Metsäkaupan rahoittaminen Pääkaupunkiseudun Metsäpäivä 3.9.2016 Timo Kalliomäki
Metsän arvo määräytyy monista lähtökohdista Suuri Kauppahinta /ha Pieni Tunnearvo Virkistys Paljon mahdollisia ostajia Maksaa harvoin itse itsensä Tontit, maa-ainekset ym. lisäarvotekijät Sijainti Metsämaan laatu Puuston määrä Kauppahintarekisteri Summa-arvo Vähän mahdollisia ostajia Maksaa itse itsensä Tuottoarvo Pieni Metsäpalstan koko Suuri 2
Metsäkaupan rahoitus Omarahoitus Oma + lainarahoitus Lainarahoitus Omalla rahalla kaikki laillinen (liike)toiminta on sallittua Velanhoitokyky ratkaisevaa Ostettavan kohteen vakuusarvo + muut vakuudet Pitkät lainat kannattaa nyt sitoa pitkiin korkoihin Hakkuutulojen käyttöön liittyvät rahoitusehdot mahdollisia Hakkuutulot ostettavalta palstalta tai ostajan muista metsistä Muun sijoitusvarallisuuden uudelleenkohdennus 3
Metsän hankinta Metsän omistaminen kiinteistösijoittamista, sijoitussalkun hajauttamista Suora omistus / yhtymä / yhteismetsä Hankinnan kulut: kauppahinta varainsiirtovero (4 % kauppahinnasta) mahdolliset lohkomiskulut lainhuuto, kaupanvahvistajan palkkiot 4
Metsän tuotto Päätulo päätehakkuista ja harvennuksista Tuotto riippuu suoraan hakattavasta puumäärästä ja puun hinnasta Mahdollisuus myydä maa-aineksia, kalliota tai soraa Muita tulonlähteitä, kannot, havut, suojelu Oman työn arvo? Tekemällä taimikonhoidot, hakkuun ennakkoraivaukset ja istutuksen itse, voi säästää kuluissa Virkistysarvot, metsästysseuran jäsenyys, muut edut Hyödynnä Kemera -tuet, vakuutuskorvaukset (myrskytuho tai myyrätuho) 5
Metsän kulut Puukaupan verotus hyödynnä metsävähennys Hoitotöiden kustannukset (mm. uudistamiskulut) Metsänparannustyöt (ojat, tiet, rummut) Metsän sijainnista riippuen matkakulut yms. Lainanhoitokulut Tulot > Menot 6
Metsätilakaupan rahoittaminen Laina-aika ja omarahoitus Yleensä 5-10 vuotta Omarahoitusosuus - suositeltava osuus 25-35 % Jos vakuudet ja maksukyky muualta, omarahoitusvaateesta voidaan neuvotella Luoton marginaali Asiakkaan tilanteen ja asioinnin mukaan Lainan hoito Jos ostetulta tilalta voidaan heti tehdä hakkuita, hakkuutuloista ja saatavilla tuloilla lyhennetään heti lainaa (huom. menot) Lainan hoito säännöllisesti esim. palkkatuloista (1kk välein) ja isompia lyhennyksiä puukaupoista tai puolivuosittain, asiakkaan tilanteen mukaan Suositaan tasalyhennystä Vakuus Kiinnitys ostettavaan metsätilaan Muu reaalivakuus Vanhempien takaus jos nuori henkilö ostaa metsää 7.
Lainarahan hinta Hintaa nostaa: Pitkä laina-aika Vakuusvaje, pieni omarahoitusosuus Aiemmat ongelmat, mm. maksuhäiriöt Mahdolliset maksuohjelmien muutokset laina-aikana Hintaa laskee: Lyhyehkö laina-aika Riittävä omarahoitusosuus Kattava likvidi vakuus Kokonaisasiakkuus Nordeassa Vahvat näytöt raha-asioiden hoidon osaamisesta Asiakkaan on hyvä laatia oma näkemys miten ja millaisella aikataululla maksaa lainan takaisin (metsätaloussuunnitelman hakkuutulot ja menot budjettiin). Epätasainen rahavirta puukaupoista -> vanha kunnon viisivuotissuunnitelma, mitä tehdään seuraavaksi? Miten toimitaan jos maksusuunnitelma ei toteudu? Varasuunnitelma? Voidaanko realisoida jotain? 8
Korkosuoja on vakuutus nousevia korkoja vastaan 9 Vaihtuvakorkoisen lainan kulut riippuvat markkinakoroista Korkojen noustessa lainanhoitokulut nousevat, mutta korkosijoitusten arvo laskee. Korkojen ennustaminen oikein on käytännössä mahdotonta Suojautumalla saa mielenrauhan koronnousun varalta, ja sijoituslainan kulut pysyvät ennustettavalla tasolla Tällöin sijoitussalkun tuottoa on helpompi ennustaa Suojautuminen pidemmäksikin ajanjaksoksi on nyt edullista
Korkojen nousulta suojautuminen on nyt edullista 10 Lähde: Nordea Markets ja Thomson Reuters Esimerkiksi 10v koronvaihtosopimus tällä hetkellä: Tasalyhyenteiselle pääomalle: kiinteä 0,49 %, ilman lainamarginaalia
Esimerkkilaskelma korkokuluista Sijoitus Pääoma 200 000 Tuotto Horisontti 5,5 % p.a. 10 vuotta Sijoituksen tuotto Laskennallinen tuotto 5,5 % p.a. (ei jälleensijoitusta) Tuotto 10v ajalta 110 000 Sijoituksen rahoitus: Lainaa 100% Lainamarginaali 2,00 % p.a. Viitekorko 12kk euribor Tasalyhennykset 10v ohjelmalla Korkosuojaus, (koronvaihtosopimus): 10v suojaustaso: 0,49 %* Ei korkosuojausta Korkokulut 10v ajalta Euribor 12kk keskimäärin 0,00 % 22 000 Euribor 12kk keskimäärin 0,50 % 27 500 Euribor 12kk keskimäärin 1,50 % 38 500 Euribor 12kk keskimäärin 2,50 % 49 500 Korkosuojaus Korkokulut 10v ajalta 10v koronvaihtosopimus 27 390 ** * Taso on indikatiivinen. Negatiivinen euribor nostaa korkokuluja, jos koronvaihtosopimuksella suojattavassa lainassa Euribor on rajattu nollaan. Euribor 12kk on tällä hetkellä -0,05 % ** Korkokululaskelmissa ei ole huomioitu negatiivisen Euriborin vaikutusta 11
12 Kiitos!