Mistä rahoitusta kuntatekniikkaan Esimerkkejä kumppanuudesta alueiden kehittämisessä Joensuu 4.6.2010 Riku Tolvanen
Aluekehityshankkeen ominaisuuksia Kooltaan mittavia Luonteeltaan ainutlaatuisia Hankkeen kulku sisällöltään monimutkainen ja vaikeasti ohjattavissa Kustannukset ja aikataulu vaikeasti ennustettavissa ja hallittavissa Taloudelliset vaikutukset kaikille osapuolille huomattavat Vaikutukset eivät tyypillisesti ole läpinäkyviä
Aluekehityshankkeiden (julkinen ja yksityinen) talous + tulot Kaupallisten kehityskohteiden myyntihinta Kehittämisen tuoma kate Maan myyntitulot, maankäyttösopimukset Rahoitus? Maanhankinta Rahoitus? Suunnittelu Kaavoitus Rahoitus? Tuotantokustannusten kate Kaupallisten kehityskohteiden tuotantokustannukset (sis. maanhankintakustannukset) Kunnallistekniikkainvestoinnit Julkisten palveluinvestoinnit Kaupallisten kehityskohteiden tuotantokustannukset (sis. maanhankintakustannukset) Tuotot (esim. maa-alueiden tai kiinteistöjen vuokratuotot) Julkisten investointien ylläpitokustannukset Yksityisten investointien ylläpitokustannukset - menot Suunnittelu ja kaavoitusvaihe Kehitysvaihe Ylläpito- ja exitvaihe
Aluekehityshankkeiden nykytila kunnissa (JYMY hankkeen tuloksia) Lähtötilanneanalyysin puuttuminen Taloudellisesta potentiaalista ei selkeää näkemystä Kuntien omistama potentiaali myydään osittain liian halvalla Tyydytään kunnallistekniikkainvestointien kattamiseen Sopimustekniikka puutteellista Ajattelu keskittyy suunnittelu- ja investointivaiheeseen Pitkäaikainen elinkaariajattelu puuttuu
Aluekehityshankkeiden mahdollisuudet kunnissa Taloudellisten potentiaalin tunnistaminen suunnitteluvaiheessa ja sen hyödyntäminen kuntatalouden näkökulmasta Kaavoitusmonopolin hyödyntäminen Sopimustekniikoiden kehittäminen, mm. aluekehitysyhtiö Alueen investointi- ja palvelutuotantokustannusten kattaminen kaavoituksesta syntyvillä taloudellisilla hyödyillä Investointien ja hyötyjen aikaistuminen
Hankekohtaiset vaihtoehdot, saavutettavissa olevia hyötyjä kunnalle Oma tase kustannus- ja aikatauluylitys Tuottojen ja kustannusten vaihteluvälin suuri hajonta Aika Taseen ulkopuolinen Kustannus- ja aikataulupitävyys, aikaistuminen Tuottojen ja kustannusten vaihteluvälin ennustettavuus
Suunnitteluvaiheen kysymyksiä Mikä on hankkeen taloudellinen potentiaali? Kuinka paljon kunta voi hyötyä siitä? Kuinka paljon yksityiset toimijat hyötyvät? Miten vastuut ja hyödyt voidaan jakaa tehokkaasti? Voidaanko asettaa yhteisiä tavoitteita? Miten tavoitteet voidaan saavuttaa hallitusti?
Osapuolten tavoitteet ja vahvuudet Kunnan tavoitteena kehittää kunnan elinvoimaisuutta kannattavasti - Aluekehittämisen nopeampi ja laadukkaampi toteuttaminen Kunnan vahvuutena kaavoitus- ja lupamonopoli Yksityisten toimijoiden tavoitteena tehdä voittoja (maanomistaja, kiinteistökehittäjä, sijoittaja) Yksityisten toimijoiden vahvuutena osaaminen ja pääoma Voidaanko näitä tavoitteita ja vahvuuksia yhdistää?
