Kuntoarvio Söderkullan kartano Projekti 306582 16.2.2015
Sisältö Sisältö... 2 Johdanto... 3 1. Yhteenveto... 4 1.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja toimenpide-ehdotuksista... 4 2. Kuntoarvion lähtötiedot... 10 1.2 Kiinteistön perustiedot... 10 1.3 Korjaushistoria... 10 1.4 Asiakirjatilanne... 10 1.5 Kuntoarvion toteutus... 10 1.6 Käyttäjäkyselyn palaute... 10 3. Kuntoarvion tulokset... 11 3.1. Aluerakenteet... 11 3.2. Rakennustekniikka... 13 3.3. LVI Järjestelmät... 23 3.4. G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT... 23 3.5. G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät... 25 3.6. G3 Ilmastointijärjestelmät... 26 3.7. G4 Kylmätekniset järjestelmät... 27 3.8. G7 Palontorjuntajärjestelmät... 27 3.9. H Sähkö- ja tietojärjestelmät... 28 3.10. H1 Aluesähköistys... 28 3.11. H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset... 29 3.12. H3 Johtotiet... 29 3.13. H4 johdot ja niiden varusteet... 29 3.14. H5 Valaisimet... 31 3.15. H6 Lämmittimet, kojeet ja laitteet... 31 3.16. H7 Erityisjärjestelmät... 32 3.17. J Tietojärjestelmät... 33 4. Energiatalouden arviointi... 34 1.7 Yhteenveto... 36 LIITTEET PTS-ehdotus, liite 1 2/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Johdanto Tässä kuntoarvioraportissa tarkastellaan kiinteistön nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet sekä ehdotetaan lisätutkimuksia, mikäli niihin on tarvetta. Kuntoarvion lähtötietoina on käytetty tilaajalta saamien tietojen lisäksi kiinteistön käyttäjiä sekä huoltohenkilökuntaa haastattelemalla saatuja tietoja. Tässä kuntoarvioraportissa esitetyt toimenpide-ehdotukset kustannusarvioineen (PTSehdotus) on laadittu 10 vuoden jaksolle, pääpainon ollessa viiden vuoden aikana toteutettaviksi ehdotetuissa toimenpiteissä. Toimenpide-ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, muutoin kun niissä tapauksissa, joissa on huomattu merkittäviä turvallisuuteen tai viranomaismääräysten laiminlyönteihin liittyviä puutteita. Kustannusarvioiden laadinnassa on käytetty soveltuvin osin Haahtela-kehitys Oy:n ja Rakennustieto Oy:n julkaisemia rakentamisen kustannustietoja. Esitetyt kustannusarviot ovat raportointiajankohdan kustannustason mukaisia ja sisältävät arvonlisäveron 23 %. Tässä kuntoarvioraportissa on esitetty kunkin pääjärjestelmänimikkeen kuntoluokka. Luokittelu on kuntoarvioijan näkemys rakennusosan yleisestä kunnosta. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = heikko, uusitaan 1-5 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1-5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6-10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1-5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6-10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6-10 vuoden kuluessa 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarvioraportin otsikoissa olevat tunnukset viittaavat osajärjestelmänimikkeen (esim. G3 Ilmastointijärjestelmät) kuvauksessa annettuun ehdotukseen ja ne noudattavat seuraavaa esitysjärjestystä: 1. Kuvataan lyhyesti järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. 2. Käsitellään nykytilanne ja todetaan kohteessa tehdyt havainnot. 3. Annetaan kunnossapito- ja korjaustoimenpide-ehdotukset. Kuntoarvion suorittivat Rakennustekniikka: Pekka Kiviranta LVIK- ja automaatiojärjestelmät: Aki Sjöman Sähkö- ja tietojärjestelmät: Paul Metsälä Kuntoarvion kiinteistökatselmoinnit suoritettiin 18.12.2014. Tampereella 9.1.2015 WSP FINLAND OY Pekka Kiviranta Aki Sjöman Lvi.tekn Paul Metsälä Rkm, (PKA) Projektipäällikkö FISE (PKA) Ins. (PKA) Rak. tekn. LVIA tekniikka Sähkötekniikka 3/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
