NUIJAMAAN LAPLANDIA MARKETIN

Transkriptio

1 LAPPEENRANNAN KAUPUNKI Vastaanottaja Lappeenrannan kaupunki Asiakirjatyyppi Asemakaavan selostus Päivämäärä Luonnos Työnumero NUIJAMAAN LAPLANDIA MARKETIN ASEMAKAAVA

2 2 LAPPEENRANNAN KAUPUNKI LAPPEENRANNAN KAUPUNKI NUIJAMAAN LAPLANDIA MARKET, ASEMAKAAVA ASEMAKAAVAN SELOSTUS, JOKA KOSKEE PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAA- VAKARTTAA KAAVANRO K PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaava: 515 Liikan kylän osalle tiloja 3:34 ja 3:36. Muodostuu: 89 Nuijamaa, kortteli 42 Kaavan laatija: Ramboll Finland Oy, Laserkatu 8, Lappeenranta, yhteyshenkilö: Anu Kosonen Vireilletulo: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos ovat nähtävillä Hyväksytty: Kv_._.2016

3 3 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Nuijamaalla valtatie 13:n varressa. Lappeenrannan keskustaan on matkaa noin 20 km ja Nuijamaan raja-asemalle noin 2 km. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,8 hehtaaria. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti näkyy alla olevassa kartassa. SUUNNITTELUALUE Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi: Nuijamaan Laplandia market, asemakaava Asemakaavan tarkoituksena on mahdollistaa alueella sijaitsevan myymälä-/varastorakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen varastotiloista kokonaan myymälätiloiksi. Asemakaavalla muutetaan tavallinen myymälä vähittäiskaupan suuryksiköksi.

4 4 1.4 SELOSTUKSEN SISÄLLYSLUETTELO 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus SELOSTUKSEN SISÄLLYSLUETTELO Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Asuminen Palvelut ja työpaikat Liikenne ja tekninen huolto Muinaismuistot Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Maanomistus KAAVOITUS- JA SUUNNITTELUTILANNE Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maakuntakaavoitus Yleiskaava Asemakaava Muut suunnitelmat Kaavoitusaloitteet ja poikkeamispäätökset Rakennusjärjestys Pohjakartta ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun tausta ja tavoitteet Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Viranomaisyhteistyö Valmisteluvaihe Ehdotusvaihe Hyväksymisvaihe...15

5 5 5.3 Asemakaavan tavoitteet ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Aluevaraukset Asemakaavamerkinnät ja määräykset ASEMAKAAVAN VAIKUTUKSET (MRL 9, MRA 1 ) Ekologiset vaikutukset Taloudelliset vaikutukset Liikenteelliset vaikutukset Sosiaaliset vaikutukset Kulttuuriset vaikutukset Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen Seudullisten suunnitelmien toteutuminen ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan hyväksyminen...21 YHTEYSTIEDOT...22

6 6 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Havainnepiirros MRA 30 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja mielipiteet a. Luettelo osallisista, joita on kuultu kirjeitse.(lisätään kuulemisen jälkeen) b. MRA 30 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja mielipiteet. (lisätään kuulemisen jälkeen) c. Kaavanlaatijan vastineet MRA 30 :n kuulemisessa saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin. (lisätään kuulemisen jälkeen) d. Kaavaluonnoskartta (lisätään kuulemisen jälkeen) e. MRA 27 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja muistutukset sekä kaavanlaatijan vastine (lisätään kuulemisen jälkeen, jos lausuntoja tai muistutuksia tulee) 4. Tonttikartta (lisätään kuulemisen jälkeen) 5. Asemakaavan seurantalomake (lisätään kuulemisen jälkeen) 6. Kaavamuutoshakemus 7. Asemakaavakartta Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 1. Nuijamaantien osayleiskaava Serum arkkitehdit Oy, Nuijamaantien osayleiskaavan luontoselvitys. Pöyry Finland Oy, Nuijamaantien osayleiskaavan maisemaselvitys. Serum arkkitehdit Oy, Nuijamaantien osayleiskaava-alueen muinaisjäännösinventointi. Mikroliitti Oy, Valtatie 13 parantaminen välillä Lappeenranta-Nuijamaa, yleissuunnitelma. Kaakkois- Suomen ELY-keskus, Sito Oy

7 7 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Aloitteen asemakaavan laatimisesta on tehnyt maaliskuussa 2016 Atma Trade Oy. Asemakaavan laatiminen on käynnistynyt syksyllä Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu kuuluttamalla asemakaavaluonnoksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta lehtikuulutuksella sekä osallisille lähetetyillä kirjeillä tai sähköpostiviesteillä. OAS pidetään MRL:n 62 :n ja 63 :n mukaisesti nähtävillä alkaen kaavaprosessin ajan. Asemakaavaluonnos pidetään MRA:n 30 :n mukaisesti nähtävillä Nähtävilläolon aikana asemakaavasta pyydetään lausunnot suunnittelussa osallisina olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla on mahdollista antaa kaavasta mielipide. Asemakaavaluonnosta tarkistetaan saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella ja laaditaan asemakaavaehdotus. Kaavaehdotusta käsitellään ja hyväksytään teknisessä lautakunnassa sekä kaupunginhallituksessa, jonka jälkeen se pidetään MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä 30 päivän ajan. Kuulemisen jälkeen asemakaavaa voidaan tarkistaa saatujen muistutusten ja lausuntojen perusteella. Tämän jälkeen kaava viedään kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Asemakaavan on laatinut Ramboll Finland Oy:n Lappeenrannan ja Espoon toimistot. Kaavatyötä on valmistellut Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoitus. 2.2 Asemakaava Asemakaavan tarkoituksena on mahdollistaa alueella sijaitsevan varasto-/myymälärakennuksen muuttamisen kokonaan myymälätilaksi. Asemakaavalla muodostuu maakuntakaavan mukainen vähittäiskaupan suuryksikkö. Kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin 3,8 hehtaaria, josta liikerakennusten korttelialuetta (KM) on 2,2 ha ja varastorakennusten korttelialuetta (TV) on 1,6 ha. Liikerakennusten korttelialueelle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön/myymäläkeskittymän. Alueen rakennusoikeus on yhteensä k-m 2, josta liikerakennustenkorttelialueen rakennusoikeus on k- m Toteuttaminen Asemakaavan toteuttamiseksi tulee ennen kaavan hyväksymiskäsittelyä solmia MRL:n 91b :n maankäyttösopimus maanomistajan ja kaupungin kesken. Kaavan toteuttaminen voidaan aloittaa asemakaavan saatua lainvoiman.

