UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI. Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto

Transkriptio

1 UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto

2 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Kaikki samaan lakiin Yhtiön perustaminen, vahingonkorvaus Lain rakenne muuttuu Tavoitteena helppolukuisempi laki maallikoille Perusteluiden laajuus

3 SISÄLTÖ Yhtiökokousmenettely Vastikkeenmaksuvelvollisuus Kunnossapitovastuu ja muutostyöt Isännöintiin liittyvät muutokset Lunastus Toiminnantarkastus ja tilintarkastus Vahingonkorvaus

4 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN UUDISTAMIS- TILANNE Oikeusministeriön lainsäädäntöhanke aloitettiin 2004 Työryhmän mietintö keväällä 2006 Luonnos hallituksen esitykseksi Lausunnolla (osittain) elokuussa 2008 Asetus valmisteilla - isännöitsijäntodistus HE eduskuntaan helmi/maaliskuussa 2009? Laki voimaan aikaisintaan 2010 alusta?

5 MATERIAALEISTA Nämä materiaalit on laadittu sen perusteella, mitä luonnos hallituksen esitykseksi (AOYLE) sisältää julkistetussa versiossa Vireillä olevasta säädöshankkeesta löytyy lisätietoa asunto-osakeyhtiölaki kohdasta: Yhtiooikeus/

6 YHTIÖKOKOUSMENETTELYYN LIITTYVIÄ MUUTOKSIA Yhtiökokous (AOYLE 6 luku)

7 YHTIÖKOKOUS Varsinainen yhtiökokous pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä Pakottava säännös, ohittaa yj:n määräyksen Yhtiöjärjesteyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta Käsitellään AOYLE 6:3:n mukaiset asiat Kahden varsinaisen yhtiökokouksenmenettely edelleen mahdollinen

8 KOOLLEKUTSUMINEN Kutsut toimitettava viimeistään 2 vkoa ja aikaisintaan 2 kk:ta ennen kokousta Kirjallisesti kokouskutsu jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut yhtiölle sähköpostiosoitteen kutsun toimittamista varten Yj:ssä voidaan määrätä tarkemmin miten toimitetaan

9 KOKOUSKUTSU Kutsun sisältö AOYLE 6:19 mukaisesti Ennen yhtiökokousta aina nähtävillä (6:22): Hallituksen päätösehdotus, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus ja tilintarkastuskertomus Väh. 2 vkon ajan kutsussa ilmoitetussa paikassa Pyynnöstä lähetettävä viivytyksettä osakkaalle Nämä ja lisäksi toiminnantarkastuskertomus nähtävillä kokouksessa

10 SELVITYS KORJAUSTARPEESTA Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana (6:3) Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Ohjaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan

11 VALTUUTETTU JA AVUSTAJA Osakas saa valtuutettua yhtiökokouksessa Muotovaatimusta ja voimassaoloaikaa koskeva rajoitukset poistuvat Kirjallinen valtakirja tai muutoin luotettavalla tavalla osoitettava olevansa oikeutettu edustamaan osakasta AOYLE:n perustelujen mukaan myös tekstiviesti, sähköposti tai jopa puhelinsoitto voi riittää HUOM! Lesken ja huoneistossa asuvan yhteisomistajan pelkkä hallinta ei riitä valtuutukseksi Osakkaalla ja valtuutetulla saa olla avustaja

12 ESTEELLISYYS Yhtiökokouksessa sovelletaan samoja esteellisyysperusteita kuin hallituksen päätöksenteossa Huom! Valtuutetun henkilökohtaisella esteellisyydellä ei enää merkitystä. Myös oikeustoimikelvoton voi toimia toisen henkilön valtuutettuna???

13 ÄÄNILEIKKURI Pääsääntö edelleen enimmäisäänimäärän rajoittaminen 1/5 kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä Yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa HUOM! Laskentasäännöt muuttuneet Lisäksi huomioitava, että valtuutetun edustamien osakkeiden äänimäärää ei lasketa yhteen, kuten nykyisin

14 YHTIÖKOKOUSPÄÄTÖKSEN MOITE Kanteella tuomioistuimessa Menettelyvirhe (AOYL, yj), joka voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai osakkaan oikeuteen (merkityksellinen) Päätös muutoin AOYL:n tai yj:n vastainen Moiteaika 3 kk päätöksen tekemisestä Jos ei moitita, päätös pätevöityy

15 MITÄTÖN YHTIÖKOKOUSPÄÄTÖS Kokoukseen ei ole toimitettu kutsua tai kutsua koskevia säännöksiä olennaisesti rikottu Päätökseen vaaditaan osakkaan suostumus, jota ei ole saatu AOYLE 6 luvun 35 ja 37 :t Päätös selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä osakkaan suostumusta saatu TAHALLINEN (uusi!)