Kunnan talous aluekehityshankkeissa, nykytila - tulot Maan myyntitulot, maankäyttösopimukset Suunnittelu Kunnallistekniikkainvestoinnit Ylläpito- ja palvelutuotantokustannukset Palveluinvestoinnit - menot
Kunnan talous aluekehityshankkeissa, mahdollisuus - tulot Tuotot (esim. maa-alueiden tai kiinteistöjen vuokratuotot) Ylläpito- ja palvelutuotantokustannukset - menot
Esimerkki kumppanuudesta aluekehityshankkeessa KUNTA SIJOITTAJA SIJOITTAJA SIJOITTAJA KEHITTÄJÄ Maa-alueet Tuotto x% Pääomia Tuotto y% Osaamista ja pääomaa Tuotto z % ALUEKEHITYSYHTIÖ KUNNALLISTEKNIIKKA ASUNTO OY ASUNTO OY ASUNTO OY TOIMITILA OY TOIMITILA OY TOIMITILA OY RAHOITTAJAT KOMMANDIITTI- KOMMANDIITTI- YHTIÖ YHTIÖ 11
Case 1 Kaupallisen kehityskohteen edellytysinvestointien n. 20 m rahoitus 15 Kumulatiivinen kassavirta KUNTA SIJOITTAJA 1 SIJOITTAJA 1 10 KAAVOITETTAVAT JA MYYTÄVÄT MAA-ALUEET SIJOITUS 5 KEHITYSYHTIÖ 0 VELKARAHOITUS -5 1.7.2009 1.7.2011 1.7.2013 1.7.2015 1.7.2017 1.7.2019 1.7.2021 KUNNALLISTEKNIIKKA -10-15 -20 Taselaina optimistinen Kehitysyhtiö optimistinen Taselaina pessimistinen Kehitysyhtiö pessimistinen 12
Case 2 Asuinalueen (n. 200 000 kem 2 ) rahoitus Osakassopimus ALUEKEHITYSYHTIÖ: - Myy ara-tontit KUNTA KEHITTÄJÄ / SIJOITTAJA - Rahoittaa ja rakennuttaa (osan tai kaikki alla olevista): 1) Kunnallistekniikan MAA- ALUEET osuus voitoista* KEHITTÄMIS- PÄÄOMA 2) Päiväkodin ja koulun 3) Asemainvestoinnin RAHOITUS JA TOTEUTUS ALUEKEHITYSYHTIÖ OMAPÄÄOMA -Kehittää (rakennuttaa) ja myy asunto- ja liiketilatontteja -Tulouttaa omistajille asunnoista saatavia myyntituloja, kun kunnallistekniikka, koulu ja päiväkoti ovat hyväksytysti vastaanotettu KUNNALLISTEKNIIKKA- INVESTOINNIT PÄIVÄKOTI JA KOULU * Aluekehitysyhtiö tulouttaa kunnalle osuuden voitosta, esim. sijoittajan etuoikeutetun tuottovaatimuksen täytyttyä ennalta sovitussa suhteessa ASEMA JA LIIKETILA OY RAHOITTAJAT KOMMANDIITTI- KOMMANDIITTI- YHTIÖ YHTIÖ ASUNTO OY TOIMITILA OY ASUNTO OY VIERASPÄÄOMA OSAKASSOPIMUS: - Kunnalisten investointien rahoitus - Rakentamisen kilpailuttaminen ja sopiminen - Laadulliset ehdot - Aikatauluun liittyvät velvoitteet mm: kaavoitus asemainvestoinnin toteutuminen - Päätöksenteko liittyen toteutukseen ja aikatauluun - Tuloutuksen jaosta sopiminen 13
