ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINTÖ (OM 2006:9)

Transkriptio

1 LAUSUNTO 1 Oikeusministeriö Lainvalmisteluosasto PL VALTIONEUVOSTO kirjaamo.om@om.fi ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINTÖ (OM 2006:9) Lausunnon antajista Suomen Kiinteistöliitto ry ja Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry kiittävät mahdollisuudesta antaa lausunto asunto-osakeyhtiölakityöryhmän väliraportista. Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 25 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti noin asunto-osakeyhtiöistä. Uudenmaan alueella toimiva Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistys ry on Kiinteistöliittoon kuuluvista alueellisista kiinteistöyhdistyksistä suurin. Sillä on jäsenenä yli 7500 asunto-osakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jonka jäsenenä ovat pääasiallisesti yksityiset pienvuokranantajat. Lisäksi Kiinteistöliitossa ovat jäseninä Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n ja Asuntokiinteistö- ja rakennuttajaliitto ASRA ry. Edellä mainitut jäsenjärjestöt antavat työryhmän mietinnöstä kukin oman lausumansa. Lausunnon sisällöstä Lausunnon antaja on ollut edustettuna mietintöä valmistelevassa työryhmässä. Tästä johtuen lausunnossa ei katsota tarpeelliseksi käsitellä mietinnössä esitettyjä kannatettavina ja ansiokkaina pitämiämme pykäliä tai niiden perusteluja yksityiskohtaisella tasolla. Tässä lausunnossa esitämme näkemyksemme niihin mietinnössä esitettyihin kohtiin, joita esitämme muutettavaksi tai joihin tulisi muutoin jatkovalmistelussa kiinnittää huomiota. Osa esitetyistä kohdista on sellaisia, jotka on havaittu epäselviksi ja jotka voivat mielestämme muodostua käytännössä ongelmiksi. Jotkut esi-

2 LAUSUNTO 2 tyksen kohdat eivät ehkä täysin vastaa valmistelutyössä aiottua tai niitä ei ole valmistelutyön yhteydessä havaittu. Näitä kohtia esitämme uudelleen pohdittavaksi. Lausunnon lopuksi esitämme eräitä yksityiskohtia pykälä- ja perusteluteksteistä, joihin ehdotetaan kiinnittämään huomiota jatkovalmistelussa. Tätä sinänsä poikkeuksellista yksityiskohtaista pykälien ja perustelujen kommentointia pidämme lausunnon antajina perusteltuna, koska asuntoosakeyhtiölaki on Suomen Kiinteistöliiton ja sen jäsenkunnan kannalta hyvin merkittävä. Yleistä Muutosehdotuksessa esitettyä lain rakennetta voidaan pitää onnistuneena tulevan lain käytön kannalta. Tavanomaiseen taloyhtiötoimintaan liittyvät säännökset ovat järjestelmällisesti lain alkuosassa, joka helpottaa lakiin perehtymistä, varsinkin, kun kysymyksessä on erityisesti maallikkojen käyttöön tuleva laki. Asunto-osakeyhtiötoiminnan täysin kattavaa lakia voidaan niin taloyhtiöiden kuin alalla toimivien kannalta pitää tervetulleena. Perustelutekstien laajuutta ja yksityiskohtaisuutta voidaan pitää esityksessä ansiokkaina. Kun esityksessä ei ole ilmennyt tarvetta muuttaa voimassa olevan lain periaatteita, nykyisestä lainsäädännöstä muodostuneiden oikeuskäytännön linjauksien sekä kiinteistöalalla vakiintuneiden tulkintojen tarkentaminen tai korostaminen joidenkin perustelujen selventämiseksi ja säätelyn ymmärtämiseksi kokonaisuutena olisi mielestämme tarpeellista. Myös ehdotuksen perusteluissa olevien esitettyjen esimerkkien soveltuvuus tulisi jatkovalmistelussa vielä tarkastaa. Ehdotusta rasittaa jonkun verran uudesta osakeyhtiölaista suoraan siirretyt säännökset, jotka eivät välttämättä sovellu asunto-osakeyhtiötoimintaan. Ammattimaista liiketoimintaa harjoittavien ja voittoa tavoittelevien yhtiöiden toimintaa ohjaaviksi hyväksytyt säädökset saattavat toimia huonosti asunto-osakeyhtiömuotoisen yhtiön sääntelyssä, jonka tarkoituksena on rakennuksen ylläpito ja asumispalveluiden tarjoaminen asukkaille ja jonka osakaskunta sekä usein myös hallinto koostuu maallikoista. Kun nyt esillä olevaa lakiehdotusta on valmisteltu rinnan juuri voimaan astuvan osakeyhtiölain valmistelun kanssa, on toivottavaa, että