16 MITÄTÖN YHTIÖKOKOUSPÄÄTÖS Päätöstä ei lain mukaan mahdollisuutta tehdä edes kaikkien suostumuksella Mitättömyys itsestään vaikuttavaa Voi korjaantua Osakas saanut tiedon eikä vedonnut Tapauskohtainen harkinta

17 VASTIKKEENMAKSUVELVOLLISUUS AOYLE 3 LUKU

18 YHTIÖVASTIKKEELLA KATETTAVAT MENOT (AOYLE 3:2) Pääosin entisen kaltainen Poikkeussäännökset uudistuksista Lisäksi yhtiön toimintaan, kiinteistön, rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinta (3:2.1:n 4 kohta) Esim. laajakaista Yj:ssä voidaan mainita, että käyttömaksuihinkin voidaan soveltaa hallintaanottoa ja uuden osakkaan vastuuta koskevia säännöksiä

19 VESIMAKSU (AOYLE 6:34) Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa enemmistöllä yhtiökokouksessa, kun vastikeperusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa oleva veden todellinen kulutus Vain mittarit!

20 LAAJAKAISTAMAKSU Yhtiöjärjestyksen muutos - määräenemmistöpäätös yhtiökokouksessa Ei tarvita erillisiä suostumuksia, kun perustuu huoneistokohtaiseen hinnoitteluun Vrt. nykyisin vesimaksu

21 MAKSUPERUSTE (AOYLE 3:4.2) Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien tai sitä muuten käyttävien henkilöiden lukumäärä, jos henkilömäärä on vastikkeen maksuperusteena Myös vuokratusta huoneistosta Huom! AHVL 17 - osakkeenomistaja ei voi aina tietää huoneistossa kulloinkin asuvien lukumäärää

22 UUDEN OMISTAJAN VASTUU VANHAN OMISTAJAN VASTIKKEISTA (AOYLE 3:7) Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä edeltäjän rästivastikkeista sekä käyttömaksuista 6 kuukautta siltä kk:lta kuin omistusoikeus siirtyi ja 5 edellistä kk:tta Ei vastuuta sellaisesta erääntyneestä vastikkeesta tai maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä

23 YHTIÖVASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSELLÄ AOYLE 3:5 ja 6:32

24 OSAKEHUONEISTON KÄYTÖN ESTYMINEN (AOYLE 3:5) Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti: Vähennettävä vastikkeesta määrä, jolla yhtiön käyttöja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi käytännössä vesimaksut Laajempi sovellettavuus kuin nyt tuhoutuminen Tekninen tuhoutuminen, homehtuminen tms. Terveysviranomaisten käytäntö Ei kuitenkaan yhtiössä suoritettavien kaikkien huoneistojen kunnossapito- tai uudistustyön yhteydessä

25 VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN (AOYLE 32.1 ) - hyvitys Enemmistöpäätös Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (=säästöä) Hyvityksen suuruus: Yhtiön säästö (max.) Osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista (max.) Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä (-kustannukset, ikävähennys) Sekä kunnossapito että uudistus

26 VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN (AOYLE 32.2 ) - tasajako Määräenemmistöpäätös Kustannukset voidaan jakaa tasan kun kaikki edellytykset täyttyvät: Kunnossapito ja uudistus Kohdistuu huoneistoon Huoneistolle tuleva etu ja huoneiston osalta aiheutuva kustannus yhtä suuret Kuten ennen

27 VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN (AOYLE 32.3 ) hissin jälkiasennus Enemmistöpäätös Huomioidaan miten päätös ja sen täytäntöönpano vaikuttavat osakkeiden arvoon Osakkaan kannalta kustannukset suhteessa arvonnousuun Asennuskustannusten jaon perusteena huoneiston sijainti rakennuksessa Huoneiston sijaintikerros Huoltokulut vastikeperusteen mukaan

28 VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN (AOYLE 32.3 ) hissin jälkiasennus Kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikevastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksen suhteella porrashuoneen pääsisäänkäynnin kerrokseen. Osakehuoneiston kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin saapumistason kerros. Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin lähtötason kerros. Sisäänkäyntien suhde otetaan huomioon puolen kerroksen tarkkuudella

