Yhdyskuntalautakunta 59 24.04.2012 Yhdyskuntalautakunta 129 16.10.2012 Asemakaavan muutos ja tonttijaon muutos, 4. kaupunginosan korttelin 48 tontti 8 sekä Palokunnankujan katualue (Bredantie 14-16) 271/771/2011 YLK 59 Vireilletulo ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutos on tullut vireille kaupungin omasta aloitteesta. Kaavahanke liittyy Kauniaisten ikääntymispoliittiseen strategiaan, jossa asumiseen ja hoitoympäristöihin liittyvinä tavoitteina on mainittu uusien asumismuotojen sekä uusien palvelu- ja asumiskonseptien kehittäminen. Hanketta koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma on päivätty 28.10.2011 ja päivitetty 28.3.2012. Asemakaavoituksen vireilletulosta on ilmoitettu 8.11.2011 kaupungin ilmoitustaululla ja internet-sivuilla sekä Kaunis Grani -lehdessä. Naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille on lähetetty kuulutuskirje sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma 1.11.2011. Suunnittelualueella olevien rivitalojen asukkaille em. materiaali on jaettu 7.11.2011. Alueen nykytilanne ja asemakaavan tavoitteet Suunnittelualue sijaitsee osoitteessa Bredantie 14 16 ja käsittää 4. kaupunginosan korttelin 48 tontin 8 sekä Palokunnankujan katualueen. Tontilla on neljä vuonna 1974 rakennettua rivitaloa, joissa on yhteensä 29 eläkeläisille tarkoitettua kaupungin vuokra-asuntoa sekä vuonna 1992 valmistunut Villa Bredan palvelukeskus ja vanhainkoti. Tontilla on käytetty rakennusoikeutta n. 3300 k-m², josta n. 2/3 palvelutaloon ja n. 1/3 rivitaloasuntoihin. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa alueelle toteutettavaksi ikäihmisten palvelujen keskus, jolloin tontilla olevat huonokuntoiset rivitalot täytyy purkaa. Hankkeen myötä alueen asemakaavan mukainen rakennusoikeus yli kaksinkertaistuu. Kaavoitusta palvelevaa arkkitehtisuunnittelua on tehty rinnakkain asemakaavoitustyön kanssa. Kaavoituksen tavoitteita ja vaihtoehtoisia suunnitelmia on esitelty Kauniaisten kaupungin luottamusmiehille 20.3.2012. Osallisille on järjestetty hankkeesta tiedotus- ja keskustelutilaisuus 26.3.2012, josta laadittu muistio on asian oheismateriaalina. Kaavatilanne Maakuntakaavassa alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Maankäytön yleissuunnitelmassa 2004 Masu 2 (kv 13.12.2004) suunnittelualue on osoitettu julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Alueelle on osoitettu myös teknisesti mahdollinen sijainti kalliotilan kulkuaukolle. Suunnittelualueen ja rautatien väliin on osoitettu seudullinen kevyen liikenteen reitti. Suunnittelualueella on voimassa sisäasianministeriön 19.12.1979 vahvistama asemakaava Ak 78, jolla tontti 8 on osoitettu kaupungin
käyttöön yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y k ). Rakennusoikeutta on osoitettu 4000 k-m² ja suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi kolme (III). Tontin etelärajan tuntumaan on osoitettu putki- tai tunneliviemäriä varten varattava alue. Tontilta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää suoraan Bredantielle, vaan kulku on osoitettu Palokunnankujan katualueen kautta. Arkkitehtisuunnittelu Yhdyskuntatoimi on teettänyt hankkeen esisuunnitelmat alueen toteutuksesta Kirsti Siven & Asko Takala arkkitehdit Oy:llä. Suunnitelmat ovat toimineet kaavatyön pohjana. Asemakaavan muutosluonnos on laadittu siten, että se mahdollistaa kaikki vaihtoehdot. Ennen kaavaehdotuksen laatimista valitaan toteutettava vaihtoehto