Suomen Talokeskus Oy:n asiakaslehti 2012 Huoltokirja helpottaa kiinteistön elinkaaren hallintaa Putkiremontissa tarvitaan asiantuntijaa Talokeskus edustaa Pohjola Vakuutusta Viinikkalan logistiikkakeskuksessa
Tiesithän, että huoneistokohtainen vedenmittaus on nykyään lakisääteistä. Vesiverrolla on aina tiedetty vedenmittauksen merkitys: Kolmanneksen pienempi vedenkulutus ja lähes 10% säästö energiankulutuksessa ovat arkipäivää niissä taloissa, missä vedenkulutusta seurataan huoneistokohtaisesti. Suomalaisella huipputekniikalla luotettavaa vedenmittausta jo 30 vuoden ajan - www.vesiverto.fi 2 Vain nimi lyheni: Vesiverto on nyt Verto! Vexve Verto Pajakatu 11, 38200 Sastamala Puh. 010 7340 800, www.vesiverto.fi
5 7 9 12 14 17 19 25 28 30 33 Sisällys Talokeskus edustaa Pohjola Vakuutusta Viinikkalan logistiikkakeskuksessa Yhteistyötä myös sähkön ostossa Huoltokirja helpottaa kiinteistön elinkaaren hallintaa Talokeskus tuntee Haagan Asiantuntijoiden silmät löytävät kiinteistön korjaustarpeet seiniä rikkomatta Osakkaat korjaushankkeen taakse viestinnän avulla Pienestä on hyvä ponnistaa Korttelikohtainen pelastussuunnitelma on kannattava sijoitus Pitkäjänteisyyttä kiinteistönpitoon Putkiremontissa tarvitaan asiantuntijaa Talokeskus sai tunnustuksen luotettavasta toiminnastaan PÄÄKIRJOITUS Kiinteistönpito kehittyy kovaa vauhtia. Lainsääntö muuttuu. Palvelut kehittyvät ja uusia tulee. Joskus perustekeminen unohtuu ja yksinkertaiset asiat monimutkaistuvat. Kiinteistönpidon konsultoinnin tulee olla perustekemistä; uu- Suomen Talokeskus Oy:n yritysjulkaisu 2010 disrakentamisen ja korjaamisen tukemista, energian järkevään käyttämiseen tähtäävien toimien edesauttamista, kiinteistöä koskevan tiedon tallentamista ja hyödyntämistä. Toiminnan pitää olla hyödyksi sekä tilaajalle että tekijälle. Kiinteistönpidossa ajan tasalla pysyminen on yhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden varassa. PTS-suunnitelmia vaaditaan laissa. Tietoa suunnitelmien tekemiseen tarvitaan ja mainittujen tahojenkin osaaminen voi olla puutteellista, varsinkin, kun puhutaan kiinteistöissä olevien rakenteiden ja tekniikan yksityiskohdista. Suomen Talokeskuksen toiminta-ajatus on olla kiinteistön ylläpidon ja korjausrakentamisen asiantuntija. Toimia kiinteistöjen omistajien ja käyttäjien apuna kun hankkeita suunnitellaan ja toteutetaan. Talokeskus yrityksenä rakentuu eri palveluiden osastoista. On kuitenkin tärkeää, että toimimme yhtenä talona ja markkinoimme palvelua kokonaisuutena. Asiakkaamme saavat meiltä kiinteistönpidon palvelut koko elinkaaren ajalle. Kustannustehokkaasti luonnollisesti. Kiinteistösijoittajat ja manageeraajat ovat ymmärtäneet jo aikoja sitten kokonaisvaltaisen kiinteistönpidon edut. Yhä enemmän myös asunto-osakeyhtiöissä tiedostetaan, että kiinteistöissä on Suomen suurin kansallisvarallisuus. Siitä kannattaa pitää huolta. Karri Virtanen toimitusjohtaja Suomen Talokeskus Oy 34 Jyväskylässä ja Kuopiossa tavoitteena Talokeskuksen koko palvelupaketti 35 36 38 Lahdessa painopiste korjausrakentamisessa Toimitusjohtaja Karri Virtanen: Perustekeminen kunniaan Uudet henkilöt 3 2012 JULKAISIJA Suomen Talokeskus Oy PÄÄTOIMITTAJA Peter Ström VASTAAVA TOIMITTAJA Jarmo Siekkinen TOIMITUS JA ULKOASU Globex Oy, puh. 010 617 1302 PAINOS 15 000 kpl
KESKUSMYYNTI OY FINTURE Laatua ja ammattitaitoa jo yli 75 vuoden kokemuksella 4 LVI-urakointi LVI-huolto- ja korjaustyöt Kaukolämpötyöt Linjasaneeraukset Työtilausten vastaanotto ma-pe (09) 7552 8027 Putkiwuorio Oy P i k k u p u r o n t i e 2 00880 Helsinki puh. (0 9) 7 5 5 2 8 0 0 fax (0 9) 7 5 5 2 8 0 5 0 www. p u t k i w u o r i o.f i
