ESIPUHE ASUNTO-OSAKEYHTIÖ... 8

Transkriptio

1 Sisältö ESIPUHE ASUNTO-OSAKEYHTIÖ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN MÄÄRITELMÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TOIMINTA JA TARKOITUS MILLOIN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKIA SOVELLETAAN? OSAKEHUONEISTO... 9 Parveke... 9 Autopaikat, pihat yms OSAKEPÄÄOMA Osakepääoman korottaminen ja talonmiehen asunnon myynti OSAKEKIRJA Osakekirjan sisältö Osakekirjan katoaminen HUONEISTOJEN YHDISTÄMINEN JA OSAKEKIRJAN VAIHTAMINEN YHTIÖJÄRJESTYS Yhtiöjärjestyksen päivittäminen Miten yhtiöjärjestys muutetaan? Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen OSAKELUETTELO Säilytysaika 10 vuotta Osakeluettelo on julkinen Rajoituksia henkilötietojen luovutuksessa OSAKELUETTELOMERKINNÄT Kauppa, vaihto tai lahja Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot Nimikkeistöä Jos siirtomerkintä osakekirjasta puuttuu Jakamaton kuolinpesä Perinnönjako, testamentti ja ositus Avioero LUNASTUSLAUSEKKEET JA OSAKKEIDEN LUNASTUS VANHOJEN LUNASTUSLAUSEKKEIDEN TULKINTA OLLUT HANKALAA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TOI UUDET PELISÄÄNNÖT OLETTAMASÄÄNNÖKSET Lunastuslauseke 2 luku MILLOIN UUTTA LAKIA SOVELLETAAN? KENELLÄ ON LUNASTUSOIKEUS Milloin olettamasäännöistä voidaan poiketa? KAIKKI SAMALLA SIIRROLLA SIIRTYVÄT OSAKKEET ON LUNASTETTAVA HALLITUS ILMOITTAA OSAKKEIDEN SIIRTYMISESTÄ Ilmoituksen sisältö Vastuu lunastusohjauksesta LUNASTUSVAATIMUS Lunastusajan laskeminen LUNASTUSHINTA LUNASTUSHINNAN MAKSAMINEN Lunastushinnan maksuaika Määräaikojen muuttaminen Lunastushinnan sovittelu YHTIÖ LUNASTAJANA Maksu jakokelpoisilla varoilla sivu 2

2 2.12 YHTEISOMISTUSTILANNE OSAKKEESEEN PERUSTUVIEN OIKEUKSIEN KÄYTTÄMINEN NS. VÄLITILAN AIKANA Lunastusriidat HUONEISTON PALAUTTAMINEN JA KUNTO Sisustukselliset lisäykset Arvon alentuminen LUNASTUKSEN LOPPUUN SAATTAMINEN LUNASTUSLAUSEKKEEN POISTAMINEN, LAAJENTAMINEN TAI MODERNISOINTI YHTIÖKOKOUS VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS Selvitys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista ja tehdyistä korjauksista YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS Mitä asioita osakkeenomistajat voivat vaatia käsiteltävän ja mitä eivät Jos hallitus kieltäytyy kutsumasta yhtiökokousta koolle YHTIÖKOKOUS TOIMIELIMENÄ Yhtiökokouksen toimivalta Koollekutsuja Kokouskutsu ja kutsuaika Kutsutapa Osakkeenomistajan asian saattaminen yhtiökokoukseen Kutsuajan laskeminen Kutsussa mainittavat asiat Kokouspaikka Osallistumisoikeus Asiamies ja valtuutus Avustaja Kokousasiakirjojen nähtävänä pitäminen MENETTELY YHTIÖKOKOUKSESSA Kokouksen avaus ja puheenjohtajan valinta Miten puheenjohtaja toimii? Koeäänestys Äänestysmenettely Häiriköinti Pöytäkirja OSAKKEENOMISTAJAN KYSELYOIKEUS OSAKKEENOMISTAJAN ESTEELLISYYS YHTIÖKOKOUKSESSA ÄÄNESTYSRAJOITUS (ÄÄNILEIKKURI) YHTIÖKOKOUKSEN SIIRTÄMINEN, JATKOKOKOUS YHTIÖKOKOUKSEN MITÄTTÖMÄT JA MOITTEENVARAISET PÄÄTÖKSET PÄTEMÄTTÖMÄT PÄÄTÖKSET JA YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MOITTIMINEN YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MITÄTTÖMYYS Mitätön päätös voi korjaantua, mutta olematon päätös ei YHTIÖVASTIKE MIHIN YHTIÖVASTIKETTA VOIDAAN KÄYTTÄÄ? Rakennuksen käyttö ja kunnossapito Perusparannukset ja uudistukset Hyödykkeen yhteishankinta kuten esimerkiksi peruslaajakaista VASTIKEPERUSTE Vastikeperusteen muuttaminen ERILAISIA VASTIKKEITA Hoitovastike Vesimaksu Erityisvastike Pääomavastike eli rahoitusvastike JÄLKILASKELMAT KÄYTTÖKORVAUKSET Käyttökorvausmaksujen periminen vastikkeina sivu 3

