KIMU Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon

Transkriptio

1 KIMU Kerrostalon ilmastonmuutos energiatalous ja sisäilmasto kuntoon Kohderakennukset Maunula: As Oy Pakilantie 13, Helsinki Suomen Kiinteistöliitto ry VTT Aalto yliopisto, Insinööritieteiden korkeakoulu, Energiatekniikanlaitos

2 2 SISÄLLYS 1 Johdanto Työn tavoitteet Yleiskuvaus taloyhtiöstä Perustiedot rakenteista Perustiedot teknisistä järjestelmistä Tehdyt ja suunnitellut korjaukset Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot Lähtötilannetta tarkentavat selvitykset ja niiden tulokset Tehdyt kuntoarviot KIMU:n taloyhtiökysely Lämpökuvaukset Toimenpiteet energiatalouden ja sisäilmaston parantamiseksi Valitut parantamistoimenpiteet Parantamistoimenpiteiden vaikutusten arviointimenetelmät Energialaskelmat Elinkaarilaskelmat Laskentatulokset eri toimenpidevaihtoehtoille Energiankulutukset Elinkaarikustannukset Johtopäätökset ja suositukset energiatehokkaaksi korjausohjelmaksi Korjaushankkeen toteutus Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä Korjaushankkeen toteutustapa...23 LIITE 1 LIITE 2 Lämpökamerakuvat Viestintä korjaushankkeessa

3 3 1 JOHDANTO 1.1 Työn tavoitteet Tässä raportissa esitetään taloyhtiölle As Oy Pakilantie 13, joka on yksi KIMU- hankkeen kohdetaloyhtiöistä, kaksi korjausohjelmavaihtoehtoa. Tavoitteena on tarkastella, kuinka paljon energian- ja vedenkulutusta saadaan pienennettyä, jos toimenpiteet valitaan täysin korjaustarpeen mukaan energiatehokkuus huomioiden. Toisena vaihtoehtona on näyttää, millaisia keinoja joudutaan käyttämään, jos taloyhtiön lämmitysenergiankulutus halutaan puolittaa. Näitä kahta erilaista korjausohjelmavaihtoehtoa varten on tehty sekä taloyhtiökysely asukkaille että erilaisia korjauskonseptien laskennallisia tarkasteluja. Näiden pohjalta on valittu molempiin korjausohjelmavaihtoehtoihin sopivat toimenpiteet KIMU- projektityöryhmän toimesta. Raportti on jaettu kolmeen varsinaiseen osa-alueeseen. Ensin käsitellään taloyhtiön nykytilaa ja siihen liittyviä selvityksiä. Toisena asiakokonaisuutena ovat erilaiset korjauskonseptit ja niiden energiatehokkuuden parantamispotentiaalit. Viimeisenä ja tärkeimpänä on KIMUprojektiryhmän näkemys kahdesta tavoitteiltaan erilaisesta korjausohjelmasta. 1.2 Yleiskuvaus taloyhtiöstä As Oy Pakilantie 13 sijaitsee Helsingissä, Maunulan pohjoisosassa (Kuva 1.1). Taloyhtiö koostuu yhdestä asuinkerrostalosta. Kerrostalo on valmistunut vuonna Kuva 1.1 Pakilantie 13 sijainti Maunulassa (vasemmalla) ja kuva itse asuinrakennuksesta (oikealla) Kerrostalossa on pistetalo, jossa on neljä asuinkerrosta ja kellari. Kerrostalon tilavuus on m3 ja huoneistoala m2. Asuntoja taloyhtiössä on yhteensä 20 kappaletta. Asuntojakauma on esitetty taulukossa 1.1 ja asuinkerrosten pohjakuva kuvassa 1.2.

4 4 Taulukko 1.1 Taloyhtiön huoneistojen jakauma Huoneistotyyppi Lukumäärä (kpl) Huoneistotyyppi Lukumäärä (kpl) 4h+k 4 2h+kk 8 3h+k 4 1h+kk 4 Kuva kerroksen pohjakuvat Kellarista löytyy yhteiset tilat: sauna, pesutupa, kellarikomerot, ulkoiluvälinevarasto, väestösuoja kylmäsäilytystilat sekä autotallit. Asunnoissa ei ole huoneistosaunoja. 1.3 Perustiedot rakenteista Ulkoseinien kohdalla on käytössä kahden tyyppistä rakenneratkaisua: betonirunkoa verhottuna kahitiilellä tai mineriittilevyllä (Kuva 1.3). Kantavat väliseinät ovat betonisia. Kuva 1.3 Pakilantie 13:a ulkoseinärakenteet Kerrotalon katto on lähestulkoon pulpettikatto- tyyppinen, jonka vesikatteena on rivisaumattu peltikate. Yläpohjan eristeenä on käytetty Toja-levyä. Ikkunat ovat 3-lasiset. Parvekkeet löytyvät kaikista muista asunnoista paitsi yksiöstä.

5 5 1.4 Perustiedot teknisistä järjestelmistä Kerrostalo on kytketty kaukolämpöverkkoon. Kaukolämpölaitteistot ovat alkuperäiset. Lämmönjako on toteutettu vesikiertoisena radiaattoreiden avulla. Putkistot on rakennettu teräsputkista ja niiden eristemateriaali sisältää todennäköisesti asbestia. Käyttövesiverkosto ja siihen liittyvät venttiilit ovat alkuperäisiä. Vesijohtojen materiaalina on käytetty kuparia lämpimälle vedelle ja kylmävesijohdot ovat galvanoituja teräsputkia. Viemäriverkosto on pääosin valurautainen, mutta uusittuja viemäriosuuksia on tehty muoviviemäristä. Ilmanvaihtojärjestelmä on painovoimainen. Ilmanvaihtohormit ovat rakennusaineiset. 1.5 Tehdyt ja suunnitellut korjaukset Taloyhtiössä on toteutettu muutamia korjaushankkeita (Taulukko 1.2). Seuraava korjaushanke tulee olemaan putkiremontti, jonka hankesuunnittelu on toteutettu vuonna Taulukko 1.2 Taloyhtiössä tehdyt korjaustoimenpiteet sekä niiden toteutusvuodet Toimenpide Toteutusvuosi Eteläpäädyn ikkunoiden uusiminen 1993 Itä-, pohjois- ja länsijulkisivujen ikkunoiden uusiminen 1997 Parvekkeiden uusiminen 2006 IV-kanaviston nuohous 2007 Tekninen kiinteistökatselmus Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot Kuvassa 1.4 on esitetty Pakilantie 13 lämpöindeksit, kiinteistösähkön ja kokonaisvedenkulutukset vuosina Lämpöindeksi, [kwh/m 3 /v] Vuosi Kiinteistösähkö, [kwh/m 3 /v] Vuosi Vedenkulutus, [l/hlö/vrk] Vuosi Kuva 1.4 Pakilantie 13energian- ja vedenkulutustiedot Kaukolämmön kulutus on ollut taloyhtiössä keskimääräistä, jos verrataan Helsingin energian tilastotietoihin. Samoin kiinteistösähkön käyttö on Suomen Talokeskuksen tilastoaineistoon nähden keskiarvoista. Vedenkulutuksen osalta kulutukset ovat vaihdelleet vuosien välillä melko paljon. Vuosien 2008 ja 2009 keskimääräiset vedenkulutustiedot ovat Motivan keskiarvokulutuksia, 155 l/hlö/vrk, noin 25 prosenttia suurempia.

