Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 1 / 1 2896/10.02.03/2014 28 Viherlaakso eteläinen, asemakaavan muutosehdotuksen hyväksyminen nähtäville (MRA 32 ), alue 150518, 61. kaupunginosa Viherlaakso Valmistelijat / lisätiedot: Aila Valldén, puh. 043 825 1919 Ross Snell, puh. 046 877 3240 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen 1 hyväksyy MRA 32 :n mukaisesti nähtäville 13.6.2006 päivätyn ja 16.2.2015 muutetun Viherlaakso eteläinen, muutos - Gröndal södra delen, ändring asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6184, joka käsittää korttelin 61111 tontin 1, 61. kaupunginosassa Viherlaakso, alue 150518, 2 pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Käsittely Käsittelyn alussa esittelijä korjasi päätösehdotustaan siten, että lisätään uusi kaavamääräys, 9 : Olemassa olevan rakennuksen saa kaavakartassa esitetyn rakennusoikeuden puitteissa säilyttää rakennusalan rajoista ja kerrosluvusta riippumatta. Mikäli olemassa oleva rakennus säilytetään kokonaisuudessaan, saa pysäköinnin järjestää maantasopaikoituksena kuitenkin siten, että tontille jää riittävän suuri Turuntien melulta suojattu leikki- ja oleskelualue. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja Markkula tiedusteli, voidaanko esittelijän korjattu päätösehdotus yksimielisesti hyväksyä. Koska kukaan ei vastustanut sitä, totesi puheenjohtaja sen tulleen yksimielisesti hyväksytyksi. Korjaukset on huomioitu pöytäkirjassa ja sen liitteissä.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 2 / 2 Päätös 1 hyväksyy MRA 32 :n mukaisesti nähtäville 13.6.2006 päivätyn ja 16.2.2015 muutetun Viherlaakso eteläinen, muutos - Gröndal södra delen, ändring asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6184, joka käsittää korttelin 61111 tontin 1, 61. kaupunginosassa Viherlaakso, alue 150518, 2 pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Oheismateriaali Selostus - Viherlaakso eteläinen, tapahtumaluettelo - Viherlaakso eteläinen, kaavamääräykset - Viherlaakso eteläinen, kaavakartta - Viherlaakso eteläinen, ajantasa-asemakaava - Viherlaakso eteläinen, havainnekuva Liike- ja toimistorakennusten korttelialueen käyttötarkoitus muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Tontilla olevan toimitilarakennuksen vanhin osa suojellaan ja sen itäpuolelle rakennetaan uudisrakennus. Tontin rakennusoikeudeksi muodostuu 2 455 k-m 2, missä on nousua 150 k-m 2. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: MRA 32 :n mukainen uudelleen nähtäville asettaminen Alkuperäisen kaavanmuutoshakemuksen tavoitteena oli nykyisen teollisuusrakennuksen käyttötarkoituksen muutos asumiseen. Tässä muodossa kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen kaupunginhallitukselle esitettäväksi 27.2.2007. Kohteen edettyä konkreettisempaan rakennussuunnitteluun ilmeni, että rakennuksen uudempien osien muuttaminen nykyisten rakentamissäännösten mukaiseen asuinkäyttöön on oletettua vaativampaa eikä se ole maanomistajalle teknistaloudellisesti mahdollista.