ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS MALJALAHDEN VENEVÄLITYS, SAMMONKATU 14 JA 16

Kuopion kaupunki Kaupunkiympäristön suunnittelupalvelut Asemakaavoitus ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS MALJALAHDEN VENEVÄLITYS, SAMMONKATU 14 JA 16 20.3.2015 VIREILLETULOSTA ILMOITETTU: 24.9.2014 HYVÄKSYMISKÄSITTELY: KAAVANLAATIJA: KAUPUNGINVALTUUSTO KUOPION KAUPUNKI, KAUPUNKIYMPÄRIS- TÖN SUUNNITTELUPALVELUT, ASEMAKAA- VOITUS xxx

SISÄLTÖ: 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaavan muutos 2.3 Asemakaavan muutoksen toteuttaminen 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 3.1.2 Luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1. Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan muutoksen suunnittelun tarve 4.2 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset 4.3.2 Vireilletulo 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 4.4 Asemakaavan muutoksen tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet 4.5 Asemakaavan muutosratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Kaavatyön aikana tutkitut vaihtoehdot 4.5.2 Valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu 4.5.3 Asemakaavan muutosratkaisun valinta ja perusteet 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavamuutoksen rakenne 5.1.1 Mitoitus 5.1.2 Palvelut 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet 5.3.2 Muut alueet 5.4 Kaavamuutoksen vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 5.4.2 Vaikutukset ilmastoon, luontoon ja luonnonympäristöön 5.5 Ympäristön häiriötekijät 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset 5.7 Nimistö 5.8 Kaavatalous 6 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS

LIITTEET 1/1 2 Asemakaavan muutoksen seurantalomake 2/1 Asemakaavan muutoskartta 2/2 5 Merkintöjen selitykset ja asemakaavamääräykset 3.1 Vaihtoehto 1 Asemapiirros Ilmakuva koilliseen Ilmakuva kaakkoon Ilmakuva lounaaseen Ilmakuva luoteeseen Pohjat Pysäköintikerros Leikkaukset Asemapiirros 1:500 Havainnekuva Kallavedeltä 3.2 Asemapiirros Ilmakuva koilliseen Ilmakuva kaakkoon Ilmakuva lounaaseen Ilmakuva luoteeseen Pohjat Pysäköintikerros Asemapiirros 1:500 Havainnekuva Kallavedeltä 4 Poistokartta / ote ajantasa-asemakaavasta 5 Pohjatutkimuskartta 6.1 Aallonmurtajankadun katupiirustus 6.2 Aallonmurtajankatu plv 0-40 6.3 Aallonmurtajankatu plv 120-220 6.4 Sammonkadun katupiirustus 6.5 Sammonkadun pituusleikkaus 6.6 Sammonkadun plv 200-391 6.7 Sammonkadun vihersuunnitelma 7. Ote vesihuoltokartasta 8 Selvitys ympäristöstä 9 Meluselvitys KUVAT 1 Suunnittelualueen rajaus 1 2 Ilmakuva suunnittelualueelta 2 3 Viistokuva suunnittelualueelta 3 4 Sammonkatu 14 4 5 Sammonkatu 16 5 6 Maljalahden venevälitys 5 7 Ote maakuntakaavasta 6 8 Ote keskeisen kaupunkialueen yleiskaavasta 7 9 Ote master planista 8 10 Ote Maljapuro-Matkustajasataman käyttösuunnitelmasta 9

11 Ote ajantasa-asemakaavasta 10 12 Vaihtoehto 1 tontin käyttösuunnitelma 14 13 Vaihtoehto 2 tontin käyttösuunnitelma 15 14 Vaihtoehto 1 Ilmakuva kaakkoon 16 15 Vaihtoehto 2 ilmakuva lounaaseen 17

MALJALAHDEN VENEVÄLITYS / SAMMONAKTU 14 JA 16 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos, joka koskee xx.x.2015 päivättyä asemakaavakarttaa. Asemakaavan muutos koskee: Alueen sijainti: Kuopion kaupungin 9. kaupunginosan (Itkonniemi), korttelin 22 tontteja 51 ja 55 sekä osaa katualueesta. Suunnittelualue sijaitsee Itkonniemellä Sammonkadun ja Aallonmurtajankadun kulmauksessa. KUVA 1. SUUNNITTELUALUEEN RAJAUS Kaavatunnus: Kaavatyön tarkoitus: xxx Kaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa asuin-, liike- ja toimistorakennusten toteuttaminen tonteille. 1