1. Yhteenveto 1.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja toimenpide-ehdotuksista 1.1.1 Rakennustekniikka Rakennus, jossa on kellarikerros, kaksi ylempää kerrosta ja ullakkokerros, sijoittuu lähes mäen-kumpareen päälle. Maanpintaa on muotoiltu niin, että kallistukset viettävät perusmuurista poispäin, kaakkoispuolen alamäkeen. Pääsisäänkäynti on rakennuksen luoteissivulla. Rakennuksen korjauksissa tulee ottaa huomioon rakennusta ja ympäristöä koskevat suojelupäätökset ja -määräykset. Pihan viherrakenteet ovat vuodenaika huomioiden kohtalaisen hyväkuntoisia. Ulkoseinän vierellä olevat pensaat aiheuttavat vahinkoa paikoitellen rakenteille. Normaalit kunnostukset ja leikkaukset tulee tehdä alan ammattilaisen toimesta. Mahdollisia vaarallisia vanhoja puita tai niiden katkeavia oksia tulee tarkkailla vahinkojen välttämiseksi. Sora-, noppakivi- ja betonilaattapäällysteet ovat kohtalaisen hyväkuntoisia. Terassin alla olevan tilan sisäänkäynnin maanmuotoilua tulee korjata niin, ettei vesi pääse tilaan. Tilan tilatilajärjestelyjä olisi syytä järjestellä ottaen huomioon eri toiminnot varasto, jätehuolto, ilman-vaihto. Graniittikivistä muuratun perusmuurin pinta on kohtalaisen hyväkuntoinen. Graniittikivimuurauksen alla oleva tuenta on paikoitellen lähtenyt pois - tuenta tulee korjata. Koska salaojitusjärjestelmää ei tiettävästi ole, tulee pinta- ja kattovesien ohjaukseen etäälle perusmuurirakenteista kiinnittää eritystä huomiota. Rakennusrunko on kunnossa. Viitteitä rakennuksen liikkumisista tai painumisista ei havaittu. Ulkoseinien rappauskorjaustarvetta on erityisesti räystäiden alla, terassinkaiteessa ja seinän vieren pensaiden takana. Jotta rappauskorjaus onnistuisi, tullee sitä edeltää kuntotutkimus, joka sisältää korjaussuunnitelman ja mahdollisesti lämpökamerakuvauksen lämpövuotojen havaitsemiseksi. Jääpuikkojen syntymisen syitä tulee selvittää lämpövuodot, kattovesien poistojärjestelmän toimivuus. Ikkunat ja ulko-ovet vaativat jonkin verran kunnostusta. Vesikaton puurakenteiset kannattimet näyttävät olevan kunnossa, tarvittaessa puurakenteita tulee uusia. Peltikatteen maalipinta vaatii paikatuilta kohdilta maalauksen ja muilta osin maalauskorjauskierroksen. Katolla olevan kulkusillan puutavara tulee uusia lähivuosien kuluessa. Kattovesien poistojärjestelmän alapään vedenohjauksia tulee korjata niin, että pintavedet ohjautuvat etäälle perusmuurirakenteista. Sisätilojen pinnat vaativat paikoitellen maalaus- ja muita pintakorjauksia. Koska tilojen käyttöasteista ei ole tietoa, on PTS-ehdotuksessa varattu pintakorjauksiin tasasummia muutaman vuoden välein. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä 4/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Toimenpiteet 5 vuoden aikana Terassin alapuolella olevan tilan sisäänkäynnin edustan korjaus ja sisätilojen järjestely Perusmuurin graniittikiveyksen tukirakenteiden korjaus Ikkunoiden ja ulko-ovien pintakäsittelyt ja kunnostukset Peltikatteen paikkojen maalaus ja maalauskorjauskierros Katon kulkusillan korjaus Kattovesien maanpinnalla olevien ohjauskourujen korjaukset Sisätilojen pintakorjaukset Toimenpiteet 10 vuoden aikana Sisätilojen pintakorjaukset Lisäselvitykset Julkisivujen rappauksen, terassin ja lämpövuotojen kuntotutkimus 5/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
1.1.2 LVI järjestelmät Rakennuksen lämmöntuotto on toteutettu vesikeskuslämmityksellä omalla kattilalaitoksella, jonka polttoaineena on kevyt polttoöljy. Kattilalaitos on Högfors Oy:n valmistama vuodelta 1985. Kattilalaitoksen teho on 150 kw. Öljypoltin on Oilon Oy:n valmistama painepoltin. Öljypolttimen valmistusvuosi on 2004. Lämmin käyttövesi tuotetaan kattilan vesitilaan asennetulla varaajalla. Kiinteistössä on suositeltavaa varautua lähivuosina vaihtoehtoisen energiamuodon käyttöönottamiseksi kiinteistön ensisijaisena lämmöntuotantomuotona. Lämpöjohtoverkosto on rakennusten sisäpuolisilta osilta teräsputkea hitsaus- ja kierreliitoksin. Rakennusten sisäpuoliset teräsputkiasennukset