3 4.5.2 Autopaikat UUDEN OMISTAJAN VASTUU VANHAN OMISTAJAN MAKSULAIMINLYÖNNEISTÄ HYVITYKSET (ALENNUKSET) Yhtiökokous päättää hyvityksestä OSAKEHUONEISTON KÄYTÖN ESTYMINEN JA VAPAUTUS TAI ALENNUS YHTIÖVASTIKKEEN MAKSUSTA Vapautus tai alennus yhtiövastikkeesta Milloin täysi vapautus yhtiövastikkeen maksusta? RAHASTOINTI Ennakkorahastointi Lainanlyhennysrahastointi Päätöksenteko rahastoinnissa Rahastointi osakkeenomistajan kannalta ASUINTALOVARAUS OSAKKEENOMISTAJIEN YHDENVERTAISUUS OSAKKEENOMISTAJAA EI SAA SUOSIA TOISEN KUSTANNUKSELLA VAIKUTUS HUONEISTON ARVOON TÄRKEÄ KRITEERI YHDENVERTAISUUS EI EDELLYTÄ HENKILÖKOHTAISTEN ASUMISTARPEIDEN PARANEMISTA YHDENVERTAISUUDEN PERUSTEELLA MAHDOLLISUUS POIKETA VASTIKEPERUSTEESTA Hissin jälkiasennuskustannukset Parvekkeet Parvekelasitukset Autopaikkaoikeus myös vuokralaisilla OSAKKAAN ITSENSÄ KUSTANTAMA UUDISTUS, KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖ YHDENVERTAISUUS JA YHTIÖN LUPAA EDELLYTTÄMÄT TOIMENPITEET YHDENVERTAISUUSPERIAATTEESTA POIKKEAMINEN UUDISTUKSET, JOTKA KOHDISTUVAT VAIN TIETYNTYYPPISIIN HUONEISTOIHIN TILINTARKASTUS JA TOIMINNANTARKASTUS UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TOI TILINTARKASTAJIEN RINNALLE TOIMINNANTARKASTAJAT TILINTARKASTAJA Velvollisuus valita tilintarkastaja VARATILINTARKASTAJA TILINTARKASTAJAN TOIMIKAUSI ALUEHALLINTOVIRASTON (ENT. LÄÄNINHALLITUKSEN) MÄÄRÄÄMÄ TILINTARKASTAJA ERITYISEN TARKASTUKSEN MÄÄRÄÄMINEN Tarkastuslausunto Vahingonkorvauskanteen nostaminen TOIMINNANTARKASTAJAN VALINTA JA TOIMIKAUSI Toiminnantarkastajan sijainen Toiminnantarkastajan kelpoisuus Toiminnantarkastajan riippumattomuus Toiminnantarkastuksen sisältö Toiminnantarkastuskertomus Toiminnantarkastajan tietojensaantioikeus TOIMINNANTARKASTUKSEN DOKUMENTOINTI TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Salassapito- ja tietojenantovelvollisuus SIIRTYMÄSÄÄNNÖS HUONEISTON OTTAMINEN YHTIÖN HALLINTAAN HALLINTAANOTTOPERUSTEET Osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai yhtiöjärjestyksessä määrättyjä vastikeluonteisia käyttökorvauksia Huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa Huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti Huoneistossa vietetään häiritsevää elämää Huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen sivu 4

