Kaakkois-Pirkkalan osayleiskaavan taloudellisten vaikutusten arviointi

PIRKKALAN KUNTA Kaakkois-Pirkkalan osayleiskaavan taloudellisten vaikutusten arviointi Raportti FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P36624

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 1 (20) Sisällysluettelo 1 Johdanto... 2 2 Työn lähtökohdat... 3 2.1 Kaavaehdotusluonnoksen mahdollistama rakentamisen määrä... 3 2.2 Kunnan maanomistus... 6 2.3 Kaava-alue suhteessa tekniseen verkostoon... 7 2.4 Maaperäolosuhteet... 8 3 Arviointimenetelmät... 9 3.1 Arviointikokonaisuus... 9 3.2 Arviointimenetelmät... 10 4 Arvioinnin epävarmuustekijät... 12 5 Taloudelliset vaikutukset... 13 5.1 Pirkkalan kunnan menot... 13 5.2 Pirkkalan kunnan tulot... 15 5.3 Pirkkalan kunnan menot ja tulot yhteensä... 16 5.4 Yksityisen sektorin menot... 16 5.5 Työllisyysvaikutukset... 17 6 Herkkyystarkastelu... 18 7 Yhteenveto ja johtopäätökset... 19 8 Lähteet... 20

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 2 (20) Kaakkois-Pirkkalan osayleiskaavan taloudellisten vaikutusten arviointi 1 Johdanto Pirkkalan kunnanhallitus teki 29.9.2014 päätöksen osayleiskaavan vireille panemisesta Kaakkois-Pirkkalaan. Keskeisenä perusteena Kaakkois-Pirkkalan osayleiskaavan laatimiselle on Pirkkalan kunnan kasvupaineet ja niitä seuraava uusien asuinalueiden ja elinkeinoelämän alueiden tarve. Tampereen kaupunkiseudulla varaudutaan työpaikkojen lisäämiseen ja seudulle tulevien asukkaiden asuttamiseen ja jokaisella kunnalla on Tampereen kaupunkiseudulla vastuunsa tehtävässä. Kaakkois-Pirkkalan osayleiskaavaluonnos oli nähtävillä 24.1. 7.3.2018. Osayleiskaavaehdotuksen laatimisen pohjaksi laadittiin tämä taloudellisten vaikutusten arviointi. Selvitystä on pystyttävä hyödyntämään suunnitteluvaiheessa, kun arvioidaan tulevia investointeja sekä niistä saatavia tuottoja ja vaikutuksia ympäristöön. Selvityksessä tarkastellaan vaikutuksia 20 vuoden tarkastelujaksolla. Selvityksessä tarkastellaan arvioidun maankäytön kokonaistaloudellisia vaikutuksia, joka tarkoittaa investointien ja niiden seurauksena syntyvien tulovirtojen arviointia. Arviointi sisältää: maankäytön ja infran suunnittelukustannukset, katujen ja muiden yleisten alueiden sekä infran toteuttamiskustannukset, tonttien myynnistä ja vuokrauksesta saatavat tulot sekä verotulot (kiinteistöt, tuloverot). Projektia ovat ohjanneet pääsuunnittelija ja arkkitehti Pauliina Pelkonen Pirkkalan kunnalta. Selvitystyön ovat tehneet Jan Tvrdy ja Taina Ollikainen FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:stä. Kuva 1. Osayleiskaava-alueen sijainti suhteessa Tampereen kaupunkikeskustaan.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 3 (20) 2 Työn lähtökohdat 2.1 Kaavaehdotusluonnoksen mahdollistama rakentamisen määrä Arvioinnin lähtökohtana on osayleiskaavantoteuttamisen edellyttämä fyysinen ympäristö. Osayleiskaava mahdollistaa uusien intensiivisten alueiden käyttöönoton sekä nykyisen yhdyskuntarakenteen tiivistämisen. Kuva 2. Kaavaehdotusluonnoksen aluevaraukset, kadut, kevyen liikenteen väylät ja ulkoilureitit (Lähde: Pirkkalan kunta).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 4 (20) Kaavaehdotusluonnoksen varausten (kuva 2) pinta-ala on yhteensä noin 187 hehtaaria. Kaavaehdotusluonnos mahdollistaa noin 800 000 k-m 2 toteuttamisen. Alueet on mitoitettu yhteensä noin 16 200 asukkaalle ja 1800 työpaikalle. Alueen toteuttaminen jaetaan kahteen vaiheeseen. Kaavan pohjois-alueella sijaitsevat alueet toteutuvat ensisijaisesti (kuva 3). Kuva 3. Kaavaehdotusluonnoksen vaiheistus (Lähde: Pirkkalan kunta).