A S E M A K A A V A N S E L O S T U S KAUPPAKATU 13 KAAVATUNNUS 01:175 28.11.2018 LUONNOSVAIHE
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (2) SISÄLLYSLUETTELO 1 TIIVISTELMÄ... 3 1.1 Kaava-alue... 3 1.2 Tiivistelmä asemakaavasta... 3 1.3 Kaavaprosessin vaiheet... 4 1.4 Yhteystiedot... 4 2 TAVOITTEET... 4 2.1 Suunnittelun tarve ja käynnistäminen... 4 2.2 Tavoitteet... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 6 3.2 Suunnittelutilanne... 10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 14 4.1 Aloitusvaihe... 14 4.2 Luonnosvaihe... 14 4.3 Ehdotusvaihe... 15 4.4 Hyväksymisvaihe... 15 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 15 5.1 Kaavaratkaisun yleiskuvaus... 15 5.2 Aluevaraukset... 16 5.3 Kaavaratkaisun perustelut... 16 5.4 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 16 5.5 Vaikutusten arviointi... 16 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 18 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 18 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 18 6.3 Toteutuksen seuranta... 18 LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA 1) osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2) asemakaavan muutosluonnos, pienennös 3) asemakaavan havainnekuvia 4) yhteenveto luonnosvaiheen palautteesta ja vastineet 5) yhteenveto ehdotusvaiheen palautteesta ja vastineet 6) asemakaavan seurantalomake Kaavan selvitykset on lueteltu kappaleessa 3.2 suunnittelutilanne. Lähdeaineistoon ja tehtyihin selvityksiin/suunnitelmiin on mahdollisuus tutustua asemakaavoituksessa.
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (3) Ortokuva suunnittelualueesta ja sen lähiympäristöstä (2018/Blom kartta) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Kaava-alue Asemakaavan muutos koskee 1. kaupunginosan korttelin 14 tonttia 11 Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan korttelin 14 tontti 11 1.2 Tiivistelmä asemakaavasta Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa alueelle laadukasta kerrostalopainotteista täydennysrakentamista, mikä ottaa huomioon keskusta-alueen ominaispiirteet ja rakennetun kulttuuriympäristön arvot. Tavoitteena on sovittaa täydennysrakentaminen osaksi ympäröivää aluerakennetta, rakennettua ympäristöä ja kaupunkikuvaa. Asemakaavamuutoksella määritellään täydennysrakentamisen määrä, sijainti ja rakentamistapa. Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan yhdyskuntarakennetta tiivistävää asumispainotteista täydennysrakentamista Jyväskylän ydinkeskustaan hyvien liikenneyhteyksien ja palveluiden ääreen. Alueelle muodostuu asuin- ja liikerakennusten korttelialue (AL-1), johon osoitetaan uutta rakennusoikeutta 3400 kerrosalaneliömetriä. Kokonaisrakennusoikeudesta asumista tulee olla vähintään 2/3. Rakennusoikeuden lisäys tarkoittaa laskennallisesti noin 50 70 uutta asukasta. Uudisrakentaminen sijoittuu korttelin sisäpihanpuolelle poikittain Kauppakatuun nähden. Uudisrakentamisen mittakaava ja laajuus noudattaa naapuritontille laadittua asemakaavaratkaisua. Uudisraken-
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (4) nuksen tyyppinä on lamellimainen rakennusmassa kahdeksaan kerrokseen toteutettuna. Pysäköinti toteutetaan tontille rakenteellisena kansiratkaisuna ja sen päälle piha-alueet. Kaavamuutoksen toteuttamisen vaikutukset kerrostalovaltaisessa ympäristössä ovat rajalliset ja merkittävimmät vaikutukset kohdistuvat kaupunkikuvaan sekä maisemaan ja näkymiin. Asemakaavan toteuttaminen on mahdollista asemakaavan tultua voimaan. Jyväskylän kaupungin viranomaiset valvovat rakentamisen toteutusta rakennuslupamenettelyn ja -valvonnan yhteydessä. 1.3 Kaavaprosessin vaiheet Kaavoituksen aloittamisesta / vireilletulosta tiedotettiin sanomalehti Keskisuomalaisessa 7.9.2018. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) lähetettiin osallisille ja viranomaisille 3.1.2019 luonnosvaiheen nähtävilläolosta tiedottamisen yhteydessä. Asemakaavan muutosluonnos kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä 11.12.2018. Asemakaavaluonnos MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä 8.1. 5.2.2019 välisen ajan palvelupiste Hannikaisessa. Lisäksi asiakirjat olivat nähtävillä kaavoituksen internet-sivuilla. Luonnosvaiheen yleisötilaisuus pidettiin xx.xx.2019. Asemakaavan muutosehdotus kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä xx.xx.2019. Asemakaavan muutosehdotus MRL 65 :n mukaisesti nähtävillä xx.xx. xx.xx.2019. Asemakaavan muutosehdotus kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä xx.xx.2019. Asemakaavan muutosehdotus kaupunginhallituksen käsittelyssä xx.xx.2019. Asemakaavan muutosehdotus hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa xx.xx.2019. 1.4 Yhteystiedot Mauri Hähkiöniemi, Kaavasuunnittelija Jyväskylän kaupunki Asemakaavoitus Postiosoite: PL 233, 40101 Jyväskylä Käyntiosoite: Kivääritehtaankatu 6, ovi F, 3. krs Puh. 014 266 5034 email: mauri.hahkioniemi@jkl.fi 2 TAVOITTEET 2.1 Suunnittelun tarve ja käynnistäminen Asemakaavan laatiminen on aloitettu yksityisen maanomistajan hakemuksesta. Hakemuksessa esitetään asemakaavaa muutettavan siten, että se mahdollistaisi kahdeksan kerroksisen (3400 kerrosalaneliömetriä) asuinkerrostalon rakentamisen tontille. Perusteluiksi hakemukselle esitetään