Kumulatiivinen kassavirta Case 2 tulojen ja menojen ajoittuminen kunnan näkökulma VE 1. Kunta myy tonttimaat kiinteistökehittäjälle ja investoi kunnallistekniikkaan VE 7. Kunta sijoittaa tonttimaat aluekehitysyhtiöön ja aluekehitysyhtiö investoi kunnallistekniikkaan ja palveluinvestointeihin VE 1 kunnan kumulatiivinen kassavirta (optim.) VE 1 kunnan kumulatiivinen kassavirta (pessim.) VE 7 kunnan kumulatiivinen kassavirta (optim.) VE 7 kunnan kumulatiivinen kassavirta (pessim.) Optimistisessa skenaariossa aluekehitysyhtiön tuloutus tuottaa kunnalle vahvasti positiivisen lopputuloksen (pessimistisessä skenaariossa kunnalle ei synny tappioita) Optimistisessa skenaario: tonttien myynnistä saatavat tuotot Pessimistisessä skenaariossa kunnan kannalta etupainotteiset tonttien myyntitulot eivät riitä kattamaan kunnallisten palveluiden vaatimia toimitilainvestointeja 1.7.2022 1.1.2022 1.7.2021 1.1.2021 1.7.2020 1.1.2020 1.7.2019 1.1.2019 1.7.2018 1.1.2018 1.7.2017 1.1.2017 1.7.2016 1.1.2016 1.7.2015 1.1.2015 1.7.2014 1.1.2014 1.7.2013 1.1.2013 1.7.2012 1.1.2012 1.7.2011 1.1.2011 1.7.2010 1.1.2010 1.7.2009 14
Inspira mukana aluekehityshankkeissa Aluekehityshanke Hankkeen kuvaus Kaavoituksen laajuus (k-m2) Hankkeen arvo Hämeenlinna Eteläranta Noin kilometrin päässä kaupungin keskustasta järven rannalla sijaitsevan hajanaisesti rakennetun työpaikka- ja liikepaikka-alueen (sis. pilaantuneita maa-alueita) kehittäminen noin 3000 asukkaan asuinalueeksi. 100 000-150 000 300 M Sipoo Nikkilän Kartano Sipoon keskustan läheisyydessä, junaradan varrella olevan alueen kehittäminen noin 4000 asukkaan asuinalueeksi. 160 000-190 000 500 M Suuri kaupunki Kaupungin keskustan lähellä sijaitsevan teollisuus- ja työpaikka-alueen (sis. merkittävä pilaantunut maa-alue) kehittäminen asuinalueeksi. 70 000 150 000 300 M Vantaa Selvitys Marja-Vantaa hankkeen Keimolanmäen taloudellisesta kannattavuudesta ja siihen vaikuttavista avainmuuttujista 350 M Helsinki Jätkäsaari Jätkäsaaren aluekehittämisen hankintaklinikka. ~900 000 - Kunta Kaupallisen kehityskohteen edellytysinvestointien rahoitus 20 M Jymy Julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyö maankäytössä -hanke (Kuntaliiton hanke Syksy 2008). - - Mapo Selvitys kunnan maapolitiikan vaikutuksista: maankäytön hankkeiden rahoitustarkastelu. - -
Lisätietoja löydät osoitteesta: www.inspira.fi Yhteystiedot: Kimmo Lehto, toimitusjohtaja Riku Tolvanen, johtaja puh. (09) 6803 5643 puh. (09) 6803 5644 gsm 050 64321 gsm 050 577 2653 Antinkatu 3 C, 5. krs 00100 HELSINKI puh. (09) 6803 5640 Jon Forssell, apulaisjohtaja Ilkka Laurila, apulaisjohtaja puh. (09) 6803 5683 puh. (09) 6803 5648 gsm 050 435 4337 gsm 040 076 1360 Lauri Pekkilä, analyytikko Tuomas Määttä, analyytikko puh. (09) 6803 5682 puh. (09) 6803 5646 gsm 040 734 6213 gsm 040 717 9748 Ville Riihinen, analyytikko puh. (09) 6803 5647 gsm 050 067 7299 Matias Vitie, analyytikkoharjoittelija Sähköpostiosoitteet: etunimi.sukunimi@inspira.fi 16