Lehtisaari, markkinavuokra asuintonteilla

Transkriptio

1 Lehtisaari, markkinavuokra asuintonteilla

2 LEHTISAARI Hyvä sijainti. Arvokiinteistöistä tunnettujen alueiden keskellä, mutta imago heikompi. Vh Vehreä asuinympäristö äitömeren välittömässä läheisyydessä. Alueen palvelut pääosin Tapiolassa ja Munkkiniemessä (samoin kuin esim. Kuusisaaren). Tontti Osoite Pinta-ala Kaava- Rakennus- Käytetty merkintä oikeus rakennusoikeus 30210/1 Hiidenkiukaantie m 2 AK kem kem /1 Hiidenkiukaantie m 2 AK kem kem /2 Lehtisaarentie m 2 AK kem kem /6 Lehtisaarentie m 2 AR kem kem /5 Kalkkipaadentie m 2 AR kem kem /1 Kalkkipaadentie m 2 AO 300 kem kem /2 Kalkkipaadentie m 2 AO 300 kem kem /2 Kalkkipaadentie m 2 AO 300 kem kem /3 Kalkkipaadentie m 2 AO 300 kem kem /4 Kalkkipaadentie m 2 AO 300 kem kem 2 2

3 Käypä vuokrataso = markkinavuokrataso - määritelmä Käyvällä vuokratasolla (IVS 2013) tarkoitetaan sitä todennäköistä vuokratasoa, joka kohteesta olisi arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella vuokrauksella saatavissa. Vuokraushetkeä on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. On First North Premier on Nasdaq Markkinavuokrien perusteena in Stockholm on käytetty tonteille määritettyjä markkina-arvoja /kem 2 Markkinavuokraa määritettäessä ei oteta kantaa vuokranantajan yhteiskunnalliseen asemaan tai rooliin Markkina-arvojen määrittämisessä on käytetty toteutuneiden kauppojen yksikköhintoihin perustuvaa kauppa-arvomenetelmää 3

4 Lehtisaari tonttien markkina-arvot Vanhojen kerrostaloasuntojen keskihinnassa näkyy sijainti vuokratontilla, /m 2 alhaisemmat kuin Lauttasaaressa ja Munkkiniemessä Tonttikauppoja yli /kem 2 Lauttasaari, Arabianranta, Tapiola, Länsisatama prime, /kem 2 Lauttasaari, Jätkäsaari, Kalasatama, Munkkiniemi Pientalotonttien vertailukaupat Westendissä /kem 2, Haukilahdessa /kem 2, Munkkiniemessä/ Kuusisaaressa /kem 2. Tonttien rakennettavuus on hyvää tasoa, autopaikat piha-alueillaalueilla Compounded annual growth rate, Yksittäisten tonttien hinnoittelussa on huomioitu mm. mikrosijainti, näkymät, rannan läheisyys AK; /kem 2 AR; /kem 2, AP; /kem 2 Tonttien markkina-arvoista on teetetty kaksi arviota, jotka ovat melko lähellä toisiaan, erot isoimmat AP-tonttien osalta 4

5 Lehtisaari nykyisten y vuokrien pääoma-arvot Osoite Rakennus- Vuosi- Nykyisen oikeus m2 vuokra vuosivuokran v pääoma-arvo 5% Hiidenkiukaan- AK 7 973, , Lähinnä teollisuustontin hinta tie ,5 Lehtisaarentie 6 AR 1 918, , Vastaa ARA kerrostalotontin hintaa Vantaan pohjoisosassa Lehtisaarentie 8 AK 2 430, , Vastaa ARA kerrostalotontin hintaa Vantaan eteläosassa Kalkkipaadentie 1 AP 298, , Vastaa AK tontin hintaa Pohjois-Pasilassa Compounded annual growth rate, Kalkkipaadentie 2 AR 1 499, , Vastaa ARA kerrostalotontin hintaa Vantaan keskiosassa Kalkkipaadentie 3 AP 302, , Vastaa AK tontin hintaa Oulunkylässä, Pohjois-Haagassa Kalkkipaadentie 4 AP 302, , Vastaa AK tontin hintaa Pakilassa, Konalassa, Kannelmäessä Kalkkipaadentie 6 AP 148, , Vastaa AK tontin hintaa Kyläsaaressa Kalkkipaadentie 6 AP 148, , Vastaa AK tontin hintaa Kyläsaaressa Kalkkipaadentie 8 AP 298, , Vastaa AK tontin hintaa Jätkäsaaressa Yhteensä , ,32 Vuokrankorotusten suuruus heijastaa nykyisen y vuokratason pienuutta, joka on ollut etu nykyisille y asukkaille. 5

6 Kysymyksiä y y / väitteitä - vastauksia Tonttien arvioinnissa ei tulisi vertailukauppoina käyttää rakentamattomien tonttien kauppoja. Arvioinnissa yleisesti käytetty tapa on arvioida rakennettujen kohteiden tonttien omaisuusosa-arvo lähtien oletuksesta, että tontti on rakentamaton Rakennettujen kohteiden osalta tonttien vertailukauppoja ei ole Tonttien arvioinnissa tulisi huomioida rakennusten kunto Rakennusten kunto tulee huomioitua huoneistojen kauppahinnassa Antaisi vuokratontilla asuville etua omistustontilla asuviin nähden Tontin omistajan ei kuulu ottaa huomioon riskiä rakennusten kunnosta tontin tuottovaatimusta määrittäessään Compounded annual growth rate, Yksittäinen vertailukauppa Lehtisaaressa /kem 2 tontin rakennusoikeuden määrä kem 2, AR-tontti 6

