PARAISTEN KAUPUNKI SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS V. 2013

PARAISTEN KAUPUNKI SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS V. 2013 TkL VTM Harri Isoniemi 7.2.2013

Sisällys 1. JOHDANTO... 3 1.1 SELVITYKSEN TARKOITUS JA SISÄLTÖ... 3 1.2 SISÄINEN VUOKRA KUNNASSA... 4 2. TILAKUSTANNUSTEN KOMPONENTIT JA SISÄINEN VUOKRA... 5 2.1 PÄÄOMAKUSTANNUKSET... 5 2.1.1 Tilojen arvostus... 7 2.2 YLLÄPITO- KÄYTTÖ- JA KÄYTTÄJÄPALVELUKUSTANNUKSET...8 2.3 SISÄISEN VUOKRAN SISÄLTÖ... 10 3. PARAISTEN KAUPUNGIN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS... 11 3.1 OMISTAJAKUSTANNUKSET/PÄÄOMAVUOKRA... 13 3.1.1 Korkokustannus (korkotuottovaatimus)... 13 3.1.2 Korjausvastike (korjausvastuu)... 14 3.2 YLLÄPITOVUOKRA... 16 3.3 BRUTTOVUOKRA... 17 4. YHTEENVETO... 19 2

1. JOHDANTO 1.1 SELVITYKSEN TARKOITUS JA SISÄLTÖ Tässä selvityksessä tarkastellaan vuoden 2013 Paraisten kaupungin sisäisten vuokrien määritystä vuodelle 2013. Tarkastelun kohteena ovat erityisesti sisäisen vuokran eri tekijöiden tarkastelu sekä vuokrista laskettujen tunnusluvut ja niiden läpikäynti. Selvityksen tavoitteena on tarkastella täyttääkö Paraisten kaupungin vuokranmääritysperiaatteet pitkäjänteiseltä ja koko uutta kuntaa palvelevalta kiinteistönpidolta vaadittavat ominaisuudet. Vuokrajärjestelmällä on kaikkiaan neljä keskeistä tavoitetta: 1) Tuottaa konsernitasolle tilojen käytön tehokkuuteen ohjaavan välineen 2) Tuottaa oikeudenmukaisen ja läpinäkyvän tilakustannuksen kunnan palvelutuotannon käytössä oleville tiloille 3) Tuottaa kiinteistönpitoon riittävän tulorahoituksen kiinteistöjohtamisen toteuttamiseen kunnan sisällä 4) Mahdollistaa tarkoituksenmukaiset ja toimivat tilaresurssit kunnan palvelutoimintaan. Vuokratarkastelun lisäksi tämän selvityksen toisessa luvussa tarkastellaan yleisemmin tilakustannusten tekijöitä sekä niiden määritystä. Kolmannessa luvussa käydään varsinaisesti läpi vuoden 2013 Paraisten kaupungin sisäisten vuokrien määritysperiaatteet. Luvussa neljä on yhteenveto keskeisimmistä havainnoista. Selvityksen on tuottanut TkL VTM Harri Isoniemi Trellum Consulting Oy:stä. 3

1.2 SISÄINEN VUOKRA KUNNASSA Sisäinen vuokra muodostaa kunnan sisällä osajohtamisjärjestelmän, jonka avulla kunnan omistamat ja käyttämät toimitilat kytketään osaksi kunnan vuosittaista talousarviota sekä toimintaa. Sisäisen vuokran osapuolet ovat 1) kunnan ylin johto, joka määrittelee tavoitteet, 2) tilojen hallintaa toteuttava yksikkö, joka määrittelee ja perii vuokrat ja tuottaa sovitut palvelut sekä 3) varsinaiset hallintokunnat/osastot, jotka tuottavat kunnan lakisääteiset tai muut kunnan tuottamat palvelut. Kuvio 1.1: Sisäinen vuokrajärjestelmä kuntakonsernissa 1. Toiminnan tavoitteiden määrittely Tilahallinta KUNNAN YLIN JOHTO (kv, kh ja virkamiesjohto) 3. Sisäisten vuokrien käsittely osana toimintamenoja TA ja TP Sisäisen vuokran pelisäännöt 2. Sisäisten vuokrien määrittely, veloitus ja tarvittavien tilojen ja palveluiden tuotanto Liiketoiminta Hallintokunnat/ osastot Yleisesti sisäinen vuokra muodostuu toimitilojen käytön aiheuttamista kustannuksista, jotka edelleen jaetaan pääoma-, ylläpito-, käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksiin. Tilahallintaa toteuttava yksikkö muodostaa vuokrat näistä kustannuksista annetun tavoitteen sekä vastuullaan olevien palveluiden tuottamiseksi. Palveluita tuottavat hallintokunnat eli ydintoiminnan yksiköt maksavat sisäisen vuokran, joka huomioidaan annetuissa määrärahoissa osana koko palvelutoiminnan kustannuksia. Maksamallaan vuokralla ydintoiminnan yksiköt saavat tarvitsemansa tilaan liittyvät tukipalvelut sekä asianmukaiset toimitilat. Varsinaiset sisäiset vuokrat muodostuvat siis tilahallinalle tiloista aiheutuvista kustannuksista, joista siis muodostetaan varsinaiset perittävät pääoma- ja ylläpitovuokrat. Pääomavuokra jaetaan edelleen korkokustannukseen, poisto/korjausvastikkeeseen sekä mahdolliseen maanvuokraan. Pääomavuokran korkokustannus muodostuu konsernijohdon asettamasta korkotuottovaatimuksesta, jonka tilayksikkö perii käyttäjiltä ja tulouttaa 4

