyvistä suunnitelmista on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Alue sijoittuu tontin ajoyhteyden kohdalle. Kotkan ympäristöseura toi lausunnossaan esiin kannattavansa korttelin uudishanketta, joskin esitti, että tutkittaisiin tarkoin pienen, kolmiopäätyisen rakennuksen säilyttämisen mahdollisuutta. Kolmiopäätyisen rakennuksen säilyttämistä on tutkittu ja arkkitehti on esittänyt vaihtoehdon, jossa rakennus on säilytetty. Rakennus on kuitenkin aikoinaan tehty porttiaukkoon kahden rakennuksen väliin ja niihin nojautuen, jolloin rakennuksen säilyttäminen olisi rakennusteknisesti hyvin haastavaa. Lisäksi voitiin havainnekuvan perusteella todeta, että ratkaisu ei ollut kaupunkikuvallisesti onnistunut. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen lausunnossa esitettiin, että melumääräystä voisi tarkentaa sisämeluntorjuntaan sekä asuntojen aukeamissuuntaan liittyen. Asemakaavassa on melua koskeva määräys, jossa on kohta: Asuin- ja liiketilojen keskinäisellä sijoittelulla sekä rakennuksen melua vaimentavilla rakenteilla on estettävä häiritsevän melun kantautuminen tilasta toiseen. Kohdalla tarkoitetaan talon sisäisiä meluntorjuntaratkaisuja. ELY-keskus peräänkuulutti myös tarkempaa kuvausta suunnittelualueen rakennuskannasta ja sen arvoista. Aineiston perustella tulisi voida päätellä miksi osa rakennuskannasta voidaan purkaa ja toisaalta miksi osa tulee suojella. ELY-keskuksen lausunnon mukaisesti on kaavaselostuksen liitteeksi lisätty rakennuskantaa selostavaa aineistoa. (Liite 6) Kymenlaakson museo toteaa lausunnossaan, että purettavaksi aiottua rakennusta on muutettu useasti ja että alkuperäiseen viittaavaa ei ole enää rakennuksen ulkoasusta juurikaan nähtävissä. Kymenlaakson museo kuitenkin katsoo, että purettavaksi aiottu rakennus tulee kuvata ja dokumentoida ennen purkamista. ELY-keskus muistutti lisäksi lausunnossaan MRL 155 mukaisesta leikkija oleskelualueiden tarpeesta, johon kaavassa ei ole osoitettu alueita. Kaavaehdotukseen ei ole lisätty leikki- ja oleskelupaikkoja, mutta korttelin vieressä on laaja puistoalue, joka tarjoaa erityisen hyvät leikkija oleskelupaikat. MRL 155 sanotaan, että Asuinrakennuksen yhteyteen tulee järjestää riittävästi ulkotilaa leikkipaikkoja ja oleskelualueita varten. Ne on turvallisesti erotettava liikenteelle varatusta alueesta. Tilojen riittävyyttä arvioitaessa voidaan ottaa huomioon myös lähiympäristön tarjoamat vastaavat tilat ja alueet sekä kiinteistöjen yhteiset järjestelyt. Asemakaavasta on neuvoteltu Kymenlaakson museon kanssa.
18 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaupungin asettamat tavoitteet Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa keskustan kehittyminen ja sen myötä keskustan säilyminen elinvoimaisena. Kehittyvässä ja muuttuvassa kaupunkirakenteessa on kaavoituksen tavoitteena myös varmistua siitä että uudisrakennushankkeet sopivat ympäristöönsä sekä toiminnallisesti että kaupunkikuvallisesti. Uudisrakentamisen tulee soveltua vanhaan rakennuskantaan ja kaavoituksen myötä varmistetaan että historiallinen kerroksellisuus säilyy monipuolisena, rakennushistorialliset ja kulttuurin arvot huomioiden. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Suunnittelutyö on pohjautunut maakuntakaavan mukaisiin tavoitteisiin. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Kaupunkiseutuja kehitetään tasapainoisina kokonaisuuksina siten, että tukeudutaan olemassa oleviin keskuksiin. Keskuksia ja erityisesi niiden keskusta-alueita kehitetään monipuolisina palvelujen, asumisen, työpaikkojen ja vapaa-ajan alueina. (4.3 Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu 13.11.2008) Alueidenkäytöllä edistetään kansallisen kulttuuriympäristön ja rakennusperinnön sekä niiden alueellisesti vaihtelevan luonteen säilymistä (4.4 Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat 13.11.2008) 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Kaavamuutos sijoittuu tontille joka on 2803 m 2 ja itse kaavamuutosalue on 1439 m 2. Asemakaavalla vahvistetaan olemassa olevien rakennusten rakennusoikeudet ja rakennuspaikat sekä mahdollistetaan uudisrakennuksen rakentaminen Keskuskadun varteen. Kaava-alueen pinta-ala on 1439 m 2. Alueelle muodostuu yhteensä 3900 k-m² rakennusoikeutta.