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (5) hankkeen olevan linjassa kaupungin täydennysrakentamisen strategioiden kanssa hankkeen mahdollistaessa lisää asuntoja ja asukkaita keskustaan. Haettu asemakaavan muutos edellyttää muun muassa rakennusoikeuden ja rakennusalojen määrittämisen sekä kaavamääräykset rakentamistavasta. Asemakaavan laatiminen on aloitettu syksyllä 2018 ja kaavoituksen vireilletulosta on ilmoitettu sanomalehti Keskisuomalaisessa 7.9.2018. Asemakaavahanke on käsitelty kaupunkirakennepalveluiden sisäisessä aloituspalaverissa 16.8.2018. 2.2 Tavoitteet Kaupungin asettamat tavoitteet - Terveellisen, turvallisen ja viihtyisän asuinympäristön muodostaminen. - Täydennysrakentamisen mahdollistaminen rakennetun yhdyskuntarakenteen ja palveluiden äärelle hyödyntämään olemassa olevaa kapasiteettia yhdyskuntarakenteen tiivistäminen. - Täydennysrakentamisen mahdollistaminen ydinkeskustan asukasmäärän kasvattamiseksi, millä on vaikutuksia muun muassa keskustan elinvoimaisuuteen. - Tavoitteena on myös täydennysrakentamisen laajuuden mitoittaminen siten, että turvataan alueeseen sitoutuneiden rakennetun kulttuuriympäristön arvojen säilyminen sekä tasapainoisen yhdyskuntarakenteen muodostuminen. - Tavoitteena on kaavaratkaisu, jossa täydennysrakentamisen lisäksi tontin pysäköinti on ratkaistu siten, että myös vihreitä leikki- ja oleskelualueita toteutetaan riittävästi mahdollistamaan viihtyisän asuinympäristön muodostuminen. Suunnittelutilanteesta johtuvat tavoitteet - Suunnittelualue on voimassa olevassa oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa strategista keskustatoimintojen aluetta ja ensisijaista täydennysrakentamisen kohdentamisaluetta, mikä asettaa selkeän tavoitteen täydennysrakentamisen mahdollisuuksien selvittämiseksi alueella. - Jyväskylän keskustavisio 2030 keskeisenä tavoitteena on keskusta-alueen elävöittäminen muun muassa asukasmäärän runsaalla lisäämisellä täydennysrakentamisen keinoin. - Keskustan kaupunkirakenteen strategisessa suunnitelmassa suunnittelualue on osoitettu maltillisten lisäysten yläkaupungiksi, jossa täydennysrakentamisen tulee jäädä alisteiseksi olemassa olevalle rakennetulle ympäristölle. Tavoitteena on, että uusi rakentaminen sopeutuu ympäröivään kaupunkirakenteeseen laajuudeltaan ja korkeudeltaan eikä muodosta kaupunkinäkymissä erottuvaa elementtiä. - Suunnittelualue on osa kahta maakunnallisesti arvokasta rakennetun kulttuuriympäristön kokonaisuutta; Kauppakatu ja Yläkaupungin kerrostalokorttelit. Tämä asettaa selkeän tavoitteen uuden rakentamisen sovittamisesta rakennettuun kulttuuriympäristöön siten, että rakentaminen ottaa huomioon alueeseen sitoutuneet arvot ja mahdollistaa niiden säilymisen. Alueen oloista ja ominaisuuksista johtuvat tavoitteet - Tavoitteena on laatia kaavaratkaisu, mikä ottaa huomioon alueeseen kohdistuvat rakennetun kulttuuriympäristön arvot turvaten niiden säilyminen. - Suunnittelualue sijaitsee Jyväskylän ydinkeskustassa toteutetun infrastruktuurin ja palveluverkon ääressä, joten alueen täydennysrakentaminen on tavoitteellista.
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (6) - Tavoitteena on löytää sellainen pysäköinnin ratkaisu, mikä hyödyntää tontin maastonmuodot. Tavoitteena on myös tarkastella tontille liikennöinnin eri vaihtoehdot etsien synergiaetuja naapurikiinteistöjen kanssa. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Jyväskylän ydinkeskustassa ns. Yläkaupungin alueelle Kauppakadun varressa. Suunnittelualueen ympäristössä on ajallisesti ja arkkitehtuuriltaan hyvin yhtenäistä asuinkerrostalorakentamista. Keskusta-alueelle tyypillisesti rakennusten katutason kerrokset ovat liiketiloina. Suunnittelualue sijaitsee keskustan hyvien palveluiden ja liikenneyhteyksien äärellä. Suunnittelualue on rakennettua korttelialuetta, jolla sijaitsee kuusikerroksinen asuin- ja liikekerrostalo piha-alueineen. Suunnittelualueen pinta-ala on 2622 m². Suunnittelualueen eteläpuolelle viereisille tonteille on laadittu asemakaavan muutos 2016, mikä mahdollistaa kahden uuden kerrostalon toteuttamisen kortteliin. Ilmakuva suunnittelualueesta ja lähiympäristöstä (10/2017) 3.1.2 Rakennettu ympäristö Yhdyskuntarakenne Suunnittelualueen lähiympäristön yhdyskuntarakenne on tyypillistä Suomalaisen suuren kaupungin ydinkeskustaa. Suunnittelualue sijoittuu keskustan vanhalle tiiviisti rakennetulle ruutukaava-
