MEISTÄKÖ RYHMÄ- RAKENNUTTAJIA? RYHMÄRAKENNUTTAMISEN OPAS TAMPEREELLE
Tuomiset: Henna 33v, Petteri 38v Moona 6v, Lauri 8v Lehdot Mira 35v & Sanna 30v Simo 2 v Birgit Lehto 58 v (Sannan äiti) Miuku 8 v Mäkelät: Joni 40v & Nadia 34 v Eino 4v Mäkelät: Merja 56 v & Pentti 60 v (Jonin vanhemmat) Bergit: Roope 28v & Pipsa 28 v Vertti 5v, Saana 3 v, Aatos 6 kk Tammet: Mati 49 v & Kädri 44 v Järviset: Heli 40 v Janina 15 v Jaska 16 v Samuli Ahonen 27 v
ESIPUHE HYVÄ LUKIJA Pitelet käsissäsi Tampereen kaupungin ryhmärakennuttamisen opasta. Ryhmärakennuttaminen tarjoaa asukaslähtöisen vaihtoehdon uusien asuntojen tuotantoon ja monipuolistaa samalla asuntokantaa. Se myös mahdollistaa oman asunnon rakennuttamisen omakustannushintaan ilman rakennuttajan katetta, ja tekee rakentamisen kustannuksista läpinäkyvämpiä. Tampereen kaupunki pyrkii edistämään ryhmärakennuttamista tontinluovutuksen keinoin. Kaupungin kahdesti vuodessa haettavat yhtiömuotoiset tontit ovat myös ryhmärakennuttajien haettavissa. Kaupunki pyrkii lisäämään tietoisuutta ryhmärakennuttamisesta muun muassa tämän oppaan avulla. Oppaassa kuvataan, mistä ryhmärakennuttamisessa on kysymys ja käydään läpi ryhmärakennuttamishankkeen kulkua sekä siihen vaikuttavia seikkoja. Opas sisältää ohjeita tontin hakemiseen Tampereen kaupungilta. Lisäksi seurataan kuvitteellisen tamperelaisen rakennuttajaryhmä Pipan ryhmärakennuttamishanketta matkalla ideasta taloksi. 3
SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE 2 1. MITÄ RYHMÄRAKENNUTTAMINEN ON? 7 1.1 SUOMALAISIA RYHMÄRAKENNUTTAMISKOHTEITA 9 1.2 RYHMÄRAKENNUTTAMISEN ETUJA 11 1.3 TALOTYYPIT 12 1.4 HALLINTAMUODOT 13 1.5 ASUKASLÄHTÖISET JA KONSULTTIALOITTEISET HANKKEET 14 1.6 TIETOA RYHMÄRAKENNUTTAMISESTA 16 2. RYHMÄRAKENNUTTAMISEN RISKEJÄ JA SUDENKUOPPIA (JA KUINKA NE OVAT VÄLTETTÄVISSÄ) 18 3. TONTIN HAKEMINEN TAMPEREEN KAUPUNGILTA 21 3.1 YHTIÖMUOTOISTEN TONTTIEN HAKEMINEN 21 3.2 YHTIÖMUOTOISTEN TONTTIEN VARAUSAIKA 22 3.3 PIENTALOTONTIT 24 4. RYHMÄRAKENNUTTAMISHANKE ALUSTA LOPPUUN 26 5. RAHOITUS 29 6. RYHMÄRAKENNUTTAMISLAKI 31 7. RAKENNUTTAJAKONSULTTI, ARKKITEHTI JA MUUT AMMATTILAISET 34 8. SUUNNITTELUVAIHE 38 8.1 TONTINKÄYTTÖSUUNNITELMIEN HYVÄKSYMINEN JA RAKENNUSLUPA 39 9. RAKENNUSVAIHE 40 LÄHDELUETTELO 41
Ihanaa että kutsuit brunssille. Me nähdään nykyään ihan liian harvoin! Totta. Arkipäivät menee töissä ja illat kotiaskareissa.ei toivoakaan että jaksaisi niiden jälkeen lähteä enää kyläilemään. Olisi kätevää, jos voisi asua saman katon alla kaikkien parhaiden ystäviensä kanssa. Silloin tulisi varmasti vietettyä enemmän aikaa yhdessä! Ai niin kuin kommuunissa vai? Voisi olla vähän liikaakin vilskettä? Mut olisihan se hienoa, että lapsillakin olisi aina leikkikavereita ja aikuisia ympärillä. No ei ehkä sentään kommuunissa, mutta vaikka pienkerrostalossa, jossa olisi joka perheelle omat asunnot. Mutta olohuone voisi olla yhteinen. Tuohan olisi oikeasti hyvä idea, helpottaisi arkea. Voisimme laittaa ruokaa ja kuskata lapsia harrastuksiin vuorotellen. Ja jos sen talon rakenuttaisi itse, niin jokainen saisi juuri sellaisen asunnon kuin haluaa! 5
Me ollaankin suunniteltu että rakennettaisiin oma talo, mutta tämä kuulostaa kyllä hauskemmalta. Vai mitä Petteri? Hmm, voisihan se olla. Jos vaan saataisiin se talo hyvälle paikalle. Mitäs sanotte, ryhdytäänkö tuumasta toimeen? Meitä on nyt neljä perhettä. Kerrostaloon tarvittaisiin kai enemmän? Kysellään Selvitetään kö muitakin mukaan? ainakin asiaa! Vanhempani jäivät juuri Hyvä idea! Minun Minä voin selvittää, eläkkeelle. He ovat suunnitelleet, että muuttaisivat ja ikä alkaa painaa olisiko tällainen äitini asuu yksin Tampereelle lähemmäs lapsenlapsia. Voisin kysyä hänkin mukaan Innostuisikohan rakennusprojekti ylipäätään heitäkin mukaan projektiin? mahdollinen. jos sopii? 6
1. MITÄ RYHMÄ- RAKENNUTTAMINEN ON? Kyllä, kaverusten suunnittelema projekti on mahdollinen, ja sellaisia on viime aikoina toteutettu Suomessa useita. Kyse on ryhmärakennuttamisesta. Ryhmärakennuttamisessa on kyse siitä, että rakennuttamishankkeen rakennuttajina toimii ryhmä yksityishenkilöitä, jotka rakennuttavat asuntoja itselleen. Ryhmärakennuttaminen on luonteeltaan omatoimisen rakennuttamisen ja rakennuttajaliikevetoisen asuntorakennuttamisen välimuoto. Ryhmärakennuttaminen ei ole uusi asia. Monet 1900-luvun alun kerrostaloista ovat syntyneet ryhmärakennuttamalla. Tuolloin rakennuttajaryhmät koostuivat esim. yhdistysten, sukujen tai ammattiliittojen jäsenistä. Toisen maailmansodan jälkeen ryhmärakennuttamisen perinne hiipui, ja jäi lähinnä pienten muutaman perheen hankkeiden rakennuttamistavaksi. 7
Hmm...Kerrostalon rakennuttaminen itselle... ryhmärakennuttaminen? Petteri, katso mitä löysin! Näitä omia kerrostaloja on rakennutettu jo useampia. Tällä on nimikin: Ryhmärakennuttaminen! 8