6 6 2 LÄHTÖTILANNETTA TARKENTAVAT SELVITYKSET JA NIIDEN TULOKSET 2.1 Tehdyt kuntoarviot Taloyhtiössä ei ole tehty kuntoarviota, vaan kevyempi kiinteistön tilaa kartoittava selvitys nimeltään kiinteistökatselmus. Tässä vuonna 2008 tehdyssä selvityksessä on todettu, peltikatteen kunnon olevan välttävä. Peltikatossa esiintyy maalin hilseilyä ja siinä on osittain ruostuneita kohtia. Myös perusmuurissa on havaittu maalipinnoitteen hilseilyä. Kaukolämpölaitteistoa suositellaan selvityksen perusteella uusittavaksi mahdollisimman pian. Samoin lämmönjakoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit sekä patteriventtiilit tulee uusia. Lisäksi autotallien ja yleisten tilojen sisäilman lämpötilojen oli todettu olevan liian korkeita. Vesijohto- ja viemärijärjestelmän on todettu olevan käyttöikänsä loppupuolella. Selvityksen perusteella on suositeltu tehtäväksi tarkempi vesi- ja viemärijärjestelmien kuntotutkimus. Selvityksessä esitettiin heti tehtäviksi toimenpiteiksi seuraavia asioita: - yhteisten tilojen sisäilman lämpötilojen alentaminen - rakennusten takasivujen kattosadevesien poisjohtamiseen tarkoitettujen betonikourujen puhdistus - talosaunan lauteiden uusiminen - väestösuojan irtainvarasto-osan ja talovaraston lattiakosteuden selvitys - paikoitusalueen sadevesikaivon madaltaminen - kattovesien johtaminen kauemmas rakennusten piha-alueelta. Putkiremontin hankesuunnittelun yhteydessä vuonna 2010 toteutettiin taloyhtiön osakkaille ja asukkaille asukaskysely. 2.2 KIMU:n taloyhtiökysely Taloyhtiössä suoritettiin asukaskysely, jolla kartoitettiin sekä taloyhtiön tahtotilaa että asukkaiden kokemaa sisäilmaston tasoa. Kysely toimitettiin jokaiseen asuntoon ja vastauksia tuli 10 kappaletta eli vastausprosentti oli 50 %. Vastaajat kokevat nykytilanteen taloyhtiössä melko hyväksi. Parhaimpiin puoliin lukeutuu rauhallisuus ja kiinteistön hyvä sijaintipaikka. Eniten parannettavaa koetaan olevan vesi- ja viemärijärjestelmissä sekä ilmanvaihdossa. Vastaajat ovat keskimäärin tyytyväisiä taloyhtiön ilmapiiriin ja käytettävyyteen pois lukien lapsiystävällisyys. Tärkeimmäksi asiaksi vastaajat kokevat asumisen rauhallisuuden, turvallisuuden ja pysäköintipaikat, joihin he ovat myös tyytyväisiä. Eniten tyytymättömiä vastauksia ovat saaneet yhteishenki, esteettömyys, lapsiystävällisyys, saunat ja varastot. Näistä vastaajat kokivat tärkeiksi asioiksi yhteishengen ja varastot. Taloyhtiön ominaisuuksista ja toimivuudesta heikoimmat tulokset saavat ilmanvaihto, vesikalusteet, hissien puute ja edustavuus. Näistä ominaisuuksista vastaajat kokivat melko tärkeiksi tai tärkeiksi ilmanvaihdon toiminnan, vesikalusteiden käytettävyyden ja hissiasian. Energiatehokkuus koetaan

7 7 myös keskimääräistä tärkeämmäksi, mutta puolet vastaajista ei osaa sanoa, ovatko he tyytyväisiä taloyhtiön energiatehokkuuteen. Tehdyt ikkunaremontit ovat ilmeisesti olleet onnistuneita, koska suurin osa vastaajista oli tyytyväinen tai erittäin tyytyväinen ikkunoihin. Vastaajien mielestä taloyhtiön tulisi olla maltillinen panostustarpeissaan. Melko alhaisten lukemien joukosta tärkeimmiksi aihepiireiksi nousivat esteettömyys ja hissit, vesikalusteet sekä ilmanvaihto. Suurin osa vastaajista oli tyytyväinen tai erittäin tyytyväinen taloyhtiön palveluihin. Niitä myös pidettiin tärkeinä, paitsi taloyhtiön www-sivuja. Kyselyssä kysyttiin asunnoissa esiintyvistä sisäilmasto-ongelmista (Taulukko 2.1). Pakilantie 13 vastaajista 50 % kärsi tunkkaisesta sisäilmasta, joka on huomattavasti suurempi osuus kuin keskimäärin kaikissa kuudessa kyselyyn osallistuneessa taloyhtiössä. Lisäksi osa vastaajista (30 %) koki lattiat kylminä. Erityisesti wc-tilojen kylmyys koettiin ongelmalliseksi. Vähintään 90 prosenttia vastaajista yritti parantaa sisäilman laatua vähintään 1-3 kertaa viikossa ikkunatuuletuksen avulla. Taulukko 2.1 Asunnoissa havaitut sisäilmasto-ongelmat, Pakilantie 13 ja kaikki kyselyn taloyhtiöt yhteensä Pakilantie 13 Kaikki KIMU- kyselyn vastaukset (6 taloyhtiötä) Havaintoja Osuus Havaintoja Osuus (%) (kpl) (%) (kpl) Vaihteleva huonelämpötila Lattioiden kylmyys Kostea ilma Tunkkainen ilma Riittämätön ilmanvaihto talvella Riittämätön ilmanvaihto kesällä Havaittava pöly tai lika pinnalla Heikko valaistus tai häikäisy Ulkoa tuleva melu Muu prosenttia vastaajista ilmoitti kosteuslähteeksi päivittäisen suihkussa tai kylvyssä käynnin. Talvella ei havaittu ikkunoiden huurtumista. Myös pyykit ovat kuivuneet kaikkien vastaajien mielestä vähintään kohtalaisen nopeasti. Sisäilman laatuun ja lämpöoloihin kyselyyn vastaajat olivat yleisesti ottaen melko tyytyväisiä (Kuvat ). Ainostaan sisäilman lämpötilat koetaan kesäaikaan selkeästi liian kuumiksi. Kun verrataan vastauksia kaikkien taloyhtiöiden yhteenlaskettuihin vastauksiin, huomataan Pakilantie 13 vastaajien olevan hieman tyytyväisempiä oman taloyhtiö sisäilman laatuun ja lämpöoloihin.

8 8 [%] Pakilantie 13 Kaikki 6 taloyhtiötä [%] Pakilantie 13 Kaikki 6 taloyhtiötä Kuva 2.1 Lämpötilat talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = liian kuuma, 5 =liian kylmä) Pakilantie Pakilantie 13 [%] Kaikki 6 taloyhtiötä [%] Kaikki 6 taloyhtiötä Kuva 2.2 Ilman liike talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = liian seisova, 5 =liian vetoisa) Pakilantie Pakilantie 13 [%] Kaikki 6 taloyhtiötä [%] Kaikki 6 taloyhtiötä Kuva 2.3 Viihtyisyys yleisesti ottaen talvella (vasen) ja kesällä (oikea), (1 = tyytyväinen, 5 =tyytymätön)