Talokeskus valvoo lvi-, rakennus- ja sähkötekniikan töiden valmistumista ajallaan Tahkotiellä sijaitsevassa Viinikkalan logistiikkakeskuksessa. Alueen rakennukset tarjoavat yrityksille muunneltavaa varasto-, tuotanto- ja toimitilaa. Teksti ja kuvat: Tony Öhberg Talokeskus edustaa Pohjola Vakuutusta Viinikkalan logistiikkakeskuksessa Pitkäaikainen yhteistyö Pohjola Vakuutus Oy:n kanssa poiki Talokeskukselle mielenkiintoisen haasteen Vantaan Viinikkalan STC (Smart Tech Center) -konseptin mukaiseen logistiikkakeskukseen. Talokeskus on valvonut maaliskuusta 2010 puolisen tusinan rakennuksen valmistumista noin 5,5 hehtaarin logistiikkakeskuksessa. Vastuualeina ovat lvi-, rakennus- ja sähkötekniikka. Yksi rakennus on vielä kesken. Se valmistuu marraskuun lopussa. Kiinteistöt käsittävät yhteensä noin 13 000 kerrosneliötä. Talokeskus on meille tuttu jo 80-luvulta, jolloin olemme ostaneet heiltä kulutusseurantapalvelua. Viinikkalassa Talokeskus edustaa meitä sijoittajan edunvalvojana ja toimii työmaalla meidän kasvoina, kertoo rakennuttajapäällikkö Kari Kangasmaa Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:stä. Tässä istutaan isojen rahojen päällä, sillä investointimme alueella ovat lähes 30 miljoonaa euroa. STC on alun perin kiinteistö- ja rakennusalan konsernin SRV Rakennus Oy:n kehittämä toimitilakonsepti. Se tarjoaa pienten ja keskisuurten yritysten tarpeiden mukaan räätälöityjä tilakokonaisuuksia. Logistiikkatilojen lisäksi tilat soveltuvat tuotanto- ja toimistokäyttöön yrityksen toiveiden mukaisesti. Sijoittajan näkökulmasta tämä lentokentän läheinen sijainti on hyvä ja kehittyvä alue, Kangasmaa sanoo. g 5
Kari Kangasmaa (vas.) Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:stä kehuu Talokeskuksen palvelua luotettavaksi ja odotetuksi. Henkilökemiat perustuvat pitkän yhteistyön luomaan luottamukseen, hän sanoo. Keskellä kohteen valvoja Tuomo Immonen Talokeskuksesta ja SRV:n työmaapäällikkö Jarmo Lehtinen. 6 Sijoittaja istuu katettuun pöytään SRV on solminut Pohjolan kanssa kvr-sopimuksen, joka tarkoittaa kokonaisvastuurakentamista. Käytännössä urakoitsijat ovat hoitaneet sekä suunnittelun että rakentamisen ja hankkineet vielä tiloihin vuokralaisetkin. Stockmann Oyj Abp hyppäsi ensimmäisenä mukaan ja sijoitti Viinikkalaan valmisruokatuotannon keskuskeittiön. Nyt alueella toimii myös mm. valaisin- ja venetarviketukku sekä LVI-alan maahantuoja. Näin isossa kohteessa ketjutusten valvonta on haastavaa. Aikataulujen lisäksi työmaalla pitää olla tarkkana, jotta kvr-toteuttajien alihankintaketjun loppupäässäkin noudatetaan vielä alkuperäisiä ohjeita, sanoo kohteen valvoja Tuomo Immonen Talokeskuksesta. ta sanoo, että KVR-kohteet ovat erittäin haastavia niin urakoitsijoille, suunnittelijoille kuin valvojillekin, koska rakentamisen edetessä koko ajan etsitään kohteisiin vuokralaisia. Tämän johdosta muutoksia tulee paljon. Viinikkalassa vuokralaisten saannissa on onnistuttu erinomaisesti. Pohjolan kanssa suoritettava yhteistyö uudiskohteiden valvonta- ja rakentamistehtävien tiimoilta on tärkeää meille, koska meidät yhdistetään monesti vain korjausrakentamiskohteisiin, Mäkinen sanoo. KVR-hankkeet haaste kaikille Rakennustekniikan osastopäällikkö Harri Mäkinen Suomen Talokeskukses- Rakennustekniikan osastopäällikkö Harri Mäkinen Talokeskuksesta on tyytyväinen siihen, että Pohjolan kanssa on saatu tehdä yhteistyötä rakennuttamis- ja valvontatehtävissä uudiskohteissa jo vuodesta 2006 lähtien.