1.1 SUOMALAISIA RYHMÄRAKENNUTTAMISKOHTEITA 2000-luvulle tultaessa ryhmärakennuttamisen perinnettä on herätelty pikku hiljaa henkiin. Erityisesti pääkaupunkiseudulla ryhmärakennuttamishankkeita on ollut useita. Tässä muutamia esimerkkejä viime vuosina ryhmärakennuttamalla toteutetuista kohteista: As.Oy. Violanpuisto Etelä-Hermanni, Helsinki 11 uutta asuntoa neljässä rakennuksessa: kolmessa uudessa townhousessa ja yhdessä vanhassa puutalossa. Valmistunut 2009 Suunnitellut arkkitehtitoimisto Stefan Ahlman As Oy Vanhankaupungin Kellokas Vanhakaupunki, Helsinki Valmistunut 2011 Kaksi paritaloa, jotka on jaettavissa 4 12 asuntoon. Aluksi taloissa on neljä asuntoa. Suunnitellut Karin Krokfors As Oy Tampereen Annikki, peruskorjaus Tammela, Tampere Vanha puutalokortteli, 23 asuntoa Ryhmärakennuttamalla toteutettu peruskorjaushanke Valmistunut 2012 Aloitteentekijä: Pirkanmaan yhteisöasujat ry As Oy Helsingin Malta Jätkäsaari, Helsinki Kerrostalo, 61 asuntoa Valmistunut 2013 Aloitteentekijä: Koti kaupungissa Hem i stan ry 9
As Oy Juutinraumankatu 6 Jätkäsaari, Helsinki Kerrostalo, 45 asuntoa Valmistunut 2014 Konsulttivetoinen hanke; rakennuttajakonsulttina toimi Saraco D&M Senioritalo Aikalisä Jätkäsaari, Helsinki Kerrostalo senioreille, 42 asuntoa Valmistunut 2015 Aloitteentekijä: Senioritaloyhdistys Aikalisä ry Saarijärven omatoimi Sivulanpelto, Saarijärvi Asumisoikeustalo Kerrostalo senioreille, 24 asuntoa Valmistunut 2015 Rakennuttaja: Saarijärven Seudun Asumisoikeusyhdistys As Oy Helsingin Kotikutonen Etelä-Haaga, Helsinki Kerrostalo, 6 asuntoa Valmistunut 2017 Rahoitettu osittain joukkorahoituksella 10
1.2 RYHMÄRAKENNUTTAMISEN ETUJA Ryhmärakennuttamismalli tarjoaa asukkaalle hyvät mahdollisuudet osallistua oman asuntonsa ja koko rakennuksen suunnitteluun ja laatutason määrittelyyn. Valintojen kautta rakennuttajilla on mahdollisuus vaikuttaa kustannuksiin. Kustannusten muodostumisen arviointi on selkeämpää ja läpinäkyvämpää kuin rakennuttajaliikevetoisessa rakentamisessa. Omalla aktiivisuudella on mahdollista säästää kustannuksissa. Ryhmärakennuttamalla asunnon saattaa saada suhteellisen edullisesti, kun asukkaat itse kantavat rakennuttamisvastuun. Tällöin rakennuttajan kate jää pois. Mahdollisuus yksilöllisiin ratkaisuihin joita ei asuntomarkkinoilla ole muuten tarjolla, esim. normaalia laadukkaammat yhteistilat tai ekologisuuteen panostaminen. Mahdollisuus yhteisölliseen asumiseen ryhmän niin halutessa. Rakennuttajaryhmän tehdessä paljon yhteistyötä alusta asti naapurit tulevat vähintäänkin tutuksi ennen taloon muuttamista. Usein yhteisöllisyys näkyy myös ryhmärakennutettujen talojen arjessa: esim. jaetut tilat, yhteisruokailut, juhlat, tapahtumat, harrastukset jne. Mahdollisuus valita naapurinsa ja muodostaa samanhenkisistä ihmisistä muodostuva naapurusto. Ryhmärakennuttaminen monipuolistaa asuntokantaa ja tuottaa asukkaidensa näköistä elinympäristöä. 11
TÄRKEÄÄ Ryhmärakennuttaminen tuo mukanaan merkittäviä etuja, mutta se ei ole aivan helppoa. Ryhmärakennuttamishankkeissa tulevat asukkaat ottavat kantaakseen kovan taloudellisen ja juridisen vastuun, toisin kuin rakennusliikevetoisissa hankkeissa, joissa kaupallinen rakennuttaja vastaa riskeistä. Mitä laajempi hanke, sitä vaativampi ja aikaa vievempi se on. Oletko valmis kantamaan riskin rakennushankkeesta sekä käyttämään vapaa-aikaasi ja voimavarojasi asumisunelmasi toteuttamiseen? Oletko valmis jopa useita vuosia kestävään hankkeeseen? Pystytkö tekemään kompromisseja ja toimimaan yhteistyössä tulevien naapuriesi kanssa? Jos vastasit kyllä, jatka lukemista! 1.3 TALOTYYPIT Ryhmärakennuttaminen sopii monenlaisiin kohteisiin: kerrostaloihin, rivitaloihin, paritaloihin, kaupunkipientaloihin tai samalla tontilla sijaitseviin useamman erillisen pientalon kokonaisuuksiin. Myös erillisillä tonteilla sijaitsevia omakotitaloja voi toteuttaa ryhmärakennuttamalla. Ryhmärakennuttamislain piirissä ovat hankkeet, joissa on vähintään neljä asuntoa. Pientaloja rakennetaan usein muutenkin omatoimisesti hartiapankilla, mutta täysin omatoimiseen rakennuttamiseen verrattuna omakotitalojen ryhmärakennuttajat hyötyvät yhteisestä suunnittelusta sekä sopimusten laatimisesta ja hankintojen tekemisestä yhteisesti. Kerrostalot ovat vaativia mutta mahdollisia ryhmärakennuttamiskohteita. Kerrostalohankkeessa ammattilaisten hyödyntäminen on tarpeen niin rakennuttamiseen kuin sopimusjuridiikkaan liittyvissä kysymyksissä. Kerrostalohankkeessa korostuu myös tarve kompromisseille: yhteistiloista päätetään yhdessä ja myös oman asunnon sisäisillä tilaratkaisuilla on vaikutusta naapurin asuntoon. 12
Ryhmärakennuttamalla voi myös toteuttaa vanhojen rakennusten peruskorjauksia. Myös käyttötarkoituksen muutokset asuinrakennukseksi ovat mahdollisia. Käyttötarkoituksen muutokset vaativat usein asemakaavamuutoksen, jotta muussa käytössä ollut rakennus voidaan ottaa asuinkäyttöön. 