9 9 [%] Pakilantie 13 Kaikki 6 taloyhtiötä [%] Pakilantie 13 Kaikki 6 taloyhtiötä Kuva 2.4 Ilman laatu talvella (vasen) ja kesällä (oikea),(1 = tyytyväinen, 5 =tyytymätön) Suurin osa vastaajista haluaisi, että taloyhtiön ominaisuuksia parannettaisiin vain jonkin verran tai säilytettäisiin ainoastaan nykytilanne. Korjaustoiminnan periaatteissa vastaajien mielipiteet jakautuvat vahvasti eri suuntiin: 30 prosenttia haluaisi voimakasta ennakoivaa korjaustoimintaa ja toisen 30 prosentin mielestä tulisi tehdä vain välttämättömät korjaustoimenpiteet. Lisäksi 30 prosenttia vastaajista ei osannut sanoa, millainen taloyhtiön korjaustoiminnan periaatteen tulisi olla. Puolet vastaajista säilyttäisi palveluiden tilanteen nykyisellään. Verrattaessa KIMU- hankkeen teettämää asukaskyselyä vuoden 2010 kesällä toteutettuun kyselyyn huomataan suurimmat erot sisäilman laatuun liittyvissä tuloksissa. Vuoden 2010 kesällä vastanneista 64 prosenttia oli sitä mieltä, ettei sisäilma tunnu tunkkaiselta. KIMU- kyselyyn vastanneista taas 50 prosenttia taas kärsi tunkkaisesta ilmasta. Kylmistä lattiapinnoista molemmissa kyselyissä kärsivät lähes sama määrä vastaajista: prosenttia. Muilta osin kyselyt eroavat aika paljon toisistaan, joten kysymysten suoraan toisiinsa vertaaminen ei ole mahdollista. 2.3 Lämpökuvaukset Tässä luvussa on esitetty kaksi lämpökameran kuvaa (Kuva 2.1 ja 2.2). Kuvat ovat etelä- ja länsijulkisivulta. Loput lämpökamerakuvat löytyvät liitteestä 1. Ulkopuolisella IR- eli lämpökuvauksella ei rakennusten lämpöteknisistä ominaisuuksista välttämättä saada paljoa tietoa. Pakilantien kohde on varsin ongelmallinen, koska ulkoverhouslevyn alla on ilmarako, joka tuulettuu ja näin ollen peittää sisäpuolisen rakenteen verhouspinnalle tuottavia lämpötilaeroja. 7.0 C Kuva 2.5 Pakilantie 13. Eteläjulkisivu C

10 C Kuva 2.6 Pakilantie 13. Länsijulkisivu C Lämpökuvauksen perusteella voidaan kuitenkin todeta, että - alakerroksen autotallien ovien tiivisteet vuotavat huomattavasti - tuuletettu ulkoverhous peittää tehokkaasti mahdolliset puutteet - muuratuissa julkisivuissa on paikoin todettavissa julkisivukuoren sidosterästen paikkoja.

11 11 3 TOIMENPITEET ENERGIATALOUDEN JA SISÄILMASTON PARANTAMISEKSI 3.1 Valitut parantamistoimenpiteet Taulukossa 3.1 on esitetty tarkasteltavat korjauskonseptit ja niihin liittyvät tärkeimmät lähtötiedot. Näitä lähtötietoja ovat rakenteiden lämmönläpäisykertoimet eli U-arvot, ikkunoiden auringonsäteilyn läpäisykertoimet, rakennuksen ilmatiiviyttä kuvaava n 50 -luku ja lämmöntalteenoton tuloilman lämpötilasuhde. Taulukko 3.1 Tarkastellut korjauskonseptit ja niihin liittyvät lähtötiedot U-arvot Korjauskonsepti US YP IK IK g tot / g dir n 50 LTO: η t W/m 2 K W/m 2 K W/m 2 K - / - 1/h - Lähtötilanne / N/A Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) / N/A US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) / N/A US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) / Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) / N/A US300mm ja YP+80m / N/A Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) / N/A IK0.80 ja US+100mm / N/A IK0.80, US+100mm ja YP+80mm / N/A IK0.80 ja US300mm / N/A IK0.80, US300mm ja YP+80mm / N/A IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO / IK0.80, US300mm ja LTO / IK0.80 ja LTO / LTO / US: ulkoseinä, YP: yläpohja, IK: ikkuna, g tot : auringonsäteilyn kokonaisläpäisy, g dir : auringonsäteilyn suoraläpäisy, n50: ilmavuotoluku,,lto η t : lämmöntalteenoton tuloilman lämpötilasuhde Lähtötilanne kuvaa tämän hetkistä tilannetta taloyhtiössä. Ulkoseinän lisälämmöneristäminen 100 millimetrillä on ajateltu tehtävän nykyisen ulkoseinärakenteen päälle. Tapaus, jossa ulkoseinän lämmöneristyksen paksuus on 300 mm, edellyttää julkisivun purkamista, lämmöneristeen vaihtamista uuteen ja uuden julkisivuverhouksen tekemistä. Ikkunaremontin tapauksessa olemassa olevat 3-lasiset ikkunat vaihdettaisiin hyvin lämpöä eristäviin ikkunoihin, joiden U-arvo on 0,8 W/m 2 K. Poistoilman lämmöntalteenotto tarkoittaa koneellisen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän rakentamista olemassa olevan painovoimaisen ilmanvaihdon tilalle. Näiden vaippaan ja ilmanvaihtoon liittyvien korjausten lisäksi on arvioitu putkiremontin yhteydessä tehtäviä energiatehokkuuteen liittyviä parannuksia. Näitä on oletettu olevan huoneistokohtaiset vesimittarit kylmälle ja lämpimälle vedelle, vettä säästävät vesikalusteet ja oikein mitoitetut vesijohtojen painetasot.

12 Parantamistoimenpiteiden vaikutusten arviointimenetelmät Energialaskelmat Energialaskelmat toteutettiin nykypäivän dynaamisella simulointityökalulla IDA Indoor Climate and Energy 4.0. Tällä työkalulla on mahdollista tarkastella laskennallisesti rakennuksen energiankulutusta sekä sisäilmastoa. Kohderakennuksesta luotiin kolmiulotteinen malli (Kuva 3.1). Simuloinnissa laskentavyöhykkeet muodostettiin asuntokohtaisesti, jossa kylpyhuone muodosti oman erillisen vyöhykkeen, ja jokainen asuinkerros mallinnettiin erikseen (Kuva 3.1). Tämän lisäksi porraskäytävät ja kellari mallinnettiin omina vyöhykkeinään. N 2.0 m f1 f4 S f2 f1 f3 f4 f2 Taulukko 3.2 Rakennuksen simulointi 3D-malli ja yhden asuinkerroksen vyöhykejako f3 Simuloinneissa käytettiin säätietoina Helsingin vuoden 1979 tuntitason säätietoja, jotka vastaavat voimassa olevasta Suomen rakentamismääräyskokoelman osasta D5 (2007) löytyviä säätietoja. Tilojen lämmityksen asetusarvona käytettiin asuinhuoneille 22 C, kylpyhuoneille 23 C ja porraskäytäville ja kellarille 20 C. Sähkölaitteista ja valaistuksesta tuleva lämpöenergia vastaa Sisäilmastoluokituksen (2008) ohjearvoja. Tämä tarkoittaa sähkölaitteiden ja valaistuksen vuotuisena lämpöenergiana, joka tulee huonetilaan, 22,8 kwh/asm 2. Asukkaiden määrä kerrostalossa on 26 eli keskimäärin 41 asm 2 /hlö. Lämmitysjärjestelmä mallinnettiin ideaalisena ja lämmönjaon ja luovutuksen aiheuttamat häviöt otettiin huomioon hyötysuhteiden avulla. Tilojen lämmitykselle käytettiin hyötysuhteen arvoa 0,81 ja lämpimälle käyttövedelle 0,86. Itse kaukolämpölaitteiston hyötysuhteena käytettiin arvoa 0,97. (Suomen rakentamismääräyskokoelman osan D5 Ohjeet 2012 luonnos ) Ilmanvaihdon määräksi oletettiin painovoimaisen ilmanvaihdon tapauksessa 0,4 1/h ja korjauskonseptin tapauksessa, jossa on koneellinen tulo-poisto-ilmanvaihtojärjestelmä, 0,5 1/h. Rakennuksen ilmatiiviyttä kuvaavana n 50 -lukuna käytettiin kaikissa laskentatapauksissa arvoa 1,0 1/h. Koneellisen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän yhteydessä ilmanvaihdon jälkilämmitys toteutetaan kaukolämmöllä. Mahdollisella putkiremontilla ja siihen liittyvillä toimenpiteillä oletettiin saatavan aikaan 20 prosentin säästö kokonaisvedenkulutuksessa. Alkutilanteessa kokonaisvedenkulutuksesta arvioitiin olevan 40 prosenttia lämmintä vettä. Putkiremontin jälkeen lämpimän käyttöveden osuudeksi oletettiin 45 prosenttia kokonaisvedenkulutuksesta.