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (7) alueelle. Korttelin rakenne ei täysin vastaa perinteistä tiukasti rakennuksilla katutilaan rajautuvaa rakennetta, vaan muutamat rakennuksista työntyvät korttelialueen keskelle jättäen kadun reunaan rakentamatonta tai matalasti rakennettua aluetta. Alueen katuverkko noudattaa kuitenkin perinteistä ruutukaavaa tiukan koordinaatiston mukaisesti. Yhdyskuntarakenne on tiiviisti rakentunutta ja asuinrakennusvaltaista. Yhdyskuntarakenteelle leimallisen piirteen antaa tiukka ruutukaava, rinnemaastoon sijoittuva suhteellisen tasakorkuinen rakennuskanta ja alueelle taustan luova vihreä Harju sekä Seminaarinmäki. Kaupunkikuva Suunnittelualue sijaitsee Jyväskylän ydinkeskustassa ruutukaava-alueella ns. Yläkaupungin alueella. Yläkaupunginalueen rakennuskanta on pääosin asuinkerrostalopainotteista ja rakentunut 1950 1960 -lukujen aikana. Kaupunkikuva on siis hyvin yhtenäinen, vaikkakin rakennusten materiaalit, väritys ja muoto vaihteleekin jonkin verran. Ajallisesta ja käyttötarkoituksellisesta yhtenäisyydestä huolimatta alueen kaupunkikuva ilmentää tyypillistä monimuotoista ydinkeskusta-aluetta. Kaupunkikuvallisesti alueen arvot liittyvät Kauppakadun katunäkymään, kaukomaisemaan Jyväsjärven suunnasta sekä näkymään Harjulta. Rakennuskanta Suunnittelualueella sijaitsee 1961 valmistunut arkkitehti Erkki Kantosen suunnittelema asuin- ja liikekerrostalo. Liiketilat sijoittuvat rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen katutasoon ja asunnot ylempiin kerroksiin. Rakennus on kuusikerroksinen. Rakennuksen kadun puoleiset julkisivut ovat vihertävän harmaata profiilialumiinilevyä ja terastirappausta. Pihan puoleiset julkisivut ovat persikan värinen roiskerappaus ja valkoinen sileärappaus. Julkisivut poikkeavat väritykseltään ja materiaaleiltaan selvästi toisistaan aikakauden arkkitehtuurille tyypillisesti. Rakennuksen julkisivuissa on kuitenkin selkeä yhtenäinen nauhamainen horisontaalinen elementti, mikä muodostuu ikkunaaukotuksesta. Pihan puolella rakennuksessa on osittain sisäänvedetyt parvekkeet, joissa on tummanruskea profiilipeltikaide. Pihan puolella ensimmäinen kerros työntyy ulokkeeksi. Rakennuksessa peltikatteinen pulpettikatto. Suunnittelualueella sisäpihanpuolella sijaitsee myös yksikerroksinen yhdeksän paikkainen autotallirakennus, joka muodostaa osan maastonkorkeuseroja käsittelevää tukimuurirakennetta. Autotallirakennuksen alapuolelle on toteutettu väestönsuojatilat. Kuvia suunnittelualueen rakennuksesta Kauppakadun ja sisäpihan puolelta (7/2018)
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (8) Kuvia suunnittelualueen lähiympäristön rakennuksista korttelin sisäpihan puolelta (7/2018) Havainnekuvia suunnittelualueen viereiselle tontille rakentuvasta kerrostalokohteesta (9/2015 / Arkkitehtipalvelu Oy) Rakennettu kulttuuriympäristö Suunnittelualue on osa kahta maakunnallisesti arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä; Kauppakatua ja Yläkaupungin kerrostalokortteleita. Molemmat alueet on esitetty uudessa Keski- Suomen maakuntakaavassa ja edustavat modernia rakennusperintöä. Kauppakadun varren kokonaisuus edustaa kattavasti eri vuosikymmenten ajallisesti kerroksellista arkkitehtuuria. Yläkaupungin puoleinen osa Kauppakadusta muodostuu pääosin asuinkerrostaloista, joissa ensimmäinen kerros on toteutettu kivijalkakaupoiksi ja liiketiloiksi. Kauppakatu on keskisuomalaisittain poikkeuksellinen ja historiallisesti merkittävä liike- ja asuinrakentamisen kokonaisuus, jossa yhdistyy kaupungin kehityksen erilaiset vaiheet ja arkkitehtuuri. Yläkaupungin korttelit muodostavat yhtenäisen ja edustavan kokonaisuuden pääosin 1950 1960- luvuilla rakennetuista asuinkerostaloista. Yläkaupungin alue on arkkitehtonisesti ja historiallisesti yhtenäinen, Jyväskylässä ja Keski-Suomessa ainutlaatuinen kantakaupunkiympäristö. Alueen kerrostaloja on suunnitellut vain muutama arkkitehti. Erityisesti Yliopistonkadun ja Kauppakadun varrella olevissa kerrostaloissa on kivijalkakauppoja ja erilaisia liiketilasiipiä. Asuminen ja sosiaalinen ympäristö Suunnittelualueen lähiympäristössä (300 metrin etäisyydellä, 6/2018) on lapsia (0 14 -vuotta) noin 70, nuoria ja työikäisiä (15 64 -vuotta) noin 1853 ja eläkeläisiä (yli 65 -vuotta) noin 562. Kaavaalueen lähiympäristön kokonaisasukasmäärä on noin 2485, josta nuorten ja työikäisten osuus on noin 75 prosenttia ja eläkeläisten 23 prosenttia. Suunnittelualue sijaitsee Jyväskylän ydinkeskustassa Yläkaupungin alueella, jossa pääasiallinen rakennustyyppi on kerrostalo ja pääasiallisena käyttötarkoituksena asuminen. Alue on hyvin tiivistirakennettua ja alueella on käynnissä tai suunnitteilla useita täydennysrakentamisen hankkeita. Suunnittelualueen naapuriin tontille 1-14-17 on käynnistynyt kahden uuden asuinkerrostalon rakentaminen. Rakennukset on suunniteltu Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön opiskelijaasunnoiksi, mikä nostaa merkittävästi korttelialueen asuntokannan pienten asuntojen osuutta. Rakennuksiin on suunniteltu yhteensä 160 uutta asuntoa.
