KORTTELI 36 ASEMAKAAVAN MUUTOSLUONNOKSEN SELOSTUS

Transkriptio

1 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 1 KORTTELI 36 ASEMAKAAVAN MUUTOSLUONNOKSEN SELOSTUS Asemakaavan muutosluonnoksen selostus, joka koskee 6. päivänä marraskuuta 1970 päivättyä asemakaavakarttaa. Inter-Arch Architecture Oy

2 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutosluonnos koskee: Lohjan kaupungin 1 kaupunginosan Anttilan korttelissa 36 olevia tontteja 13,18, 20 ja 21 sekä tonttijaon mukaisia tontteja 14 ja 22. Viimeisin tonttijaon muutos korttelissa 36 on hyväksytty Osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutus on päivätty Asemakaavan muutosluonnoksen selostuksen on laatinut Lohjan kaupungin toimeksiannosta Inter-arch Architecture Oy / arkkitehti Kalle Soini ja arkkitehti Kaisa Hyyti. Ympäristölautakunta päätti ( ) varata osallisille tilaisuuden lausua mielipiteensä asiasta (MRL 63 ) asettamalla Anttilan korttelin 36 tonttien 13 ja 21 asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtäville. OAS oli nähtävillä Alustavia keskusteluja koskien koko korttelia 36 on käyty vuoden 2007 aikana, viimeisin Kaavan laatija: vs. kaupunginarkkitehti Miia Ajo Puh Kaava-alueen sijainti Alue sijaitsee Lohjan ydinkeskustassa Kauppakadun, Suurlohjankadun, Vihdinkadun ja Nyyrikinkadun rajoittamalla alueella. Muutosalue on kortteli 36. Kuva 1. Sijaintikartta

3 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu Kaavan tarkoitus Kaavamuutoksen kaupunkikuvalliset, rakenteelliset ja toiminnalliset tavoitteet liittyvät keskustan kehittämissuunnitelmien yleisiin tavoitteisiin. Uudistuvan keskustarakenteen tavoitteisiin kuuluu luoda edellytykset alueen täydennysrakentamiselle kauniiksi ja oman identiteetin omaavaksi kaupunkikuvaksi jossa yhdistyvät elinvoimaisen kaupunkikeskustan eri toiminnot. Kaavamuutoksella pyritään ensisijaisesti mahdollistamaan korttelin täydennysrakentaminen tavalla joka tukee keskustan kehittämistavoitteita kunnioittaen Lohjan keskustan keskeisiä arkkitehtonisia linjauksia. Suunnitelman tavoitteena on täydennysrakentamisen keinoin eheyttää nykyinen korttelirakenne ja ratkaista lisärakennusoikeuden myötä kortteliin sijoitettava maanalainen pysäköintimahdollisuus. Suunnitelmassa tutkitaan myös katutason kaupallisten tilojen sijoittuminen ja kevyen liikenteen ratkaisut siten, että ne tukevat eheän kaupallisen akselin syntymistä kaupungin ydinkeskustaan. Kaavan myötä muutosalueella olevat tyhjät tonttienosat osoitetaan rakennettaviksi. Näin korttelista on mahdollisuus rakentua keskustamaista kaupunkirakennetta täydentävä umpikortteli, jolloin myös korttelin kaupunkikuvallinen ilme vastaa paremmin sen asemaa Lohjan ydinkeskustassa. Kaavamuutosluonnos poikkeaa voimassa olevasta kaavasta seuraavasti: -kaavamuutosluonnoksen mukainen korttelitehokkuus koko korttelissa 36 on Korttelinosalla, joka sisältää tontit 13, 20, 21 sekä tonttijaon mukaiset tontit 14 ja 22, vastaava tehokkuus on kaksikerroksinen maanalainen pysäköintilaitos korttelin sisäpihalle -pysäköintikerrosten päälle rakennettava pihakansi -uudisrakennusten kerrosluku ylittää 4 kerrosta 1.4 Liitteet 1. Sijaintikartta 2. Lohjan kauppalan asemakaava (Birger Brunila) 3. Ote voimassa olevasta asemakaavasta 4. Ote maakuntakaavasta 5. Lohjan keskustan kaupallisen rakenteen kehittäminen / Suositukset ja tiivistelmä (Tuomas Santasalo Ky) 6. Lohjan keskustan pysäköintiselvitys 2006 / Suositukset ja tiivistelmä (Esisuunnittelijat Oy) 7. Keskustan osayleiskaavan OAS Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (päivitetty ). 9. Havainnekuva, paikoitusratkaisu, leikkaus ja 3D-massamallinnoskuva (Inter-arch Architecture Oy)

