Muistio 1 (5) 13.11.2018 Ehdotus vuonna 2019 sovellettavista tonttien enimmäishinnoista valtion tukemassa asuntotuotannossa (pitkä korkotuki) pääkaupunkiseudulla HSY:n hallituksen asettama tonttikustannustoimikunta on valmistellut ehdotuksensa valtion tukemaan asuntotuotantoon vuonna 2019 osoitettavien tonttien enimmäishinnoiksi. Ehdotus valmistellaan vuosittain ja se annetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ARAn päätettäväksi. Ehdotuksen taustaksi tarkastellaan tonttihintojen kehitystä käytettävissä olevien tonttihintatilastojen valossa ja arvioidaan ajankohtainen markkinatilanne. Toimikunta esittää, että vuonna 2019 sovellettavat enimmäishinnat vastaisivat vuoden 2018 hintoja, eikä tonttihintakarttaan näin ollen tehtäisi muutoksia. Hintakäyrien käyttöön ja hintojen määräytymiseen liittyvät soveltamisohjeet esitetään myös säilytettävän ennallaan. 1 Toimikunnan tehtävä ja kokoonpano HSY:n tonttikustannustoimikunnan tehtävä on määritellä alueittain yhtenäinen ja johdonmukainen kohtuullisen hintatason yläraja, jota käytetään ohjeena ARA-tuotantoon luovutettavan tonttimaan hinnoittelussa. Toimikunnan esitys kootaan kartalle (liite 2), jossa hintakäyrät osoittavat enimmäishinnat yleispiirteisinä vyöhykkeinä. Karttaan liittyvässä soveltamisohjeessa annetaan ohjeita mm. tontin sijainti- ja laatutekijöiden tarkempaa arviointia varten. Esityksensä taustaksi toimikunta seuraa ja analysoi hintojen muuttumista pääkaupunkiseudun asunto- ja tonttimarkkinoilla. Keskeisenä indikaattorina hintojen tarkistuksessa käytetään asemakaavoitetulla alueella sijaitsevien rakentamattomien pientalotonttien hintakehitystä. Toimikunnan kokoonpano vuoden 2019 ehdotuksen valmistelussa on ollut seuraava: Espoo Helsinki Kauniainen Vantaa ARA ARA Suomen Kuntaliitto HSY HSY Maankäyttöinsinööri Joonas Vikman Yksikön päällikkö Esko Patrikainen Kiinteistöinsinööri Johanna Määttälä Asuntoinsinööri Marja Hannikainen Kehittämisjohtaja Vesa Ijäs Yli-insinööri Tuomas Seppälä Maankäyttöinsinööri Matti Holopainen Erityisasiantuntija Heikki Levola, siht. Seututietoasiantuntija Anna-Maria Kotala, pj. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä PL 100, 00066 HSY, Puh. 09 156 11, Fax 09 1561 2011, Y-2274241-9, www.hsy.fi Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster PB 100, 00066 HSY, Tfn 09 156 11, Fax 09 1561 2011, FO-2274241-9, www.hsy.fi
2 (5) 2 Tonttien hintakehityksestä laaditut selvitykset Toimikunnan työn pohjaksi koottiin kuntien hintatilasto kuluvan vuoden tammi-syyskuun aikana toteutuneista rakentamattomien pientalotonttien kaupoista sekä vertailutiedot aiemmilta vuosilta. Pientalotonttien kauppahintatiedot ovat keskeinen indikaattori erityisesti siksi, että kerrostalotonttien hinnoista ei ole saatavana kattavia hintatilastoja. Pientalotonttien hintatilastossa ovat mukana vain hinnaltaan vertailukelpoiset edustavat kaupat. Hintatilasto sisältää pääosin yksityisten myymiä tontteja. Kuluvan vuoden syyskuun loppuun mennessä seudulla on toteutunut 464 edustavaa pientalotonttikauppaa, mikä on 8 % vähemmän kuin vuosi sitten vastaavana ajankohtana. Pääkaupunkiseudun pientalotonttien hintakehitys on syyskuun 2018 tilanteen perusteella hieman kasvusuuntainen. Kaupunginosien keskimääräinen hintojen nousu vuodesta 2017 on 3,3 %. Tammisyyskuussa 2018 rakentamattomasta pientalotontista on Helsingissä maksettu keskimäärin 1 134 euroa, Espoossa 980 euroa, Kauniaisissa 1 339 euroa ja Vantaalla 669 euroa rakennusoikeuskerrosneliömetriä kohden. Vuodelle 2018 hyväksytyt ARA-enimmäishinnat ovat useimmissa kaupunginosissa olleet 50-80 % toteutuneista markkinahinnoista. Kunnittaiset ja pääkaupunkiseudun muutoskeskiarvot on esitetty liitteessä 3. Ne on laskettu kaupunginosien muutosprosenteista kauppojen lukumäärällä painottaen. Kaupunginosittaiset hintakeskiarvot ja muutosprosentit vaihtelevat kaupunginosien välillä huomattavasti sen mukaan, kuinka paljon ja millaisia tontteja kulloinkin on kaupan kohteena. Kaupunginosakohtaiset vuosittaiset muutosprosentit voivat olla suuriakin, mutta kaupunginosan hintatason kehitystä koskevissa johtopäätöksissä on syytä olla maltillinen, erityisesti silloin kun kauppojen lukumäärä on vähäinen. ARA on teettänyt keväällä 2018 selvityksen Newsec Valuation Oy:llä ARA-tuotantoon luovutettavien tonttien hinnanmäärityksestä ARAtonttien hinnoitteluprosessien kehittämisen tueksi (liite 5). Selvitys kattoi 32 kasvukeskuskuntaa sekä kahdeksan maakuntien keskuskuntaa. Pääkaupunkiseudulla ylläpidettyä ARA-hinnoittelun mallia pidettiin selvityksen tulosten mukaan toimivana tapana seudullisen hinnoittelun yhteneväisyyden kannalta, mutta toisaalta vyöhykemallin heikkoa kykyä huomioida alueiden välisiä hintaeroja itä-länsi-akselilla pidettiin ongelmallisena. Selvityksessä esitetään ARAn tuotettavaksi ja ylläpidettäväksi karttapohjainen työkalu, josta kävisi ilmi ARA-kohteet ja ARA-tonttihintapäätösten tiedot. Pääkaupunkiseudun tonttikustannustoimikunnan työskentelyyn selvityksessä ei esitetä muutoksia. 3 Periaatteet kohtuullisen hinnan määrittelemiseksi 1990- ja 2000-lukujen selkeän hintanousun jälkeen reaalihinnat ovat olleet 2000-luvun lopulla koetun finanssikriisin aiheuttaman notkahduksen jälkeen vailla selkeää suuntaa. Hintakehitys on pääkaupunkiseudulla 2010-luvulla ollut keskimäärin laskeva, joten nyt maltillisesta nimellishintojen noususta huolimatta reaalihinnat ovat vielä vuoden 2012 tasoa matalammat (liitteet 3 ja 4). Tonttimaan ARA- Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä PL 100, 00066 HSY, 00520 Helsinki Puh. 09 156 11, Fax 09 1561 2011, Y-2274241-9, www.hsy.fi Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster PB 100, 00066 HSY, 00520 Helsingfors Tfn 09 156 11, Fax 09 1561 2011, FO-2274241-9, www.hsy.fi
