Varauspäätöksen mukaan varauksensaajan tulee noudattaa muun muassa seuraavia ehtoja:

Transkriptio

1 Liite 2, Muistio Asuntotontin (kerrostalo, 714 k-m²) pitkäaikainen vuokraaminen Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutoselle Hitas II -ehdoin toteutettavaa omistusasuntotuotantoa varten (Etelä-Haaga, tontti 29076/14) HEL Isonnevantie 16, A Hakemus Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen (Y-tunnus ) pyytää päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki vuokraisi sille tontin 29076/14 pitkäaikaisesti alkaen. Kaupunginhallituksen varauspäätös Kaupunginhallitus päätti (836 ) varata Helsingin kaupungin 29. kaupunginosan (Haaga) korttelin tontin saakka luovutettavaksi erillisellä ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona Hitas II-ehdoin (tai vaihtoehtoisesti asumisoikeustuotantona) toteutettavaa omatoimista ja/tai ryhmärakennuttamishanketta varten. Varauspäätöksen mukaan varauksensaajan tulee noudattaa muun muassa seuraavia ehtoja: - Tontti suunnitellaan ja toteutetaan varauksensaajan kokonaisvastuuperiaatteella ja varauksensaajan tulee noudattaa varauspäätöksen liitteenä olevia Hitas-ehtoja. -Kerrostalotuotannossa varausalueelle toteutettavien rakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennuksen tulee täyttää vähintään C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 120 kwh/m2/vuosi, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä. Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varausalueen pitkäaikaista vuokraamista esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan energiatodistuksen tai muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymän selvityksen. Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta pidättäytyä varausalueen luovuttamisesta, mikäli varauksensaajan hanke ei täytä edellä mainittua vaatimusta, eikä kiinteistölautakunta myönnä vaatimuksesta poikkeusta. -Tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 h-m2. -Varauksensaajat ovat velvollisia noudattamaan kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohjetta kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta ja kaadettavista puista.

2 Ryhmärakennuttamishaku, hakumenettelyn ratkaiseminen ja tontin varaaminen sekä varauksen voimaansaattaminen Kiinteistölautakunta päätti (43 ) ryhmärakennuttamisen hakuohjeen hyväksymisestä ja hakumenettelyn järjestämisestä. Hakumenettelyyn sai osallistua luonnollisista henkilöistä koostuvana ryhmänä, yhdistyksenä tai muuna yhteisönä, jonka tarkoituksena on ryhmärakennuttamishankkeen toteuttaminen, taikka rakennuttajakonsultointia harjoittavana yhteisönä. Varausneuvottelujen perusteella tontille 29076/14 esitettiin varauksensaajaksi yksityishenkilöistä koostuvaa hakijaryhmää. Hakijaryhmä on sittemmin perustanut hankkeen hallinnointia varten asunto-osakeyhtiön. Kiinteistölautakunta teki päätöksen tontin varaamisesta po. hakijaryhmälle (426 ). Päätöksen mukaan varaus on voimassa saakka muun muassa seuraavin ehdoin: -Varauksensaajan tulee toteuttaa varausalueelle asuntoja varauksensaajana olevan ryhmän jäsenille. -Varauksensaajan on noudatettava tontin toteuttamisessa ryhmärakennuttamisen periaatteita -Varauksensaajan tulee varausajan kuluessa tehdä ryhmärakennuttamishankkeen rakennuttamisesta sopimus (konsulttisopimus) sellaisen rakennuttajakonsultin kanssa, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus varatun tontin rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin. -Varauksensaajan on noudatettava kiinteistölautakunnan hyväksymän ryhmärakennuttamisen hakuohjeen klk ehtoja liitteineen, yleisiä varausehtoja (kts. edellä kohdassa varauspäätös) sekä Hitas-varausehtoja. Lautakunta päätti lopuksi, että varaus tulee voimaan ja varausaika alkaa varauksensaajan hakemuksesta kiinteistöviraston tonttiosaston asuntotonttitoimiston erillisellä päätöksellä muun muassa seuraavin edellytyksin: -Varausmaksu on maksettu ja -Hakijat ovat perustaneet asunto-osakeyhtiön siten, että vähintään noin 75 % varauksensaajana olevan ryhmähakijan hakemuksessa ilmoitetuista jäsenistä on tullut asunto-osakeyhtiön osakkeen omistajiksi. Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti (4 ) saattaa voimaan tonttia 29076/14 koskevan varauksen. Varaus on voimassa saakka. Varauksensaajana on hakijaryhmän yksityishenkilöiden perustama Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen (Y-tunnus ). Ennen asunto-osakeyhtiön perustamista on lisäksi tullut laatia ryhmärakennuttamislain mukainen ryhmärakennuttamissopimus. Hakija on toimittanut tonttiosastolle kopiot konsulttisopimuksesta ja ryhmärakennuttamissopimuksesta. Ryhmärakennuttamismenettelyyn liittyviä erityisiä varausehtoja voidaan pitää täytettyinä.