4 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 4 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavamuutosluonnoksen alustavia vaihtoehtoja on esitelty kiinteistönomistajille vuoden 2007 aikana. Viimeisin luonnos on esitelty Kiinteistönomistajilla on ollut mahdollisuus esittää alustavasta luonnoksesta kommentit Asemakaava Muutosalueen voimassaolevan asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 7070 k-m2 tehokkuusluvun ollessa 1.0. Toteutunut rakennusoikeus on tonteilla 13, 21, 20 ja tonttijaon mukaisilla tonteilla 14 ja 20 n m2. Tontilla 18 toteutunut rakennusoikeus vuoden 1961 mittauksen perusteella on 4510 k-m2 Asemakaavan muutoksella korttelin rakennusoikeus tulee olemaan n k-m2. Asemakaavan muutoksen myötä korttelitehokkuus koko korttelissa 36 on Korttelinosalla, joka sisältää tontit 13, 20, 21 sekä tonttijaon mukaiset tontit 14 ja 22, vastaava tehokkuus on Rakennusten käyttötarkoitus säilyy edelleen sekä liiketiloina että asuntoina. Uudet liiketilat on sijoitettu maantasokerroksiin, osittain liiketiloja on mahdollista sijoittaa myös toiseen kerrokseen. Asumisen maksimiosuus rakennusoikeudesta määritellään prosenttiosuuksina rakennusaloittain. Rakennusten kahden alimman kerroksen kerroskorkeudet ovat asuntokerroksia korkeammat. Ratkaisu perustuu pihakannen alle sijoitettavaan kaksitasoiseen pysäköintilaitokseen, jonka maisemoitu kansi toimii korttelin asuntojen pihaalueena. Paikoituslaitosratkaisussa on huomioitu muutosalueen maanpinnan tasoerot. Paikoituslaitoksen sisäänajo Kauppakadun ja kiinteistöjen huoltoajo sekä Kauppakadun että Viihdinkadun puolelta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Alueelle on tarkoitus toteuttaa liiketilaa keskustaa palvelevien kaupallisten toimintojen käyttöön. Alueen asunnot toteutetaan omistusasuntoina.

5 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 5 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Muutosalue sijaitsee Lohjan ydinkeskustassa. Alue on tyypillinen eri vaiheissa rakentunut kaupunkikortteli, jossa on eri ikäisiä, eri korkuisia ja eri materiaaleista rakennettuja asuin- ja liikerakennuksia. Osa rakennuksista on melko huonokuntoisia tai käyttämättömiä. Kuva 2. Ilmakuva korttelista 36. (Lohjan kaupunki) Muutosalueen suurimpana ansiona voidaan pitää sen umpikortteliluonnetta. Kortteli on pääosin toteutunut arkkitehti Birger Brunilan vuonna 1931 vahvistetun asemakaavan periaatteiden mukaisesti. Kuva 2. Lohjan kauppalan asemakaava (Birger Brunila) Inter-Arch Architecture Oy

