Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa"

Hanna Haapasalo
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa KTI Kiinteistötieto Oy Kimmo Virtanen Tallinna 1

2 Agenda Ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa Kulujen ryhmittely Suomessa KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Hyödyt hankkeesta Vertailun tulokset Esimerkki työkalun hyödyntämisestä Mitä SVING-hankkeen jälkeen? Tallinna 2

vertailu ja tilastointi Hyödyt hankkeesta Vertailun tulokset

3 Ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa KTI loi v yhdessä RAKLIn, Suomen kiinteistöliiton ja VTT:n sekä noin 30 suuren kiinteistönomistajan kanssa kustannusbenchmarking-järjestelmän. Viimeisin vertailu Suomessa tehtiin vuoden 2007 keväällä, pohjautuen vuoden 2006 kustannusten toteumatietoihin. Silloin vertailussa oli mukana: 592 toimitilakiinteistöä 1188 asuinkiinteistöä Tallinna 3

kanssa kustannusbenchmarking-järjestelmän.

4 Kulujen ryhmittely Suomessa kiinteistökaavan mukainen: 1. Hallinto 2. Käyttö ja huolto 3. Ulkoalueiden hoito 4. Siivous 5. Lämmitys 6. Vesi ja jätevesi 7. Sähkö ja kaasu 8. Jätehuolto 9. Vahinkovakuutukset 10. Vuokrat 11. Kiinteistövero 12. Muut hoitokulut 13. Korjaukset ja kunn.pito Aktivoinnit Tallinna 4

Vesi ja jätevesi 7. Sähkö ja kaasu 8. Jätehuolto 9. Vahinkovakuutukset 10.

5 Kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Työpaketissa kehitettiin menetelmiä kiinteistöjen ylläpitokustannusten jatkuvaan seurantaan ja vertailuun suomalaisten ja virolaisten kiinteistöjen välillä. Kustannusten vertailtavuuden pohjaksi kehitettiin menettely, jossa kerättiin kiinteistöjen perustiedot koskien mm. pintaaloja, tilavuutta, rakennus- / peruskorjausvuotta, lämmitysjärjestelmää, ylläpitokäytäntöjä jne Tallinna 5

Kustannusten vertailtavuuden pohjaksi kehitettiin menettely, jossa kerättiin kiinteistöjen perustiedot koskien mm.

6 Lisäksi sovittiin yhteisesti niistä ylläpitokustannuseristä ja kulutustiedoista, joita katsotaan tarkoituksenmukaiseksi vertailla. Keskeisimpinä mm. energiankulutus ja - kustannukset, kiinteistönhuolto, siivous ja jätehuolto. Tämän pohjaksi verrattiin Suomessa ja Virossa käytössä olevat tilikartat. Kustannustiedot saatiin lähes vertailukelpoisiksi, joskin pieniä eroja sisällöissä havaittiin Tallinna 6

energiankulutus ja - kustannukset, kiinteistönhuolto, siivous ja jätehuolto.

7 Hyödyt hankkeesta Tutkimuksen tulokset lisäävät kiinteistönomistajien tietoa ja osaamista pitkäjänteisessä elinkaarijohtamisessa ja ylläpitokustannusten hallinnassa sekä Suomessa että Virossa. Virolaisten osapuolten hyötynä on läpinäkyvyyden lisääntyminen sekä kustannusten että ylläpitokäytäntöjen näkökulmasta. Tätä tietoa voidaan hyödyntää sekä lyhyellä tähtäimellä (kustannussäästöt, kulutuksen väheneminen, parantunut laatu) että pitkällä tähtäimellä (peruskorjausten ja ylläpitokustannusten tasapaino ja niiden väliset yhteydet). Suomalaiset toimijat hyötyvät mm. lisääntyvästä informaatiosta Suomen ja Viron markkinoiden eroista tätä tietoa voivat hyödyntää mm. kiinteistönomistajat, rakennusliikkeet ja kiinteistöalan palveluyritykset Tallinna 7

Tätä tietoa voidaan hyödyntää sekä lyhyellä tähtäimellä (kustannussäästöt, kulutuksen väheneminen, parantunut laatu) että pitkällä tähtäimellä (peruskorjausten ja ylläpitokustannusten

8 Vertailun tulokset Tiedot kerättiin Virosta 10:stä toimistokiinteistöstä ja 14:sta asuinkiinteistöstä. Kustannustiedot kerättiin vuosilta Suomesta valittiin vertailuryhmiin ominaisuuksiltaan vastaavia kohteita: 141 toimistokiinteistöä ja 164 kerrostalokiinteistöä Helsingistä Tallinna 8

