INKOON KUNTA Degerbyn asemakaava ja asemakaavan muutos

Transkriptio

1 INKOON KUNTA Degerbyn asemakaava ja asemakaavan muutos Kukkulatien ja Kukkulakujan vesihuollon ja katuinfran kaavataloudellinen selvitys Pöyry Finland Oy Degerbyntie Kukkulakujan kaava-alue Ilmakuva: Maanmittauslaitos (2006)

2

3 1 SISÄLTÖ 1 ASEMAKAAVAN JA ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SEKÄ KAAVATALOUDELLISEN SELVITYKSEN TAUSTAA VESIHUOLLON KUSTANNUSLASKENTA Laskentaperusteet Vaihtoehto Vaihtoehto Vaihtoehto 3, pelkkä vesijohto Johtopäätökset KATUINFRAN KUSTANNUSLASKENTA LASKELMIEN YHTEENVETO... 6 LIITTEET Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Kaavan vaihtoehtotarkastelu. Ei tontteja Kukkulakujan kaava-alueella, ei suoria tontti liittymiä Degerbyntieltä. Kaavan vaihtoehtotarkasteltu. Ei tontteja Kukkulakujan kaava-alueella. Kaavan vaihtoehtotarkasteltu. Kukkulakujan kaava-alueelle osoitettu tontteja. Katuinfran kustannuslaskennan tiivistelmäraportti

4 2

5 3 1 ASEMAKAAVAN JA ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SEKÄ KAAVATALOUDELLI- SEN SELVITYKSEN TAUSTAA Asemakaava koskee osia tiloista RN:o 3:75, 2:9, 1:287, 1:11, 1:14 ja 2:1. Asemakaavan muutos koskee Degerbyn keskusta-alueen kortteleita 52 69, katu-, virkistys-, maa- ja metsätalous- ja erityisalueita sekä yleisen tien aluetta. Asemakaavalla muodostuu yleisten rakennusten korttelialuetta ja katualuetta. Asemakaavan muutoksella muodostuvat korttelit 52 70, katu-, virkistys-, maa- ja metsätalous- ja erityisalueet sekä yleisen tien alue. Asemakaavoitus tuli vireille Asemakaava ja asemakaavan muutos on tavoitteena käsitellä Inkoon kunnanhallituksessa keväällä 2010 ja asettaa tämän jälkeen kaavaluonnos nähtäville. Suunnittelutyön aikana tarkasteltiin muutamia erilaisia kaavavaihtoehtoja erityisesti voimassa olevan asemakaavan uusien asuinalueiden osalta. Erityisesti tarkasteltiin Degerbyntien pohjoisosan uutta asuinaluetta siten, että Degerbyntieltä ei olisi osoitettu suoria tonttiliittymiä (ks. Liite 1). Tämä vaihtoehto olisi ollut mahdollista yhdistää kunnan maalle osoitettuihin tontteihin Kukkulatien katuyhteyden avulla. Kunnan kanssa käytyjen keskustelujen perusteella Tekniselle lautakunnalle esiteltiin ( 6) kaavaluonnos, joka perustui voimassaolevaan vuonna 2002 hyväksyttyyn asemakaavaan, mutta jossa maisemallisesti arvokkaan peltoalueen keskelle osoitettu Kukkulakujan asuinalue oli poistettu (ks. Liite 2). Aiemmin mainittu Liitteen 1 mukainen suunnitelma esiteltiin vaihtoehtona. Tekninen lautakunta päätti kuitenkin yksimielisesti noudattaa vuonna 2002 hyväksyttyä asemakaavaa ja pitää kyseiset Kukkulakujan asuintontit kaavassa mukana. (ks. Liite 3) Tämän jälkeen kunnanhallitus teki ( 9) päätöksen, jonka mukaisesti kaavaluonnos palautetaan tekniselle lautakunnalle täydennettäväksi kortteleita 67, 68 ja 69 koskevalla kaavataloudellisella selvityksellä. Perusteluna oli, että kunnallistekniikan ja teiden rakentamisen saattaa tulla kalliiksi suhteessa tonttien lukumäärään. Maanvaihto tonttimaan saamiseksi muualta voi siksi tulla edullisemmaksi. Pöyry Finland Oy:ssä on laadittu kaavamuutokseen liittyvät vesihuollon ja katuinfran kustannuslaskelmat sekä arvioitu näiden vaikutuksia kuntataloudelle. Vesihuollon kustannukset on arvioinut RKM Olli Vepsä. Katurakentamisen kustannukset on arvioinut DI Tapio Karvonen.