6 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu Luonnonympäristö Muutosalue on osa rakennettua ydinkeskustaa. Alueella on muutamia yksittäisiä puita, jotka eivät ole ympäristön kannalta merkittäviä. Maaston korkeusero Vihdinkadun ja Kauppakadun välillä on n. 2,5m siten että Vihdinkatu sijaitsee maastollisesti ylempänä Rakennettu ympäristö Väestö Asemakaavan muutosalueella on. n 69 asukasta (tilanne ). Yhdyskuntarakenne, rakennukset, suojelu Alue sijoittuu kaupungin rakennettuun keskustaan. Muutosaluetta ympäröivät Kauppakadun, Suurlohjakadun ja Vihdinkadun liikerakennukset. Tontti 13. (Koulukatu 4, W) Tontilla sijaitsee elokuvateatterirakennus, joka on käyttöikänsä lopussa ja purkukuntoinen. Koulukadun ja Kauppakadun kulmaan sijoittuva tontinosa on rakentamaton. Kuva 3. Kauppakadun ja Koulukadun kulmaus (tontit nro 13 ja 21) Tontti 21. (Kauppakatu 13, ) Kauppakadun ja Suurlohjankadun kulmauksessa sijaitsee Länsi-Uudenmaan Osuuspankki. Vuonna 1976 rakennetun 4-kerroksisen liike- ja toimistorakennuksen on suunnitellut arkkitehti Veijo Martikainen. Rakennus edustaa oman aikansa hyvää suunnittelua ja sen teräksinen nauhaikkunajulkisivu on yksi Lohjan keskustan olennaisista kaupunkikuvallisista elementeistä. Rakennukseen kuuluu myös kaareva yksikerroksinen pankkisaliosa. Kuva 4. Suurlohjankadun ja Kauppakadun kulmaus (tontti 21). Inter-Arch Architecture Oy

7 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 7 Tontti 20. (Suurlohjankatu ) Arkkitehti Olli Vahteran suunnittelema 4-kerroksinen asuinkerrostalo As Oy Maula on rakennettu Tonttijaon mukainen tontti 22. (Vihdinkatu 6, L) Tontilla sijaitsee oletettavasti 1920-luvun lopulla rakennettu 1½-kerroksinen satulakattoinen asuintalo sekä yksikerroksinen liikerakennus. Rakennukset ovat melko huonokuntoiset. Kuva 5. Tontit nro 22 ja 20. Tonttijaon mukainen tontti 14. (Vihdinkatu 4, ) Alueella sijaitsevat 11/2-kerroksinen mansardikattoinen asuintalo sekä piharakennus ja puuvarasto. Asuintalo on tuotu tiettävästi Terijoelta vuonna Rakennukset ovat melko huonokuntoiset. Kuva 6. Tontit 14 ja 22. Näkymä sisäpihalle. Taustalla OP:n rakennus. Korttelin 36 rakennukset kuuluvat osana keskustan osayleiskaavan käynnissä olevaan rakennusinventointiin. Nyyrikinkadun eteläpuolella on käynnissä arkkitehtuurikilpailu, joka koskee kortteleita 42, 47 ja 53. Kilpailulla haetaan ehdotuksia asuinrakennuksista, joiden maantasokerroksiin on tarkoitus sijoittaa liiketiloja. Palvelut Keskustan kaupalliset palvelut sijaitsevat muutosalueen välittömässä läheisyydessä. Inter-Arch Architecture Oy

8 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 8 Työpaikat, elinkeinorakenne Korttelissa toimii Länsi-Uudenmaan Osuuspankki, Maanmittauslaitoksen Lohjan toimipiste, vaatekauppa, elintarvikekioski ja pieniä toimistoja. Liikenne Muutosaluetta rajaavat keskustan pääliikenneväylistä Kauppakatu ja Suurlohjankatu sekä Vihdinkatu ja Nyyrikinkatu. Sisäänajo kortteliin tapahtuu tällä hetkellä Kauppakadun ja Vihdinkadun kautta. Tekninen huolto Alue on yhdyskuntateknisen huollon piirissä. Ympäristösuojelu ja ympäristöhäiriöt Muutosalue ei sijaitse pohjavesialueella Maanomistus Kortteli on yksityisessä omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Uudenmaan maakuntakaavan, jossa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi. Yleiskaava, osayleiskaava Keskustan osayleiskaavoitus on aloitettu uudestaan 2007 aikana ja meneillään on perusselvitysvaihe. Keskustan osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä Aiemmat osayleiskaavaluonnosvaihtoehdot keskustaan on laadittu vuonna Kuva 7. Ote osayleiskaavaluonnoksesta 2002 (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy). Inter-Arch Architecture Oy

9 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 9 Asemakaava Muutosalueella on voimassa Uudenmaan lääninhallituksen vahvistama asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa rakennukset ovat 1-4 kerroksisia. Tehokkuusluku e=1.00. Kuva 8. Ote voimassa olevasta asemakaavasta (Lohjan kaupunki) Kuva 9. Kaavamuutosluonnos (Lohjan kaupunki)

10 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 10 Rakennusjärjestys Lohjan kaupungin kaupunginvaltuuston ( ) hyväksymä rakennusjärjestys on ollut voimassa lähtien. Tonttirekisteri Alue kuuluu tonttirekisteriin. Viimeisin tonttijaon muutos on hyväksytty Kaikki tonttijaon mukaiset tontit (14 ja 22) eivät ole tontteja. Pohjakartta Pohjakartta on tarkistettu xx.xx.xxxx.

