Pietarin alueen asuinrakentamisalan tilanne. ja tulevaisuuden trendit

Pietarin alueen asuinrakentamisalan tilanne ja tulevaisuuden trendit Selvitys on osa RASTI Fiksusti Pietariin! -hanketta Evilina Lutfi ja Suvi Häkämies Green Net Finland ry 30.1.2015

Sisällys 1. Selvityksen tausta... 3 2. Yleiskatsaus Pietarin alueen asuinrakentamiseen... 3 2.1 Tilastotietoja asuinrakentamisesta... 3 2.2 Viime vuosien ja lähitulevaisuuden trendejä asuinrakentamisessa... 4 2.3 Kilpailutilanne Pietarissa... 5 3. Asuinrakennusten käyttöön liittyvä katsaus... 5 3.1 Asuinkerrostalojen tyypit ja sarjat ja niiden yleisyys.... 5 3.2 Pietarin elementtitalojen tekniset ominaisuudet, projektiratkaisut ja korjaamisen menetelmät... 8 3.3 Pietarin/Venäjän asuinkerrostalojen hallinnointi... 9 3.4 Asumiseen liittyvät maksut kotitalouksille...12 3.5 Kunnallispalveluiden kulutuksen normit...14 4. Venäjän asuinrakennuskannan peruskorjaaminen...15 4.1 Asuinrakennuskannan peruskorjausohjelma...15 4.2 Hrushevkojen uudistamisen ohjelma...17 5. Pietarin cleantech-klusteri...17 6. Johtopäätökset...18

1. Selvityksen tausta Tämä selvitys on osa RASTI Fiksuna Pietariin! -hanketta. Selvityksen tarve on tullut esiin keskusteluissa Pietarin markkinoille pyrkivien yritysten kanssa. Keskusteluissa yritysten kanssa tunnistettiin vahva tarve saada lisätietoa kiinteistöhallinnointiin sekä eko- ja energiatehokkaisiin ratkaisuihin liittyvistä liiketoimintamahdollisuuksista Pietarissa sekä saada konkreettista sekä ajantasaista käytännöntason tietoa markkinoista. Erityisesti on ollut tarvetta saada paikallista näkemystä näihin kysymyksiin. Selvityksen lähtötietoina on käytetty pääosin venäjänkielisiä lähteitä, jotta paikallinen näkökulma tulee esille. Lähdemateriaalina on käytetty esimerkiksi Pietarin kaupunginhallinnon puheenvuoroja, päättäjien kanssa käytyjä henkilökohtaisia keskusteluja, Pietarin kaupungin hallinnon tilastoja ja muita tietoja esimerkiksi hallinnon komiteoiden virallisilta nettisivuilta, erilaisia kiinteistö- ja rakentamisalan lehtiä sekä muita julkaisuja. Venäjä ja tarkemmin Pietarin alue on houkutteleva vientimarkkina suomalaisille cleantech-alan pkyrityksille. Green Net Finland on arvioinut, että markkinapotentiaalia löytyy tällä hetkellä erityisesti korjausrakentamiseen, energiatehokkuuden parantamiseen sekä ympäristöalan mittaukseen ja monitorointiin liittyen. Taustana tähän on paitsi aiemmasta toiminnasta saatu kokemus, niin myös Venäjällä vuonna 2013 käynnistetty kansallinen asuinkerrostalojen modernisointiohjelma, jonka tavoitteena on tehdä merkittäviä parannuksia kerrostalokantaan muun muassa mittavien peruskorjaushankkeiden kautta. Ohjelman käynnistyminen saa aikaan mm. kasvaneen korjausrakentamisen osaamisen tarpeen Venäjällä ja avaa täten myös liiketoimintamahdollisuuksia suomalaisille cleantech-alan pk-yrityksille ja osaamiselle. 2. Yleiskatsaus Pietarin alueen asuinrakentamiseen Tässä kappaleessa tehdään yleiskatsaus Pietarin alueen asuinrakentamisen tilanteeseen nyt ja lähitulevaisuudessa. 2.1 Tilastotietoja asuinrakentamisesta vuoden 2013 ensimmäisen puoliskon lopussa yhteisvolyymi Venäjän asuinkiinteistöjen rakentamisessa oli 27,8 milj. m 2. Tästä määrästä miljoonakaupungeissa sijaitsee n. 4,7 milj. m 2 (n. 17 % kokonaisvolyymistä). Viimeisen viiden vuoden aikana (2008 2013) Pietarissa on asuinrakennettu yhteensä n. 14,7 milj. m 2. Vuositasolla Pietarissa rakennetaan Venäjän kaupungeista eniten keskimäärin vuodessa 2,75 milj. m 2 (esim. Moskovassa vastaava luku on 2,62 milj. m 2 ). Leningradin alueen asuinkannan neliöitä on nyt tuplasti verrattuna vuoteen 2006. Leningradin alueella 1-6/2014 oli otettu käyttöön n. 850 000 m 2. Pietarissa 1-9/2014 oli otettu käyttöön 2 125 000 m 2, kasvua 9,7 % edellisen vuoden 2013 vastaavaan jaksoon verrattuna. Pietarin rakentamisalan kokonaisvolyymi (ml. liike- ja infrarakentaminen) 1-9/2014 oli n. 6 miljardia.