13 Elinkaarilaskelmat Energiakorjausten elinkaariedullisuuden analysointi perustuu eurooppalaiseen menetelmäkehitykseen. Elinkaarikustannuslaskelmat muodostuvat seuraavista osista: - Hankintakustannukset (pääomakustannukset, investointikustannukset) - Purkukustannukset - Rahoituskustannukset - Huoltokustannukset - Kunnossapitokustannukset - Lämmitysenergiakustannukset - Sähköenergiakustannukset - Ympäristökustannukset - Jäännösarvo Hankintakustannukset kattavat rakennuttajan kustannukset, rakennuskustannukset ja rakennuksen luovutuksen edellyttämät kustannuserät. Laskelmissa otetaan huomioon tekijät, jotka aiheuttavat eroja eri vaihtoehtojen välille. Purkukustannukset kattavat rakenteiden sekä laitteiden ja järjestelmien purkamisesta aiheutuvat kokonaiskustannukset. Rahoituskustannukset aiheutuvat rahoituksen kustannuksista valitulla laskenta-ajalla. Rahoituskustannuksiin sisällytetään myös esim. lyhytaikaiset lainajärjestelyt ja uudelleenjärjestelyt. Huoltokustannukset aiheutuvat suunnitelluista huoltotöistä. Huoltokustannuksiin vaikuttavat valittu järjestelmä, huollon laatutaso sekä huoltoyhtiön veloitusperiaatteet ja toimintatavat. Toiset järjestelmät vaativat usein tapahtuvaa huoltoa, kun taas toiset järjestelmät toimivat pitkiäkin aikoja ilman erityistä huolenpitoa. Huollon laadulla on merkitystä, sillä hyvä huolto korjaa investoinneissa syntyviä puutteita. Kunnossapitokustannukset aiheutuvat suunnitelluista tai muutoin välttämättömiksi todetuista kunnossapitotoimista. Niillä pyritään estämään rakennuksen kulumista. Talotekniikan osalta kunnossapitokustannusten arvioimiseen vaikuttavat huomattavasti laitteiden käyttöympäristö ja kunnossapidon taso. Kunnossapitoon luetaan myös kaikki pienimuotoiset ennakoimattomat korjaukset. Lämmitysenergiakustannukset aiheutuvat tilojen lämmityksestä ja käyttöveden lämmityksestä. Rakennustasoisissa tarkasteluissa määritetään eritellyt lämmityskustannukset, jotka perustuvat lämmitystapaan ja energiantuottajan arvioituihin tai todennettuihin kulutuksiin. Sähköenergiakustannukset aiheutuvat kiinteistösähköstä, käyttäjäsähköstä sekä talotekniikan laitteista ja järjestelmistä. Jäähdytysenergiakustannukset sisältyvät yleensä erittelemättöminä sähköenergiakustannuksiin. Tehdyssä elinkaarikustannusvertailussa kuluttajasähköä ei kuitenkaan ole otettu huomioon Ympäristökustannukset sisältävät mm. mahdolliset korjausrakentamista edeltävät maaperän puhdistuksen ja suojauksen kulut sekä purku- ja kierrätyskulut elinkaaren päättyessä. Hankinnalla (investoinnilla) voi pitoajan päättyessä olla jäännösarvo. Jäännösarvoerot otetaan huomioon vaihtoehtojen vertailussa, jos laskentajakso on lyhyempi kuin käyttöikä, ja

14 14 vaihtoehtojen välillä on laskennallisia käyttöikäeroja. Nykyarvomenettelyssä summataan laskentajaksolla eri vuosina tehtävien toimenpiteiden kustannukset nykyhetkeen joko suoraan nykyisin hinnoin. Laskentakoroksi valitaan yleensä ennakoitu yleinen kustannustason nousu. Laskelmassa inflaation taso, energian hinta ja sen nousu, sekä kiinteistön järjestelmien ja laitteiden kestävyys joudutaan ennakoimaan. Taulukko 3.3 Elinkaarilaskelmien lähtötietoja ja -arvoja Kustannustekijä Kuvaus Hankintakustannus yhteensä Julkisivun kunnostus Julkisivukorjaus, mikä kuntokartoituksen perusteella tehtävä (puhdistus, paikkaus ja pinnoitus). Julkisivun lämpörappaus Toteutetaan vanhan rakenteen 100 mm:n eristyslisällä päälle, jolloin energiakorjauksen lisäkustannusta määritettäessä vähennetään julkisivun korjauksen peruskustannus Julkisivun uusiminen 300 Julkisivun purku, alustan tasoitus ja mm:n eristyslisällä pinnoitus. Eristyspaksuuden kasvattaminen 300 mm:llä. Ikkunoiden uusiminen Ikkunoiden uusiminen eristystasoltaan paremmiksi (o,80 W/m2K) tilanteessa, missä ikkunat joka tapauksessa uusittava Yläpohjan perusparannus ja Yläpohjan perusparannus johtuen eristystason kasvattaminen ulkoseinäkorjauksesta ja lisäeristys Ilmanvaihdon asentaminen linjasaneerauksen yhteydessä, energiatehokkuuslisä Ilmanvaihdon asentaminen erillisenä urakkana Koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon asentaminen, mistä energiakorjauksen lisä-kustannusten osuus noin 50 % (mm. ilmavirtasäädöt, LTO80). Koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon asentaminen, mistä lisäkustannuksia noin puolet energiakorjaukseen (mm. ilmavirtasäädöt, LTO80) 70 euroa/us-m2 Energiatehokkuuden parantamisen laskennallinen kustannusero 95 euroa/us-m euroa/us-m2 300 euroa/us-m2, mistä purku ja tasoitus 150 euroa/us-m2 500 euroa/ikk-m2 Linjasaneeraus VVS työt yhteensä 400 euroa/as-m2 Välilliset kustannukset Korjausrakentamisen suunnittelu-, valvonta- ja työmaan yleisten töiden lisä +230 euroa/us-m2 130 euroa/yp-m2 +25 euroa/yp-m2 150 euroa/as-m euroa/asm2 200 euroa/as-m euroa/asm2 10 % suhteessa hankintakustannuksiin Investointiavustus ARA:n myöntämä avustus. Ei otettu huomioon Rahoituskustannus Energiatehokkuuteen sijoitetun pääoman rahoitusosuudeksi on arvioitu 60 % 3%:n reaalikorolla. noin 25 % suhteessa vuotuiseen pääomakustannukseen Energiamaksut Lähtökohtainen lämpöenergiamaksu kustannustasossa 1/2011 Lämpöenergiamaksu keskimäärin 20 vuoden laskentajaksolla (energian reaalihinnan nousu + 4 %/v) Lähtökohtainen sähköenergia-maksu kustannustasossa 1/2011 Sähköenergiamaksu keskimäärin 20 vuoden laskentajaksolla (energian reaalihinnan nousu + 4 %/v) 55 euroa/mwh 103 euroa/mwh 80 euroa/mwh 150 euroa/mwh