3 LAUSUNTO 3 eräiden myöhempänä mainittujen osakeyhtiölain säännösten soveltuvuus vielä pohditaan uudelleen jatkovalmistelussa. Lisäksi pyydämme, että jatkovalmistelussa tullaan huomioimaan mahdollinen lainsäädäntöhanke asunto-osakkeiden omistuksen sähköisestä rekisteröinnistä. Ehdotuksen käsitteistä Koska ehdotuksessa on tehty jako osakkaan ja yhtiön kunnossapito/muutostyö ja uudistus käsitteiden välille, tulisi ko. käsitteet mielestämme määritellä konkreettisesti. Tätä voidaan pitää välttämättömänä, jotta tulevan uuden lain yksittäiset pykälät ja perustelut tulevat loogisiksi ja ymmärrettäviksi. 1 Luku Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 3 Huoneisto ja muut osakkeenomistajahallinnassa olevat tilat Parvekkeen (2 mom.) kuuluminen osakashallintaan olettamana on kannatettavaa, varsinkin kun, hallintaoikeuden merkitys on ymmärretty ja huomioitu myös perusteluissa parvekkeen kunnossapitovastuun ja muutostyöoikeuden kannalta. Perusteluihin on ilmeisesti jäänyt lause, joka on ollut tarkoitus poistaa. Varsinaisen pykälätekstin mukaan osakkeet tuottavat oikeuden parvekkeen hallintaan, jolle on kulkuyhteys vain siitä huoneistosta, johon osakkeet tuottavat oikeuden, kun taas perustelutekstin mukaan olettama koskee myös sellaista parveketta, jolle on käynti tietyistä huoneistoista ns. kahden huoneiston yhteisparveke. Ottaen huomioon osakkaan muutostyöoikeus ja osakkaan kunnossapitovelvoite parvekkeen osalta olettama usean osakkaan yhteisessä hallinnassa olevasta parvekkeesta saattaisi aiheuttaa käytännössä ongelmia. Olemme samaa mieltä työryhmän kanssa siitä, ettei olettamasääntöä hallintaoikeudesta tule laajentaa piha-alueeseen. 10 Yhdenvertaisuusperiaate Yhdenvertaisuusperiaatteen kirjaaminen omana säännöksenään lakiin on kannatettavaa. Periaatteen sisällön määrittely asunto-osakeyhtiössä on erittäin vaikeaa, mutta mielestämme perustelutekstissä yhdenvertaisuusperiaate on avattu varsin ansiokkaasti. Kun toisaalta muualla esityksen

4 LAUSUNTO 4 perusteluissa useassa kohden toistuu velvoite periaatteen huomioonottamisesta, tämä antaa mielestämme periaatteelle hivenen ylikorostuneen ja ensisijaisen aseman oikeudellisessa arvioinnissa. Korostaisimme edelleen subjektiivisesti tulkittavan osakkeenomistajan hyödyn sijasta objektiivisemmin määriteltävää huoneiston arvonnousua ja/tai toisen osakkaan saamaa epäoikeutettua etua. Tavoite yhtäläisen hyödyn toteutumisesta kaikille yksittäisten hankkeiden kohdalla eri osakkaiden ja osakeryhmien kesken asunto-osakeyhtiössä ei voi koskaan täydellisesti toteutua. Asunto-osakeyhtiöoikeudellisessa järjestelmässä yhtiön velvoite on esim. uudistushankkeista päättäessään ajaa ensisijassa yhtiön etua. On huomioitava, että usein myös uudistuksista saatu etu ohjautuu välillisesti kaikille osakkaille esim. parvekelasien asennuksesta koituva etu parvekkeiden korjauskustannusten alentumisena. Yksittäisten hankkeiden konkreettisen hyödyn kohdistuminen eri osakkaille voi siten vaihdella suhteessa tämän maksuosuuteen eikä tällöin ole kysymys yhdenvertaisuuden loukkauksesta. Todettakoon, että mielestämme yhdenvertaisuusperiaate on ollut ja sen tulee olla johtava periaate yhtiöoikeudellisessa ajattelussa. Se ei kuitenkaan ole ollut voimassa olevan lain suurin ongelmakohta. Tietojemme mukaan tuomioistuimeen saatetuissa asunto-osakeyhtiöriidoissa vedotaan yhdenvertaisuusperiaatteeseen lähes aina, vaikka kysymys on ollut muiden yhtiöoikeudellisten kysymysten arvioinnista. Mielestämme lain yksityiskohtaisiin perusteluihin voitaisiin ottaa ohjaavina nykyisen lain aikana kertynyttä oikeuskäytäntöä periaatteen linjauksista. Esimerkiksi KKO 2005:83. Yhdenvertaisuusperiaate autopaikkoja jaettaessa Autopaikkojen jakaminen taloyhtiöissä on perustunut kiinteistöalalla vakiintuneeseen käytäntöön. Toisaalta taloyhtiöissä jakamisen perusteena ovat olleet maankäyttö- ja rakennuslain määräykset velvoitteesta järjestää autopaikat kiinteistöä käyttävien tarpeisiin. Tarkoituksena on ollut kytkeä kiinteistölle asemakaavassa tai rakennusluvassa osoitetut autopaikat kiinteistöön ja estää niiden käytön luovuttaminen ulkopuolisille tai käyttäminen muihin tarkoituksiin. Yhdenvertaisuusperiaatetta on tulkittu siten, että samassa asemassa olevia kohdellaan samalla tavalla. Toisiinsa nähden eri asemassa on pidetty talossa asuvia osakkaita, talossa asuvia vuokralaisia ja muualla asuvia

5 LAUSUNTO 5 osakkaita. Tämä on tarkoittanut sitä, että kaikki talossa asuvat tai toimivat osakkeenomistajat saavat etusijan autopaikkoja jaettaessa. Tämän jälkeen autopaikkoja on jaettu esim. osakkeenomistajien vuokralaisten käyttöön ja tämän jälkeen muualla asuville osakkeenomistajille. Vastaavaa periaatetta on noudatettu myös muiden yhtiön tilojen jakamisessa. Tulkinta on käytännössä saattanut johtaa sijoittajaosakkaiden kannalta vaikeisiin tilanteisiin. Heillä ei osakasasemastaan huolimatta ole ollut mahdollisuutta varmistua autopaikan saamisesta talossa asuvan vuokralaisensa käyttöön, vaikka nämä jonotuslistan mukaan olisivat seuraavana vuorossa. Vuokralaisille jaettuja autopaikkoja on jopa irtisanottu, jos yhtiöön muuttaa uusi osakas, joka tarvitsee autopaikan omaan käyttöönsä. Toivomme, että asunto-osakeyhtiölakiin ja sen perusteluihin voitaisiin kirjata nykyistä selkeämmin, että tilanteessa jossa tarve autopaikan käyttöoikeuteen perustuu kiinteistöllä asumiseen/toimimiseen tulisi asukasta ja yhtiössä asuvia osakkaita kohdella samalla tavoin. 2 Luku Osakkeet 3 Luku Yhtiövastike 5 Lunastuslauseke Nykyiset lunastuslausekkeisiin liittyvät oikeudelliset ongelmat ovat hyvin vaikeasti ratkaistavissa. Ehdotuksen seurauksena poistuisivat sellaiset tilanteet, joissa nykyisen lain voimassa olon aikana yhtiöjärjestykseen otetut tai muutetut lunastuslausekkeet ovat saattaneet olla mitättömiä. Ehdotusta voidaan pitää tältä osin parannuksena. Yksittäisten lunastuslausekkeiden tulkitsemiseksi ja oikean menettelyn hallitsemiseksi tulee jatkossakin hallita lainsäädäntöä useasta eri laista. Lopputulosta ei siten voida pitää näiltä osin tyydyttävänä. Jatkovalmistelussa voitaisiin vielä pohtia keinoja ongelman poistamiseksi. Emme kuitenkaan katso perustelluksi kieltää lunastuslausekkeita tai rajoittaa niiden käyttöä. 3 Erilaiset yhtiövastikkeet Pykälän 2. momentissa on olettamasäännös rahoitusvastikkeen käytöstä. Mielestämme ehdotuksessa käytetty termi rahoitusvastike tulisi korvata termillä pääomavastike (tai vaihtoehtoisesti käyttää molempia). Perusteluissa viitataan hyvään kirjanpitotapaan, näin ollen olisi perusteltua, että