ovat asennettu vuonna 1985. Lämpöjohtoverkoston linjasäätö- ja sulkuventtiilit ovat välttävässä kunnossa olevia vinoistukkaventtiilejä. Patterit ovat pääosin vuonna 1985 uusittuja teräslevypattereita. Patteriventtiilit on uusittu vuonna 1985 lämmönjakokeskuksen uusimisen yhteydessä. Myös yksittäisiä myöhemmin asennettuja patteriventtiilejä havaittiin kiinteistötarkastuksen yhteydessä. Patteriventtiilit ovat Danfoss Oy:n termostaattisia malleja. Termostaattiset patteriventtiilit tulevat käyttöikänsä päähän viimeistään tarkastelujakson (10v.) lopussa, jolloin ne on suositeltavaa uusia. Patteriventtiilien uusimisen yhteydessä on suositeltavaa suorittaa myös verkoston perussäätö. Kiinteistö on liitetty kunnalliseen vesi- ja jätevesiviemäriverkostoihin. Vesikalusteet ovat perustasoisia malleja. Vesikalusteet on uusittu pääosin vuoden 1985 korjausten yhteydessä. Tilojen peruskalusteina ovat 1-toimiset WC-istuimet WC:ssä, Oraksen 1-otehanat suihkutiloissa ja WC:ssä. Kiinteistön käyttövesiverkosto on tehty kupariputkista. Käyttövesiverkosto on uusittu 1-kerroksen osalta vuonna 2011-2012. Saadun tiedon mukaan vesijohtoverkostossa on raportoitu vesivuotoja. Ehdotamme käyttövesiputkistolle kuntotutkimusta (2-3 krs.) putkiston elinkaari huomioiden (30v.) Käyttövesiverkoston venttiilit ovat osittain uusittuja palloventtiilejä, mutta vanhoja vinoistukkaventtiilejäkin on vielä käytössä. Jätevesiviemäriverkosto on asennettu muoviputkella 1985 korjauksen yhteydessä. Piha-alueen tarkastuskaivot ovat betonirengaskaivoja teräskansin. Kaivoja avattiin pistokoemaisesti, ja tarkastusten perusteella piha-alueen jätevesiviemärit ovat ainakin osittain PVC-putkia. 6/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Kiinteistöön on asennettu koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmä vuonna 1985 tehtyjen korjausten yhteydessä. IV-koneet on asennettu pääosin vuonna 1985. Keittiön IV-kone TK 4 on asennettu vuonna 1998. Ilmanvaihtokoneita ei ole varustettu lämmöntalteenotolla. Vuonna 1985 asennetut IV-koneet ovat tulleet teknisen ja taloudellisen käyttöikänsä päähän. Ehdotamme IV-koneiden uusimista lämmöntalteenotolla varustetuiksi laitteiksi tarkastelujaksolla (10v). Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot LVI 01-10424 mukaan IV-koneiden keskimääräinen käyttöikä on 20 25 vuotta. Tarkastushetkellä IV-koneet toimivat alkuperäisen käyttötarkoituksensa mukaisesti. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä Toimenpiteet 5 vuoden aikana Lämmityksen ja käyttöveden venttiilien ja toimilaitteiden uusiminen. Toimenpiteet 10 vuoden aikana Varautuminen vaihtoehtoisen energiamuodon käyttöönottamiseksi kiinteistön ensisijaisena lämmitysmuotona Termostaattisten patteriventtiilien uusiminen ja lämmitysverkoston tasapainotus IV-koneiden uusiminen LTO:lla varustetuiksi laitteiksi. Suositeltavat lisätutkimukset kuntotutkimus käyttövesiputkiston 2-3 kerroksen putkisto-osuuksille. 7/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
1.1.3 Sähkö- ja tietojärjestelmät Rakennus on saneerattu tasokkaasti vuonna 1985. Sähköjärjestelmille pätee hyvin elinkaarimalli. Järjestelmien ja varusteiden teknistä käyttöikää on jäljellä 15-20 vuoden luokkaa. Havaintojen mukaan ylläpito onnistuu normaalisti huoltamalla. Tulevaisuuden saneerauksissa kannattaa huomata, että julkisten tilojen valaistuksella on oma lisäarvonsa esteettisistä syistä. Toisin sanoen käyttötarkoituksen säilyessä ennallaan ei olevia tyyli valaisimia pitäisi uusia vaan päivittää ja kunnostaa. Tekniikkaremontissa ovat luonnollisesti sähkötekniset uudistukset tehtävä (IV, lämmitys jne). Kursivoidut toimenpiteet ovat huolto- tms. luontoisia eikä niitä ole viety PTS-taulukkoon. Kiireelliset toimenpiteet Huolletaan valaisinkuvut (pari havaintoa). Ohitetaan vesimittari sähköisesti Huolletaan matalat pihavalaisimet (oikomista). Huolletaan ja päivitetään puistovalaisinpylväät monimetallilampulle. Huolletaan himmentimet (useita havaintoja). Huolletaan puskurivaraajien vastusyhteet. Uusitaan räystäslämmitykset. Uusitaan kiuas Toimenpiteet 5 vuoden aikana Puretaan käyttämättömät johdot (1 havainto) Päivitetään parkkialueen pylväsvalaisimet monimetallilampulle. Päivitetään yleisvalaisimien lamput LED-malleiksi. Toimenpiteet 10 vuoden aikana Ei toimenpiteitä Lisätutkimustarpeet: Määräaikaistarkastus Tarkistetaan tuleeko ylimittaisesta pääsulakkeesta ylimääräistä vuosimaksua. Energiatutkimus sähkölle. 1.1.4 Turvallisuus ja ympäristöriskit Pelastussuunnitelma Kiinteistölle on laadittu pelastussuunnitelma. Pelastussuunnitelman tekemisestä on säädetty pelastuslaissa 468/2003 ja asetuksessa 787/2003. Kiinteistön pelastussuunnitelmassa varaudutaan ennalta arvaamattomiin, kiinteistöä ja kiinteistön käyttäjiä kohtaaviin vaaratilanteisiin normaali- ja poikkeustilanteissa. Pelastussuunnitelmassa määritellään mm. alkusammutuskalusto, palontorjunta ja väestönsuojelutilojen käyttö, laitteet ja tilan varusteet. Väestönsuojelu 8/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Kiinteistössä ei ole väestönsuojaa Palontorjunta Kiinteistössä on alkusammutuskalustona jauhesammuttimia ja palopostikaappeja. Asbesti- ja haitta-aineet, jäähdytyslaitteiden kylmäaineet Kiinteistö on valmistunut vuonna 1914 ja peruskorjattu osittain vuonna 1985. Arvion perusteella rakennuksessa voi olla yhä käytössä vanhoja materiaaleja, jotka sisältävät asbestia ja muita haitallisia aineita. Tarkastuksissa ei todettu muuta merkittäviä turvallisuuteen, terveellisyyteen tai ympäristöön liittyviä haittatekijöitä. Toimenpiteet: Haitta-ainekartoitus ennen vanhojen materiaalien purkutoimenpiteisiin ryhtymistä. 1.1.5 Energiatalouden arviointi Kiinteistön lämpöenergian ominaiskulutus on ollut samantyyppisten rakennusten keskiarvokulutustasoa (n. 46 kwh/r-m³a) hieman korkeampaa. Kiinteistön veden kulutustaso on ollut vuonna 2013 rakennustyypin keskiarvotasoa vähäisempää. Sähkönkulutusta ei voi verrata järkevästi mihinkään tilastokulutukseen. Kokonaiskulutus on kuitenkin niin suuri, että energiatutkimus saattaa maksaa itsensä. Kuntoarviossa on esitetty toimenpiteitä, joilla on energian säästöön liittyvää vaikutusta. Tarkemmat energiatalouteen liittyvät tiedot sekä toimenpide-ehdotukset ovat raportin kohdassa 5 Energiatalouden arviointi. 9/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
2. Kuntoarvion lähtötiedot 1.2 Kiinteistön perustiedot 1.3 Korjaushistoria Tilaaja: Sipoon kunta/ Toimitilat Tilaajan yhteyshenkilö: Rainer Långsjö Kohde Söderkullan kartano, Söderkullantie 701, 01150 Söderkulla Rakennusvuosi 1914 korjausvuosi 1985 Kerroksia 1+2 Kerrosala 1183 m 2 Huoneistoala 962 m 2 Tilavuus 4670 m³ Korjaustoimenpiteitä 1985 Öljykattilalaitos asennettu 1985 IV-koneet asennettu (koneellinen tulo-ja poisto 1985 Käyttövesiputkisto uusittu 1985 Öljypoltin uusittu 2004 Sähkösaneeraus 1985 1.4 Asiakirjatilanne Kiinteistöstä oli saatavilla ja käytössä seuraavat asiakirjat: Perustiedot Energian ja veden kulutustiedot kolmelta viimeiseltä vuodelta 1.5 Kuntoarvion toteutus Kuntoarvioraportissa on noudatettu pääpiirteissään liike ja palvelurakennusten suoritusohjeiden RT 18-11086 ja kuntoluokitus RT 18-11061 mukaisia nimikkeistöjä ja suoritusohjeita ja energiatalouden tarkastelu suoritusohjeiden LVI 01-10353, KH 90-00314 mukaisesti. Kiinteistöjen energiatalouden selvitykseen sisältyvät kulutusvertailut ja niiden pohjalta tehdyt johtopäätökset sekä ehdotettujen toimenpiteiden arvioitu energiansäästöpotentiaali. Perusteellisesti energiansäästöpotentiaali voidaan selvittää ainoastaan erillisellä energiakatselmuksella muun muassa lämpötila- ja tehomittauksineen. Kiinteistökatselmoinnin yhteydessä tarkastettiin kaikki yleiset tilat. 1.6 Käyttäjäkyselyn palaute Kuntoarvioon ei sisältynyt käyttäjäkyselyn tekeminen. 10/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