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 5 (20) Kaavaehdotusluonnoksen mitoitus sekä aluevarausten pinta-aloihin perustuva laskennallinen arvio rakennusoikeudesta (k-m 2 ), asukas- ja työpaikkamäärästä esitetään taulukossa 1. Taulukko 1. Osayleiskaavan aluevarausten mitoitus. Taulukossa esitetään aluevarausten pinta-aloihin perustuva laskennallinen arvio rakennusoikeudesta, asukas- ja työpaikkamäärästä. Vaihe Aluevaraus Pinta-ala, ha Rakennusoikeus, k-m 2 Asukasmäärä Työpaikkamäärä Vaihe 1 1 / A-2 8,74 30 595 791 Vaihe 1 2 / A-1 4,19 33 532 1 017 Vaihe 1 3 / A-2 9,79 34 251 1 004 Vaihe 1 4 / A-1 5,69 45 551 1 392 Vaihe 1 5 / A-1 4,87 38 987 1 183 Vaihe 1 6 / A-2 9,98 34 937 1 025 Vaihe 1 7 / A-1 7,30 58 370 1 755 Vaihe 1 8 / Y/VU 4,60 13 798 28 Vaihe 1 9 / A-2 12,63 44 196 1 296 Vaihe 1 10 / TP 9,26 37 041 370 Vaihe 1 11 / KM/t 15,24 60 954 305 Vaihe 1 yhteensä: 92,29 432 213 9 463 703 Vaihe 2 12 / TP 26,68 106 705 1 067 Vaihe 2 13 / Y 1,89 5 675 11 Vaihe 2 14 / A 47,54 166 382 4 302 Vaihe 2 15 / A 18,67 93 330 2 413 Vaihe 2 yhteensä: 94,77 372 093 6 715 1 078 Yhteensä: 187,06 804 306 16 178 1 781 Kaavaehdotusluonnos mahdollistaa myös katujen ja teknisen verkoston rakentamisen (yhteensä noin 8 kilometrin pituudella), kahden kiertoliittymän ja muiden tarvittavien liittymien rakentamisen, kevyen liikenteen väylien rakentamisen (yhteensä noin 11 kilomerin pituudella), ulkoilureittiverkoston kehittämisen (noin 16,3 km ja 8 alikulkua), hulevesiratkaisujen toteuttamisen ja niiden ympäristön maisemointia (yhteensä noin 4 ha). Työn tavoitteena on huomioida laskelmissa myös mahdolliset suuret investoinnit, joten taloudellisten vaikutusten arviointiin sisältyy myös mahdollinen Saukonojan ylittävä siltaratkaisu. Siltaratkaisusta ei ole kuitenkaan tehty vielä päätöksiä tai tarkempia suunnitelmia.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 6 (20) 2.2 Kunnan maanomistus Työn lähtökohtana on, että Pirkkalan kunta on hankkimassa aktiivisen maapolitiikan kautta maata kaava-alueelta sekä osoittamassa uudisrakentamista kunnan omistamiin maihin. Kunnan maanomistus kaava-alueella on jo tässä vaiheessa merkittävä. Kunnan maanomistus osayleiskaava-alueella ja kaavan lähiympäristössä esitetään kuvassa 4. Kuva 4. Kunnan maanomistus osayleiskaava-alueella ja kaavan lähiympäristössä (Lähde: Pirkkalan kunta).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 7 (20) 2.3 Kaava-alue suhteessa tekniseen verkostoon Pirkkalan vesihuoltoverkosto ulottuu uusien alueiden läheisyyteen (kuva 5). Uusien alueiden liittyminen tekniseen verkostoon aiheuttaa kuitenkin merkittäviä kustannuksia sekä Pirkkalan kunnalle sekä yksityiselle sektorille. Yksityisen sektorin investointikustannukset usein heijastuvat asukkaille kohdistuviin liittymismaksuihin, sekä vesi- ja energiahintoihin. Kuva 5. Kaava-alue suhteessa tekniseen verkostoon (Lähde: Pirkkalan kunta).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 8 (20) 2.4 Maaperäolosuhteet Investointikustannuksien arvioinnissa on syytä huomioida maaperäolosuhteet. Selvitysalueen maaperä on suurelta osin moreenia, savea ja kalliota. Lisäksi alueella esiintyy saraturvetta ja rahkaturvetta. Kuvassa 6 on esitetty maaperälajien jakautuminen selvitysalueella. Selvitysalueen maasto on korkeussuhteiltaan vaihteleva. Matalimmat alueet sijoittuvat selvitysalueen koillisosaan. Korkein maastonkohta sijaitsee alueen luoteisosissa Haikanvuorella (+165.9). Kuva 6. Maaperäolosuhteet kaava-alueella (Lähde: GTK).