15 15 KIMU -laskelmissa on käytetty yhteneväisiä energiakorjausten lisäkustannuksia (Taulukko 3.2). Lisäkustannusten laskenta perustuu siihen, että rakennuksen vaippa on joka tapauksessa peruskorjattava ja ilmanvaihtojärjestelmä uusittava. Tällöin ei taloudellisessa vertailussa tarvitse ottaa huomioon muita laadullisia tekijöitä (akustiikka, paloturvallisuus, ). Yhteismitalliset tulokset on esitetty keskimääräisinä vuosikustannuksina osoittaen mahdollisesti eriaikaisten toimenpiteiden kokonaisvaikutukset. Asunnon jälleenmyyntiarvon suhteellista nousua energiatehokkaan korjauksen seurauksena ei ole otettu huomioon, eikä taloudellista takaisinmaksuaikaa siten arvioitu. Energiansäästön kannattavuuden laskentajaksona on käytetty 20 vuotta, mikä sekä laskennallinen poistoaika että laskennallinen sijoitetun pääoman rahoitusaika. Hankintakustannuserojen ja energiansäästön vertailukohtana on käytetty taloyhtiössä tehtäviä pakollisia toimenpiteitä. ko.pakollisten töiden yhteydessä on otettu huomioon ikkunoiden uusimisen energiansäästövaikutus. Keskimääräinen vuotuinen pääomakustannusero lasketaan jakamalla hankintakustannusero laskentajakson pituudella. keskimääräinen vuotuinen rahoituskustannus energiansäästöön sijoitetulle pääomalle on tällöin 0,25 x pääomakustannus. Takaisinmaksuajat on laskettu energiamaksunousuille 0 ja 4 %/v. Koko remontin keskimääräinen vuokravaikutus on laskettu jakamalla remontin kokonaiskustannus asuinalalla ja laskentajakson pituudella. Energiansäästöinvestoinnin vastikeosuus on lisätty kokonaisvaikutuksen määrittämiseksi.

16 16 4 LASKENTATULOKSET ERI TOIMENPIDEVAIHTOEHTOILLE 4.1 Energiankulutukset Taulukossa 4.1 on esitetty eri laskentatapausten kaukolämmön ja ilmanvaihdon puhaltimien käyttämän sähkön kulutus asuinneliöitä kohden sekä kokonaisvedenkulutus. Korjauskonseptit on esitetty kahdelle eri tavalla: erillisinä vaihtoehtoina ja putkiremontin yhteydessä toteutettuna. Taulukko 4.1 Energian- ja vedenkulutukset lähtötilanteessa ja eri korjauskonsepteilla Korjauskonsepti Kaukolämpö Sähkö: puhaltimet Vesi kwh/asm 2 /a kwh/asm 2 /a m 3 /a LT Lähtötilanne Erilliset vaihtoehdot KK1 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) KK2 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) KK3 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) KK4 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) KK5 US300mm ja YP+80m KK6 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) KK7 IK0.80 ja US+100mm KK8 IK0.80, US+100mm ja YP+80mm KK9 IK0.80 ja US300mm KK10 IK0.80, US300mm ja YP+80mm KK11 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO KK12 IK0.80, US300mm ja LTO KK13 IK0.80 ja LTO KK14 LTO Putkiremontin yhteydessä KKP1 Pelkkä putkiremontti KKP2 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) KKP3 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) KKP4 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) KKP5 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) KKP6 US300mm ja YP+80m KKP7 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) KKP8 IK0.80 ja US+100mm KKP9 IK0.80, US+100mm ja YP+80mm KKP10 IK0.80 ja US300mm KKP11 IK0.80, US300mm ja YP+80mm KKP12 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO KKP13 IK0.80, US300mm ja LTO KKP14 IK0.80 ja LTO KKP15 LTO

17 17 Taulukko 4.2 Saavutettavat säästöpotentiaalit eri korjauskonsepteilla Erilliset vaihtoehdot Korjauskonsepti Kaukolämpö Sähkö: puhaltimet Vesi % % % KK1 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) 11-0 KK2 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) 14-0 KK3 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) 33-0 KK4 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) 16-0 KK5 US300mm ja YP+80m 19-0 KK6 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) 8-0 KK7 IK0.80 ja US+100mm 20-0 KK8 IK0.80, US+100mm ja YP+80mm 22-0 KK9 IK0.80 ja US300mm 24-0 KK10 IK0.80, US300mm ja YP+80mm 27-0 KK11 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO 49-0 KK12 IK0.80, US300mm ja LTO 46-0 KK13 IK0.80 ja LTO 30-0 KK14 LTO 22-0 Putkiremontin yhteydessä KKP1 Pelkkä putkiremontti 5-20 KKP2 Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) KKP3 US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) KKP4 US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) KKP5 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) KKP6 US300mm ja YP+80m KKP7 Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) KKP8 IK0.80 ja US+100mm KKP9 IK0.80, US+100mm ja YP+80mm KKP10 IK0.80 ja US300mm KKP11 IK0.80, US300mm ja YP+80mm KKP12 IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO KKP13 IK0.80, US300mm ja LTO KKP14 IK0.80 ja LTO KKP15 LTO Kaikilla korjauskonsepteilla saavutetaan vähintään 13 prosentin säästöpotentiaali kaukolämmön kulutuksessa lähtötilanteeseen verrattuna pois lukien pelkkä putkiremontti. Yksittäisistä toimenpiteistä suurin lämmitysenergiansäästöpotentiaali saavutetaan lämmöntalteenotolla varustetulla koneellisella tulo-poisto- ilmanvaihtojärjestelmällä: noin 22 prosenttia. Samalla ilmanvaihtokoneiden puhaltimet lisäävät sähkönkulutusta. Putkiremontin yhteydessä toteutettavat vedenkulutusta pienentävät toimenpiteet vähentävät kaukolämmön kulutusta noin 5 prosenttia. Yläpohjan lisäeristämisellä ei saada aikaan merkittäviä parannuksia taloyhtiön energiatehokkuuteen. 4.2 Elinkaarikustannukset Elinkaarikustannuslaskenta perustuu kiinteistössä välttämättä tehtävien kunnostustöiden ja energiatehokkuutta parantavien toimenpiteiden kustannuseroon. Taulukossa 4.3 on esitetty elinkaarikustannukset pakollisille korjauksille (KKP1) ja kahdelle muulle konseptille (KKP15 ja KKP13), jotka parantavat energiatehokkuutta enemmän. Laskennassa oletetaan, että taloyhtiön