3. Kuntoarvion tulokset 3.1. Aluerakenteet 3.1.1. D6, D7, D8, D9 Viher- ja päällysrakenteet sekä aluevarusteet ja rakenteet Rakennus, jossa on kellarikerros, kaksi ylempää kerrosta ja ullakkokerros, sijoittuu lähes mäen-kumpareen päälle. Mäen laki on rakennuksen länsipuolella, muilla sivuilla mäenrinne laskeutuu etäämmällä paikoin jyrkästikin rakennuksesta poispäin. Maanpintaa on muotoiltu niin, että kallistukset viettävät perusmuurista poispäin. Pääsisäänkäynti on rakennuksen luoteissivulla. Viherrakenteita ovat metsän puut sekä pihan pensaat, istutukset ja nurmikkoalueet. Viherrakenteet ovat kuntoarvion vuodenaika huomioiden kohtalaisen hyvässä kunnossa. Paikoin ulkoseinien vierustojen viherrakenteet aiheuttavat haittoja rakenteille. Vanhoja puita ja niiden oksia tulee tarkkailla, jotta katkeavat puut tai niiden oksat eivät aiheuta vaaratilanteita. Pihan kulkutiet ovat päällystetyt soralla, noppakivin ja betonilaatoin, perusmuurin vierellä on nupukivipintoja. Pintavedet on ohjattu ohjauskouruin ja päällystepintojen kallistuksin alueen maanimeytykseen. Päällysteet on erotettu viherrakenteista paikoitellen reunakivin. Sora- ja betonilaattapäällysteet ovat yleisesti kohtalaisen hyvässä kunnossa. Kulkutie kaakkoissivun terassin alapuolella olevaan tilaan (jätehuolto- ja varastotila) sekä kellarin teknisten tilojen sisäänkäynneille on huonossa kohdassa. Kulkutien pinta viettää terassin alapuoliseen tilaan päin niin, että pintavedet ohjautuvat tilaan ja jäätyessään aiheuttavat liukastumisvaaran. Huoltomiehen kertoman mukaan kohdalla on lisäksi talvisin ollut räystäältä roikkuvia jääpuikkoja. Terassin alla olevan tilan sisäänkäynnin edustan maapinta tulee muotoilla niin, että pintavedet ohjautuvat pois sisäänkäynniltä. Jääpuikkojen syntymisen syy, joka on mahdollisesti ulko-vaipan lämpövuoto, tulee poistaa, kun syy on selvitetty esim. lämpökamerakuvauksella. Jäteastiat ovat terassin alapuolella olevassa tilassa, josta otetaan myös ilmanvaihdon korvausilma - tila tulee järjestää niin, että jätehuoltotila on erillinen hyvin ilmanvaihdettu tila. Kunto: 3 Tyydyttävä 4 Hyvä Toimenpiteet: Terassin alapuolella olevan tilan sisäänkäynnin edustan korjaus ja sisätilojen järjestely. 11/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Rakennuspaikka on mäenrinteen yläosassa Talon länsipuolella on mäen lakikohta Terassin alapuolisen tilan maanpinta ulkopuolelta kuvattuna Terassin alapuolisen tilan sisäänkäyntiaukko sisäpuolelta kuvattuna 12/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
3.2. Rakennustekniikka 3.2.1. Pohjarakenteet Salaojitusjärjestelmää ei todennäköisesti ole. Maaperä on tiettävästi imukykyistä, ja suurempia viitteitä maaperästä tulevasta kosteudesta ei kellaritiloissa havaittu. Koska salaojitusjärjestelmän tekeminen olisi kohteessa varsin vaikeaa, ja niitä tuskin päätetään tehdä, tulee rakennuksen vierustan pinta- ja kattovesien ohjaukseen etäälle perusmuurirakenteista kiinnittää erityistä huomiota. Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia. 3.2.2. F1 Perustukset Rakennuksesta ei ollut käytettävissä rakennepiirustuksia, joista olisi voitu todeta perustamistapa. Oletettavasti rakennus on perustettu ulko- ja väliseinien sekä tiloissa näkyvien pilarien kohdilla kiviladonta- tai säästökivibetonianturoiden varaan. Perusmuurit ovat ulkopuolen, näkyvillä osilla graniittikivimuurausta, sisäpuolella oli näkyvissä tiili- ja betonipintoja. Pilarit näyttävät olevan ainakin osin betonirakenteisia. Kellaritiloissa oli näkyvissä rakennettaessa ja rakentamisen jälkeen tehtyjä maanvastaisia, todennäköisesti eristämättömiä, betonilaatta-alapohjia. Tarkastuksessa ei havaittu viitteitä rakennuksen perustusrakenteiden