11 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 11 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on tarpeen korttelin toiminnallisen kehittämisen ja keskusta-alueelle tarkoituksenmukaisemman rakennuskannan sekä korttelirakenteen selkeyttämisen toteuttamiseksi. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muuttaminen on tullut vireille Länsi-Uudenmaan Osuuspankin aloitteesta. Muutosanomus on tehty ympäristölautakunnalle Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osalliset on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (liite 8) Vireille tulo Kaavamuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu osallisille kirjeitse Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu ja se on ollut nähtävillä välisenä aikana. OAS:a on täydennetty koskemaan koko korttelia Viranomaisyhteistyö Kaavaluonnoksen on laatinut Inter-Arch Architecture Oy Lohjan kaupungin toimeksiannosta. 4.4 Asemakaavan muutoksen tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Muutosalueen sijainti Lohjan ydinkeskustassa keskeisten liikekatujen risteyksessä asettaa haasteita alueen rakennuskannan uusimisen suhteen. Uusien rakennusten käyttötarkoituksen tulisi tukea Lohjan kaupallisen keskustan kehittämistä. Uusien ja olemassa olevien rakennusten tulisi muodostaa yhtenäinen umpikortteli-ideaa tukeva ja kaupunkikuvaa rikastuttava kokonaisuus Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Ympäristölautakunta päätti varata osallisille tilaisuuden lausua mielipiteensä asiasta (MRL 63 ) asettamalla Anttilan korttelin 36 tonttien 13 ja 21 asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtäville. Lohjan kaupunginhallituksen kehittämis- ja elinkeinojaosto on merkinnyt käsittelyvaiheen tiedoksi. 4.5 Asemakaavaratkaisun alustavat vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alueelle on tehty alustavia vaihtoehtoja, joiden avulla on tutkittu sekä rakennusmassojen määrää (alustava luonnos ) että rakennusten kerrosmääriä (alustava luonnos ja alustava luonnos ). Vaihtoehdoissa on myös tutkittu alueelle toteutuvan kerrosalan suhde mahdollisuuteen toteuttaa vaadittava autopaikkamäärä. Lisäksi on tutkittu mahdollisuus järjestää yleinen kevyenliikenteen reitti korttelin läpi (alustava luonnos ).

12 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Vaihtoehdoista on karsittu pois korttelin sisäpihalle ehdotettu rakennusmassa. Aikaisemmissa luonnoksissa mukana ollut läpikulkureitti on karsittu kiinteistönomistajien pyynnöstä. Heidän näkemyksensä mukaan julkinen läpikulkureitti toisi korttelin sisäpihalle liikaa ulkopuolisia häiriötekijöitä ja vaikeuttaisi järjestyksen ja siisteyden ylläpitoa.

13 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 13 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaavamuutos ei eroa perusrakenteeltaan voimassa olevasta kaavasta. Kortteliin esitetyillä muutoksilla pyritään umpikortteliratkaisun keinoin kehittämään keskustan yhtenäistä kaupunkikuvaa. Merkittävimmät muutokset ovat Vihdinkadun puoleisen korttelinosan täydennysrakentaminen, kerroslukujen lisääminen sekä pihakannen alle sijoitettava kaksikerroksinen paikoitusalue Mitoitus Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on 7070 m2. Rakennusoikeus tonteilla nro 13, 20, 21 sekä tonttijaon mukaisella tontilla nro 14 ja 22 on yhteensä n k-m2, joista asuintiloja voidaan rakentaa n. 75%. Tontille nro 18 (As Oy Kalevatalo) rakennusoikeutta ei osoiteta lisää. Luonnoksen mukaan muutosalueelle voi toteuttaa uutta asuntoa. Teoreettiseksi asukasmääräksi muodostuu 336, kun mitoitusperusteena käytetään 40 k-m2/asukas. Maantasokerrokseen on sijoitettava pääasiassa liiketiloja, joihin on kulkuyhteys kadun puolelta. Parvekkeet ja erkkerit voivat ulottua katualueelle. Paikoitusalueen mitoitus on asuntojen osalta 1autopaikka/75 k-m2 ja liike- ja toimistotilojen osalta 1autopaikka /100 k-m2. Autopaikkojen mitoitus perustuu korttelin keskeiseen sijaintiin ja liiketilojen luonteeseen. Autopaikkojen lopullinen määrä tonttien nro 13, 20, 21 ja tonttijaon mukaisille tonteille nro 14 ja 22 osoitettavassa paikoituslaitoksessa on 168 kpl. Tontilla nro 18 (As Oy Kalevatalo) on mahdollisuus oman paikoituslaitoksen rakentamiseen. Kuva 10. Ilmakuva lännestä Palvelut Inter-Arch Architecture Oy Muutosalue täydentää keskustan kaupallisia palveluja

