TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI OULU 7.12.2006 Lakimies Juha Terho Suomen Kiinteistöliitto
ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN UUDISTUS
UUDISTUKSEN VALMISTELU Oikeusministeriön asettama työryhmä (5/2004): Jyrki Jauhiainen, OM, puheenjohtaja Pekka Pulkkinen, OM Timo A. Järvinen, Isännöintiyritysten Liitto Tapio Nevala, Kiinteistövälittäjäliitto Tuula Sario, Kuluttajaliitto Minna Saarelainen, Asianajajaliitto Helena Kinnunen, Kiinteistöliitto 12/2006 asti Anu Kärkkäinen, Kiinteistöliitto 12/2006 alkaen Essi Rikalainen, sihteeri Marina Furuhjelm, sihteeri
AIKATAULU Työryhmän mietintö valmis 10.5.2006 Lausunnot mietinnöstä 31.8.2006 mennessä Jatkoaikaa 15.9.2006 saakka Jatkovalmistelu virkamiestyönä Eduskuntaan aikaisintaan 2007 vaalien jälkeen Voimaan 2008 tai 2009
YLEISTÄ Yksityiskohtaiset perustelut Kautta linjan tarkistuksia Yhtiökokousmenettelyyn ohjeistusta Lain rakenne muuttuu Erotetaan kokonaan osakeyhtiölaista mm. asunto-osakeyhtiöille omat vahingonkorvaussäännökset
UUTTA Käsitteet osakkaan kunnossapitotyö osakkaan muutostyö yhtiön kunnossapito yhtiön muutostyö yhtiön uudistus (vrt. nykyisin: osakkaan muutostyöoikeus, peruskorjaus, perusparannus)
MUUTOSTYÖOIKEUS
MUUTOSTYÖT Periaatteet ennallaan Täsmennyksiä ilmoitusvelvollisuuteen, yhtiön oikeuteen puuttua muutostyöhön, valvontakustannuksiin Huoneiston ulkopuolisten muutostöiden salliminen, kun välttämätöntä huoneiston käyttämiselle yj:n mukaiseen tarkoitukseen osakkaan kustannuksella
ILMOITUSVELVOLLISUUS Ilmoitettava kirjallisesti Ilmoituksessa riittävät tiedot voitava arvioida muutoksen vaikutukset Yhtiön velvollisuus säilyttää muutostyöilmoitukset Jos muutoksesta voi aiheutua haittaa tai vahinkoa voidaan kieltää tai asettaa ehtoja
MUUTOSTYÖN ALOITTAMINEN Muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkaalla ollut riittävä aika käsitellä ilmoitusta Ilmoitus käsiteltävä ilman aiheetonta viivytystä Yhtiöllä oikeus tarvittaessa palkata ulkopuolinen valvoja osakas velvollinen maksamaan kohtuulliset + tarpeelliset valvontakulut toisen osakkaan mahdollisuus tehdä selvityksiä (?)
KUNNOSSAPITOVASTUU
KUNNOSSAPITO Periaatteet ennallaan Järjestelmien vastuu yhtiöllä, jos yhtiön asentama tai hyväksymä milloin yhtiö hyväksynyt? Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksen muutosenemmistöstä maininta lakiin yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistö
OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakashallinnassa olevat tilat Yhtiöjärjestyksessä määrätyt tilat huoneiston ulkop. osakashallinnassa olevat tilat - velvoite poistaa lumi, vesi ja roskat, jos haittaa Huolellinen hoito vastuu tavanomaisen kunnossapidon laiminlyönneistä, jos rakenne vaurioituu Ei vastuuta tavanomaisesta kulumisesta
YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiö vastuussa siltä osin kuin ei kuulu osakkaalle Osakashallinnassa olevissa tiloissa rakenteet, sekä niiden ja sisäpinnan eristeet ja rakenteen osina olevat tasoitteet sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteessa olevan vian vuoksi tai rakenteen vahingoittumisen yhteydessä putkistot, johdot, kanavat, järjestelmät, vesihanat, jotka yhtiö toteuttanut tai muuten vastaavat yhtiön tasoa
MUUTA Ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotöistä yhtiöllä ja osakkaalla Osakkaalla oikeus tehdä tai teettää yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa korjauksia, kun kunnossapidon laiminlyönti rajoittaa osakashallinnassa olevan huoneiston käyttöä ja yhtiö ei ole ryhtynyt toimenpiteisiin kirjallisen huomautuksen saatuaan esim. viranomaisen käyttökielto
YHTIÖKOKOUS - PÄÄTÖKSENTEKO Kunnossapitotyöt esim. katon maalaus enemmistöpäätös vastikeperuste Uudistukset esim. parvekelasitus enemmistöpäätös vastikeperuste tavanomainen kohtuullinen maksurasitus
YHTIÖKOKOUS - PÄÄTÖKSENTEKO Uudistus maksuvelvollisuuden muuttaminen 2/3 määräenemmistöllä yhtiökokous voi päättää vastikkeen alentamisesta, kun tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi edellytyksenä, että vastikeperusteen soveltaminen selvästi vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta ns. hissipykälä alentamisen määrä?!