Yhteistyötä myös sähkön ostossa Pohjola-ryhmän ja Talokeskuksen yhteistyö ulottuu myös Pohjolan sähkönostoon, jossa Talokeskus on jo useita vuosia toiminut sähkönmyyjiä kilpailuttavana konsulttina Pohjolan toimeksiannosta. Riskien hallinnan, hajautettujen hankintapäätösten, johdannaisten ja muiden palveluun kuuluvien asioiden kanssa Talokeskuksessa työskentelee Matti Hellgrén. - Vastapuolena on sähköenergian myyjä, joka päättää itse omasta riskinotostaan. Kun hintojen määräytyminen on sovittu, sen kanssa eletään sopimuskausi. Hintoja kiinnitettäessä tekohetket hajautetaan, sillä päästään tavallisesti edullisimpaan lopputulokseen. Sähkömarkkinoiden tilannetta ja hintakehitystä on seurattava koko ajan, jotta hintavarmuus saataisiin toteaa Hellgrén. Hellgrenin mukaan Pohjola- kohteita on myös Talokeskuksen kulutusseurannan piirissä. - Kulutusseurannalla säästetään helposti kymmenen prosenttia tehostuneena energiankäyttönä. Olenaista on, että kulutusseurannan antamiin tietoihin reagoidaan ja tarvittavat korjaustoimenpiteet myös toteutetaan. Isojen kiinteistöjen ammattimaiset toimijat tämän jo tiedostavat. Yksittäisissä asuinkiinteistöissä kulutusseuranta nähdään valitettavasti vielä usein vain kulueränä, sanoo Matti Hellgrén. Pelti- ja saneeraustyöt YLIVOIMAINEN HYÖTYSUHDE ENERGIATEHOKKUUS JA EKOLOGISUUS KIERRÄTYS JA VAIHTOSARJAPALVELU PAIKALLINEN HUOLTO JA NEUVONTA ELINKAARIAJATTELUN EDELLÄKÄVIJYYS IE4-MOOTTORIT 7 Kytkintie 22 B, 00770 Helsinki puh. 09-389 3353, fax 09-351 3090 gsm 040 54 66 702, jv.pelti@kolumbus.fi www.kolmeks.fi Kolmeks Oy Taimistotie 2, FI-14200 Turenki Tel.020 7521 31, fax 020 7521 200
Sopivasti kuivaa Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja säästää näin sähköä. Helppokäyttöinen Selkeät näppäimet ja opastava näyttö tekevät käytöstä helppoa. Pyykin mukaan on valittavissa kolme eri kuivausohjelmaa. Uusia ominaisuuksia Esteri ilmankuivaajissa on paljon uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso www.esteri.com tai ota yhteyttä edustajaamme. 8 Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa puhelin (09) 8494 222 esteri@esteri.com www.esteri.com Alue-edustajat: Uusimaa Kim Karling, 040-501 1235 Harri Karling, 0400-447 828 Heikki Hulkkonen, 040-566 6687 Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, 0400-513 190 Lounais-Suomi Arto Wallenius, 044-292 7233 Pirkanmaa Jan Lehtonen, 03-233 3236 Keski-Suomi Kari Tiihonen, 040-730 0077 Pohjanmaa Arto Kuparinen, 0400-663 484 Itä-Suomi Risto Ollila, 0500-543 099 Pohjois-Suomi Pekka Kurttila, 040-527 5871
Sellon kiinteistöpäällikkö Olli Paunolan (vas.) ja kiinteistön ylläpitopäällikkö Tom Bergholmin mukaan asiantuntevasti laadittu huoltokirja auttaa pitämään koko kiinteistön hyvässä kunnossa. Teksti ja henkilökuvat: Tony Öhberg Huoltokirja helpottaa kiinteistön elinkaaren hallintaa Talokeskus laatii asiakkaalleen huoltokirjan perehtymällä tarkasti kiinteistöön, piirustuksiin ja huollon historiatietoihin. Talokeskuksen huoltokirjapalveluun luottaa muiden muassa kauppakeskus Sello. Huoltokirja on tärkeä työväline koko kiinteistön elinkaaren hallintaan. Huoltokirjasta tarvittavat tiedot löytää niin kiinteistön omistaja kuin kiinteistön hoito- ja huoltopalvelujen tuottajatkin. Talokeskuksen tuottama sähköinen huoltokirja toimii kiinteistön tietojärjestelmä Tampuurissa. Tämän palvelun on valinnut myös kauppakeskus Sello. Reaaliaikaisen huoltokirjan avulla yllättävät vikakorjaukset ja kiiretilanteet vähenevät. Vikailmoituksen jättäminen ja kuittaaminen käy käden käänteessä. Esimerkiksi siivouspalveluille on meillä alan toimijoita varten Tampuurissa oma osio, kuten myös turvallisuuteen liittyvillä asioilla. Lisäksi testaamme parhaillaan palvelun mobiiliversiota, kertoo ylläpitopäällikkö Tom Bergholm Sellosta. Hyöty on ilmeinen: kaikki huoltokirjaa käyttävät voivat päivittää sitä, jolloin kiinteistön huoltohistoria säilyy ajantasaisena. Kun kiinteistön huoltohistoria tallennetaan, pääsevät työpaikan uudetkin henkilöt helposti kiinteistöstä ajan tasalle: mitä on tehty ja milloin? g 9