Suomesta valittiin vertailuryhmiin ominaisuuksiltaan vastaavia kohteita: 141

9 Vertailun tulokset, kerrostalot Suomen (Helsinki) vertailuaineistossa kerrostalokiinteistöjen keskipinta-ala oli 3714 htm 2 ja keskimääräinen valmistumisvuosi Viron (Tallinna) vertailuaineistossa keskipinta-ala oli 5468 htm 2 ja keskimääräinen valmistumisvuosi Tallinna 9

10 EEK/htm2/kk Aineiston mediaanien vertailut Tallinnan, Helsingin ja koko Suomen osalta Korjaukset ja kunnossapito Muut hoitokulut Kiinteistövero Vuokrat Vahinkovakuutukset Jätehuolto Sähkö ja kaasu Vesi ja jätevesi Tallinna Koko Suomi He lsink i Lämmitys Siivous Ulkoalueiden hoito Käyttö ja huolto Hallinto Tallinna

Jätehuolto Sähkö ja kaasu Vesi ja jätevesi Tallinna Koko Suomi He lsink i Lämmitys

11 Kohteiden välillä on suuria eroja lähinnä sähkön ja kaasun osalta. Ero selittyy yhden kohteen osalta sillä, että siinä on sähkölämmitys. Myös korjauskustannukset eroavat kohteiden välillä, mikä taas on korjaustoiminnan luonteesta johtuen perusteltua. EEK/htm2/kk 25 Korjaukset ja kunnossapito Muut hoitokulut 20 Kiinteistövero Vuokrat 15 Vahinkovakuutukset Jätehuolto Sähkö ja kaasu 10 Vesi ja jätevesi Lämmitys Siivous 5 Ulkoalueiden hoito Käyttö ja huolto 0 Hallinto Kohde 1 Kohde 2 Kohde 3 Kohde 4 Kohde 5 Kohde 6 Kohde 7 Kohde 8 Kohde 9 MD Tallinna 11

EEK/htm2/kk 25 Korjaukset ja kunnossapito Muut hoitokulut 20 Kiinteistövero Vuokrat 15 Vahinkovakuutukset Jätehuolto Sähkö ja kaasu 10 Vesi

12 Esimerkki työkalun hyödyntämisestä Tarkastelu aloitetaan yritystasolta Taulukon väriselitykset: Y YM AM A kulu kohteessa yli aineiston yläkvartiiliarvon kulu kohteessa yli aineiston mediaaniarvon kulu kohteessa alle aineiston mediaaniarvon kulu kohteessa alle aineiston alakvartiiliarvon Kuluerät: 1 = Hallinto 6 = Vesi ja jätevesi 10 = Vuokrat 2 = Käyttö ja huolto 7 = Sähkö ja kaasu 11 = Kiinteistövero 3 = Ulkoalueiden hoito 8 = Jätehuolto 12 = Muut hoitokulut 4 = Siivous 9 = Vahinkovakuutukset 13 = Korjaukset ja kunn.pito 5 = Lämmitys Kok. kulut Aineiston MD Ero MD Kuluerien vertailut aineistoon, htm²-tun.luv. MD ylityks. Um2 Sm2 Lm3 Kiinteistön nimi 1000 e/v 1000 e/v 1000 e/v e/v Kiinteistö ,2 430,1-38,9 YM A A YM Y A A A Y YM AM A YM 45,4 A Y Y A Kiinteistö ,7 410,3-10,6 AM YM A A Y YM A YM Y YM YM YM AM 51,1 A A Y YM Kiinteistö ,1 316,7-86,7 A A Y AMAMAMAM A Y YM A A 11,2 Y A AM A Kiinteistö ,5 276,3-53,8 AM AM A Y A A AM YM YM AM YM A 11,0 A Y AM Kiinteistö ,2 285,5-69,3 A A A AM AM YM AM A Y A YM AM 13,5 A AM A A Kiinteistö ,3 318,2-134,9 AM A YM A A YM AM AM YM A A AM 3,4 YM A A A Kiinteistö ,1 202,6-34,5 YM AM AM YM YM AM A YM Y AM YM AM 18,9 YM AM Y A Kiinteistö ,9 215,1-91,2 AM A AM YM YM AM A Y YM A A A 15,7 YM Y Y A Kiinteistö ,0 185,1-22,2 A A Y A AM YM A Y Y AM 29,2 YM A A Kiinteistö ,8 185,6-33,8 AM YM A A A A YM A YM AM AM A 16,7 AM A AM Yhteensä 2249,7 2825,5-575,8 216, Tallinna 12

Kiinteistövero 3 = Ulkoalueiden hoito 8 = Jätehuolto 12 = Muut hoitokulut 4 = Siivous 9 = Vahinkovakuutukset 13 = Korjaukset ja kunn.pito 5 = Lämmitys Kok.