6 LAUSUNTO 6 4 luku Kunnossapitovastuu ko. vastiketta koskeva termi perustuu kirjanpitoa koskeviin säännöksiin (esim. KPA 1:4,3 ja Kilan as.oy yleisohje). Lisäksi olisi syytä lisätä perusteluihin näkemys siitä, että lainan pituus ei ole ratkaisevaa vaan ratkaisevaa on nimenomaan hankkeen luonne. Yleistä Kuten edellä todettu, sääntelyn termistöön tulisi kiinnittää erityistä huomiota. Tämän osan säätelyn ymmärtämiseksi tulisi pystyä erottamaan osakkaan kunnossapitotyö muutostyöstä ja toisaalta yhtiön kunnossapitotyö yhtiön muutostyöstä ja yhtiön uudistuksesta. Lisäksi tulisi huomata, että esitetyt toimet voivat pitää sisällään molempia elementtejä. 1 Kunnossapitovastuu ja oikeus Todettakoon, että kunnossapitovastuun siirtäminen yhtiöjärjestyksessä on perustelutekstissä säädelty yksityiskohtaisesti ja selkeästi. Pykälän 1 :n 3 momentissa on säännelty voimassa olevan lain 78 3 momentin mukaisesti yhtiön oikeudesta suorittaa osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä yhtiön kustannuksella. Edellytyksenä on kuten nykyisinkin, että osakkeenomistajia kohdellaan yhdenvertaisesti. Mielestämme perusteluja voitaisiin tämän momentin kohdalla tarkentaa (sivu 74). On selvää, että osakkaalla on oltava periaatteessa oikeus päättää huoneistonsa sisäosien tasosta ja kieltää huoneistossaan täysin tarpeeton työ. Esityksessä tulisi selvemmin korostaa yhtiön oikeutta suorittaa osakkaan vastuulle kuuluva kunnossapitotyö yhtiön korjaushankkeen yhteydessä osana korjaushanketta. Tällaisessa tilanteessa osakkaan kieltäytymisestä saattaisi aiheutua yhtiön rakenteille vaaraa tai haittaa. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö ei voisi jättää osakkaan märkätilaa pinnoittamatta. Tätä voidaan perustella myös sillä, että käytännössä urakoitsijat ovat kieltäytyneet vastaamasta putkiremontin yhteydessä vesieristeestä, mikäli joku muu taho asentaa pinnoitteen ja vesieriste tämän seurauksena saattaa vioittua. Edellä mainittu tilanne on käytännössä yleinen ja se perustuu houkutukseen saada kotitalousvähennys. Osakas voisi luonnolli-

7 LAUSUNTO 7 sesti kieltää yhtiön valitseman pinnoitteen asentamisen, jos erimielisyys koskee pinnoitemateriaalin (esim. laatan) laatua tai väriä ja valita muun pinnoitteen, jos hän on valmis korvaamaan siitä mahdollisesti aiheutuvan lisäkustannuksen. 3 Yhtiön kunnossapitovastuu Mielestämme tämän pykälän perusteluihin tulee vielä kiinnittää huomiota. Kaipaamme täsmennyksiä siitä mihin tasoon yhtiön tulee saattaa osakkeenomistajan hallinnassa olevat sisäosat yhtiön kunnossapitotyön yhteydessä. Mielestämme perusteluissa voisi esim. selkeästi viitata alkuperäiseen tasoon tai yhtiön saattamaan tasoon tai mainitsemalla kiinteistöalalla oikeuskäytännössäkin vakiintuneita termejä sisustuksellinen lisäys tai lisärakenne. Perusteluihin lisättäneen myöhemmin tältä osin myös yhtiön ennalleensaattamisvelvoitteesta syntynyttä oikeuskäytäntöä. Yhtiö olisi 3 ja 4 momentin mukaisesti vastuussa rakentamistaan ja vastuulleen hyväksymistä erilaisista lämmitys-, sähkö- yms. rakennuksen järjestelmistä. Tavoitteena on ollut luopua nykyisen lain aikana tulkinnallisia ongelmia aiheuttaneesta ns. samantasoisuus määritelmästä, jota voidaan pitää hyvänä. Edellä mainitun tavoitteen voisi tämän pykälän 2,3-4 momenttien avaamiseksi tuoda selkeästi esiin perusteluissakin. Yhtiöllä olisi vastuu asentamistaan rakenteista ja eristeistä ja järjestelmistä, jotka se on asentanut tai hyväksynyt vastuulleen. Esityksen 4 momentin sääntelyn mukaan yhtiö vastaisi myös edellä mainituista sellaisesta osakkeenomistajan asennuksesta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Mielestämme 4 momentin sääntelyn tulee perustua ehdottomasti siihen, että yhtiöllä on vastuu osakkeenomistajan asennuksesta vain, mikäli yhtiö on sen osakkeenomistajan muutostyöilmoituksen perusteella päätöksellään todennut vastaavan yhtiön toteuttamaa asennusta tai nimenomaisesti hyväksynyt asennuksen vastuulleen. Yhtiön myönteistä vastausta muutostyöilmoitukseen ei sellaisenaan voida pitää osoituksena tahdosta ottaa asennus yhtiön kunnossapitovastuulle. On huomattava, että yhtiö ei voi kieltää osakkaan kunnossapito- tai muutostyötä, jos toimi ei aiheuta haittaa. Mikäli osakkaan toimenpide vastaa