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (9) Palvelut Suunnittelualue tukeutuu lähiympäristön eli keskusta-alueen palveluihin. Suunnittelualueella on liikerakentamista. Liikenne Ajoyhteys suunnittelualueelle on Yliopistonkadulta tontin 1-14-8 kautta ajorasitteella. Yliopistonkatu on osa keskustaa kiertävästä ajoneuvoliikenteen kehästä. Yliopistonkatu on vilkkaasti liikennöity väylä, jossa vuorokautinen ajoneuvojen liikennemäärä vuoden 2016 laskennassa oli noin 12000. Raskaan liikenteen osuus liikennemäärästä on noin kolme prosenttia. Kauppakatu on toteutettu suunnittelualueen kohdalla pihakatuna. Suunnittelualueen pysäköinti on toteutettu korttelin sisäpihan puolelle. Pääosin pysäköintipaikat ovat kattamattomia maantasopaikkoja, tontin luoteisrajalla on yhdeksän paikkainen autotallirakennus. Kuva Yliopistonkatu 14 pihasta, jonka kautta on ajoyhteys suunnittelualueelle Kuva piha-alueesta, josta valtaosa on pysäköintialuetta. Tontin keskellä on pieni viheralue ja varttuneita puita Kuvan vasemmassa reunassa näkyy ajoyhteys pysäköintialueelta Yliopistonkadulle Suunnittelualue on ydinkeskustassa, joten joukkoliikenteen palvelut ovat erinomaiset.
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (10) Suunnittelualueelta on hyvät kevyen liikenteen yhteydet joka suuntaan ja ne liittyvät jouhevasti ympäristön muuhun kevyen liikenteen reittiverkostoon. Tekninen huolto ja erityistoiminnat Suunnittelualueen lähiympäristöön katualueille on toteutettu kattavasti kunnallisteknistä verkostoa. Katu- ja liikennealueille sijoittuu muun muassa kaukolämpö, vesi- ja viemäriverkosto, teleliikennekaapeleita jne. 3.1.3 Luonnonympäristö Suunnittelualue on rakennettua tonttialuetta eikä sillä sijaitse luonnontilaista ympäristöä. Alueella on noin 400 m² vihreätä piha-aluetta, jolla kasvaa muutamia kookkaita lehti- ja havupuita. Muilta osin tontti on rakennettua ja asfaltoitua aluetta eikä alueella ole todettavia luontoarvoja. Alueen lähiympäristössä on muun muassa kirkkopuiston viheralue sekä laajempana kokonaisuutena Harjun virkistysalue. Suunnittelualueen maasto nousee loivasti Kauppakadulta kohti Harjua. Korkeuseroa tontin sisällä kertyy noin kaksi metriä. Kuvan tontin pohjoisreunaan sijoittuvasta pienestä vihreästä puustoisesta piha-alueesta 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualue on kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet (VAT) Uudistetut valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat tulleet voimaan 1.4.2018 ja se korvaa aiemmat (2000 ja 2008) päätökset valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet jakautuvat viiteen kokonaisuuteen: 1. Toimivat yhdyskunnat ja kestävä liikkuminen 2. Tehokas liikennejärjestelmä 3. Terveellinen ja turvallinen elinympäristö 4. Elinvoimainen luonto- ja kulttuuriympäristö sekä luonnonvarat 5. Uusiutumiskykyinen energiahuolto
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (11) Maakuntakaava Alueella on voimassa maakuntavaltuuston 1.12.2017 hyväksymä Keski-Suomen maakuntakaava, joka on tullut voimaan 26.1.2018. Maakuntakaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta (C) sekä kulttuuriympäristön vetovoima-aluetta. Suunnittelualue on myös osa Kauppakadun ja Yläkaupungin kerrostalokortteleiden maakunnallisesti arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä. Keskustatoimintojen alue merkinnällä osoitetaan kaupunkitasoisen tai seudullista merkitystä omaavan taajaman keskustatoimintojen alue. Keskustatoimintojen alueella on asutuksen lisäksi hallintoon, palveluihin ja kauppaan liittyviä toimintoja ja Jyväskylässä myös matkakeskus. Suunnittelumääräyksessä todetaan: Keskustojen kehittämisessä tulee kiinnittää erityistä huomiota ydinkeskustan ja muun taajaman selkeään rajaukseen sekä keskusta-alueen viihtyisyyteen ja esteettömyyteen. Alueiden käytön suunnittelussa on huolehdittava joukkoliikenteen toimintaedellytyksistä ja turvallisista kevytliikenteen yhteyksistä sekä turvattava maakunnallisesti ja valtakunnallisesti arvokkaat kulttuuriympäristöt. Kohdemerkinnällä osoitettu alue on määriteltävä yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa siten, että muodostuu eheä, keskustahakuisiin toimintoihin painottuva kokonaisuus. Keskustatoimintojen alueelle saa sijoittaa seudullisesti merkittäviä, keskusta-alueille soveltuvan vähittäiskaupan suuryksiköitä.. Kulttuuriympäristön vetovoima-alue merkinnällä osoitetaan maakunnan kulttuuriympäristön monimuotoiset aluekeskittymät. Suunnittelumääräyksessä todetaan: Alueen kehittämisessä tulee hyödyntää kulttuuriympäristön monimuotoisuutta. Alueidenkäytön suunnittelulla edistetään kulttuuriympäristöjen kestävää käyttöä ja hoitoa.. Ote Keski-Suomen tarkistetusta maakuntakaavasta Yleiskaava Jyväskylän kaupungin yleiskaavassa, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 10.11.2014 oikeusvaikutteisena (kaava on tuullut voimaan 25.11.2016), suunnittelualue on strategista keskustatoimintojen aluetta (Cy) ja ensisijaista täydennysrakentamisen kohdentamisvyöhykettä. Strategisen keskustatoimintojen alueen merkintäkuvauksessa todetaan: Monitoiminnallinen tiivistyvä keskusta-alue, jonka asemakaavoituksessa ja muussa yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee noudattaa yleiskaavan karttojen 2 6 merkintöjä ja määräyksiä. Suunnittelussa tulee edistää viihtyisiä ja turvallisia oleskelu-, kävely-, pyöräily- ja joukkoliikenneympäristöjä. Alueen täydennysrakentamisen tulee tukeutua olemassa olevaan kulttuuriympäristöön ja siinä tulee ottaa huomioon moderni rakennusperintö. Alueelle saa asemakaavoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Uusia yli 10000 kem² suuryksiköitä saa kuitenkin asemakaavoittaa vain keskustan rajatuille kohdealueille Cy, Cs ja Ck. Keskustan kohdealue Cy ydinkeskusta: Alue tulee asemakaavoittaa ydinkeskusta-alueen maanalainen maailma, maanalaiset yhteydet ja autojen pysäköinnin erityismääräykset huomioon ottaen.