3 Asemakaava- ja tonttitiedot Etelä-Haagan Isonevan alueen asemakaavan muutos on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja se on tullut voimaan Tontti 29076/14 kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 705 k-m2 ja tontille voi rakentaa enintään 4-kerroksisen asuinkerrostalon. Tontille on merkitty rakennusala, jolle saa sijoittaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevan rakennuksen tai tilan. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa esteettömyyden saavuttamiseksi tarvittavia ympäristön luonteeseen sopivia lisärakennuksia ja -rakenteita rakennusten pihasivuille, rakennuksissa olevat autotallit ja pysäköintitilat sekä rakennusten ullakoille tai kattokerroksiin yhteisiä virkistys- ja saunatiloja enintään 10 % kerrosalasta kerrosluvun lisäksi. Kerrosalan lisäksi saa myös rakentaa väestönsuojat, teknisen huollon tiloja, asumiselle tarpeellisia varastotiloja ja jätteiden lajitteluun tarvittavat tilat. Maantasossa oleva autotalli-, huolto- ja palvelutilakerros voidaan rakentaa kerrosluvun estämättä. Rakennuksiin ja pihojen alle saa rakentaa kaksi kellarikerrosta, jonne saa sijoittaa autopaikkoja, teknisen huollon tiloja ja varastotiloja. Yhteistiloja on rakennettava 1,5 % tontin kerrosalasta. Lisäksi on rakennettava riittävät varastotilat. Em. tilat saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi ja ne voidaan sijoittaa rakennuksiin tai erillisiin huoltorakennuksiin myös rakennusalan ulkopuolelle. Jalankulku tonttien läpi ja tonttien välinen huoltoajo tulee sallia. Autopaikat sijoitetaan tontille. Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1 ap/100 k-m2. Autopaikat on sijoitettava rakennusten maantaso- tai kellarikerroksiin autotalleihin, maan- tai pihanalaisiin pysäköintitiloihin tai pysäköintipaikoille. Tontti 29076/14 on merkitty kiinteistörekisteriin Tontin pinta-ala on 1415 m2 ja osoite Isonnevantie 16. Lyhytaikainen vuokraus Tontti on ollut vuokrattuna lyhytaikaisesti Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutoselle tonttiosaston asuntotonttitoimiston toimistopäällikön päätöksellä (130 ) rakennusluvan hakemista varten ajalle Rakennussuunnitelmat ja hankinta-arvo Kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö päätti (10 ) hyväksyä Asuntoosakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutosen suunnitelmat sekä vahvistaa kohteen hankintaarvoksi euroa eli 4608 euroa/asm² (alv 24 %). Tontille rakennetaan yksi 4-kerroksinen asuinkerrostalo Hitas II-ehdoin sekä piharakennus. Asuintalon kellarikerrokseen sijoitetaan 6 autopaikkaa, teknisiä tiloja ja varastoja. Rakennuksen 2-4 kerroksissa sijaitsee 4-5 huoneen ja keittiön asuntoja. Asuntoja on yhteensä 6 kappaletta ja asuntojen keskipinta-ala on noin 96 m2. Kohteen asuinkerrosala on 714 k-m2. Pihalle sijoite-