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 9 (20) Kaavaehdotuksen luonnoksessa esitettyjen aluevarausten maaperäolosuhteet ovat kohtuulliset. Suurin osa rakentamisvolyymista on sijoitettu alueille, joilla kustannuskertoimet ovat keskiarvoa pienemmät ja maaperän rakennettavuus on hyvä. Paikallisesti sekä myös alueiden välillä maaperäolosuhteet kuitenkin vaihtelevat merkittävästi ja niiden vaikutus rakentamiskustannuksiin voi olla suuri. Seuraavassa taulukossa esitetään maaperäolosuhteiden likimääräiset vaikutukset rakentamiskustannuksiin kustannuskertoimien avulla. Taulukko 2. Maaperäolosuhteiden vaikutukset rakentamiskustannuksiin. kustannuskertoimet maaperä kovan pohjan syvyys pinnan muoto kallion syvyys rakennukset tiet vesihuolto + lämpö erittäin pehmeä lieju, turve 1,19 3,30 2,60 muta yli 20 m pehmeä savi, siltti 10 20 m 1,12 2,00 1,90 pehmeä savi, siltti 2 10 m 1,04 1,50 1,40 kova tai puolikova savi 1,01 1,20 1,20 hiekka, sora, moreeni tasainen > 2.5 m 1,00 1,00 1,00 moreeni tasainen 1-2.5 m keskikalteva > 2.5 m 1,07 1,30 1,20 moreeni tasainen 0.5-1 m keskikalteva 0.5-2 m jyrkkä 1.5-3 m 1,10 1,40 1,60 moreeni keskikalteva 0-0.5 m jyrkkä 0-1.5 m 1,20 1,80 2,30 moreeni eritäin jyrkkä 0-1.5 m 1,28 2,10 3,00 3 Arviointimenetelmät 3.1 Arviointikokonaisuus Taloudellisten vaikutusten arvioinnissa on mukana seuraavia kuntatalouteen ja yksityissektorille kohdistuvia vaikutuksia: Kunta - Maankäytön ja infran suunnittelukustannukset (15 % investointiarvosta) - Maan hankinta (noin 3,5 euroa/m 2 ) - Rakentamis- ja kunnossapitokustannukset o katu- ja tekninen verkosto (liityntäverkko ja sisäinen verkko) o melusuojarakenteiden rakentaminen - Tonttien luovutuksesta saatavat tulot - Kunnallis- ja kiinteistöverotulot, valtionosuudet Yksityinen sektori - Rakennusten rakentamis- ja kunnossapitokustannukset

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 10 (20) Arvioinnin lähtökohtana on alueiden toteuttamisen edellyttämä fyysisen ympäristön nykytilanteen muutos. Arvioinnin pohjana olevia väestöarvioita ei jaksoteta eri vuosille. Tämän vuoksi myöskään taloudellisia vaikutuksia ei olisi syyttä jaksottaa eri vuosille, vaan vaikutusten laskennan tulokset esitetään väestökehityksen edellyttämän kokonaistoteutuman avulla. 3.2 Arviointimenetelmät Alueiden sisäisten teknisen huollon verkostojen ja asuntojen rakentamis- ja kunnossapitokustannukset sekä liikenteen kustannukset arvioitiin FCG Oy:ssä kehitetyllä yhdyskuntataloudellisten vaikutusten laskentamallilla (AVE). Kustannukset määräytyvät AVE-mallissa eri rakenteille määriteltyjen yksikköhintojen, alueiden rakennetta kuvaavien korttelikaavioiden (kuva 7) perusteella. tilastot: pinta-ala: 40 000 m 2 korttelialueet: 0 m 2 rakennusoikeus: 480 k-m 2 asunnot: 3 kpl asukkaat: 9 henk. kokoojakatu: 90 m tonttikatu: 150 m puistoalue: 0 m 2 puistotiet: 0 m leikkipaikat: 0 m 2 kunnalle aiheutuvat menot: pinta-ala: 40 000 m2 korttelialueet: 19 200 m 2 rakennusoikeus: 20 000 k-m 2 asunnot: 222 kpl asukkaat: 389 henk. kokoojakatu: 90 m tonttikatu: 135 m puistoalue: 16 200m 2 puistotiet: 240 m leikkipaikat: 2000 m 2 3300 EUR/as./40v. 1500 EUR/as./40v. Kuva 7. Esimerkki AVE-työkalun korttelikaavioista ja niiden toteuttamisesta kunnalle aiheutuvat menot. Vasemmassa kuvassa on omakotitaloasutuksen korttelikaavio (aluetehokkuus 0.02), oikeassa kuvassa kerrostaloalue (aluetehokkuus 0.5). Katujen sekä teknisen huollon liityntäverkon rakentamiskustannukset perustuvat FORE -tietokantaan (Rapal