2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavoitusprosessin vaiheet Asemakaavan muutostyö on tullut vireille Sammonkadun kiinteistöjen omistajien hakemuksesta 9.10.2013. Kaavatyö sisältyi vuoden 2014 kaavoituskatsaukseen ja asemakaavoituksen työohjelmaan. Asemakaavan vireilletuloaineisto (OAS) annettiin tiedoksi kaupunkirakennelautakunnalle 24.9.2014. Aineisto oli nähtävänä vireilletulokuulutuksen yhteydessä 29.9.2014 29.10.2014. Nähtävänäoloaikana ei jätetty mielipiteitä. Kaavoituksen aloituskokous pidettiin 22.10.2014. Aineiston nähtävänäolosta lähetettiin tiedote naapurikiinteistöjen edustajille 22.10.2014. Valmisteluaineistosta järjestettiin info- ja keskustelutilaisuus lausunnonantajille 22.10.2014. 2.2 Asemakaavan muutos Asemakaavan muutoksen tarkoitus on muuttaa nykyiset teollisuus-, varasto- ja toimistorakennusten korttelialue asuin-, liike ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Samalla selvitetään tarvittavien autopaikkojen sekä leikki- ja oleskelutilojen sijoittaminen tonteille. 2.3 Asemakaavan muutoksen toteuttaminen Uudisrakentaminen on mahdollista toteuttaa asemakaavan muutoksen perusteella heti kun se kaavatilanteen sekä teknisten ja taloudellisten toteuttamisedellytysten puolesta on mahdollista. KUVA 2. ILMAKUVA SUUNNITTELUALUELTA 2

3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Laajuudeltaan noin 4 000m 2 suuruinen suunnittelualue sijaitsee Sammonkadun ja Aallonmurtajankadun kulmauksessa. Pohjoisessa sekä idässä alue rajautuu Itkonniemen työpaikka-alueeseen. Lännessä ja etelässä alue liittyy saumattomasti Maljalahden uuteen rakenteilla olevaan asuntoalueeseen. KUVA 3. VIISTOKUVA SUUNNITTELUALUEELTA 3.1.2 Luonnonympäristö Suunnittelualueen lähiympäristö on kauttaaltaan rakennettua kaupunkiympäristöä. Tontin 55 pohjois- ja itärajalla kasvaa jonkin verran puustoa ja pensaita, mutta tontilla 51 ei ole juurikaan kasvillisuutta. Piha-alueet ovat asfaltoituja pysäköintikenttiä. 3

Maaperä Tonteilla on tehty painokairauksia Kuopion kaupungin toimesta. Maaperä on kairauksien perusteella hiekka- ja soramoreenia, paikoin esiintyy siltti- tai hiekkakerroksia. Kallion pinta on painokairauksien perusteella n. 3,5 11,5 m:n syvyydessä maanpinnasta. Laserkeilausaineiston perusteella arvioiden tonttien maanpinnan taso on noin +85,1 +92,3. Matalin kohta on tonttien lounaisreunassa, Aallonmurtajankadun pohjoisreunassa ja korkein kohta tonttien koilliskulmassa. Tonttien tasaus viettää lounaaseen kohti Maljalahtea kaltevuuden ollessa keskimäärin n.10 %. Jotta oikea perustamistapa kyseiselle tontille saadaan valittua, tulee tontilla tehdä tarkemmat pohjatutkimukset. Olettamuksella, että alueen maaperä on hiekka- tai soramoreenia, rakennuksien perustamistapana voidaan käyttää maanvaraisia anturoita/laattaa. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualue sijaitsee Itkonniemen työpaikka-alueella rajautuen rakenteilla olevaan uuteen asuinalueeseen. Itkonniemen työpaikka-alue on rakentunut 80-luvulla ja vieressä sijaitseva Maljalahden asuinalueen rakentaminen on alkanut 2000 luvulla. KUVA 4. SAMMONKATU 14 4