Kuva 1. Vuosien 2008-2013 aikana rakennettu asuinpinta-ala m 2 (ylhäältä alaspäin: Pietari, Moskova, Novosibirsk ja Jekaterinburg) 2.2 Viime vuosien ja lähitulevaisuuden trendejä asuinrakentamisessa Pietarin kaupungissa merkittävin osa asuinrakentamisesta on kerrostalojen uudisrakentamista. Kalliiden tonttien johdosta rakennukset rakennetaan pääosin korkeiksi - suurin osa asuinrakennuksista on yli 9- kerroksisia ja tyypillistä on rakentaa jopa 25 kerrokseen asti. Kuitenkin muutosta on havaittavissa - viime vuonna Pietarin ns. rakentamisen varakuvernööri Oganesjan on ottanut kannan, että lähivuosina rakentamisen pitäisi painottua enemmän matalakerroksisen rakentamisen suuntaan (4 kerrosta +mansardikerros). Toinen viimeaikainen muutos on rakentamisen painopisteen siirtyminen Pietarin kaupungin keskustan ulkopuolelle ja Leningradin alueelle. Esimerkiksi venäläisen rakentajakonsernin LSR Groupin mukaan viimeisen kolmen vuoden aikana rakentamisen volyymi 10 km:n vyöhykkeellä Pietarin kaupungin rajoista on 3,5-kertaistunut. Colliers International -konsernin Pietarin yksikön johtajan mukaan taas Pietarin kaupungin rajojen läheisyydessä v. 2014 on rakenteilla yli 4,5 miljoonaa neliötä uutta asuinpinta-alaa. Leningradin alueen hallinnon laskelmien mukaan v. 2014 alussa Leningradin alueen maa-alueilla Pietarin kaupungin rajan läheisyydessä on rakenteilla yhteensä n. 6,6 miljoonaa neliötä asuinpinta-alaa. Pietarin kaupungin ja Leningradin alueen rajavyöhykkeellä tapahtuva rakentaminen tuo mukanaan isoja haasteita. Haasteellisuutta aiheuttaa ainakin osittain se, että kaupunki ja alue ovat Venäjän federaation erillisiä subjekteja ja rajoja ylittävään kokonaisvaltaiseen kaupunkikehittämiseen ja tiivistämiseen ei ole olemassa valmiita instrumentteja. Ensimmäiset askeleet haasteiden voittamiseksi kuitenkin on jo otettu. Esimerkiksi vuonna 2014 on kehitetty ns. alueiden kokonaisvaltaisen kehittämisen konsepti, ns. KOTkonsepti ( Концепция комплексного развития территорий Ленинградской области, прилегающих к границам Санкт-Петербурга ). KOT-konseptilla tarkoitetaan alueiden kehittämistä isoina kokonaisuuksina konsepti käsittää yli 100 000 m 2 asuinpinta-alan kehittämistä yhtenäisenä alueena (vrt. esimerkiksi Suomessa pääkaupunkiseudun aluerakennusprojekteihin). Leningradin alueella on nähtävissä trendi, että yksityisrakentamisen sektori on kasvamassa. Esimerkiksi verrattuna vuoden 2013 ensimmäiseen puoliskoon, vuonna 2014 samassa ajassa yksityisten henkilöiden rakentamaa asuinpinta-alaa on yli kolmekertainen määrä (kts. kuva 2: 427 700 m 2 v.2014, vertaa 131 600 m 2 v.2013).

Kuva 2. Leningradin alueella käyttöön otetut asuinneliöt ja jako yksityisen ja muun rakentamisen välillä 2.3 Kilpailutilanne Pietarissa Vuonna 2014 Pietarin kerrostalojen uudisrakentamismarkkinoilla on toiminut yhteensä vajaa 200 rakennusyhtiötä. Niistä 4 on suomalaisia - NCC, Lemminkäinen, YIT ja SRV (joka keskittyy Pietarissa muihin kuin asuinkiinteistöihin). Venäläiset yhtiöt hallitsevat uudisrakentamisen markkinaa. Alan monopolisoitumisesta viime vuosina on selkeitä merkkejä. Pk-yritysten osuus on marginaalinen. Ulkomaisista rakennusyhtiöistä turkkilaiset toimivat lähinnä muiden alihankkijoina, mutta saavat myös merkittäviä urakoita hoitaakseen. Vuoden 2014 aikana taas saksalaisten rakennusyhtiöiden aktiivisuus Pietarin markkinoilla on huomattavasti vähentynyt. Kiinalaisten rooli on lähinnä omiin investointikohteisiin teknologian toimittaminen. Pietarin keskustan ulkopuolella ja Leningradin alueella pienkerrostalojen, paritalojen sekä omakotitalojen rakentamismarkkinoilla toimii muutama suomalainen yritys. Ulkomaalaisen toimijan näkökulmasta korjausrakentamisessa on tällä hetkellä vähemmän kilpailua kuin uudisrakentamisessa, sillä toimijoita siellä on huomattavasti vähemmän ja toisaalta kysyntä kasvaa jatkuvasti. Korjausrakentaminen kuitenkin perinteisesti koetaan haastavaksi markkinaksi ja jopa Pietarissa jo toimivat isot suomalaiset yritykset ovat varovaisia ottamaan askelia korjausrakentamisen suuntaan. Raportin kirjoittajat kuitenkin uskovat, että lähitulevaisuudessa korjausrakentamisen markkina voi tarjota uutta liiketoimintaa suomalaisille pk-yrityksille. 3. Asuinrakennusten käyttöön liittyvä katsaus 3.1 Asuinkerrostalojen tyypit ja sarjat ja niiden yleisyys. Pietarissa on yhteensä noin 22 800 asuinkerrostaloa. Kerrostalokannasta löytyy tietoa reilusti venäjän kielellä. On olemassa useita venäjänkielisiä verkkosivuja, joihin on kerätty tietoja sarjoista ja niiden modifikaatiosta. Sivustoilta löytyy tietoa siitä että missä kaupungin osassa tiettyjä rakennuksia on rakennettu, kuvauksia sarjojen tyyppivioista ja parhaista puolista. Lisäksi löytyy talojen kuvia jne.