ja asemakaavan muutos tarkennetaan sen mukaiseksi. Esisuunnitelmat ovat kaavaselostuksen liitteenä. Asemakaavan valmisteluaineisto Kaavakonsulttina on toiminut Pöyry Finland Oy, joka on laatinut asemakaavan muutosluonnoksen. Kaavakartta ja -määräykset ovat liitteenä 1 ja selostus liitteenä 2. Asemakaavan muutoksella alue osoitetaan yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y), jolle on osoitettu rakennusoikeutta 8700 k-m² neljään kerrokseen siten, että kellarikerroksessa saa olla enintään ¾ suurimman kerroksen alasta rakennusoikeuteen laskettavaa tilaa (¾ k III). Palokunnankujan katualuetta on lyhennetty siten, että eteläosa on osoitettu jalankululle ja polkupyöräilylle varatuksi kaduksi (pp). Katualueeseen liittyvä kääntöpaikka sijaitsee tällöin nykyistä varausta pohjoisempana. Tontille on rakennettava autopaikkoja rakennusluvan yhteydessä laadittavan erillisen selvityksen perusteella, mutta kuitenkin vähintään 1 ap / 200 k-m². Kaava mahdollistaa autopaikkojen rakentamisen maan ja rakennusten alle esitetyn rakennusoikeuden lisäksi. Ajoneuvoliittymäkielto Bredantielle sekä tontin etelälaidassa oleva johtovaraus säilyvät ennallaan. Alueelle kohdistuu liikennemelua Bredantieltä, jonka vaikutukset selvitetään ennen ehdotusvaihetta. Rantaradan melu- ja tärinävaikutuksia on tutkittu alueelta aiemmin laadittujen selvitysten pohjalta eikä niillä ole todettu olevan vaikutusta alueen toteuttamiseen. Asemakaavan muutokseen sisältyy tonttijaon muutos, jolla muodostuu korttelin 48 tontti 9. Tonttijako laaditaan ehdotusvaiheessa, kun kaavan lopullinen muoto tarkentuu. YTJ: Päätös: Lautakunta päättää asettaa asemakaavan muutosluonnoksen, johon sisältyy tonttijaon muutos, nähtäville MRL 62 ja MRA 30 mukaisesti 30 päivän ajaksi kaupungin ilmoitustaululle ja kaupungin internet-sivuille sekä pyytää asemakaavan muutosluonnoksesta lausunnot kaupungin sosiaalija terveyslautakunnalta, rakennuslautakunnalta sekä HSY:n vesihuollolta ja Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselta. Päätösehdotus hyväksyttiin.
YLK 129 Villa Bredan hankesuunnitelma Asemakaavan muutosta on alusta asti laadittu yhteistyössä hankkeen suunnitte lun kanssa. Kaavaluonnoksesta saadun palautteen perusteella hankkeen esi suunnitelmien vaihtoehdoista Lukko on todettu kehityskelpoisimmaksi. Kaupunginjohtaja on asettanut eri hallintokuntien virkamiehistä kootun ohjaus ryhmän valmistelemaan hankesuunnitelmaa Villa Bredan kehittämiseksi. Hanke suunnitelmassa perustellaan hankkeen tarve ja kiireellisyys, määritellään ylei set-, toiminnalliset-, tekni set-, kaupunkikuvalliset- ja kustannustavoitteet sekä hankkeen edellyttämät maankäy tölliset toimenpiteet. Lisäksi tutkitaan rahoitus- ja toteutusmallit sekä määritellään hank keen aikataulu. Ohjausryhmä valmistelee Villa Bredan hankesuunnitelmaa kaavoituksen rinnalla Lukko -vaihtoehtoon pohjautuen. Hankesuunnitelman valmistuttua käynniste tään hankkeen rakennus suunnittelu. Asemakaavan muutosluonnos nähtävillä Asemakaavan muutosluonnos oli nähtävillä 22.5. 