konsernijohdolle. Korjausvastuun ja muiden sisäisenä vuokrana saatujen kassavirtojen tehtävänä on toteuttaa ne toimenpiteet, peruskorjauksina ja muina palvelutoimintoina, joilla rakennuskanta pidetään sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä käytön edellyttämässä kunnossa. Tässä selvityksessä tarkastellaan täyttääkö Paraisten kaupungin nyt määritelty vuokra sisäiseltä vuokralta vaadittavat ominaisuudet niin konsernijohdon, tilayksikön kuin käyttäjänkin näkökulmasta. 2. TILAKUSTANNUSTEN KOMPONENTIT JA SISÄINEN VUOKRA Toimitiloilla on hinta samoin kuin muillakin tuotannontekijöillä. Käyttäjän näkökulmasta tämä on tilakustannus, mikä tavallisesti maksetaan vuokrana. Tilan omistajan näkökulmasta tiloista maksettavan vuokran tulee kattaa kaikki sille tilasta aiheutuvat kustannukset. Tiloista aiheutuvat kustannukset ja tätä kautta syntyvät vuokran osat voidaan jakaa kahteen erään: Pääomakustannukset Ylläpito- käyttö, ja käyttäjäpalvelukustannukset 2.1 PÄÄOMAKUSTANNUKSET Kuntien omistamat toimitilat ja rakennukset ovat käyttöomaisuutta. Käyttöomaisuudella tarkoitetaan omaisuutta, joka toimii kunnan tuotantoresurssina sen tuottaessa palveluita kuntalaisille. Toinen merkittävä käyttöomaisuuden erä ovat maa- ja vesialueet. Käyttöomaisuudesta aiheutuu pääomakustannuksia: Käyttöomaisuus kuluu ja käyttöomaisuuteen sidotulle pääomalle halutaan saada tuotto. Tuotto on korvausta verorahojen käytöstä investointeihin tai vastaavasti sillä voidaan maksaa investointiin käytetyn vieraanpääoman koron ja mahdollisesti lyhennyksen kustannukset. Sisäiseen vuokraan sisällytettävät pääomakustannusten erät muodostuvat tavallisesti kolmesta tekijästä: korjausvastike (korjausvastuu, poisto) korkokustannus maanvuokra Korjausvastuu kuvaa käyttöomaisuuden kulumisen kustannuksia. Rakennukset kuluvat ja rappeutuvat, jolloin rakennusomaisuutta täytyy peruskorjata, jotta sitä 5

voidaan edelleen käyttää. Korjausvastikkeen suuruisella rahamäärällä on tarkoitus korvata tai uusia rakennusta ja näin säilyttää sen käyttökelpoisuus pitkällä aikavälillä kunnan varsinaiseen palvelutoimintaan. Korko on oleellinen osa aitoa tilakustannusta, vaikka kunnissa omistaminen perustuu aina palvelutuotantoon eikä kiinteistösijoittamiseen. Korkokustannus on omistajan määrittelemä korkotuottotuottovaatimus rakennusomaisuudelle. Julkisella sektorilla omistajan ja päätöksentekijän roolissa toimivat vaaleilla valitut luottamusmiehet: valtuusto ja hallitus. Ne yleensä päättävät siitä, kuinka paljon rakennusvarallisuuden tulee tuottaa rahaa organisaation kassaan. Korkokustannus on siis palvelutoimelle kohdistettava tilakustannuserä, mutta samalla se on myös uusi varallisuudesta saatava tulo. Mikäli palvelutoiminnan tarvitsemat kiinteistöinvestoinnit on rahoitettu konsernin omalla pääomalla, voidaan korko käsitteellistää ns. vaihtoehtoiskustannuksen tai tuoton kautta. Vertailuksi voidaan ajatella, että mikäli kiinteistöjen arvoa vastaava rahamäärä olisi sijoitettu muuhun kohteeseen, esim. pankkitalletuksiin, saataisiin sille jonkinlainen tuotto. Tämä tuotto on sijoitetun rahan vaihtoehtoistuotto. Tilan omistajan näkökulmasta tilan tulisi siis tuottaa sen suuruinen ja kilpailukykyinen tuotto, että sijoitus näyttää järkevältä. Kuntasektorilla tämä voidaan ajatella siten, että toinen vaihtoehto kiinteistön hankinnalle olisi vuokrata tai rakennuttaa vastaavat tilat markkinoilta. Tällöin kaupunki voi miettiä omaa verotustarvettaan siten, että kunnan tulorahoitus kattaa investoinnin käytön aiheuttamat kustannukset eikä suurehkoa investoinnin hankintakustannusta. Tällöin kunnan omien investointien korkotuottovaatimuksen muodostamiseen voi vaikuttaa se, että millä hinnalla (koron/tuottovaatimuksen tasolla) markkinat olisivat valmiita tuottamaan/rakennuttamaan kaupungin tarvitsemaa toimitilaresurssia. Tässä mielessä sisäisen vuokran asettaminen on aina jossain määrin sidoksissa markkinoihin ja sieltä saataviin tuottoihin. Maanvuokra on korvaus maahan sitoutuneen pääoman käytöstä. Maanvuokra tuo tilan sijainnin vaikutuksen sisäiseen vuokraan. Maanvuokra on kytköksissä alueen kiinteistömarkkinoihin, joilla sijainti vaikuttaa merkittävästi hintoihin ja vuokriin. Osa kaupungeista perii siis maanvuokran erän osana sisäistä vuokraa, mutta valtaosissa kaupunkeja ko. erää ei peritä. Pääomakustannukset muodostuvat siitä, että rakennus on olemassa eli se on investoinnin kautta nykyiselle sijainnille tuotettu. Tähän investointiin liittyy siis kustannuksia eli, investointiin/rakennukseen sidotun pääoman eli rahan kustannukset sekä investoinnin kuluminen eli sen jaksottaminen taloudelliselle pitoiälle (poisto) tai rakennuksen tulevien korjausinvestointien rahoitus, jotta sitä voidaan pitkällä aikavälillä edelleen käyttää. 6