KUVA 5. SAMMONKATU 16 KUVA 6. MALJALAHDEN VENEVÄLITYS 5

Suunnittelualueella sijaitsevat Kiinteistö Oy Kuopion Sammonkatu 14, Venevälitys sekä Kuopion Kumi Oy:n teollisuus ja toimistorakennukset. Venevälityksen (9-22-51) tontin pinta-ala on 1448 m 2 ja rakennusoikeutta on käytetty 1153 k-m 2 (tontti tehokkuus 0.80). Rakennus on merkitty kiinteistörekisteriin 29.8.1984. Rakennuksen on suunnitellut J. Muuranto vuonna 1985. Kuopion Kumi Oy:n (9-22-55) tontin pinta-ala on 2 293m 2 ja käytetty rakennusoikeus 582k-m 2. Rakennus on merkitty kiinteistörekisteriin 25.10.1985 ja sen on suunnitellut Arkkitehtuuritoimisto Rauno Lehmus vuonna 1985. Rakennukset ovat pesubetonipintaisia elementtirakenteisia toimisto- ja teollisuus kiinteistöjä, Sammonkadun puolelta yksi kerroksisia ja Aallonmurtajan kadun puolelta kaksikerroksia. 3.1.4 Maanomistus Tontit ja katualue ovat Kuopion kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava KUVA 7. OTE MAAKUNTAKAAVASTA 6

Kuopion seudun maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 3.7.2008. Maakuntakaavassa suunnittelualue on taajamatoimintojen aluetta (A). Pohjois-Savon maakuntakaava 2030 on vahvistettu ympäristöministeriössä 7.12.2011. Pohjois-Savon tuulivoimamaakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 15.1.2014. Kaavassa ei ole suunnittelualueeseen kohdistuvia määräyksiä. Yleiskaava Kuopion kaupunginvaltuusto on hyväksynyt keskeisen kaupunkialueen yleiskaavan 11.12.2000. Se tuli voimaan oikeusvaikutteisena kaupunginhallituksen päätöksellä 13.8.2001. Keskeisen kaupunkialueen yleiskaavassa koko suunnittelualue on yksityisten palvelujen ja hallinnon aluetta (PK-1). Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavaramyymälöitä. Alueella on lisäksi voimassa yleiskaavamääräykset 135 ja 136. Määräys 135: Alueelle saa sijoittaa liike- ja toimistorakennuksia. Alueelle voidaan sijoittaa myös tuotanto- ja varastotiloja. PK-1, T-, TV- ja TY-1 alueilla on voimassa yleiskaavamääräys 136. MRL 43 :n nojalla määrätään, että alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavaramyymälöitä. KUVA 8. OTE KESKEISEN KAUPUNKIALUEEN YLEISKAAVASTA 7

Keskustan osayleiskaava Keskustan osayleiskaavatyön uusiminen on käynnissä. Osayleiskaava on tarkoitus laatia oikeusvaikutteiseksi ja se tulee vahvistuessaan kumoamaan kaava-alueen osalta kaupunginvaltuuston 11.12.2000 hyväksymän keskeisen kaupunkialueen yleiskaavan. Keskustan osayleiskaavassa suunittelualueelle tullaan mahdollistamaan myös asumisen sijoittuminen. Valmisteilla olevan keskustan osayleiskaavatyön pohjaksi on laadittu Kuopion kaupunkikeskustan Master Plan 2025. Keskusta alue on esitetty kolmessa eri vyöhykkeessä (A, B ja C). Suunnittelualue kuuluu C-vyöhykkeeseen, jossa toiminnallinen painopistealue ja kehittämisteema on uusi asuminen. Suunnittelualueen viereen on osoitettu uudet Maljalahden asuntorakentamiskohteet sekä rannan suuntaiset virkistys- ja viheryhteydet. KUVA 9. OTE MASTER PLANISTA Muut selvitykset Strategisen maankäytön suunnittelu on laatinut Maljapuro-Matkustajasatama käyttösuunnitelmaluonnoksen 24.9.2013. Käyttösuunnitelma rajautuu suunnittelualueeseen eikä siinä ole esitetty toimenpiteitä suunnittelualueelle. 8