painumisesta tai liikkumisesta. Perusmuurin kivimuuraukset ovat kohtalaisessa kunnossa. Ulkopuolella havaittiin paikoitellen graniittikivien alapuolella olevan tukirakenteen puuttuvan. Maanvastaisista kellarin lattian betonilaatoista pistokoemaisesti suoritetuissa pintakosteusmittauksissa mitattiin monin paikoin kosteita mittausarvoja. Aistienvaraisesti tarkastaen, lattioissa ei havaittu viitteitä kosteudesta. Lattioista mitatut kosteat mittausarvot ovat tyypillisiä eristämättömistä maanvastaisista betonilaattalattioista mitattuja arvoja. Perusmuurin graniittikivimuurauksen tukeminen tulee tehdä sopivalla tavalla. Terassin alapuolella olevan tilan sisäänkäynnillä kannattaa tehdä selvitys tukirakenteesta samalla kun sisäänkäynnin maanpintaa muotoillaan. Ko.kohdalla ulkopuolinen vesi näyttäisi syöneen mahdollisesti kivi-ladontana tehtyä tukirakennetta. Seinän vierustan viherrakenteiden kohdilla sokkelirakenteiden kuntoa ei voitu havaita. Kunto: 3 Tyydyttävä 4 Hyvä. Toimenpiteet: Perusmuurin graniittikiveyksen tukirakenteiden korjaus. 13/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Terassin alapuolella olevan tilan sisäänkäynnin vierustan perusmuurin alaosaa Kaakkoispuolen sisäänkäynnin portaikon vierustan perusmuureja 3.2.3. F2 Rakennusrunko Rakennusrunko muodostuu 1. ja 2. kerrosten osilla massiivisista tiilistä muuratuista ulkoseinistä, kantavista väliseinistä sekä pilareista ja palkeista. Vesikaton kannattimet ovat puurakenteisia. Välipohjat ovat oletettavasti kellarin ja 1. kerroksen välillä pääosin betonilaattoja, joiden päällä on puukorotus, 1. ja 2. kerroksen välillä puurunkoinen välipohja. Rakennusrungossa ei havaittu viitteitä rakennuksen liikkumisesta tai painumisesta. Kunto: 4 Hyvä. Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia. 14/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
3.2.4. F3 Julkisivu Julkisivut Rakennuksen julkisivut ovat 1. ja 2. kerrosten osilla pääosin tiilimuurauksen päälle tehtyä maalattua, sileää rappausta. Julkisivuverhouksia on koristettu paikoitellen korkokuvioinnein. Perusmuurit ovat graniittikivipintaisia. Rappaus on osin hyväkuntoista. Paikoitellen, kuten räystäiden alapuolelta, terassin kaiteista ja ulkoseinien seinän vieren pensaiden kohdilla, rappaus on irronnut alustastaan. Ennen rappauskorjausta suositellaan rappauksesta tehtäväksi korjaussuunnitelman sisältävä kuntotutkimus, joka sisältää mm. jääpuikkojen syntymistä aiheuttavat lämpövuotokohdat paljastavan ulkoseinien lämpökamerakuvauksen. Graniittikivin pinnoitetut perusmuurit ovat silmämääräisesti tarkastettuina kohtalaisen hyväkuntoisia. Kunto: 3 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Julkisivujen rappauksen, terassin ja lämpövuotojen kuntotutkimus. Julkisivut ovat pääosin maalattua sileää rappausta Pääsisäänkäynnin yläpuolella olevan räystään alapuolen rappausvaurio 15/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Terassin kaiteen ja pilarien kohdalla rappausvaurioita Rappausvaurio seinän vierustalla koillissivulla Ikkunat ja ulko- ovet Ikkunat ovat pääosin 2- ja 3-lasisia, maalattuja MSK-puuikkunoita, joissakin ikkunoissa, kuten terassin kohdalla, on sisäpuitteessa eristelasi - MSE-puuikkuna. Ikkunat on korjattu muutama vuosi sitten osittain - korjaus jäi tiettävästi kesken. Korjaamattomat ikkunat ovat maalipinnoiltaan paikoitellen kuluneita, ja ikkunat ovat vetoisia. Lasien kittaukset ovat paikoin kovettuneet ja katkenneet. Pääsisäänkäynnin vierellä olevaan ikkunaan on korjauksen ajalta jäänyt väliaikainen ulkopuite. Ikkunoiden ulkopuitteiden puupinnoilla ja vesipeltien päällä on paikoitellen viherkasvustoista peräisin olevaa mikrobikasvustoa, joka vaatii puhdistuksen. Ikkunat vaativat maalauskorjausta, lasikittausta, toimivuuden tarkistusta ja tiivistyksen tarkistusta eli tarvittavin osin kunnostuksen. Kunnostettu ikkuna rapatussa julkisivussa, vaakapinnoilla on mikrobikasvustoa Ikkunaan on jäänyt väliaikainen ulkopuite 16/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