3 (5) enimmäishintoja on 2010-luvun kuluessa tarkistettu niillä alueilla, joissa ARA-hinnan ja markkinahinnan välinen ero on ollut suurin. Paikallisia tarkistuksia on kuluneina vuosina tehty hintakäyrien sijaintiin alueilla, jotka sijaitsevat merkittävien uusien raideliikenteen yhteyksien läheisyydessä, joilla kaavoitus ja asuntotuotanto ovat olleet vilkkaita ja joilla maan käypä hinta on noussut keskimääräistä enemmän. Kahden eteläisimmän hintavyöhykkeen ARA-hintatasoon vaikuttanut korotus toteutettiin vuodelle 2018, jolloin hintakäyrien III ja IV enimmäishintaa nostettiin. Lisäksi vuodelle 2018 III-hintakäyrää siirrettiin Kivistön suunnassa pohjoisemmaksi ARA-hinnan ja markkinahinnan välisen eron kaventamiseksi kyseisellä suunnalla. Toimikunnan tulkinnan mukaan kohtuullisen hinnan tuleekin jäädä markkinoilla maksettujen hintojen alapuolelle, kuitenkin seuraten markkinahintojen kehitystä. Hinnanmäärittelyn tarkoitus on, että keskeisillä ARA-tuotannon alueilla tonttien hintataso säilyy kohtuullisena suhteessa käypiin hintoihin, taaten siltä osin ARA-tuotannon edellytykset hyvin saavutettavissa olevilla alueilla. 4 Toimikunnan ehdotus vuonna 2019 sovellettaviksi enimmäishinnoiksi Toimikunta esittää, että vuonna 2019 sovellettavia enimmäishintoja ei muuteta kuluvana vuonna 2018 käytetyistä, ja tonttihintakarttaan ei siten tehtäisi muutoksia. Hintakäyrien käyttöön ja hintojen määräytymiseen liittyvät soveltamisohjeet esitetään myös säilytettävän ennallaan. Näin ollen valtion tukemassa asuntotuotannossa pääkaupunkiseudulla sovellettaisiin vuonna 2019 tonttikustannusten osalta liitteenä 2 olevan kartan mukaisia hintavyöhykkeitä ja niihin liittyen seuraavia soveltamisohjeita: 1 Valtion tukemaan, muuhun kuin asukkaiden omatoimiseen, asuntotuotantoon luovutettavia tontteja hinnoiteltaessa noudatetaan seuraavia enimmäishintoja, jotka on osoitettu vyöhykkeittäin hintakartalla euroina asemakaavan mukaista sallittua, asumiseen tarkoitettua rakennusoikeutta (kem²) kohti erikseen pientalo- ja kerrostalotonteille: Hintavyöhyk- Pientalotontin Kerrostalotontin keiden rajat enimmäishinta enimmäishinta (hintakäyrät) /kem 2 /kem 2 I 275 220 II 385 310 III 490 395 IV 560 450 Vyöhykkeen mukaiseen tontin hintaan voidaan lisätä kohtuulliset, voimassa olevien taksojen mukaiset kunnallistekniset maksut. Sen sijaan kaavoituskustannukset sisältyvät tontin hintaan. Tontin asuntokerrosalan hintaa määritettäessä ei oteta huomioon tontilla olevaa muuhun kuin asumiseen käytettävää kerrosalaa (kuten liike-, palvelu- tai muu vastaava), joka hinnoitellaan erikseen. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä PL 100, 00066 HSY, 00520 Helsinki Puh. 09 156 11, Fax 09 1561 2011, Y-2274241-9, www.hsy.fi Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster PB 100, 00066 HSY, 00520 Helsingfors Tfn 09 156 11, Fax 09 1561 2011, FO-2274241-9, www.hsy.fi
4 (5) 2 Pientalotontin hinta voidaan periä silloin, kun talotyyppi on määritelty asemakaavassa merkinnöillä AR, AP ja AO tai niiden yhdistelmillä. Tiivis- ja matalahenkisessä kohteessa voidaan tapauskohtaisesti hyväksyä myös talotyyppi AKR pientaloksi. Jos talotyyppiä ei ole määritelty, käytetään pientalon määrittelyssä tehokkuuslukua (et 0,50) ja kerrosluvun rajoitusta alle kolme. 3 Hintavyöhykkeiden rajakäyrien välisellä alueella käytetään suoraviivaista interpolointia. 4 Jos tontti sijaitsee nykyisessä tai tulevassa keskuksessa hyvällä paikalla, esimerkiksi hyvien julkisten tai kaupallisten palvelujen tai esimerkiksi rautatie- tai metroaseman läheisyydessä (maksimietäisyys 1 000 m), voidaan tontin enimmäishintaa korottaa enintään 15 prosenttia. 5 Rannalla sijaitsevien tonttien hintoja voidaan korottaa enintään 20 prosenttia. 6 Vuokratonteille toteutettavassa asuntotuotannossa tontin vuosivuokra on enintään 4 prosenttia em. tontin enimmäishinnasta. Tontin vuosivuokra voidaan sitoa elinkustannusindeksiin. 7 Kalleimmilla alueilla IV-vyöhykkeen sisäpuolella sovitaan tonttien enimmäishintojen kohtuullisesta tasosta erikseen. 8 Ne perustellut tapaukset, joissa tontti jää vajaasti rakennetuksi ja rakennettavan kerrosalan mukaisesti laskettu hinta sen vuoksi ylittää suositellun enimmäishinnan, voidaan hyväksyä asuntolainakelpoisiksi edellyttäen, että sallittu rakennusoikeus on alitettu enintään 5 prosenttia. Jos rakennusoikeuden alitus on yli 5 prosenttia, on tontin hintaa tai vuokraa vastaavasti alennettava. 9 Niissä tapauksissa, joissa tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus ylitetään kaavoitusviranomaisen tekemän poikkeamispäätöksen perusteella, tontin hinnan määrittelyssä voidaan ottaa huomioon päätöksessä sallittu rakennusoikeuden ylitys. 10 Mikäli luovutettavan tontin maaperä aiheuttaa kunnan normaalitasoon nähden poikkeuksellisen korkeat rakennusten perustamiskustannukset tai tontinsaajan kustannusvastuulle siirretään huomattavia purku-, puhdistus- tai johtojen siirtokustannuksia, on nämä otettava huomioon tontinhintaa alentavana tekijänä. Päätöstä sovelletaan vuonna 2019 valtion tukemaan asuntotuotantoon. Mikäli tontin luovutus tapahtuu myöhempänä ajankohtana, käytetään asianomaiseksi vuodeksi määriteltävää enimmäishintaa. Liitteet 1 Tonttihintamuistio (tämä dokumentti) 2 Toimikunnan ehdotus hintakartaksi vuodelle 2019 Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä PL 100, 00066 HSY, 00520 Helsinki Puh. 09 156 11, Fax 09 1561 2011, Y-2274241-9, www.hsy.fi Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster PB 100, 00066 HSY, 00520 Helsingfors Tfn 09 156 11, Fax 09 1561 2011, FO-2274241-9, www.hsy.fi