18 18 oma rahoitus kattaa 40 % kustannuksista. Tämä sisältää mahdolliset energia-avustukset yms.. Rahoitusosuus on 60 % remontin hinnasta. Tälle osalle lasketaan rahoituskustannus 3 % reaalikorolla (nimelliskorko-inflaatio). Energian hinta oletetaan joko muuttumattomaksi, tai se nousee 4 % vuodessa. laskentajakso on 20 vuotta. Laskentatulokset ovat taulukossa 4.3. Taulukko 4.3 Korjausrakentamisen kokonaiskustannus sekä energiatehokkuuden laskennallinen kustannusero ja kannattavuus. Lähtökohtainen kulutustaso 254 MWh/a, 237 kwh/as m2/v Korjauskonseptit KKP15 KKP13 KKP1 Lämpöenergiankulutuksen aleneminen MWh/a Sähköenergiankulutuksen kohoaminen MWh/a HANKINTAKUSTANNUS Julkisivun kunnostus Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus Katon perusparannus Ikkunoiden uusiminen Ilmanvaihdon uusiminen Linjasaneeraus Välilliset kustannukset YHTEENSÄ YHTEENSÄ /as m HANKINTAKUSTANNUSERO Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus Katon perusparannus 0 0 Ikkunoiden uusiminen Ilmanvaihdon uusiminen Välilliset kustannukset YHTEENSÄ YHTEENSÄ /as m VUOSIKUSTANNUSERO Pääomakustannusero keskimäärin /v Rahoituskustannusero keskimäärin /v Lämpökustannusero keskimäärin /v Sähkökustannusero /v YHTEENSÄ /v VASTIKEVAIKUTUS Energiainvestoinnin vastikevaikutus (kohta 3.) /as m2/v +2,3 +6,7 Koko remontin vuokravaikutus (Kohta 1.) /as m2/v 37,7 42,1 35,4 5. TAKAISINMAKSUAIKA Ei energian hinnannousua vuotta Energian hinnan nousu mukana vuotta 26 27

19 19 Pakolliset korjaukset sisältävät putkiremontin ja ilmanvaihtojärjestelmän kunnostamisen lisäksi julkisivun puhdistuksen, paikkauksen ja maalaamisen ja katon korjaamisen. Korjauskonsepti KKP15 sisältää pakollisten korjausten lisäksi ilmanvaihtojärjestelmän kunnostamisen sijaan huoneistokohtaisen (hajautetun) ilmanvaihtojärjestelmän rakentamisen, joka tehdään linjasaneerauksen yhteydessä, mikä tuo kustannussäästöjä itse asennustyöhön. Korjauskonseptissa KKP13 on mukana edellä mainitut korjaukset sillä erolla, että julkisivujen korjauksen yhteydessä toteutetaan ulkoseinien korjaus siten, että kokonaislämmöneristyspaksuudeksi tulee 300 mm, ja ikkunat uusitaan lämpöä erittäin hyvin eristäviksi. Verrattuna pakollisiin korjauksiin ilmanvaihdon perusparannus (KKP15) lisää hankintakustannuksia arviolta noin euroa. Jos pakollisten korjausten sijaan tehdään ilmanvaihdon perusparannus ja ulkoseinien perusteellinen korjaus (KKP13), maksaa se tämän arvion noin enemmän. Edellä mainituilla laskennan lähtötiedoilla laskettuna takaisinmaksuajat korjauskonseptille KKP13 ovat vuotta energian hintakehityksestä riippuen. Vastaavasti korjauskonseptille KKP15 takaisinmaksuajat ovat vuotta.

20 20 5 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET ENERGIATEHOKKAAKSI KORJAUSOHJELMAKSI KIMU-projektin tavoitteena oli laatia kaksi korjauskonseptia kohdetaloyhtiölle: perusvaihtoehto sekä vaihtoehto, jolla saavutetaan vähintään 50 prosentin säästö lämmitysenergiankulutuksessa. Perusvaihtoehdossa ei ole asetettua energiansäästötavoitetta, vaan korjaukset perustuvat rakenteiden ja teknisten järjestelmien kuntoon ja mahdollisiin ongelmiin esimerkiksi sisäilmastossa. Perusvaihtoehdon korjaukset tehdään kuitenkin mahdollisimman energiatehokkaasti. Kuntoarvion ja asukaskyselyn pohjalta voidaan sanoa, että taloyhtiössä korjaustarpeet liittyvät erityisesti vesi-, viemäri- ja sähköjärjestelmiin ja kaukolämpölaitteisiin. Sisäilmasto-ongelmia aiheuttaa myös asuntojen puutteellinen ilmanvaihto. Näiden tietojen perusteella on laadittu perusvaihtoehto korjausohjelmalle, jolla pystyttäisiin korjaamaan edellä mainitut ongelmat. KIMU- hankkeen perusvaihtoehto on: linjasaneeraus, jossa uusitetaan vesi- ja viemärijärjestelmät, vesikalusteet, sähköistys ja yleisten tilojen valaistus. Samalla asennetaan huoneistokohtaiset vesimittarit sekä kylmään että lämpimään veteen. Linjasaneerauksen yhteydessä toteutetaan huoneistokohtainen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmä lämmöntalteenotolla. Märkätilojen mukavuuslattialämmitys toteutetaan kaukolämmöllä vesikiertoisen järjestelmän avulla. Linjasaneeraukseen tulee yhdistää myös kaukolämpölaitteiston uusiminen ja patteriverkoston perussäätö. Korjaustoimenpiteet vastaavat luvuissa 4.1 ja 4.2 esitettyä korjauskonseptia KKP15. - Korjataan ja kunnostetaan peltikatto Lisäksi arvioidaan ja toteutetaan tarpeen mukaan teknisessä kiinteistökatselmuksessa esitetyt korjaustoimenpiteet vuosina ja teetetään varsinainen kuntoarvio viimeistään Perusvaihtoehdolla vuoteen 2015 mennessä on mahdollista saavuttaa noin prosentin säästöpotentiaali lämmitysenergiankulutuksessa. Perusvaihtoehdon toimilla on mahdollista saada aikaan noin euron vuotuiset säästöt energian- ja vedenkulutuksessa verrattuna pakollisiin korjauksiin. - Arvio perusvaihtoehdon aiheuttamista korjauskustannuksista ovat noin euroa (786 /asm2), joka on noin euroa (94 /asm2) enemmän kuin taloyhtiössä tehtävät pakolliset korjaukset. -50 %- säästö - korjausohjelma eroaa perusvaihtoehdosta siinä, että sitä täydennetään julkisivuremontilla. Julkisivuremontissa uusitaan ikkunat erittäin hyvin lämpöä eristäviksi ja ulkoseinän lämmöneristyksen määräksi tulee 300 mm mineraalivillaa tai sitä vastaava lämmöneristystaso. Ulkoseinien korjaus edellyttää tiilien ja mineriittilevyjen purkamista, jolloin on mahdollista uudistaa koko kerrostalon ulkonäkö kerralla uuden näköiseksi. KIMU- hankkeen -50 %- - korjausohjelma: linjasaneeraus, kuten perusvaihtoehdossa - Toteutetaan kokonaisvaltainen julkisivukorjaus vuosien välisenä aikana. Tällöin uusitaan ikkunat, puretaan ulkoseinärakenteen verhoukset ja parannetaan ulkoseinän lämmöneristystä vastaamaan 300 millimetrin mineraalivillaeristettä. Ulkoseinän korjausmenetelmän valitsemiseksi tehdään ennen julkisivukorjauksia tarvittavat ulkoseinän

21 kuntotutkimukset. Korjaustoimenpiteet vastaavat luvuissa 4.1 ja 4.2 esitettyä korjauskonseptia KKP13. - Lisäksi arvioidaan ja toteutetaan kuntoarviossa esitetyt korjaustoimenpiteet vuosina ja teetetään kuntoarvio viimeistään Korjausohjelmalla on mahdollista saavuttaa noin prosentin säästöpotentiaali lämmitysenergiankulutuksessa vuoteen 2020 mennessä. Korjauksilla on mahdollista saada aikaan noin euron vuotuiset säästöt energian- ja vedenkulutuksessa verrattuna pakollisiin korjauksiin. - Arvio perusvaihtoehdon aiheuttamista korjauskustannuksista ovat noin euroa (964 /asm2), joka on noin euroa (272 /asm2) enemmän kuin taloyhtiössä tehtävät pakolliset korjaukset. 21