3-lasinen, maalattu MSK-puuikkuna 3-lasinen, maalattu MSE-puuikkuna Pääsisäänkäynnin ulko-ovi on ikkunallinen, pintakäsitelty puuovi. Tuulikaapin sisäpuolinen pariovi on ikkunallinen, metallirunkoinen. Sisäänkäynnin edustalla on noppakivipäällyste, ja oven yläpuolella on metallirunkoinen, peltikatteinen kattolippa. Koillispäädyn ulko-ovi on ikkunallinen, maalipintainen puuovi. Sisäänkäynnillä on betonirakenteinen, metallikaitein varustettu portaikko ja maalattu tiilirakenteinen, rappauspintainen, peltikatteinen uloke. Koillissivulla on kellarin varasto- ja sähköpääkeskustiloihin johtava umpinainen puupariovi. Kaakkoispuolen terassin koillissivulla on 1. kerrokseen johtava maalattu, puinen ikkunallinen, kaksilehtinen parvekeovi, jonka edustalla on metallikaiteella varustettu, betoni/kivirakenteinen portaikko. Kaakkoispuolen terassin alapuolella olevaan tilaan johtavalla sisäänkäynnillä on metallinen verkkoportti. Tilasta kellarissa oleviin teknisiin tiloihin johtavien sisäänkäyntien ovet ovat puurakenteisia umpiovia. Lounaissivulla on varastotilaan johtava puinen umpiovi ja porrashuoneeseen johtava ikkunallinen maalattu puuovi. Sisäänkäyntien edustoilla on porrassyvennys ja porrasaskelma. Sisäänkäyntien ulko-ovet ovat melko hyväkuntoisia. Pintakäsittelyt vaativat jonkin verran korjausta, joka kannattaa tehdä samaan aikaan ikkunoiden kunnostuksen kanssa. Terassin alapuolella olevan tilan sisäänkäynnin kohdan maanpinnan muotoilun korjausta on käsitelty kohdassa D 7 Päällysterakenteet. Kunto: 3 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Ikkunoiden ja ulko-ovien pintakäsittelyt ja kunnostukset. 17/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Pääsisäänkäynti edustoineen Keittiön sisäänkäynti koillissivulla Julkisivun täydennysosat Rakennuksen kaakkoissivulla on avoin terassi, jonka alapuolella on 1. kerroksen ruokasalitiloja ja maanpinnan tason kylmiä varasto- ja jätehuoltotiloja. Terassin runkorakenteena toimivat oletettavasti betonirakenteiset anturat, pilarit, palkit ja vaakatason laatat. Ulkoseinät ja kaide ovat maalattua, rapattua tiilimuurausta, lämmöneristeistä ei ole tietoa. Terassin ylätaso on pinnoitettu akryylibetonimassalla, joka on nostettu ulkoseinälle ja kaiteelle peltinoston alle. Taso on kallistettu kahdelle kaivolle, jotka ovat yhdistetyt kaiteen läpi meneviin ulosheittoputkiin. Ulkoseinälle ja kaiteelle nostettujen pellitysten lisäksi kaiteen päällä on pellitys. Terassia on korjattu ylätason vedeneristyksen osalta muutama vuosi sitten. Tämä korjaus tehtiin, koska vettä tippui alapuolella olevan ruokasalin katosta. Jotta korjaustoimenpiteiden riittävyydestä voidaan saada selvyys, eivät kuntoarviointimenetelmät ole riittäviä vesivuoto-ongelmien syiden selvittämiseksi. Samoin kuin julkisivujen rappausten osalla, tulee parvekkeen osaltakin tehdä korjaussuunnitelman sisältävä rakenteiden kuntotutkimus. Terassin ylätason kallistukset kaivoille eivät ole täysin kunnossa, koska sateen jälkeistä lammikoitumista oli arviointikäynnin aikana havaittavissa. Terassin toiminnan kannalta on erittäin tärkeää huolehtia kaivojen, niiden ympäristöjen ja ulosheittoputkien toimivuudesta ja puhtaudesta. Ulosheittoputkin kallistus näyttäisi olevan vähäinen. Talvella lumi, jää ja sohjo asettavat toimivuudelle lisävaatimuksia. Rakennuksen koillissivulla on metalliset, katolle johtavat talotikkaat, jotka on varustettu kiipeämisen estävällä levyllä. Tikkaat ovat hyväkuntoiset. Kunto: 2 Välttävä 3 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Terassirakenteiden kuntotutkimus. 