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (12) Ote Jyväskylän yleiskaavasta Yleiskaavan täydennysrakentaminen ja kestävä liikkuminen -kartassa (6/7) suunnittelualue on osoitettu ensisijaisen rakentamisen kohdentamisvyöhykkeeksi, jolla tehokas ympäristöönsä sopiva täydennysrakentaminen on erityisen suotavaa. Suunnittelualue on myös osoitettu kävelykeskustaalueeksi. Ote Jyväskylän yleiskaavan täydennysrakentaminen ja kestävä liikkuminen -kartasta Voimassa oleva asemakaava Suunnittelualueella on voimassa 11.8.1967 hyväksytty asemakaava. Asemakaavassa suunnittelualue on yhdistettyjen liike- ja asuinkerrostalojen korttelialuetta (ALK2). Tehokkuusluvuksi on osoitettu e=1.25. Tontin ollessa pinta-alaltaan 2622 m² tulee rakennusoikeuden määräksi 3278 kerrosalaneliömetriä. Kerrosluvuksi on osoitettu VI, mikä mahdollistaa rakentamisen kuuteen kerrokseen. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan korkeusasemaksi on osoitettu +120.30, mikä säätelee kerrosluvun lisäksi rakentamisen korkeutta. Suunnittelualueelle on osoitettu varsinainen rakennusala Kauppakadun varteen. Lisäksi tontin luoteisosaan on osoitettu erillinen rakennusala maanalaiselle auton säilytyspaikalle (ma/a). Pihaalueelle on myös osoitettu maanpinnan likimääräiset korkeusasemat +106.80 ja +104.30. Suunnittelualueelle on asemakaavassa osoitettu korttelin pysäköinti- ja huoltoliikennettä varten varattu alue (hl), joka osoittaa kulun tontille Yliopistonkadulta viereisen tontin kautta. Autopaikkoja tulee toteuttaa 1 autopaikka kutakin asuinhuoneistoa kohti ja 1 autopaikka kutakin liike- ja toimistotiloina palvelevaa kerrosalan 60 neliömetriä kohti. Leikkiin ja muuhun oleskeluun soveltuvaa yhtenäistä aluetta tulee osoittaa vähintään 10 neliömetriä kutakin asuntoa kohti.
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (13) Ote ajantasa-asemakaavasta (suunnittelualue on rajattu kuvaan mustalla katkoviivalla) Lähiympäristön kaavatilanne Suunnittelualueen lähiympäristö Jyväskylän ydinkeskustan Yläkaupungin aluetta, jossa korttelialueiden pääasiallisena käyttötarkoituksena on asuminen, jolle alisteisena on liikerakentaminen. Käyttötarkoitusmerkintöinä on muun muassa AK, ALK ja AL. Suunnittelualueen lähiympäristön asemakaavoista lähes kaikki ovat toteutuneet eikä alueella ole toteutumatonta kaavavarantoa. Naapurikiinteistölle laadittu asuinrakentamisen mahdollistavan täydennysrakentamisen asemakaavamuutoksen toteuttaminen on käynnistynyt kesällä 2018. Keskusta-alueella on käynnissä tai käynnistymässä useita asemakaavan muutoksia, joiden tavoitteena on tutkia asumispainotteisen täydennysrakentamisen mahdollisuuksia. Muut aluetta koskevat päätökset Kaavamuutosaluetta koskevat erilliset päätökset: - Keskusta-alueen määräaikainen kevennetty maankäyttösopimusmenettely (Kaupunkirakennelautakunta 3.11.2017) - Jyväskylän keskustan kokeiluluontoiset ullakkorakentamisen edistämisen periaatteet (Kaupunkirakennelautakunta 14.6.2016) - Jyväskylän keskustan kaupunkirakenteen strateginen suunnitelma (Kaupunkirakennelautakunta 21.3.2017)
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (14) Alueelle laaditut selvitykset ja suunnitelmat - Jyväskylän modernin rakennusperinnön inventointi 2012 2014 (Keski-Suomen museo) - Keski-Suomen maakuntakaavan tarkistustyön yhteydessä on tehty selvitys maakunnallisesti merkittävistä rakennetuista kulttuuriympäristöistä 2016 (Keski-Suomen museo) - Alueen alustavat luonnossuunnitelmat 2017 (Arkkitehtipalvelu Oy) 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Aloitusvaihe Yksityinen maanomistaja (Asunto Oy Tupala) on hakenut asemakaavan muutosta huhtikuussa 2018. Hakemuksessa esitetään asemakaavaa muutettavan niin, että se mahdollistaisi kahdeksan kerroksisen asuinkerrostalon rakentamisen tontille. Perusteluiksi hakija esittää hankkeen olevan linjassa kaupungin täydennysrakentamisen strategioiden kanssa. Hakijan ja kaupungin välinen asemakaavoituksen aloituskokous pidettiin syyskuussa 2018. Kaavamuutosta käsiteltiin kaupunkirakenteen toimialan sisäisessä aloituspalaverissa 16.8.2018. Asemakaavan muutoksen vireilletulosta ilmoitettiin sanomalehti Keskisuomalaisessa 7.9.2018, jonka jälkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä kaavan internetsivuilla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin myös osallisille ja viranomaisille. 