3 Asemakaavoitettujen rakentamattomien pientalotonttien hintakehitys kaupunginosittain ja kunnittain pääkaupunkiseudulla 2012 2018 4 Pääkaupunkiseudun rakentamattomien asemakaavoitettujen pientalotonttien reaalihintojen kehitys vuosina 1981 2018 5 Selvitys ARA-tuotantoon luovutettavien tonttien hinnanmäärityksestä. 5 (5) Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä PL 100, 00066 HSY, 00520 Helsinki Puh. 09 156 11, Fax 09 1561 2011, Y-2274241-9, www.hsy.fi Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster PB 100, 00066 HSY, 00520 Helsingfors Tfn 09 156 11, Fax 09 1561 2011, FO-2274241-9, www.hsy.fi
Asemakaavoitettujen pientalotonttien hintakehitys kaupunginosittain ja kunnittain pääkaupunkiseudulla 2012-2018 1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Vuosimuutokset % 2 tammi-syyskuu Koko vuosi tammisyyskuu kaupunginosa /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm 2014 2015 2016 2017 2018 Oulunkylä 1020 1 975 5 830 1 1120 2 1080 2 1051 3 1389 2-14,9 % 34,9 % -3,6 % -2,7 % 32,2 % Haaga 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Munkkiniemi 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1576 1.......... Konala 0 0 967 1 0 0 961 1 909 1 1006 1 1155 2.... -5,4 % 10,7 % 14,8 % Kaarela 1016 3 957 1 930 4 935 6 1005 11 1125 4 1168 6-2,8 % 0,5 % 7,5 % 11,9 % 3,8 % Pakila 1319 9 1516 7 1362 9 1376 3 1107 15 1216 7 1123 2-10,2 % 1,0 % -19,5 % 9,8 % -7,6 % Tuomarinkylä 1319 9 1327 12 1195 6 1357 4 1365 4 1279 5 1230 4-9,9 % 13,6 % 0,6 % -6,3 % -3,8 % Pukinmäki 0 0 1167 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1208 1.......... Malmi 992 2 950 6 0 0 908 3 865 3 834 2 907 1.... -4,7 % -3,6 % 8,8 % Tapaninkylä 1022 11 1187 15 1055 13 1060 10 1054 6 993 16 1154 10-11,1 % 0,5 % -0,6 % -5,8 % 16,2 % Suutarila 1045 7 965 8 969 4 1043 8 891 5 1063 13 997 3 0,4 % 7,6 % -14,6 % 19,3 % -6,2 % Suurmetsä 888 8 908 6 918 6 888 4 857 11 1013 11 959 6 1,1 % -3,3 % -3,5 % 18,2 % -5,3 % Kulosaari 0 0 0 0 0 0 2447 2 0 0 0 0 0 0.......... Herttoniemi 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Tammisalo 0 0 2468 1 1496 1 1032 1 1750 1 0 0 1282 2-39,4 % -31,0 % 69,6 %.... Vartiokylä 1032 6 1135 11 1156 11 1400 10 1000 20 1074 16 1065 11 1,9 % 21,1 % -28,6 % 7,4 % -0,8 % Pitäjänmäki 0 0 0 0 0 0 0 0 1148 2 0 0 1041 2.......... Mellunkylä 0 0 837 5 908 1 715 2 782 8 854 7 866 2 8,5 % -21,3 % 9,4 % 9,2 % 1,4 % Laajasalo 1489 7 1642 5 1348 7 1689 5 1239 10 1346 13 1220 12-17,9 % 25,3 % -26,6 % 8,6 % -9,4 % Vuosaari 946 2 1095 2 1086 2 761 3 873 3 899 1 993 3-0,8 % -29,9 % 14,7 % 3,0 % 10,5 % Östersundom 667 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Karhusaari 0 0 692 1 0 0 619 1 0 0 845 5 1053 1........ 24,6 % Ultuna 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 407 1.......... Ruskeasuo 0 0 1570 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Viikki 0 0 0 0 0 0 904 1 1149 2 1269 1 0 0.... 27,1 % 10,4 %.. Lauttasaari 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2341 1.......... Helsinki 1131 66 1170 88 1135 65 1170 66 1025 104 1077 105 1134 73-6,6 % 6,5 % -8,4 % 7,9 % 2,0 % Tapiola 0 0 0 0 0 0 0 0 2305 1 0 0 2165 2.......... Westend 5199 3 3135 2 2255 3 3145 2 2420 1 2457 4 3066 5-28,1 % 39,5 % -23,1 % 1,5 % 24,8 % Haukilahti 0 0 0 0 3800 2 0 0 1328 3 1741 8 0 0...... 31,1 %.. Niittykumpu 1394 2 1837 1 1837 3 1464 7 1175 1 1333 3 1255 2 0,0 % -20,3 % -19,7 % 13,4 % -5,9 % Pohjois-Tapiola 1303 6 1659 3 1289 6 1598 8 1541 3 1439 9 1527 2-22,3 % 24,0 % -3,6 % -6,6 % 6,1 % Laajalahti 1202 1 1479 2 963 2 1038 2 974 2 912 1 985 2-34,9 % 7,8 % -6,2 % -6,4 % 8,0 % Kuurinniitty 888 8 988 4 1046 7 805 6 912 3 856 4 782 7 5,9 % -23,0 % 13,3 % -6,1 % -8,6 % Henttaa 938 4 931 12 770 1 951 6 882 9 1256 18 939 6-17,3 % 23,5 % -7,3 % 42,4 % -25,2 % Olari 1093 11 1301 10 1046 5 1303 10 972 3 1115 15 1167 17-19,6 % 24,6 % -25,4 % 14,7 % 4,7 % Matinkylä 2020 2 1995 2 1249 3 1550 3 1466 10 1726 8 1397 5-37,4 % 24,1 % -5,4 % 17,7 % -19,1 % Mankkaa 1388 13 1366 19 1323 3 1101 10 1382 8 1188 12 1327 6-3,1 % -16,8 % 25,5 % -14,0 % 11,7 % Nöykkiö 1128 22 1036 9 965 17 998 13 993 26 997 22 1125 18-6,9 % 3,4 % -0,5 % 0,4 % 12,8 % Kaitaa 1352 2 961 2 961 3 1243 13 1023 7 1110 13 837 2 0,0 % 29,3 % -17,7 % 8,5 % -24,6 % Soukka 1246 8 1497 2 1308 4 1047 4 851 2 1742 1 904 3-12,6 % -20,0 % -18,7 % 104,7 % -48,1 % Espoonlahti 703 3 547 1 0 0 0 0 0 0 1391 1 0 0.......... Espoon keskus 736 2 736 3 753 2 684 4 704 5 592 2 820 2 2,3 % -9,2 % 2,9 % -15,9 % 38,5 % Kaupunginkallio 857 2 0 0 965 4 806 3 642 4 929 2 763 7.. -16,5 % -20,3 % 44,7 % -17,9 %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Vuosimuutokset % 2 tammi-syyskuu Koko vuosi tammisyyskuu kaupunginosa /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm 2014 2015 2016 2017 2018 Saunalahti 851 30 971 36 1081 26 1004 22 929 30 917 26 866 9 11,3 % -7,1 % -7,5 % -1,3 % -5,6 % Vanttila 569 6 0 0 1006 1 966 3 792 4 761 9 962 2.. -4,0 % -18,0 % -3,9 % 26,4 % Kauklahti 660 6 717 7 613 3 618 7 960 7 759 10 860 4-14,5 % 0,8 % 55,3 % -20,9 % 13,3 % Kurttila 841 17 800 26 846 6 758 22 792 37 810 50 853 47 5,8 % -10,4 % 4,5 % 2,3 % 5,3 % Latokaski 984 4 955 5 705 4 808 9 892 10 797 11 849 5-26,2 % 14,6 % 10,4 % -10,7 % 6,5 % Muurala 625 1 0 0 0 0 828 3 854 3 745 10 730 3.... 3,1 % -12,8 % -2,0 % Lintuvaara 1037 17 1058 48 918 21 1091 18 1089 10 1015 26 1124 8-13,2 % 18,8 % -0,2 % -6,8 % 10,7 % Leppävaara 1021 2 925 3 815 1 1116 5 730 6 1007 1 1081 6-11,9 % 36,9 % -34,6 % 37,9 % 7,3 % Kilo 1284 5 1117 4 873 6 1036 5 931 10 989 13 977 3-21,8 % 18,7 % -10,1 % 6,2 % -1,2 % Sepänkylä 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 748 7 734 2........ -1,9 % Karakallio 796 2 0 0 790 1 912 1 0 0 0 0 967 1.. 15,4 %...... Laaksolahti 939 11 935 21 992 17 874 28 990 18 911 23 949 24 6,1 % -11,9 % 13,3 % -8,0 % 4,2 % Viherlaakso 1170 2 1091 3 1022 3 1227 2 1143 1 910 2 1054 2-6,3 % 20,1 % -6,8 % -20,4 % 15,8 % Lippajärvi 994 4 901 5 1132 2 0 0 702 3 964 4 961 10 25,6 %.... 