Seuraavaan listaan on kerätty (venäjänkielentaitoisille) lista linkeistä, jotka tarjoavat kattavaa tietoa eri tyyppirakennuksista: http://serii-domov.narod.ru/series.htm http://www.bn.ru/sprav_dom.phtml http://tsn.spb.ru/information_sale/17.html http://inf-remont.ru/realty_news/realty25/ http://agent-kvartal.narod.ru/typ_domov.htm http://www.kvmeter.ru/information/homes_series/ Venäjän kieltä taitamattomille on seuraavaan listaan summattu ja jaoteltu tärkeimmät tiedot eri aikakauden tyyppirakennuksista. Pietarin asuinkerrostalot on jaoteltu tyyppeihin ja sarjoihin kolmen pääperiaatteen mukaisesti: 1. Aikakausi. Teollinen sarjarakentaminen on alkanut 50-luvulla ja tähän asti rakennetut kerrostalot on jaettu kolmeen tyyppiin/sukupolveen/aikakauteen: hrushevkat, breznevkat ja nykyaikaiset. Eri talotyypit kuvastavat kyseistä aikakautta, mutta niistä on saatettu myöhemmin tehdä myös modifikaatioita. Modifikaatiolla tarkoitetaan jatkokehitettyä tai muutoin muunneltua versiota. Tällöin alkuperäinen versio saattaa kuulua aikaisempaan aikakauteen ja modifikaatio toiselle aikakaudelle. 2. Asuntojen koko ja pohjasuunnittelu. Tässä pääperiaatteessa on kaksi ryhmää ns. kompakti ja parannettu pohjasuunnittelu. Lähes kaikki hrushevkat kuuluvat kompakti -ryhmään, eli pienessä asunnossa on monta huonetta ja pieni keittiö. Parannettu pohjasuunnittelu ryhmään kuuluu sarjan 137 modifikaatio 137.1, joka on esitelty tarkemmin alempana kohdassa nykyaikaiset. 3. Julkisivun materiaali. Tässäkin tyypissä on kaksi ryhmää elementtitalo (панельный дом) ja tiilitalo (кирпичный дом). Alla esitellään sellaisia asuinkerrostalojen tyyppejä ja sarjoja, jotka ovat tyypillisiä ja ominaisia Pietarille ja joiden samaa modifikaatiota on rakennettu ainakin 200 rakennusta. Tarkastelusta on jätetty pois rakennussarjat, jotka tehtiin ennen ns. teollista asuinrakentamista sekä määrältään hyvin vähäiset rakennussarjat. Pietarin rakennustyypeistä yleisimmät ja korjausrakentamismielessä hyvin monistettavat sarjat ovat: Hrushevkat (ensimmäisen sukupolven isoina sarjoina rakennetut kerrostalot). Rakentamisvuodet: 1954-1972. Melkein kaikki rakennukset ovat 5-kerroksisia ja elementtitaloja. Niissä ei ole ullakkoa, hissiä eikä jätekuilua. Sarjat 1-504/1-507, ГИ, 1-527, ОД, 1-335 tullaan purkamaan kokonaan pois nykyisten suunnitelmien mukaan. Sarja 1-507 on yleisin hrushevka Pietarissa, rakennuksia on noin 7500. Yhteensä Pietarissa noin 9 miljoonaa asuinneliötä hrushevkoja. Kohdassa 4.2 on kuvattu ns. Hrushevkojen uudistamisen ohjelma. Breznevkat (toisen sukupolven isoina sarjoina rakennetut kerrostalot). Tähän tyyppiin kuuluvat mm. seuraavat massatuotannon sarjat:

o 504 ja sen modifikaatio 1ЛГ504Д2; 1-Лг-602; 1-Лг-606; 1-Лг-600 (kansankielessä käytetään nimenä laiva ( корабль ); 121 (v. 1992 asti) ja lisäksi tiilestä rakennettu sarja 1-528КП ja sen modifikaatiot 1-528КП-40, 1-528КП-41 sekä 1-528КП-80. o Sarja 121 on pitkäaikaisin sitä on rakennettu jo 40 vuoden ajan. Alussa 121-sarjan talot olivat 5-kerroksisia ja ilman hissiä sekä ne oli rakennettu Leningradin alueella, aluekeskittymissä Viipurista Volosovoon asti. Pietarissa 121-sarjan talot ovat 9- ja 10-kerroksisia ja niissä on sekä hissi että jätekuilu. o 1-528КП-40 sarja, rakennettu vuodesta 1963 aina 1980-luvulle asti. Sarja kehitettiin Pietarissa ja sittemmin siitä on tullut koko Neuvostoliiton kattava rakennustyyppi. Pietarin nykyisten rajojen sisällä sarjaa löytyy yhteensä 365 taloa. o 1-ЛГ-606 sarjalla on lämpimän ja mukavamman breznevkan maine. Osasyynä tähän pidetään sitä, että kaupunki antoi tämän sarjan rakentamisen yksityisen rakennuttajan - ZSK:n (жилищно-строительный кооператив)- käsiin. o 1-ЛГ- 600, laiva sarja. Ulkoseinät on tehty kaasubetonisista paneeleista, jotka ovat ohuita ja eivät lämmöneristettyjä. Tyypillinen vika näissä on vuotavat julkisivut. Talot ovat 5-15 kerroksisia. o 137 sarja, joka on suosituin sarja, josta on monta eri modifikaatiota. Rakentamiskausi 1973-1992. Kuvassa 3 on esitelty millä tarkkuudella tietoja raporteissa on esitelty. Venäjän kieltä taitavat saavat raportista yksityiskohtaiset tekniset tiedot. Sarjan erikoisuus on pienet ikkunat, jotka sijaitsevat normaalia korkeammalla tasolla lattiasta. Rakenteesta johtuen sisätilojen muunneltavuus ei ole mahdollista. Kuva 3. Esimerkki dokumentaatiosta löytyvistä sarjan 1-ЛГ- 600 teknisistä ominaisuuksista. Lähde: Dokumentti Pietarin elementtitalojen tekniset ominaisuudet, projektiratkaisut ja korjaamisen menetelmät. (Koko dokumentti venäjäksi on saatavilla http://yadi.sk/d/lknt0oxuaktaw, luettu 20.10.2014).