19 Korttelialueelle tulee toteuttaa 8 autopaikkaa olemassa olevia rakennuksia palvelemaan ja uudisrakentamisessa on osoitettava autopaikkoja 1 ap/ 100 k-m2 asuintiloille, 1 ap/ 60 k-m2 liiketiloille sekä 1 ap/ 70 k-m2 toitoimistotiloille. Polkupyöräpaikkoja toteutetaan 1,5 ppp asuntoa kohti sekä 1 ppp jokaista 120 kerrosalaneliömetriä toimistoa ja työpaikkoja kohti. Alueelle muodostuu AL-korttelialuetta 1439 m 2 jonka tonttitehokkuus on e=2,71. 5.1.2 Palvelut Asemakaava mahdollistaa uusien, tarkoituksenmukaisten liiketilojen rakentamisen torin varteen. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Kaavamääräyksillä suojellaan historiallista rakennuskantaa (srmerkintä) ja määrätään että uudisrakennuksen tulee olla sopusoinnussa ympäristön kanssa, sen ominaispiirteitä ja arvoja vaarantamatta. Kaava velvoittaa kiinnittämään melun torjuntaan erityistä huomiota, seinä- ja ikkunarakenteiden osalta sekä asuntojen sijoittelun suhteen. Kaavamuutosalue on kokonaisuudessaan AL asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue - AL Asemakaava-alueelle muodostuu asuin- liike- ja toimistorakennusten korttelialue (osa korttelia 12), joka on 1439 m 2. Korttelialueella on kolme rakennusalaa, joista kahdelle, kadun varteen sijoittuvalle rakennusalalle saa rakentaa neljään kerrokseen sekä lisäksi puolikkaan ullakkotason kerroksen. Kauppakadun ja Keskuskadun kulmaan sijoittuvan rakennusalan osalta (rakennusoikeus 2100 k-m 2 ) on määräys suojeltavasta rakennuksesta (sr). Keskuskadun varteen sijoittuva rakennusala on tarkoitettu uudisrakennusta varten ja sen rakennusoikeus on 1300 k-m 2. Lisäksi korttelialueella on 500 k-m 2 rakennusoikeutta rakennusalalle joka sijoittuu sisäpihalle. Rakennusala on tarkoitettu olemassa olevalle rakennukselle, jossa kaavan laatimisen aikaan on alakerrassa autotallit ja yläkerroksessa asuntoja.
20 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Yhdyskuntarakenne ja kaupunkikuva Keskustan rakenne täydentyy ja tiivistyy kaavan toteutumisen myötä. Kaupunkikuva eheytyy kun torin varren rakennusrivistö täydentyy yhtenäiseksi rakennusmassaksi joka rajaa torin kaakkoisreunaa sekä Keskuskadun vartta. Kaavan mukainen rakentaminen auttaa luomaan entistä selkeämmin jäsennellyn kaupunkimaiseman. Palvelut, työpaikat, elinkeinotoiminta Kaava tukee keskusta-asumista sekä palveluita, työpaikkoja ja elinkeinotoimintaa. Virkistys Alue ei tarjoa uusia virkistysalueita. Liikenne Alue on vilkkaasti liikennöity ja kaavaratkaisu ei tule juuri muuttamaan liikenteen sujuvuutta. Korttelialueen ajoliittymä tulee sijaitsemaan entisellä paikallaan. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Alueen vieressä on todettu muinaismuistoja. Tekninen huolto Kaavoitettavalla alueella on jo kunnallistekniikka. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Asemakaavalla ei ole juuri vaikutusta nykyiseen tilanteeseen. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Maisemarakenne, maisemakuva Torin maisema ja kaupunkikuva täydentyy kaavan myötä. Luonnon monimuotoisuus Alueella ei ole vapaata luontoa, vaan alue on ihmisen muokkaamaa jo pidemmältä ajalta. Kaava ei vaikuta luonnon monimuotoisuuteen.