37,3 % -0,3 % Järvenperä 840 5 823 3 794 3 753 2 698 5 771 7 695 3-3,5 % -5,2 % -7,3 % 10,5 % -9,9 % Karvasmäki 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Kumpyöli 675 5 0 0 750 1 0 0 674 4 613 1 852 1...... -9,1 % 39,0 % Karhusuo 540 3 718 2 991 2 994 1 795 6 695 8 745 4 38,0 % 0,3 % -20,0 % -12,6 % 7,2 % Nupuri 0 0 593 4 590 2 472 1 717 6 376 3 620 4-0,5 % -20,0 % 51,9 % -47,6 % 64,9 % Kolmperä 0 0 0 0 353 1 0 0 655 1 399 1 0 0...... -39,1 %.. Niipperi 0 0 926 5 625 2 623 3 0 0 527 2 0 0-32,5 % -0,3 %...... Perusmäki 706 5 705 4 685 10 712 10 655 30 521 16 600 17-2,8 % 3,9 % -8,0 % -20,5 % 15,2 % Kalajärvi 0 0 662 3 0 0 566 2 448 3 471 2 550 4.... -20,8 % 5,1 % 16,8 % Lahnus 521 3 550 2 0 0 572 2 778 2 391 2 710 2.... 36,0 % -49,7 % 81,6 % Espoo 1039 217 1023 253 1030 177 1001 237 913 284 970 357 980 247-4,5 % 2,4 % -0,3 % 0,0 % 4,4 % Kauniainen 1375 10 1231 7 1168 6 1093 9 865 18 1059 17 1339 5-5,1 % -6,4 % -20,9 % 22,4 % 26,4 % Kauniainen 1375 10 1231 7 1168 6 1093 9 865 18 1059 17 1339 5-5,1 % -6,4 % -20,9 % 22,4 % 26,4 % Linnainen 799 1 0 0 0 0 0 0 0 0 935 1 775 1........ -17,1 % Hämevaara 803 1 0 0 851 4 719 1 899 1 833 3 631 4.. -15,5 % 25,0 % -7,3 % -24,2 % Vapaala 800 2 770 4 868 3 814 5 765 5 847 7 723 2 12,7 % -6,2 % -6,0 % 10,7 % -14,6 % Varisto 670 1 671 2 0 0 593 1 0 0 0 0 727 2.......... Kaivoksela 0 0 0 0 891 1 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Martinlaakso 0 0 0 0 0 0 515 2 656 1 635 1 0 0.... 27,4 % -3,2 %.. Vantaanlaakso 660 5 715 5 641 5 652 5 615 2 575 4 642 3-10,3 % 1,7 % -5,7 % -6,5 % 11,7 % Askisto 641 1 532 2 732 2 640 4 569 2 699 3 452 2 37,6 % -12,6 % -11,1 % 22,8 % -35,3 % Kivistö 779 12 707 20 675 23 858 15 844 13 1052 8 809 16-4,5 % 27,1 % -1,6 % 24,6 % -23,1 % Lapinkylä 745 1 682 2 838 1 739 4 583 8 727 8 714 3 22,9 % -11,8 % -21,1 % 24,7 % -1,8 % Kiila 0 0 0 0 588 1 0 0 0 0 658 1 0 0.......... Ylästö 991 9 991 23 925 8 1045 12 852 8 864 14 935 16-6,7 % 13,0 % -18,5 % 1,4 % 8,2 % Viinikkala 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Tammisto 1043 1 1082 1 0 0 964 1 0 0 0 0 0 0.......... Pakkala 894 1 1092 1 876 3 637 1 0 0 650 1 670 2-19,8 % -27,3 %.... 3,1 % Veromies 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Lentokenttä 597 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Hiekkaharju 1000 1 786 5 739 3 682 6 679 2 687 5 900 1-6,0 % -7,7 % -0,4 % 1,2 % 31,0 %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Vuosimuutokset % 2 tammi-syyskuu Koko vuosi tammisyyskuu kaupunginosa /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm /kem² lkm 2014 2015 2016 2017 2018 Jokiniemi 0 0 1214 1 797 1 670 1 667 1 460 2 851 1-34,3 % -15,9 % -0,4 % -31,0 % 85,0 % Viertola 0 0 0 0 678 2 821 5 818 6 1109 1 977 2.. 21,1 % -0,4 % 35,6 % -11,9 % Kuninkaala 699 4 595 4 582 3 980 1 763 4 685 5 671 1-2,2 % 68,4 % -22,1 % -10,2 % -2,0 % Simonkylä 587 1 830 3 755 1 714 4 650 5 685 1 583 1-9,0 % -5,4 % -9,0 % 5,4 % -14,9 % Ruskeasanta 667 1 713 9 431 1 618 4 559 6 650 3 646 4-39,6 % 43,4 % -9,5 % 16,3 % -0,6 % Koivuhaka 668 9 504 5 561 6 563 6 597 3 561 7 611 7 11,3 % 0,4 % 6,0 % -6,0 % 8,9 % Koivukylä 768 4 0 0 719 1 632 2 704 5 664 2 0 0.. -12,1 % 11,4 % -5,7 %.. Ilola 523 4 616 8 582 2 613 9 450 1 535 5 450 2-5,5 % 5,3 % -26,6 % 18,9 % -15,9 % Asola 720 5 784 6 653 1 848 3 0 0 755 2 596 3-16,7 % 29,9 %.... -21,1 % Rekola 670 9 703 6 654 11 615 10 646 9 651 5 723 3-7,0 % -6,0 % 5,0 % 0,8 % 11,1 % Havukoski 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Päiväkumpu 684 4 564 11 506 8 507 6 536 6 637 6 573 9-10,3 % 0,2 % 5,7 % 18,8 % -10,0 % Matari 541 1 664 3 507 5 0 0 480 2 534 3 703 3-23,6 %.... 11,3 % 31,6 % Korso 656 11 615 6 540 3 642 7 547 8 631 8 651 12-12,2 % 18,9 % -14,8 % 15,4 % 3,2 % Mikkola 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 580 2.......... Metsola 550 10 571 6 546 7 417 3 493 2 534 6 668 2-4,4 % -23,6 % 18,2 % 8,3 % 25,1 % Leppäkorpi 490 2 489 2 495 4 518 2 461 1 492 2 495 7 1,2 % 4,6 % -11,0 % 6,7 % 0,6 % Jokivarsi 520 4 481 7 532 3 526 6 481 5 559 5 558 3 10,6 % -1,1 % -8,6 % 16,2 % -0,2 % Nikinmäki 583 7 474 7 490 8 509 11 434 17 492 20 467 11 3,4 % 3,9 % -14,7 % 13,4 % -5,1 % Vierumäki 0 0 425 4 391 2 445 4 529 5 449 3 406 3-8,0 % 13,8 % 18,9 % -15,1 % -9,6 % Vallinoja 524 1 435 1 359 1 348 2 0 0 0 0 0 0-17,5 % -3,1 %...... Vaarala 0 0 495 1 525 3 545 4 471 5 591 4 620 6 6,1 % 3,8 % -13,6 % 25,5 % 4,9 % Hakunila 0 0 0 0 462 1 0 0 664 2 0 0 523 3.......... Rajakylä 0 0 0 0 839 1 428 1 636 4 642 5 0 0.. -49,0 % 48,6 % 0,9 %.. Itä-Hakkila 771 1 784 1 739 4 767 1 659 7 627 4 693 1-5,7 % 3,8 % -14,1 % -4,9 % 10,5 % Kuninkaanmäki 680 4 634 3 598 5 613 6 528 7 569 5 784 1-5,7 % 2,5 % -13,9 % 7,8 % 37,8 % Sotunki 0 0 0 0 0 0 692 3 715 3 726 2 0 0.... 3,3 % 1,5 %.. Hämeenkylä 0 0 530 1 571 5 578 1 886 1 0 0 0 0 7,7 % 1,2 % 53,3 %.... Tikkurila 0 0 0 0 321 1 0 0 0 0 0 0 0 0.......... Petikko 0 0 0 0 0 0 0 0 520 1 0 0 0 0.......... Vantaa 689 122 695 160 636 144 673 159 626 158 664 162 669 139-5,1 % 5,5 % -5,0 % 9,1 % 0,1 % PKS YHT/keskim. 415 508 392 471 564 641 464-5,1 % 3,9 % -3,6 % 4,4 % 3,3 % 1) Aineisto koostuu rakentamattomista, asemakaava-alueella sijaitsevista pientalotonteista, joiden kaupat luokiteltu edustaviksi. Perusaineisto koottu kunnista. Hinnat kunkin vuoden hintatason mukaan 2) Kunnittaiset muutoskeskiarvot on laskettu kaupunginosien vuosimuutosprosenttien keskiarvona niissä kaupunginosissa, joissa on ollut kauppoja kumpanakin vuonna ja painottaen näiden kauppojen lukumäärällä.
1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Pääkaupunkiseudun rakentamattomien asemakaavoitettujen pientalotonttien reaalihintojen kehitys vuosina 1981-2018 Ind.(1981=100) 650 600 550 500 450 Espoo Vantaa Helsinki ansiotaso elinkustannukset 400 350 300 250 200 150 100 Tietolähteenä kunnista kerätyt kauppahintatiedot. Vuoden 2018 tiedot laskettu tammi-syyskuussa tehdyistä kaupoista. Hinnat on deflatoitu 2018 lokakuun hintatasoon.
