Omistusasuntolainojen valtiontakaukset

Transkriptio

1 Valtiokonttori OHJE 1 (6) Omistusasuntolainojen valtiontakaukset 1 Omistusasuntolainat Omistusasuntolainojen valtiontakauksia ja takauskorvauksen maksua sääntelee laki omistusasuntolainojen valtiontakauksesta (204/1996). Laki on tullut voimaan ja sen jälkeen lakiin on tehty muutoksia, joista viimeisin on 993/2013. Se on tullut voimaan Muutoksen mukaan omistusasuntolainojen valtiontakausjärjestelmän ohjaus- ja valvontatoimivalta keskitetään kokonaisuudessaan Valtiokonttoriin vuoden 2014 alussa. Valtiontakauksen yleisenä edellytyksenä on, että omistusasuntolaina on otettu lainansaajan omaksi tai hänen perheensä ensisijaiseksi asunnoksi tarkoitetun asunnon hankintaan. Asuntona pidetään vähintään 50 %:n osuutta asunnosta. Omistusasuntolaina on se osa lainansaajan asuntolainasta, joka vastaa enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Jos asuntolaina tai sen osa on myönnetty oman asunnon hankintaan myönnettävien lainojen korkotuesta annetun lain (639/1982) mukaisena korkotukilainana, korotetaan edellä mainittua prosenttimäärää viidellä prosenttiyksiköllä. 1.1 Omistusasuntolainan suuruus ja valtiontakauksesta sopiminen Hankintahinta on se kauppahinta, joka asunnosta tosiasiallisesti maksetaan. Yhtiölaina voidaan katsoa osaksi kauppahintaa, jos yhtiölainaosuus kirjataan kauppakirjaan tai kirjallisesti muulla luotettavalla tavalla, ja se maksetaan yhtiölle heti, kun se on mahdollista. Huoneistokohtaista tonttiosuutta ei voida sisällyttää valtiontakaukselliseen omistusasuntolainaan. Omakotitalon rakentamisen hankintahintana pidetään pankille esitettyä omakotitalon rakentamisen kustannusarviota. Omistusasuntolainan laskennan perusteena olevassa kustannusarviossa ei voi olla mukana oman työn osuutta. Omakotitalon rakentamista varten ostetun tontin ostoon ei voi saada valtiontakausta. Tontin kauppahinta voidaan hyväksyä kustannusarvioon, jos tontti hankitaan osana rakennusprojektia ja rahoitetaan samanaikaisesti nostettavalla omistusasuntolainalla. Omistusasuntolainoituksen yhteydessä laadittavaan kustannusarvioon on kiinnitettävä erityistä huomiota. Rakentamisen aikana tapahtuneet perustellut kustannusten muutokset (yleiset kustannustason muutokset) voidaan ottaa huomioon nostamalla hyväksyttyä kustannusarviota. Jos asiakas tarvitsee lainaa enemmän kuin 85 % asunnon hankintahinnasta, se tulee myöntää erillisenä lainana, jolla on oma omistusasuntolainasta riippumaton lyhennyssuunnitelmansa ja oma vakuusjärjestelynsä. Valtiontakauksellisen omistusasuntolainan vakuuden on aina oltava lisälainaa paremmalla etuoikeudella. Sörnäisten rantatie 13, Helsinki PL 14, VALTIOKONTTORI Puh , Faksi ,