21 5.4.3 Vaikutukset energia- ja ilmastoasioihin Taulukko. Energia- ja ilmastoasioiden huomiointi kaavassa: Asia Arvio* Perustelut arviolle ja lisätietoja Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen (vähentää liikenteen päästöjä) Sijainti yhdyskuntarakenteessa sekä mm. palveluiden ja asumisen välisen sijoittumisen suhde 2 Olemassa oleva kaupunkirakenne tiivistyy ja palvelujen saatavuus paranee. Olemassa oleva infraa käytetään. Alueen joukkoliikenneyhteydet / olosuhteet Reittien tiheys ja sujuvuus (yhteydet keskeisiin kohteisiin) Etäisyydet ja yhteydet pysäkeille. Kävelyn hyvien olosuhteiden huomiointi Reittien turvallisuus ja kattavuus Pyöräilyn hyvien olosuhteiden huomiointi Reittien ehjyys ja innostavuus Polkupyörien pysäköinti Kestävien energiaratkaisujen mahdollistaminen Kaukolämmön mahdollisuus (mm. kaukolämpöverkon läheisyys & aluetehokkuus vaikuttavat) Maalämmön mahdollisuus (pieni tontti ja sijainti pohjavesialueella voivat estää) Aurinkoenergian mahdollistaminen (mm. harjasuunnat) 3 Kaava-alueen vieressä on joukkoliikenteen pysäkki. Kaukoliikenteen pysäkit sijaitsevat kaava-alueen lähellä. - Asemakaava ei muuta kävelyolosuhteita mutta tukee keskustassa asumista ja kävelyä. - Asemakaava ei muuta pyöräilyn olosuhteita, mutta kaavassa on huomioitu polkupyöräpysäköinnin tarve. - Asemakaava ei ota kantaa energiaratkaisuihin mutta alue on kaukolämpöverkon saavutettavissa. *asteikko: 0 toteutuu heikosti, 1 toteutuu kohtalaisesti, 2 toteutuu hyvin, 3 toteutuu erinomaisesti, - ei arvioitavissa/ei arvioitu 5.5 Ympäristön häiriötekijät 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset Alueella ja sen lähiympäristössä on liikenteestä johtuvia häiriötekijöitä, melua ja päästöjä. Asemakaava ei juuri vaikuta olemassa olevaan tilanteeseen. Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue - AL Rakennuksen Keskuskadun puoleisen julkisivun tulee olla saumaton ja seinäpinnoitteena tulee olla pääosin rappaus, muilta osin kiviainesta. Uudisrakennuksen tulee olla tyylillisesti, materiaaleiltaan, väritykseltään, aukotukseltaan, rakentamistavoiltaan ja massoittelultaan sopusoinnussa olevan ympäristön kanssa, sen ominaispiirteitä ja arvoja vaarantamatta.
22 Korttelialueelta on ajoyhteys Kauppakadun puolelta, nuolimerkintä osoittaa ajoneuvoliittymän likimääräisen sijainnin. Uudisrakennuksen meluntorjuntaan tulee kiinnittää erityistä huomiota. Seinä- ja ikkunarakenteiden tulee olla sellaisia, että työskentely- ja asuintiloissa tai niitä vastaavissa tiloissa alitetaan valtioneuvoston asettamat ohjearvot. Pääsääntöisesti asunnot eivät saa avautua pelkästään liikennemelun suuntaan. Asuin- ja liiketilojen keskinäisellä sijoittelulla sekä rakennuksen melua vaimentavilla rakenteilla on estettävä häiritsevän melun kantautuminen tilasta toiseen. Tontin mahdollisen arkeologisen arvon vuoksi on kiinteistön omistajan oltava yhteydessä museoviranomaiseen ennen kaivutöiden aloittamista. Autopaikat: AL- korttelialueen autopaikat: Olemassa olevia rakennuksia varten tulee sisäpihalle sijoittaa 8 autopaikkaa. Uudisrakentamista varten tulee varata autopaikkoja: - 1 ap/ 100 asuntojen kerrosalaneliömetriä kohti - 1 ap / 60 liiketilojen kerrosalaneliömetriä kohti - 1 ap / 75 toimistotilojen kerrosalaneliömetriä kohti Autopaikat osoitetaan alle 600 m etäisyydelle rakennuksesta. Polkupyöräpaikat: - 1,5 ppp/asunto. - 1 ppp/120 kerrosneliömetriä kohti toimistoille ja työpaikoille. Tällä asemakaava-alueella laaditaan erillinen tonttijako. Merkintä IVu1/2: Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Merkintä sr: Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jonka ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Muutostöitä ei tule kohdistaa kadunpuoleisille julkisivuille. Vesikaton ominaispiirteet kuten väri, materiaali ja kattokaltevuus tulee säilyttää. Mahdolliset muutokset koskien katon liittämistä viereisen talon vesikattoon on tehtävä mahdollisimman huomaamattomiksi. Mahdolliset kattoikkunat tulee sijoittaa pääasiallisesti pihan puoleisille katon lappeille eikä ollenkaan Keskuskadun puoleiselle katolle. Korjaus- ja muutostöissä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto.
23 Merkintä s: Muinaismuistolailla rahoitettu kiinteä muinaisjäännös. Alueen kaivaminen, peittäminen, muuttaminen, vahingoittaminen ja muu siihen kajoaminen on muinaismuistolain nojalla kielletty. Aluetta koskevista tai siihen liittyvistä suunnitelmista on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Muita merkintöjä: - Rakennuksen räystään enimmäiskorkeus metreinä. - Nuoli osoittaa rakennusalan sivun, johon rakennus pääsääntöisesti rakennetaan kiinni. - Ajoyhteys. - Ajoneuvoliittymän likimääräinen sijainti. 5.7 Nimistö Katujen nimet säilyvät ennallaan. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavoituksen yhteydessä tehdään maankäyttösopimus. Kaavan mukainen rakentaminen voi alkaa asemakaavamuutoksen saatua lain voiman.