Selvitys ARA-tuotantoon luovutettavien tonttien hinnanmäärityksestä Juha Nummi, Panu Jantunen, Heli Stenvall, Nina Vainikainen ja Antti Poteri
ESIPUHE ARAn tehtävänä on tukea asumiskustannuksiltaan kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista. Kun ARA myöntää korkotukea asuntojen rakentamiseen ja hankintaan, ARA hyväksyy osana hankkeen kustannuksia tontinhankintakustannukset. Tontti- ja rakentamiskustannuksien on oltava kohtuullisia, jotta valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrat ja asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet muodostuisivat kohtuullisiksi. ARA-tuotantoon sopivan, kohtuuhintaisen tontin hinnanmäärityksen lähtökohtana ARAssa ovat kuntien vyöhykehintakartat. ARA on kunnan tai kuntien kanssa käytyjen neuvottelujen jälkeen vahvistanut tonttien vyöhykehinnat sopivalle tasolle. Hintavyöhykkeiden sisällä selvitetään sovittua laskentakaavaa käyttäen yksittäisen tontin hinta, jolloin voidaan ottaa huomioon tontin hintaa korottavina tekijöinä esimerkiksi liikenneyhteydet. Kunnissa, joissa ei ole vahvistettuja vyöhykehintoja, tontin hinnanmääritys tehdään ARAssa tonttikohtaisesti. Yhtenä arvioinnin lähtökohtana on ARAn tietokantaan kertynyt tonttihinta-aineisto. Hakija yleensä esittää yksittäistä tonttihintaa kysyessään ARAlle myös oman arvionsa tontin hinnasta. Tämän selvityksen tavoitteena on ollut selvittää kuntien tonttihinnan määritysmenettelyjä luovutettaessa tontti ARA-tuotantoon, jotta ARA voisi kehittää tonttihinnan määrittelyprosessiaan ottaen huomioon kuntien toimintatavat ja tarpeet. Selvityksen laatijalta on myös pyydetty kehittämisehdotuksia, miten ARAssa voitaisiin edelleen parantaa tontin hinnanmäärittelyä. Selvitystyön aikana (1.7.2018) voimaan tuli säännös, jonka nojalla ARAlta voi hakea sitovaa ennakkoratkaisua kohtuullisesta tonttikustannuksesta jo ennen korkotukilainan hakemista. Myös tästä syystä selvitys on ajankohtainen. Selvitystyötä on ansiokkaasti ohjannut maankäytön ja asumisen asiantuntijoista koostuva ryhmä. Kiitos ohjausryhmälle ja selvityksen laatijoille perusteellisesta paneutumisesta työhön. Heli Huuhka Rahoituspäällikkö Vesa Ijäs Kehittämisjohtaja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) 1
TIIVISTELMÄ Julkaisija Tekijät Julkaisun nimi Asiasanat Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) Juha Nummi, Panu Jantunen, Heli Stenvall, Nina Vainikainen, Antti Poteri Selvitys ARA-tuotantoon luovutettavien tonttien hinnanmäärityksestä ARA-tonttien luovutus, ARA-tonttien hinnoittelu Tämä työ on tehty kevään 2018 aikana taustaselvitykseksi ARA-tonttien hinnoittelun kehittämistä varten. Selvityksen on tehnyt Newsec Valuation Oy (Newsec) Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) toimeksiannosta. Työssä on selvitetty 32 kasvukeskuskunnan ja kahdeksan maakuntien keskuskunnan tontin hinnanmääritysmenettelyitä luovutettaessa tontteja ARA-tuotantoon. Saatujen tulosten perusteella on esitetty kehittämisehdotuksia, miten ARAssa jatkossa voitaisiin määritellä tontille kohtuullinen ARA-hinta. ARA-tonttien hinnoittelu toteutetaan sekä yksittäisenä tonttihinnoitteluna että osassa kunnista tonttihinta-vyöhykkeeseen perustuvana hinnoitteluna. Lähtökohtaisesti tonttihintavyöhykkeisiin perustuvassa hinnoittelussa kalleimpien alueiden kuten keskusta-alueiden enimmäishinnat on määritetty tonttikohtaisesti ja keskusta-alueiden ulkopuolella olevat tontit vyöhykekohtaisiin enimmäishintoihin perustuen. Tontin sijaitessa keskustan ulkopuolella hinnoittelutavan ei nähty vaikuttavan tontin enimmäishintaan. Tonttihintavyöhykkeissä nähtiin tärkeänä seudullinen yhteneväisyys. Kunnat näkivät mahdollisena ns. ARA- ja markkinahintavyöhykkeiden yhdistämisen. Keskusta-alueiden ulkopuolella ARA-tonttien enimmäishintojen arvioitiin olevan noin 65 80 % markkinahintatasosta. ARA-tonttien enimmäishintataso suhteessa markkinahintatasoon tulee kuitenkin arvioida seutu- ja vyöhykekohtaisesti. Tonttien hinnoittelussa haasteita niin kuntien kuin ARAn näkökulmista tuovat keskusta-alueilla sijaitsevien tonttien markkinahintojen ja ARA-hintojen välinen huomattava ero. Kuntien näkökulmasta tonttien luovuttamista ARA-tuotantoon olisi mahdollista lisätä kaventamalla ARA-tonttien enimmäishintatason ja markkinahintatason välistä eroa siten, että vaatimus kohtuuhintaisuudesta katsotaan edelleen täyttyvän. Kuntien ja ARAn välinen yhteydenpito on pääsääntöisesti perustunut tonttikohtaiseen enimmäishinnoittelu. Kunnat näkivätkin tärkeänä aikaisempaa aktiivisemman yhteydenpidon kunnan ja ARAn välillä. Aktiivinen yhteydenpito mahdollistaisi niin kunnan omien näkökulmien kuin hinnoittelua koskevien perusteluidenkin tarkemman läpikäymisen. ARAn päätöksentekoa sekä kuntien kanssa käytävää keskustelua edesauttaisi valtakunnallinen karttapohjainen työkalu, jossa olisi esitetty ARA-kohteiden ja ARA-tonttihintapäätösten tiedot. 2
KÄSITTEET Tutkimuksen keskeiset käsitteet ja se, miten ne ymmärretään tässä tutkimuksessa. Kohtuuhintaisella tontilla tarkoitetaan tontin luovutuksessa tontin hinnalle ARAssa asetettua enimmäishintarajaa. ARA-tontilla tarkoitetaan tonttia, jolle on rakennuttu ARA-rahoitteisia, käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia asuntoja. Vapaarahoitteisella tontilla tarkoitetaan muita kuin ARA-rahoitteisesti rakennettavia tontteja. Tonttihintavyöhykkeillä tarkoitetaan joko yksittäisen tai useamman kunnan alueelle laadittua vyöhykkeittäin esitettyä tonttien hinnoittelua, jossa kullekin vyöhykkeelle on määritelty enimmäishintojen rajat erikseen kerrostalo- ja pientalotonteille. 1
SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE... 1 TIIVISTELMÄ... 1 KÄSITTEET... 1 SISÄLLYSLUETTELO... 1 1 JOHDANTO... 1 1.1 Selvityksen tausta... 1 1.2 Selvityksen tavoitteet... 1 1.3 Selvityksen toteutus... 3 2 ARA-TONTTIEN LUOVUTUS... 5 2.1 ARA-tonttien luovutus kunnissa... 5 2.2 ARA-tonttien kysyntä ja tarjonta... 5 2.3 ARA-tonttien luovutushintojen seuranta... 7 2.4 ARA-tonttien vuosivuokran pääomaprosentti... 7 2.5 Yhteenveto tonttien luovutukseen liittyvistä näkökulmista... 7 3 ARA-TONTTIEN HINNOITTELU... 9 3.1 ARA-tonttien enimmäishinnat suhteessa markkinatasoon... 9 3.2 Tonttikohtainen hinnoittelu... 9 3.3 Lyhyen korkotukimallin tonttien hinnoittelu... 10 3.4 Tonttien vyöhykehinnoittelu... 11 3.5 HSY:n ylläpitämä malli tonttien vyöhykehinnoittelussa... 12 3.6 Hinnoittelutapojen toimivuus sekä vaikutus tonttien hintaan... 13 3.7 Kerrostalo- ja rivitalotonttien hinnoittelun yhdenmukaistaminen... 13 3.8 Nykyisen hinnoittelutavan toimivuus Helsingissä... 14 3.9 Yhteenveto ARA-tonttien hinnoittelukäytännöistä... 14 4 YHTEENVETO JA KEHITTÄMISEHDOTUKSET... 16 4.1 ARA-tonttien luovutus ja hinnoittelu... 16 4.2 Tonttien hinnoittelua koskevia kehittämisehdotuksia... 17 LIITTEET... 19 1