21.6.2012, jolloin siitä jätet tiin 7 lau suntoa ja 1 kirjallinen mielipide. Kaavan laatija on tehnyt yhteenvedon mielipiteistä ja lausunnoista sekä antanut niistä vastineensa (oheismateriaali). Annetussa mielipiteessä toivotaan rakentamisen sopeuttamista ympäristöönsä ja ker roslukumäärän rajaamista kolmeen. Mielipiteen mukaan voimassa oleva kaa va mahdol listaisi tällaisen ratkaisun. Mielipiteiden johdosta korttelin itälaitaan on osoitettu viisi metriä leveä istutettava alueen osa, jolla vahvistetaan uuden rakentamisen ja olemassa olevien rivitalo jen väliin jäävän rakentamattoman alueen koskemattomuutta. Lisäksi tontin itä osan kerrosluku on rajattu kolmeen. Saaduissa lausunnoissa korostettiin liikennejärjestelyiden ja -turvallisuuden, py säköinnin ja esteettömyyden erityistä huomiointia kaavoituksen yhteydessä. Näi den lisäksi lausun noissa tuotiin esille turvallisuuteen liittyviä ja teknisiä yksityis kohtia. Lausuntojen johdosta Palokunnankuja on osoitettu kaavaehdotuksessa hidaska duksi ja kaavaehdotukseen on lisätty jalankululle ja polkupyöräilylle varatun alu een osalta mää räykset ajonopeuksia hidastavista teknisistä ratkaisuista. Kaava ehdotukseen on lisätty myös vaatimus alueen esteettömyyden erikoistason mu kaisesta toteutuksesta. Tarkistettu asemakaavan muutosehdotus on liitteenä 3, asemakaavaselostus liitteenä 4 ja havainnekuva liitteenä 5. Ote voimassa olevasta asemakaavasta määräyksineen on asian oheismateriaalina. Asemakaavan muu tosehdotus Kaavakonsultti on laatinut asemakaavan muutosehdotuksen saatu palaute ja laaditut selvitykset huomioiden. Korttelialueet Suunnittelualueen itä- ja pohjoisosa muodostaa yleisten rakennusten korttelialu een (Y), jolle on osoitettu kolmeen kerrokseen (III) rakennusoikeutta
5200 k-m². Korttelinosan itärajalle on osoitettu istutettava alueen osa. Eteläosassa oleva maanalainen johtova raus ja ajoneuvoliittymäkielto Bredantielle säilyvät ennal laan. Korttelialueen eteläkulma on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolle saa sijoit taa palvelu- ja senioriasuntoja (AK-10). Rakennusoikeutta on osoitettu 3200 k-m² nel jään kerrokseen (IV). Lisäksi saa toteuttaa yhteistiloja 15 % kaa vassa osoitetusta raken nusoikeudesta sekä porrashuoneiden jokaisessa kerrok sessa 20 k-m² ylittävä osa. Tällä pyritään viihtyisyyden ja tilasuunnittelun paran tamiseen. Molempien korttelinosien piha- ja oleskelualueet tulee suunnitella siten, että nii den yh teiskäyttö on mahdollista. Lisäksi ne tulee suunnitella ja rakentaa pääkul kuyhteyksien tavoin esteettömyyden erikoistason mukaisesti. Sitova tonttijako ja tonttijaon muutos Asemakaavan muutokseen sisältyy sitova tonttijako ja tonttijaon muutos, jolla muodos tuvat korttelin 48 tontit 9 ja 10. Laadittu tonttijako on selostuksen liittee nä. Liikenne, pysäköinti ja esteettömyys Palokunnankujan katualueen pohjoisosa on osoitettu hidaskaduksi (hk) ja sen nykyiselle keskikohdalle on varattu kääntöpaikka. Eteläosa on osoitettu vastaa vasti jalankululle ja polkupyöräilylle varatuksi kaduksi, jolla huoltoajo on sallittu (pp/h). Kaavamerkinnöillä ja -määräyksillä on pyritty alentamaan ajonopeuksia molemmilla katuosuuksilla rakentein, pintamateriaalein ja istutuksin. Yleisten rakennusten korttelinosalla on toteutettava autopaikkoja rakennusluvan yhtey dessä laadittavan erillisen selvityksen perusteella, mutta kuitenkin vähin tään 1 autopaik ka/200 k-m². Pysäköinti (p) on osoitettu Bredantien varteen maantasoon. Asuinraken nusten korttelinosalla tulee toteuttaa vähintään 1 auto paikka/100 k-m². Pysäköinti on osoitettu tontin luoteisosaan maantasoon sekä autotalleihin. Pysäköintialue (p-1) toimii myös sisäisenä huoltoyhteytenä vierei selle tontille. Kaava mahdollistaa myös maan alaisten (ma-1) tai ensimmäiseen kerrokseen sijoitettavien pysäköintitilojen toteuttami sen esitetyn