2.1.1 Tilojen arvostus Oleellinen tekijä rakennusomaisuuden korkotuottovaatimusta ja korjausvastiketta määritettäessä on tilojen arvot, eli mistä arvosta tilojen pääomakustannukset lasketaan. Yleisesti kuntien palvelutoimen tarvitsemia rakennuksia ei löydy vuokramarkkinoilta, jolloin sisäisten vuokrien määritys tapahtuu kustannuksiin pohjautuvina vuokrina. Kun markkinavuokraa ei siis ole olemassa, vuokrat määritetään summaamalla kaikki omistajalle tiloista aiheutuvat kustannukset käyttäjälle maksettaviksi vuokriksi. Tällöin pääomakustannukset määritellään yleisesti kustannuksittain (prosenttitasoina) valitusta arvopohjista. Tällöin eri menetelmin tuotetut arvot saattavat johtaa hyvinkin erilaisiin pääomakustannuksiin ja siksi on tärkeää mitoittaa vaaditut pääomakustannusten prosentit (korkotuottovaatimus- ja korjausvastike prosentit) tarkoituksenmukaiselle tasolle. Tilat tai rakennukset voidaan arvostaa kolmella eri tavalla. Ne ovat hankintahintainen arvo, päivänarvo eli tekninen arvo tai jälleenhankintahintainen arvo. Hankintahintainen arvo pohjautuu tilojen todelliseen hankintahintaan, josta on vuosittain vähennetty suunnitelman mukaiset poistot. Tämä arvo toimii yleisesti kirjanpitoarvon pohjana. Jälleenhankinta-arvo/uushinta puolestaan kuvaa samanlaisen rakennuksen rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia. Tekninen arvo kuvaa jälleenhankinta-arvoa vähennettynä iän, käytön, käyttökelpoisuuden tai muun syyn johdosta tapahtuneella rakennuksen arvon alenemisella. Paras arvo korjausvastikkeen määrittämiselle on jälleenhankinta-arvo ja korkokustannuksen määrittelyyn paras arvopohja on tekninen nykyarvo. Korkoa maksetaan siitä, missä toiminnallisessa ja teknisessä kunnossa rakennus on ja korjausvastiketta siitä, että rakennus voidaan teknisesti pitää käytettävässä kunnossa. 7

2.2 YLLÄPITO- KÄYTTÖ- JA KÄYTTÄJÄPALVELUKUSTANNUKSET Kunnan rakennusten päivittäisestä käytöstä aiheutuu erilaisia menoja. Varsin yleinen käytäntö on, että kunnan sisäiset tilahallintaa toteuttava yksikön huolehtivat varsin laajasti ylläpitotehtävistä ja niiden kustannuksista. Paraisilla palveluiden tuotannosta vastaa konsernipalveluiden Palvelutoiminnon yksikkö, joka huolehtii ja järjestää käyttäjien tarvitsemat ylläpito-, käyttö ja käyttäjäpalvelut ja perii niiden kustannukset sisäisenä vuokrana. Ylläpitokustannukset voivat koostua seuraavista eristä: 1. Hallintokustannukset 2. Käyttö- ja huoltokustannukset 3. Ulkoalueiden hoitokustannukset 4. Lämmityskustannukset 5. Jätehuoltokustannukset 6. Vahinkovakuutukset 7. Muut hoitokulut 8. Korjaukset ja kunnossapito Em. ylläpitokustannusten ohella tiloista aiheutuu käyttökustannuksia. Käyttökustannukset muodostuvat käyttäjän tilojen käytöstä aiheutuvista muuttuvista kustannuksista. Käyttökustannuksia ovat esim. sähkön, veden ja jäteveden kulutus. Tilojen käyttäjäpalvelukustannukset puolestaan koostuvat niistä tiloihin liittyvistä palveluista, joita ei lueta ylläpito- ja käyttöpalveluihin. 8