8 LAUSUNTO 8 yhtiön järjestelmää, ei yhtiö luonnollisesti voisi perustella kieltäytymistään. Perusteluista (s. 78) saa sellaisen käsityksen, että vaikka yhtiö hyväksyisi osakkeenomistajan teettämän lisäyksen tai tasonparannuksen, yhtiö ei vastaa kunnossapidon aiheuttamista merkittävistä lisäkustannuksista. Edellä mainittu päätelmä on mielestämme lain sanamuodon vastainen. 4 Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstään Ehdotuksessa on erotettu aiemmasta laista poiketen toisaalta osakkaan kunnossapitotyö ja osakkaan muutostyö. Osakkaan kunnossapitotyön määrittäminen olisi syytä avata selkeämmin, kun se on osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta erittäin merkityksellistä ja koska kunnossapitotyön ja muutostyön sääntely jossain määrin poikkeaa toisistaan. Vaikka emme toivo perustelujen paisuttamista nyt esitetystä, mielestämme perusteluihin tulisi selkeästi kirjata onko: - Osakkaan vastuulle kuuluvien sisäosien korjaaminen entisenlaiseksi kunnossapitoa? - Osakkaan vastuulle kuuluvien sisäosien korjaaminen uusimalla pinnoite muutostyötä (vai kunnossapitoa)? - Osakkaan vastuulle kuuluvien sisäosien uusiminen esteettisistä syistä muutostyötä? Osakkeenomistajan kunnossapitotyö on perusteluissa (sivu 80) määritelty siten, että kunnossapidolla olosuhteet saatetaan vastaamaan aiempaa, jo kertaalleen hyväksyttyä tilannetta. Edellä mainittu voidaan tulkita siten, että osakas korjaa jo olemassa olevaa. Perustelujen (sivulla 79) on kunnossapitotyötä koskevana esimerkkinä muovimaton muuttaminen parketiksi. Kysymys on mielestämme tällaisessa tilanteessa muutostyöstä. Osakkaan ilmoittaessa parketin muuttamisesta, yhtiö voisi ilmoituksen perusteella 4 3 momentissa kerrotun tavoin arvioida noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa ja aiheuttaako työ haittaa tai vahinkoa. Kyseisessä kunnossapitoa koskevassa luvussa ei ole kuitenkaan lainkaan säännelty (vrt. 5 luvun 3 muutostyö) yhtiön oikeutta kieltää tai asettaa ehtoja kunnossapitotyölle, jos kunnossapitotyö suunnitellaan tai tehdään virheellisesti. Yhtiö ei siis voisi kyseisen kunnossapitotyötä käsittelevän luvun sääntelyn mukaan kieltää työtä, mutta voisi saman luvun 7 nojal-

9 LAUSUNTO 9 la myöhemmin korjata (asennuksen jälkeen) tilanteen käyttämällä oikeuttaan kunnossapitotyöhön osakashallinnassa olevassa tilassa. Yhtiön tai toisen osakkaan oikeus kieltää kunnossapitotyö tulisikin säädellä varsinaisessa pykälätekstissä ja säätelyn tulisi mielestämme olla samanlainen kuin muutostyötä suoritettaessa. Pitäisikin todeta, että mikäli osakkeenomistajan työhön liittyy sekä kunnossapitoa että muutostyötä, sovelletaan muutostyötä koskevia säännöksiä. 8 Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa Säännös oikeuttaa osakkeenomistajan teettämään yhtiön kustannuksella yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevassa tilassa, jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan tilan käyttöä eikä yhtiö ole kirjallisen huomautuksen saatuaan ryhtynyt riittäviin toimiin. Ko. säännöksen ja 5 luvun 8 :n soveltamisalat ovat jossain määrin päällekkäiset. Esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiöjärjestyksen mukaan ravintolatilana käytettävän huoneiston ilmanvaihtojärjestelmän korjaus on tarpeen muuttuneiden viranomaismääräysten johdosta, voidaan päätyä tulkintaongelmiin. Onko kysymys 4 luvun 8 :n mukaisesta kunnossapitotyöstä, josta vastaa yhtiö vai 5 luvun 8 :n mukaisesta muutostyöstä, jonka kustannuksista vastaa osakas? 9 Kunnossapitotyön valvonta Mielestämme perusteluteksti ei vastaa pykälätekstiä niiltä osin kun yhtiö ei olisi velvollinen valvomaan kunnossapitotyötä, joka aiheuttaa haittaa vain toiselle osakkaalle (s.85). Kuten pykälätekstissä on todettu, mielestämme kunnossapitotyön valvonta pitäisi keskittää yhtiölle ja yhtiöllä tulee olla velvoite valvoa rakennuksen omistajana myös toisen osakkaan etua eikä osakkaita voida jättää riitelemään keskenään. Lisäksi herää kysymys mikä voisi olla sellainen kunnossapitotyö, jonka voisi katsoa aiheuttavan haittaa vain toiselle osakkaalle. Mielestämme tulisi miettiä onko tarkoituksenmukaista, että kunnossapitotyöstä aiheutuvien kustannusten korvaaminen poikkeaa muutostöiden kohdalla säännellystä. Yhtiönhän on pakko valvoa osakkaan kunnossapitotyötä ja näin ollen olisi perusteltua, jos osakas vastaisi myös näistä ai-