Huolto sujuu ajallaan Talokeskuksen huoltokirja-asiantuntijan Juha Salmivaaran mukaan kiinteistöstä vastaava voi hyödyntää huoltokirjaa myös tilaamiensa palvelujen seurantaan. Ylläpitäjä voi esimerkiksi valvoa, kuinka usein huoltomiehet käyvät kiinteistössä ja kuittaavatko he tekemänsä toimenpiteet ajallaan. Palveluun voi myös luoda huoltokalenterin, jolloin kalenteri muistuttaa tulevista huolloista ajallaan. Talokeskuksen ylläpidon ja energianhallinnan osastopäällikkö Pertti Virtanen kertoo, että huoltokirjan avulla on helppo tarkkailla huoltosopimuksen mukaisten tehtävien suorittamista. Laki ei valvo käyttöä Laki määrää, että rakennusluvan mukaiset muutokset liikekiinteistössä vaativat huoltokirjan. Lain määräämisvalta loppuu kuitenkin huoltokirjan käyttöönottoon. Laki ei valvo huoltokirjan asianmukaista käyttöä tai sisältöä, Salmivaara sanoo. Siksi markkinoilla liikkuu valitettavasti myös välttävää huoltokirjapalvelua. Salmivaara muistuttaa, että yrityksen kannattaa luottaa kokeneeseen alan ammattilaiseen huoltokirjan räätälöimiseksi kohteeseen. Pieni kustannussäästö voi virheen sattuessa koitua kalliiksi. - Sellon huoltokirjan sisältöä on Talokeskuksessa räätälöity kohteen mukaiseksi esimerkiksi vartioinnin ja siivouksen osalta. Me tunnemme pitkäaikaisella kokemuksella ohjelman rakenteet ja sisällön. Asiakkaan on järkevää käyttää tätä asiantuntemusta, eikä opetella kaikkea itse, Salmivaara sanoo. Talokeskuksen huoltokirja-asiantuntija Juha Salmivaara vertaa huoltokirjan käyttöä auton huoltokirjaan. Kummatkin ovat tarpeellisia ja kertovat huoltohistoriansa. 10 Rakentajat ja isännöitsijät: Julkisivuremontti tulossa ja lisärahoitukselle löytyisi käyttöä? Vuokraamme rakennuskohteita mainoskäyttöön remontin ajaksi. Soita p. +358 10 836 3302 tai lähetä e-mail: petri.rasanen@freshoutdoor.fi Fresh Outdoor on Suomen nopeimmin kasvava out-ofhome -mediayhtiö, eli kodin ulkopuolisen mainonnan asiantuntija. Tarjoamamme mainosvälineratkaisut ovat yksilöllisiä ja asiakkaillemme räätälöityjä.
Huoltokirjat Hanke- ja toteutussuunnittelu Kiinteistötiedon hallinta Kuntoarviot Ylläpidon asiantuntijapalvelut Rakennuttaminen ja valvonta Energianhallinta Kiinteistöjen tarkastuspalvelut Suomen TALOKESKUS Oy on täyden palvelun insinööritoimisto, josta saat kaikki kiinteistön ylläpitoon sekä korjaus- ja uudisrakentamiseen liittyvät suunnittelupalvelut. Toteutamme asiantuntemuksella kuntoarviot, rakentamisen suunnittelun ja valvonnan sekä kiinteistön ylläpitoon liittyvät seurantapalvelut. Tuhansien projektien kokemuksella olemme oikea kumppani, kun kiinteistösi tarvitsee korjausta tai tarkempaa ylläpitoa. Tavoitteemme on, että kiinteistösi voi hyvin vuodesta toiseen ja suuretkin korjausprojektit onnistuvat suunnitelmien mukaan. 11 Lisätietoa palveluistamme: talokeskus.fi HELSINKI TAMPERE LAHTI JYVÄSKYLÄ KUOPIO
Teksti ja kuvat: Tony Öhberg Talokeskus tuntee Haagan Isännöitsijä Erkki Oksanen astuu siistissä kauluspaidassaan huoneistoon keskelle remonttia. Paperi rapisee kenkien alla, kun hän suunnistaa lattialta nousevan remonttipölypilven läpi keittiöön. Huoneen aikaisemmasta elämästä muistuttavat ikkunasta paahtavan auringon kiillottamat seinäkaakelit. Juuri muuta ei keittiöstä ole jäljellä. Asunto sijaitsee Vihdintiellä Haagassa, jossa Talokeskus on ollut kiinteistöjen apuna jo viitisentoista vuotta. 1958 valmistuneessa kerrostalossa vesi-, viemäri- ja sähkösaneeraus alkoi toukokuun alussa. Lisäksi Talokeskuksella on Haagassa valvonnassa viisi muuta samankaltaista urakkaa, ja saman verran urakoita on suunnitteluvaiheessa. Kaikki samasta paikasta Tämän päivän kaltainen yhteistyö isännöitsijätoimisto Erkki Oksanen Oy:n kanssa sai alkunsa, kun Talokeskus konsultoi ensimmäisen laajan vesi-, viemäri- ja sähkösaneerauksen Oksasen isännöimiin kiinteistöihin vuonna 2003. Kerrostalot käsittivät noin parisataa asuntoa. Yhteistyö alkoi hyvin. Siitä lähtien Talokeskuksen kanssa on tehty yhteistyötä vuosittain, Oksanen sanoo. Suurin osa Haagassa sijaitsevista kerrostaloista on rakennettu 1950 60-luvulla. Oksanen kertoo, että kiinteistöt ovat niin sanottuja paikalla valettuja betonirunkoisia kerrostaloja. Näihin taloihin putkistoremontti pitäisi tehdä viimeistään 50 vuoden välein. Ikkunoiden ja vesikaton elinkaarikin on suunnilleen saman verran. Julkisivuremontti kannattaa siis usein tehdä samaan aikaan. Oksanen kehuukin Talokeskuksen toimintamallia. Saan heiltä koko paketin: vesi-, viemäri- ja sähköpuolen suunnittelun ja valvonnan sekä asbestikartoituksen. Minun on helpompi toimia, kun kaikki löytyy samasta paikasta. 12