1.4 HALLINTAMUODOT Tyypillisimmillään ryhmärakennuttamishankkeessa rakennetaan omistusasuntoja. Rakennuttajaryhmän jäsenet perustavat yleensä asunto-osakeyhtiön siinä vaiheessa, kun hankkeen ainekset (tontti, hankesuunnitelma, luonnossuunnitelmat, kustannusarvio jne.) ovat koossa. Usein jo ennen asunto-osakeyhtiön perustamista ryhmän on järkevää järjestäytyä esimerkiksi yhdistykseksi. Ryhmärakennuttamalla voi toteuttaa asumisoikeusasuntoja. Asumisoikeus on vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimuoto. Yksityishenkilöt voivat yhdessä perustaa asumisoikeusyhdistyksen, jonka omistukseen rakennetaan talo tai taloja. Yhdistyksen jäsenet päättävät itse kaikista yhdistystä koskevista asioista kuten asunto-osakeyhtiöissä. Yhdistys perii asukkailta hoito- ja pääomavastikkeina todelliset hoito- ja pääomakulut. Asumisoikeusasuntojen rakentamiseen on mahdollista saada valtion korkotukilainaa, jonka myöntää asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA. Asumisoikeusasunnot voivat olla myös ilman valtion tukea toteutettuja eli vapaarahoitteisia asumisoikeusasuntoja. Asumisoikeusmuotoiset hankkeet eivät ole ryhmärakennuttamislain vaan asumisoikeuslain piirissä. Koska ryhmärakennuttamisen perusajatukseen kuuluu, että asuntoja rakennutetaan omaan käyttöön, ei ryhmärakennuttaminen sovi vuokra-asuntojen tuotantoon suuressa mittakaavassa. Mikään ei kuitenkaan estä asunnon omistajaa vuokraamasta omaa asuntoaan eteenpäin. Ryhmärakennuttamishengessä on toteutettu joitakin vuokrakohteita, joissa ryhmä tulevia vuokralaisia on päässyt vaikuttamaan vuokra-asuntojen suunnitteluun. Näissä kohteissa rakennuttajana ja rakennuksen omistajana on toiminut yleishyödyllinen asuntorakennuttaja. 13
1.5 ASUKASLÄHTÖISET JA KONSULTTIALOITTEISET HANKKEET Ryhmärakennuttaminen voidaan karkeasti ottaen jakaa asukaslähtöisiin ja konsulttialoitteisiin ryhmärakennuttamishankkeisiin. Ryhmärakennuttamislaki asettaa asukaslähtöisille ja konsulttialoitteisille hankkeille jossain määrin erilaisia vaatimuksia. Asukaslähtöisissä ryhmärakennuttamishankkeissa luonnollisista henkilöistä koostuva ryhmä joko järjestäytyneenä yhteisönä (yhdistys, asunto-osakeyhtiö tai muu yhteisö) tai järjestäytymättömänä yksittäisten henkilöiden muodostamana ryhmänä hankkii tontin/tontteja asuntojen rakennuttamista varten. Ryhmä tai asuntoyhteisö vastaa itse hankkeen projektinjohdosta, suunnittelua ja rakennusurakkaa koskevien sopimusten tekemisestä, sekä tontin ja rahoituksen hankkimisesta. Ryhmä voi myös palkata rakennuttajakonsultin hoitamaan edellä mainittuja tehtäviä. Ryhmä toimii hankkeen rakennuttajana kaikkine tähän kuuluvine tehtävineen sekä vastuineen. Konsulttialoitteisissa hankkeissa ammattimainen rakennuttajakonsultti tai -konsulttiyritys toimii hankkeen käynnistäjänä. Ryhmärakennuttajakonsultti hankkii tontin ja kerää tulevista asukkaista muodostuvan rakennuttajaryhmän kokoon. Konsultti myös määrittää hankkeen pääpiirteet, mutta tuleville asukkaille jää silti tavanomaista suurempi mahdollisuus vaikuttaa hankkeen ratkaisuihin. Konsultti vastaa palkkiota vastaan projektinjohdosta, suunnittelun ohjauksesta, hankkeen hallinnosta, mutta rakennuttajan vastuu säilyy konsulttivetoisissakin hankkeissa tulevilla asukkailla. Rakennuttajakonsultti on kuitenkin velvollinen pitämään tulevat asukkaat ajan tasalla hankkeeseen vaikuttavista teknisistä ja taloudellisista seikoista. Ryhmärakennuttamishankkeita voivat käynnistää myös muut tahot, kuten esim. rakennusliikkeet, kunnat, suunnittelutoimistot tai yhdistykset. 14
Tervetuloa mukaan, ryhmän uudet jäsenet. Meitähän alkaa olla kasassa hyvä joukkio - jo yhdeksän asunnon asukkaat. Tarkoitus on rakennuttaa yhdessä kerrostalo Tampereelle. Sovitaan tavoitteista tarkemmin yhdessä. Laitoin teille sähköpostilla alustavan projektisuunnitelman ja linkkejä ryhmärakennuttamisesta. Olettehan tutustuneet? Ostin tällaisen kirjan, Ryhmärakennuttajan opas. Tässä on tosi hyvää tietoa ryhmärakennuttamisesta. Voin lainata jos joku haluaa! 15
1.6 TIETOA RYHMÄRAKENNUTTAMISESTA KIRJALLISUUTTA Korpela, Salla: Ryhmärakennuttajan opas, Rakennustieto Oy, 2015 Korpela, Salla: Yhteinen talo - Ryhmärakennuttaminen ja yhteisöasumisen pohjoismainen malli, Into kustannus, 2014 HYÖDYLLISIÄ LINKKEJÄ Tampereen kaupungin ryhmärakennuttamissivut: www.tampere.fi/ryhmarakennuttaminen Tampereen kaupungin tonttien hakumenettely: https://www.tampere.fi/asuminen-ja-ymparisto/rakentaminen/tontit/rivi-ja-kerrostalotontit/hakumenettely.html Ryhmärakennuttamislaki: https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2015/20150190 Ryhmärakennuttajat ry: https://www.ryhmarakennuttajat.fi/ 16
Jutellaan nyt hetki siitä, mitä kukakin haluaa asumiselta. Heitelkää vapaasti niin minä kirjaan ylös! Teineille oma vessa ja sisäänkäynti! Musahuone! Kattosauna ja kattoterassi! Tontti hyvien kulkuyhteyksen läheltä! Väliovi mummon asuntoon! Yhteinen keittiö ja pelihuone! Isot parvekkeet! Aurinkopaneelit Puukerrostalo olisi upea! Paljon avaraa tilaa! Pihalle leikkipaikka ja grillikatos! Kodinhoitohuone! Mutta talo pitäisi saada toteutettua kohtuuhintaan. Kompromisseja joudutaan varmasti tekemään! Olettehan valmiita siihen? Varmasti saadaan sovittua yhteisistä tavoitteista! Näin hyvällä porukalla ei voida epäonnistua! Ja ovathan kaikki nyt ymmärtäneet, että tässä on edessä useampi vuosi raakaa työtä ja paljon kokoustamista? 17