Käyttäjäpalveluita ovat mm. - siivous - turvapalvelut - ruokailu- ja ravintolapalvelut - viherkasvien hankinta ja hoito - aulapalvelut, lähetti- ja toimistopalvelut yms. - tietoverkkopalvelut - pitopalvelut - sisustus- kalustus ja hankintapalvelut - muuttopalvelut yms. Kuvio 2.1 Tilakustannusten (tilojen käyttökustannusten) muodostuminen Käyttäjäpalvelut Ylläpitokustannukset Käyttöpalvelut Ylläpitopalvelut Pääomakustannukset Korjausvastike/poisto Korko Pääomakustannuksia maksettiin siitä, että rakennus on olemassa ja ylläpitokustannukset aiheutuvat siitä, että rakennus on päivittäisen käytön edellyttämässä kunnossa. Yleisesti ylläpitokustannukset on helppo tunnistaa osana rakennusten menoja, mutta pääomakustannusten ja varsinkin korkoa ei aina välttämättä tunnisteta osaksi rakennuksen kustannuksia. Yleinen harha pääomakustannuksissa on, että kunnan investointeihin käytetyn rahan hintaa ei huomioida osana pääomakustannuksia, jolloin rakennusten kustannuksista puuttuu merkittävä kustannuserä kokonaan. 9

2.3 SISÄISEN VUOKRAN SISÄLTÖ Sisäinen vuokra muodostetaan tilakustannuksista ja yleisesti sisäisen vuokran sisältö on seuraava. Kuvio 2.2 Sisäisen vuokran sisältö Pääomavuokra Ylläpitovuokra korko (tuottov.) korjausvastike (maanvkr). kunnossapito yleishoito ulkoalueiden hoito laitteiden huolto jätehuolto käyttö palvelut lämmitys sähkö vesi ja jätevesi ylläpitopalvelut hallinto/isännöinti käyttäjäpalvelut muut palvelut (siivous) Sisäinen vuokra koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta. Näillä vuokraerillä rahoitetaan rakennuksen varsinaiselle omistajalle tai haltijalle niistä aiheutuvat pääoma- ja ylläpitokustannukset. Vuokralla tilojen käyttäjät eli hallintokunnat/osastot saavat asianmukaiset toimitilat ja palvelut, joilla turvataan rakennusten palvelukyky varsinaisessa palvelutoiminnassa sekä omaisuuden arvon säilyminen. Sisäinen vuokra tuo konsernijohtamiseen välineen tilojen tehokkaan käytön edistämiseen sekä luo kiinteistöjohtamiseen rahavirran, jonka avulla rakennukset voidaan pitää kunnossa. 10

3. PARAISTEN KAUPUNGIN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS Kaupungin tilahallinnasta ja palvelutuotannosta vastaa Paraisten kaupungin konsernipalveluiden Palvelutoiminnot osasto. Tilahallinto keskitettiin Paraisilla vuonna 2003 Kiinteistölaitos nimiseen liikelaitokseen, joka vastasi tilahallinnosta. Liikelaitoksesta luovuttiin kuntaliitoksen yhteydessä vuonna 2009 ja nykyinen palvelutoiminnot puolestaan on jaettu kolmeen eri yksikköön, jotka ovat o kiinteistöt o kaupungin ruokapalvelu ja o siivousyksikkö Kiinteistöt -yksikkö vastaa kaupungin omistamien kiinteistöjen hallinnosta, yllä- ja kunnossapidosta sekä kaupungin omien vuokra-asuntojen vuokraamisesta ja isännöinnistä. Lisäksi yksikkö vastaa rakennuttamisesta, johon kuuluu uudisrakentaminen sekä olemassa olevien rakennusten peruskorjaaminen. Kaupungin ruokapalvelu eli Parasmat hoitaa kaupungin päiväkotien, koulujen ja eri laitosten ruokahuollon. Lisäksi ruokapalvelut tarjoaa tilauspalveluita kaupungintalossa kokoustaan pitäville yrityksille ja yhteisöille ja siivousyksikkö puolestaan vastaa kaupungin kiinteistöjen siivouksesta. Palvelutoiminnot osastolla on hallinnassaan rakennuksia noin 100 000 m2 ja siellä työskentelee noin reilut 70 henkeä. Sisäisten vuokrien sisältö vuodelle on kuvattu seuraavassa kuvassa. Kuvio 3.1 Sisäisen vuokran sisältö Omistajakustannukset rakennuksen korjausvastike ylläpitovuokra Hallinto, kp energia ja V ja JV hallinto kunnossapito lämmitys sähkö vesi- ja jätevesi Kh, vartiointi ja muut kust. yleishoito jätehuolto laitehuolto ulkoalueiden hoito vartiointi muut kustannukset 11

