Miten markkinat vastaavat ryhmärakennuttamisen haasteisiin?

Transkriptio

1 Miten markkinat vastaavat ryhmärakennuttamisen haasteisiin? Asuntomarkkinat Juha Sarakorpi, Saraco D&M Oy 1

2 Miksi ryhmärakennuttamista halutaan? Ihmiset kaipaavat asunnonhankkijoina: Enemmän vaikutusmahdollisuuksia Omien tarpeidensa mukaisia asuntoratkaisuja Parempaa hinta-laatusuhdetta On yhteiskunnallinen tilaus: Halutaan uusia toimintamalleja Halutaan uusia toimijoita ja lisää kilpailua 2

3 Miksi uusia vaihtoehtoja tarvitaan? Asuntomarkkinoilla on epäkohtia: Asuntojen uudistuotannossa reaaliset myyntihinnat ovat nousseet lähes jatkuvasti koko luvun suhdanteista riippumatta. Vapaarahoitteisen omistusasuntotuotannon määrät vaihtelevat erittäin voimakkaasti. Uudisasuntojen myötä myös vanhojen asuntojen reaalihinnat ovat nousseet etenkin Helsingin seudulla. Asumisen kalleudesta ja sopivien asuntojen puutteesta on tullut kehityksen pullonkaula. 3

4 Mitä ryhmärakennuttaminen on? Ryhmärakennuttamisessa joukko ihmisiä perustaa ryhmänä rakennushankkeen tai lähtee mukaan hankkeeseen varhaisessa vaiheessa voidakseen vaikuttaa asumisratkaisuihinsa. Ryhmärakennuttamisen kaksi perusmuotoa ovat: 1. Asukkaiden käynnistämä ja heidän omasta aloitteestaan lähtevä hanke 2. Rakennuttajakonsultin aloitteesta alkava ja tämän valmisteluun perustuva Molemmissa malleissa asukkaat ovat mukana hankkeen varhaisessa vaiheessa viimeistään luonnossuunnittelussa. Asukkailla on todellinen päätösvalta päätöksenteko ja projektin hallinta edellyttävät että asukkaita palvelee ammattitaitoinen projektinjohto. Asukkaat eli loppukäyttäjät toimivat rakennushankkeessa tilaajina, rakennuttajina, päättäjinä. 4

5 Ryhmärakennuttaminen on välimuoto 1. Asukas yksin päättää ja vastaa suunnittelusta, kustannuksista, urakoista, hankinnoista ja rahoituksesta ja osallistuu itse rakentamiseen. 2. Asukkaat aloittavat 0-pisteestä, päättävät ja vastaavat kustannuksista, kukin oman osansa rahoituksesta. 3. Asukkaat valitsevat ammattisuunnittelijoita ja rakennuttajakonsultin / valvojan teettämään ja valvomaan urakoita ja hankintoja. 3. Rakennuttajakonsultti valmistelee hanketta, tekee kustannusarvion, teettää ja johtaa suunnittelua ja kokoaa asukasryhmän; teettää ja valvoo rakennustyöt. 4. Asukkaat päättävät ja tekevät valintoja konsultin esityksestä; asukkaat vastaavat kukin oman osansa rahoituksesta. 4. Grynderi hankkii tontin, valmistelee, vastaa suunnittelusta, kustannuksista, rakentamisesta ja myy asunnon asukkaalle. 5. Asukas voi valita pintamateriaaleja, kalusteita, väliseiniä. Asukkaan valta ja vastuu kasvaa, samoin riskit Asukkaat ostavat palveluita kuluttajina tai perustamansa As.Oy:n kautta Asukkaat ostavat asunnon Asukkaan vaikutusmahdollisuus pienenee 1. Hartiapankki- 2. Asukasvetoinen 3. Konsulttivetoinen 4. Tuottajamuotoinen rakentaminen ryhmärakennuttaminen ryhmärakennuttaminen rakentaminen 5

6 Ryhmärakennuttamista Suomessa ja muualla Kyseessä on Suomessakin vanha toimintamalli, jolla on toteutettu paljon kerrostaloja jo 1920-luvulta alkaen, sittemmin mm. rivitaloja luvulla Helsingissä toimi Asuntosäästäjät ry jonka puitteissa toteutettiin kerros- ja rivitaloja; asukkaat osallistuivat itsekin rakentamiseen. Viime vuosikymmeninä ryhmärakennuttaminen Suomessa on rajoittunut pientaloihin, erillistaloista rivitaloihin. Ryhmärakennuttaminen on vakiintunutta monissa maissa: Saksassa, Hollannissa, Itävallassa, Tanskassa, USA:ssa. Saksassa esim. Hampurilla ja Stuttgartilla on ryhmärakennuttamista edistävä ja palveleva organisaatio, kaupungit luovuttavat tontteja ja myös rahoittavat hankkeita. Hankkeet ovat sekä kerrosettä pientaloja. Saksassa on sekä konsulttivetoista että asukasvetoista. 6

7 Onko markkinoilla kysyntää? Asukaslähtöisiä hankkeita on syntynyt spontaanisti. Useat kaupungit tarjoavat tontteja ryhmärakennuttamiseen. Tarjonta luo kysyntää. Suunnitteilla oleviin hankkeisiin on paljon mukaan tulijoita. On aitoa markkinakysyntää ja yhteiskunnallista kysyntää. 7

8 Onko tarjontaa? Rakennuttajakonsultit Rakennusliikkeet Suunnittelijat Tontteja Rahoitustarjonnan puute on keskeinen ongelma 8

9 Ryhmärakennuttamisen haasteita Konsulttivetoinen on uusi toimintamalli, jolle ei ole vielä vakiintuneita pelisääntöjä. Toimintamalli rinnastetaan erheellisesti asuntokauppaan. On maalattu uhkakuvia ryhmärakennuttamiskohteiden rakennusriskeistä. Pankeilla ei ole selvää kuvaa ryhmärakennushankkeiden riskeistä. Pankeilla ei ole ollut halukkuutta kehittää rahoitusratkaisuja yhdessä toimijoiden kanssa. Pankit ovat pidättäytyneet as.oy-muotoisten hankkeiden yhtiölainoituksesta. Pankit tuntuvat noudattavan myös muissa ryhmärakennuttamishankkeissa poikkeavan tiukkoja vakuusvaatimuksia rakennusaikana. 9

10 Ryhmärakennuttamisessa eteen päin Toimintamallille luodaan pelisääntöjä toimijoiden itsensä ja Ryhmärakennuttajat ry:n toimesta. Ryhmärakennuttajat ry on tehnyt aloitteen lainsäädäntöön liittyvien epäselvyyksien täsmentämiseksi. Yhdistys pyrkii saamaan pankkeja mukaan kehittämään rahoittamista edistäviä pelisääntöjä. 10