Oy). Rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannuksia ei tarkasteltu erikseen. Rakentamis- ja kunnossapitokustannusten laskennassa käytetyt yksikkökustannukset esitetään taulukossa 4. Tontinluovutustulot (taulukko 3) arvioitiin Pirkkalan alueella vastaavien myynnissä olevien tonttien perusteella. Kunnan toimintaluottojen ja -kulujen arviointi perustuu vuoden 2017 tilinpäätökseen (taulukko 5). Taulukko 3. Tontin luovutushinnat. Myynti, euroa/k-m 2 Vuokra, euroa/k-m 2 /vuosi AK 200,00 10,00 A-1 300,00 15,00 A-2 200,00 10,00 A 200,00 10,00 TP 50,00 2,50 KM/t 50,00 2,50

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 11 (20) Taulukko 4. Infran rakentamis- ja ylläpitokustannukset (Lähde: FORE, Rapal Oy) Euroa/m/v (alv 0 %) Euroa/m/m 2 (alv 0 %) Kokoojakatu, kerrostaloalue (JP3+V3+K7+JK3) Asf rk 14,80 1 200,00 Asuntokatu 2,00 700,00 Meluaita, 4m 6,74 674,00 Pysäköinti 10,00 5 000,00 Rakennuskustannukset, kerrostalo 20,00 2 000,00 Rakennuskustannukset, omakotitalo 25,00 2 500,00 Rakennuskustannukset, toimisto 20,00 2 000,00 Rakennuskustannukset, julkinen rakennus 25,00 2 500,00 Rakennuskustannukset, kauppa 15,00 1 500,00 Sähköverkko 2,00 160,00 Vesihuolto 7,00 430,00 Kaukolämpö 2,00 164,00 Hulevesiratkaisut + maisemointi 2,50 50,00 Leikkipaikat, omakotitaloalue 0,13 2,50 Leikkipaikat, kerrostaloalue 0,35 5,00 Puistometsät, omakotitaloalue 0,26 1,30 Puistometsät, kerrostaloalue 0,13 0,70 Kevyen liikenteen väylä 8,20 164,00 Ulkoilureitit 5,00 100,00 Kiertoliittymä 1 400,00 140 000,00 Liittymä 650,00 65 000,00 Alikulku 2 400,00 240 000,00 Sillat 10 000,00 1 000 000,00 Taulukko 5. Pirkkalan kunnan tilinpäätöksen luvut, jotka käyteltiin arvioinnissa (Lähde: Pirkkalan kunta). Pirkkalan kunta tilinpäätös 2017 Asukasmäärä: 19 237 Euroa Euroa/asukas Valtionosuudet 11 272 000 586 Verotulot 85 448 000 4 442 Kunnallisvero 76 540 905 3 979 Osuus yhteisöveron tuotosta 3 742 919 195 Kiinteistövero 5 163 997 268 Toimintatuotot 32 989 000 1 715 Toimintakulut 119 285 000 6 201 Osa tarkastelussa mukana olevista meno- ja tuloeristä on kertaluonteisia ja osa vuosittain toistuvia. Kertaluonteiset vaikutukset laskettiin yhteen vuosittain toistuvien vaikutusten kanssa nykyarvomenetelmällä. Menetelmän perusajatus on se, että eriaikaiset suoritukset diskontataan samaa korkokantaa käyttäen yhteiseen vertailuajankohtaan, joka tavallisesti on laskentahetki eli nykyhetki. Laskennan jälkeen on mahdollista verrata samanarvoisiksi tehtyjä suorituksia keskenään. Nykyarvoja laskettaessa suoritukset kerrotaan diskonttauskertoimella (taulukko 6), joka muodostuu laskentakorkokannasta ja tarkasteluajanjaksosta (pitoajasta)

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 12 (20) vuosissa. Tässä työssä pitoaikana käytettiin kahtakymmentä vuotta ja laskentakorkokantana viittä prosenttia. Tämä merkitsee sitä, että vuosittaisten vaikutusten 20 vuoden kertymän nykyarvo vastaisi runsaan 12 vuoden vaikutuksia, mikäli ne toteutuisivat jo investointi-vaiheessa. Kaikki raportissa esitettävät kustannustiedot edustavat vuoden 2018 rahan arvoa ja ovat ilman ALV:tä. Taulukko 6. Diskonttauskertoimet 10-50 vuoden pitoajoilla ja 4-6 prosentin laskentakorkokannoilla. Laskentakorko Pitoaika (vuotta) 10 20 30 40 50 4 % 8,11 13,59 17,29 21,48 24,50 5 % 7,72 12,46 15,37 18,26 19,85 6 % 7,36 11,47 13,76 15,76 16,62 4 Arvioinnin epävarmuustekijät Pitkälle ajanjaksolle ulottuvien taloudellisten vaikutusten arviointiin liittyy epävarmuuksia. Arviointi perustuu arviointihetken kehityslinjaan. Tässä työssä taloudellisten