2.RYHMÄRAKENNUTTAMISEN RISKEJÄ JA SUDENKUOPPIA (JA KUINKA NE OVAT VÄLTETTÄVISSÄ) Ryhmärakennuttaminen ei automaattisesti ole halpaa. Kustannukset muodostuvat ryhmän yhdessä tekemien valintojen perusteella. Ratkaisu: Realistinen budjetti. Kaikkia kustannuksia ei voi ennakoida: esim. rakentamisen hintataso voi nousta. Ratkaisu: Budjetissa varaudutaan kustannusten ylittymiseen. Rahoituksen järjestäminen on tällä hetkellä vaikeaa. Ratkaisu: Selkeät sopimukset ryhmän jäsenten välillä, jolloin hanke on rahoittajien silmissä uskottava. Varmistetaan ja todennetaan ryhmän jäsenten mahdollisuudet järjestää rakennusaikainen rahoitus muilla keinoin kuin yhtiölainalla. Jos hankkeen hallinto, sopimukset, roolit ja vastuut ovat epäselvät, voi aiheutua sekaannusta ja ryhmän sisäisiä ristiriitoja. Ratkaisu: Hyvä hallinto, selkeät sopimukset, oikeudenmukainen ja selkeä työnjako. Kun hankkeessa on useita jäseniä, kompromissit ovat välttämättömiä. Yhteistiloista, rakennuksen materiaaleista ja julkisivuista jne. päätetään yhdessä. Myös asunnon sisäiset tilaratkaisut voivat vaikuttaa naapuriasuntoihin, etenkin kerrostaloissa. Ratkaisu: Positiivinen asenne, kompromissikyky, selkeät sopimukset. 18
Hyvin organisoidussakin hankkeessakin tunteet voivat kuumentua aika ajoin. Ratkaisu: Positiivinen asenne, toisten kunnioittaminen, rakentava keskustelukulttuuri, keskinäinen luottamus ja yhteisten tavoitteiden mielessä pitäminen. Kokemattomuus rakennuttamisessa voi aiheuttaa monenlaisia ongelmia, jotka ammattirakennuttaja osaisi välttää. Ratkaisu: Ammattitaitoisen rakennuttajakonsultin palkkaaminen (etenkin laajoissa ja monimutkaisissa rakennushankkeissa). Ryhmän jäsenten henkilökemiat eivät kohtaa. Ratkaisu: Varmistetaan jäseniksi haluavien soveltuvuus ja yhteistyökykyisyys jo alkuvaiheessa esim. haastatteluin. Ryhmän jäsenten epärealistiset odotukset. Ratkaisu: Heti alkuvaiheessa varmistetaan että jäsenet ymmärtävät, minkälaisesta hankkeesta on kyse. Hankeajatuksen ja valmiin talon välissä on pitkä prosessi, jonka aikana osa ryhmän jäseniä saattaa vetäytyä hankkeesta. Ratkaisu: Varmistetaan jo alkuvaiheessa sopimuksin, ettei hankkeesta voi vetäytyä ilman että ryhmään on löytynyt korvaava jäsen. Otetaan kiinnostuneita henkilöitä jonotuslistalle hankkeen aikana. Prosessi voi olla uuvuttava. Ratkaisu: Varmistetaan etteivät ryhmän aktiivisimmat jäsenet joudu kantamaan liikaa vastuuta. Huolehditaan että raskaan puurtamisen vastapainona on mukavaa tekemistä. Halutessaan ryhmä voi järjestää tällaista tekemistä yhdessä. Vastuu rakennushankkeesta on rakennushankkeeseen ryhtyvällä rakennuttajaryhmällä. Ratkaisu: Vältetään mahdollisia ongelmia edellä mainituilla keinoilla. Huomioidaan mahdolliset riskit keskinäisissä sopimuksissa. 19
Kaupungin sivuilla sanottiin, että Tampereen kaupunki pyrkii edistämään ryhmärakennuttamista. Katsotaan mitä tonttipäällikkö sanoo! Hankkeenne kuulostaa oikein hyvältä. Onhan niin, että kaikki ryhmän jäsenet ovat muuttamassa taloon? Ettei kukaan aio rakennuttaa asuntoja sijoituskäyttöön? Kyllä kaikki ovat omaa kotia rakennuttamassa! Ryhmärakennuttajat saavat hakea kaikkia yhtiömuotoisia tontteja. Meillä onkin parin viikon päästä tonttihaku alkamassa. Siellä on useampiakin tontteja jotka voisivat olla teille sopivia! 20
3. TONTIN HAKEMINEN TAMPEREEN KAUPUNGILTA Tontin Tampereella voi hankkia joko yksityiseltä myyjältä tai Tampereen kaupungilta. Seuraavassa käsitellään Tampereen kaupungin tontinluovutusta. Tampereen kaupunki luovuttaa asuintontteja pääsääntöisesti vuokraamalla. Erityisalueilla esim. keskustassa tai tontinluovutuskilpailuissa luovutustapana voi olla myös myynti. Tampereen kaupungin kaikki yhtiömuotoiset tontit ovat haettavissa myös ryhmärakennuttamiseen. Lisäksi kaupunki voi asettaa tonttihauissa tontteja erityisesti ryhmärakennuttajien haettaviksi. Haettavana olevat tontit: www.tampere.fi/tontit 3.1 YHTIÖMUOTOISTEN TONTTIEN HAKEMINEN Yhtiömuotoisia tontteja luovutetaan pääsääntöisesti avoimen tonttihaun kautta. Lisäksi tontteja luovutetaan erilaisin tontinluovutuskilpailuin, joihin osallistuminen voi olla mahdollista myös ryhmärakennuttajille. Tontinluovutuskilpailujen ehdot määritellään kilpailukohtaisesti. Asuinkerros- rivi- sekä muiden yhtiömuotoisten tonttien tonttihaku järjestetään kaksi kertaa vuodessa. Tonttien saajien valinnassa arvioidaan maapolitiikan linjausten mukaisesti seuraavia seikkoja yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti: hakijalla mahdollisesti oleva toteuttamaton tonttivaranto, kaupungin hakijalle aiemmin luovuttamat tontit, 21
alueiden monimuotoisuus ja asuntopoliittisten tavoitteiden toteutuminen, rakentamisen nopean aloituksen mahdollistaminen sekä kilpailun edistäminen. Mikäli tontinhakuehdoissa ei ole muuta määritelty, tontteja voivat hakea sekä luonnollisista henkilöistä koostuvat ryhmät (ryhmähakijat) että yhdistykset tai muut yhteisöt, joiden tarkoituksena on ryhmärakennuttamishankkeen toteuttaminen (yhdistyshakijat). Tonttia haettaessa ryhmän kaikkien jäsenten ei tarvitse olla tiedossa, mutta ryhmä tulee täydentää täysilukuiseksi viimeistään pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen/kauppakirjan tekemiseen mennessä. Lisäksi tontteja voivat hakea rakennuttajakonsultointia harjoittavat yhteisöt, joilla on riittävä kokemus ja osaaminen sekä riittävät resurssit tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin sekä asukkaiksi tulevien henkilöiden kokoamiseen (konsulttihakijat). Tonttikohtaisesti voidaan asettaa erityisiä ehtoja mm. ryhmän kokoamisaikataulua, rakennuttajakonsultin hankkeeseen sitomista ja ryhmän järjestäytymistä koskien. Tontinhakuehdoin voidaan myös osoittaa tontti haettavaksi pelkästään/ensisijaisesti ryhmä- ja yhdistyshakijoille tai pelkästään/ensisijaisesti konsulttihakijoille. Tontinhakuehdoissa voidaan myös edellyttää alustavaa projekti- ja rahoitussuunnitelmaa sekä alustavia rakennussuunnitelmia. Tonttikohtaiset hakuehdot ovat aina ensisijaiset. 3.2 YHTIÖMUOTOISTEN TONTTIEN VARAUSAIKA Ennen tontin lopullista luovutusta tontti varataan varauspäätöksellä tulevalle toteuttajalle hankkeen suunnittelua ja rakennusluvan hakemista varten kuuden kuukauden ajaksi. Varausaikaa voidaan jatkaa kuusi kuukautta kerrallaan. Hankkeen valmistelua, ryhmän kokoamista ja järjestäytymistä varten tontin varausaika on ryhmärakennuttajilla normaalia pidempi, maksimissaan kaksi vuotta. Varaajan tulee hyvissä ajoin ennen varausajan päättymistä pyytää joko 22