4 7.2 VAROITUKSEN ANTAMINEN Päätöksen tiedoksianto Varoituksesta aiheutuvat kulut Varotuksen sisältö YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖS HUONEISTON HALLINTAANOTTAMISEKSI Päätöksestä tiedottaminen Päätöksen moittiminen ja täytäntöönpano PAKKOTOIMET, HÄÄTÖ YHTIÖN HALLINTAAN OTETUN HUONEISTON VUOKRAAMINEN Yhtiö voi korjata huoneistoa Vuokran tilitys ja yhtiön kulujen kuittaus YHTEENVETO HALLINTAANOTTOMENETTELYSTÄ YHTIÖN JOHTO JOHDON TEHTÄVÄ Lähtökohtana on yhtiön ja sen osakkaiden yhteinen etu Asunto-osakeyhtiön erityispiirteet otetaan huomioon Johdon toimittava huolellisesti HALLITUS Hallituksen valinta Puheenjohtajan valinta Hallituksen jäsenen kelpoisuus Hallituksen jäsenen ero ja erottaminen Hallituksen täydentäminen Hallituksen toimikausi Kokouksen koollekutsuminen, päätösvaltaisuus, päätöksenteko ja pöytäkirja Hallituksen kokouksen päätösvaltaisuus Päätöksenteko hallituksen kokouksessa Pöytäkirja HALLITUKSEN TEHTÄVÄT Lain määräämät hallituksen yleiset tehtävät Suunnittelu ja strategia HALLITUKSEN TOIMIVALTA Pikaisia toimenpiteitä edellyttävät toimenpiteet Yhtiökokouksen päätösten toimeenpano, laittomia päätöksiä ei saa noudattaa Muita hallituksen tehtäviä PUHEENJOHTAJAN TEHTÄVÄT HALLITUKSEN JÄSENEN JA ISÄNNÖITSIJÄN ESTEELLISYYS ELI JÄÄVIYS ISÄNNÖITSIJÄ Päävastuullinen isännöitsijä Isännöitsijän valitseminen ja erottaminen Isännöitsijän yleiset tehtävät VAHINGONKORVAUSVASTUU HALLITUKSEN JÄSENEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VASTUU (24 LUKU 1 ) Vastuu yhtiölle Vastuu osakkeenomistajalle tai sivulliselle Tuottamusolettama ja sen soveltaminen Isännöintiyhteisön vastuu YHTIÖKOKOUKSEN PUHEENJOHTAJAN VAHINGONKORVAUSVASTUU OSAKKEENOMISTAJAN VAHINGONKORVAUSVASTUU Tuottamusolettaman soveltaminen kunnossapito- ja muutostöissä ERIÄVÄN MIELIPITEEN MERKITYS VASTUUSEEN VAHINGONKORVAUSKANNE JA VASTUUVAPAUDEN MYÖNTÄMISEN MERKITYS RIKOSLAKI KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖT SEKÄ UUDISTUKSET UUSIA KÄSITTEITÄ Uudistukset sivu 5