Seuraavassa on kuvattu Palvelutoimintojen Kiinteistöyksikön perimien sisäisten vuokrien keskimääräiset neliöhinnat vuosien 2010 ja 2011 tilinpäätöksen sekä vuosien 2012 ja 2013 talousarvioiden pohjalta. Taulukko 3.1 Sisäisten vuokrien kehittyminen v. 2010-2013 TP 2010 TP 2011 TA 2012 TA 2013 m2 102 339 99 089 99 191 99 977 Povkr /m2/kk 0,64 0,48 0,42 0,53 Ypvkr /m2/kk 3,55 3,88 3,65 3,91 Brkvr /m2/kk 4,19 4,36 4,07 4,44 Brvkr /v 5 145 605 5 184 336 4 844 488 5 326 775 Pääomavuokra on vaihdellut vuoden 2012 talousarvion 0,42 /m2/kk ja 2010 tilinpäätöksen 0,64 /m2/kk välillä. Vuodelle 2013 määritellyt Palvelutoimintojen kiinteistöyksikön menot vuodelle 2013 on kuvattu seuraavassa taulukossa. Taulukko 3.2 Palvelutoimintojen kiinteistöt yksikön vuoden 2013 talousarvio menot TA 2013 /v Henkilöstökulut 964 626 Palveluiden ostot 2 034 079 Materiaalit ja tarvikkeet 2 228 923 Muut kulut 109 851 Toimintakulut yht. 5 337 479 Perityt sisäiset bruttovuokrat vastaavat kohtuullisen hyvin nyt vuodelle 2013 arvioituja menoja, jolloin sisäisten vuokrien ja Palvelutoimintojen Kiinteistöt yksikön tulorahoituksen pohjan muodostavat perityt sisäiset vuokrat. Tämän lisäksi Talousarviossa 2013 tuloiksi on myös luettu noin 133 000 euron myyntituotot, jolloin koko toiminnan tulos on arvioitu jonkin verran ylijäämäiseksi. Seuraavissa luvuissa on vuokrien määrittelystä hieman tarkemmin. 12

3.1 OMISTAJAKUSTANNUKSET/PÄÄOMAVUOKRA 3.1.1 Korkokustannus (korkotuottovaatimus) Paraisten kaupungin sisäinen vuokra ei sisällä rakennuksen korkokustannusta ollenkaan. Paraisten kaupungissa korkokustannus poistettiin siinä vaiheessa, kun aiemmin liikelaitoksena toimivalle Kiinteistölaitokselle kirjanpitoarvolle asetettua 6 % tuottovaatimuksen mukaista korkokustannusta ei kaupunginhallituksen päätöksen mukaan saanut periä. Kustannukset tuolloin jätettiin Kiinteistölaitokselle, mutta kustannuksia vastaavaa vuokraa ei kuitenkaan saanut periä. Tässä päätöksenteossa ei aikanaan huomioitu, että vastaava korkokustannus olisi kaupungille myös tulo, jolla voidaan rahoittaa vuokrien noston kautta kasvaneet palvelutoiminnan kustannukset. Korkokustannuksen määrittelyllä kiinteistöpääoma ja investoinnit saadaan kytkettyä kaupungin käyttötalouteen aiempaa paremmin ja tuloksena talousarvioluvut sekä tulojen ja menojen osalta lähtötilanteessa nousevat. Vuonna Paraisten kaupunki luopui korkokustannuksesta ja vuoden 2009 kuntaliitoksen yhteydessä myös liikelaitos toimintamuodosta luovuttiin. Nyt Paraisten konsernipalveluiden Palvelutoiminnot yksikön sisäisestä vuokrasta puuttuu korkokustannus tehden pääomavuokrasta myös huomattavan alhaisen. Kuntaliitto suosittaa vuona 2009 julkaistussa sisäisen vuokran kirjassaan korkokustannuksen määrittelyä edellä kuvatun mukaisesti. 1 Korkokustannus määritellään yleensä rakennuksen tekniselle arvolla ja nyt korkokustannusten puuttumisen lisäksi myös tämä rakennusten tekninen arvon määrittely puutuu. Korkokustannuksen määrittäminen on puhtaasti kaupungin omistajapolitiikkaan pohjautuva asia. Nyt korkokustannusta ei ole määritelty ja näin tulevan yhdistyvien saaristokuntien kiinteistövarallisuuteen sidottu raha on ilmaista. Kaikella varallisuudella on olemassa korkokustannus, joka minimissään noudattelee vieraan pääoman korkokustannusta. Nyt toimitilakustannukset ja toimitilakustannusten tasosta tehtävät johtopäätökset ovat osin virheellisiä, koska eräs merkittävä kustannuserä niistä puuttuu. Korkokustannus nostaa aina käyttäjien maksamaa toimitilakustannusta, mutta samalla tämä on myös kaupungille uusi tuloerä, joka voidaan kohdentaa määrärahoina takaisin palvelutuotantoon. Tällä tulo-kustannus toimenpiteellä saadaan paljon rahaa sitova kiinteistöpääoma mukaan kunnan talousarvioon entistä kiinteämmin. Nyt kiinteistöpääoman tulovaikutusta osana talousarviotarkastelua ei ole tunnettu, jonka vuoksi sitä ei ole otettu käyttöön. Lisäksi korkokustannuksen pohjana käytettävä teknisen arvon määrittely koko omaisuudesta puutuu. 1 Tämän selvityksen kirjoittaja on kirjoittanut kuntaliitolle kirjan vuonna 2009 Sisäinen vuokra kunnissa ja kuntayhtymissä, jossa otettiin kantaa sisäisten vuokrien määrittelyihin kunnissa ja kuntayhtymissä. Julkaistussa kirjassa suositellaan korkokustannuksen määrittämistä ja käyttöönottoa sisäisen vuokran laskennassa. 13

