Turun Vaasanpuiston aluekehitys

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Turun Vaasanpuiston aluekehitys"

Riitta Karjalainen
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Turun Vaasanpuiston aluekehitys

2 2

3 Hankkeen yleiskuvaus Entisen jätevedenpuhdistamon alueelle, Linnakaupungin ensimmäiseen rakennettavaan osaan Vaasanpuistoon on suunniteltu asuinkerrostaloja, liiketilaa sekä erillinen tornitalo. Asuinrakentamisen korttelialue: Tässä esityksessä ja omana hankkeenaan on tarkasteltu asuinrakentamisen korttelialuetta: - Asuinrakentamisen laajuus alueelle tulevissa kerrostaloissa on noin k-m2. Liiketilat Alueelle rakennettavia liiketiloja ei ole käsitelty osana selvitystä. Tornitalo Alueelle rakennettavaa tornitaloa ei ole käsitelty osana selvitystä. Vaasanpuiston kehittämiseen liittyy merkittäviä riskejä, jotka liittyvät pilaantuneisiin maa-alueisiin sekä hankkeen suureen kokoon. Turun kaupunki on saanut Tekes-rahoitusta hankkeen toteutuksen valmistelua varten. Hanke on kestävä yhdyskunta- ohjelman demonstraatiohanke, joka edistää julkisen ja yksityisen sektorin vuorovaikutusta haasteellisissa aluekehitysprojekteissa. 3

k-m2. Liiketilat Alueelle rakennettavia liiketiloja ei ole käsitelty osana selvitystä. Tornitalo Alueelle rakennettavaa tornitaloa ei ole käsitelty osana selvitystä.

4 Hankkeen keskeisimmät haasteet Perinteisessä toimintamallissa kaupungin kustannuksella tehtyjen puhdistamis- ja infrastruktuuri-investointien takaisinsaaminen hankkeesta on epävarmaa rahallisen määrän sekä aikataulun suhteen. Pilaantuneet maa-alueet ja niiden käsittely Pilaantuneiden maa-alueiden käsittely on merkittävä kustannuserä ja maaperän puhdistamisen toteuttamiseen liittyy merkittäviä taloudellisia riskejä Mm. on avoinna, voidaanko maaperää puhdistaa osissa hankkeen edetessä. Puhdistamisessa on tarkoitus käyttää ns. PiMa- riskinarviointimenetelmää, jossa maaperä puhdistetaan vain osittain (lähinnä asuinrakennusten alta). Lisäksi pilaantuneen maaperän päälle on tarkoitus rakentaa kansi jonka päälle asuinrakentaminen toteutetaan. Riskejä on mahdollista hallita mm. sillä, että toteutusta pilkotaan osiin. Ei ole kuitenkaan varmaa, että näin on mahdollista menetellä PiMa:n osalta. Riskejä on mahdollista jakaa yksityisen sektorin toimijan/toimijoiden kanssa. 4

Pilaantuneet maa-alueet ja niiden käsittely Pilaantuneiden maa-alueiden käsittely on merkittävä kustannuserä ja maaperän puhdistamisen toteuttamiseen liittyy merkittäviä taloudellisia riskejä Mm.

5 Hankkeen keskeisimmät haasteet Hankkeen koko Noin k-m2 asuinrakentamisen sisältävä hanke on kokoluokaltaan todella suuri ja vaikuttaa koko Turun seudun asuntomarkkinoihin merkittävästi. Asiantuntijat ovat arvioineet, että asuntomarkkinat voivat ottaa vastaan Vaasanpuiston-alueen osalta noin k-m2 vuositasolla. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että alueen valmistuminen kestää noin vuotta siitä kun ensimmäiset talot valmistuvat. Riskejä on mahdollista hallita mm. sillä, että toteutusta pilkotaan osiin Riskejä on mahdollista jakaa yksityisen sektorin toimijan/toimijoiden kanssa. 5

Asiantuntijat ovat arvioineet, että asuntomarkkinat voivat ottaa vastaan Vaasanpuiston-alueen osalta noin 4 000-5 000 k-m2 vuositasolla.

6 t t vuonna 25 hankkeen kumulatiivinen kassavirta on +10 M ja vastaava sisäinen tuotto on noin 4 % Thousands ,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5 11,5 12,5 13,5 14,5 15,5 16,5 17,5 18,5 19,5 20,5 21,5 22,5 23,5 24,5 Maaperän pilaantuneisuuden puhdistamisen kustannukset Koko alue Kunnalistekniikka (kokonaan) Kerrostaloasunnot Kunnallistekniikan rakentaminen Tiet ja katualueet Betonialtaiden purkaminen Suunnittelu- ja kaavoituskustannukset Maaperän pilaantuneisuuden selvittämisen kustannukset Koko alue Tonttien myynti Kerrostaloasunnot Kumulatiivinen tonttien myynnille 6