Nykyaikaiset. Kaikki elementti- ja tiilitalot, jotka on rakennettu v. 1992 jälkeen kuuluvat tähän tyyppiin, mm. sarjat: 121; 137; 600.11; 606; 1.090.1. o Sarjassa 121 rakennetaan nykyään 16-kerroksisia taloja, joissa on kolmekerroksiset ulkoseinän paneloinnit sekä triplaikkunat. o Sarja 137 on hyvin yleinen Pietarissa ja se on elementtitaloista myös kansan suosikki. Tästä sarjasta on olemassa monta eri modifikaatiota riippuen rakentamisvuodesta. Sarjan klassisen version rakentaminen on alkanut v. 1973, mutta aktiivisesti rakentaminen on kasvanut vasta 80-luvulla. Arvostetuin modifikaatio on 137.11 ja erityisesti ne talot, jotka olivat rakennettu v. 1986-1989. Näissä talossa kaksi hissiä, keittiön pinta-ala yli 10 m2. Huoneistoissa on parkettilattia. Huonekorkeus on 2,7 m. 137-sarja kuuluu ns. parannetun pohjasuunnittelun taloihin (дома улучшенной планировки). V. 1992 jälkeen rakennetuissa taloissa on paljon epävarmuustekijöitä, koska rakentamista ovat hoitaneet yksityiset firmat sarjaa rakentavan valtioyhtiön konkurssin johdosta. On esimerkiksi tapauksia joissa elementtitalon viimeiset kerrokset on rakennettu tiilestä, jne. 3.2 Pietarin elementtitalojen tekniset ominaisuudet, projektiratkaisut ja korjaamisen menetelmät Pietarin korjausrakentamisen markkinoista kiinnostuneille venäjänkieltä taitaville pk-yrityksille voisi olla hyödyksi tutustua v. 2013 netissä julkaistuun venäjänkieliseen dokumenttiin Pietarin elementtitalot tekniset ominaisuudet, projektiratkaisut ja korjaamisen menetelmät («Панельные здания Петербурга технические характеристики, проектные решения, методы ремонта»). Dokumentin etusivu linkkeineen on kuvassa 4 alla. Kuva 4. Dokumentin Pietarin elementtitalojen tekniset ominaisuudet, projektiratkaisut ja korjaamisen menetelmät etusivu. (Koko dokumentti venäjäksi on saatavilla http://yadi.sk/d/lknt0oxuaktaw, luettu 20.10.2014).

Tämän selvityksen kirjoittajat ovat kuitenkin tehneet seuraavat johtopäätökset ko. dokumentista: eri rakennustyyppien ja jopa saman tyypin eri modifikaatioiden teknisten ominaisuuksien välillä on isojakin eroja mm. ulkorakenteiden lämpöeristävyydessä (erilaiset seinärakenteet ja elementtisaumojen tiiviys) ja talojen sisätilojen muunneltavuusmahdollisuuksissa. Kirjoittajien mielestä näitä eroavuuksia on hyvä ottaa huomioon ennen kuin tehdään arvioita esim. energiatehokkuusremontin tai peruskorjauksen kannattavuudesta. 3.3 Pietarin/Venäjän asuinkerrostalojen hallinnointi Tässä kappaleessa kuvataan vaihtoehtoisia tapoja hallinnoida kerrostaloja, esitetään niiden yleisyys Pietarissa sekä esitetään yleiskatsaus nykytilanteeseen ja analyysi lähitulevaisuuden muutoksista. Venäjällä jokainen asunto on oma erillisenä omistettava yksikkönsä, mutta yhteiset tilat, talon rakenteet, putkistot, sähköverkot ja tontin omistavat asuntojen omistajat yhteisesti. Pääsääntöisesti yhteisomistuksessa on siis kaikki, mikä jää sisäseinien ulkopuolelle. Asunnonomistajat voivat erikseen päättää siitä, perustavatko he talon yhteisomistuksessa olevien tilojen, rakenteiden ja verkostojen hallintoa varten juridisen organisaation, valitsevatko he siihen hallinnointiyhtiön vai hallinnoivatko tiloja itse. Tässä kappaleessa on kuvattu omistajien yhdistystyypistä organisaatiota. Pietarissa noin 20 % asuinkerrostaloista hallinnoidaan tämäntyyppisillä organisaatioilla. Niissä tapauksissa, joissa omistajat eivät tee päätöstä talon hallinnointimuodosta, alueellinen itsehallintaviranomainen (орган местного самоуправления) valitsee kilpailuttamalla hallinnointiyhtiön. Alla on esitetty kolme hallinnointimallia sekä niihin liittyvät sopimusvaihtoehdot palvelutarjoajien kanssa (kuvat 6-8; kuvissa käytetyt termit asumis- ja kunnallispalveluista on avattu tarkemmin kohdassa 3.4). Asunnonomistajien yhdistykset (TSZH, ZHSK, ZHK) Asunnonomistajien yhdistyksiä on kolme tyyppiä: - TSZH tovarishjestvo sobstvennikov zhilja (Товарищество собственников жилья ТСЖ) on vuodesta 1996 yleistynyt hallinnointimuoto Pietarin yksityissektorin asuinkiinteistöissä. TSZH on vakiintunut silloin kun asuntojen omistaminen yleistyi ja tarkoituksena oli saada uudet asuntoomistajat hoitamaan yksityistettyjen kerrostalojen huolto ja hallinnointi itsenäisesti. - ZHSK zhilishjno-stoiteljnij kooperativ (Жилищно-строительный кооператив ЖСК) on osuuskunta, jonka asuntojen omistajat yhdessä perustavat kiinteistön rakentamisvaiheessa. ZHSK on periytynyt Neuvostoliiton ajoista. Se on otettu käyttöön v. 1958 ja eri arvioiden mukaan sen osuus on ollut vajaa 10 %. Kuitenkin vuoden 2010 jälkeen ZHSK alkoi taas kasvattaa osuuttaan. Nykyään sitä nähdään enemmän uudisrakentamiskohteiden myyntimekanismina eräänlaisena asuntojen ostajien ja rakennuttajan välisenä suhdemuotona. Kuvassa 5 on esitetty NDB SpB:n arvio Pietarin uudisrakentamisen myyntimekanismien osuuksista v. 2011. Arvion mukaan Pietarissa v. 2011 myydyistä asunnoista 23 % (sininen sektori) oli myyty ZHSK- mekanismilla. Pietarin rakennuskomitean mukaan v. 2013 20 % rakennetuista kerrostaloista oli toteutettu ZHSK mekanismilla). Tilastoja siitä kuinka monta näistä säilyttää ZHSK:n hallinnointimuotona ei ole.