varausajan jatkamista tai pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen/kauppakirjan tekemistä. Varauspäätöksen perusteella varausajalta peritään vuokraa 50 % tämänhetkisestä vuosivuokrasta. Varausaikana hanke tulee suunnitella ja järjestää siten, että viimeistään varausajan päätyttyä varauksensaaja voi hakea hankkeelleen rakennuslupaa sekä muita hankkeen toteuttamisen vaatimia lupia. Rakennusluvan myöntämisen ehtona on tontin pitkäaikainen vuokrasopimus. Mikäli tontti varataan konsulttihakijalle, tulee tämän omalla vastuullaan ja kustannuksellaan varausaikana kerätä varatulle tontille toteutettavaan rakennukseen asukkaiksi tulevista henkilöistä koostuva ryhmä. Rakennuttajakonsultin on tehtävä asukkaiksi tulevien ryhmän jäsenten kanssa sopimus ryhmärakennuttamishankkeen suunnittelusta (ryhmärakennuttamissopimus). Sopimus tulee esittää varausajan kuluessa kiinteistötoimen hyväksyttäväksi. Sopimuksesta on käytävä ilmi ryhmän jäsenten lisäksi konsultin palkkio ja sen määräytymisen perusteet riittävällä tarkkuudella. Ryhmähakijoiden ja yhteisöhakijoiden on suositeltavaa varausajan kuluessa tehdä ryhmärakennuttamishankkeen rakennuttamisesta sopimus (konsulttisopimus) sellaisen rakennuttajakonsultin kanssa, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus varatun tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin. Kaupungin erityisen vaativiksi katsomissa hankkeissa konsulttisopimuksen tekemistä edellytetään tontinhaku- tai luovutusehdoissa. Ennen pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen/kauppakirjan tekemistä edellytetään tontinkäyttösuunnitelman esittämistä. Erikseen määritellyillä alueilla tonttien suunnitelmat tulee hyväksyttää kaupungin laaturyhmässä. Laaturyhmäkäsittelystä saa lisätietoa osoitteesta www.tampere.fi/laaturyhma. Tontit voidaan vuokrata pitkäaikaisesti tai myydä joko tontin hallinnoimista varten perustetulle asunto-osakeyhtiölle, tai joissain tapauksissa tonteittain asukkaiksi tuleville luonnollisille henkilöille (kiinteistömuotoinen toteutus). Toteutusmuoto (asunto-osakeyhtiö tai kiinteistömuotoinen toteutus) määritellään tontinhakuehdoissa. 23
Asunto-osakeyhtiömuotoisessa toteutuksessa asunto-osakeyhtiön tulee olla rekisteröity viimeistään haettaessa tontin pitkäaikaista vuokraamista tai kauppakirjan tekemistä. Kaupunki tekee pitkäaikaisen vuokrasopimuksen/kauppakirjan ryhmärakennuttajatahon, ei rakennuttajakonsultin kanssa. 3.3 PIENTALOTONTIT Koska pientalotontit pääsääntöisesti arvotaan, ne soveltuvat huonosti ryhmärakennuttamiseen. Kaupunki voi kuitenkin asettaa ryhmärakennuttamiseen sopivia pientalotonttien ryhmiä ryhmärakennuttajien haettavaksi yhtiömuotoisten tonttien avoimen tonttihaun yhteydessä. Näistä tiedotetaan verkossa sivulla www.tampere.fi/ryhmarakennuttaminen. Pientalotontit toteutetaan yleensä kiinteistömuotoisesti, eli ne vuokrataan pitkäaikaisesti tai myydään tonteittain asukkaiksi tuleville luonnollisille henkilöille. HUOM: Tampereen kaupunki käsittelee ryhmärakennuttamishankkeina sellaisia hankkeita, jotka toteuttavat ryhmärakennuttamisen perusajatusta: rakennushankkeeseen ryhtyvät yksityishenkilöt rakennuttavat asuntoja omaan käyttöönsä joko täysin omatoimisesti tai rakennuttajakonsultin tai muun ammattilaistahon avustuksella. Ryhmärakennuttamishankkeisiin ei saa sisällyttää asuntoja, jotka rakennetaan lähtökohtaisesti jälleenmyyntitarkoituksessa tai ensisijaisesti/pääosin vuokra-asunnoiksi. Kaupunki seuraa ryhmärakennushankkeiden etenemistä. 24
Tervetuloa Ryhmärakennuttajayhdistys Pipa ry:n perustamiskokoukseen. Perustetaan yhdistys siksi, että päästään tuumasta toimeen tässä rakennuttamishankkeessa. Kun meillä on yhdistys, pystymme avaamaan pankkitilinkin. Mihin sitoudumme jos liitymme Ette vielä mihinkään. Yhdistyksessä yhdistykseen? Entä jos tuleekin voi olla mukana sellaisia- joku este ja ei voikaan olla mukana rakennuttamassa? kin jotka eivät lopulta ole rakennushankkeessa mukana. Päätän kokouksen klo 20.15. Onnea ja menestystä yhdistykselle ja työn iloa uudelle hallitukselle! Pari tuntia myöhemmin: 25
4. RYHMÄRAKENNUTTAMIS- HANKE ALUSTA LOPPUUN Esimerkki asunto-osakeyhtiömuotoisen, asukaslähtöisen hankkeen kulusta Tampereella. Huom: jokainen hanke on erilainen. 1. Hankkeen hahmottelu Hankealoite: ryhmän ensimmäiset jäsenet Uusien jäsenten rekrytointi 2. Järjestäytyminen yhdistykseksi Hyödyllistä hankkeen hallinnon kannalta Tampereella ei välttämätöntä tontin hakemisen kannalta Ei vielä edellytä sitoutumista rakennuttajaryhmän jäseneksi 3. Tontin haku Yhtiömuotoisten tonttien haku 2 kertaa vuodessa 4. Tontin varauspäätös Tontti varataan ryhmärakennuttajatahon tai heidän konsulttinsa nimiin. Varausaika max. 2 vuotta 5. Ensimmäiset luonnokset ja alustava kustannusarvio 6. Käynnistysvaiheen sopimus Tilavaraukset asunnolle Osallistumismaksut 26