3.1.2 Korjausvastike (korjausvastuu) Vuonna 2013 sisäiseen vuokraan kuuluva korjausvastike on laskettu rakennuksittain jälleenhankinta-arvon pohjalta. Nyt korjausvastikkeen keskimääräinen neliöhintahinta on 0,53 /m2/kk, mikä on huomattavan matala. Yleisesti jälleenhankinta-arvo kuvaa samanlaisen rakennuksen rakentamisesta aiheutuneita kustannuksia samalle tontilla ja seuraavassa on kunnittain tarkasteltu korjausvastikkeen pohjaksi määriteltyjä jälleenhankinta-arvoja ja sen neliöhintoja. Taulukko 3.3: Jälleenhankinta-arvot kunnittain (m2, ja /m2) Kunta m2 /m2 Jha Parainen 63 429 1 610 102 098 758 Nauvo 13 612 1 691 23 010 444 Korppoo 12 988 1 432 18 595 690 Houtskär 7 307 1 654 12 087 158 Iniö 2 656 1 617 4 294 013 Yhteensä/keskim 99 991 1 601 160 086 063 Yhteenlaskettu kiinteistöomaisuuden määrä on noin 100 000 m2 (v. 2009 tilanne) ja jälleenhankinta-arvo on noin 158,8 miljoonaa euroa. Omaisuuden keskimääräinen neliöhinnaksi saadaan noin 1 611 /m2 ja tarkastelussa on mukana kaikki ne rakennukset, joille jälleenhankinta-arvot oli vuonna 2009 määritelty. Seuraavassa tarkastellaan omaisuuden neliöhintoja kunnittain. Kuva 3.2: Rakennusten jälleenhankinta-arvojen neliöhinnat kunnittain ( /m2) 2 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 - Parainen Nauvo Korppoo Houtskär Iniö /m2 Rakennusten jälleenhankinta-arvon neliöhinta vaihtelee Korppoon reilusta 1 400 eurosta Nauvon vajaaseen 1 700 euroon. Omaisuuden keskimääräiseen neliöhintaan vaikuttaa omaisuuden rakenne, eli miten omaisuus on painottunut. Neliöhinnaltaan kalleimmat ovat yleensä päiväkodit ja terveydenhuollon rakennukset (karkeasti noin 1 600 2 500 /m2) tämän jälkeen ovat asuin, koulu ja 2 Jälleenhankinta-arvon hinnat pohjautuvat v. 2009 hintatasoon eikä niitä ole sen jälkeen päivitetty. 14

hallintorakennukset (karkeasti noin 1 300 2 200 /m2) ja neliöhinnaltaan halvimmat puolestaan ovat varastot (300 1 300 /m2). Omaisuuden keskimääräiseen jälleenhankinta-arvon neliöhintaan vaikuttaa siis minkä hintaisista rakennuksista omaisuus koostuu. Nyt Paraisten kaupungin rakennuksille määritellyt arvot näyttävät järkeviltä rakennuksen käyttötarkoituksiin nähden ja tuottavat myös riittävän hyvän arvopohjan korjausvastikkeen laskemiseen. Tosin hinnoittelu pohjautuu nyt vuoden 2009 hintatasoon, jolloin on tarkoituksenmukaista päivittää jälleenhankinta-arvon hintataso vastamaan v. 2013 hintatasoa. Korjausvastike on se rahamäärä, jolla rakennukset voidaan pitää käyttökelpoisessa kunnossa pitkällä aikavälillä. Korjausvastiketekijä määritellään haluttuna prosenttina valitusta arvopohjasta ja sen tulisi siis mahdollistaa riittävien peruskorjausinvestointien toteuttaminen. Jälleenhankinta-arvoon määritellyt korjausvastiketekijät vaihtelevat yleensä noin 1,75 2,5 % välillä, riippuen omaisuuden kunnosta. Nyt määritelty korjausvastiketekijä on 2 % jälleenhankinta-arvosta, jolloin se on tasoltaan keskimääräistä luokkaa. Seuraavassa on verrattu TA 2013 laskettua korjausvastiketta reaaliarvosta laskettuun ja todelliseen kulumiseen pohjautuvaan korjausvastikkeeseen. Taulukko 3.4: Vuoden TA 2013 korjausvastikkeen vertailu laskennalliseen korjausvastikkeeseen (m2, /v, /m2/kk) m2 99 977 Kvastike /m2/kk /v TA 2013 0,53 635 854 Laskennal. 2013 2,67 3 201 721 Nyt määritelty keskimääräinen korjausvastikkeen neliöhinta on vuoden 2009 rakennusten jälleenhankinta-arvon hintatasolla 2,67 /m2/kk ja yhteenlaskettu korjausvastikkeen määrä puolestaan on noin 3,2 miljoonaa euroa vuodessa koko omaisuudessa. Korjausvastikkeen neliöhintaan siis vaikuttaa jälleenhankinta-arvo eli mitä kalliimmat rakennukset sitä korkeampi korjausvastike. Paraisten kaupungin nyt vuodelle 2013 laskema korjausvastike on siis 0,53 /m2/kk ja laskennallinen korjausvastike tarve on siis 2,67 /m2/kk. Korjausvastike on rakennusten elinkaaritalouden kannalta keskeisin sisäisessä vuokrissa määriteltävä tekijä. Korjausvastikkeen arvopohjaksi nyt määritelty jälleenhankinta-arvo on teoreettisesti oikea ja lisäksi korjausvastikkeen hinnoittelu on tasoltaan riittävä. Mikäli kuitenkin päätetty Palvelutoimintojen investointitaso on nyt määritellyn alle, tulee korjausvastiketekijä sopeuttaa päätetyn investointitason mukaiseksi. Näin korjausvastike ei tasoltaan välttämättä vastaa rakennusten investointitarpeita, mutta rakennusten käyttäjille vuokrat on sitten määritelty oikeudenmukaisesti. 15