Monen vuoden projekti Projekti alkoi, kun Talokeskus teki kiinteistöön vuonna 2004 putkistojen kuntotutkimuksen. Tämän jälkeen Talokeskus esitti toimenpide-ehdotuksen, jossa vesijohtojen ja viemäreiden uusimissuunnittelu käynnistettäisiin kuuden vuoden kuluessa. Kokonaisvaltainen uusiminen tulisi suorittaa kahdeksan vuoden aikana. Vesi- ja viemäriputkiston sekä sähkönousujen ja televerkoston saneerauksen suunnitelmat valmistuivat syksyllä 2011. Talokeskus teki myös asbestikartoituksen. Sitten projekti eteni urakkalaskentaan. Perinteisen putkiremontin yhteydessä keittiön osalta uusitaan hanat ja siihen liittyvät osat sekä työ- ja tiskipöytätasoon liittyvät sähköasennukset. Kylpyhuoneissa uusitaan pinnat, hanat ja vedeneristykset. Luksusta ei tehdä. Meidän Haagassa sijaitsevissa kohteissa asuu pääosin iäkkäitä asukkaita, joilla ei ole halua sijoittaa luksukseen, sanoi lvisuunnittelija Mika Korhonen Talokeskuksesta. Sähkösaneerauksen yhteydessä asennetaan nopeammat tietoliikenneyhteyden mahdollistavat verkot. Urakka valmistuu ensi vuoden toukokuussa. Parasta kattoa Palveluvalikoimaamme kuuluvat uudis- ja korjausrakentaminen sekä kattohuoltopalvelut: bitumi-, pelti- ja tiilikatot sokkelien ja pihakansien vedeneristys kuntoarviot kattohuollot, pienkorjaukset asiantuntijapalvelut. Pyydä tarjous! Nordic Waterproofing Oy Puusepäntie 14, 04360 Tuusula Puh. 010 851 1000 Kiinteistötekniikan osaamista Asiakaspalvelu 0207 438 888 regiteck@regiteck.fi www.regiteck.fi 13 www.kerabit.fi Kiinteistösektori 90x133 mm NWP Helsinki.indd 1 27.6.2011 12:51:15
Teksti Tony Öhberg Asiantuntijoiden silmät löytävät kiinteistön korjaustarpeet seiniä rikkomatta Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiöiden hallituksien täytyy esittää osakkaille viiden vuoden suunnitelma kiinteistön tulevista kunnostustarpeista. Puhutaan kunnossapitotarveselvityksestä. telee kohteesta riippuen paljon. Olennaista on, että verrataan sisältöä maksettavaan hintaan. 14 Lain mukaan kiinteistön kunnossapitotarve on selvitettävä hyvän kiinteistöhoitotavan mukaisesti. Yhtiön etujen mukaista on teettää arviot ja selvitykset asiantuntijalla ja samalla hallitus välttää mahdolliset vastuukysymykset. Käsite kiinteistön kuntotarkastus sisältää melkoisen sanaviidakon on kuntoarvioita, kuntotutkimuksia ja kuntotodistuksia. Mitä laki oikein velvoittaa tekemään? Talokeskus asiakkuusjohtajan Peter Strömin mukaan kuntotarkastuksella tarkoitetaan kiinteistön kuntoarviota. Käytännössä kuntoarvion laatii aina ammattilainen. Tässä ei kannata tilata sitä halvinta vaihtoehtoa, jonka yleensä suorittaa yksi henkilö. Esimerkiksi meillä kuntoarvion tekevät alaansa erikoistuneet rakennus-, LVI- ja sähkötekniikan asiantuntijat, Ström sanoo. Kiinteistön kuntoarviossa Talokeskuksen asiantuntijat tarkastelevat ja tutkivat silmämääräisesti rakennuksen peruskunnon, merkittävimmät korjaustarpeet ja tarpeet mahdollisille lisätutkimuksille. Strömin mukaan kuntoarvion hinta vaih- Havainnointia ja asukaskyselyjä Asiantuntijat laativat kuntoarvion KHkorttien (Kiinteistönhoitokortiston) mukaisesti kaivamatta, kaapimatta ja poraamatta eli ainetta rikkomatta. He käyttävät myös hyväkseen kiinteistön huoltokirjaa. Kuntoarvion vaiheisiin kuuluvat lähtötietojen kerääminen ja läpikäynti, asukaskysely, kiinteistötarkastus ja raportin laatiminen ja luovutus. Arviointi aloitetaan havainnoimalla sekä ongelmien ja niiden syiden ja riskien