7 Kysymyksiä y y / väitteitä - vastauksia Pääoma-arvon tulee olla markkina-arvoa alhaisempi Annetuissa kommenteissa sanotaan, että tulee noudattaa Helsingin kaupungin 2015 päättyvien sopimusten vuokraperustehintaan Helsinki määrittää rakennusoikeuden arvon ns. kohtuullisen käyvän arvon mukaan, joka käytännössä aina alittaa selkeästi rakennusoikeuden arvioidun markkina-arvon. On First North Premier on Nasdaq in Stockholm Rakennusoikeuksien arvot vähintään noin 40 Years % in alueen operation keskimääräisiä markkina-arvoja alhaisemmat (liittyy päätökseen 2015 päättyvistä sopimuksista) Vanhoja sopimuksia uusittaessa maanvuokra alueellisesti 20 % alhaisempi kuin uudisrakennettavan tontin maanvuokra, kohtuullisuus korostuu Kuntasektorilla pääoma-arvoihin vaikuttaa yleisemmät asia mm. tavoite hillitä asumiskustannusten nousua Tuleeko seurakunta rinnastaa vuokraustoiminnassaan Helsingin kaupunkiin? 7

8 Kysymyksiä y y / väitteitä - vastauksia Omistustontilla olevissa kohteissa asuntojen ostajat maksavat tonteista markkina- arvon mukaisen hinnan, alennettaessa pääoma-arvoja tuetaan t vuokra-asumista Yksityisen sektorin omistamien vuokratonttien maanvuokrasopimukset perustuvat hankintahetkellä markkinoiden määrittämään hintatasoon Catellan lausunto markkinavuokrasta ei huomioi vuokratason kohtuullistamista vaan On First North Premier on Nasdaq in Stockholm on markkinaehtoinen Compounded annual growth rate, Espoo (valtuusto ): Asuntotontit myydään tai vuokrataan. Vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon luovutettavat tontit hinnoitellaan käyvän arvon periaatteella. Käypä arvo on todennäköinen luovutushinta, joka kaupan kohteesta vapailla markkinoilla saataisiin. Vuosivuokra 4 % tontin pääoma-arvosta, sidotaan elinkustannusindeksiin. Countries Vuokrakauden in Europe päätyttyä Average uusittavat operating margin, vuokrasopimukset tarkastetaan käypään arvoon. 8

9 Vuotuinen maanvuokra tontin pääoma-arvosta Maanvuokrasopimussuhde on ajallisesti hyvin pitkä Riskinä, että vuokrakauden alussa sovittu vuokra jää tuottotasoltaan hyvin alhaiseksi suhteessa tontin kulloiseenkin markkina-arvoon. Tätä riskiä voidaan vähentää määräaikaisilla tarkistuspykälillä On First North Premier on Nasdaq in Stockholm Compounded annual growth rate, Kuntasektorilla tonttien vuosivuokra on 4-6 % tontin pääoma-arvosta, asuintonteilla suurimmissa kaupungeissa esim. Helsingissä ja Espoossa 4 % 9

10 Maanvuokran määrä suhteessa pääoma-arvoon - vertailutietoja Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän kiinteistöstrategia Sijoituskiinteistöjen tuottovaatimus Kiinteistöjen tuotto perustuu pääasiallisesti vuotuiseen tuottoon sekä mahdolliseen arvonnousuun kiinteistön pitoajalta. Ilman arvonnousua tulee tuottovaatimukset olla: asunnoissa 3,0 3,5 % toimistotiloissa 4,5 6 % Compounded annual growth rate, maa-alueissa, jotka vuokrataan asumiskäyttöön 4 5 % maa-alueissa, jotka vuokrataan toimisto- ja liikekäyttöön 5 6 % 10

11 Maanvuokran määrä suhteessa pääoma-arvoon - vertailutietoja Yksityisillä tahot käyttävät kuntasektoria korkeampaa vuokranmääritysprosenttia Kunnat eivät maksa tonteista kiinteistöveroa Sijoitetun pääoman tuottovaade yksityisillä tahoilla on korkeampi Markkinoille tulleet tonttirahastot ovat kiristäneet kilpailua tonteista, jolloin tuottovaatimustasot ovat On First laskeneet North Premier on aikaisemmasta Nasdaq tasosta 5 % viime vuoden syksyn in Stockholm tasolle noin 4,7 4,8 % (kiinteistövero vuokralaisella) Years ja in tällä operation hetkellä viimeisimmät tiedot ovat tasossa noin 4,5 % (kiinteistövero vuokralaisella) Edellä esitetyt tuottovaatimustasot lasketaan tonttien kulloisestakin hankintahinnasta 11

12 Muita kysymyksiä y y Catella on Lehtisaaressa markkinavuokran määräytymisperusteena yy käyttänyt y vuonna kesällä 2015 laaditussa lausunnossa 5 % pääoma-arvosta. Vuotuinen nettovuokra Nettotuotto markkina-arvolle (alentamaton) 4,58 % Kiinteistökohtainen nettotuotto 4,54-4,68 % YKN:n päätös vuokrista On First North Premier on Nasdaq in Stockholm Vuotuinen nettovuokra Tarkistus 25 v jälkeen Kiinteistövero vuokralaisella (veron nousuun liittyvä riski vuokralaisella) Vuokrien sitominen elinkustannusindeksiin Minimikorotusten käyttö Countries rakennettujen in Europe kiinteistöjen Average operating sopimuksissa margin, lisääntynyt. Tonttien osalta ei tiedossamme havaintoja. 12