3.2 YLLÄPITOVUOKRA Rakennusten ylläpitovuokra Paraisten kaupungissa pohjautuu kahteen eri osaan eli 1) hallinto, kunnossapito, energia sekä vesi- ja jätevesi sekä 2) kiinteistönhoito, vartiointi sekä muut kustannukset. Vuokrien hinnoittelu pohjautuu osin rakennusten toteutuneisiin kustannuksiin, ja vuodelle 2013 budjetoituihin kustannuksiin. Osasta kuntia ei vuokrien muodostusvaiheessa ollut saatavissa toteutuneita kustannustietoja, jolloin ne arvioitiin käyttötarkoituksiltaan vastaavien rakennusten kautta. Näihin arvoihin lisättiin vielä kustannusnousut vuodelle 2009, siten että energian hinnan nousuksi arvioitiin 10 % (sähkö ja lämpö) ja muille erille, jotka ovat pääsääntöisesti palkkakustannuksia, 4 %. Hallinto eli isännöinti tasattiin kaikille rakennuksille tasaisesti 0,30 /m2/kk vuokra-erällä. Seuraavassa on yhteenvetona nyt määritellyt ylläpitovuokrat edellä kuvatun rakenteen mukaan kunnittain. Taulukko 3.5: Ylläpitovuokra vuonna 2013 m2 99 977 Ylläpitovuokra /m2/kk /v TA 2013 3,91 4 690 921 Koko ylläpitovuokra on yhteensä vajaat 4,7 miljoonaa euroa ja keskimäärin neliöhinta on 3,91 /m2/kk. Nyt vuokrat on määritelty rakennuskohtaisen toteutuman ja lisäksi siihen on huomioitu vuodelle 2013 tapahtuva kustannustason nousu. Sinänsä ylläpitovuokrat on määritelty oikein, ja rakennuskohtaiset vuokrat ovat vielä yhteyksissä vuoden 2013 Palvelutoiminnot kiinteistöt yksikön budjettiin. Ylläpitovuokran oikea mitoitus onko Palvelutoiminnot osaston toiminnan kriittisin tekijä, sillä sen tulee nettobudjettiperiaatteen mukaisesti riittää ylläpitopalveluiden tuotantokustannuksiin. Palvelutoimintojen kiinteistöyksikön ylläpitovuokramäärittely on erittäin keskeinen osa toimintaa. Palvelutoimintojen tulee pystyä rahoittamaan toimintansa saaduilla tuloilla ja hallintokunnille tarjottavalle kiinteistöyksikön palvelutuotteen hinta muodostetaan ylläpitovuokran kautta. Nyt ylläpitovuokran hinnoittelu on oikeudenmukainen ja se näyttää asettuvan kohtuulliselle ja oikeudenmukaiselle tasolle sekä kiinteistöpidon että käyttäjienkin näkökulmista. 16

3.3 BRUTTOVUOKRA Määritelty sisäisen vuokran bruttovuokra koostuu siis omistajan kustannuksista sekä ylläpitovuokrasta. Seuraavassa on vielä yhteenveto sisäisen vuokran sisällöstä ja vuokrahinnoista. Taulukko 3.6. TA 2013 bruttovuokra yhteensä ja keskimäärin 3 ( /v, /m2/kk) m2 99 977 Bruttovuokra 2013 /m2/kk /v Povkr TA 2013 0,53 635 854 Ypvkr TA 2013 3,91 4 690 921 Brvkr 2013 4,44 5 326 775 Bruttovuokra vuodelle 2013 on siis noin 5,33 miljoonaa euroa ollen keskimäärin 4,44 /m2/kk. Mikäli nyt määritelty pääomavuokra korvataan reaaliarvoista lasketulla korjausvastikkeella, niin vuoden 2013 laskennallinen bruttovuokra on kuvattu seuraavassa taulussa. Taulukko 3.7. Laskennallinen vuokra v. 2013 ( /v, /m2/kk) m2 99 977 Bruttovuokra 2013 /m2/kk /v Povkr lask. 2,67 3 201 721 Ypvkr TA 2013 3,91 4 690 921 Brvkr 2013 6,58 7 892 642 Nyt bruttovuokra nousisi pääomavuokran nousun verran eli noin 2,5 miljoonaa euroa ja bruttovuokran neliöhinta olisi 6,58 /m2/kk. Seuraavassa on vertailtu Paraisten kaupungin perimää vuoden 2013 todellista bruttovuokraa eri kaupunkien määrittelemiin vuoden 2010 ja 2013 sisäisiin bruttovuokriin. 3 Neliöhinnat ovat keskimääräisiä kuluja ja ne laskettu suhteessa koko pinta-alaan. 17