Kuva 5. ZHSK osuus asuinkerrostalojen myynnistä. (Lähde: http://www.bn.ru/articles/2011/08/03/84945.html. Luettu 11.12.2014). ZHSK hallinnointimuodon joskus valitsevat myös isot yritykset, jotka rakentavat asuntoja omaa henkilökuntaa varten. - ZHK zhilishjnij kooperativ (Жилищный кооператив ЖК) on osuuskunta, jonka asuntojen omistajat perustavat kiinteistön käyttövaiheessa. Näissä yhdistystyyppisissä hallinnointimuodoissa yhdistys tekee sopimukset asumis- ja kunnallispalvelun tarjoajien kanssa (kuva 6). Asuntoomistajien omistaja 1 asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 1 yhteiskokouksen omistaja 2 pöytäkirja, TSZ asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 2 Perustamisomistaja 3 asiakirja, asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 3 Hallinnointiomistaja 4 sopimus asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 4 Kuva 6. TSZH- yhdistys tekee sopimukset kaikkien omistajien puolesta Hallinnointiyhtiö Hallinnointiyhtiö (Управляющая компания УК) muoto on yleistynyt viime vuosina. Jotkut rakennusyhtiöt ovat perustaneet myös omia hallinnointiyhtiöitä hoitamaan rakennusta sen koko elinkaaren aikana. Kaikilla kolmella suomalaisilla rakennusyhtiöllä, jotka rakentavat kerrostaloja Pietarissa on omia hallinnointiyhtiöitä. Yleensä yhtiöt hoitavat ydintehtävät oman henkilökunnan toimesta ja muita osa-alueita yhteistyökumppaneiden avulla. Pietarissa on noin 300 hallinnointiyhtiötä.

Kuva 7. Hallinnointiorganisaatio tekee sopimukset TSZH-yhdistyksen puolesta. Asunnonomistajat hallinnoivat itse Tässä muodossa omistajat päättävät itse millä mallilla ne hallinnoivat sopimuksia. Yksi vaihtoehdoista on, että kukin tekee oman sopimuksen kunkin kunnallispalvelun tarjoajan kanssa ja asumispalveluista tehdään yhden yhteisen sopimuksen palveluntarjoajan kanssa (kuvan 8 ylempi kuva). Toinen vaihtoehto on, omistajat valtuuttavat yhden omistajan valtakirjalla sopimaan sopimukset kaikkien puolesta (kuvan 8 alempi kuva). omistaja 1 omistaja 2 omistaja 3 omistaja 4 kunnallispalvelun tarjoaja 1 kunnallispalvelun tarjoaja 2 kunnallispalvelun tarjoaja 3 kunnallispalvelun tarjoaja 4 omistaja 1 y h t asumispalvelun tarjoaja 1 omistaja 2 e i s asumispalvelun tarjoaja 2 o p omistaja 3 i asumispalvelun tarjoaja 3 m u omistaja 4 asumispalvelun tarjoaja 4 s omistaja 1 Asuntoomistajien asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 1 omistaja 2 yhteiskokouksen pöytäkirja, Hallinnointiorganisaatio asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 2 Perustamis- TSZ omistaja 3 asiakirja, asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 3 omistaja 4 Hallinnointisopimus asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 4 omistaja 1 asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 1 Yksi omistaja omistaja 2 asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 2 valtakirjalla omistaja 3 asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 3 omistaja 4 asumis- ja kunnallispalvelun tarjoaja 4 Kuva 8. Asunnonomistajan ja palvelutarjoajan väliset sopimusvaihtoehdot Vuoden 2015 toukokuusta lähtien astuu voimaan laki, jonka mukaan kerrostaloja hallinnoivalla organisaatiolla pitää olla siihen oikeuttava sertifikaatti. Lainuudistuksella pyritään parantamaan hallinnoinnin laatua ja vähentää harmaata liiketoimintaa. Uusi laki saattaa vaikuttaa esim. TSZH muodon määrän vähenemiseen. Tämä johtuu siitä että uudessa laissa tulkitaan asia siten että jos yksi TSZH hallinnoi montaa kerrostaloa, se nähdään eräänlaisena piilotettuna hallinnointiyhtiönä.