22 22 6 KORJAUSHANKKEEN TOTEUTUS 6.1 Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä Taloyhtiöillä ja sen osakkailla on useita vaihtoehtoja korjaushankkeidensa rahoittamiseen. Rahoitusmuodot on jaettavissa säästämis- ja lainoitusvaihtoehtoihin ja muihin pitkälti yhtiökohtaisiin keinoihin. Toisaalta etenkin lainoitusvaihtoehdoissa pääjako menee sen mukaan onko lainanottajana yhtiö vai osakkaat. Linjanveto säästämis- ja lainotusvaihtoehtojen käytöstä olisi suotavaa tehdä taloyhtiön strategiassa. Ts. määritellä yhtiön korjausrakentamisen rahoituspolitiikan päälinja eli varaudutaanko tuleviin korjaushankkeisiin joko ennakkorahastoinnein tai muodostamalla asuintalovarauksia vai turvaudutaanko yksinomaan lainarahoitukseen ja mahdollisiin osakassuorituksiin. Taloyhtiö voi kerätä osakkailtaan varoja ja rahastoida ne verovapaasti, kunhan ennakkorahastoinnista on tehty asianmukaiset yhtiökokouspäätökset ja kerätyt varat käytetään aktivoitaviin korjauskustannuksiin viiden vuoden kuluessa. Vuosittaisille rahastointimäärille ei ole ala eikä ylärajaa. Käytännössä osakkailta ei kuitenkaan ole kohtuullista kerätä varsinaiseen hoitovastikkeeseen nähden useammankertaista ennakkorahastoitavaa vastiketta. Viiden vuoden aikana ei käytännössä ehditä keräämään ennakkorahastoinein kovinkaan suurta osuutta esim. putki- tai julkisivuremontin rahoitustarpeesta. Niinpä euron korjausvastike normaalin 3 4 euron hoitovastikkeen lisäksi kerryttäisi viidessä vuodessa runsaat 60 euroa neliöltä eli reilun kymmenyksen kalliin putkiremontin rahoitustarpeesta. Asuintalovarauksen muodostamiselle sen sijaan on vuosittaiset vähimmäis- ja enimmäismääränsä eli euroa pienempää varausta ei verotuksessa hyväksytä eikä varaus voi olla 68 euroa suurempi rakennuksen ulkomitoin laskettua neliömetriä kohti. Varaus on käytettävä 10 verovuoden kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jonka tulosta varaus on vähennetty. Varaus on rahastointia joustavampi, sillä sen muodostaminen ei vaadi yhtiökokouspäätöstä ko. vuodelta, vaan siitä voidaan päättää vielä tilinpäätöksen yhteydessä. Varausmenettely on myös "rullaava" eli varausta voidaan samanaikaisesti purkaa ja muodostaa uutta varausta. Varausta voidaan käyttää myös kuluiksi kirjattuihin korjausmenoihin. Vaikkei taloyhtiön strategiana olisikaan varautua tuleviin korjauksiin, voivat tietysti yksittäiset osakkaat vapaaehtoisesti säästäen saada käytännössä varoilleen saman tuoton kuin yhtiökin saisi. Lainoitus on kuitenkin säilynyt taloyhtiöiden korjaushankkeiden päärahoitusmuotona ja edelleen niin, että laina otetaan yhtiölle, jota sitten lainassa mukana olevat osakkaat hoitavat maksamalla pääomavastiketta. Tällä katetaan lainasta aiheutuvat menot eli korot, lyhennykset ym. kulut. Pääomavastikerasituksesta olkoon esimerkkinä putkiremonttilaina 50 neliön kaksiossa. Pitäen lähtökohtana keskimääräistä 400 euron neliökustannusta eli euron lainaosuutta ja 20 vuoden laina-aikaa ja 3 %:n korkoa, tulisi annuiteettilainan kuukausikustannukseksi ja pääomavastikkeen määräksi noin 110 euroa. Jos laina-aika olisi 10 vuotta, joka on todennäköisempi, olisi vastaava kuukausierä noin 190 euroa. Näin pääomavastikkeen määräksi tulisi 3,80 e/m2/kk eli suunnilleen sama määrä, mitä normaali hoitovastike on.

23 23 Viime aikoina on jossain määrin yleistynyt henkilökohtaisten ns. remonttilainojen käyttö eli lainanottajana on osakas ja lainan vakuutena on yleensä hänen asuntonsa. Yhtiön remonttilainaan nähden etuna on lainan korosta saatava verovähennys. Markkinoilla on myös ns. kevyttä remonttilainaa, jossa lainanottaja maksaa vain korkoa muttei lainkaan lyhennä lainaa. Menettely mahdollistaa useissa tapauksissa pienituloisen eläkeläisen asua esim. putkiremontoidussa asunnossaan ilman, että ongelmia tulisi myöskään perillisille, jotka pystyvät lyhentämään lainan, jos ei muuten, niin ainakin myydessään asunnon. Säästämis- ja lainoitusvaihtoehtojen ohella eräillä yhtiöillä on mahdollisuus myydä omaisuuttaan, esimerkiksi omistuksessa olevan talonmiehen asunnon, jota on mahdollisesti pidetty vuokralla tai hyödyntää puolikäyttöistä ullakko- ym. tilaa myymällä tilan rakennusoikeuden. Yhtiöllä voi olla tontillaankin lisärakennusoikeutta tai mahdollisuus myydä osa tontistaan. 6.2 Korjaushankkeen toteutustapa Korjaushankkeen toteutustapa eli urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö taloyhtiö hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnitteluvaiheessa, sen jälkeen vai toteutussuunnittelun jälkeen. Yleensä taloyhtiöiden korjaushankkeet toteutetaan pääurakkamuotoisina, jolloin taloyhtiö siirtää vastuun hankkeen tehtävien suorittamisesta urakoitsijalle toteutussuunnittelun jälkeen. Tällöin suunnittelu ja rakentaminen ostetaan erillisillä sopimuksilla. Pääurakkamuodon heikkoutena on muun muassa sen monivaiheisuus, joka altistaa korjaushankkeen useille riskeille. Pääurakkamuotoisessa toteutustavassa suunnittelija ei yleensä tiedä tulevaa urakoitsijaa, eikä voi hyödyntää urakoitsijan kustannustietoutta ja tuotantotapoja. Pääurakkamuodon etuna on kuitenkin urakkamuodon tunnettuus muihin urakkamuotoihin verrattuna. KIMU- hankkeen projektiryhmä esittää, että molempien korjausohjelmien tapauksessa urakkamuotona käytetään pääurakkamuotoista toteutustapaa.