18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 Kuva 3.3: Vuokravertailu Parainen vs. eri kaupungit 4 Brvkr kaupungeittain v. 2010 ja 2013* /m2/kk 8,00 6,00 Ypvkr Povkr 4,00 2,00 0,00 Muilla kaupungeilla kuin Hämeenlinnalla ja Paraisilla rakennusten pääomavuokrien määrittely pohjautuu rakennusten reaaliarvoihin ja pääomavuokraan kuuluu sekä korko että korjausvastike. Keskimääräinen pääomavuokran neliöhinta on eri kaupungeissa noin 6 8 /m2/kk ja ylläpitovuokra sisällöstä riippuen noin 3,00 6,00 /m2/kk. Bruttovuokrien neliövuokra vaihtelee pääoma- ja ylläpitovuokrien sisällöstä ja määrittelystä johtuen noin 6,00-16 /m2/kk välillä. Paraisten vuoden 2013 sisäisten vuokrien bruttovuokran neliöhinta ovat selvästi koko vertailuryhmän alhaisin ja edelleenkin, mikäli pääomavuokra muodostuisi laskennallisesta korjausvastikkeesta (6,58 /m2/kk), olisi vertailuryhmän toiseksi edullisin Vaasan jälkeen. Vaasan bruttovuokran neliöhinta on nyt vuoden 2010 hintatasossa, joten sielläkin relevantti bruttovuokrataso on noin 7-8 /m2/kk v. 2013. 4 Trellum on ollut määrittelemässä sisäisiä vuokria Espoossa, Lahdessa, Joensuussa, Porvoossa, Järvenpäässä, Muuramessa, Kemissä, Sipoossa ja Tuusulassa. Tämän lisäksi Trellum on päivittänyt sisäisiä vuokria aina vuosittain Porvoossa, Järvenpäässä, Muuramessa ja Sipoossa. 18

4. YHTEENVETO Paraisten kaupungin sisäisen vuokran määrittelyt ja laskennat vastaavat pääosin pitkäjänteiselle kiinteistöpidolle asettavat tavoitteet. Vuokranmäärittelyperiaatteet ja bruttovuokrien laskenta on teoreettisesti oikein nykyisten tekijöiden osalta, mutta eräs keskeinen kustannuserä vuokrista siis vielä puuttuu eli korkokustannus ja edelleen korjausvastike ei mahdollista riittäviä peruskorjausinvestointeja nykyiseen kiinteistökantaan Vuokrat ovat määritelty oikein lähtien rakennusten arvoista ja ylläpitokustannuksista, mutta korkokustannuksen määrittely puuttuu. Lisäksi nyt pääomavuokraan laskettu korjausvastike on talousarvioon nähden oikealla tasolla, mutta Paraisten kaupungissa korjausvastike on aina sopeutettu Kiinteistölaitokselle päätettyyn investointitasoon, joka ei sinänsä ole vastannut rakennusten todellista tarvetta. Keskimäärin Trellum Consulting Oy:n toteuttamissa vuokraprojekteissa aidot sisäiset vuokrat ovat kaupungeissa ja kunnissa koosta riippumatta olleet noin 8 16 /m2/kk 5, joten nyt Paraisten kaupungin vuokrat ovat selvästi alle tämän keskimääräisen tason. Vuokra nykyisellään siis toimii tilakustannusten laskentavälineenä, mutta vuokrajärjestelmän toimivuus varsinkin koko konsernitasolla kaipaa vielä kehittämistä. Littoisissa 13.2.2013 TkL, VTM Harri Isoniemi Tässä selvityksessä käytetty materiaali: - Paraisten kaupungin Kiinteistölaitoksen vuokrien määrittelyaineisto vuodelta 2009 - Paraisten kaupungin päätökset kiinteistölaitoksen perustamisesta - Paraisten kaupungin päätökset toiminnan muutoksesta - Paraisten kaupungin talousarvio v. 2013 - Trellum Consulting Oy:n materiaali vuokrienmääritys projekteista 5 Trellum Consulting Oy:n on toimintavuosiensa aikana ollut toteuttamassa noin 30-35 suuren ja keskikokoisen kaupungin vuokrien määritystä sekä päivittänyt noin 5-10 kaupungin sisäiset vuokrat aina vuosittain. 19