2 Valtiokonttori 2 Jos asuntolainan kokonaismäärä on suurempi kuin omistusasuntolaina, lainan lyhennykset on käytettävä ensisijaisesti kattamaan omistusasuntolaina. Tästä on otettava merkintä lainasopimukseen. 2 4 mom. Omistusasuntolainan valtiontakauksesta sovitaan luottoneuvottelussa. Lainan nostamisen jälkeen luottoon ei enää voida liittää valtiontakausta, lukuun ottamatta asunnonvaihtotilannetta (ks. 1.5). Omistusasuntolainojen valtiontakausjärjestelmä on pyritty tekemään sellaiseksi, että pankki voi hoitaa takauskäytännön mahdollisimman joustavasti. Siitä syystä lainanmyöntäjän velvollisuus arvioida lainansaajan luottokelpoisuus ja maksukyky lainaa myöntäessään on korostunut. Lainanmyöntäjä on myös velvollinen säilyttämään lainansaajan maksukyvyn arviointiin liittyvät asiapaperit kunnes laina on maksettu takaisin. 1.2 Omistusasuntolainan enimmäislaina-aika 1.3 Valtiontakauksen kohde Laina-aika on enintään 25 vuotta lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta lukien. Jos lainansaaja ottaa omistusasuntolainan tilalle uuden lainan, enimmäislaina-aika luetaan kuitenkin alkuperäisen lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta. Lainanmyöntäjä voi laina-aikana lainansaajan pyynnöstä pidentää laina-aikaa enintään 27 vuodeksi, jos lainansaajan lainanhoitokyky, on oleellisesti heikentynyt sairauden, työttömyyden tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi. Luottoajan pidennys ilmoitetaan Valtiokonttorille seuraavassa tiedonvälityksessä. Yllä oleva lainkohta tuli voimaan Sitä ennen myönnettyjen omistusasuntolainojen laina-aikaan sovelletaan aiempaa lainsäädäntöä. Jos ennen nostettu laina maksetaan pois ja tilalle otetaan uusi laina, uutta lainaa koskee enimmäislaina-ajan rajoitus. Hankittava asunto voi olla osakehuoneisto, omakotitalo tai rakennettava omakotitalo. Omakotitalona ei voida pitää sellaista kohdetta, joka ostettaessa on ollut muussa kuin asuinkäytössä (esim. kesämökkinä, kouluna, liiketilana) tai sellaisella alueella, jolla ympärivuotinen asuminen ei ole sallittua. Ostajan tekemällä käyttötarkoituksen muutoksella ei ole vaikutusta asiaan. Omakotitalolla tarkoitetaan rakennusta, jossa ei ole muita kuin asuintiloja ja asumiseen välittömästi liittyviä omakotitalon kokoon nähden vähäisiä tiloja esim. ulkorakennus, saunarakennus tai autotalli. Asumiseen liittymättömiä erillisiä rakennustiloja ovat esimerkiksi hevostalli tai hallirakennus. Haja-asutusalueelta ostettavan omakotitalon tontin pinta-ala voi olla enintään yksi hehtaari ja kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen rakennuspaikan suuruinen. Hankittavan asunnon yhteyteen voi liittyä myös asunnon käyttöä palveleva autotalliosake silloin, kun se ostetaan samanaikaisesti osakeasunnon kanssa.