10 LAUSUNTO 10 heutuvista valvontakustannuksista. Kun kysymys on nimenomaan osakkaan vastuulle kuuluvien osien kunnossapitotöistä on perusteltua, että osakas vastaa myös niiden valvonnan aiheuttamista kohtuullisista kustannuksista. Muussa tapauksessa tämä voi johtaa riitatilanteisiin valvontakustannusten korvaamisessa, kun osapuolten välillä on erilainen käsitys osakkaan toimien luonteesta - muutostyö vai kunnossapitotyö. 5 Luku Muutostyöt 6 Luku Yhtiökokous 2 Ilmoitus muutostyöstä Kuten osakkaan kunnossapitotyön yhteydessä jo totesimme pidämme yhtiölle keskitettyä selvitys ja valvontamenettelyä perusteltuna. Yhtiön tulisi rakennuksen omistajana valvoa myös toisen tai toisten osakkaiden etua (vrt. perustelu s.94). Tällä voitaisiin välttää osakkaiden väliset riidat. 3 Muutoksen kieltäminen ja ehdot Kyseisen pykälän 3 momentin perusteluissa (sivu 90) on otettu kantaa osakkeenomistajan muutostyön yhtiölle aiheuttamiin lisäkustannuksiin muutostyön kieltämisen edellytyksenä. Voitaisiinko todeta, että kieltäminen edellyttää sitä, että työstä aiheutuu yhtiölle poikkeuksellisia ja olennaisia pysyviä lisäkustannuksia. Viittauksen esimerkit pysyvistä lisäkuluista eivät mielestämme esimerkkeinä ole soveltuvia. Olisiko ehkä perustellumpaa pesukoneliitännän sijasta viitata esim. uima-altaaseen. 7 Muutostyön valvonta Kuten edellä lausunnossamme on todettu osakkaan kunnossapitotyön valvonnan yhteydessä (4 luvun 4 ) niin mielestämme kaikissa tilanteissa valvonta tulisi keskittää yhtiölle. 15 Esteellisyys Mielestämme kyseisen pykälän 1 momentti ei vastaa perustelutekstiä sivulla 106 siltä osin, kun kysymys on asiamiehen henkilökohtaisesta esteellisyydestä. Pidämme tärkeänä sitä, että osakas on edelleen esteellinen päättämään omasta vastuuvapaudestaan. Tämä on varmasti ollut tarkoituskin, mutta

11 LAUSUNTO 11 kyseinen esteellisyysperuste on ilmeisesti erehdyksessä pudonnut esteellisyystilanteiden luettelosta. Hyvänä voidaan pitää, että ehdotuksessa on huomioitu osakkaan esteellisyys päätettäessä hänen omaa huoneistoansa koskevasta korjauksesta hallituksessa ja yhtiökokouksessa. 20 Kutsuaika Mielestämme kokouskutsujen toimittamista koskevaa vähimmäiskutsuaikaa ei tule pidentää nykyisestä 1 viikosta 2 viikkoon. Useat syyt puoltavat sitä, että olemassa olevia määräaikoja ei ole syytä muuttaa. Nykyinen kutsuaika on vakiintunut yhtiökäytännössä. On myös huomattava, että uudessa osakeyhtiölaissa on kutsuajan pituus 1 viikko. Toisaalta kutsuajan pidentäminen saattaisi vaikeuttaa kiireellisten yhtiökokouspäätösten aikaansaamista esim. huoneiston hallintaanotto tai kiireellinen yhtiön lainantarve. Lisäksi kun yksittäisten yhtiöiden nykyiset yhtiöjärjestysmääräykset kokouskutsuajasta poikkeaisivat lailla säädellystä aiheuttaisi tämä turhaa sekaannusta taloyhtiöissä. Muutos tulisi huomioida siirtymäsäännöksissä ja tämä taas johtaa yhtiöjärjestysmuutoksiin, jonka seurauksena maistraatit saattaisivat ruuhkautua. Todettakoon, että nykyisessä laissa oleva kutsua koskeva 1 kuukauden enimmäisaika ei ole ollut ongelmallinen. 23 Puheenjohtaja, ääniluettelo ja pöytäkirja Mielestämme 4 momentissa esitetty velvoite pitää yhtiökokouksen pöytäkirja nähtävänä viimeistään 2 viikon kuluttu kokouksesta on liian lyhyt. Esitämme siis nykyisessä laissa olevan 4 viikon sääntelyn pysyttämistä. Emme näe perusteltuna kannattaa sellaista sääntelyä, jonka toteutuminen käytännössä voi olla ongelmallista. Pöytäkirjan valmistuminen usein viivästyy, jos siihen joudutaan tekemään muutoksia. Valmistumisessa tulee huomioida se, että pöytäkirjan allekirjoittavat yleensä sihteerinä toimiva isännöitsijä, kokouksen puheenjohtaja ja kaksi pöytäkirjantarkastajaa. Näemme myös riskin siinä, että pöytäkirjan viivästyminen ohjaa perusteetta arvioimaan isännöitsijän ja kokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuita.