vaikutusten laskenta tehtiin nykytiedon pohjalta. Nykytietoa käytettiin myös rakentamis- ja kunnossapitokustannusten ja tulojen arvioinneissa. Rakentamis- ja kunnossapitokustannukset esimerkiksi kuitenkin vaihtelevat todellisuudessa alueittain ja ovat riippuvaisia yleisten alueiden laadusta. Suurimmat investoinnit toisaalta pystytään huomioimaan maan luovutushinnoittelussa. Kaukolämpöverkon (käytetty laskelmissa oletusarvona) ulkopuolelle sijoittuvien selvitysalueiden lämmitysmuodot vaihtelevat tulevaisuudessa kiinteistökohtaisesti. Kaukolämpöverkoston rakentaminen omakotitaloalueille voi olla toimijoille taloudellisesti haastava, koska asiakkaiden määrä voi olla pieni suhteessa investoinnin suuruuteen. Tonttien luovutushinnoissa voi tapahtua oleellisia muutoksia, mikäli ihmisten asumismieltymykset ja -tottumukset muuttuvat. Samalla luovutusmuoto todennäköisesti vaihtelee alueittain ja tämä vaikuttaa kunnan aluekohtaisiin tuloihin. Tässä on syytä huomioida, että maan vuokraaminen voi olla pidemmällä aikavälillä kunnalle taloudellisesti parempi vaihtoehto.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 13 (20) 5 Taloudelliset vaikutukset 5.1 Pirkkalan kunnan menot Kaavan toteuttamisesta kunnalle kohdistuvat rakentamiskustannukset ovat yhteensä noin 103 milj. euroa ja koko tarkasteluajanjaksolle lasketut kunnossapitokustannukset yhteensä noin 13 milj. euroa. Kokonaiskustannuksia kertyy siten koko tarkasteluajanjaksolle noin 116 milj. euroa. Vuoden 2017 kunnan tilinpäätöksen perusteella voidaan arvioida myös kunnan toimintamenoja, jotka ovat tarkastellunajalta yhteensä noin 1 250 milj. euroa. 8 570 442 Vaihe 1 4 835 852 Vaihe 2 Investointikustannus Ylläpitokustannus (20 v.) 67 678 781 35 314 004 Kuva 8. Kunnalle kohdistuvat rakentamiskustannukset ja koko tarkasteluajanjaksolle (20 v.) lasketut kunnossapitokustannukset vaiheittain. Pirkkalan kunta omistaa ison osan kiinteistöistä osayleiskaava-alueella. Tavoitetila on, että kunta omistaa kaikki maat, johon on osoitettu uudisrakentamista. Maanhankinnan hinnan (3,5 euroa/m 2 ) ja aluevarausten pinta-alan perusteella on mahdollista laskea maan hankinnasta syntyviä kustannuksia, jotka ovat tässä tapauksessa yhteensä noin 6,6 milj. euroa. Katu- sekä infraverkoston koko elinkaarikustannukset ovat yhteensä noin 21 milj. euroa (sis. myös 1 milj. euron kustannus mahd. siltaratkaisusta), melutorjunnan kustannukset 2 milj. euroa, kevyen liikenteen väylien kustannukset 2,8 milj. euroa, ulkoilureittien kustannukset 4,9 milj. euroa ja hulevesiratkaisujen ja maisemoinnin kustannukset yhteensä 3,3 milj. euroa. Korttelien toteutuksesta (tonttikadut ja verkosto, yleiset alueet, puistot ja leikkipaikat) syntyy yhteensä kustannuksia noin 10 milj. euroa. Julkisten palvelujen (esim. koulu, uimahalli tai monitoimihalli) korttelien toteutuksesta syntyy kunnalle elinkaaren ajalta kustannuksia noin 55 milj. euroa. Suunnittelu- ja kaavoitusmenot sekä tilaajan tehtävistä syntyvät kustannukset ovat arvioilta noin 12,5 milj. euroa. Kunnalle kohdistuvat rakentamiskustannukset ja koko tarkasteluajanjaksolle (20 v.) lasketut kunnossapitokustannukset vaiheittain ja osa-alueittain esitetään kuvassa 9.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 14 (20) Infrakustannukset, kunnalle kohdistuvat (vaihe 1) 45 000 000 40 000 000 35 000 000 30 000 000 25 000 000 20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 0 Investointikustannus Ylläpitokustannus (20 v.) Infrakustannukset, kunnalle kohdistuvat (vaihe 2) 18 000 000 16 000 000 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 Investointikustannus Ylläpitokustannus (20 v.) Kuva 9. Kunnalle kohdistuvat rakentamiskustannukset ja koko tarkasteluajanjaksolle (20 v.) lasketut kunnossapitokustannukset vaiheittain ja osa-alueittain.