14 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaavamuutoksella on mahdollista kehittää korttelista 36 Lohjan keskustan kaupunkirakennetta ja kaupunkimaisuutta korostava mallikortteli. Muutosalueelle esitetyt rakennusmassat muodostavat yhdessä korttelissa jo olevan asuinrakennuksen kanssa keskustamaista rakentamista tukevan selkeän umpikorttelin. Kaavaluonnoksessa uudet rakennukset myötäilevät korttelin kahta nykyistä kaarevaa kulmaa. Uudisrakennuksiksi esitetty rakennusmassa on liitetty olemassa olevaan asuinrakennukseen porrastetusti. Porrastuksen avulla otetaan huomioon olemassa olevan asuinkerrostalon mittakaava. Porrastuksen myötä ylimpien kerrosten asuntoihin on mahdollisuus toteuttaa terassitasoja ja saada asunnoista myös valoisampia. Korkeimmat massat on sijoitettu kaupunkikuvallisesti merkittäviin kohtiin (Suurlohjankadun ja Vihdinkadun kulma sekä Koulukadun ja Kauppakadun kulma). Kuva 9. Massamalli Suurlohjankadun puolelta. Rakennusalat ovat toisissaan kiinni eli tontin rajoissa, mikä mahdollistaa umpikorttelin syntymisen. Rakennuksiin voidaan tehdä pienehköjä aukkoja, mutta päätavoitteena on kaupunkimainen umpikortteli. Kaupunkimaisen, tehokkaan umpikorttelin pysäköintiratkaisun mahdollistamiseksi korttelin sisäosaan esitetään kaksikerroksista paikoituslaitosta, jonka pihakansi tulee maisemoida puistomaiseksi istutuksin ja kevein rakentein korttelin asukkaiden käyttöön. Kuva 10. Poikkileikkaus korttelista.

15 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 15 Katutason liiketilat tulee rakentaa korttelin ulkorajasta sisäänpäin. Maantasokerroksiin osoitettujen sisäänvetojen avulla korttelille syntyy jalusta ja samalla jalankulkijalle miellyttävämpi mittakaava ja mahdollinen sateenpitopaikka. Kuva 11. Massamalli Vihdinkadun puolelta. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Muutosalueen käyttötarkoitus luonnoksen mukaan on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL-1) Katualueet Vihdinkatu, Suurlohjankadun kevyt liikenne Inter-Arch Architecture Oy

16 Lohja / Kortteli 36 Asemakaavan muutosluonnos / SELOSTUS Sivu 16 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavaluonnos on laadittu niin, että muutosalueelle rakennettavat pysäköintitilat voidaan toteuttaa kahdessa vaiheessa; ensimmäisessä vaiheessa tonteille 13, 20, 21 ja tonttijaon mukaiselle tontille 22. Toisessa vaiheessa tilat voidaan laajentaa tonttijaon mukaiselle tontille 14. Tonttijaon mukaisen tontin nro 22 rakennusoikeuden täysimääräinen hyödyntäminen on sidoksissa tonttijaon mukaisen tontin nro 14 toteuttamiseen. Asemakaavan muutosluonnoksen selostuksen on laatinut Lohjan kaupungin toimeksiannosta Inter-Arch Architecture Oy; arkitehti Kalle Soini ja arkkitehti Kaisa Hyyti Lohjalla Miia Ajo Leena Iso-Markku