TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT MUHOJOKI OY ARVIOKIRJA LIPERI TEOLLISUUSKIINTEISTÖ Viilarinpolku 9-11, 80400 YLÄMYLLY Snellmaninkatu 23, 70100 KUOPIO Puh. (017) 3693 191, Fax (017) 3693 192, www.toimitila-asiantuntijat.fi Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4
2 (15) KIINTEISTÖARVIO ARVION TILAAJA Lassila & Tikanoja Oyj Yhteyspäällikkö Vesa Aaltonen ARVION TARKOITUS Markkina-arvon määrittäminen Liperin kunnan Liperin kylän kiinteistöille RN:o 140:110, RN:o 140:111, RN:o 140:112, RN:o 140:129, RN:o 140:130 sekä kahdelle kiinteistöstä RN:o 140:141 erotettavalle myöhemmin yksilöitävälle määräalalle ja kiinteistöillä sijaitseville rakennuksille. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. ARVION KÄYTTÖTARKOITUS Arvion käyttötarkoitus on kiinteistön kauppaneuvottelut. KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Kiinteistö sijaitsee Välikankaan teollisuusalueella Kuopio-Joensuun tien läheisyydessä. Matkaa Joensuun keskustaan on noin kymmenen kilometriä. Viilarinpolku 9 11, 80400 YLÄMYLLY
3 (15) KIINTEISTÖT Kunta Liperi (426) Kylä Liperi (405) Kiinteistö 1 Nimi UURONNOTKO 3 Hallinta Selvennyslainhuuto Lassila & Tikanoja 8.7.2003 Kiinteistötunnus 426-405-140-110 Pinta-ala 1 840 m 2 Rasitteet Kiinteistö 2 Ei ole rekisterissä Nimi UURONNOTKO 4 Hallinta Selvennyslainhuuto Lassila & Tikanoja 8.7.2003 Kiinteistötunnus 426-405-140-111 Pinta-ala 1 800 m 2 Rasitteet Kiinteistö 3 Ei ole rekisterissä Nimi UURONNOTKO 5 Hallinta Selvennyslainhuuto Lassila & Tikanoja 8.7.2003 Kiinteistötunnus 426-405-140-112 Pinta-ala 2 779 m 2 Rasitteet Kiinteistö 4 Nimi Ei ole rekisterissä WEISTINKENTTÄ Hallinta Selvennyslainhuuto Lassila & Tikanoja 8.7.2003 Kiinteistötunnus 426-405-140-129 Pinta-ala 4 065 m 2 Rasitteet Kiinteistö 5 Ei ole rekisterissä Kiinteistötunnus 426-405-140-130 Hallinta Pinta-ala 205 m 2 MÄÄRÄALAT Kiinteistötunnus 426-405-140-141 Omistaja Määräalat Kiinteistöt yhteensä 13 909 m 2 Kiinteistön omistaa Liperin kunta. Liperin kunta ja Lassila & Tikanoja Oyj ovat sopineet kiinteistökaupasta (kauppakirjaluonnos 31.10.2005). Arviokirja on laadittu kuin että arviohetkellä kiinteistö 426-405-140-130 olisi Lassila & Tikanoja Oyj:n omistuksessa. Kiinteistön, josta määräalat on rajattu omistaa Liperin kunta. Liperin kunta ja Lassila & Tikanoja Oyj ovat sopineet kiinteistökaupasta (kauppakirjaluonnos 31.10.2005). Arviokirja on laadittu kuin että arviohetkellä määräalat olisivat Lassila & Tikanoja Oyj:n omistuksessa. Kaksi eri palstaa, noin 3 120 m 2 ja noin 100 m 2, paikoitusalue
4 (15) ASEMAKAAVA Vahvistettu 20.12.2004 Kaavamerkintä Asemakaavamääräykset Kortteli 209 Tonttitehokkuus e 0,30 Rakennusoikeus 4 172 kem 2 Käytetty rakennusoikeus 1 062,5 kem 2 Käyttämätön rakennusoikeus 3 109,5 kem 2 PIHA-ALUE Tontti Toteutunut tonttitehokkuus e = 0,08 Pinnoite Aita Maaperän saastuminen Sadevedet Varaus E-1, erityistoimintojen korttelialue Alue on varattu ongelmajätteiden keräilyyn tarkoitetuille rakennuksille ja suojarakennelmille. Alue on ympäröitävä suljettavalla teräsrakenteisella aidalla. Rakentaa saa kahteen kerrokseen. Pitkän suorakaiteen muotoisella tontilla on pituutta reilut 200 metriä. Takatonttia lukuun ottamatta käyttöpihat on asfaltoitu. Takapihalla on suoritettu maanvaihto. Piha-alueella ei ole routavaurioita. Osa tontista on tiivistetty allastilaksi (rättihallin alue). Tontti on aidattu. Autopaikat on sijoitettu aidatun alueen ulkopuolelle. Autopaikoitusalueella on yhdeksän kahden auton lämpötolppaa. Kiinteistöllä harjoitetun toiminnan ja saatujen tietojen perusteella tontin maaperä saattaa olla saastunut. Asian selvittämiseksi tulee tehdä erillinen maaperätutkimus. Tontilla on kaksi öljyn- ja hiekanerotuskaivoa. Puhtaat sadevedet imeytetään maahan. Arvio on laadittu olettaen, että maaperä ei ole saastunut. Tontin pituus on yli 200 metriä.