29

30 HISSIN JÄLKIASENNUS (AOYLE 32.4 ) Enemmistöpäätös vapautuksesta Vastiketta ei peritä hissiä varten jos osakkaan huoneiston yj:n mukainen käyttötarkoitus on toinen liikehuoneistot, autotallit ja toimistot jos osakehuoneisto on toisessa rakennuksessa rivitalo/kerrostalo yhtiössä rivitalo-osakkaat Sekä enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy

31 HISSIN JÄLKIASENNUS (AOYLE 33.4 ) Hissin jälkiasennus vain osaan porrashuoneista Enemmistöpäätös Sekä enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneisto sijaitsee ko. porrashuoneessa Kulut jaetaan 32.3 :n mukaan näiden osakkaiden kesken

32 VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN (AOYLE 32.4 ) muu käyttötarkoitus Enemmistöpäätös vapautuksesta Sekä enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy Uudistus ei tuota etua (ei arvonnousua) muuhun käyttötarkoitukseen (yj.) varatulle huoneistolle ja lisää merkittävästi niiden huoneistojen arvoa, jossa toteutetaan Esim. saunan tai parvekkeen rakentaminen asuntoihin vapautetaan autotallit ja liikehuoneistot

33 KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖT AOYLE 4 JA 5 LUVUT

34 KÄSITTEET Osakkaan kunnossapitotyö (AOYLE 4 luku) Osakkaan muutostyö (AOYLE 5 luku) Yhtiön kunnossapitotyö (AOYLE 4 luku) Yhtiön muutostyö (AOYLE 5 luku) Yhtiön uudistus Vrt. nykyisin peruskorjaus- ja perusparannus

35 KÄSITTEITÄ - kunnossapito Yhtiön kunnossapito Kiinteistön ylläpito - vuosikorjaukset ja peruskorjaukset, joilla laatutasoa ei olennaisesti nosteta Myös laatutason nosto, kun pakottava vomääräys tai uudisrakentamista koskeva normi Kunnossapitoa myös muutos, jos yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen (KKO 2005:83 parvekelasitus)

36 KUNNOSSAPITOVASTUU 4:1 Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä kunnossapidon osalta Vastuun siirto - 2/3 määräenemmistöpäätös Yhdenvertaisuus Ellei yj:ssä kp-määräyksiä AOYLE:n 4 luku määrää vastuunjaon yhtiön ja osakkaan välillä Yhtiö vastaa siltä osin, kun vastuu ei kuulu osakkaalle

37 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU 4:2 Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät Yhtiö toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen Edellyttää nimenomaista vastuun hyväksymistä Ei pelkkä kunnossapitotyön hyväksyminen Myös osakkaan toteuttamat, kun Rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään (vrt. AOYL samantasoisuus) Yhtiö on voinut valvoa toteuttamista Esim. vedeneristys kylpyhuoneessa

38 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU 4:2 Huoneiston sisäosat, kun vahingoittuvat Rakenteen vian tai korjaamisen vuoksi tai Yhtiön kp-vastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai korjaamisen vuoksi (vrt. AOYL rakenteesta johtuva ) Ennalleensaattamisvelvoite perustasoon Ratkaisevaa kustannukset (KKO 2003:80) Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle yhdenvertaisuus taustalla

39 KÄSITTEITÄ - Perustaso Perustaso määräytyy Alkuperäinen (rakennusvaiheessa toteutettu) taso, ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta) Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee

40 OSAKKAAN KUNNOSSA- PITOVASTUU 4:3 Osakehuoneiston sisäosat Altaat, hanat, wc-laitteet (vrt. nyk. AOYL) Sisustuksellinen elementti, kulutus Huoneiston huolellinen hoito Ilmoitusvelvollisuus yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta Kunnon seuraaminen, myös tyhjillään ollessa Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla (ilmanvaihto, lämmitys)

41 OSAKKAAN KUNNOSSA- PITOVASTUU 4:3 Velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu Ei vastuuta tavanomaisesta kulumisesta

42 YHTIÖN KUNNOSSAPITO-OIKEUS 4:1 Yhtiökokous voi päättää yhtiön kustannuksella suorittaa osakkaan vastuulla olevan kunnossapitotyön, jos Työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön (perusteltua tehdä samalla) Työ yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen Ei loukkaa yhdenvertaisuutta Nykyisin kriteerinä vain yhdenvertaisuus