12 LAUSUNTO Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen Mielestämme esitykseen tulee lisätä maininta siitä, että suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen vaaditaan kun yhtiöjärjestykseen otetaan kokonaan uusi vastike esim. arvonlisäverovastike. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen siten, että muutetaan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa edellyttää osakkaan suostumuksen. Perustelujen sivulla 117 mukaan hallintaoikeuden muutoksena pidetään myös rajoituksia, jotka ovat huoneiston käyttöä estäviä tai haittaavia. Luettelossa mainitaan esimerkkinä tupakointi huoneistossa. Mainintaa voidaan tällä hetkellä pitää jokseenkin uskaliaana. Kun parveke on nyt esitetyn mietinnön mukaan osakashallinnassa olevaa tilaa, tarkoittaa tämä sitä, että lainsäätäjä on ottanut kannan, että tupakoinnin kieltäminen parvekkeella olisi hallintaoikeuteen puuttumista ja edellyttäisi osakkaan suostumusta. Tämä tarkoittaisi välillisesti sitä, ettei parveketupakointia voida kieltää myöskään yhtiön järjestysmääräyksellä ilman osakkaan suostumusta. Ehdotamme, että lain voimaantulosäännöksissä huomioidaan vanhojen vuokrauskieltojen tila. 33 Maksuvelvollisuuden muuttaminen yhtiön uudistuksen yhteydessä Haluamme erityisesti korostaa, että nimenomaan tämän pykälän 2. momentin sääntelyn selventämisellä ja oikealla rajaamisella on suuri vaikutus jäsenkuntamme toimintaan. Nyt esitetyn vastikealennuksen/vapautuksen tavoitteena on ollut mahdollistaa sellaiset hankkeet, joita ei ole voitu toteuttaa yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallisissa tilanteissa nykyisen lain voimassa ollessa. Näemme riskinä sen, että esitetty sääntely laajenee yhtiössä kaikkiin uudistushankkeisiin, joissa osakkaat esittävät hankkeiden yhteydessä subjektiivisia näkemyksiä hankkeesta saamastaan hyödystä ja siten oikeasta maksuosuudestaan. Edellä mainittuun perustuen tämän pykälän kohdalla on tärkeää, että perusteluissa esitettyä enemmän korostetaan enemmistöpäätöstä ja kustannusten jakamisesta vastikeperusteella. Perustelussa tulisi tuoda esiin, että yhdenvertaisuutta arvioidaan olemassa olevan oikeuskäytännön kautta. Edelleen esitämme, että korostetaan maksuvelvollisuuden muuttamisen tulevan kysymykseen vain poikkeuksellisissa tilanteissa.

13 LAUSUNTO Luku Päätöksen moite Mielestämme säännösehdotus aiheuttaisi esitetyssä muodossaan riitatilanteita. Säännöksen sanamuodon perusteella osakas voisi väittää yhdenvertaisuuttaan loukatun, jos hänelle ei anneta osittaista vastikealennusta hankkeesta, josta hän ei hyödy. Säännös tulisi muotoilla siten, että osakas voidaan kokonaan vapauttaa vastikkeenmaksuvelvollisuudesta sellaisesta hankkeesta, joka ei millään tavalla liity hänen hallitsemaansa huoneistoon tai välillisestikään rakennus arvonnousuna tai kunnossapitokustannusten kautta. Säännöksessä tulisi lisäksi mainita, että kysymyksessä ei ole yleinen periaate, vaan erityishankintoja, kuten hissiä koskeva poikkeussäännös. Joka tapauksessa perusteluihin tulee mielestämme lisätä selkeitä esimerkkejä sellaisista tapauksista, joihin säännös rakennettaessa hissiä soveltuu esim. sellaiset huoneistot, joihin on oma sisäänkäynti ja jonka rakennuksen ullakolla ei ole säilytystiloja tai yhtiö joka muodostuu kerrostalo- ja rivitalorakennuksista. Toisaalla tässä laissa on säännelty yhdenvertaisuuden selkeä loukkaus vastoin näkemyksiämme mitättömäksi päätökseksi. Mikäli yhdenvertaisuuden loukkaus ei ole selkeä, päätöstä tulee moittia. Koska yhdenvertaisuuden loukkauksen selkeys on tulkinnanvaraista, johtaa tämä epäselvissä tilanteissa siihen, että yhtiön hissihanke saattaa jäädä toteuttamatta kun osakas riitauttaa alennuksen määrän ja vetoaa mitättömyyteen. (ks. Myöhemmin päätösten mitättömyydestä lausuttua). Esitämme konkreettisena muutoksena ko. pykälän 2 momentin (sivu 125) pääperiaatteen enemmistöpäätöksistä siirtymistä kyseisen momentin perustelujen alkuun. Tässä yhteydessä voisi perustellusti viitata esim. oikeuskäytäntöön KKO 2005:83. Pyrkimyksenä tulee olla vastikkeen ennakoitavuus ja oikeusvarmuus siitä, että yhtiön hallinto voi täytäntöön panna päätetyt hankkeet kuten lakiuudistuksen tavoitteissakin on todettu. Muussa tapauksessa sääntely kääntyy tarkoitustaan vastaan. 1 Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen Hyvänä pidämme sitä, että nykyisin tulkintaongelmia aiheuttanut 1 vuoden lykkäys kanneaikaan poistuu.

14 LAUSUNTO Luku Vahingonkorvaus 2 Mitätön yhtiökokouksen päätös Ehdotettu 3. kohdan säätely siitä, että yhdenvertaisuuden selkeä loukkaus johtaisi mitättömyyteen on mielestämme ongelmallinen käsitteen tulkinnanvaraisuuden johdosta. Kun em. säännös yhdistetään 6 luvun 33 :n sääntelyyn vastikealennuksesta saattaa tämä johtaa siihen, että osakas katsoo tilanteen loukkaavan selkeästi yhdenvertaisuuttaan ja olevansa oikeutettu vastikealennukseen ja tämä johtaa ongelmiin päätöksen täytäntöönpanossa. Tämä ohjaa tarpeettomiin oikeusprosesseihin. Nykyinen sääntely on ollut toimiva. Vastaavissa tilanteissa yhtiö on pääsääntöisesti voinut odottaa 3 kuukauden moiteajan ja lykätä täytäntöönpanoa. Asunto-osakeyhtiöoikeudellisten vahingonkorvausvastuiden säätelyn ottamista lakiin voidaan pitää kannatettavana. 1 Johdon vahingonkorvausvastuu Näkemyksemme mukaan esitystä on tulkittava siten, että johdon vahingonkorvausvastuu ankaroituu nykyisestä OYL 15 luvun säätelystä kun näyttötaakka siirtyy hallitukselle/isännöitsijälle. Vaikka perustelujen mukaan tarkoituksena ei ole ollut muuttaa voimassa olevaa tilannetta, ei vastuun tiukentumista lakitekstissä voida pitää perusteltuna. Mielestämme olisi pidettävä huolta siitä, että sääntely johdon vahingonkorvausvastuusta ei ainakaan ankaroituisi asunto-osakeyhtiöissä, koska sitä ei voida pitää tämän tyyppisissä maallikoista koostuvissa yhteisöissä tarpeellisena. Juuri näissä säännöksissä tulisi huomioida asunto-osakeyhtiön erityispiirteet. Jo nyt on lisääntyvässä määrin yhtiöitä, joihin on vaikea saada hallitukseen jäseniä, varsinkin silloin, kun yhtiössä on vireillä suuria korjaushankkeita. Kun asunto-osakeyhtiölaki tulee muuttumaan ja maallikoiden on vaikea hallita uusia säännöksiä, on todennäköistä, että tilanne vaikeutuu entisestään. Tämä voi johtaa erityisesti pienten yhtiöiden toiminnan kannalta kohtuuttomiin tilanteisiin. Onko sääntelyn tavoitteena ammattimaistaa asunto-osakeyhtiöhallitusten toiminta?