24 24 LIITE 1 LÄMPÖKAMERAKUVAT 7.0 C Pakilantie 13. Eteläjulkisivu C 7.0 C Pakilantie 13. Eteläjulkisivu C 7.0 C Pakilantie 13. Eteläjulkisivu C

25 C Pakilantie 13. Itäjulkisivu C 7.0 C Pakilantie 13. Itäjulkisivu C 7.0 C Pakilantie 13. Itäjulkisivu C

26 C Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu C 7.0 C Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu C 7.0 C Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu C

27 C Pakilantie 13. Pohjoisjulkisivu C 7.0 C Pakilantie 13. Länsijulkisivu C

28 28 LIITE 2 VIESTINTÄ KORJAUSHANKKEESSA Juha Salmi, Suomen Asuntotietokeskus Korjaushankkeissa avoin, suunnitelmallinen ja jatkuva tiedottaminen on keino, jolla päätöksenteon vaikeutta voidaan vähentää ja asukastyytyväisyyttä lisätä. Ennakoiva viestintä on kaikkien etu Paikkansa pitävä, nopea ja säännöllinen viestintä hankkeen eri vaiheissa vähentää ennakkoluuloja ja huhuja, tukee päätöksentekoa sekä parantaa yhteenkuuluvuuden tunnetta. Viestinnän keinoin voidaan vähentää muutosvastarintaa - kertoa ennen korjausta asukkaan korjaushankkeeseen liittyvistä vaikutusmahdollisuuksista sekä tulevista haitoista. Hyvin suunniteltu viestintä takaa kaikille, niin asukkaille kuin korjausrakentamisen ammattilaisillekin, sujuvamman remonttiarjen. Viestintään panostamalla vähennetään epätietoisuuteen perustuvia turhia kyselyitä, juoruja ja pihaparlamentteja. Ennen remonttia Remontin aikana Remontin jälkeen Asukkaille ja osakkaille edellytykset päätöksentekoon Viesti remontin etenemisestä ja aikataulumuutoksista sekä mahdollisista vaikutuksista asukkaan arkeen. Käyttö- ja vastaanottovaihe Kerro: - Hankkeen syyt - Hankkeen eri vaiheet, aikataulut, kustannukset ja vaihtoehdot - Valitut asiantuntijat - Taloyhtiön yhteisten tilojen korjaukset - Huoneiston remontit ja asukkaan vaikutus/valintamahdollisuudet - Rahoitus- ja tekniset ratkaisut Näytä: - Vaihtoehdot, esim. 3-4D, tuotemallinnus, animointi, mallikylpyhuoneet Muista! - Osakkaiden asiantuntemuksen hyödyntäminen - Osakkaat osaavat päättää oman huoneistonsa lisätöistä ja teettää niille suunnitelmat Kerro: - Kenelle luovutetaan kiinteistön yleisavain ja miten sen käyttöä valvotaan? - Miten ja koska hanke vaikuttaa asukkaan arkeen? - Mihin kellonaikoihin töitä tehdään? viikonloppuisin? - Millaisen varastoalueen ja -tilan sekä liikennealueen työmaa tarvitsee? - Vaarapaikat: missä sijaitsevat kielletyt paikat (turvallisuus/lapset) - Miten hanke etenee? - Keneen/keihin otan yhteyttä, jos kaikki ei mene niin kuin on sovittu!? Muista! - Varautuminen lomaaikoihin - Palautekysely remontin aikana, varsinkin monivaiheisissa urakoissa - Harjannostajaiset: tieto ja ihmiset kohtaavat - Mikäli asukkaiden toiveita ei voida noudattaa, on poikkeavat ratkaisut perusteltava ymmärrettävällä tavalla. Kerro: - Mitä tarkoittaa valmis - Kenelle voi antaa palautetta ja esittää reklamaatiot - Takuuaika - Tuloksista: Miten projekti meni? Mihin rahat käytettiin? - Pitikö hankekustannusarvio - Mitä tapahtuu seuraavaksi, koska on seuraava remontti? Toteuta: - Asiakas/palautekysely - Pidä asukasilta, jossa käydään läpi kaikki saatu palaute, selkeä lopetus hankkeelle ja palautetta tulevien hankkeiden onnistumisen perustaksi Muista! - Välitä palautteen yhteenveto myös asukkaille, jotka eivät pääse asukasiltaan. - Remontin jälkeen asukkaiden toiveiden ja tarpeiden tulee näkyä myös korjaustöiden tuloksissa.

29 29 Oikeaa tietoa oikeaan aikaan oikeille henkilöille Valmistelu- ja suunnitteluvaiheessa viestintä on taustoittavaa ja asukkaita motivoivaa viestintää. Asukkaille ja osakkaille on kerrottava mitä on syytä tehdä, miksi ja koska. Perusparannuksen lisäarvot ja - vaivat on esiteltävä. Remontin aikana on viestittävä avoimesti ja läpinäkyvästi sekä kerrottava hyvissä ajoin asukkaan arkeen vaikuttavista muutoksista. Asukkaille vieras rakennusalan ammattikieli on muokattava ymmärrettävään muotoon. Remontin aikana ja jälkeen kerätty palaute paljastaa urakoitsijan vahvuudet ja kehityskohteet. Onnistunut viestintä ja korjaushanke parantaa osakkaiden ja asukkaiden sitoutumista pitkäjänteiseen kiinteistön kunnossapitoon ja oikea-aikaisiin remontteihin. Viestintäsuunnitelma on korjausrakentamisen tärkeä työväline Korjaushankeen viestintävastuut sekä toimenpiteet kannattaa kirjata muistiin. Alla olevien ohjeiden avulla voi laatia yksityiskohtaisen viestintäsuunnitelman. Kun korjaushankkeen viestinnän pelisäännöt on mietitty ja sovittu, on viestinnän toteutuskin helpompaa. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Päätavoitteet - Erilaiset näkökulmat huomioon hankkeen valmistelussa - Hankkeen sujuvan ja asukaslähtöisen etenemisen varmistaminen Kohderyhmät - Osakkaat ja asukkaat: ne joiden asumiseen ja talouteen hanke vaikuttaa - Perusparannushankkeen osapuolet Kanavat Taloyhtiössä hyväksi havaitut ja vakiintuneessa käytössä olevat, esimerkiksi: - Yhtiökokoukset - Asukaspalautekyselyt - Infotilaisuudet, asukasillat ym. epäviralliset tapaamiset - Ilmoitustaulut ja infopisteet - Huoneistokohtaiset tiedotteet ja asukaskansiot - Sähköpostilistat - Taloyhtiön kotisivut - Asukas- ja remontti-tv-palvelut (jokaisella on televisio) - Teksti- ja kuvaviestit matkapuhelimiin - Help-desk-palvelut ja työnjohdon viikkoinfot Vaadi korjaushanketta koordinoivalta projektinjohtajalta ja/tai pääurakoitsijalta, että hanketta varten perustetaan oma verkkosivusto, josta kukin voi saada ajantasaista tietoa hankkeen etenemisestä. Tehokkainta on kasvokkain tapahtuva viestintä tiedotustilaisuuksissa, asukasilloissa ja aloitus- yms. katselmuksissa.

30 30 Sanoma Mistä asioista on tarpeen viestiä? --> Varmistetaan viestinnän sitominen oikealla tavalla teknisiin, juridisiin ja rahoitusprosesseihin. Ajoitus Milloin ja kuinka ennakoivasti tiedotetaan? Resurssit Vastuut, rahat, työpanos, tekniikka --> Kuka hoitaa ja miten viestintää käytännössä? Taloyhtiön on sovittava isännöitsijän kanssa viestintätehtävien hoitamisesta. Hallitus voi valita keskuudestaan viestintävastaavan. Vaativissa perusparannushankkeissa voidaan hankkia taloyhtiön ulkopuolista viestintäosaamista, esim. viestintäpalvelu osana projektinjohtopalvelua. Urakoitsijalle on määritettävä selkeät viestintävastuut ja -tehtävät hankkeen toteutukseen liittyvästä viestinnästä. Varautuminen Mitä ja miten kerrotaan, jos/kun kaikki ei suju suunnitellusti --> kriisi- ja poikkeustilanteet Lähteet: Juha Salmi, Suomen Asuntotietokeskus