arvioimisella. Sitten tehdään johtopäätökset ja toimenpideehdotukset. Koska mahdollisia piileviä vikoja ei kuntoarviossa havaita, arvioijat voivat suositella tarkempien kuntotutkimusten tekemistä. Kuntotutkimusta tarvitaan, kun silmämääräisesti ei ole pystytty tekemään luotettavia päätelmiä jonkin osa-alueen kunnosta ja kuntoarvioraportti on jäämässä tältä osin keskeneräiseksi tai puutteelliseksi. Kuntotutkimuksessa rakennuksen jokin rajattu osa-alue, rakennusosa tai laitteisto tutkitaan asiantuntijan toimesta esimerkiksi mittauksin ja ainetta rikkovin menetelmin. Toimenpiteet tärkeysjärjestykseen Kuntoarvioraportissa kerrotaan asioiden tärkeys- ja toteutusjärjestys asiantuntijan silmin nähtynä. Raportissa käydään läpi korjauskustannuksiltaan merkittävimmät rakenteiden tai rakennusosien vauriot, kuin myös mahdolliset vauriot, jotka aiheuttavat laajentuessaan merkittäviä vahinko- ja kustannusriskejä. Kuntoarvioraportissa esitetään PTS-ehdotus eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma. Suunnitelmassa esitetään korjaustoimenpiteet kustannusennusteineen esimerkiksi seuraaville 10 vuodelle. PTS:n laadinnassa voi kiinteistönomistaja hyödyntää kuntoarvioijien asiantuntemusta. Kunnossapitosuunnitelma käsitellään ja hyväksytetään yhtiökokouksessa. Maininta kunnossapitosuunnitelmasta liitetään asunto-osakeyhtiössä isännöitsijätodistukseen. Asiantuntijat siis tutkivat ja laativat suunnitelman, jonka palvelun tilaaja sitten täyttää toteen tilaamalla korjauspalveluja suunnitelmassa esitetyn aikataulun mukaisesti, Ström sanoo. Kunnossapitosuunnitelman pohjalta voidaan laatia korjaustarveselvitys seuraavaksi viideksi vuodeksi. Kyseessä on jatkuva toimenpiteiden ketju, jossa asiantuntija toimii taloyhtiön tukena. Talvi hallintaan sulanapidolla Silekan sulanapitojärjestelmät ovat jo laajasti käytössä eri puolilla Suomea. Sadoissa kiinteistöissä sadevesijärjestelmät, portaikot, katot, lastausalueet, parkkipaikat, ajoluiskat jne. pidetään vapaana jäästä lämmityskaapelien ja niiden ohjausjärjestelmien avulla. Kiinteistöjen ylläpidosta vastaaville yllätys ovat poikkeuksetta olleet toteutuksen kustannukset, jotka niin laitteiden, niiden asennuksen kuin käytönkin osalta ovat vähintäänkin kohtuullisia. Varmista, että et joudu kalliisiin korjauksiin esim. jäätyneiden rännien rikkouduttua tai vähennä jään aiheuttamien henkilövahinkojen riskiä. Ota yhteyttä sähköurakoitsijaan tai käy nettisivuillamme. Meiltä saat myös sulanapitotuotteita työmaille, talviaikaisiin valuihin tarkoitetut betoninkuivauskaapelit tai halutessasi hyvän valikoiman julkisten tilojen lämmitysratkaisuja. 15 Sileka Oy Veijolankatu 43 A 08150 Lohja Puh. (019) 312 305 fax (019) 312 320 www.sileka.fi
Murtomiehet palomiesten töissä? Korttelin yhteinen palokello on kohta muisto vain. Nyt palovahinkojen torjunta alkaa jo ennen tulipaloa. Uudenaikaiset, itsekseen hälyttävät paloilmoittimet valtaavat kaupunkia talo talolta. Näitä vallankumouksellisia paloilmoittimia asennetaan rohkeasti jopa tavallisiin yksityiskoteihin! Murtomiehiä on nähty itse teossa keskellä kirkasta päivää. Kilpaillaanko tässä nyt sammutustöistä, vai mistä on kyse? 16 - Toki palokunta sammuttaa palot, mutta meillä on yhteinen tavoite, kertoo asiasta kuultuna ylimurtomies Jakob Salama. Palon sattuessa tavoitteena on aina vahinkojen minimointi. Mitä nopeammin palokunta ehtii paikalle, sitä vähemmän vahinkoja ehtii syntyä. - Aikaa on vähän, sillä palo etenee nopeasti ilmiliekkeihin päästyään. Meidän paloilmoittimemme tunnistaa alkavan palon sekunnin murto-osassa ja lähettää hälytyksen eteenpäin heti. - Jos tuli on irti ja hälytys satunnaisen ohikulkijan varassa, apu voi tulla liian myöhään. - Meidän paloilmoittimemme on myös äänekkäin mahdollinen paikallisvaroitin. Se on oikea ulvova hälytyssireeni, ei mikään pikku piippari. Sireeni käynnistyy samalla, kun hälytys lähtee eteenpäin. Ulvontaan herää kyllä lähiympäristökin. - Vara on viisautta, ei vahingon enne. Jos palo on syttyäkseen, se tapahtuu yllättäen ja odottamatta. Palomiehet sammuttavat vuosittain keskim. 3.500 kiinteistöja huoneistopaloa. He tuskin panevat hanttiin, jos työ helpottuu ja vahingot vähenevät. Ota meihin yhteyttä MURTOMIEHET OY Älä hymyile valvontakameralle. - Sinut voidaan tunnistaa hampaistasi. Vakavasti puhuen, kameravalvonta on pätevimmästä päästä, kun omaisuusrikoksia torjutaan. Meiltä saat nyt alan uusimpia, digitaalitekniikalla toimivia ja helppokäyttöisiä kameralaitteistoja. Avaimet käteen. Mitä hintoihin tulee, iloinen hymy saattaa kyllä irrota. Soita pois ja kysy! Puh (09) 8563 4620 Fax 8563 4629 palvelu@murtomiehet.fi www.murtomiehet.fi Koivulehdontie 4, 01510 Vantaa Y 0835191-3 K-rek.n:o 493.133