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 15 (20) 5.2 Pirkkalan kunnan tulot Pirkkalan kunnalle tonttien luovutuksesta (25 % vuokrataan ja 75 % myydään) syntyvät tulot ovat 20 vuoden ajanjaksolla yhteensä noin 127 milj. euroa, josta myyntitulot ovat 105 milj. euroa ja vuokratulot 22 milj. euroa. 120 000 000 Kunnalle syntyvät tulot tonttien luovutuksesta vaiheittain (25 % vuokrataan ja 75 % myydään) 100 000 000 80 000 000 60 000 000 40 000 000 vaihe 1 vaihe 2 20 000 000 0 Rakennusoikeuden myynti vaihe 1 vaihe 2 Rakennusoikeuden vuokraus Kuva 10. Kunnalle syntyvät tulot tonttien luovutuksesta vaiheittain (25 % vuokrataan ja 75 % myydään). Kunnan voidaan arvioida saavan tarkasteluajalta verotuloja yhteensä noin 1 050 milj. euroa. Kunnallisveroja voidaan arvioida saavan noin 870 milj. euroa, yhteisöveroa noin 40 milj. euroa, kiinteistöveroa noin 20 milj. euroa ja valtion osuuksia noin 120 milj. euroa. Verotulojen osuudet esitetään kuvassa 3. Yhteensä kaupungille tulee vuoteen 2067 mennessä toimintatuottoa ja verotuloja arviolta noin 189 miljoonaa euroa. Vuoden 2017 kunnan tilinpäätöksen perusteella voidaan arvioida kunnan saavan tarkasteluajalta toimintatuottoja yhteensä noin 350 milj. euroa. Kunnalle syntyvät verotulot 600 000 000 500 000 000 vaihe 1 400 000 000 vaihe 2 300 000 000 200 000 000 100 000 000 0 Kunnallisverotulot Kiintestöverotulot Osuus yhteisöveron tuotosta Valtionosuudet Kuva 11. Kunnalle syntyvät verotulot (20 v. tarkastellunjakso).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 16 (20) 5.3 Pirkkalan kunnan menot ja tulot yhteensä Selvityksen lähtökohtana käytettävän 20 vuoden tarkastelujakson mukaisesti kaavaehdotusluonnoksen toteuttaminen on kunnan talouden osalta hyvin kannattava. Alueen kannattavuus perustuu alueen pääosin hyvään rakennettavuuteen, aluetehokkuuteen sekä kytkentäverkostojen läheisyyteen. Mikäli otetaan huomioon ns. suorat vaikutukset, eli vertaillaan kunnalle kohdistuvia menoja (investointikustannukset ja ylläpito) ja tuloja (tonttien myynti ja vuokraus) tarkasteluajalta, kunnan tuotoksi jää 11 milj. euroa. Seitsemän skenaarion herkkyystarkastelu esitetään kappaleessa 6. 120 000 000 Kunnalle kohdistuvat menot ja tulot vaiheittain 100 000 000 80 000 000 vaihe 1 vaihe 1 60 000 000 vaihe 2 vaihe 2 40 000 000 20 000 000 vaihe 1 vaihe 2 0 Kustannukset yhteensä Rakennusoikeuden myynti Rakennusoikeuden vuokraus Kuva 12. Kunnalle kohdistuvat menot (investointikustannukset ja ylläpito) ja tulot (tonttien myynti ja vuokraus) vaiheittain. Kunnan investoinnissa on mukana myös julkisten palvelujen (esim. koulu, uimahalli tai monitoimihalli) toteutus. Palvelukorttelien toteutuksesta syntyy kunnalle elinkaaren ajalta kustannuksia noin 55 milj. euroa, josta investoinnit ovat noin 50 milj. euroa. Mikäli tarkastellaan kunnan toimintamenot ja tulot sekä verotulot tarkastellunajalta, kunnan tuotoksi jaa noin 275 milj. euroa. 5.4 Yksityisen sektorin menot Osayleiskaavan kortteleiden toteuttamisen arvioidut rakentamisinvestoinnit ovat yhteensä noin 1 650 miljoonaa euroa. Rakennusten, rakenteiden ja tonttien