3.4 Asumiseen liittyvät maksut kotitalouksille Kerrostaloissa asumiseen liittyvät palvelut ja niihin liittyvät maksut jaetaan kolmeen osaan: asumisen liittyviin (жилищные), kunnallisiin, (коммунальные) ja muihin (прочие) palveluihin. Asumispalveluihin kuuluvat: isännöinti, yhteisomaisuuden ja hissien kunnossapito ja ylläpito, määräaikainen remontti, piha-alueen ja yhteissisätilojen siivous, kiinteistökohtaisten mittareiden ylläpito, jätehuolto. Asumispalveluita hinnoitellaan neliömetrien määrän mukaan. Asumispalvelumaksuja ei säädellä tariffeilla. Asunnonomistajat vahvistavat hallinnointiyhtiön tai palveluntarjoajan maksuesitykset yhteiskokouksessa. Kunnallispalveluihin kuuluvat: vesi, jätevesi, sähkö, kaasu ja lämmitys. Kunnallispalveluiden tariffien hintatasoa sääntelee valtio. Alueet päättävät tariffeista itse. Pietarissa kunnallispalveluiden tariffeista päättää tariffikomitea. Yleensä tariffeja tarkastetaan 2 kertaa vuodessa (vaihtokaudet tammikuu ja heinäkuu). Taulukossa 1 on esitetty Pietarin kunnallispalveluiden tariffien muutokset viimeisen viiden vuoden ajalta 2009-2014. Kunnallispalveluiden maksimaalista hinnankorotusta säädellään ns. maksimi-indeksillä (предельный индекс). Pietarissa sen asettaa kaupungin kuvernööri ja vuonna 2014 se on 4 %. Muihin palveluihin kuuluvat: televisio, internet, turvallisuus, parkki, talomies, jne. Lisätietoa (venäjäksi) asumiseen liittyvistä palveluista löytyy Pietarin tariffikomitean teettämästä videosta (kts. kuva 9 ja sen alla linkki) asumiseen liittyvistä palveluista ja niiden hinnoittelusta.

Kuva 9. Pietarin tariffikomitean kehitetty video asumiseen liittyvistä palveluista ja niiden hinnoittelusta. (Lähde: http://www.tarifspb.ru/press/news/607/, 8.10.2014) Taulukko 1. Tariffien muutokset Pietarissa 2009 2014 (lähde: Pietarin tariffikomitean tilastot). 2009 2010 2011 01.07. 2012-31.8.2 012 2012 2013 01.07-31.12. 2014 1.7.2014 alk. * muutos% 5 v. 2009-2014 Nimi ja yksikkö Lämpöenergian tariffi, RUB/Gcal795,93 931 1050 1113 1175 1351,3 1408 **23,70 +77 % Lämminvesimaksu RUB/m3 47,74 55,88 63 66,78 70,5 81,08 84,48 1,65 +77 % Sähköenergian tariffi taloille kaasuliesien kanssa RUB/kWth Kokopäivätariffi (ei ole erillista mittausta) 2,8 2,97 2,97 3,39 3,53 0,069 Ns. "yösähkö" tariffi päivä 2,31 2,55 2,81 2,98 2,98 3,41 3,55 0,069 +54% yö 1,39 1,55 1,71 1,81 1,81 2,06 2,14 0,042 +54% Sähköenergian tariffi taloille sähköliesien kanssa RUB/kWth Kokopäivätariffi (ei ole erillista mittausta) 1,96 2,08 2,08 2,37 2,47 0,048 +26 % Ns. "yösähkö" tariffi päivä 1,62 1,79 1,97 2,09 2,09 2,39 2,49 0,049 +54% yö 1,39 1,55 1,2 1,27 1,27 1,44 1,5 0,029 +8 % Kylmä- ja jätevesitariffi 11,14 13,15 15,78 16,72 17,72 20,38 21,03 0,412 +89 % Maakaasu RUB/1000m3 2700,4 3313 3 806 4 375 4 375 5031,8 5242 102,60 +94 % Nesteytetty kaasu, RUB/kg 9,83 12,3 14,14 16,26 16,26 18,7 19,49 0,381 +98 % * laskelmissa on Ruplan kurssi 13.10.2014 51,09 ** Venäjällä ilmoitetaan Gigakaloreissa; tässä muunnos: Gcal = 1,163 MWh