18/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Akryylibetonipinnoite ja kaivo terassin ylätasolla Terassin lattiakaivon ulosheittoputki kaiteen ulkopuolella 3.2.5. F4 Yläpohjarakenteet Yläpohja ja vesikatto Yläpohjarakenteita pääsi arvioimaan ullakkotilasta, josta on pääsy kattoluukun kautta myös vesikatolle. Vesikaton puiset kattokannattimet näyttävät silmämääräisesti tarkastettuna olevan pääosin kunnossa. Savupiippujen rappauspinnoilla on tummaa valumaa, joka on todennäköisesti johtunut juuripeltien vuodoista ennen nykyistä peltikattoa. Lahovaurioituneet puurakenteet tulee tarvittaessa korvata uusilla. Kulkusillat ullakolla näyttävät hyväkuntoisilta. Ullakon tuulettuvuus tuntuu toimivalta. Vesikaton katteena on maalattu, konesaumattu peltikate, jota on paikattu paloittain räystäiden kohdilla. Paikkaukset ovat maalaamatta - niiden maalaamisen yhteydessä kannattaa muuallakin katolla suorittaa korjausmaalauskierros. Savupiippujen pellitykset ja sadehatut näyttävät olevan toimivassa kunnossa. Lapetikkaat ja lumiesteet näyttävät hyväkuntoisilta kaiteella varustetun kulkusillan puutavara on käyttöikänsä lopulla ja tulee uusia lähivuosien kuluessa. Kattovesien poistojärjestelmänä toimivat räystäskourut, syöksytorvet ja nupukivistä muuratut vedenohjauskourut. Räystäskourut ja syöksytorvet näyttävät silmämääräisesti tarkastettuna olevan kunnossa. Niiden toimivuudesta kaikissa sääoloissa ei voida arvioida. Esim. aiemmin mainittuun jääpuikkojen syntymiseen syynä voi lämpövuotojen lisäksi tai ohessa olla myös kattovesien poistojärjestelmän (räystäskourut ja syöksytorvet) toimimattomuus. Maanpinnalla olevia ohjauskouruja tulee korjata paikoitellen etenkin kulkuteiden ylitysten kohdilla. Ohjauskourujen puhtaanapito on toimivuuden edellytys. Kunto: 3 Tyydyttävä 4 Hyvä. Toimenpiteet: Peltikatteen paikkojen maalaus ja maalauskorjauskierros. Katon kulkusillan korjaus. Kattovesien maanpinnalla olevien ohjauskourujen korjaukset. 19/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
Yläpohjan tuuletustilan puisia kattokannatinrakenteita ja huoltosiltaa Savupiipun rappauksen tummentumaa ja peltikatteen aluslaudoitusta Konesaumattu ja maalattu peltikate sekä räystään reunojen maalaamattomia paikkauksia Vesikaton peltikatetta, harjan kulkusilta ja savupiipun pellityksiä sekä lumiesteitä Nupukivistä tehtyjä vedenohjauskouruja Pääsisäänkäynnin viereisen syöksytorven alaosaa 20/36 16.2.2015 Söderkullan kartano
3.2.6. F5, F6, F7 Sisätilojen pintamateriaalit, rakenteet ja kiinteät kalusteet Rakennuksen 1. ja 2. kerroksissa on ravintola-, kokous- ja seminaaritiloja yms. aputiloineen sekä saunaosasto ja toimisto- ja saniteettitiloja. Kellari- ja ullakkotiloissa on teknisiä tiloja ja -laitteita. Tilat ovat yleisesti pinnoiltaan melko hyväkuntoisia. Paikoitellen maalipinnat ovat kuluneita ja irronneet alustoistaan. Koska tilojen käytöistä tai käyttöasteista ei ole tietoa, on PTS-ehdotuksessa varattu tasasummia muutaman vuoden välein käytettäväksi pintakorjauksiin. Sisäportaikot Pääportaikko on hissin vierellä. Portaikon askelmat ovat päällystetyt klinkkerilaatoin, portaikko on varustettu käsijohtein. Portaikon seinät ovat maalipinnalla, ja hissikuilun osalla on metallirunkoinen lasiseinä. Portaikossa ei havaittu silmämääräisesti tarkastaen näkyviä vikoja tai puutteita. Pientä maalauskorjausta tarvitaan paikoitellen. Lounaispäässä on sisäportaikko, joka on tarkoitettu henkilökunnan käyttöön. 2. kerroksesta on tikkailla ja paloluukulla varustettu kulkutie ullakkotilaan. Portaikon askelmat ovat päällystetyt muovilaatoin, seinät ovat maalipinnalla, metallirakenteinen kaide on maalattu. Portaikossa ei havaittu silmämääräisesti tarkastaen näkyviä vikoja tai puutteita. Ullakolle johtava kulkutie on kunnossa. Hissin viereisen portaikon pintoja Lounaispään portaikon pintoja. Sisäkaton maalipinta hilseilee Lattian korjaus on kesken lounaispuolen portaikon viereisessä tilassa 21/36 16.2.2015 Söderkullan kartano