5 (15) RAKENNUKSET Rakennukset Pääpiirustukset Tontilla sijaitsee päärakennus, jossa on toimisto-, korjaamo- ja varastotilaa, sosiaalitila/varastorakennus ja takavarasto. Lisäksi tontille on sijoitettu mm. öljypitoisten nesteiden säilytystankit ja katoksia. Rakennustiedot on saatu Liperin kunnan rakennusvalvonnan arkistoimista pääpiirustuksista. TOIMISTO-, KORJAAMO- JA VARASTORAKENNUS Rakennus Yksikerroksinen toimisto- korjaamo- ja varastorakennus on rakennettu useassa eri vaiheessa. Rakennusvuosi 1989, laajennettu 1994, 1996 ja 1998 Käyttötarkoitus Kerrosala 625,5 kem 2 Tilavuus 2 400 m 3 Tilajakauma Toimisto/korjaamo/varasto Rakennuksessa on toimisto-, korjaamo- ja varastotilaa. Lisäksi varastotilan edusta on katettu. Tilat jakaantuvat lohkoittain teknisiä tiloja erottelematta seuraavasti: Rakennuslohko Pinta-ala, noin brm 2 Toimisto 180 Korjaamo 195 Varasto, yhdyskäytävä 242 Katos 315 Yhteensä 932 Kaksisataa neliötä toimistotilaa on monelle teollisuusyritykselle jo liiankin paljon.
6 (15) Korjaamohallista on käynti toimistotiloihin. RAKENTEET Peruspohja Perustamistapa Sokkelit Runko Alapohja Vesikatto Ulkoseinät Vapaa korkeus Ovet Hiekka Matalaperustus, teräsbetonianturat Kevytsoraharkko 190 mm Puu Maanvarainen teräsbetonilaatta (70 mm) Harja-, osin pulpettikatto. Katon katteena on pelti. Julkisivumateriaalina on profiloitu pelti. Varasto- ja halliosan vapaa korkeus on noin 3,1 4,3 metriä. Korjaamohallin päädyssä on kaksi nosto-ovea noin 4 x 3 metriä. Varastohallin päädyssä on noin 4 x 3 m nosto-ovi ja sivulla kaksi noin 3,5 x 2,4 metrin nosto-ovea. Varastohallin päädyssä on nosto-ovi. Katoksen puoleisella sivulla on kaksi nosto-ovea.
7 (15) VARUSTUS Vesi- ja viemäri Lämmitys Kiinteistö on liitetty Liperin kunnan vesi- ja viemäriverkostoon. Rakennuksessa on öljylämmitys. Öljylämmityslaitteistot on asennettu 1998 ja ne ovat hyvässä toimintakunnossa. Piippu on uusittu kuluvana vuonna. Kaksi 1 500 litran vetoista öljysäiliötä on sijoitettu kattilahuoneeseen. Lämpö jaetaan vesikiertopatterein paitsi korjaamotilaan lämminilmapuhalluksella. Kaksi 1 500 litran vetoista öljysäiliötä on sijoitettu kattilahuoneeseen. Ilmastointi Rakennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto sekä lämmön talteenottolaitteisto. Hyvässä käyttökunnossa olevat laitteistot ovat vuodelta 1996. Varaston lastaustilaa suojaavassa katoksessa on metallirunko.
8 (15) Palohälytys Kameravalvonta Valaistus Rakennuksessa on palo- ja murtohälytysjärjestelmä. Sisäänkäyntejä tontille valvotaan kahdella kameralla. Tontilla on aluevalaistus. SOSIAALITILA- JA VARASTORAKENNUS Rakennus Rakennusvuosi 1989 Käyttötarkoitus Kerrosala 180 kem 2 Tilavuus Noin 560 m 3 Käsittelylaitos Katos Yksikerroksinen rakennus, josta osaa käytetään sosiaalitilana ja osaa varastona. Sosiaalitila- ja varastorakennus Sosiaalitila/varastorakennuksen vieressä on vuonna 1994 rakennettu öljyisten vesien käsittelylaitos. Turva-altaan kokonaisala on 133 m 2. Laitokseen kuuluu kolme 25 m 3 suuruista säiliötä. Rakennusten yhteyteen on vuonna 2002 valmistunut peltikatteinen katos. RAKENTEET Peruspohja Perustamistapa Runko Alapohja Vesikatto Ulkoseinät Vapaa korkeus Ulkoseinä Sosiaalitila- ja varastorakennuksen taakse on rakennettu tilat öljyisten vesien käsittelylaitosta varten. Laitoksessa on kolme 25 m 3 säiliötä. Hiekka Matalaperustus, teräsbetoni Puu Maanvarainen teräsbetonilaatta Harjakaton katteena on pelti. Julkisivumateriaalina on profiloitu pelti. Noin 2,2 metriä Julkisivumateriaalina on profiloitu pelti.