KUVA 10. OTE MALJAPURO-MATKUSTAJASATAMAN KÄYTTÖSUUNNITELMASTA 24.9.2013 (LUONNOS) Sormunen & Timonen arkkitehti- ja rakennesuunnittelutoimisto on laatinut Selvityksen ympäristöstä (liite 8). Selvityksessä todetaan, että alue on rakentunut pesubetonipintaisista elementtirakenteisista toimisto-teollisuuskiinteistöistä, joilla ei ole rakennushistoriallista arvoa eikä näin ollen ole säilytettäviä rakennuksia. Asemakaava Tontilla 9-22-51 on 12.10.1985 voimaantullut asemakaava. Tontti on teollisuus-, varasto- ja toimistorakennusten korttelialuetta (TK-6). Tonttia ei saa käyttää ulkovarastointiin eikä sille saa sijoittaa laitosta, joka aiheuttaa raskasta liikennettä tai joka tärinän, melun, pölyn, savun taikka muun saastevaikutuksen tai häiriön vuoksi aiheuttaa rasitusta ympäristölle. Mikäli autopaikkojen lähiajan tarve on asemakaavassa määrättyä pienempi saa rakennuslautakunta rakennuslupaa antaessa myöntää autopaikkojen järjestämisestä lykkäystä, kuitenkin enintään 50%:lle asemakaavassa määrätystä autopaikkojen määrästä ja enintään viideksi vuodeksi kerrallaan. Tontin tehokkuusluku on 0.8 ja rakennuksen suurin sallittu keskikorkeus on 10 metriä. Autopaikkavaatimus on 1 ap/150m 2. Lisäksi kaava mahdollistaa rakennusalalle sijoittuvan myymälän. Tontilla 9-22-55 on 6.3.1984 voimaantullut asemakaava. Tontti on teollisuus-, varastoja toimistorakennusten korttelialuetta (TK-6) pitäen sisällään samat määräykset kuin tontilla 9-22-51. Lisäksi tontille saa rakentaa yhden asunnon laitoksen toiminnan tai kiinteistön hoidon vuoksi alituisesti läsnäolevaa henkilöä varten. 9

KUVA 11. OTE AJANTASA-ASEMAKAAVASTA Ohjelmat ja tavoitteet: Tarkistetut valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat tulleet voimaan 1.3.2009 ja ne sisältävät muun muassa toimivaan aluerakenteeseen sekä eheytyvään yhdyskuntarakenteeseen ja elinympäristön laatuun liittyviä erityistavoitteita. Kuopion ilmastopoliittinen ohjelma 2009 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 6.4.2009 otettavaksi aktiiviseen käyttöön kaikessa valmistelussa. Kuopion pitkän aikavälin kehittämistä ohjaava kaupunkitason strategia 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 28.6.2010. Sen päätavoitteiden mukaan Kuopiosta muodostetaan Itä-Suomen suunnannäyttäjä ja veturi, joka on vetovoimainen yritysten, yrittäjien, opiskelijoiden ja lapsiperheiden kaupunki ja jossa on vahva ja monipuolinen elinkeinoelämä, nuorekas ilmapiiri, erinomaiset kulttuuri- ja vapaa-ajanpalvelut sekä luonnonläheinen ja puhdas ympäristö. Valtion ja Kuopion kaupunkiseudun välinen kasvusopimus on allekirjoitettu 20.12.2013. Kuopion kasvusopimuksen tavoitteena on vahvistaa Kuopion kaupunkiseudun kilpailukykyä, yhdyskuntarakenteen kestävää kehitystä sekä sosiaalista eheyttä, jotta väestön kasvuun sekä uusien asuntojen ja työpaikkojen määrään asetetut tavoitteet toteutuvat. 10