3 Valtiokonttori Takausmaksu 1.5 Asunnon vaihto 1.6 Asunnon luovutus Omistusasuntolainalla voidaan hankkia asunto-osakeyhtiön, asunto-osuuskunnan tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeita tai osuuksia. Osakkeilla tai osuuksilla hallitaan asuntoa. Valtiontakauksen saamisen edellytyksenä on aina omistusasunnon hankinta tai rakentaminen. Valtiontakausta ei voi saada lainoihin, joilla rahoitetaan asumisoikeusasuntojen asumisoikeusmaksuja tai osaomistusasuntojen vähemmistöosuuksia (alle 50 % osakkeista). Vapaa-ajan asunnon ja sijoitusasunnon hankintaan otettavalle lainalle ei voi saada valtiontakausta. Sijoitusasunnoksi katsotaan esimerkiksi vanhempien nimiin ostettu opiskelija-asunto tai perheen ulkopuolisille vuokrattava asunto. Valtiontakauksesta peritään lainansaajalta 2,5 prosentin suuruinen takausmaksu. Takausmaksu lasketaan valtiontakauksen määrästä. Jos valtiontakaus kohdistuu ASP-korkotukilainaan tai asuntolainaan, joka on myönnetty omistusasuntolainojen korkotuesta annetun lain (1204/1993) mukaan, takaus on maksuton. Jos asiakas ostaa vapaarahoitteisen asunnon ja hakee ja saa lainalle jälkikäteen valtion korkotuen, takausmaksu palautetaan siltä osin kuin se kohdistuu korkotuetun lainan takaukseen. Asunnonvaihtotilanteessa on suositeltavaa, että vanha asunto myydään ennen uuden asunnon ostoa tai käytetään väliaikaisrahoitusta, jossa ei ole valtiontakausta. Omistusasuntolainaksi voidaan katsoa myös sellainen tämän lain mukaiset edellytykset täyttävä asuntolaina, josta valtio ei ole ollut alun perin miltään osin vastuussa, mutta joka asunnonvaihtotilanteessa käytetään tilalle hankitun asunnon rahoittamiseen. Omistusasuntolainaksi katsottava osuus vanhan ja mahdollisen uuden lainan yhteismäärästä voi olla enintään 85 % tilalle hankitun asunnon hankintahinnasta. 2 2 mom. Jos tämä omistusasuntolainalla hankittu asunto luovutetaan tai siirtyy uudelle omistajalle muutoin kuin avio-oikeuden tai perintöoikeuden nojalla, valtiontakauksen voimassaolo päättyy asunnon luovuttamisajankohtana. Jos lainansaaja kuitenkin hankkii kohtuullisessa ajassa luovuttamisajankohdasta ensisijaisesti omaan tai perheensä käyttöön uuden asunnon, jonka rahoittamiseen hän käyttää lainan, valtiontakauksen voimassaolo säilyy. Omistusasuntolainaksi katsottava osuus vanhasta lainasta ja mahdollisesta uudesta lainasta voi olla enintään 85 prosenttia tilalle hankitun asunnon hankintahinnasta. Asunnon luovutuksesta ja tilalle mahdollisesti hankittavan asunnon kaupasta tai muusta saannosta sekä vakuuden muutoksesta on ilmoitettava konekielisesti Valtiokonttorille.

4 Valtiokonttori 4 2 Valtiontakauksen määrä 3 Omistusasuntolainan vakuus 4 Takauskorvaukset 4.1 Takauskorvaukset 4.2 Velkajärjestely 4.3 Takautumisoikeus Valtiontakaus kattaa enintään 20 prosenttia kulloinkin jäljellä olevasta omistusasuntolainapääomasta. Valtio vastaa maksamatta jääneistä koroista ja viivästyskoroista vain siltä osin kuin ne kohdistuisivat valtion korvattavaksi tulevaan pääomaosuuteen. Samaan asuntoon voi valtiontakausta olla enintään ,00 euroa. Ensisijaisena vakuutena omistusasuntolainassa on lainalla hankittavan asunnon osakkeet tai panttikirjat. Vakuuden on vastattava omistusasuntolainasta muita lainansaajan vastuita paremmalla etuoikeudella. Vakuus tulee pantata omistusasuntolainaan erityispanttauksella eli vakuus on pantattava erityisesti lainanumerolla yksilöitynä valtiontakausomistusasuntolainan vakuudeksi. Valtiontakausta ei voida liittää lainaan, jonka vakuutena on jälkipantti. Lainanmyöntäjä voi hakea Valtiokonttorilta korvausta, kun lopullinen menetys on velallisen maksukyvyttömyyden toteamisen ja vakuutena olevan asunnon myynnin jälkeen selvitetty eikä saatu kauppahinta vastaa jäljellä olevan omistusasuntolainan määrää. Korvausta tulee hakea heti vakuuden realisoinnin jälkeen. Takauskorvauksen hakemisesta on erillinen hakuohje, joka päivitetään mahdollisimman pian ja toimitetaan sen jälkeen pankeille. Korvaus menetyksistä voidaan Valtiokonttorin niin päättäessä jättää suorittamatta tai hyvityksen määrää alentaa, jos asuntolainan myöntämisessä, sen hoitamisessa tai sen vakuuksien hoitamisessa ei ole noudatettu tätä lakia, sen nojalla annettuja määräyksiä taikka hyvää pankkitapaa ja tällä menettelyllä on loukattu valtion etua. 11 Lainanmyöntäjän tulee tilittää valtiontakausta vastaava osuus valtiolle, jos lainanmyöntäjä saa korvauksen maksamisen jälkeen perityksi lainansaajalta kertymättä jääneitä lyhennyksiä ja korkoja. Jos velallinen säilyttää velkajärjestelyssä vakuutena olevan omistusasunnon, täytetakauksen perusteella voidaan vaatia vain sitä osaa velasta, jolle ei kerry suoritusta maksuohjelman mukaan. Lainanmyöntäjälle maksettu takauskorvaus peritään lainansaajalta. Tälle takautumissaatavalle peritään viivästyskorkoa korvauksen suorittamisesta lu-