Teksti: Essi Routasuo Osakkaat korjaushankkeen taakse viestinnän avulla Viestinnän merkitys putkiremontissa tunnetaan, ja on havaittu että onnistunut viestintä kasvattaa asukkaiden tyytyväisyyttä korjaushankkeeseen. Tiedottaminen kannattaa aloittaa jo varhaisessa vaiheessa, sillä se sitouttaa osakkaat hankkeeseen ja vähentää huhupuheita. Asunto-osakeyhtiöiden suurten korjaushankkeiden määrän kasvaessa on huomattu, että vuoropuhelu ammattilaisten ja isännöitsijän sekä hallituksen kesken ei riitä, vaan jo hankkeen varhaisimmista valmisteluvaiheista lähtien on huomioitava kaikki taloyhtiön osakkaat ja myös mahdolliset vuokralaiset. Kun rakennustöitä tehdään ihmisten kodeissa tai niiden välittömässä läheisyydessä, heille täytyy antaa riittävästi aikaa valmistautua ja sopeutua tulevaan hankkeeseen ja myös tietoa siitä, mitä tuleman pitää. Taloyhtiön osakkaat luonnollisesti myös viime kädessä päättävät hankkeen toteuttamisesta ja maksavat sen, joten heillä tulee olla tarpeeksi tietoa päätöksentekoa varten. Ison korjaushankkeen, kuten putkiremontin alku itää jo korjaustarveselvityksessä, jota asunto-osakeyhtiölaki kaikilta yhtiöiltä edellyttää. Tiedot tulevien vuosien odotettavissa olevista toimenpiteistä ovat siis jokaisen osakkaan saatavilla ja ne ilmenevät myös esimerkiksi asunnon myyntitilanteessa. Tarveselvityksen ansiosta osakkaat voivat ottaa tulossa olevan korjauksen huomioon esimerkiksi omia huoneistoremonttejaan suunnitellessaan. Sitouta osakkaat jo hankesuunnitteluvaiheessa Seuraava vaihe on hankesuunnittelu, jonka käynnistää yleensä joko kiinteistön ikä (tai iäkkäämässä rakennuksessa edellisestä putkiremontista kulunut aika) tai mahdollisesti jo tehty putkiston kuntotutkimus, josta lähestyvä korjaustarve Kuva: Tony Öhberg g 17
on käynyt ilmi. Myös toistuvat putkivuodot tai vesivahingot saattavat olla hankesuunnittelun alulle paneva tekijä. Hankesuunnittelun osuus koko putkiremontin kustannuksista on hyvin pieni, mutta siinä tehdään merkittäviä päätöksiä jotka vaikuttavat koko hankkeen onnistumiseen. Huolella laadittu hankesuunnitelma myös säästää rahaa myöhemmissä vaiheissa. Siksi on kannattavaa sitouttaa osakkaat hankkeeseen jo tässä vaiheessa viestinnän avulla. Hankesuunnittelun käynnistämisestä on tärkeää tiedottaa osakkaita ja asukkaita jo senkin takia, että siihen kuuluu asiantuntijoiden kiinteistössä tekemä tutustumiskierros. Hankesuunnitteluvaiheessa on lisäksi kannattavaa ottaa käyttöön osakkaiden oman huoneistonsa ja talonsa tuntemus sekä selvittää heidän tarpeitaan ja toiveitaan hankkeeseen liittyen osakaskyselyllä. Kyselyn myötä selviää paljon hankesuunnittelua hyödyttävää tietoa esimerkiksi siitä, kuinka suuri osa yhtiön kylpyhuoneista on korjattu äskettäin tai millaisia vikoja ja puutteita asukkaat ovat havainneet. Valmiin hankesuunnitelman esittely infotilaisuudessa antaa osakkaille ja asukkaille mahdollisuuden esittää kysymyksiä korjaushankkeesta suoraan hankesuunnitelman laatijalle. Tiedontarve on suuri: osakkaita kiinnostaa esimerkiksi, milloin korjaus toteutetaan, mitä se pitää sisällään, mitä vaihtoehtoisia korjaustapoja on, voiko huoneistossa asua korjaustyön aikana, ja tietenkin myös se, kuinka paljon korjaushanke tulee osakkaille maksamaan. Viestinnän ammattilainen avuksi Talokeskus tarjoaa hankesuunnitteluun viestintäpalvelua, joka pitää sisällään asukastiedotteet, osakaskyselyn sekä hankesuunnittelun esittelytilaisuuden. Tieto kulkee paperitiedotteiden lisäksi myös hankkeen oman nettisivun välityksellä. Tiedotuksesta vastaa viestinnän ammattilainen, joka huolehtii siitä, että viestintä on oikea-aikaista ja suunnitelmallista sekä ymmärrettävää myös sellaiselle, joka