13 Edetään kiinteistökohtaiseen raporttiin ja selvitetään merkittävimmät erot aineistoon nähden Kuva 2. Kohteen kulujen suhde vertailuaineistoon ja mediaanien ylitykset kuluryhmittäin Pienempi Alakvartiilin Mediaanin ja Suurempi Ero * Aineiston kuin ja mediaanin yläkvartiilin kuin mediaaniin Med ylitykset Kuluryhmä alakvartiili välissä välissä yläkvartiili 1000 e/v 1000 e/v 1 Hallinto 2 Käyttö ja huolto 3 Ulkoalueiden hoito 4 Siivous 5 Lämmitys 6 Vesi ja jätevesi 7 Sähkö ja kaasu 8 Jätehuolto 9 Vahinkovakuutukset 10 Vuokrat 11 Kiinteistövero 12 Muut hoitokulut 13 Korj. ja kunn.pito Aktivoinnit N.A. -4,04 7,74-2,14-7,83 30,17 0,75-34,10 2,24 5,31 3,49 1,18 0,19-13,59 7,74 30,17 0,75 2,24 5,31 3,49 1,18 0,19 ei voi laskea Kuluryhmät 1-12 yhteensä e/v: Kuluryhmät 1-13 yhteensä e/v: Kuluryhmät 1-13 ja aktivoinnit yhteensä e/v: * Laskennassa on käytetty kuluryhmittäisten ensisijaisten tunnuslukujen mediaani Tallinna arvoja aineistossa. Kohteen kulusta on vähennetty mediaanista laskettu arvo. 13 2,95-10,64-10,64 51,06 51,06 51,06

ylitykset Kuluryhmä alakvartiili välissä välissä yläkvartiili 1000 e/v 1000 e/v 1 Hallinto 2 Käyttö ja huolto 3 Ulkoalueiden hoito 4 Siivous 5 Lämmitys 6 Vesi ja jätevesi 7 Sähkö ja kaasu 8

14 Tarkastellaan ensin lämmityksen kustannustasoa 5 LÄMMITYS e/lm3/kk -tunnusluku Luokka 6 Rm m < 0,06 0,06-0,07 0,07-0,08 0,08-0,09 0,09-0,1 0,1-0,11 0,11-0,12 0,12-0,13 0,13-0,14 >= 0,14 Kohde Alakv 0,16 0,08 Med 0,09 KA Yläkv Lkm 0,10 0, Tallinna 14

0,07-0,08 0,08-0,09 0,09-0,1 0,1-0,11 0,11-0,12 0,12-0,13 0,13-0,14 >=

15 Tarkastellaan seuraavaksi lämmityksen kulutustasoa 5 LÄMMITYS kwh/lm3/kk -tunnusluku < 1 1-1,7 1,7-2,4 2,4-3,1 3,1-3,8 3,8-4,5 4,5-5,2 5,2-5,9 5,9-6,6 >= 6,6 Kohde 5,85 Alakv Med 2,22 2,84 KA Yläkv Lkm 3,00 3, Tallinna 15

16 Mitä SVING-hankkeen jälkeen? Ylläpitokustannusten vertailtavuuden kannalta Suomessa ja Virossa tulisi olla sama jako eri kustannuseriin. Tällöin vertailujärjestelmän luominen Virossa sekä vertailu Suomen kiinteistöihin olisi helpompaa ja ennen kaikkea aineistot vertailukelpoisempia. Jatkossa Suomessa kehitettyä kiinteistöjen ylläpitokustannusten seurantajärjestelmää voitaisiin kehittää edelleen soveltuvaksi Viron kiinteistönomistajien ja kiinteistöpalveluiden tuottajien hyödynnettävissä olevaksi järjestelmäksi. Kustannuksissa olevia eroja tulisi verrata laajemminkin sekä maan sisäisesti kiinteistötyypeittäin että maiden välillä Tallinna 16

Jatkossa Suomessa kehitettyä kiinteistöjen ylläpitokustannusten seurantajärjestelmää voitaisiin kehittää edelleen soveltuvaksi Viron kiinteistönomistajien ja

17 Lisätietoja Kimmo Virtanen, KTI Johtava asiantuntija puh tai Tallinna 17

18 Kiitos! KTI Kiinteistötieto Oy KTI Kiinteistötalouden instituutti ry Eerikinkatu HELSINKI puh Tallinna 18

Samankaltaiset tiedostot

Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa. KTI Kiinteistötieto Oy 26.05.2008

Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa KTI Kiinteistötieto Oy 26.05.2008 Agenda KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Kulujen ryhmittely