6 4 2 VESIHUOLLON KUSTANNUSLASKENTA 2.1 Laskentaperusteet Vesihuollon kustannusten arvioinnissa laskettiin kolme eri vaihtoehtoa. Vaihtoehdossa 1 olettamuksena on pidetty, että Degerbyntiellä on vesijohto ja gravitaatioviemäri, johon päästään gravitaatioviemärillä liittymään Kukkulatien suunnalta. Vaihtoehdossa 2 olettamuksena on pidetty, että Degerbyntiellä on vesijohto ja paineviemäri, tai gravitaatioviemäri sillä syvyydellä, että siihen ei gravitaatioviemärillä päästä liittymään Kukkulatien suunnalta, vaan tarvitaan jätevedenpumppaamo ja paineviemäri. Kolmannessa vaihtoehdossa olemme arvioineet vain pelkän vesijohdon rakentamiskustannukset. Vesijohtojen ja viemäreiden rakentaminen jälkeenpäin kadun rakentamisen jälkeen ei ole missään mielessä järkevää, ja tällaista vaihtoehtoa ei ole tarkasteltu. Hulevesiviemäröinnin kustannukset on esitetty kadun rakennuskustannuksissa. Vesi- ja viemärijohtojen maanrakennuskustannukset on laskettu katujen alla tien rakennekerrosten alapintaan, eli tasausviivasta 1 m alaspäin. Yläosan rakenteet ovat kadun rakennuskustannuksia. Kustannukset on arvioitu InfraRyl-kustannuslaskentaohjelmalla. Kustannukset on eritelty Kukkulakujan alueen 11 tontin ja Kukkulatien ja Degerbyntien risteyksen molemmin puolin olevien 6 tontin kesken. Kustannuksissa on mukana ns. yleiskustannukset, jotka sisältävät suunnittelun, rakennuttamisen, jne. tilaajan kustannukset sekä työmaatehtävät. Hinnat on ilmoitettu ilman arvonlisäveroa. 2.2 Vaihtoehto 1 Vaihtoehdossa 1 kaduille rakennetaan DN 160 mm gravitaatiojätevesiviemäri ja 110 mm vesijohto. Kortteleiden 68 ja 67 alarinteen puolelle rakennetaan gravitaatioviemäri DN 160 mm pellon ja tonttien alareunan tuntumaan. Tähän viemäriin liitetään kortteleiden 67 ja 68 tontit 6 kpl. Rakennuskustannukset muodostuvat seuraaviksi: - Kukkulakujan alueen osuus Risteysalueen osuus Yhteensä Vaihtoehto 2 Vaihtoehdossa 2 kaduille rakennetaan DN 160 mm gravitaatiojätevesiviemäri ja 110 mm vesijohto. Kortteleiden 68 ja 67 alarinteen puolelle rakennetaan gravitaatioviemäri DN 160 mm pellon ja tonttien alareunan tuntumaan. Tähän viemäriin liitetään kortteleiden 67 ja 68 tontit 6 kpl.

7 5 Risteysalueen tonteille rakennetaan gravitaatiolinja 160 M joka johdetaan Kukkulatien tontin 7 läheisyyteen pellolle rakennettavaan pumppaamoon. Pumppaamosta rakennetaan paineviemäri 110 M Degerbyntien viemäriin. Rakennuskustannukset muodostuvat seuraaviksi: - Kukkulakujan alueen osuus Risteysalueen osuus Yhteinen pumppaamo ja paineviemäri Yhteensä Vaihtoehto 3, pelkkä vesijohto - Kukkulakujan alueen osuus Risteysalueen osuus Yhteensä Johtopäätökset Tärkeimpänä johtopäätöksenä voidaan kustannuksista huolimatta pitää sitä, että vesihuoltojärjestelmien rakentamista ei pitäisi eriyttää katurakentamisesta, vaan rakentaa molemmat yhdessä. Vesijohtovaihtoehdossa esitetyn yhteisen umpisäiliön tilavuus olisi järkevää mitoittaa siten, että tyhjennyskaluston täyttökapasiteetti tulisi aina yhdellä tyhjennyskerralla täyteen. Kaluston tilavuudeksi voidaan määrittää 10 m 3. Jätevesien keräys yhteiseen lokasäiliöön edellyttää joka tapauksessa viemäreiden rakentamista ja kun tarkastellaan koko aluetta, voidaan todeta lokasäiliöitä tarvittavan vähintään kaksi kappaletta. Toinen sijoittuisi Kukkulakujan alueelle ja toinen risteysalueelle. Rakentamisen alussa tyhjennyksiä tulisi harvakseltaan, mutta esimerkiksi kun puolet alueista on rakennettu, tyhjennys tulisi suorittaa kerran 1,5 2 viikossa aiheuttaen kustannuksia. Mikäli lokasäiliöratkaisuun päädytään, esitämme, että jokaisella tontilla on oma säiliössä. Tällöin vältytään keräilyviemäreiden rakentamiselta.