43 PARVEKE 1:3 ja 4:2 Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta Yhtiön kunnossapitovastuu Parvekkeen rakenteet (vedeneristys) ja ulkopinta Osakkaan kunnossapitovastuu HUOM! Lumen, veden ja roskien poistaminen

44 YHTIÖN ILMOITUSVELVOLLISUUS Yhtiöllä ilmoitusvelvollisuus sekä kunnossapitotöistä että uudistuksista ja muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa huoneiston käyttämiseen Osakkaalle, käyttöoikeuden haltijalle Riittävän ajoissa Ilmoitus toimitetaan kirjallisesti osakkaan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon

45 OSAKKAAN ILMOITUSVELVOLLISUUS Velvollisuus ilmoittaa muutostöiden lisäksi myös kunnossapitotöistä Etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneistoon tai niiden käyttämiseen

46 OSAKKAAN ILMOITUS- VELVOLLISUUS Riittävä selvitys Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista / kohtuullisista kuluista (kokouspalkkio)

47 MUUTOSTYÖN ALOITTAMINEN JA ILMOITUKSEN KÄSITTELY Ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä ja toisella osakkaalla ollut kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä Ilmoitettava Työn sallimisesta, ehdoista, kieltämisestä, ilmoituksen käsittelyajasta Yhtiön päätös kirjallisesti, jos osakas pyytää Kieltävä päätös perusteltava

48 YHTIÖN SUOSTUMUS Voidaan kieltää, jos vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle Voidaan asettaa ehtoja työn toteuttamiselle Vahingoittumisen ja haitan välttämiseksi Kieltäminen tai lisäehtoja suostumuksen jälkeen Uusia seikkoja muutostyön aikana

49 VALVONTA Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttymistä Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut

50 ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN 7:28 Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)

51 MUITA UUDISTUKSIA

52 ISÄNNÖINTI Isännöitsijäksi voidaan valita: Luonnollinen henkilö Rekisteröity yhteisö (jonka ilmoitettava kenellä päävastuu isännöinnistä) Päävastuullisen oltava: Isännöintiyhteisön hallituksen jäsen, toimitusjohtaja tai yhteisön palveluksessa, jollei toisin sovita AsOy:n kanssa Päävastuulliseen sovelletaan isännöitsijää koskevia lainsäännöksiä

53 LUNASTUSLAUSEKKEET (2:5) Edelleen sallittuja Laissa pakottavia määräyksiä lunastusmenettelystä, jotka menevät ohi yhtiöjärjestyksen Lausekkeet eivät enää muutu pätemättömäksi! Yj:n lunastuslauseketta kannattaa verrata jo etukäteen uuteen lakiin Jatkossa rahat maksetaan aina hallitukselle Ei tarvita enää käteissuorituksia

54 TILINTARKASTUS Tilintarkastajalla tarkoitetaan hyväksyttyä tilintarkastajaa HTM- ja KHT tilintarkastaja tai tilintarkastusyhteisö Yhtiöllä on velvollisuus valita tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksessa on vähintään 30 huoneistoa tai 1/10 osakkeenomistajista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista sitä yhtiökokouksessa vaatii

55 TOIMINNANTARKASTUS Vastaa nykyistä maallikkotarkastusta Lähtökohta kaikissa yhtiöissä suoritetaan ainakin toiminnantarkastus Yhtiöissä, joissa ei ole tilintarkastajaa tulee valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin Luopuminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista Voidaan valita yhtiökokouksessa enemmistöllä vaikka yhtiöjärjestyksessä luovuttu toiminnantarkastuksesta

56 TOIMINNANTARKASTUS Voidaan valita tilintarkastajan rinnalle yk:n enemmistöpäätöksellä Valittava, jos 1/10 osakkeenomistajista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista sitä yhtiökokouksessa vaatii Ei, jos yhtiössä on tilintarkastaja Yhtiön talouden ja hallinnon tarkastusta Laatii tarkastuskertomuksen Esitetään yhtiökokouksessa Palkkio ja kulut yhtiöltä