4.2 Luonnosvaihe 4.2.1 Kaavaluonnoksen valmistelu Asemakaavamuutoksen tavoitteet, lähtökohdat ja reunaehdot eivät aseta tarkoituksenmukaisia lähtökohtia vaihtoehtoisten kaavaratkaisujen laatimiselle. Käytännössä uudisrakentaminen voi sijoittua tontilla vain yhteen paikkaan. Kaavaratkaisujen variaatiot perustuisivatkin lähinnä rakennusoikeuden määrään, kerroslukuun ja pieniin massoittelun vaihtoehtoihin, jotka eivät itsessään tarjoa edellytyksiä erillisille kaavaratkaisuille. Normaalin suunnittelun mukaisesti täydennysrakentamista on tarkasteltu alueen ominaisuudet (maasto, muu rakennettu ympäristö, kaupunkikuva yms.) ja toteutettavuus huomioon ottaen ja päädytty harkinnan jälkeen valittuun kaavaratkaisuun. Kaavaratkaisun mukainen rakentaminen perustuu massoittelultaan, mittakaavaltaan ja kaupunkikuvaltaan viereiselle tontille toteutettaviin kerrostaloihin jatkaen niiden kanssa samaa linjaa. Asemakaavan muutosluonnos oli kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä 11.12.2018. 4.2.2 Luonnosvaiheen palaute (lausunnot ja mielipiteet) ja vastineet/huomioon ottaminen Asemakaavan muutosluonnos pidettiin nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti xx.xx. xx.xx.2019 välisen ajan, jotta osallisilla on mahdollisuus lausua mielipiteensä luonnoksesta. Luonnosvaiheen yleisötilaisuus pidettiin xx.xx.2019. Luonnosvaiheen nähtävilläolon aikana asemakaavasta annettiin xx lausuntoa ja xx mielipidettä. Lausunnon antoivat xxx ja mielipiteen xxx. Lausunnoissa ja mielipiteissä esille tuotiin seuraavat merkittävät asiakokonaisuudet: xxxxx
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (15) 4.3 Ehdotusvaihe 4.3.1 Kaavaehdotuksen valmistelu Asemakaavaluonnokseen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset Asemakaavamuutoksen luonnosvaiheen nähtävilläolon aikana saadun palautteen sekä tarkentuneiden suunnitelmien johdosta asemakaavaan on tehty seuraavat muutokset: xxx Asemakaavan muutosehdotus oli kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä xx.xx.xxxx. Lautakunta asetti asemakaavan muutosehdotuksen julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi. 4.3.2 Ehdotusvaiheen palaute (lausunnot ja muistutukset) ja vastineet/ huomioon ottaminen Asemakaavan muutosehdotus pidettiin nähtävillä MRL 65 :n mukaisesti xx.xx. xx.xx.2019 välisen ajan. Ehdotusvaiheen nähtävilläolon aikana asemakaavasta annettiin xx lausuntoa ja xx muistutusta. Lausunnon antoivat xxxx ja muistutuksen xxxx. Lausunnoissa ja muistutuksissa esille tuotiin seuraavat merkittävät asiakokonaisuudet: xxxxx 4.4 Hyväksymisvaihe Asemakaavaehdotukseen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset Asemakaavamuutoksen ehdotusvaiheen nähtävilläolon aikana saadun palautteen sekä tarkentuneiden suunnitelmien johdosta asemakaavaan on tehty seuraavat muutokset: xxx Asemakaavan muutosehdotus oli kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä xx.xx.2019 ja kaupunginhallituksen käsittelyssä xx.xx.2019. Asemakaavan muutosehdotus hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa xx.xx.2019. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavaratkaisun yleiskuvaus Asemakaavan muutoksella alueelle muodostuu asuin- ja liikerakennusten korttelialue (AL-1), jolle mahdollistetaan uuden kahdeksan kerroksisen asuinkerrostalon toteuttaminen. Uudisrakentaminen sijoittuu korttelin sisäpihan puolelle tontilla nykyisin olevan vihreän piha-alueen ja pysäköintialueen kohdalle. Rakennusoikeutta uudisrakennukselle osoitetaan 3400 kerrosalaneliömetriä. Rakennus jatkaa massan muodoltaan, laajuudeltaan, korkeudeltaan ja julkisivuiltaan naapuritontille toteutettavia asuinkerrostaloja. Pysäköinti toteutetaan tontille rakenteellisena kansiratkaisuna siten, että pysäköintialueen päälle kannelle toteutetaan piha-alueet. 5.1.1 Mitoitus Asemakaavan muutosalueen pinta-ala on 0,2622 hehtaaria. Alueelle muodostuu asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) 0,2622 hehtaaria. Rakennusoikeutta asemakaavassa on osoitettu yhteensä 6580 kerrosalaneliömetriä, mikä jakautuu kahdelle rakennusalalle 3180 kem² ja 3400 kem² suuruisiin osiin. Voimassa olevassa asemakaavassa rakennusoikeutta on yhteensä 3278 kem², joten asemakaavan muutoksella rakennusoikeus