ei alan termistöä tunne. ILMAVERHOKONEET Oikealla laitevalinnalla energiansäästöä ja käyttömukavuutta 18 Tee unelmistasi totta! Varmista asuntosi arvon säilyminen LUOTETTAVAA JA LAADUKASTA REMONTOINTIA Huoneisto- ja kylpytilaremontit Kosteusvauriokorjaukset Korjausrakentaminen Nyt kannattaa korjauttaa STRAVENT ILMAVERHOKONEET säästävät energiaa ja lisäävät käyttömukavuutta. Oikealla laitevalinnalla on mahdollista säästää yli 80 % oviaukon kautta katoavasta lämmitysenergiasta. Vastuullista rakennuspalvelua. Soita 050-550 5933 ja sovi katselmus www.rakmaster.fi Olarinluoma 7, 02200 Espoo Puh. 09-4241 3630 Fax 09-4241 3631 info@stravent.fi www.stravent.fi
Menestystarina nimeltä Agenteq Talokeskuksen tytäryhtiö Agenteq Solutions Oy ponnisti kahden miehen yrityksestä lähes 6,5 miljoonan euron liikevaihtoa pyörittäväksi IT-alan yritykseksi reilussa kymmenessä vuodessa. Pienestä ponnistaneella ohjelmistovalmistajalla Agenteq Solutions Oy:llä pyyhkii hyvin: Noin 60 prosenttia Suomen kerrostalokannasta on Tampuurissa, sanoo Agenteqin myyntijohtaja Ari Alkila. Tampuuri on markkinoiden laajin ja nopeimmin kehittyvä kiinteistötietojärjestelmä. Nimi viittaa eteiseen, joka johtuu suomenkieleen ruotsin lainasanasta tambur. Ohjelmisto onkin kuin eteinen, jonka kautta kiinteistön parissa toimivat pääsevät käsiksi kaikkeen siihen liittyvään tietoon. Mutta ennen Tampuuria Agenteq oli vain pieni, kahden miehen Karri Virtasen ja Markku Lahden vuonna 1999 perustama IT-alan yritys. Yhteistyö alkaa Agenteq aloitti yhteistyön Talokeskuksen kanssa jo perustamisensa aikoihin, ja yhteistyö käynnisti alihankintapalvelun, jossa Agenteq tuotti SaaSpalvelua (Software as a Service) eli internetselaimella käytettävää toimintajärjestelmää Talokeskukselle. Agenteq räätälöi ratkaisuja erityisesti energian kulutusseurantaan (KuluNet) ja kiinteistön ylläpitoon (HohtoNet). Vuoden kuluttua Talokeskuksen kanssa syntyi ajatus, että energian kulutusseuranta ja kiinteistön ylläpito yhdistettäisiin saman katon alle. Syntyi Tampuuri. Roolijako oli seuraava: Talokeskus tuottaa ohjelmistoon rakennuksiin liittyvää insinööritietoa ja Agenteq räätälöi alustan. Näihin aikoihin tarinaan liittyi Alkila, joka sai vastuulleen Tampuurin myynnin. Tampuurista on nykyään neljä eri versiota aina isännöinnin ja vuokrataloyhteisöjen tarpeista kiinteistön suuromistajien ja huoltoyhtiöiden toiminnan helpottamiseksi. Nykyisin Tampuurilla on yli 4000 käyttäjää päivässä, muiden muassa isännöitsijöitä, huoltomiehiä ja kiinteistösihteereitä. Kasvun aika 2000-luvun alussa Agenteq alkoi kasvattaa henkilöstömääräänsä. Yhtiö sai uusia isoja asiakkuuksia ja ryhtyi kehittämään myös muita selainpohjaisia tuotteita. Syntyi Latomo-julkaisujärjestelmä, jolla ylläpidetään erityisesti älykkyyttä vaativia internet-sivuja ja hallinnoidaan muuta verkkoviestintää. Myöhemmin kehitettiin taloushallinnan erikoisohjelma LaskuNet sekä erilaisia asiakkaiden tarpeisiin räätälöityjä ohjelmistoratkaisuja. Kuka tahansa saattoi 2000-luvun alkupuolella kävellä ovesta sisään ja pyytää meitä ohjelmoimaan vaikka konepajan ohjausjärjestelmän. Nykyisin toimintamme on suurelta osin keskittynyt kiinteistöalalle, Alkila sanoo. Jokaisella asiakkaalla on yksilölliset tarpeensa, ja Agenteq ymmärtää sen. Vuoden 2007 loppuun mennessä Agenteqin liikevaihto oli kasvanut 2,7 miljoonaan euroon, ja yhtiö työllisti 26 henkilöä. Ari Alkila Tyttäreksi Talokeskukselle Seuraavana vuonna Talokeskus ja Agenteq päättivät, että Agenteq ottaisi alan erikoisosaajana haltuunsa Tampuurin kaikki oikeudet ja velvollisuudet. Vuonna 2010 Talokeskus osti koko Agenteqin osakekannan, jolloin siitä tuli Talokeskuksen itsenäinen tytäryhtiö. Vuoden 2011 loppuun mennessä Agenteqin liikevaihto oli kasvanut 6,4 miljoonaan euron samalla kun henkilöstömäärä oli 48. Tänä päivänä henkilöstömäärä on kohonnut jo 55:een. Olen nähnyt Agenteqin nousun ja kasvun alusta lähtien, ja onhan tämä ollut mahtava menestystarina, Alkila sanoo. En voi kieltää, etten olisi nauttinut työstäni Tampuurin ympärillä joka solulla viimeisen kymmenen vuoden aikana. 19