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 3 / 3 Maankäyttösopimusta ei syntynyt. Vuonna 2013 kohteesta tehtiin rakennushistoriallinen selvitys, jonka pohjalta kohteesta neuvoteltiin Espoon kaupunginmuseon kanssa. Tämän pohjalta päädyttiin ehdottamaan ratkaisua, jossa olemassa olevan rakennuksen vanhin osa suojellaan ja muut osat korvataan uudella asuinkerrostalolla. Kohteesta laadittiin uusi viitesuunnitelma ja meluselvitys. Esitettävät muutokset ovat kaavakokonaisuus huomioiden olennaisia, joten ne edellyttävät asemakaavanmuutosehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville. Viherlaakso eteläinen, muutos / Gröndal Södra delen, ändring, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6184, käsittää korttelin 51111 tontin 1, 61. kaupunginosassa (Viherlaakso), alue 150518. Vireilletulo Kiinteistö Oy Kavallinmäki 13 on hakenut asemakaavan muutosta 9.11.2005 päivätyllä ja 15.9.2014 päivitetyllä hakemuksella. Vireilletulosta on kuulutettu Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa 1.3.2006. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on esitetty kaavaselostuksessa. Alueen kuvaus Asemakaavanmuutosalue sijaitsee Viherlaaksossa Turuntien eteläpuolella Kavallinmäellä. Kaavamuutostontin pinta-ala on 3 293 m 2. Tontilla sijaitsee teollisuusrakennus (Epeko), joka sijoittuu jyrkähköön rinteeseen siten, että länsi- ja eteläpuoleltaan se on kolmikerroksinen, mutta muilta sivuilta korkeampi. Sisäänkäyntejä on rakennuksen kaikilla sivuilla, laajempi pihaalue aukeaa etelään. Tontin pohjoispuolella on saman korttelin 1-4-kerroksen korkuisia liike- ja toimistorakennuksia, eteläpuolella puistoa ja Karhukallion lastenkoti. Länsipuolella tontti rajoittuu Kavallinmäkinimiseen katuun, jonka länsipuolella on 1-2 -kerroksista pientaloasutusta. Tehdaskiinteistön vanhin osa rakennettiin 1930-luvun puolivälin jälkeen guttaperkkatehtaaksi ja sitä laajennettiin arkkitehti Erich von Ungern- Sternbergin suunnitelmien mukaan useaan otteeseen. Rakennus oli tuotantokäytössä 1980-luvun lopulle asti, jonka jälkeen tiloja on vuokrattu vaihtelevaan käyttöön. Koko rakennuksen peruskorjaamista toimitila- tai asuinkäyttöön ei ole sijainti huomioiden pidetty taloudellisesti mahdollisena. Tontti on yksityisessä omistuksessa. Asemakaavan mukainen ajoyhteys tontille on idästä Kavallinpelto-nimisen kadun ja korttelin tonttien yhteisen rasitetien kautta. Lisäksi edelleen käytössä ovat nykyisen asemakaavan vastaiset ajoyhteydet pohjoisesta suoraan Turuntieltä ja lännestä Kavallinmäki-nimiseltä kadulta. Lähimmät bussipysäkit sijaitsevat Turuntiellä. Lähimmät päiväkoti-, koulu- ja kaupalliset palvelut ovat Viherlaakson keskuksessa, joka sijaitsee noin puolen kilometrin päässä Turuntien pohjoispuolella.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 4 / 4 Voimassa oleva maakuntakaava, yleiskaava- ja asemakaavatilanne Kaavanmuutosalue on Uudenmaan voimassa olevissa maakuntakaavoissa taajamatoimintojen aluetta. Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka sai lainvoiman vuonna 2010. Asemakaavanmuutosalue on yleiskaavassa työpaikkaaluetta (TP, nykyinen alue). Välittömästi kaava-alueen etelä- ja länsipuolella on asuntoaluetta (A, nykyinen tiivistettävä alue). Alueella on voimassa asemakaava "Viherlaakso eteläinen, muutos", joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 18.3.1992. Muutostontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa myös ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja (KTV-y). Suurin sallittu kerrosluku on III ja tehokkuusluku e = 0.7. Tontin rakennusoikeus on 2 305 kerrosalaneliömetriä ja se on lähes kokonaan käytetty. MRA 27 :n mukainen kuuleminen Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 8.11.2006 MRA 27 :n mukaisesti nähtäville asemakaavan muutosehdotuksen, jonka sisältönä oli olemassa olevan rakennuksen käyttötarkoituksenmuutos asumiseen. Ehdotus oli nähtävillä 27.11. - 29.12.2006. Nähtävilläoloaikana jätettiin kaksi muistutusta, jotka eivät koskeneet asemakaavanmuutoksen varsinaista sisältöä, mutta joissa oltiin huolestuneita muutosalueen länsipuolisen kadun toteutuksen viiveestä. Suur-Leppävaaran alueneuvottelukunta jätti puoltavan lausunnon. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavaehdotuksen esitettäväksi kaupunginhallitukselle 27.2.2007. Asemakaavan muutosehdotus Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on liike- ja toimistorakennusten korttelialueen osan (KTV-y) muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueen osaksi (AK). Länsireunassa nykyisen rakennuksen vanhin osa säilyy. Itäreunan uudisrakennus ja pihakansi rajaavat suojaisan etelään avautuvan pihatilan, joka liittyy korkeusasemiltaan länsipuolen katuun ja eteläpuolen puistokaistaleeseen. Suunnitelma muodostaa välittävän vyöhykkeen Turuntien varren työpaikka-alueen ja pienimittakaavaisen pientaloalueen väliin säilyttäen samalla osan alueen historiallisesta kerroksellisuudesta. Tontin länsireunan miljöö pientaloasutuksen suuntaan säilyy ja vehreytyy. Rakennusoikeus on 2 455 k-m 2, josta uudisrakennuksen osuus on 1 850 k-m 2. Asuinrakennukset Vanhin rakennusosa on asemakaavanmuutoksessa määritelty kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi eikä sitä saa purkaa. Julkisivujen ja vesikaton ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Itäjulkisivun puolelle voidaan tehdä rakennuksen arkkitehtuuriin sopeutettuja aukotusmuutoksia ja uusia parvekkeita. Rakennusluvan yhteydessä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 5 / 5 Uudisrakennuksen massoittelun, julkisivujen jäsentelyn ja värityksen tulee sopeutua suojeltuun rakennukseen ja ympäristöön. Rakennuksen ilmeen tulee olla selkeä ja suoralinjainen. Pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee olla vaalea rappaus. Kellarikerros, piha- ja kansirakenteet, tukimuurit ja kaiteet tulee toteuttaa arkkitehtuuriltaan ja materiaaleiltaan korkealaatuisena ja viimeisteltynä kokonaisuutena. Suurin sallittu kerrosluku on III säilyvässä rakennuksessa ja uudisrakennuksen länsireunalla sekä IV uudisrakennuksen itäreunalla. Laaditun meluselvityksen mukaan sisätilojen ohjearvot saavutetaan tavanomaisin seinärakentein mutta uudisrakennuksen pohjois- ja itäsivulle mahdollisesti sijoittuvat parvekkeet tulee kuitenkin lasittaa. Piha-alueet Piha-alue tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenäisenä kokonaisuutena tonttijaosta riippumatta. Pihan ilmeen tulee olla vehreä ja pihalle tulee istuttaa muun kasvillisuuden lisäksi suureksi kasvavia puita. Rakennuksen toimintahistorian vuoksi alueen maaperä on tutkittava ja tarvittaessa puhdistettava. Maanalaisen johtovarauksen aluerajausta on tarkistettu toteutunutta tilannetta vastaavaksi. Korttelialueelle tulee laatia hulevesien hallintasuunnitelma rakennuslupahakemuksen yhteydessä. Hulevesien käsittelyssä tulee suosia luonnonmukaisia käsittelyjärjestelmiä. Hulevesiä tulee viivyttää ja ohjata istutuksille ennen liittymistä hulevesijärjestelmään. Turuntien liikenteen aiheuttama päiväajan melutaso jää tontin eteläosan pihaalueella alle 55 db:n ja yöajan melutaso piha-alueella jää alle 45 db:n. Pihakannen reunaan on kaavassa kuitenkin osoitettu kaide näkösuojaksi ja ulko-oleskelutilojen melutilannetta parantamaan. Liikenne ja pysäköinti Alueen liikenne voidaan hoitaa rakentamalla nykyisen asemakaavan ja rasitteiden mukaiset yhteydet. Pääasiallinen ajoyhteys on idästä Kavallinpelto- nimiseltä kadulta. Liittymäkielto Kavallinmäki-kadulle poistuu, mutta liikennemäärät ovat pieniä. Pysäköinti järjestetään pääosin tontin pohjoisosassa osin avopaikoituksena ja osin pihakannen alla. Maantasopaikat on jäsenneltävä puuistutuksin. Autopaikkoja on rakennettava vähintään yksi autopaikka asunto- ja työtilakerrosalan 80 k-m 2 kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään yksi polkupyöräpaikka asuntokerrosalan 30 k-m 2 kohti tai vähintään 2 pp / asunto. Laaditut selvitykset Asemakaavan muutos perustuu Arkkitehtitoimisto Mäntylä Oy:n laatimiin viitesuunnitelmiin asuinrakentamisesta. Kohteesta on laadittu myös rakennushistoriallinen selvitys ja meluselvitys.