Kasvusopimuksessa esitetään strategiset painopisteet ja toimenpiteet niiden toteuttamiseksi. Sopimus on voimassa vuoden 2015 loppuun saakka. Kuopion kulttuuriympäristö strategia ja hoito-ohjeet ohjelman on hyväksytty kaupunginhallituksessa 22.10.2007 ohjeellisena noudatettavaksi. Ohjelma käsittää Kuopion rakennusperinnön ja kulttuuriympäristöjen hoito-ohjelman sekä Kuopion kulttuuriympäristöjen vaalimisen yleisiä periaatteita käsittelevän strategisen osuuden jatkotoimenpide-ehdotuksineen. Keskustan ruutukaava-alueen osalta ohjelmassa on todettu toimenpidesuosituksena muun muassa, että pääkatujen varsilla rakennukset ovat rännikatuihin verrattuna korkeampia ja rakentamistapa pelkistetympää. Keskustan kaupunkikuvaa pyritään eheyttämään. Rännikatujen mittakaava säilytetään ja sitä pidetään rakentamisen lähtökohtana korkeita rakennuksia välttäen. Rakennusjärjestys Kuopion kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 2.5.2012 ja se on tullut voimaan Kuopion hallinto-oikeuden päätöksen mukaisesti 14.6.2013. Tonttijako ja -rekisteri Tontti 9-22-51 on mitattu ja merkitty kiinteistörekisteriin 29.8.1984 ja tontti 9-22-55 25.10.1985. Pohjakartta Suunnittelualueen pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n asettamat vaatimukset. Rakennuskiellot Suunnittelualueella ei ole voimassa rakennuskieltoa. Suojelupäätökset: Suunnittelualueelle ei kohdistu suojelupäätöksiä. 11

4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan muutoksen suunnittelun tarve Kiinteistöjen omistajat ovat hakeneet asemakaavanmuutosta saapuneella kirjeellä 9.10.2013 vuokraamilleen tonteille 9-22-51 ja 9-22-55. Asemakaavamuutoksella haetaan kortteliin päätarkoituksen muuttamista asuin-, liike- ja toimistorakennustenkorttelialueeksi. Veneiden talvisäilytyksen siirryttyä Maljalahdesta Kumpusaareen, on katsottu nykyisten toimintojen siirtäminen alueelta pois myös ajankohtaiseksi. 4.2 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutostyö sisältyi kaupunginhallituksen hyväksymään asemakaavoituksen vuoden 2014 työohjelmaan sekä kaavoituskatsaukseen. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat maanomistajat, kiinteistöjen omistajat, naapurikiinteistöt, lähialueen asukkaat, Museovirasto, Pohjois-Savon liitto, Pohjois-Savon ELY-keskuksen ympäristövastuualue, Kuopion Vesi Liikelaitos, Kuopion Energia Liikelaitos, DNA Itä- ja Keski- Suomi, TeliaSonera Finland Oyj, Elisa Oyj, Kanta-Kuopion Seura ry, Kuopion kaupunkikeskustan kehittämisyhdistys ry ja kaupungin viranomaiset. 4.3.2 Vireilletulo Asemakaavan muutostyö sisältyi asemakaavoituksen vuoden 2014 työohjelmaan sekä kaavoituskatsaukseen työnumerolla 349. Kaupunkirakennelautakuntaa on tiedotettu kaavan vireilletulosta 24.9.2014 ja vireilletulosta on ilmoitettu kuulutuksella 27.9.2014. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Vireilletuloaineisto sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS, 11.9.2014) ovat olleet MRL 63 :n ja MRA 30 :n mukaisesti julkisesti nähtävinä 29.9. 29.10.2014. Kaavatyön aloituskokous on järjestetty 22.10.2014 ja siinä olivat edustettuina Kuopion Vesi Liikelaitos, Ympäristö- ja rakennusvalvontapalvelut, suunnittelupalvelut ja asemakaavoitus. Kaavan vireilletulosta tiedotettiin naapurikiinteistöjen edustajia kirjeellä 22.10.2014. 12