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 17 (20) kunnossapitokustannuksista syntyy yksityiselle sektorille tarkasteluajanjaksolla (20 v.) noin 200 miljoonaa euroa kuluja. Yksityiselle sektorille kohdistuvat vaikutukset (kustannukset) 1 000 000 000 900 000 000 800 000 000 700 000 000 600 000 000 500 000 000 400 000 000 300 000 000 vaihe 1 vaihe 2 200 000 000 100 000 000 0 vaihe 1 1 2 vaihe 2 Kuva 13. Yksityiselle sektorille kohdistuvat vaikutukset. 5.5 Työllisyysvaikutukset Osayleiskaava mahdollistaa ensimmäisessä vaiheessa noin 37 000 k-m 2 työpaikkaalueen sekä noin 60 000 k-m 2 kauppa-alueen toteuttamisen. Näille alueille syntyy mahdollisesti noin 670 työpaikkaa. Toisessa vaiheessa osayleiskaava mahdollistaa noin 100 000 k-m 2 työpaikka-alueen toteuttamisen, jolle sijoittuu toimialasta riippuen noin 500 1000 työpaikkaa. Yleiskaavan toteuttamisen rakentamisvaiheessa syntyy työllisyys- ja elinkeinovaikutuksia, jotka yhdistetään nykyisin taloudellisiin vaikutuksiin. Kunta pystyy vaikuttamaan infrainvestointeihin ja parantamaan näin toimintaedellytyksiä myös yrityksille. Julkisen sektorin investoinnit ovat usein talousvetureita. Rakentamisen aikainen työllisyysvaikutus on arvioitu Tilastokeskuksen panostuotos -kertoimen avulla. Rakentamisen alalla työllisyyskertoimet ovat: välitön vaikutus 6 ja kokonaisvaikutus 12 (htv/1 milj. euron investointi). Rakentamisaikana työllisyysvaikutukset ovat merkittäviä. Osayleiskaavan rakentamisen aikainen kokonaistyöllisyysvaikutus on suuruusluokaltaan 21 000 henkilötyövuotta, josta osa kohdistuu rakentamisen toimialalle ja osa välillisesti muille toimialoille. Tasaisesti jaettuna esimerkiksi 10 vuodelle tämä tarkoittaa, että osayleiskaavan mahdollistavan yhdyskuntarakenteen toteuttaminen työllistäisi vuosittain noin 2 100 henkilöä.

euroa (20 v.) FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 18 (20) 6 Herkkyystarkastelu Osayleiskaavahankkeiden elinkaarilaskelmissa joudutaan aina ennakoimaan tulevaisuutta. Laskelmaa tehtäessä ovat useat lopputuloksen kannalta keskeiset muuttujat tuntemattomia. Asemakaavavaiheessa muun muassa suunnitteluratkaisut, tonttien hinnat sekä investointi- ja ylläpitokustannukset vaikuttavat kaavatalouteen. Tämän herkkyysanalyysin avulla tutkitaan muuttujissa tapahtuvien muutosten vaikutusta ns. kaavan kannattavuuteen (suorat vaikutukset) seuraavissa skenaariossa: SC0: Tässä arvioinnissa käytetyt hinnat, alueen mitoitus ja oletukset (25 % tonteista vuokrataan 75 % myydään) SC1: Tässä arvioinnissa käytetyt hinnat, alueen mitoitus sekä oletus, että 50 % tonteista vuokrataan 50 % myydään. SC2: Tässä arvioinnissa käytetyt oletukset ja mitoitus, luovutushinnat nousevat 20 % SC3: Tässä arvioinnissa käytetyt oletukset ja mitoitus, luovutushinnat laskevat 20 % SC4: Tässä arvioinnissa käytetyt oletukset ja hinnat, asuinalueiden mitoitus (laskennallinen kerrosala) nousee 10 % ja investointikustannukset nousevat 20 % SC5: Tässä arvioinnissa käytetyt oletukset ja hinnat, asuinalueiden mitoitus (laskennallinen kerrosala) nousee 10 % SC6: Tässä arvioinnissa käytetyt oletukset, mitoitus ja hinnat, investointikustannukset nousevat 20 % Herkkyystarkastelun tulokset esitetään kuvassa 14. Herkkyystarkastelu 180 000 000 160 000 000 140 000 000 120 000 000 100 000 000 80 000 000 60 000 000 40 000 000 20 000 000 0 SC0 SC1 SC2 SC3 SC4 SC5 SC6 Kustannukset (investointi- ja ylläpitokustannukset) Tulot (tonntien myynti ja vuokraus) Kuva 14. Herkkyystarkastelun tulokset.