7. Ryhmärakennuttajakonsultin palkkaaminen 8. Arkkitehdin ja muiden suunnittelijoiden palkkaaminen 9. Hankesuunnittelu Tilaohjelma Luonnossuunnittelu Kustannusarvio 10. Asuntojen sitova varaaminen sovitussa järjestyksessä Ryhmärakennuttamissopimuksen allekirjoitus Varausmaksun maksaminen Varaajien etsiminen mahdollisille vapaina oleville asunnoille 11. Suunnitteluvaihe Myötäsuunnitteluprosessi (arkkitehti ja asukkaat yhdessä) Toteutussuunnitteluvaihe, tarkentunut kustannusarvio Tontinkäyttösuunnitelman hyväksyttäminen kaupungilla/laaturyhmäkäsittely 12. Asunto-osakeyhtiön perustamisen valmistelu Kaikkien asuntojen sitovat varaukset Hankkeen rahoituksen varmistaminen Hankkeen edellyttämät sopimukset ja asiakirjat: yhtiöjärjestys, osakeluettelo, asukassopimus, ryhmärakennuttamissopimus 13. Asunto-osakeyhtiön perustaminen ja rekisteröinti kaupparekisteriin Yhtiön osakepääoman maksaminen 14. Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen/kauppakirjan tekeminen 15. Rakennusluvan hakeminen 16. Urakkasopimusten tekeminen 17. Rakennusvaihe 18. Rakennuksen käyttöönottohyväksyntä ja vastaanottotarkastus 27
Jokos olette tehneet pankkikierroksen? Alustavasti on neuvoteltu. Melko vaikeaa saada lainaa tällaiseen projektiin. Samoin. Ensin en meinannut saada lainaa ollenkaan, kun ei minulla ole muuta omaisuutta, kun tuo puoliksi maksettu pieni yksiö. Mutta onneksi vanhemmat pystyivät takaamaan lainani, vaikka isosta summasta onkin kyse. Harmi kun yhtiölainaa on näille ryhmärakennuttamishankkeille niin vaikeaa edelleen saada. Onneksi minun pankkini oli sentään takausjärjestelyiden kanssa joustava. 28
5. RAHOITUS Ryhmärakennuttaminen nykyisessä muodossaan on vielä toistaiseksi sen verran uusi asia, että rahoituksen saaminen on osoittautunut haastavaksi. Pankit eivät ole mielellään lähteneet rahoittamaan asunto-osakeyhtiömuotoisia ryhmärakentamishankkeita, koska hankkeita on toteutettu verrattain vähän. Pankkien varovaisesta suhtautumisesta johtuen omaa kotiaan rakennuttavien on oltava kykeneviä rahoittamaan rakentamista omilla varoillaan ennen kuin pankki on halukas tulemaan mukaan. Pankit eivät ole hyväksyneet rakennettavan talon asunto-osakkeita lainan vakuudeksi. Tämä on johtanut siihen, että rakennuttajaryhmän on järjestettävä hankkeen rakentamisen aikainen rahoitus muulla tavalla. Pankki on hyväksynyt vakuudeksi valmiiksi rakennetun talon ja myöntänyt yhtiölainan vasta sen valmistumisen jälkeen. Ryhmärakennuttamishankkeita on rahoitettu tähän asti joko kokonaan tai osittain asukkaiden omalla pääomalla. Hankkeita on rahoitettu myös rakennusliikkeiden avustuksella. As Oy Helsingin Maltan rahoitus onnistui siten, että asukkaat rahoittivat itse puolet asuntojensa arvioidusta tavoitehinnasta henkilökohtaisella rahoituksella, jossa vakuutena oli jotakin muuta kuin rakennettavan talon osakkeet. Toisen puolikkaan rahoitti hankkeen pääurakoitsija siten, että laskujen eräpäiväksi merkittiin päivämäärä, joka oli talon valmistumisen jälkeen. Tässä vaiheessa hankkeelle myönnettiin normaali yhtiölaina, jolla maksettiin loput urakoitsijan laskut. Rakentamisen aikaista yhtiölainaa on toistaiseksi myönnetty vain harvoille hankkeille. Helsingin Jätkäsaareen rakennettavassa rakennusliikevetoisessa 29
Malagankatu 2-ryhmärakennuttamishankkeessa, on rahoittajakumppanina pankki. Kyseessä on pankin kannalta pilottihanke. Hankkeen valmistuttua jää nähtäväksi, helpottuuko ryhmärakennuttamisen pankkirahoitus jatkossa. Uusia rahoitusmalleja on etsitty ennakkoluulottomasti: Helsinkiin valmistui vuonna 2017 ryhmärakennutettu kerrostalo As Oy Isonnevan Kotikutonen, jonka kustannuksista n. kolmasosa rahoitettiin joukkorahoituspalvelun kautta. Joukkorahoitus on kuitenkin usein lyhytaikaista, joten myös sen oheen tarvitaan jokin rahoituslaitos, joka sitoutuu rahoittamaan taloyhtiötä rakentamisen valmistumisen jälkeen. Kiinteistömuotoisten ryhmärakennuttamishankkeiden rahoitus järjestetään yleensä jokaisen rakennuttajan osalta erikseen. Nämä hankkeet rahoitetaan samaan tapaan kuin muutkin pientalohankkeet: joko asukkaiden pääomalla tai asuntolainalla. 30
6. RYHMÄRAKENNUTTAMIS- LAKI Eduskunta hyväksyi ryhmärakennuttamista koskevan lain 21.1.2015 (HE 228/2014). Lailla on tarkoitus edistää ryhmärakennuttamista turvaamalla ryhmärakennuttamishankkeisiin osallistuvien oikeudellinen asema ja edesauttamalla sen myötä rahoituksen saamista hankkeille. Lain soveltamisalaan kuuluvat hankkeet, joiden pääasiallisena tarkoituksena on hankkia ryhmään kuuluville luonnollisille henkilöille tai heidän perheenjäsenilleen asunto. Soveltamisalan piiriin kuuluvat sekä asuntoyhteisömuodossa että muussa muodossa toteutettavat hankkeet (ns. kiinteistömuotoiset hankkeet). Lain soveltamisalaan eivät kuulu hankkeet, joissa rakennutetaan yhteensä enintään kolme asuntoa tai asumisoikeusasuntoja. Laissa on säädetty muun muassa seuraavista asioista: Hankkeen markkinointi: Riippumatta siitä, onko kyseessä asukaslähtöinen tai konsulttialoitteinen hanke, markkinoinnissa on käytävä ilmi, että kyse on ryhmärakennuttamisesta rakennuttamiseen sisältyvine riskeineen Asukkailta kerättävät osallistumismaksut ja niiden käyttö hankkeen valmisteluun Ryhmärakennuttajakonsultin kanssa tehtävä rakennuttamissopimus, konsultin työsuoritus ja siitä maksettava palkkio 31