Hankkeen valmisteluaineiston on laatinut hakijoiden arkkitehtisuunnittelusta vastaava konsultti Arkkitehti- ja rakennesuunnittelu Sormunen & Timonen. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaavatyön osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä valmisteluaineisto on toimitettu Pohjois-Savon ELY-keskuksen ympäristövastuualueelle tiedoksi. Kaavatyöstä ei ole ollut tarpeen pitää viranomaisneuvottelua. 4.4 Asemakaavan muutoksen tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaupungin asettamat tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa nykyisen teollisuus-, varasto- ja toimistorakennusten korttelialueen muuttaminen asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Kaupungin kehityksen kannalta tavoitteena on tukea keskustan säilymistä elinvoimaisena lisäämällä asuntotuotantoa keskustan äärellä. Asuntojen määrän lisäämisen ohella vahvistetaan Maljalahden alueen palvelujen säilymistä ja sitä kautta keskustan vetovoimaisuutta Kuopion kaupungin strategian 2020 mukaisesti. Valtion ja Kuopion kaupunkiseudun välinen kasvusopimus on allekirjoitettu 20.12.2013. Kasvusopimuksen tavoitteena on vahvistaa Kuopion kaupunkiseudun kilpailukykyä, yhdyskuntarakenteen kestävää kehitystä sekä sosiaalista eheyttä, jotta väestön kasvuun sekä uusien asuntojen ja työpaikkojen määrään asetetut tavoitteet toteutuvat. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Asuinympäristön laatuun liittyvänä tavoitteena on luoda viihtyisä Maljalahden uudisrakentamisalue. Sammonkadun uudisrakentaminen pyritään sopeuttamaan olevaan kaupunkirakenteeseen massoittelun, rakennusten mittasuhteiden sekä rakennusten sijoittelun avulla. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Uudisrakentaminen tulee sopeuttaa Maljalahden viereisiin uudisrakennuksiin ja samoin tulee huomioida olemassa olevasta rakennuskannasta avautuvat näkymät ja asumisviihtyisyys. Tonttien etelärajalle sijoittuu 1000 mm jätevesiviemäri (viettoviemäri). Viemärin sijainti ja peittosyvyys tulee huomioida tonttien suunnittelussa. 13

4.5 Asemakaavan muutosratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Kaavatyön aikana tutkitut vaihtoehdot Suunnittelualueelle on laadittu kaksi vaihtoehtoista suunnitelmaa, vaihtoehto 1 ja vaihtoehto 2. Molemmissa valmisteluvaiheen vaihtoehdoissa rakennusten pysäköinti on sijoitettu ensimmäiseen kerrokseen osaksi maan alle ja asuinrakennukset on sijoitettu kannen päälle. Valmisteluvaiheen vaihtoehdot ovat tämän selostuksen liitteenä x. Vaihtoehto 1 Vaihtoehdoissa 1 rakennusmassat sijoittuvat lähelle Sammonkatua. Autopaikat on sijoitettu pysäköintihalliin, jonne käynti on Aallonmurtajakadun puolelta. Autohalli on molempien tonttien laajuinen. Asuinrakennusten sisääntulo on Sammonkadun puolelta ja piha-alue sijoittuu autohallin kannen päälle. Molemmat asuinrakennukset ovat viisi kerroksisia ja rakennusoikeutta on 2 500k-m 2 / rakennus. Rakennusoikeutta on yhteensä 5 000k-m 2, johon ei ole sisällytetty autohallin rakennusoikeutta. Suunnittelualueella asuntoja on yhteensä 78 kpl, jotka avautuvat etelään Kallavedelle. KUVA 12. VAIHTOEHTO 1, TONTINKÄYTTÖSUUNNITELMA 14

Vaihtoehto 2 Vaihtoehdossa 2 liikennöinti tapahtuu sekä Sammonkadun että myös Aallonmurtajankadun puolelta. Tässä vaihtoehdossa pysäköintihalliin ajetaan Aallonmurtajankadun puolelta. Sammonkadun puoleiselle pihakannelle on varattu vieraspaikkoja. Asuinrakennukset ovat viisikerroksisia, mutta Aallonmurtajakadun ja Sammonkadun kulmaukseen on esitetty maamerkkinä kohoava korkeampi torniosa. Torniosan kerrosluku on kahdeksan kerrosta. Molemmissa asuinrakennuksissa on yhteensä 90 asuntoa ja autopaikkoja on varattu 90 kpl. Vaihtoehto 2:n yhteenlaskettu rakennusoikeus on 5 800k-m 2, josta tornitalon osuus on 3 300k-m 2. Aallonmurtajankadun ja Sammonkadun kulmauksessa autohallin päähän on varattu liiketilaa pienimuotoiselle kioskille tai kahvilalle. Vaihtoehto 2:n muotokieli on haettu laivasta. KUVA 13. VAIHTOEHTO 2, TONTINKÄYTTÖSUUNNITELMA 4.5.2 Valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Vaikutukset kaupunki- ja maisemakuvaan, lähiympäristöön, luontoon sekä kulttuuri- ja esihistoriaan Hanke vaikuttaa paikallisesti kaupunkikuvaan ja luo osaltaan mielikuvaa Kuopion rakennetun ympäristön laadusta. Hanke täydentää osaltaan uutta Maljalahden rakentuvaa asuntoaluetta. 15