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 6 / 6 Päätöshistoria Sopimusneuvottelut Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimusta. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä. Perittävät maksut Asemakaavan muutoksen hakija on 21.8.2006 maksanut kaavanmuutoksen laatimiskuluista 60 % ja kuulutuskuluista 2/3. Laatimiskulujen loppuosan sekä 1/3 kuulutuskustannuksista kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Hyväksyminen Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginhallitus. Nähtävänä kokouksessa Asemakaavakartta Asemakaavaselostus liitteineen Kavallinmäki 13 - tontin 61111/1 viitesuunnitelma. Arkkitehtitoimisto Mäntylä Oy. 12.8.2014 Espoon Kavallinmäki 13 teollisuuskiinteistön rakennushistoriallinen selvitys. Tmi Lauri Putkonen. 15.5.2013 Liikennemeluselvitys - Kavallinmäki 13, Espoo. Promethor Oy. 4.3.2014 Kaupunkisuunnittelulautakunta 8.11.2006 12 (6654/503/2005) Ehdotus Apulaisasemakaavapäällikkö: Kaupunkisuunnittelulautakunta 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja mielipiteet on annettu Viherlaakso eteläinen muutos asemakaavan muutosluonnoksesta, alue 150518 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville Viherlaakso eteläinen muutos, alue 150518, 13.6.2006 päivätyn, 31.10.2006 muutetun asemakaavan muutosehdotuksen, piir.nro 6184 3 edellyttää, että tarvittaessa neuvotellaan maakäyttösopimus siten, että se on allekirjoitettu tai kaupunginhallitus on sen hyväksynyt ennen asemakaavan muutoksen hyväksymistä.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 7 / 7 Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta 28.2.2007 17 Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Ehdotus Asemakaavapäällikkö: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Muistutukset ja lausunto on annettu Viherlaakso eteläinen, muutos asemakaavan muutosluonnoksesta, alue 150518 2 hyväksyy Viherlaakso eteläinen, muutos, alue 150518, 13.6.2006 päivätyn, 31.10.2006 muutetun asemakaavan muutosehdotuksen esitettäväksi kaupunginhallitukselle, piir. nro 6184 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavanmuutoksen laatimiskulujen loppuosan, 400 euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 333,33 euroa eli yhteensä 733,33 euroa 4 edellyttää, että tarvittaessa maanomistajan kanssa neuvotellaan maakäyttösopimus siten, että se on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä yhtä aikaa kaavanmuutoksen kanssa. Päätös Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Tiedoksi - Ote ilman liitteitä: Kiinteistöosakeyhtiö Kavallinmäki 13 - Elisa Oyj, lausuntopyyntö - Caruna Oy, lausuntopyyntö - Fortum Power and Heat Oy, lausuntopyyntö - HSY Vesi, lausuntopyyntö - Tonttiyksikkö, kannanottopyyntö - Tekninen keskus, kannanottopyyntö - Ympäristökeskus, kannanottopyyntö - Länsi-Uudenmaan pelastus-liikelaitos, kannanottopyyntö - Kaupunginmuseo, kannanottopyyntö - Toimenpiteitä varten: Kuulutus ja kuulutuskirjeet
Kaupunkisuunnittelulautakunta 25.02.2015 Sivu 8 / 8