5 Kunnossapitotyöt Muutostyöt MENETTELY KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISSÄ Kirjalliset ilmoitukset HAKEMUSTEN KÄSITTELY Hakemuksen käsittelyaika Yhtiö ja toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja ja hankkia selvityksiä Milloin tarvitaan yhtiön tai toisen osakkeenomistajan lupa? TÖIDEN ALOITTAMINEN Muutostyöt Kunnossapitotyöt Ilmoitus luvasta tai sen kieltämisestä MILLOIN TARVITAAN VIRANOMAISLUPA? Taloyhtiö hakee luvan tai antaa siihen valtuutuksen TÖIDEN VALVONTA Kunnossapitotyöt Muutostyöt OSAKKAAN TOTEUTTAMIEN RAKENTEIDEN, ERISTEIDEN JA JÄRJESTELMIEN HYVÄKSYMINEN YHTIÖN VASTUULLE KUNNOSSAPITOA TAI MUUTOSTYÖTÄ KOSKEVIEN ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN Kenelle tietoja voidaan luovuttaa? MUUTOKSET YHTIÖJÄRJESTYKSEEN OSAKKEENOMISTAJAN VASTUU KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ Osakkeenomistaja saattaa joutua vastaamaan myös urakoitsijan työstä Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle osakkeenomistajalle KUNNOSSAPITO- JA KORJAUSVASTUU OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakas vastaa sisäosista ja niistä laitteista, jotka eivät ole yhtiön kannalta välttämättömiä Parvekkeet ja muut ulkopuoliset tilat OSAKKAAN HUOLELLISUUSVELVOITE Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ilmoitettava Yhtiön asennuksia käytettävä normaalilla tavalla Osakkaan omia laitteitta käytettävä huolellisesti Huoneistoa ei saa jättää pitkäksi ajaksi tyhjilleen ilman seurantaa OSAKKEENOMISTAJA VASTAA HUOLELLISUUSVELVOITTEENSA LAIMINLYÖNNEISTÄ Vastuu toiselle huoneistolle aiheutetusta vahingosta YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Rakenteet Hanat ja WC-laitteet Eristeet Parvekkeen ulkopinta Järjestelmät, johdot ja putket Yhtiön vastuu sisäosista PERUSTASO Rakennusvaiheessa tai myöhemmin tehty tason korottaminen PESUKONEVUOTO Vakuutuksen omavastuuosuus ja ikävähennys YHTIÖN VASTUU OSAKKAAN TEKEMISTÄ ASENNUKSISTA Rakenteet, eristeet ja järjestelmät KÄYTTÖTARKOITUKSEN VAIKUTUS KUNNOSSAPITOVASTUUSEEN? Viranomaismääräysten muuttumisen vaikutus kunnossapitovastuuseen KUNNOSSAPITOVASTUIDEN MUUTOS KORJAUSTEN SUORITTAMINEN JA VIAN SELVITTELYKUSTANNUKSET YLEISTÄ Terveyshaitta Yhtiö korjaa perustasoon Paikkakorjauskin voi riittää sivu 6

6 12.2 HYVÄ RAKENNUSTAPA Uudisrakentamisessa hyvältä rakennustavalta edellytetään enemmän Hyvä rakennustapa voi olla erilainen myös kunnossapito- ja muutostöissä VIAN SELVITYSKUSTANNUKSET MILLOIN OSAKKEENOMISTAJALLA ON OIKEUS TEETTÄÄ YHTIÖN KORJAUSVASTUULLE KUULUVA T MILLOIN YHTIÖLLÄ OIKEUS TEETTÄÄ OSAKAAN KORJAUSVASTUULLE KUULUVAN TYÖN? ASUNTO-OSAKEYHTIÖ TILAAJANA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Päätös kunnossapidosta Päätös uudistuksista SUUNNITTELU, TARJOUSPYYNNÖT JA SOPIMUS YSE-pohjainen urakkasopimus vai pienurakkasopimus Sopimuskumppanin taustojen selvittäminen (tilaajavastuulaki) Rakentamiseen liittyvä tiedonantomenettely Vakuudet Urakkasopimuksen allekirjoittaminen URAKOITSIJAN VASTUU Virhevastuu Valmistumisen olennainen viivästyminen Vastaanottotarkastuksen vaikutus vastuuseen Vastuu takuuaikana Reklamointi virheistä Vastuu takuuajan jälkeen TILAAJAN VELVOITTEET Tiedonantovelvollisuus Myötävaikutusvelvollisuus Maksuvelvollisuus ASUNTO-OSAKEYHTIÖN VASTUU TILAAJANA GRYNDERIN VASTUU LIITTEET VALTAKIRJA (AVIOPARI) VALTAKIRJA (JAKAMATON KUOLINPESÄ, PERIKUNTA) OSAKKEENOMISTAJAN VAATIMUS ASIAN KÄSITTELEMISEKSI YHTIÖKOKOUKSESSA VÄHEMMISTÖOSAKKAIDEN VAATIMUS YLIMÄÄRÄISEN YHTIÖKOKOUKSEN KOOLLE KUTSUMISEKSI LUNASTUSVAATIMUS sivu 7