Rakentaminen muuttaa lähiympäristön kaupunkikuvaa. Uuden, nykyistä korkeamman rakennuksen rakentaminen vaikuttaa luonnollisesti naapurirakennusten asunnoista avautuviin näkymiin. Vaikutukset liikenteeseen, terveellisyyteen ja turvallisuuteen Hanke vaikuttaa paikallisesti Aallonmurtajakadun liikennettä lisäävästi, mutta autopaikat sijoittuvat autohalliin, jolloin ne eivät rasita kadunvarsipysäköintiä. Suunnittelualue on hyvien liikenneyhteyksien äärellä ja jalankulkuetäisyydellä keskustasta. Suunnittelualueen liikenteen päästöt ovat keskustan ruutukaava-alueen päästöjen tasoa. Vaikutukset työllisyyteen ja talouteen Ruutukaava-alueelle sijoittuva asuminen tukee keskustan elinvoimaisuutta ja lisää sen palvelukysyntää ja tarjontaa. Uudisrakentaminen lisää rakennusalan työllisyyttä. KUVA 14. VAIHTOEHTO 1, ILMAKUVA KAAKKOON Sosiaaliset vaikutukset Uudisrakentaminen muuttaa molemmissa vaihtoehdoissa lähiympäristöä suhteessa naapurikiinteistöihin. Korkea rakentaminen saattaa vaikuttaa valittavasta toteutusvaihtoehdosta riippuen olevien rakennusten lähi- ja kaukomaisemanäköaloihin. Naapurialueen asukkaat saattavat kokea tämän heikennyksenä nykytilanteeseen niin maisemallisten, ympäristöllisten kuin asunnon hintaan vaikuttavien tekijöiden osalta. 16

Alue tukeutuu ydinkeskustan kaupallisiin, terveydenhuoltoon liittyviin ja muihin palveluihin. Kaupunkikeskustaan sijoittuvat asuintilat lisäävät osaltaan keskustan palvelujen kysyntää ja vahvistavat näin ollen niiden säilymistä. Uusi monipuolinen asuntotuotanto lisää mahdollisuuksia asumiseen ydinkeskustassa palvelujen äärellä. Liikenteellisesti alue on helposti saavutettavissa kaikilla liikkumismuodoilla. Minkään uudisrakentamisvaihtoehdon tuottama liikennemäärän lisäys ei ole olennaista. Kaavaratkaisun vaihtoehdot eivät heikennä mahdollisuuksia käyttää virkistysalueita tai yhteyksiä virkistysalueille, koska alue ei liity virkistysalueisiin. Kaavaratkaisuvaihtoehtojen vaikutus alueen viihtyvyyteen (melu, saasteet, ympäristövaikutukset) ei heikkene nykytilanteeseen nähden. Täydennysrakentaminen toteuttaa kaupungin kasvustrategiaa ja kaupunkirakenteen kehittämistavoitteita viihtyisästä, monipuolisesta, tasapainoisesta ja kestävän kehityksen huomioivasta kaupunkirakenteesta. Tehokkaammalla täydennysrakentamisella alueen väestö lisääntyy, ikärakenne monipuolistuu, palveluiden kannattavuus ja kehittämismahdollisuudet paranevat. Myös lähipalveluiden toiminta on paremmin turvattu pitkällä aikajänteellä. KUVA 15. VAIHTOEHTO1, ILMAKUVA LOUNAASEEN 4.5.3 Asemakaavan muutosratkaisun valinta ja perusteet 17

