Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa?

Transkriptio

1 Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen

2 Taustaksi - Investors House Oyj sijoituskohteena Pörssin päälistalla noteerattu asuntosijoitusyhtiö, jolla kaksi konseptia - Omat sijoitukset - Management Tavitteena vähintään 10 %:n kokonaistuotto osakaalle - V 2015 osakkaan kokonaistuotto 13,3 % - Oman pääoman tuotto 29,3 % (sija 8/141 listayhtiötä) - Yhtiön arvon kasvu 157,7 % (sija 7/141 listayhtiötä) Vuonna 2016 operatiivisen tuoksen ja nettovarallisuuden kasvattaminen - Osakekohtainen osinko + 70 %, % operatiivisesta tuloksesta - Q1/2016 operatiivinen tulos + 60 % vs Q1/2015

3 Mistä tultu asuntosijoitusmarkkinan rakenne 2,5 M asuntoa, joista vuokraasuntoja. Koko asuntomassa 284 Mrd ARA-asunnot kpl Vapaarahoitteisista -yksityishenkilöillä sijoitusyhtiöillä/-instituutioilla Rakenne = yksityishenkilöt + ammattimaiset kiinteistönomistajat + julkinen sektori on luonut stabiliteettia markkinaan 2010-luvulla asuntorahastojen nopea kasvu

4 Asuntosijoittamisen analyysi toukokuussa 2016 Sijoittajan vaihtoehdot & poikkeuksellinen korkomaailma - asunnot turvasatama Uusia toimijoita paljon rahaa ohjautuu asuntosektorille ja erityisesti vapaarahoitteiselle sektorille Rakennusliikkeiden kulta-aikaa asuntosijouttajat investoivat Vuokralaisten asema vuokra-asumisen suosio, nousevat vuokrat, niukkuus vs ylitarjonta Alan kilpailu kohteista kiristynyt; esimerkiksi tukkualennukset ja tuottotasot kasvukeskusten hankinnoissa kaventuneet

5 Pitkän aikavälin tasapainon kannalta maankäyttö ja kaavoitus keskeisessä roolissa Kaksi näkökohtaa - Kaavoitettujen tonttien määrä ollut kasvukeskusten pullonkaula, mutta mahdollissti avautumassa - Asemakaavan esittämät vaateet kustannuspaine jatkunee - Joustojen ja muutosten suhteen mahdollisuuksia?

6 ARA-asunnot ½ markkinasta ehdot uudistuvat Vuokra-asuntoja , joista ½ valtion arava- ja korkotukilainoilla rahoitettuja ARAn merkitys keskeinen Julkisen talouden haasteet - korjausvelka ja uustuotanto kilpailevat samoista reusrsseista Arvauksia - Yleishyödyllisyyslain muutokset rajannevat pitkän korotuen vain julkisyhteisöjen käyttöön - Uusi 10 vuotinen korkotukimalli saattaa olla potentiaalinen muilleki - Budjettivarojen ja valtuuksien kohdentaminen

7 Sääntely ja verotus - kevenee vai lisääntyy? Verotus - asunnon hinnassa % veroja Rakentamisen lisääntyvä sääntely lisää kustannuksia kaikilla toimijoilla Ylläpitokulut ja verotus -> Ei näköpiirissä kustannuspaineen helpotusta

8 Ykstyissijoittajan vaihtoehtoja suoralle asuntosijoitukselle kustannustehokkuudella ja läpinäkyvyys!

9 Minne ala menossa - positiivinen skenaario + Vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa + kaavoitus tuottaa toteutuskelpoisia tontteja kasvukeskuksiin + sijoittajien riskinotto hallittua + vuokrausaste pidetään hyvänä + nettotuottotaso ja kassavirrat säilyvät hyvänä + omavaraisuusaste pidetään riittävänä ja rahoituskulut suojattu + ARA:n uusi malli kiinnostaa myös yksityistä pääomaa Kannattavan kasvun kehä tavoiteltavaa ja mahdollinen vaihtoehto Monipuolinen ja toisiaan täydentävä sijoituskenttä: yksityishenkilöt, julkiset toimijat ja erilaiset sijoitusyritykset

10 Minne ala menossa - riskiskenaaria - Lisääntynyt kilpailu kohteista pienentää hankintojen tukkualennuksia - Hankintahinnat nousevat - nettotuotto laskee - Kassavirta ja tuottoaste heikkenevät - Kasvutavoitteet - kohteiden laadusta tingitään / tekniset ja vuokrausriskit kasvavat - Korkea lainoitusaste lisää riskiä - Asemakaavoituksen yksityiskohtaiset vaateet nostavat hintoja - ARA-tuotanto hiipuu ja jää julkisten tahojen varaan - Poikkeuksellinen korkotaso normalisoituu, marginaali kasvaa tai LTV-taso laskee Riskien kertymiseen johtava kehityskulku Korkeimmat riskiprofiilin sijoittajat heikoilla Polarisoituminen ja seggregaatio kiihtyvät

11 Johtopäätöksiä Asuntosijoittajan näkymä on hyvä kun se perustuu - Perustarve kunnossa - vuokra-asumisen kysyntä kasvaa - Reaaliomaisuus tarjoaa turvaa ja myös inflaatiosuojaa - Riskit kantokyvyn puitteissa Kunhan muistetaan, että Ilmaiset lounaat ohi kaikki strategiat eivät voi voittaa Paluu arkeen kassavirran merkitys kasvussa Sijoittajan oikeus vaatia tehokkaita ja läpinäkyviä rakenteet