9 (15) Sosiaalitilojen yhteydessä on myös saunaosasto. VARUSTUS Lämmitys Ilmanvaihto Sähkölämmitys, sähköpatterit Rakennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto ja lämmön talteenotto. Laitteistot ovat vuodelta 1997. TAKAVARASTO Rakennus Yksikerroksinen varastorakennus Rakennusvuosi 1996 Käyttötarkoitus Varastorakennus Kerrosala 257 kem 2 Tilavuus Noin 1 333 m 3 Takavarasto
10 (15) RAKENTEET Peruspohja Perustamistapa Runko Alapohja Vesikatto Ulkoseinät Vapaa korkeus Ulkoseinä Nosto-ovet Hiekka Matalaperustus, teräsbetoni Puu Maanvarainen teräsbetonilaatta Harjakaton katteena on pelti. Julkisivumateriaalina on profiloitu pelti. Noin 3,5 metriä Julkisivumateriaalina on profiloitu pelti. Kaksi noin 4,2 x 3,2 metrin suuruista nosto-ovea Takavarasto on selkeää varastotilaa, jossa on suuret nosto-ovet. VARUSTUS Lämmitys Ilmanvaihto Vesi Sähkölämmitys, erillinen lämpöpuhallin Rakennuksen ilmanvaihto on painovoimainen. Rakennuksessa on vesipiste. RAKENNUKSET YHTEENSÄ Bruttoala Kokonaisala Tilavuus Katokset 570 m 2 1 053,5 brm 2, rakennusten yhteenlaskettu bruttoala on 9 brm 2 pienempi kuin rakennuspiirustuksiin merkitty kerrosala. 1 756,5 m 2, kokonaisalaan on laskettu mm. katokset ja öljyisten vesien käsittelylaitos. 4 266 m 3, lämpimät rakennusosat
11 (15) KUNTO Rakennusten kunto TOIMINNALLISUUS HOITOKULUT VUOKRALAISET KATSELMUS TIEDOT Silmämääräisesti tarkastellen ja saatujen tietojen perusteella rakennukset ovat kohtuullisen hyvässä kunnossa. Mahdollisesti piilevien rakennevikojen selvittäminen edellyttäisi erillisen kuntotarkastuksen tekemistä. Vanhimmat rakennusosat on rakennettu 1989. Rakennuksille on tehty tarpeelliset ylläpitohuollot. Mitään merkittäviä korjauskohteita ei seuraavan kymmenen vuoden jänteellä ole ennakoitavissa. Rakennuspaikka koostuu viidestä kiinteistöstä ja yhdestä määräalasta. Alun perin tontteja on suunniteltu kolmeksi eri rakennuspaikaksi. Yhdistämällä tontit on saatu hyvin pitkänomainen kiinteistökokonaisuus. Tontti sijaitsee osin notkossa, mistä ei kovin monissa käyttötarkoituksissa ole erityistä etua. Tontin rakennuskanta on rakennettu useassa eri vaiheessa. Rakennukset on sijoitettu kukin omalla tontin osalleen, mikä helpottaa kiinteistön mahdollista jakamista useammalle eri käyttäjälle. Tontilla on toteutettu nykyisen käyttötarkoituksen edellyttämiä erikoisratkaisuja, kuten turvaaltaita. Käyttöpihan hieno maaperä on korvattu täytemaalla ja liki koko tontti on asfaltoitu. Lähinnä tontin muodosta ja osin myös useassa vaiheessa rakennetusta rakennuskannasta johtuen tontin toiminnallisuus nykyisessä käyttötarkoituksessa on lähinnä tyydyttävä. Nykyisellään kiinteistö on vain harvalle käyttäjälle toiminnallisesti hyvä. Jakamalla tontti useammalle käyttäjälle voidaan toiminnallisuutta parantaa. Tällöinkin on uhkana, etteivät uudet käyttäjät kykene täysipainoisesti hyötymään tontille tehdyistä erityisratkaisuista. Toiminnallisuuden kannalta parasta on kiinteistön sijainti Välikankaalla. Mäntykangas Kuopio-Joensuun- tien varrella noin kymmenen kilometriä Joensuusta, on varsin hyvä paikka teollisuusalueelle. Omistajalta saatujen tietojen mukaan kiinteistön hoitokulut ovat olleet noin 10 000 15 000 euroa vuodessa. Käytettävissämme ei ole ollut tarkempia hoitokulutietoja. Bruttoalalle jyvitettynä hoitokulut ovat olleet noin 0,8 1,2 /brm 2 /kk, joka rakennuskanta huomioon ottaen vastaa normaalia tasoa. Kiinteistö on kokonaan omistajan omassa käytössä. Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön 21.11.2005. Katselmus suoritettiin yhdessä yhteyspäällikkö Vesa Aaltosen kanssa. Tiedot kohteesta on saatu Liperin kunnan viranomaisilta ja kohdetta esitelleeltä Lassila & Tikanoja Oyj:n yhteyspäällikkö Vesa Aaltoselta.