1 JOHDANTO 1.1 Selvityksen tausta Hyväksyessään korkotukilainoja valtion tukemien kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamiseen ja hankintaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA hyväksyy osana hankkeen kustannuksia kohtuulliset tontinhankintakustannukset. ARA-tuotannon tavoitteena ovat kohtuulliset tontti- ja rakennuskustannukset, jotta valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrat ja asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet muodostuisivat kohtuullisiksi. Tontin saanto on voinut olla yksityiseltä, kunnalta tai muulta julkisyhteisöltä hallintamuodon ollessa oma tai vuokrattu. Myös yksityiseltä hankittujen tonttien enimmäishinnat ovat noudattaneet kuntien ARA-tuotantoon luovuttamien tonttien hintatasoa. ARAan tulee paljon kyselyitä jo ennen hakemuksen jättämistä siitä, mikä on ARAn hyväksymä kohtuullinen tonttihinta kyseisessä tapauksessa. ARAssa ARA-tuotantoon sopivan kohtuuhintaisen tontin hinnanmäärityksen lähtökohtana ovat olleet ARAn kuntien hakemuksesta hyväksymät tonttihintavyöhykekartat. ARA on kunnan tai kuntien kanssa käytyjen neuvotteluiden jälkeen vahvistanut hinnat sovitulle tasolle. Vyöhykehintoja on ARAsta voinut hakea yksittäinen kunta tai useampi kunta yhdessä. Hinnat on vahvistettu toistaiseksi voimassa olevaksi. Hintavyöhykkeiden sisällä on esimerkiksi pääkaupunkiseudun kunnissa luotu käytäntö, jossa sovittua laskentakaavaa käyttäen voidaan selvittää yksittäisen tontin hinta. Lisäksi on sovittu, mitkä sijaintiin liittyvät tekijät korottavat tontin hintaa vyöhykkeen sisällä. Kunnissa, joissa ei ole vahvistettua vyöhykehintasopimusta, tontin hinnanmääritys on tehty ARAssa tonttikohtaisesti. Yhtenä arvioinnin lähtökohtana on ollut ARAn tietokantaan kertynyt tonttihinta-aineisto. Hakija on yksittäistä tonttihintaa kysyessään yleensä esittänyt ARAlle oman arvionsa tontin hinnasta. 1.2 Selvityksen tavoitteet ARA-tonttien osalta on olemassa tarve selvittää kasvukeskuskaupunkien, niiden ympäristökuntien sekä maakuntien keskuskaupunkien tonttien hinnanmääritysmenettely luovutettaessa tontti ARA-tuotantoon. ARAn oman toiminnan kehittämisen näkökulmasta on nähty tarpeellisena kartoittaa miten ja millä menetelmällä ARAssa jatkossa voitaisiin määritellä tonteille kohtuullinen ARA-hinta. Työn tavoitteena on ollut selvittää kasvukeskuskuntien ja maakuntien keskuskuntien tonttien hinnanmääritysmenettelyitä luovutettaessa tontteja ARA-tuotantoon. Lisäksi on 1
selvitetty, millä menetelmillä ARAssa jatkossa voitaisiin määritellä erityyppisissä tapauksissa tontille kohtuullinen ARA-hinta. Selvityksessä ei ole läpikäyty erilaisia kiinteistönarviointiteorioita, vaan selvitys painottuu nykyisten käytäntöjen kuvaamiseen ja arvioimiseen. Selvityksessä on tarkasteltu, miten eri kunnissa arvioidaan tontin käypä arvo ja miten ARA-tuotantoon osoitettavien tonttien hinnan suhde käypään arvoon määritellään. Selvityksessä on arvioitu erilaisia tontin hinnan määritysmenetelmiä nimenomaan siitä näkökulmasta, miten se vaikuttaa ARA-tuotantoon tulevien tonttien hintoihin. Selvityksessä on perehdytty erityisesti pääkaupunkiseudun kuntien käyttämiin tontin hinnanmääritysmalleihin ja arvioitu niiden merkitystä ARA-tuotantoon luovutettavien tonttien hintoihin. Lisäksi on arvioitu, onko Helsinki tai pääkaupunkiseutu niin erityinen alue tontin hintojen osalta, että ARAssa tulisi olla erilainen arviointimenetelmä näiden tonttien ARA-hintojen arvioimiseksi. Selvityksessä on haettu vastauksia muun muassa seuraaviin kysymyksiin: 1) Mikä on tontin markkinahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus sekä miten hinnat määritellään eri kunnissa? 2) Miten tonttihintoja seurataan? 3) Miten ja millä perusteella tontteja luovutetaan ARA-tuotantoon? 4) Tonttihintavyöhykkeiden toimivuus kunnan kannalta ja niiden kehittämisehdotukset? 5) Tonttihintavyöhykkeiden valmistelussa huomioon otettavat asiat ja erityispiirteet kunnissa? 6) Tontinhinnanmääritysprosessi kunnissa, joissa ei käytetä tonttihintavyöhykkeitä? 7) Mitkä ovat kunnassa ylipäätään tontin hintaan vaikuttavia tekijöitä? 8) Nykyisen käytännön toimivuus ARAn kanssa asioitaessa? Selvityksessä on lyhyesti kuvattu, miten ARAssa tällä hetkellä määritellään tontille ARA-hinta sekä esitetty kehittämisehdotuksia, miten ARAssa voitaisiin yksinkertaistaa, tehostaa ja sujuvoittaa tontin ARA-hinnan määritystä ottaen huomioon hyvän hallinnon periaatteet. Selvityksessä on arvioitu, olisiko ARAn tontinhintamäärittely parempi tehdä vyöhykehintaperusteisesti, kohdekohtaisesti käyttämällä matemaattista mallia vai molempia malleja yhdistellen. Selvityksessä on tarkasteltu myös, millä pääomaprosentilla pitäisi johtaa tontin vuosivuokra ARAn hyväksymästä enimmäistonttihinnasta. Nykyisin käytössä on Helsingissä, Espoossa, Kauniaisissa ja Vantaalla 4 % ja muualla maassa 5 %. Työssä on selvitetty, onko kerrostalotonttien (AK) ja rivitalotonttien (AR) hinnanmääritys yhdenmukaistettavissa. 2
1.3 Selvityksen toteutus Selvitystyö on tehty kevään 2018 aikana taustaselvitykseksi ARA-tonttien hinnoittelun kehittämistä varten. Selvityksen on tehnyt Newsec Valuation Oy (Newsec) ARAn toimeksiannosta. Työssä on selvitetty kasvukeskuskuntien ja maakuntien keskuskuntien tontin hinnanmääritysmenettelyitä luovutettaessa tontteja ARA-tuotantoon. Saatujen tulosten perusteella on esitetty kehittämisehdotuksia vaihtoehdoista, joita ARAssa voitaisiin käyttää jatkossa määriteltäessä tontille kohtuullinen ARA-hinta. Selvitys on tehty Newsec Valuation Oy:ssä, jossa projektiryhmään kuuluivat Hannu Ridell, Juha Nummi, Heli Stenvall, Panu Jantunen, Nina Vainikainen ja Antti Poteri. ARAsta hankkeeseen osallistuivat Heli Huuhka, Vesa Ijäs ja Tuomas Seppälä. Ohjausryhmään kuuluivat edellä mainittujen lisäksi Ville Koponen ympäristöministeriöstä, Laura Hassi ja Matti Holopainen Kuntaliitosta, Heikki Levola Helsingin seudun ympäristöpalveluista HSY:stä, Esko Patrikainen Helsingin kaupungilta, Laura Schrey ja Mia Kajan Espoon kaupungilta, Marja Hannikainen Vantaan kaupungilta ja Johanna Määttälä Kauniaisten kaupungilta. Työtä varten on selvitetty kyselytutkimukseen valittujen 36 kasvukeskuskaupungin ARA-tontin hinnanmääritysmenettelyt. Kasvukeskukset on esitetty alla olevassa kartassa. 3
Kuva 1. Selvityksessä mukana olleet kasvukeskukset. Kyselytutkimuksessa esitetyt kysymykset on esitetty liitteessä 2 ja kyselyn kohteena olevat kasvukeskuskaupungit on esitetty liitteessä 1. Kyselyssä saatujen tulosten sekä ARAn virkamiesten kanssa käytyjen keskusteluiden perusteella on tarkennettu maakuntien keskuskunnille esitettäviä kysymyksiä hinnanmääritysmenettelyistä sekä mahdollisista kehittämismahdollisuuksista. Tarkennettuja kysymyksiä olivat muun muassa, millä pääomaprosentilla tontin vuosivuokra pitäisi johtaa sekä miten keskuskaupungit hinnoittelevat tontit, jotka luovutetaan lyhyeen korkotukeen tai takauslainaan perustuvaan tuotantoon. Maakuntien keskuskunnista selvityksessä mukana olivat Helsingin, Espoon, Vantaan, Tampereen, Turun, Jyväskylän, Kuopion ja Oulun kaupungit. Kyselyn kohdehenkilöinä kunnissa olivat tonttiasioista vastaavat asiantuntijat. 4