4 taan 2 autopaikkaa. Suunnitelmat täyttävät varausehtojen perheasunto- ja keskipintaalavaatimukset. Kohteelle on myönnetty rakennuslupa (144 ). Rakennushanke täyttää varauspäätöksen ehtona olleet C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 120 kwh/m2/vuosi. Maaperätiedot Käytettävissä olevien tietojen perusteella vuokra-alueella ei ole aiemmin harjoitettu toimintaa joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Hitas-järjestelmän kehittäminen ja omistamisrajoituksen valvonta Kaupunginvaltuusto päätti (136 ) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa tai sen jälkeen, yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitasrajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra. Päätöksen mukaan myyjän on tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto-osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi. Uudet Hitas- ehdot ja yhtiöjärjestyspykälät sekä rakennuttajan sitoumus Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutosen yhtiöjärjestykseen on sisällytetty tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas II -pykälät. Hitas II -järjestelmän mukaisesti kaupunki ei ole yhtiön osakas. Uudessa Hitas-järjestelmässä vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan (688 ) hyväksymän mallin mukaisen Hitas-asuntojen omistamisrajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin/muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. Asuntoosakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen on toimittanut tonttiosastolle päivätyn sitoumuksen. Vuokrausperusteet Kaupunginvaltuusto päätti (15 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 29. kaupunginosan (Haaga) korttelin tontin 14 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen saakka siten, että tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 31 euroa.

5 Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa. Muutoin noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Hitas-kohteiden osalta noudatetaan lisäksi kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja. Kaupunginvaltuuston päätöksen (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta. Maanvuokra Edellä esitetyn mukaisesti maanvuokra määräytyy asemakaavan mukaisen kerrosalan ylityksen vuoksi seuraavasti: k-m² e/ k-m² e/ k-m² perusvuosi- alkuvuosi vuokra e vuokra e (ind. 100) (ind. 1913) (ind. 100) (ind. 1913) (714 x 31 x 0,04) x 19,13 Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra Kaupunginvaltuusto päätti (164 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vahvistamaan tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa mm. seuraavien periaatteiden mukaan: -Hitas-rajoitusten päättyessä 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra, joka on tontin vuokraushetkellä % korkeampi kuin hitas-tontille määritetty maanvuokra. -Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitasja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun. -Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana. Tontin sääntelemätön vertailuvuokra voidaan määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951=100 pistelukua 100 vastaavana rakennusoikeuden yksikköhintana 39 euroa/ k-m2. Yksikköhinta vastaa pääoma-arvoa (ind. 1913) noin 746 euroa/k-m2. Vertailu-

6 vuokra olisi siten noin 21 % hitas-vuokraa korkeampi. Hitas-sääntelyn päättyessä suoritettavaa tontin maanvuokran korotusta varten maanvuokrasopimukseen kirjataan sääntelemättömän tontin vertailuvuokra (tontin perusvuosivuokra), joka määräytyy seuraavasti: k-m² e/ k-m² e/ k-m² perusvuosi- alkuvuosi vuokra e vuokra e (ind. 100) (ind. 1913) (ind. 100) (ind. 1913) (714 x 39 x 0,04) x 19,13 Lisäksi sopimuksessa varataan kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän tontin perusvuosivuokraan. Vuokra-aika Tontti vuokrataan ajaksi Rekisteröinti Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen (Y-tunnus ) on merkitty kaupparekisteriin Rasitteenluonteinen sopimus Tonttien 29076/8 ja 29076/14 vuokralaiset ovat laatineet liitteenä 3 olevan allekirjoitetun rasitteenluonteisen sopimuksen. Rasitteenluonteinen sopimus liitetään nyt pitkäaikaisesti vuokrattavan tontin 29076/14 maanvuokrasopimuksen sopimusehtona noudatettavaksi. Rasitteenluonteinen sopimus liitetään asuntotonttitoimiston toimistopäällikön päätöksellä myös tontin 29076/8 pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen sopimusehtona noudatettavaksi.