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (16) nousee 3302 kem². Täydennysrakentaminen mahdollistaa laskennallisesti asunnoin noin 50 70 asukkaalle. Asemakaavan aluetehokkuus kuten myös AK-korttelin tehokkuus on e=2.51. Suunnittelualue tukeutuu lähiympäristön eli Jyväskylän keskusta-alueen palveluihin. 5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet Asuin- ja liikerakennusten korttelialue AL-1 (korttelin 14 tontti 11) Asuin- ja liikerakennusten korttelialue (AL-1) muodostaa koko kaavamuutosalueen. AL-1 alueen pinta-ala on 2622 m². Rakennusoikeutta on osoitettu yhteensä 6580 kem², mikä jakautuu kahdelle rakennusalalle. Olemassa olevalle rakennukselle on osoitettu rakennusoikeutta toteutuneen mukaisesti 3180 kem². Uudisrakentamiselle on osoitettu rakennusoikeutta 3400 kem². Olemassa olevan rakennuksen kerrosluku on VI ja uudisrakennuksen VIIu2/3. Uudisrakentamisen kerrosluku mahdollistaa rakentamisen kahdeksaan kerrokseen, joista ylin ullakkokerros on osittainen. Uudisrakennuksen julkisivujen tulee olla vaaleaa paikalla muurattua tiiltä. Uudisrakennus yhdistyy kaupunkikuvallisesti viereiselle tontille rakennettaviin kahteen asuinkerrostaloon. Pysäköinti toteutetaan tontilla rakenteellisena ratkaisuna pihakannen alle. Piha-alueet toteutetaan pysäköintikannen päälle. Pääasiallinen ajoyhteys tontille on Yliopistonkadulta tonttien 1-14-17 ja 1-14-18 kautta rasitteena. Asemakaavallisesti ajoyhteydet voidaan toteuttaa myös nykytilanteen mukaisesti Yliopistokadulta tontin 1-14-8 kautta rasitteena tai tontin 1-14-16 kautta Kauppakadun suunnasta. 5.3 Kaavaratkaisun perustelut Asemakaavaratkaisu on Jyväskylän yleiskaavan mukainen. Yleiskaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta ja ensisijaista täydennysrakentamisen kohdentamisvyöhykettä, jossa tehokas täydennysrakentaminen on erityisen suotavaa. Kaavaratkaisu toteuttaa myös kaavalle asetetut tavoitteet. Asemakaavamuutos mahdollistaa täydennysrakentamista Jyväskylän keskustaan ja siten vastaa keskustavisio 2030:n tavoitteeseen lisätä merkittävästi keskusta-alueen asukasmäärää. Täydennysrakentaminen on myös Jyväskylän ilmasto-ohjelman periaatteiden mukainen. Asemakaavamuutoksen vaikutukset ovat pääasiassa positiivisia eivätkä negatiiviset vaikutukset ole kaavan tarkoitus ja tavoitteet huomioon ottaen merkittäviä tai ne eivät aiheuta kenellekään kohtuutonta haittaa. 5.4 Kaavamerkinnät ja -määräykset Täydentyy ehdotusvaiheessa 5.5 Vaikutusten arviointi 5.5.1 Kaavan vaikutukset Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Asemakaavamuutoksen vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ovat kohtaleiset. Kaavamuutos mahdollistaa asumispainotteista täydennysrakentamista kokonaisuuteen nähden maltillisesti. Lähiympäristö on keskusta-alueelle tyypillisesti jo ennestään tiiviisti rakennettua. Kaavamuutos mahdollistaa yhdyskuntarakenteen tiivistämisen ja eheytymisen. Uusi rakentaminen sopeutuu muuhun lähiympäristön korttelirakenteeseen täydentäen sitä. Täydennysrakentaminen hyvien liikenneyh-
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (17) teyksien, rakennetun infrastruktuurin ja palveluiden äärelle on yhdyskuntarakenteen kannalta kestävää. Vaikutukset kaupunkikuvaan ja maisemaan Asemakaavamuutoksen vaikutukset kaupunkikuvaan ja maisemaan ovat kohtalaiset. Uudisrakentaminen sijoittuu korttelin sisäosiin. Korttelia reunustavat kuusikerroksiset rakennukset estävät uudisrakennuksen näkymisen katukuvassa, jolloin vaikutukset kaupunkikuvaan lähimaisemassa ovat vähäiset. Kaukomaisemassa tarkasteltuna uudisrakennus nousee korttelissa kadunvarren rakennuksia korkeammalle ja siten erottuu kaupunkinäkymässä ja siluetissa. Toisaalta vireiselle tontille on rakenteille kahdeksan ja yhdeksän kerroksinen kerrostalo, jotka nouset yhtä korkealle tai korkeammalle kaupunkinäkymässä. Uusirakennuksen taustalla nousee jo nyt korttelin korkein rakennus As Oy Tupatornin pistemäinen asuinkerrostalo. Kaupunkinäkymässä Tupatornin rakennus jää uudisrakennuksen taustaksi vähentäen sen vaikuttavuutta kaupunkinäkymässä. Uudisrakentamisen vaikutus kaupunkikuvassa ja näkymissä on kuitenkin ilmeinen, vaikkakaan ei kokonaisuuden kannalta merkittävä. Uudisrakennuksen vaikutukset maisemaan ja näkymiin korostuvat tarkasteltaessa kohdetta naapurikiinteistöistä. Uudisrakennus nousee nyt osittain avoimen korttelialueen keskelle ja siten sulkee näkymiä olemassa olevien rakennusten ikkunoista. Liikenteelliset vaikutukset Asemakaavamuutoksen liikenteelliset vaikutukset ovat vähäiset. Kaavamuutos mahdollistaa alueelle täydennysrakentamista kohtalaisen maltillisesti 3400 kerrosalaneliömetriä. Laskennallisesti rakentaminen mahdollistaa alueelle noin 50 70 uutta asukasta. Rakentamisen määrä aiheuttaa laskennallisesti