2 ARA-TONTTIEN LUOVUTUS 2.1 ARA-tonttien luovutus kunnissa Kuntien omistamien tonttien myynti ja vuokraus ARA-tuotantoon perustuu kuntien omiin asuntopoliittisiin ohjelmiin sekä kuntien ja valtion välisiin maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-sopimuksiin. Tontinluovutukseen vaikuttaa asuntomarkkinatilanne kunnissa. Vapaarahoitteisten tonttien luovutukseen verrattuna ARA-tonttien osuus on 10-30 % välillä. ARA-tonttien luovutus keskittyy pääasiassa kuntien omistamille maa-alueille keskustojen ulkopuolelle. Tontinluovutuksia keskusta-alueilla eli ns. ruutukaavaalueilla on suhteellisen vähän. ARA-tuotantoon suhtaudutaan kunnissa myönteisesti, sillä ARA-tuotanto nähdään luontevana osana tasapainoisia asuntomarkkinoita. Kuntien tonttituotannon yhtenä tavoitteena on taata, että tontteja on riittävästi eri tuotantomuotoihin ja samalla edistää asuinalueilla väestön sosiaalista sekoittumista. Hankekohtaisesti tehdään aluekohtainen tarkastelu, jossa tilanne katsotaan asuinalueittain. Tarvittaessa vuokra-asuntovaltaisilla alueilla saatetaan rajoittaa uusien ARA-tonttien luovutuksia. Jatkuvassa haussa olevat kerrostalotontit ovat toteuttavissa joko vapaarahoitteisina tai ARA-tuotantona. Tuotantomuodon valinta perustuu markkinatilanteeseen. 2.2 ARA-tonttien kysyntä ja tarjonta Kuntien näkökulmasta ARA-tonttien kysyntä-tarjonta-tilanne nähtiin olevan tasapainossa ja tarjonnan vastaavan määrällisesti kysyntää. Alueittain kysynnän ja tarjonnan kohtaamisessa nähtiin olevan jossain määrin ongelmia. Keskustoissa ja keskustojen reuna-alueilla, mihin kysyntä kohdistuu ja missä kuntien maanomistus on rajallisempaa, kysyntää on yleisesti tarjontaa enemmän. Yleisenä trendinä ARA-tonttien kysyntä on pysynyt ennallaan tai mahdollisesti hiipunut. Vastaajista ainoastaan Turussa, Vaasassa, Hyvinkäällä, Tuusulassa, Nurmijärvellä ja Laukaassa ARA-tonttien kysynnän nähtiin kasvaneen viimeisen kolmen vuoden aikana. Kysyntää ovat kasvattaneet uusien toimijoiden markkinoille tulo, uusi lyhytaikainen korkotukilaina 1 sekä viime vuosina lisääntyneet hoivatalohankkeet. 1 Lyhytaikaisella korkotukilainalla tarkoitetaan elokuussa 2016 käyttöön otettua uutta 10 vuoden korkotukimallia valtion tukemien kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamiseksi. Vuodesta 2001 alkaen myönnetyissä pitkäaikaisissa korkotukilainoissa laina-aika on 40 vuotta. Lyhytaikaisen korkotukilainan kesto on 10 vuotta, mutta ARA voi hakemuksesta pidentää laina-aikaa kymmenellä vuodella kerrallaan enintään kaksi kertaa. Tänä aikana asuntojen tulee olla vuokrakäytössä, niistä voi periä vain kohtuullista ARAn vahvistamaa vuokraa ja niiden asukasvalinnoissa noudatetaan asetuksessa säädettyä tulorajaa. Lyhytaikaisella korkotuella toteutettava asuntotuotanto kohdistetaan suurimpiin, nopeimmin kasvaviin kasvukeskuksiin, erityisesti Helsingin seudulle. 5
Kuva 2. ARA-kerrostalotontteihin kohdistuva kysyntä kunnissa (N=38). Uusilla kaavoitettavilla alueilla ARA-kerrostalotonttien tarjontaa pystytään lisäämään varaamalla jo kaavoitusvaiheessa osa tonteista ARA-tuotantoon sekä asemakaavamääräyksillä, jotka helpottavat ARA-tuotannon toteutumista. Asemakaavamääräyksistä oleellisia ovat esimerkiksi rakenteellista pysäköintiä koskeva määräykset. Asemakaavoitetulla alueella kaavamuutoksen avulla ARA-tonttien luovutettavaksi saaminen kestää pääsääntöisesti 1-2 vuotta. Kuva 3. ARA-kerrostalotonttien tarjonnan lisäämiseen kuluva aika kunnissa (N=32). Haasteina ARA-tonttien luovutukselle nähtiin rakennuskustannuksia nostavat tekijät, kuten maaperästä aiheutuvat korkeammat rakennuskustannukset, keskusta-alueiden epätasapainossa oleva kysyntä-tarjonta-tilanne sekä kunnallistekniikan ja yhdyskunta- 6
rakentamisen rahoitus. Vastaajista Helsinki ja Kuopio kertoivat myös asumisoikeusasuntotuotannolle (ASO-tuotanto) saatavan ARAn rahoituksen olleen osassa tapauksista haasteellista. Toteuttajien löytämistä ARA-tonteille ei koettu haasteellisena. ARA-tonttien toteuttajat löytyvät hyvän tiedottamisen ja kumppanuushankkeiden avulla, toimijoiden ja rakennusliikkeiden välisen yhteistyön kautta sekä tarjouskilpailujen perusteella. Kunnan oma ARA-tuotantoa tekevä kiinteistöyhtiö on osassa kunnista kuitenkin tärkein ARA-tuotantoa toteuttava taho. 2.3 ARA-tonttien luovutushintojen seuranta ARA-kerrostalotonttihintojen seuranta kunnissa tapahtuu muun toiminnan ohessa. Tonttihintoja seurataan vertailukauppojen ja muiden toteutuneiden kauppojen seurannan yhteydessä sekä eräissä kunnissa kunnan maapoliittisen ohjelman seurannan ja päivityksen yhteydessä. Kunnan omien tonttien hinnoittelua varten seurataan myös muiden kuntien hinnoittelua. Kunnissa hintojen seurantaa tekevät maankäytöstä sekä asuntotuotannosta vastaavat henkilöt. Pääkaupunkiseudulla HSY seuraa ja analysoi hintojen muuttumista pääkaupunkiseudun asuntotonttimarkkinoilla. Vastaavasti Helsingin seudun kehyskunnissa Uudenmaan liiton maapolitiikkatyöryhmä seuraa seudullisesti ARA-tonttihintoja ja tekee myös esitykset ARA-tonttihinnoista vuosittain ARAlle. 2.4 ARA-tonttien vuosivuokran pääomaprosentti Tontin vuosivuokran pääomaprosentti ARAn hyväksymästä enimmäistonttihinnasta on nykyisin pääkaupunkiseudulla 4 % ja muualla maassa 5 %. Pääkaupunkiseudulla nähtiin, että 4 % on oikea taso. Vastaajien mielestä nykyisin käytössä olevat prosentit ovat toimivat, perusteluina mainittiin mm. asukkaiden tasapuolinen kohtelu. Vastaajien näkökulmasta vuosivuokran pääomaprosentti ei vaikuta tuotannon aloittamista koskevaan päätöksentekoon. 2.5 Yhteenveto tonttien luovutukseen liittyvistä näkökulmista Kunnat näkevät ARA-tuotannon luontevana osana tasapainoisia asuntomarkkinoita, vaikka ARA-tonttien luovutus keskustojen alueella on vähäistä. Hankekohtaisella tontinluovutusten tarkastelulla pyritään välttämään aluekohtaisia ARA-asuntojen keskittymiä. ARA-tonttien kysynnän katsottiin pysyneen ennallaan, ja yleisellä tasolla ARA-tonttien tarjonnan katsottiin vastaavan kysyntää. Kysyntää ovat kasvattaneet uusien toimijoiden markkinoille tulo, uusi lyhytaikainen korkotukilaina sekä uudet palvelutalohankkeet. 7
Helpoiten ARA-kerrostalotonttien tarjontaa pystytään lisäämään kaavoitettaessa uusia alueita. Haasteina tontinluovutuksessa nähtiin rakennuskustannuksia nostavat tekijät, keskusta-alueiden epätasapainossa oleva kysyntä-tarjonta-tilanne. Toteuttajien löytämistä ARA-tonteille ei koettu haasteellisena, toteuttajat löytyvät hyvän tiedottamisen ja kumppanuushankkeiden avulla, toimijoiden ja rakennusliikkeiden välisen yhteistyön kautta sekä tarjouskilpailujen perusteella. Kuva 4. Löytyykö helposti sopivia toteuttajia ARA-kerrostalohankkeille (N=31). ARA-kerrostalotonttihintoja ei seurata erikseen, seuranta tapahtuu kunnissa säännöllisesti muun toiminnan ohessa. Helsingin seudulla ARA-tonttien hintaseurantaa tekevät kuntien lisäksi HSY sekä Uudenmaan maapoliittinen työryhmä. Tontin vuosivuokran pääomaprosentti ARAn hyväksymästä enimmäistonttihinnasta on nykyisin Helsingissä 4 % ja muualla maassa 5 %. Pääomaprosenttien suuruus nähtiin oikeana ja niiden muuttamista ei koettu tarpeellisena, vastaajien näkökulmasta päätöksenteko tuotannon aloittamisesta ei ole riippuvainen vuosivuokran pääomaprosentista. 8