YHTIÖVASTIKE Uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönneistä 6 kk Ei kuitenkaan erääntyneestä vastikkeesta, jota ei ole mainittu isännöitsijätodistuksessa Osakkeenomistajan vastuu muista maksuista kuten vastikkeista (saunamaksu, pesutupa, tms.) jos yhtiöjärjestyksessä määräys osakkaan sitoutuminen ilmenisi sitoutumisena esim. saunavuoron varaamisena
YHTIÖN HALLINTO Arvio kiinteistön korjaustarpeesta pakollisena varsinaisessa yhtiökokouksessa Yhtiön johdon tehtävien täsmennys myös kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukainen järjestäminen Hallituksen jäsenet voitaisiin valita tehtävään toistaiseksi yj:ssä voidaan määrätä toimikaudesta Isännöitsijäksi voitaisiin valita myös yritys
MUUTA Yhtiökokouskutsujen lähettämisajat 2 viikkoa - 2 kuukautta Yhtiökokouksen pöytäkirjan valmistumisaika 2 viikkoa
MIETINNÖN ONGELMAKOHTIA JA NIISTÄ LAUSUTTUA
Termistö Pyydetään jatkovalmistelussa määrittelemään osakkaan kunnossapito osakkaan muutostyö yhtiön kunnossapito yhtiön muutostyö yhtiön uudistus
Pyydetään tarkentamaan UAOYL 6 luku 33 - OSAKKAAN MAKSUVELVOLLISUUDEN MUUTTAMINEN YHTIÖN UUDISTUKSEN YHTEYDESSÄ ns. hissipykälä vastikealennus tai vapautus perustuu yhdenvertaisuuteen päätös 2/3 määräenemmistöllä mistä alennuksen suuruus saadaan?! tulee rajata selkeisiin tilanteisiin
Pyydetään muuttamaan UAOYL 12 luku 2 YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MITÄTTÖMYYS KUN LOUKATAAN SELKEÄSTI YHDENVERTAISUUTTA nykyisin 3 kuukauden moiteaika - ei enää kannetta perusteluissa rajaus millainen loukkaus perusteluissa mainittu tahallisuus - mikä on tahallista maallikot lukevat vain pykäliä, ei perusteluja
Pyydetään muuttamaan YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MITÄTTÖMYYS osakas esittää väitteen loukkauksesta - yhtiön pitäisi osata arvioida, onko selkeä oikeudenloukkaus tapahtunut Miten hallitus uskaltaa laittaa päätöksen täytäntöön - urakkasopimukset?! Yhtiö joutuu nostamaan kanteen ja perii hankkeeseen vastikkeen osakkaalta
Pyydetään poistamaan UAOYL 14 luku VAIKUTUSVALLAN VÄÄRINKÄYTTÖÖN PERUSTUVA LUNASTUSVELVOLLISUUS säännös osakeyhtiölaista käytännössä naapuri vaatii kanteella toista naapuria lunastamaan oman huoneistonsa korkea kynnys perusteluissa tarvitaanko sääntelyä tuleeko koskaan edes sovellettavaksi?!
Pyydetään arvioitavaksi 13 LUKU VAHINGONKORVAUSVASTUUT Näyttötaakka muuttuu (?) aiemmin yhtiö osoitti vahingon ja huolimattomuuden Nyt yhtiö näyttää vahingon ja isännöitsijä/hallituksen jäsen näyttää huolellisen toiminnan Vastuu 3 vuodesta 5 vuoteen Miten vastuu vaikuttaa pienyhtiöihin Vaikuttaako hallitushalukkuuteen
Muuta Yhtiökokouskutsujen lähettämisajat nykyisin 1 vk - 4vk muutosesitys 2 vk - 2 kk Yhtiökokouksen ptk:n valmistumisaika nykyisin 4 viikkoa kokouksen pitämisestä muutosesitys 2 viikkoa kokouksen pitämisestä
Muut lausunnon kannanotot Parveke osakashallintaan - hyvä muutostyöoikeus ja kunnossapitovastuu selitetty Lunastuslauseke, ei ole keksitty ratkaisua tulkintaongelmiin parannus - virheellisesti tehtyjä lausekkeita ei pidettäisi mitättöminä kuten nyt Rahoitusvastike on pääomavastike Huoneiston tuhoutuminen tarkennetaan
Lausuttua Kunnossapito Putkistojen ja johtojen samantasoisuus poistuu, yhtiöllä vastuu järjestelmistä ei enää merkitystä kenen asentama - yhtiön vastuu laajenee Pyydetään selventämään, mikä on järjestelmää ja mikä laite
Lausuttua Kunnossapitotyö Yhtiön oikeus suorittaa osakkaan vastuulle kuuluvan kohteen kunnossapitotyö osakas voisi kieltää - voi olla ongelmallista Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotyöstä esitetty: määrittely siitä, mikä on kunnossapitotyö esitetty: selvennystä menettelyyn Pyydetään tarkentamaan yhtiön ennalleensaattamistaso
Lausuttua Muutostyöt Toisen osakkaan oikeus tehdä selvityksiä muutostöistä - esitetty keskitettyä menettelyä, jossa yhtiö valvoo osakkaiden etua
Autopaikat Oikeusministeriöön on aiemmin toimitettu esitys autopaikkojen jaon selventämisestä olisiko vuokralaisella oikeus yhtäläisesti autopaikkaan maankäyttö ja rakennuslain määräykset täyttyisivät, kun paikka kiinteistöä käyttävien käytössä
KIITOS!