15 LAUSUNTO 15 Toisaalta pidämme kuitenkin hyvänä, että lainsäädännöllä ohjataan hallituksessa työskentelevät toimimaan huolellisesti ja mieltämään oman vastuunsa tehdessään merkittäviä taloudellisia päätöksiä. 3 Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu Emme kannata tämän luvun 3 :ssä on säännöstä yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuusta. Teoriassa vastuu on nykyisenkin lainsäädännön mukaan mahdollista. Vastuun kirjaaminen lakiin lisää kuitenkin vastuuta ja aiheuttaisi yhtiöissä vaikeita ongelmia puheenjohtajien valinnoissa. 14 Luku Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuva lunastusvelvollisuus ja yhtiön purkaminen Jatkovalmistelu 1 pykälän sääntely osakkeenomistajan vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuvasta velvollisuudesta lunastaa jonkun toisen taloyhtiössä olevan osakkaan osakkeet on siirretty ehdotukseen suoraan osakeyhtiölaista. Menettelyä voidaan pitää osakeyhtiömuotoisessa yhtiössä laissa mainittujen tiukkojen edellytysten täyttyessä toimivana, kun lunastuksen kohteena ovat osakkeet, joilla on vain taloudellinen arvo. Mielestämme vastaava sääntely pakkolunastusvelvoitteesta on asunto-osakeyhtiömaailmaan täysin vieras. Asunto-osakeyhtiössä lunastuksen kohteena ovat huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet käytännössä siis toisen osakkaan asunto. Olemme esittäneet näkemyksemme sääntelyn sopimattomuudesta asunto-osakeyhtiöön aiemmin työryhmässä. Lunastuskanteen nostaminen johtaisi sekä loukatun eli kanteen nostaneen osakkaan että kanteen kohteena olevan osakkaan kohdalla kohtuuttomiin tilanteisiin. Jutun käsittelyn kestäessä eri oikeusasteissa useita vuosia molempien huoneistojen myynti olisi käytännössä mahdotonta. Näkemyksemme mukaan menettely voisi tulla sovellettavaksi vain poikkeuksellisissa tilanteissa, jonka johdosta voikin kysyä onko tällainen säätely ylipäätään tarkoituksenmukaista. Määräystä isännöitsijätodistuksesta 7 luvun 27 :ssä mainitussa muodossaan pidämme kannatettavana. Ehdotuksesta puuttuu asetuksen antamista koskeva valtuutussäännös ja todistusta koskeva tarkempi määrittely annettaneen asetuksessa kuten nykyisinkin. Pidämme tärkeänä, että jat-

16 LAUSUNTO 16 kovalmistelussa järjestöllämme on mahdollisuus ottaa kantaa asetuksen sisältöön ainakin lausunnolla. Alan järjestöt pyrkivät ennen lain voimaantuloa yhteistyössä kehittämään isännöitsijätodistusta ja siitä syystä pidämme jatkovalmisteluun osallistumista tärkeänä. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO ry Harri Hiltunen Toimitusjohtaja UUDENMAAN ASUNTOKIINTEISTÖYHDISTYS ry Stefan Johansson Toiminnanjohtaja LIITE Liite Suomen Kiinteistöliitto ry:n lausuntoon

17 1 LIITE SUOMEN KIINTEISTÖLIITON LAUSUNTOON I Luku 5 Yhtiön toiminta Tulisiko perusteluissa vielä tuoda esiin yhtiön varojen sijoittamisesta ohjaus, että varat tulee olla suojattu taloudelliselta riskiltä. Kun yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muusta yhtiön toiminnasta perusteluihin voisi lisätä, voiko asunto-osakeyhtiön toimialaan kuulua ns. gryndaus tai voisiko yhtiö gryndata. Käytännössä joissakin yhtiöissä on esiintynyt innokkuutta ryhtyä rakentamaan ja sittemmin myymään laajojakin ullakkotiloja eikä yhtiön osakkaille yhtiön rakentamistoiminnasta syntyvää vastikeriskiä ole ymmärretty ja tiedostettu. 13 Yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestyksessä (1 mom.) on oltava huoneiston huoneiden lukumäärä. Olisiko jatkovalmistelussa syytä tarkentaa mitä tarkoitetaan huoneistolla ja tuleeko huoneistoselitelmään merkitä esim. parveke, varasto yms. 2 Luku vastike 5 Huoneiston tuhoutuminen Tulisiko tämän pykälän tai 6 luvun 38 :n perusteluihin ottaa selvyyden vuoksi käytännön esimerkkejä tuhoutumistilanteiden arvioinnista oikeuskäytännöstä. Oikeuskäytäntö ja oikeuskirjallisuudessa esitetyt kannanotot vastikevapautuksesta ovat vaihdelleet hyvinkin paljon. 3 Luku 2 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Olisiko perusteluihin syytä luetteloida esimerkinomaisesti osakkaan vastuulle huoneiston sisäpuolella kuuluvia osia kuten pinnoitteet, kiintokalusteet ja sisäpuoliset laitteet.