5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavamuutoksen rakenne Asemakaavan muutoksella on tarkoitus mahdollistaa nykyisen teollisuus-, varasto- ja toimistorakennusten korttelialueen muuttaminen asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Suunnittelualuetta ympäröivä kunnallistekninen verkosto on valmiiksi rakennettu. 5.1.1 Mitoitus Asemakaava-alueen pinta-ala on noin 4 000m 2. Vaihtoehdosta riippuen alueelle tulee uutta asumiseen varattua kerrosalaa 5 000 m 2 5 800 m 2. Alueelle sijoittuu asuntoja 78-90 ja autopaikkoja 78 90. 5.1.2 Palvelut Alue tukeutuu keskustan ruutukaava-alueen kaupallisiin ja julkisiin palveluihin. 5.1.3 Tekninen huolto Kortteli liittyy ympäröivään liikenneverkkoon ja suunnittelualuetta ympäröivä kunnallistekninen verkosto on valmiiksi rakennettu ja säilyy ennallaan. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaavoitusosaston ja hankkeen sidosryhmien kesken on käyty useita neuvotteluja hankkeen valmisteluvaiheen aikana. Tällöin on luotu ne kaupunkikuvalliset ja kaupunkirakenteelliset tavoitteet, joiden pohjalta hanketta voidaan viedä eteenpäin. Alueen rakentamisen mahdollisimman korkea laatutaso ja ympäristöön soveltuvuus pyritään turvaamaan asemakaavaratkaisujen ja merkintöjen lisäksi kiinnittämällä huomiota alueelle tulevaan rakentamiseen ja sen toteutuksen suunnittelutasoon. Lisäksi alueen suunnittelua kaavan tarkoittamalla tavalla tullaan ohjaamaan rakennusvalvonnan ja kaavoitusosaston yhteistyöllä, jonka pohjana on alueelle laadittu rakennustapaohje (rto-2). Rakennustapaohjeena toimii selostuksen liitteenä oleva havainneaineisto. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet 18

5.4 Kaavamuutoksen vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaavan valmisteluvaiheen vaihtoehtojen mukainen rakentaminen eheyttää kaupunkikuvaa täydentämällä Maljalahden uusien kortteleiden rakennusrivistöä. Rakentaminen vaikuttaa luonnollisesti naapurirakennusten asunnoista aukeaviin näkymiin, jotka säilyvät kuitenkin avoimempina voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna. Kaiken kaikkiaan muutokset eivät ole niin merkittäviä, että ne aiheuttaisivat MRL:n 54 :n tarkoittamaa naapureiden tai muiden kaupunkilaisten elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua kaavan tarkoitus huomioon ottaen. 5.4.2 Vaikutukset ilmastoon, luontoon ja luonnonympäristöön Kaava on ilmastopoliittisen ohjelman mukainen, koska se tiivistää ja eheyttää kaupunkirakennetta. Suunnittelualue on rakennettua aluetta ja luonnonympäristön osuus on hyvin pieni. Rakentamisen myötä alueesta tulee osa kaupunkimaista rakennetta rakennettuine pihan oleskelualueineen. Alueen rakentaminen lisää pinnoitettujen alueiden, ja siten myös jonkin verran alueelta tulevien hulevesien määrää. Vaihtoehtotarkastelun pohjalta tehdyn valinnan perusteella ei ole kuitenkaan mahdollista säästää luonnonympäristöä korttelissa muiden valinnan perusteena olleiden merkittävämpien tekijöiden, kuten autopaikkamäärän ja naapurikiinteistöjen näkymien, siitä kärsimättä. Kaavamerkinnän mukaisesti rakentaminen on tehtävä niin, ettei siitä aiheudu pohjaveden pinnan alenemista. 5.5 Ympäristön häiriötekijät 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset 5.7 Nimistö Alueella oleva katunimistö säilyy ennallaan. 5.8 Kaavatalous Suunnittelualue on osa Kuopion ydinkeskustan kaupunkirakennetta, joten aluetta palvelevat kadut, johdot ja kaapelit on jo toteutettu. Alueella on valmiina vesi- ja viemäriverkosto samoin kuin kaukolämpö-, pien- ja keskijänniteverkosto, johon uusi rakentaminen tullaan liittämään. 19

Kaavaratkaisu tiivistää keskustan kaupunkirakennetta ja hyödyntää olemassa olevaa kunnallistekniikkaa sekä palveluverkostoa ja on siten kestävän kehityksen tavoitteiden mukainen. 6 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS Asemakaavan muutosehdotuksen mukainen rakentaminen aloitettaneen heti kaavaehdotuksen saatua lainvoiman. Kuopiossa 20.3.2015 Martti Lätti asemakaavapäällikkö Ulla Korhonen kaavoitusarkkitehti 20