Rakennuttajakonsultilta vaadittava vastuuvakuutus: Vastuuvakuutuksen vakuutusmäärän on oltava vähintään kolme kertaa sovitun palkkion määrä Ryhmärakennuttamisasiakirjat ja niiden säilytys Ryhmärakennuttamissopimus Urakka-ja hankintasopimusten valmistelu Rakentamisvaiheen päätöksenteko Urakoitsijan vakuudet Lakiin voi tutustua osoitteessa: https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2015/20150190 32
Haluaisin esitellä teille rakennuttajakonsulttimme Kaisa Jäntin Rakennuttajatoimisto Siilinkarista. Hei kaikille! Hienoa olla mukana hankkeessanne! Kaisalla on pitkä kokemus asuinrakennusten rakennuttamisesta, ja myös ryhmärakennuttaminen on tuttua Kyllä vain. Helsingissä olen vienyt pari ryhmärakennuttamishanketta läpi onnistuneesti. Aloitetaan käymällä läpi hankkeen tavoiteaikataulu 33
7. RAKENNUTTAJA- KONSULTTI, ARKKITEHTI JA MUUT AMMATTILAISET Asuntojen rakennuttaminen on vaativaa ja vastuullista, joten ammattitaitoisen rakennuttajakonsultin ja suunnittelijoiden käyttäminen asukaslähtöisissäkin hankkeissa on järkevää. Erityisesti silloin, jos ryhmään ei kuulu rakennusalan ammattilaisia. Hankkeen projektinjohto- ja suunnittelukustannukset muodostavat vain murto-osan hankkeen kustannuksista, mutta laadukkaalla suunnittelulla ja ammattimaisella projektinhallinnalla voidaan saada aikaan merkittäviä säästöjä hankkeen aikana. Ja toisin päin: ammattilaisten asiantuntemuksesta tinkiminen voi tulla kalliiksi. Rakennuttajakonsultti toimii projektin johtajana, valvoo rakennuttajaryhmän etua ja huolehtii tarvittavien palveluiden hankkimisesta. Hän valmistelee päätösesitykset rakennuttajaryhmää varten ja pitää ryhmän ajan tasalla hankkeeseen vaikuttavista teknisistä ja taloudellisista seikoista. Arkkitehti muuttaa asukkaiden asumistoiveet rakennussuunnitelmien muotoon ja sovittaa suunnitelmat tontille. Arkkitehti toimii yleensä hankkeen pääsuunnittelijana ja vastaa myös usein rakennusluvan hakemisesta. Ryhmärakennuttamishankkeessa arkkitehdillä on mahdollisuus vuorovaikutukseen asukkaiden kanssa toisin kuin useimmissa tavanomaisissa yhtiömuotoisissa rakennushankkeissa. Tämä kannattaa huomioida suunnittelusopimusta tehtäessä. Yksilöllisiä ratkaisuja sisältävien asuntojen sovittaminen yhteen (etenkin kerrostalossa) lisää suunnittelun vaativuutta. 34
Rakennussuunnittelija vastaa rakennussuunnitelman laadusta. Siksi on tärkeää hankkia riittävän kokenut suunnittelija. Hyvä suunnittelija tuo hankkeelle lisäarvoa suunnittelemalla toiminnallisesti, esteettisesti ja taloudellisesti toimivan rakennuksen. Suunnittelijan on syytä olla mukana hankkeessa jo luonnosteluvaiheesta alkaen. Suomen rakentamismääräyskokoelma asettaa suunnittelijoille tiettyjä vähimmäisvaatimuksia. Ne on esitetty ohjeessa RakMK A2, Rakennuksen suunnittelijat ja suunnitelmat. Lisäksi Tampereella tulee suojelukaava-alueilla olevien rakennusten arkkitehtisuunnittelijana olla A-luokan arkkitehti. Arkkitehdin lisäksi tarvitaan ainakin lvi-, sähkö- ja rakennesuunnittelija, usein myös muita erikoissuunnittelijoita. Sopimusten ja asiakirjojen laatimisessa on järkevää käyttää juristin palveluita ja rakennushankkeen kustannusarvioinnissa kokenutta kustannuslaskijaa. 35
Hei, sähköposti Kiinteistötoimesta! Meillä on tontti! Jipii, mahtavaa! 36
Tein asuunostanne kolme ehdotusta. Tässä pohjapiirrokset ja näillä laseilla pääsette liikkumaan asunnon 3d-mallissa. Vau! Ihan kuin olisin jo uudessa kodissa. Paras perusratkaisu oli versiossa 2. Mutta saisiko makuuhuoneiden väliin oven? Ja voisiko parven portaiden alla olla säilytystilaa? 37
8. SUUNNITTELUVAIHE Yksi ryhmärakennuttamisen suurimpia etuja on, että asukkailla on suuremmat mahdollisuudet vaikuttaa oman asuntonsa suunnitteluun ja omaan asumisyhteisöönsä kuin kaupallisen rakennuttajan tuottamissa asunnoissa. Näin syntyy standardiratkaisuista poikkeavia asumisratkaisuja niin yhteistiloihin kuin asuntoihinkin. Toisin kuin kaupallisen rakennuttajan rakennushankkeissa, ryhmärakennuttamisessa tulevat asukkaat osallistuvat yleensä aktiivisesti asunnon suunnitteluun. Pääsuunnittelijana ja varsinaisina suunnittelijoina toimivat arkkitehti ja muut erikoissuunnittelijat, mutta ryhmärakennuttamisessa asukkaat voivat osallistua aktiivisesti niin tilaohjelman laadintaan kuin yksityiskohtien suunnitteluun. Tällaista suunnitteluprosessia kutsutaan myötäsuunnitteluksi. Suunnittelijoille tällainen työtapa voi olla uusi ja haastava, mutta toisaalta myös mielekäs ja palkitseva. Suunnittelun pohjaksi laaditaan tilaohjelma asukkaiden toiveiden perusteella. Tilaohjelmassa määritellään yhdessä kohteen yhteistilat sekä asukkaiden tilatarpeet. Tilaohjelman pohjalta arkkitehti tekee ensimmäiset luonnokset. Myötäsuunnitteluvaiheessa arkkitehti käy asukkaiden toiveet läpi jokaisen asunnon osalta ja muokkaa mahdollisuuksien mukaan asuntoa niiden pohjalta. Täysin rajattomat eivät asukkaiden vaikutusmahdollisuudet ole ryhmärakennuttamisessakaan. Monimuotoisuutta rajoittaa hinta. Toistuvat ratkaisut alentavat yleensä rakennuskustannuksia, ja yksilölliset ratkaisut sen sijaan nostavat 38