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 19 (20) 7 Yhteenveto ja johtopäätökset Selvityksessä tarkasteltiin Kaakkois-Pirkkala osayleiskaavan ehdotusluonnoksen maankäytön kuntataloudellisia vaikutuksia. Eri toimintojen sijoittuminen vaikuttaa ratkaisevasti yhdyskuntarakenteen toimivuuteen ja siitä kunnalle ja asukkaille aiheutuviin taloudellisiin vaikutuksiin. Tänään osayleiskaavatyössä tehtävien yhdyskuntarakennetta koskevien ratkaisujen vaikutukset ovat pitkäkestoisia ja niiden muuttaminen saattaa olla vaikeaa tai kallista myöhemmin. Maankäyttöratkaisuilla sidotaan myös merkittäviä pääomia pitkäksi ajaksi rakennuksiin ja kunnallistekniikkaan. Selvityksen lähtökohtana käytettävän 20 vuoden tarkastelujakson mukaisesti kaavaehdotusluonnoksen toteuttaminen on kunnan talouden osalta hyvin kannattava. Alueen kannattavuus perustuu alueen pääosin hyvään rakennettavuuteen, aluetehokkuuteen sekä kytkentäverkostojen läheisyyteen. Huomioitaessa ns. suorat vaikutukset, eli vertailtaessa tarkasteluajalta kunnalle kohdistuvia menoja (investointikustannukset ja ylläpito) sekä tuloja (tonttien myynti ja vuokraus), kunnan tuotoksi jää 11 milj. euroa. Herkkyysanalyysin skenaariotarkastelun perusteella voidaan todeta, että osayleiskaava ei ole kannattava, mikäli luovutushinnat putoavat 20 % nykytasosta (SC3) tai investoinnit ovat perusskenaarioon verrattuna 20 % korkeammat (SC6). Mahdollisiin korkeimpiin investointeihin voidaan toisaalta varautua esimerkiksi lisärakennusoikeuden kaavoittamisella (SC4), eli aluetehokkuutta lisäämällä. Kunnantalouteen kohdistuvien vaikutusten arvioinnissa oma ongelmansa on menojen ja tulojen ajoittuminen. Uudisrakentamisalueen kuntatalouteen kohdistuvat menot alkavat kertyä jo paljon ennen ensimmäisten asukkaiden muuttoa alueelle. Menokertymän aloittavaa maanhankintaa sekä suunnittelu- ja kaavoitustyötä seuraa kustannuspiikki infrastruktuurin rakentamisen myötä. Kunnallisten palvelujen toiminnasta aiheutuvat menot alkavat puolestaan kertyä heti ensimmäisten asukkaiden muutettua alueelle. Kunnallis- ja kiinteistöverotulot alkavat käytännössä paikata menoja vasta 1-2 vuoden viiveellä ja tasapaino saavutetaan vasta useiden vuosien päästä. Alueet on syytä toteuttaa vaiheittain, joka mahdollistaa monipuolisemman tonttitarjonnan. Pitkäksi ajaksi tyhjilleen jääviä tontteja ei ole tarkoituksenmukaista tarjota. Ajoittamisella ja vaiheittaisella rakentamisella voidaan myös säästää investointikustannuksissa. Uudisrakentamisalueiden sijoittumisella on vaikutusta Pirkkalan kunnan talouteen. Olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen tukeutuvaa ja suhteellisen keskittynyttä ja tehokasta rakentamista voidaan pääsääntöisesti pitää edullisempana ratkaisuna kuin hajanaisen rakenteen muodostamista.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 20 (20) 8 Lähteet GTK (2018). Maaperä paikkatietoaineistot. [Viitattu 15.9.2018]. http://gtkdata.gtk.fi/maankamara/ Kuntaliitto (2017). Sote-uudistus myllertää kuntatalouden. [Viitattu 10.10.2018]. https://www.kuntaliitto.fi/blogi/2017/sote-uudistus-myllertaa-kuntatalouden Maanmittauslaitos (2018) Avoimien aineistojen tiedostopalvelu. [Viitattu 23.10.2018]. https://tiedostopalvelu.maanmittauslaitos.fi/tp/kartta Rapal Oy (2018). Fore kustannuslaskentaohjelmisto. Suomen Kuntaliitto (2018). Kuntien kaupungin tulo- ja kiinteistöveroprosentit vuodelle 2018. Tamminen, P. et al. (1997). Kunnan nettotulot kerrostalo-, rivitalo- ja omakotialueilla. Suomen ympäristö 163. Tilastokeskus (2018). Kuntien perustiedot: Pirkkala. [Viitattu 9.11.2018]. https://www.stat.fi/tup/kunnat/kuntatiedot/604.html Tilastokeskus (2018). Yksityisen sektorin kuukausipalkkaisten ansiot koulutusaloittain ja sukupuolittain vuonna 2017.