Kuva 10. Pietarin kuluttajatariffien hinnannousu prosenteissa vuosina 2009 2014. Pietarin tariffikomitean arvion mukaan seuraavina vuosina on odotettavissa tariffien hintojen nousua edelleen esim. vuonna 2015 vesi- ja lämmitysmaksut nousevat 3,7 %, vuonna 2016 3,4 %, vuonna 2017 5,5 %. 3.5 Kunnallispalveluiden kulutuksen normit Pietarin kaupungin tariffikomitea määrittelee kunnallispalveluille ns. kulutuksen normeja (нормативы потребления коммунальной услуги). Näiden normien perusteella laskutetaan sellaisia asukkaita/kiinteistöjä, joissa ei ole kulutuksen mittareita. Kulutuksen normeja on esitetty seuraavissa taulukoissa. Taulukko 2. Kulutuksen normeja (kylmä ja lämmin vesi, jätevesi) Pietarissa. Kylmä vesi Lämmin vesi Kerrostalon varustetaso asunnot yht.tilat m3/hlö kk m3/m2* kk kylmä ja lämminvesi, suihku ja/tai kylpy 5,48 0,03 kylmävesi, lämminvesivaraaja, suihku ja/tai kylpy 9,29 0,03 kylmä ja lämminvesi, ilman suihkua ja/tai kylpyä 4,64 0,03 kylmävesi, lämminvesivaraaja, ilman suihkua ja/tai kylpyä 7,01 0,03 kylmävesi 4,2 0,03 kylmä ja lämminvesi, suihku ja/tai kylpy 3,81 0,03 kylmä ja lämminvesi, ilman suihkua ja/tai kylpyä 2,37 0,03 Taulukko 3. Lämmönkulutuksen normit Pietarissa. Talon kategoriasta riippuen: min 0,0154 Gcal/m2 0,013 MWh/m2 max 0,031 Gcal/m3 0,027 MWh/m3

Taulukko 4. Sähkönkulutuksen normit (kwh/hlö/kk) Pietarissa (punaisella merkattu minimi ja maksimi) huoneiden lkm asunnossa hlöiden määrä taloja kaasuliesien kanssa ei ole lämminvesi varaajaa on lämminvesi varaaja taloja sähköliesien kanssa ei ole on lämminvesi lämminvesi varaajaa varaajaa 1. 1 90 194 140 244 4 35 76 55 95 yli 5 31 66 48 83 2. 1 116 251 165 288 4 45 98 64 112 yli 5 40 85 56 98 3. 1 131 284 181 315 4 51 111 70 123 yli 5 45 96 61 107 4. 1 142 307 192 335 4 55 120 75 131 yli 5 48 104 65 114 Taulukko 5. Talojen yhteistilojen sähkön käytön normit (kwh/m2) 1. 2. 3. Valaistus 2,83 Hissi (koko systeemi) 1,89 Paloturva, lukitus, antennivahvistus, pumppulaitteisto (kylmä ja lämmin vesi), lämmitysjärjestelmät ja muu 0,39 4. Venäjän asuinrakennuskannan peruskorjaaminen 4.1 Asuinrakennuskannan peruskorjausohjelma Venäjällä on käynnistetty peruskorjausohjelma (программа капитального ремонта) ratkaisemaan ongelmia, joita esiintyy kerrostalojen yleisten tilojen ja rakenteiden hoidossa (tai lähinnä niiden hoitamattomuudessa). Ongelmien taustalla on heikko lainsäädäntö liittyen asuinkiinteistöjen isännöintiin ja huoltoon sekä korjausten rahoitukseen ja vakuutuksiin. Jokainen Venäjän alue on kehittänyt oman alueellisen peruskorjausohjelmansa (Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах).

Pietarin peruskorjausohjelma valmistui keväällä 2014 ja se sisältää suunnitelman siitä, missä järjestyksessä kiinteistöt tulevat remontoitavaksi ja mitä toimenpiteitä kussakin kiinteistössä tullaan tekemään. Pääsuunnitelma on tehty seuraavalle 25 vuodelle, mutta joka vuosi laaditaan tarkempi vuosittainen toteutussuunnitelma. Suunnitelman mukaiset peruskorjaushankkeet rahoitetaan erikseen tarkoitusta varten perustetusta säätiöstä sekä Pietarin kaupungin budjetista. Asunnonomistajat maksavat kuluja erillisen remonttivastikkeen kautta ohjelmakauden aikana. Ohjelman käynnistyminen saa aikaan kasvaneen korjausrakentamisen osaamisen tarpeen Venäjällä. Markkina on avoin myös suomalaisille yrityksille ja osaamiselle. Liiketoimintamahdollisuuksia voi nähdä muun muassa niin rakentamisen, energiatehokkuuden, ICT:n ja kiinteistöhallinnan alalla toimiville yrityksille. Peruskorjausvastikkeen määrä Asunnonomistajilta kerätään peruskorjausvastiketta. Vuonna 2014 omistajilta kerättävä summa peruskorjaukseen oli 2 ruplaa neliöltä. Yhteensä omistajien osuus on ollut 5 % koko korjausbudjetista. Loput 95 % tulee Pietarin kaupungin budjetista. Vuodesta 2015 alkaen aloitetaan keräämään uudentyyppistä maksua, joka määritetään talon kunnon ja ominaisuuksien mukaan. Näistä ei ole vielä tarkkoja lukuja olemassa, on vaan tiedossa, että vähimmäismaksu tulee nousemaan 2,5 ruplaan per neliö ja vanhojen talojen (erityisesti ydinkeskustan ns. yksilötalojen) omistajien maksuihin tulee huomattavia korotuksia. Peruskorjauksen rahoituksen volyymit ja mallit Peruskorjauksen rahoitukseen on olemassa kaksi perusmallia, joiden periaatteet ovat seuraavat: 1. Kaupungin tukien saajana on kerrostalon hallinnoija (TSZH, ZHSK tai hallinnointiyhtiö). Asunnonomistajat keräävät erilliselle tilille rahoituksen ja tekevät itse päätökset toimenpiteistä. 2. Korjausvastike menee ns. peruskorjaussäätiölle (Региональный оператор), joka on tuensaajana ja urakoitsijan valitsijana sekä työnsuorituksen valvojana ja hyväksyttäjä. Suurin osa korjauskohteista tulee hoidetuksi mallin 2 mukaan, koska omistajilla on ollut vain puoli vuotta v. 2014 tehdä päätökset rahoitusmallin valitsemisesta. Vaikka mallin 1 mukaan teoriassa päätöksenteko pitää olla omistajilla, ei se käytännössä toimi ainakaan nyt ohjelman alussa, sillä kaupunki suuremman osan korjausbudjetista (95 %) maksavana haluaa voimakkaasti ohjata urakoitsijan valintaprosessia. Pietarin peruskorjausohjelman arvioitu kokonaisrahoitus vuodelle 2015 on n. 210 miljoonaa euroa (10,76 miljardia ruplaa), josta Pietarin kaupungin budjetista rahoitetaan n. 142 miljoonaa euroa. Loput kerätään omistajilta. Energiatehokkuusinvestoinnit peruskorjaamisessa Peruskorjausohjelman myötä Venäjällä on herätty myös tarkastelemaan kiinteistöjen energiatehokkuutta ja energiatehokkuusremonttien tarvetta peruskorjausrakentamisurakan yhteydessä. Valtion tasolla on nyt tehty periaatepäätös, että peruskorjauksen yhteydessä otetaan käyttöön myös energiatehokkuusstandardit. Täten esimerkiksi energiatehokkuustarkastelut pitää suorittaa peruskorjauksen yhteydessä. Yleinen ilmapiiri on, että tarjouspyyntöihin tulisi asettaa vaatimus