niitä. Lisäksi (erityisesti kerrostaloissa) asuntojen sisäiset ratkaisut vaikuttavat naapuriasuntoihin mm. talotekniikan ja rakenteellisten ratkaisujen kautta. Onkin järkevää sopia tietyt yhteiset reunaehdot, esim. keittiöiden, ilmanvaihtokanavien, märkätilojen ja viemäröintien sijoittaminen samoihin kohtiin eri kerroksissa. Näin rakennus muodostaa järkevän kokonaisuuden joka on toteutettavissa kohtuullisin kustannuksin. Toisaalta suunnitteluratkaisuja ohjaa myös asemakaava. Asemakaavassa määritellään ratkaisut jotka on mahdollista toteuttaa tietylle tontille: uudisrakennuksen tai -rakennusten talotyyppi, kerrosluku, rakennusala, mahdollisesti myös pihajärjestelyt, materiaalit ja ulkoiset ominaisuudet. 8.1 TONTINKÄYTTÖSUUNNITELMIEN HY- VÄKSYMINEN JA RAKENNUSLUPA Ennen rakennusluvan hakemista ja pitkäaikaisen tontinvuokrasopimuksen tai kauppakirjan tekemistä on laadittava tontinkäyttösuunnitelma. Hyväksytty tontinkäyttösuunnitelma liitetään rakennuslupahakemukseen. Erikseen määritellyillä alueilla tonttien suunnitelmat tulee hyväksyttää kaupungin laaturyhmässä. Rakennuslupaa voi hakea, kun pitkäaikainen tontinvuokrasopimus tai kauppakirja on tehty. Rakennuslupaa haetaan verkossa Lupapiste.fi :n kautta. Rakennusluvan hakeminen kannattaa sisällyttää pääsuunnittelijan tehtäviin. Ennen lupahakemuksen jättämistä Lupapisteeseen tulee suunnittelijan ottaa yhteyttä alueen lupakäsittelijään ennakkoesittelyajan varaamiseksi ja hankkeeseen liittyvien vaatimusten selvittämiseksi. Rakennusluvan arvioitu käsittelyaika on noin 4 kuukautta. Viranhaltijapäätöksissä lainvoimaisuusaika on 14 vuorokautta ja lautakuntapäätöksissä 30 vuorokautta päätöksen antamisesta. Lisätietoa: www.tampere.fi/rakennusvalvonta 39
9. RAKENNUSVAIHE Rakennusurakka kilpailutetaan valitusta urakkamuodosta riippuen joko kokonaisurakkana, tai erillisinä osakokonaisuuksina. Kilpailutukseen ja sopimusten tekemiseen tarvitaan asiantunteva projektinjohtaja - usein rakennuttajakonsultti - joka valvoo rakennuttajaryhmän etua, tuntee alan käytännöt ja pitää langat käsissään. Ryhmärakennuttajat toimivat maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettuna rakennushankkeeseen ryhtyvänä, vaikka hanke olisikin konsultin vetämä. Ryhmä on siis vastuussa siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti ja että rakennushankkeessa on kelpoisuusvaatimukset täyttävät suunnittelijat ja työnjohtajat ja että muillakin rakennushankkeessa toimivilla on heidän tehtäviensä vaativuus huomioon otettuna riittävä asiantuntemus ja ammattitaito. (Maankäyttö- ja rakennuslaki 119 ). Myös työmaan turvallisuus on rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuulla. Rakennusaikaiseen työmaan valvontaan kannattaa panostaa, sillä näin voidaan välttää myöhemmin esiin tulevia puutteita ja rakennusvirheitä. Ryhmärakennuttajat kantavat rakennuttajan vastuun mahdollisista virheistä myös hankkeen valmistumisen jälkeen. 40
Siinä se nyt on! Meidän talo! On se kaiken vaivannäön arvoinen! Muuttopäivänä: Viedään vuorotellen hissillinen tavaraa ylös! Tulkaa piipahtamaan muuttokahvilla meillä kun saatte auton tyhjäksi! Kohotetaan malja meidän uudelle, upealle talolle ja parhaille naapureille! Onnea kaikille uuteen kotiin! Illalla yhteisolohuoneessa: 41
LÄHDELUETTELO Korpela, Salla 2015: Ryhmärakennuttajan opas. Rakennustieto Oy, Helsinki Korpela, Salla 2014: Yhteinen Talo: Ryhmärakennuttaminen ja yhteisöasumisen pohjoismainen malli. Into Kustannus Oy, Helsinki Ranta-aho, Tuomas 2016: Ryhmärakentaminen asuntotuotannon monipuolistajana. Kandidaatintyö. Aalto-yliopiston Arkkitehtuurin laitos Torvinen, Mirja, 2012: Ryhmärakennuttaminen: Asunto-osakeyhtiö Tampereen Annikki. Opinnäytetyö (AMK). Tampereen ammattikorkeakoulu Tuomi, Tiia 2015: Ryhmärakennuttamishankkeen rahoitus. Opinnäytetyö (AMK). Turun ammattikorkeakoulu Sähköiset lähteet: Helamaa, Anna, 2017: Ryhmärakennuttamisen käytännöt muovautuvat. http://www.agilecities.fi/2017/04/07/ryhmarakennuttamisen-kaytannot-muovautuvat/ Helsingin kaupungin kiinteistövirasto 2015: Ryhmärakennuttaminen, hakuohje. https://docplayer.fi/17788727-ryhmarakennuttaminen-hakuohje-klk-22-1-2015.html Kettunen, Katriina 2016: Hullun hommaa vai tulevaisuuden valtavirtaa? Seitsemän kysymystä mietittäväksi kimpparakentajalle. https://yle.fi/uutiset/3-9163925 Ryhmärakennuttajat ry. https://www.ryhmarakennuttajat.fi/ Ryhmärakennuttamislaki. https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2015/20150190 Vallinkoski, Sami, 2017. Ryhmärakennuttaminen ei vain varakkaiden ohituskaista hidas käynnistyminen oire markkinavaatimusten armottomuudesta. http://www.hypo.fi/ryhmarakennuttaminen-ei-vain-varakkaiden-ohituskaista-hidas-kaynnistyminen-oire-markkinavaatimusten-armottomuudesta/ 42
TEKSTI JA KUVITUS: KAISU KAMMONEN TAMPEREEN KAUPUNKI ASUMISEN KEHITTÄMINEN JA PALVELUTILAVERKOT kaisu.kammonen@tampere.fi OPAS JULKAISTU: 1/2019