3 ARA-TONTTIEN HINNOITTELU 3.1 ARA-tonttien enimmäishinnat suhteessa markkinatasoon ARA-tonttien enimmäishintatasot ovat keskustoissa ja keskusta-alueiden reunalla noin 30-50 % ja kuntien reuna-alueilla 70 100 % toteutuneesta markkinahintatasosta. Osalla kuntien reuna-alueista kysyntä markkinalähtöiselle tuotannolle on hyvin rajallinen, jolloin ARA-tuotanto saattaa kunnan näkökulmasta olla ainoa vaihtoehto saada asuntotuotantoa toteutettua. Kuva 5. Onko vapaarahoitteisen kerrostalotontin markkinahinnan ja ARA-hinnan välillä eroa (N=31). Enimmäistonttihinnan ja markkinahintatason eroon vaikuttavat kuntakohtaisesti mm. asukasluku ja väestöennusteet, asuntokanta sekä asuntomarkkinatilanne. 3.2 Tonttikohtainen hinnoittelu ARA-tonttien tonttikohtainen hinnoittelu tehdään tonteille, jotka sijaitsevat erikseen hinnoiteltavaksi sovitulla hintavyöhykkeellä, jotka eivät ole ARAn hyväksymän tonttihintavyöhykkeen alueella tai jos hinnoittelua varten nähdään tarpeellisena ottaa huomioon tontin sijainti tai tonttia koskevat hinnoitteluun vaikuttavat erityispiirteet. Sijaintiin liittyviä ja tonttia koskevia hintaan vaikuttavia tekijöitä on erityisesti kaupunkien keskustaalueilla sijaitsevilla tonteilla. ARAn tontinluovutusta koskevissa ohjeissa 2 mainitut tontin hintaan vaikuttavat, mm. sijaintiin ja maaperään, liittyvät tekijät nähtiin riittävinä. Osa 2 Rakennuttamis- ja suunnitteluopas 2017. ARA, sekä kuntien vyöhykehintapäätösten ohjauskirjeet. http://www.ara.fi/fi-fi/lainat_ja_avustukset/tonttihinnat/etelasuomi/paakaupunkiseutu/paakaupunkiseudun_enimmaistonttihinnat(29402) 9
vastaajista näki tarpeellisena ottaa hinnoittelussa huomioon myös ohjeiden ulkopuolelle jäävät kaikki markkina-arvoon vaikuttavat tekijät. Kuva 6. Kuntien hinnoittelussa huomioon ottamat ARA-kerrostalotonttien hintaa nostavat tekijät (N=30). Kuva 7. Kuntien hinnoittelussa huomioon ottamat ARA-kerrostalotonttien hintaa laskevat tekijät (N=29). 3.3 Lyhyen korkotukimallin tonttien hinnoittelu Kunnat hinnoittelivat lyhyen korkotukimallin asuntotontit myyntitilanteessa markkinahintatasoon. Osa kunnista hinnoitteli myös tontin vuokratason markkinatasoon, ja osalla kunnista, joissa vuokrataso perustui ARA-tonttien hintatasoon, oli sopimuksessa maininta, että jos tontilla olevat asunnot muuttuvat vapaarahoitteisiksi, kaupungilla on mahdollisuus tarkistaa vuokrahinnoittelua käypään markkinahintatasoon. 10
3.4 Tonttien vyöhykehinnoittelu Osassa kasvukeskuksista sekä Helsingin seudulla ARA-tonttien hinnoittelua varten on määritetty enimmäistonttihinnat vyöhykkeittäin. Kaupunkiseuduittain tonttihintavyöhykkeet on esitetty Helsingin, Turun ja Tampereen seuduilla. Pääkaupunkiseudulla vyöhykehinnoittelu tapahtuu kuntien, HSY:n, Kuntaliiton ja ARAn yhteistyönä. Kehyskuntien vyöhykehinnoittelu tapahtuu kehyskuntien sekä Uudenmaan liiton maapolitiikan virkamiehistä koostuvassa Uudenmaan liiton maapolitiikkatyöryhmässä, joka seuraa seudullisesti ARA-tonttihintoja ja tekee myös esitykset ARA-tonttihinnoista vuosittain ARAlle. ARA-tonttihintavyöhykkeiden valmistelussa huomioon otettavia asioita ovat kaupungin omat tontinluovutuksen mukaiset alueet, palvelut alueella, liikenneyhteydet, toteutuneet kauppahinnat, markkinatilanne ja hintatasot, laaditut hintaselvitykset sekä tonttien luovutukseen liittyvä kokemusperäinen tieto. Kartalla esitettävän vyöhykehinnoittelun tavoitteena on määritellä alueittain yhtenäinen ja johdonmukainen kohtuullisen hintatason yläraja ohjeeksi ARA-tuotantoon luovutettavan tonttimaan hinnoittelua varten. Vyöhykkeittäin on määritetty enimmäishintojen rajat erikseen kerrostalo- ja pientalotonteille. Seuraavassa kuvassa on esitetty miten kuntien näkökulmasta nähtiin ARA-kerrostalotonttien hintavyöhykkeiden toimivuus tonttien hinnoittelussa. Kuva 8. Miten ARA-kerrostalotonttien hintavyöhykkeet toimivat kunnan näkökulmasta (N=28). Kunnat, joilla tonttihintavyöhykkeet ovat käytössä, näkivät, että hintavyöhykkeet toimivat hyvin tai kohtuullisesti. Hintavyöhykkeiden nähtiin toimivan hyvin, kun kysyntää on kohtuullisesti eivätkä hintavyöhykkeen sisällä olevat alueet eroa huomattavasti toisistaan. Verrattuna kaupunkikohtaiseen hinnoitteluun seutukohtaisen hinnoittelun nähtiin 11
lisäävän avoimuutta ja tuovan seudullista yhteistä näkemystä ARA-tonttien enimmäishintatasoista. 3.5 HSY:n ylläpitämä malli tonttien vyöhykehinnoittelussa HSY valmistelee vuosittain pääkaupunkiseutua koskevan esityksen vyöhykehinnoittelusta ARA-tuotannossa sovellettavista tonttien enimmäishinnoista. Valmisteluun osallistuvat Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungit sekä ARA ja Kuntaliiton edustajat. Pääkaupunkiseudulle on määritetty neljä vyöhykettä, joiden sisään jäävillä alueilla enimmäistonttihinnat perustuvat vyöhykkeittäin esitettyihin enimmäishintoihin. Vyöhykkeiden välillä tonttihinnat määritetään HSY:n ylläpitämän kartan (kartta.hsy.fi) interpolointityökalun avulla. Tonttikohtaista enimmäishintaa on mahdollista tarkentaa tarvittaessa ARAn tontinluovutusta koskevien ohjeiden mukaisesti. Pääkaupunkiseudun ARA-tonttien hinnoittelussa erityisesti huomioon otettavia asioita ovat asemien ja radan varsien erityispiirteet. Seuraavassa kuvassa on esitetty vuoden 2018 pääkaupunkiseudun alueen tonttihintavyöhykkeet. Kuva 9. HSY:n ylläpitämä pääkaupunkiseudun vyöhykehintakartta. HSY:n ylläpitämä malli koettiin kuntien taholla toimivana tapana seudullisen hinnoittelun yhteneväisyyden kannalta. Hinnoittelun määrittämisessä vyöhykkeiden välisellä alueella käytettävissä olevan ns. interpolointityökalun koettiin helpottavan hinnoittelua. Pääkaupunkiseudun vyöhykemallissa ongelmana on osittain itä-länsi-akseli. Länsi- 12
Vantaan hintatasoltaan korkeammat radanvarren alueet eivät riittävästi painotu vyöhykemallissa, esimerkkinä Kivistön alhaiset ARA-hinnat. 3.6 Hinnoittelutapojen toimivuus sekä vaikutus tonttien hintaan Kunnat näkivät molemmat hinnoittelutavat toimivina. Hinnoittelutavan valinta kunnissa on perustunut kunnan tarpeeseen eli käytännössä ARA-tonttien luovutusten määrään. Kunnissa, joissa luovutetaan vuosittain useita ARA-tontteja, tonttihintavyöhykkeiden avulla on mahdollista ennakoida tonttikohtainen enimmäishinta tontinluovutusta varten. Vastaavasti kunnissa, joissa luovutetaan harvakseltaan vain yksittäisiä ARA-tontteja ja alueelliset erot ovat suuret, tonttikohtainen hinnoittelu nähtiin kunnan kannalta parhaana tapana. Tonttihintavyöhykkeisiin perustuva hinnoittelu koettiin haasteellisena Kuopiossa. Kaupunki päätti luopua vyöhykekohtaisesta hinnoittelusta ARA-tonttien rajallisen kysynnän sekä aiemmassa hintavyöhykekartassa samalla hintavyöhykealueella olleiden hintaan vaikuttavien huomattavien alueiden välisten eroavaisuuksien takia. Hinnoittelutavalla ei kuntien näkökulmasta ole ollut vaikutusta tonttien hintaan. Tonttien enimmäishinnat päätetään molemmissa tapauksissa tonttikohtaisesti. Hinnoittelua koskevat haasteet liittyvät vyöhykkeiden ulkopuolella olevien kalliiden alueiden sekä keskusta-alueiden tonttien hinnoitteluun, jotka joka tapauksessa hinnoitellaan tonttikohtaisesti. 3.7 Kerrostalo- ja rivitalotonttien hinnoittelun yhdenmukaistaminen ARA-kerrostalotonttien kysynnän todettiin jossain määrin poikkeavan rivitalotonttien kysynnästä. Kerrostalontonttien kysyntään verrattaessa tonttien kysyntää nähtiin olevan enemmän pienten sekä keskisuurten rakennusliikkeiden joukossa ja rivitalotonttien kysynnän kohdistuvan keskustojen reuna-alueille sekä uusille alueille. Kuva 10. ARA-rivitalotonttien kysynnän kohdistuminen alueittain (N=16) 13