noin 65 henkilöautolla tehtyä matkaa vuorokaudessa. Vuorokauden kokonaisliikennesuoritteiden määrä jakautuu edelleen eri vuorokaudenaikoihin tasaten liikenneverkon kuormitusta. Alueelta lähtevästä liikenteestä noin 25 prosenttia (n. 16 autoa) ajoittuu aamun ruuhkatunneille eli kello 7 9 välille. Alueelle saapuvasta liikenteestä noin 22 prosenttia (n. 14 autoa) ajoittuu illan ruuhkatunneille eli kello 15 17 välille. Kokonaisuuden kannalta ja lähiympäristön katuverkon liikennemääriin suhteutettuna liikenteen lisäyksen vaikutukset jäävät vähäisiksi. Yliopistokadun liikennemäärä oli vuoden 2016 liikennemäärälaskennassa noin 12000 ajoneuvoa vuorokaudessa. Suurin vaikutus liikennemäärien lisääntymisessä kohdistuu naapuritonteille, joiden kautta liikenne kulkee rasitteena. Keskusta-alueella etäisyyksien ollessa lyhyitä ja joukkoliikenteen palvelutason ollessa paras mahdollinen voidaan olettaa henkilöautoliikenteen kokonaismäärän oleva muita alueita vähäisempää matkoja kuljettaessa kävellen, pyörällä tai joukkoliikenteellä. Sosiaaliset vaikutukset Asemakaavan sosiaaliset vaikutukset ovat vähäiset. Asemakaavan toteuttaminen mahdollistaa maltillista täydennysrakentamista Jyväskylän keskusta-alueelle. Uudisrakentaminen mahdollistaa noin 50 70 uutta asukasta alueella. Jyväskylän keskusta ja sen Yläkaupunginalue on asumisvaltaista aluetta, joten uudella asuinrakentamisella ei ole kokonaisuuden kannalta korostunutta merkitystä. Lähiympäristön (500 metrin säteellä) asukasmäärä on nykyisin yli 5000 henkilöä ja saman korttelin sisällä asukkaita on 440. Asemakaavamuutoksen mahdollistama asukasmäärän lisäys on vähäinen lähiympäristön kokonaisasukasmäärään suhteutettuna. Asemakaavan toteuttaminen aiheuttaa alueelle rakentamisaikaisia häiriöitä, mikä saattaa vaikuttaa hetkellisesti sosiaalisen tasapainon kärjistymiseen, mutta tilanne tasaantuu rakentamistoimenpiteiden valmistuttua. Myös alueelle toteutettava täydennysrakentaminen saattaa aiheuttaa tiiviissä kaupunkirakenteessa vastustusta muun muassa näkymien muuttumisen vuoksi tai rakentamattoman alueen muuttuessa rakennetuksi. Täydennysrakentaminen ja olemassa olevien olosuhteiden
01:175 / KAUPPAKATU 13 / ASEMAKAAVASELOSTUS (18) muuttuminen on kuitenkin normaalia kaupungin kehittymisestä johtuvaa ja vääjäämätöntä kaavaalueen kaltaisissa kaupunkikeskustoissa. Asemakaavalla on kokonaisuuden kannalta vähäisiä sosiaalisia vaikutuksia. Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset Asemakaavan yhdyskuntataloudelliset vaikutukset ovat vähäiset. Suunnittelualue on kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa, joten asemakaavan yhteydessä laaditaan maankäyttösopimus. Maankäyttösopimuksella kaupunki perii osan kaavoituksella syntyvästä arvonnoususta, käyttäen tulot muun muassa alueen kunnallistekniikan rakentamiseen ja parantamiseen. Kokonaisuudessaan alueen täydennysrakentaminen on yhdyskuntataloudellisesti järkevää ja perusteltua. Alueen lähiympäristöön on toteutettu infrastruktuuri sekä kattava palveluverkko. Alueen toteuttaminen ei edellytä merkittäviä investointeja uuden kunnallisteknisen verkoston rakentamiseen tai palveluverkon toteuttamiseen. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Alueelle on laadittu havainnekuva-aineistoa, jotka ohjaavat asemakaavan toteutusta ja kertovat kuvallisesti kaavamääräysten tarkoituksen rakennusten massoittelun ja julkisivuarkkitehtuurin periaatteista. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavamuutoksen toteuttaminen voi alkaa kaavan tultua voimaan. Toteutuksen tarkasta ajankohdasta ei ole tietoa kaavan laadinnan aikana. Asemakaavamuutoksen mahdollistaman rakentamisen laajuus huomioon ottaen, hanke toteutetaan kerralla. Asemakaavamuutoksen toteuttaminen ei edellytä erityisiä muutostöitä kunnallistekniikkaan tai uuden kunnallistekniikan rakentamista. 6.3 Toteutuksen seuranta Asemakaavan toteutumista seurataan tiiviissä yhteistyössä Jyväskylän kaupungin asemakaavoituksen, rakennusvalvonnan ja yhdyskuntatekniikan sekä muiden asiassa oleellisten viranomaisten kanssa. Asemakaavan toteutuksen seurannassa on erityisesti kiinnitettävä huomiota: rakennetun kulttuuriympäristön arvojen säilymiseen kaupunkikuvan ja rakennusten arkkitehtuurin korkealaatuisuuteen hulevesien hallintaan tonttien piha-alueiden suunnittelun ja toteutuksen korkealaatuisuuteen Selvästi kaavan tavoitteista poikkeavista hankkeista on keskusteltava asemakaavoituksen edustajien kanssa.