17,5 18,5 19,5 20,5 21,5 22,5 23,5 24,5 Maaperän pilaantuneisuuden puhdistamisen kustannukset Koko alue Kunnalistekniikka (kokonaan) Kerrostaloasunnot Kunnallistekniikan

7 Aluekehittämisen vaihtoehtoiset toteuttamistavat Perinteinen toimintamalli Kaupunki rakentaa kunnallistekniikan sekä toteuttaa muut alueelliset edellytysinvestoinnit (ml. PiMa puhdistus). (Kaupunki rahoittaa suoraan myös kunnan palvelutuotannontilojen rakentamisen) Kaupunki myy asuin, liiketila- ja toimistotontit kiinteistökehittäjille. Kaupungin omistama projektitoimija Projektitoimija rakentaa kunnallistekniikkaa sekä toteuttaa edellytysinvestointeja joko itsenäisesti tai yhdessä yksityisen toimijan kanssa yhteissopimusten kautta. Projektitoimija myy asuin, liiketila- ja toimistotontit kiinteistökehittäjille tai kehittäjäkumppanille. Kaupunki rahoittaa suoraan yhtiötä ja yhtiön vastuut ovat kaupungin taseessa. Aluekehitysyhtiö Aluekehittämisen toteuttaa kokonaisuudessaan projektiyhtiö, jossa kaupunki on osaomistajana. Muita aluekehitysyhtiön omistajia voivat olla pääomasijoittaja sekä kiinteistökehittäjä. Kaupunki sijoittaa yhtiöön omistamansa maa-alueet ja saa näitä vastaan yhtiön osakkeita. Kiinteistökehittämisen riski ja siihen liittyvät vastuut ovat rajattu yhtiöön. Organisointimalli: Taseyksikkö Liikelaitos Osuuskunta Osakeyhtiö Kommandiittiyhtiö Organisointimalli: Osuuskunta Osakeyhtiö Kommandiittiyhtiö 7

Kaupungin omistama projektitoimija Projektitoimija rakentaa kunnallistekniikkaa sekä toteuttaa edellytysinvestointeja joko itsenäisesti tai yhdessä yksityisen toimijan kanssa yhteissopimusten kautta.

8 Aluekehitysyhtiö/Kaupungin projektiyhtiö - hyödyt ja haitat Kaupungin oma toteutus muodostaa merkittävän taloudellisen riskin. Kaupunki investoi etupainoisesti alueen infrastruktuuriin sekä PiMa puhdistamiseen. Tonttien myyntitulot ovat määrältään sekä ajallisesti epävarmat. Epäonnistuminen näkyy taloudellisina rasituksina sekä aluekehittämiselle asetettujen laadullisten ja aikataulullisten tavoitteiden toteutumattomuutena. Aluekehittäminen perinteisellä toimintatavalla sitoo kaupungin investointibudjetista huomattavan osan, koska tulot ovat takapainoisia. PiMa-riskien arviontimenetelmää ei voida hyödyntää perinteisessä toimintamallissa. Yhteistyömallilla pyritään rajaamaan kaupungin riskejä hankkeessa. Kaupungin taloudellinen riski rajataan nollaan ja lisäksi hankkeen tuloksellisesta onnistumisesta on mahdollista saada tuloja. Yhtiömuotoisessa toteutuksessa veroja tulee maksettavaksi vain siinä tapauksessa että toiminta on voitollista. Lähtökohdat huomioiden taloudellinen potentiaali ei ole suuri Ensisijaisena tavoitteena on yhdyskuntarakenteen kehittäminen siten, että hankkeen tuotot kattavat syntyvät menot. 8

Epäonnistuminen näkyy taloudellisina rasituksina sekä aluekehittämiselle asetettujen laadullisten ja aikataulullisten tavoitteiden toteutumattomuutena.

9 Yhteistyömalliin liittyvät uhat on mahdollista hallita sopimusteitse. Kaupungin tavoitteet on mahdollista yksilöidä ja avata tehtäviin sopimuksiin. Kaupunki on aktiivinen ja määräävä toimija neuvotteluissa osakassopimuksen tekemisessä. Suurin todellinen uhka liittyy siihen, ettei yhteistyökumppani lähde mukaan hankkeeseen. Yhteistyömallin tekee mielekkääksi osapuolien yhteinen tavoite- ja tahtotila sekä Riskien jakaminen hankkeen osapuolien kesken niille, jotka pystyvät kutakin riskiä parhaiten hallitsemaan. Aluekehittäminen yhteistyömallilla on kaupungin kannalta mahdollisuus. 9

Suurin todellinen uhka liittyy siihen, ettei yhteistyökumppani lähde mukaan hankkeeseen.

Samankaltaiset tiedostot

Aluekehityshankkeiden rahoitettavuus ja taloudellinen kannattavuus

Aluekehityshankkeiden rahoitettavuus ja taloudellinen kannattavuus Aluekehittämisen taloudellinen tarkastelu Lähtökohdat ja riskit KUNNAN RISKIT ALUEKEHITYSHANKKEISSA Kunnalla on yleensä merkittävä riski