5 Valtiokonttori 5 5 Takauksen vanhentuminen kien korkolain (633/82) mukaan. Takautumisoikeudesta tulee tehdä merkintä lainasopimukseen. Takaus vanhenee kolmen vuoden kuluessa päävelan erääntymisestä (19, laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta, 361/1999). Vanheneminen katkeaa mm. takaajalle lähetetyllä muistutuksella. Muistutuksena voidaan pitää Valtiokonttorille lähetettyä kuukausittaista konekielistä tiedostoa. 6 Valtiontakausten enimmäismäärä Valtion talousarvioissa vahvistetaan omistusasuntolainojen valtiontakausten enimmäismäärä. Ympäristöministeriö vahvistaa valtiontakausten enimmäismäärän jakautumisen lainanmyöntäjien kesken Valtiokonttorin esityksestä. 7 Lainanmyöntäjän velvollisuudet, valvonta ja tietojenantovelvollisuus 7.1 Lainanmyöntäjän velvollisuudet 7.2 Valvonta ja tietojenantovelvollisuus Lainanmyöntäjän on huolehdittava omistusasuntolainasta ja sen vakuuksista omistusasuntolainojen valtiontakauslain (204/1996), sen nojalla annettujen säännösten, määräysten sekä hyvän pankkitavan mukaisesti. Lainanmyöntäjän on valvottava valtion etua, kun omistusasuntolainan vakuutena oleva omaisuus muutetaan rahaksi. Vakuutena olevan omaisuuden myynnistä saatava tuotto on käytettävä ensisijaisesti kattamaan omistusasuntolainan osuus lainasta. Tästä on oltava merkintä lainasopimukssa. Laissa on asetettu lainanmyöntäjälle ja lainansaajalle tiedonantovelvollisuus. Lainanmyöntäjän on ilmoitettava Valtiokonttorille lainasta, sen ehdoista ja sen ehtoihin myöhemmin mahdollisesti tehtävistä muutoksista sekä lainansaajan maksuviivästyksistä ja niiden aiheuttamista perintätoimista. Lainanmyöntäjä ja lainansaaja ovat velvollisia antamaan Valtiokonttorille tämän valtiontakausten valvonnan kannalta tarpeellisiksi katsomat tiedot. ( /993). Valtiokonttori valvoo lainanmyöntäjän toimintaa tämän lain mukaisia valtiontakauksia käytettäessä. ( /993). 8 Lisä- ja yhteystiedot: Laki omistusasuntolainojen valtiontakauksesta 204/1996 ja siihen myöhemmin tehdyt muutokset ja HE 8/1996 Ympäristöministeriön tuotekortti Sähköpostilla korkotuki@valtiokonttori.fi tai

6 Valtiokonttori 6 puhelimella päivittäin Takauskorvaushakemukset tulee lähettää osoitteella: Valtiokonttori Arava- ja korkotukiluotot PL VALTIOKONTTORI