18 2 3 Olisiko myös tämän pykälä perusteluihin syytä luetteloida yhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita ja eristeitä, joiden vastuut yleisimmin tulevat yhtiön ja osakkaan välisessä suhteessa arvioitavaksi esim. kylpyhuonetilojen lattiakaivo, korokerengas tai jopa silikonisaumat. Näemme hyvänä sen, että perusjärjestelmät kuuluvat kokonaisuuksina yhtiön vastuulle. Perusteluteksteissä ilmenee epäselvyys siitä mikä on järjestelmän osa ja mikä on laite. Voisiko tämän rajauksen esiintuomiseen kiinnittää vielä jatkovalmistelun aikana huomiota. Ongelma liittyy erityisesti eri käyttötarkoituksissa olevien huoneistojen järjestelmiin kuten esim. asunto-osakeyhtiö, jossa on kuntosali, ravintola ja toimisto. 5 Luku muutostyöt 8 Muutostyö yhtiön tiloissa Selvyyden vuoksi 2 momentin toisen ja viimeisen virkkeen paikkaa voisi vaihtaa. Lause Sama koskee viittaa 2 momentin ensimmäiseen virkkeeseen. Ehdotamme, että 3 momenttia muutetaan viittamaalla mitä 5 luvun 1-7 pykälissä säädetään. Muussa tapauksessa pykälästä ei selkeästi ilmene, että osakas vastaa tällaisen muutostyön aiheuttamista kustannuksista. Perusteluissa toki todetaan selvästi, että osakas vastaa näistä kustannuksista. 6 Luku Yhtiökokous 13 Äänimäärä Näkisimme, että äänileikkuria koskevaa säätelyä olisi syytä vielä esimerkinomaisesti selkeyttää. 28 Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen Esitämme, että pykälän 4) kohdan perusteluja selvennetään, siltä osin, kun suostumus osakkaalta tulisi vaatia jonkun osakkaan maksurasituksen alentumisen seurauksena, kun vastaavasti, jonkun toisen osakkaan maksurasituksen kohoaa. Esim. käyttötarkoituksen muutoksen (liikehuoneisto, jolla vastikekerroin muuttaminen asuinhuoneistoksi) tosiasiallisena

19 3 seurauksena voi olla jossain tilanteissa toisten osakkaiden maksurasituksen kohoaminen. 31 Päätös kunnossapidosta Pitäisikö perustelujen (sivu 119) viittauksen tarpeellisuus hallintaanottomenettelyyn arvioida uudelleen. Tämä voi ohjata osakkaita perusteettomasti vastikkeenmaksulaiminlyönteihin, kun heillä on yhtiöstä poikkeava näkemyskäsitys hyvityksestä ja hyvityksen määrästä. Tämän pykälän perusteluissa voitaisiin sivun 309 mainitsemin tavoin viitata yhtiön hallituksen oikeuteen ryhtyä kiireelliseen toimeen (7 luvun 2 pykälä). 32 Päätös kaikkien osakkaiden rahoittamasta uudistuksesta Pykälän 2 momentin 1 kohdan perusteluissa (sivu 120) on esitetty näkemys osakaan oikeudesta päättää huoneistonsa sisäosien tasosta. Osakkaan itsemääräämisoikeutta tulee korostaa tilanteissa, joissa yhtiön uudistuksen merkitys on esteettinen tai sisustuksellinen. Se ei saa kuitenkaan ohjata riskitilanteisiin yhtiön rakennuksen kannalta ja yhtiöllä olisikin oikeus toimenpiteeseen, kun toimenpide on välttämätön ja perusteltu Näkisimme perustelluksi lisätä 2 kohtaan (sivu 122) jatkovalmistelussa lainsäätäjän näkemykset osakkaan velvoitteesta suorittaa tekijänoikeusmaksuja silloin kun kysymys on yhteisantennijärjestelmistä, joissa on yli 25 huoneistoa esim. tähti 2000 verkot. 34 Päätös yhtiön muusta uudistuksista. Esitämme kyseisen pykälän perusteluihin esimerkkejä kuten kuntosali tai hissi 2- kerroksiseen rakennukseen. Tulisiko hallinnassa olevien tilojen sijaan käyttää termiä kiinteistö. 8 Luku Pääsy huoneistoon ja huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan Olisiko syytä tarkentaa hallintaanottomenettelyä sääteleviä 6 ja 7 pykäliä, jossa tuodaan esiin yhtiön velvoite palauttaa huoneisto osakkaalle. Molemmissa todetaan vuokrasuhteen päättyvän ilman irtisanomista tai irtisanomisaikaa. Pykälissä on pyritty tuomaan esiin yhtiön velvoite

20 4 luovuttaa/palauttaa huoneisto osakkaalle välittömästi kun hallintaanottoaika päättyy ja yhtiön tulee huolehtia hallintaanotetun huoneiston vuokrasuhteessa tämä velvoite. Yleensä yhtiö huomioikin tämän velvoitteen tekemällä määräaikaisen vuokrasopimuksen. Kun yhtiö voi tehdä vuokralaisen kanssa myös toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen ei vuokrasuhde suhteessa yhtiön vuokralaiseen pääty ilman irtisanomista tai irtisanomisaikaa. Eihän yhtiöllä ole vuokrasuhdetta osakkaaseen vaan yhtiön vuokralaiseen. Näin ollen yhtiö voi tässä vuokrasuhteessa joutua irtisanomaan vuokralaisen ja noudattamaan irtisanomisaikaa suhteessa vuokralaiseensa eikä toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus siten pääty ilman irtisanomista.