57 VAHINGONKORVAUS AOYLE 24 LUKU

58 LÄHTÖKOHDAT JA TAVOITTEET Kattavat säännökset vahingonkorvausvastuusta Yhtiö, yhtiön johto, osakkeenomistaja, tilintarkastaja, toiminnantarkastaja, yhtiökokouksen puheenjohtaja Ei tarkoitus sulkea pois muuta vahingonkorvausvastuuta, kuten sopimusperusteista ja vahingonkorvauslakiin perustuvaa vastuuta Laajan soveltamisalan vuoksi vastuun perustuminen VahL:iin olisi erittäin poikkeuksellista

59 JOHTOHENKILÖN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä Korvattava vahinko; Jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen (1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1 mom.) Velvollisuus toimia huolellisesti ja yhtiön edun mukaan asianmukainen harkinta Objektiivinen arviointi

60 HUOLELLISUUSVELVOITE Huolellisuusvaatimus korostuu Päätökseen tai toimeen liittyvän riskin kasvaessa AsOy:n johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat käytännössä lievemmät kuin liiketoimintaa harjoittavissa yhtiöissä ammatillinen osaaminen ja ajankäyttö Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluvat on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattaessa huolellisesti

61 JOHTOHENKILÖN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Korvattava vahinko; jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) Tuottamusolettama johdon osoitettava huolellisuus Kantajan osoitettava aiheutunut vahinko ja syy-yhteys Vastuu rakentamisen osalta Onko suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla Rajoittuu yhtiön johdon tehtäviin

62 OSAKKEENOMISTAJAN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Korvattava vahinko, joka on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yj:n määräyksiä osakkaan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Tuottamusolettama osakkaan osoitettava huolellisuus Huolehdittava, että sopimuskumppani noudattaa hyvää rakennustapaa Suunnittelu, toteutus, valvonta Osakkaan velvollisuus hoitaa tilojaan huolellisesti (4:3)

63 OSAKKEENOMISTAJAN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Korvattava vahinko, jos aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkaan huoneiston sisäosat vahingoittuvat (24:2.3) Vahingonaiheuttaneen osakkaan korvattava yhtiölle kustannukset Yhtiön korjattava toisen osakkaan huoneisto Taustalla asumisturvallisuuden lisääminen ja uusien vahinkojen välttäminen

64 YHTIÖN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla AOYL:n tai yj:n rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:6) Kunnossapitovastuun laiminlyönti Kunnossapito- ja muutostöitä koskevien määräysten rikkominen Hyvän rakennustavan rikkominen Suunnittelu, toteutus ja valvonta Virheellinen lunastusohjaus tai is.todistus

65 YHTIÖKOKOUKSEN PJ:N VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään AOYL:a tai yj:tä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:3) Tulkinta: Esim. päätöstä ei ole tehty oikeassa järjestyksessä tai jättänyt toteuttamatta hänelle lain tai yj:n mukaan kuuluvan velvoitteen Lähtökohtaisesti ei vastuuta aineellisesta oikeudellisuudesta esim. yhdenvertaisuudesta Puheenjohtajan asema voi olla erilainen ja vaikuttaa tuottamusarviointiin

66 TOIMINNANTARKASTAJAN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Toiminnantarkastaja on velvollinen korvaamaan vahingon (24:5): Jonka hän on tehtäväänsä suorittaessaan aiheuttanut yhtiölle tahallisesti tai huolimattomuudesta Jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yj:tä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle

67 TOIMINNANTARKASTAJAN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS Koskee ainoastaan tehtäviin kuuluvia toimia Lievempää kuin tilintarkastajan vastuu Mittapuuna yleinen maallikoiden suorittama tarkastustapa ja huolellisuus, jota voidaan olettaa muulta kuin ammattimaiselta tarkastajalta Tapauskohtainen arviointi, jos erityistä osaamista Suurehkoa yhtiötä tarkastettaessa huolellisuutta arvioitava eri tavalla kuin pienen yhtiön toiminnantarkastajan osalta Hyvä toiminnantarkastustapa täsmentyy Alalla yleisesti noudatettavat suositukset

68 VANHENTUMISAJAT Kolmen vuoden kuluessa siitä kun sai tai olisi pitänyt saada tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta kuitenkin viimeistään Hallituksen jäsen, isännöitsijä ja yhtiö 5 v sen tilikauden päättymisestä, jona päätös, toimenpide tai laiminlyönti tehty Yhtiökokouksen puheenjohtaja 5v päätöksestä tai toimenpiteestä Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja 5 v. kertomuksen tai lausunnon esittämisestä Osakkeenomistajan kunnossapito/muutostyö 10v. (vanhentumislain mukaan)

69 KIITOS!