8 6 3 KATUINFRAN KUSTANNUSLASKENTA Katuinfran laskentaperusteet ovat olleet seuraavat: - Rakennetaan tonttikatu, jonka leveys on 5,5 metriä. - Kadulle rakennetaan katuvalaistus. - Alueen pehmeä pohjamaa on otettu laskelmissa huomioon routivuutena. - Katua on yhteensä 530 m. Kukkulakuja on mitoitettu Kukkulatietä kapeammaksi. Pohjamaan laadusta ei ole saatavilla tarkkoja tietoja. Mikäli alue stabiloitaisiin, hinta olisi esitettyä kalliimpi. Stabiloinnin arvioidut kustannukset ovat 4 m syvyydellä 195 / m, 6 m syvyydellä 270 / m ja 8 m syvyydellä 340 / m. Katuinfran rakentamiskustannukset (ei stabilointia) ovat noin Kun lisätään summaan suunnittelun ja rakennuttamisen osuus, saadaan katuinfran rakentamisen kokonaiskustannukseksi Katuinfran eritelty kustannuslaskentaraportti on Liitteenä 4. 4 LASKELMIEN YHTEENVETO Laskennallinen hinta kunnan maa-alueella sijaitseville tonteille on välillä / tontti. Alueelle on kaavoitettu 11 tonttia. Siten Kukkulakujan maa-alueen arvioitu myyntihinta on Vesihuollon ja katuinfran rakentamisen kokonaiskustannukset vaihtelevat esitettyjen laskelmien perusteella välillä (ilman stabilointia). Laskelmissa ei ole huomioitu veroja, liittymismaksuja, muita korvauksia tai kunnalle koituvien kustannusten ja tuottojen pääomalle korkoa. Kaavan mahdollistaman rakentamisen vaikutuksia on arvioitu Degerbyn asemakaavaselostuksessa. Tässä kaavataloudellisessa tarkastelussa voidaan kuitenkin nostaa esiin, että Degerbyn kirkonkylä avoimine viljelymaisemineen kuuluu osana Degerbyn Pikkalanjoen Palojoen kulttuurimaisemaan (Valtioneuvoston periaatepäätös 1995 valtakunnallisesti arvokkaista maisema-alueista). Rakentaminen maisemallisesti eheän peltoalueen keskelle saattaa paikallisesti heikentää kyläkuvan ja maiseman arvoja.

9

10 Inkoo, Degerby, Asemakaavaluonnos 1:2000 Vaihtoehto: ei tontteja kunnan maalla

11 LIITE 3 Uusi alue kunnan maalla Inkoo, Degerby, Asemakaavaluonnos, ote 1:2000 (A3)

12 HANKEOSALASKENTAMENETELMÄ Hanke Inkoo, Degerby, Kukkulatie Laskija Tapio Karvonen/Pöyry pvm Aluekerroin = 100 Uudenmaan maakunta Hinnaston kustannustaso MAKU-indeksi 7/2008 = 141,4 Kustannusarvion kustannustaso = 141,4 1,00 Kustannustason vaikutus Hankkeen koon vaikutus 2,0 % -5 % suuri hanke, 0 % normaali hanke, 5% pieni hanke (oletus 2% Toteutusympäristö 4,0 % 0 % normaali, 2 % vaikea, 8% erittäin vaikea (oletus 4%) 1,06 Kokonaiskerroin hankeosahintaan Hankeosien kustannus (sisältää rakennusosanimikkeistön litterat ja ) Laajuus Hinta Ryhmä Hankeosan nimi Tyyppihankeosa Lisämääritys Määrä Yks hinta /yks Yhteensä Huom! Kukkulatie alku Ajorata 136 Tonttikatu 2 kaistaa: ajorata 5,50m erittäin routiva 125 m Kukkulatie alku Valaistus 1082 Katuvalaistus, kokoojakatu 2 kaistaa 125 m Kukkulatie Loppu Ajorata 136 Tonttikatu 2 kaistaa: ajorata 5,50m erittäin routiva 210 m Kukkulatie Loppu Valaistus 1082 Katuvalaistus, kokoojakatu 2 kaistaa 210 m Kukkulakuja Ajorata 137 Tonttikatu 1 kaista: ajorata 4,50m erittäin routiva 195 m Suunnittelutehtävät: % Suunnittelu lähtötiedot 1,0 % Yleissuunnittelu 2,5 % Tie-/Katu-/Ratasuunnittelu 2,5 % Rakennussuunnittelu 1,0 % Rakennusaik. täydentävä ja muutosten suunnittelu 0,5 % Rakennuttamis- ja omistajatehtävät: % Suunnittelun kilpailuttaminen ja ohjaus 0,5 % Rakentamisen valmistelu ja kilpailutus 0,5 % Rakennushankkeen kustannusohjaus 0,5 % Rakennustöiden sopimuksenmukainen valvonta 2,0 % Tilaaja ja sidosryhmäraportointi 0,5 % Hanketietotehtävät 0,0 % Omistajatehtävät 1,0 % Maa-alueet Toimintainvestoinnit Hankerahoitus 0,0 % Markkinointi 0,0 % Hintatason muutokset Suunnittelun aikaiset muutokset 0,0 % Rakennusaikaiset muutokset Ylläpidon aikaiset muutokset 0,0 % Muut varaukset 2,0 % Lisä- ja muutostyöt 1,0 % Koko hanke yhteensä (Alv. 0%)