rakennusoikeu den lisäksi sekä autopaikkojen sijoittamisen toiselle tontille. Suunnittelun yhteydessä on tutkittu kulkuyhteyksien toteuttamista esteettöminä (esteet tömyyden erikoistason vaatimus kulkureittien pituuskaltevuudelle: < 5%). Palokunnan kujan pituuskaltevuus ei täytä nykyisin esteettömyysvaatimuksia eikä sen muuttaminen esteettömäksi ole olemassa olevat aluevaraukset, korkeusase mat ja rakennettu ympä ristö sekä toiminnalliset ja kaupunkikuvalliset tavoitteet huomioiden mahdollista. Palo kunnankujan muokkaaminen esteettömäksi siirtäisi ongelman suunnittelualueen etelä puolelle sekä aiheuttaisi ongelmia mm. kadun länsipuolen tonttiliittymiin ja pintavesien joh ta mi seen sekä johtaisi kaupunkikuvallises ti huonoihin ratkaisuihin. Lisäksi radan alit tava tun neli levenee tulevan kaupunkiradan myötä ja se vaikuttaa tuleviin ratkaisuihin suun nitte lualueen ja radan väli sellä alueella. Tonttien sisäiset yhteydet ja liittyminen alueen eteläpuoliseen jalankulkuja kä velyver kostoon voidaan saavuttaa esteettömästi tontin kautta alueen eteläkul masta. Tällöin kään yhteys tontin rajalta Thurmaninpuistoon ei täytä esteettö myysvaatimuksia, mutta normit ylittävä matka lyhenee huomatta-
vasti. Tontin kautta kulkeva esteetön kulkuyh teys palvelee ensisijaisesti korttelialueen käyttä jiä ja asukkaita, mutta puolijulkisen luon teensa vuoksi se on myös muiden kunta laisten käytettävissä. Melun ja tärinän torjunta Suunnittelun yhteydessä on tutkittu rata- ja tieliikenteestä alueelle kohdistuvia tä rinä-, melu- ja runkomeluvaikutuksia. Radasta aiheutuvista tärinäja runkomelu vaikutuksista on laadittu erillinen raportti, joka on päivätty 28.9.2012. Tie- ja rata liikenteestä aiheutu via meluvaikutuksia on mallinnettu kaavaan ja hankesuunnit teluun liittyvien arkkitehti suunnitelmien mukaisesti. Melumallinnukset tullaan täy dentämään viimeisimmän kortte lirakenteen mukaisiksi ennen asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville asettamista, jotta osallisten ja lausunnonantajien palaute saadaan viimeisimmästä tilanteesta. Kaava edellyttää leikki- ja oleskelualueiden sijoittamista normien mukaiseen me lukat veeseen. Lisäksi kaavamääräyksiin sisältyy määräykset tärinä- ja runkome lutasojen ar voista, joiden alittaminen tulee osoittaa rakennusluvan yhteydessä. Raportti tärinä- ja runkomeluvaikutuksista on kokouksessa nähtävillä. Tieja ratalii ken teestä ai heu tu vat me lu mallinnukset sisältyvät kaavaselostukseen. YTJ: Päätös: Lautakunta päättää ehdottaa, että kaupunginhallitus asettaa liitteen mukaisen Villa Bre dan tonttia ja Palokunnankujaa koskevan asemakaavan muutosehdo tuksen (Bredantie 14 16), johon sisältyy sitova tonttijako ja tonttijaon muutos, MRL 65 ja MRA 27 mu kaisesti julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi kaupun gin ilmoitustaululle ja kaupungin in ternet-sivuille sekä pyytää asemakaavan muu tosehdotuksesta lausunnot kaupungin ra kennus- sekä sosiaali- ja terveyslauta kunnalta, HSY vesihuollolta, Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselta, Fortumilta, Uudenmaan elinkeino-, liikenneja ympäristökeskukselta sekä Kauniaisten van hus- ja vammaisneuvostolta. Päätösehdotus hyväksyttiin lisäyksellä, ettlä lautakunta päätti tarkistaa Y-tontin ra ken nus alan rajausta ton tin poh jois lai dal la väl jem mäk si, n. 5 m etäi syy delle Bredantiestä ja Palokunnankujasta. Lisäksi lautakunta kävi lähetekeskustelua hankesuunnitelmasta.