peruskorjauksen yhteydessä suoritettavasta energiatehokkuusremontista. Tämä avaa uusia liiketoimintamahdollisuuksia energiatehokkuusratkaisuja tarjoaville yrityksille. 4.2 Hrushevkojen uudistamisen ohjelma Yksityissijoittajat (SpB Renovation) allekirjoittivat Pietarin hallinnon kanssa sopimuksen v. 2009 kaupungin 22 alueen kehittämisestä (kts. kuva 11). Hankkeessa puretaan kokonaisia hrushevka - kortteleja ja niiden tilalle rakennetaan uusia kortteleja. Hanke ei ole edennyt suunnitelmien mukaisesti. Suurin ongelma on se, että nykyiset asukkaat tulee suostutella muuttamaan uuteen asuntoon. Yrityksen johto on vaihtunut kesällä 2014. Uusi toimitusjohtaja on käynnistänyt toimenpiteitä hankkeen kannattavuuden parantamiseksi. Muutama alihankintasopimus on purettu. Mediaan on tullut tietoa, että yhtiö haluaa supistaa hankkeen volyymiä perustuen arviointiin, että muutaman korttelin kohdalla hankkeet ovat olleet kannattamattomia. Kuva 11. SpB Renovation hankkeet kartalla vihreällä (Lähde: http://www.spbren.ru/vizitnajakartochka.html; luettu 16.10.2014). 5. Pietarin cleantech-klusteri Pietarin cleantech-klusteri on aloittanut toimintansa 2.10.2014. Klusterin tavoitteena on kehittää Pietarin asumissektoria ja luoda uusia mahdollisuuksia löytää uudentyyppisiä yhteistyömalleja ja liiketoimintaa alueella. Klusterin tavoitteena on edesauttaa konkreettisten projektien syntyä. Klusterin innovatiivisuus on siinä, että se on alusta saakka kansainvälinen verkosto ja avaa jäsenyyden paitsi paikallisille toimijoille niin myös ulkomaisille yrityksille.

Pietarilaiset partnerit haluavat klusteriin mukaan myös suomalaisia yrityksiä ja muita toimijoita. Green Net Finland on yksi klusterin perustajajäsenistä ja sillä on yksinoikeudet tuoda klusteriin mukaan suomalaisjäseniä. Klusteritoiminnan kautta on tähän mennessä jo testattu mm. ESCO-mallin toimintaa venäläis-norjalaisen konsortion kautta. Yhteistyön kautta on avautunut myös mahdollisuuksia, jossa norjalainen investori on halukas tukemaan suomalaisten ratkaisujen käyttöönottoa. 6. Johtopäätökset Pietarissa asuinrakennetaan Venäjän kaupungeista tällä hetkellä eniten. Erityisesti rakennetaan ydinkeskustan ulkopuolella alueen rajoilla. Pietarin ohella Leningradin alue kasvaa myös voimakkaasti. Venäjällä on käynnistetty asuinkiinteistöjen peruskorjausohjelma ratkaisemaan ongelmia kerrostalojen yleisten tilojen ja rakenteiden hoidossa. Pietarin peruskorjaussuunnitelma valmistui keväällä 2014 ja se sisältää suunnitelman siitä, missä järjestyksessä kiinteistöt tulevat remontoitavaksi ja mitä toimenpiteitä kussakin kiinteistössä tullaan tekemään. Ohjelma on merkittävä myös taloudellisesti ja avaa uusia liiketoimintamahdollisuuksia myös suomalaisille pkyrityksille. Kiinnostus eko- ja energiatehokkuuden ratkaisuihin kasvaa lähivuosina peruskorjausohjelman mukana (tehty periaatepäätös, että peruskorjauksen yhteydessä myös rakennuksen energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä tulee toimeenpanna). Myös Pietarissa toimintaansa käynnistävä cleantech-klusteri luo uusia mahdollisuuksia löytää uusia yhteistyömalleja ja liiketoimintaa alueella. Pietarilaiset partnerit haluavat klusteriin mukaan myös suomalaisia yrityksiä ja muita toimijoita. Green Net Finland on yksi klusterin perustajajäsenistä ja sillä on yksinoikeudet tuoda klusteriin mukaan suomalaisjäseniä. Pietarissa on valtava kysyntä ja luottamusta suomalaisiin yrityksiin asuinkiinteistöjen hallintaan ja isännöintiin liittyen.