8 8 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Nuijamaan Liikan kylässä valtatie 13 varressa. Lappeenrannan keskustaan on matkaa noin 20 km ja Nuijamaan raja-asemalle noin 2 km. Alueella sijaitsee kaksi rakennusta. Toisessa rakennuksessa on varastotiloja ja toisessa varasto- ja myymälätiloja. Paikalla toimii Atma Trade Oy:n omistama Laplandia market, joka palvelee pääasiassa Venäjältä saapuvia ostosmatkailijoita. Kuva 2. Suunnittelualue. Suunnittelualue rajautuu lounaassa valtatie 13:een, kaakossa Jysinmäentiehen ja muilta osin pelto- ja metsäalueisiin. Alue on pääosin päällystettyä piha-aluetta. Suunnittelualueen ympäristö on pääosin rakentamatonta maa- ja metsätalousaluetta. 3.2 Luonnonympäristö Suunnittelualue sijaitsee peltomaiseman keskellä ja on maastonmuodoiltaan tasaista. Alue on kokonaisuudessaan rakennettua ympäristöä. Myymälärakennuksen seinustalla kasvaa istutettuja pensaita sekä pieniä puita. Valtatien ja piha-alueen välissä on nurmialue, johon on pihan rakentamisen yhteydessä tehty ylijäämämassoista maavalli. Suunnittelualueen maaperä on pääosin savea. Alue ei sijaitse pohjavesialueella. Suunnittelualeelle on tehty luonto- ja maisemaselvitykset Nuijamaantien osayleiskaavatyön yhteydessä Selvityksissä ei ole havaittu suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä luonnonsuojelu- tai Natura-alueita eikä metsälain mukaisia kohteita. Suunnittelualue sijaitsee pohjavesialueen ulkopuolella. 3.3 Rakennettu ympäristö Alueella sijaitsee kaksi rakennusta, jotka yhdistyvät toisiinsa kylmän välitilan kautta. Toisessa rakennuksessa (5382 k-m 2 ) on varastotiloja ja toisessa (3979 k-m2) varasto-, myymälä- ja ravintolatiloja. Rakennusten kokonaiskerrosala on noin 9300 kerrosneliömetriä, josta myymälätilaa on tällä hetkellä noin 2000 kerrosneliömetriä. Ravintolassa on noin 30 asiakaspaikkaa. Molemmat rakennukset ovat valmistuneet vuoden 2011 aikana.

9 9 Kuva 3. Suunnittelualueen rakennukset. Suunnittelualueen pohjoispuolella sijaitsee puutarhatila sekä muutamia asuinrakennuksia. Alueen itäpuolella alle kilometrin päässä sijaitsee Saimaan kanava, joka on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö Asuminen Suunnittelualueella ei ole vakituisia asukkaita Palvelut ja työpaikat Paikalla toimivassa mm. elintarvikkeita ja kodintavaroita myyvässä Laplandia marketissa sekä sitä palvelevassa varastossa on vakituisia työpaikkoja. Tiloissa toimii myös pienimuotoinen ravintola Liikenne ja tekninen huolto Suunnittelualue sijaitsee valtatie 13:n varrella, joka on maan toiseksi tärkein kansainvälisen liikenteen yhteys kuljetuksille ja henkilöliikenteelle. Nuijamaan rajanylityspaikka sijaitsee noin kahden kilometrin päässä. Vt 13 palvelee myös paikallista liikkumista yhdistäen Konnunsuon, Nuijamaan kirkonkylän ja Rapattilan suunnan haja-asutusalueen Lappeenrannan keskustaajamaan. Tien varteen suunnitellut ja osittain toteutuneet kaupalliset palvelut lisäävät voimakkaasti kasvaessaan myös seudullista liikennettä. Suunnittelualue ei kuulu kunnallisen vesihuoltolaitoksen toiminta-alueeseen. Jätevedet käsitellään kiinteistökohtaisesti. Myymäläosan jätevedet johdetaan panospuhdistamokäsittelyyn. Toisessa rakennuksessa sijaitsevan varaston ja kohteen henkilöstötilojen jätevedet johdetaan umpisäiliöihin. Jätevesijärjestelmän käsittelykapasiteetti on l/vrk, prosessikiertoja on 3kpl päivässä. Puhdistamon huolto ja kunnossapitotarkastukset suoritetaan kolme kertaa vuodessa. Puhdistusprosessin toimintaa tarkkaillaan systemaattisesti. Lähtevän, puhdistetun jäteveden laatua tarkkaillaan näytteitä ottamalla. Jätevesijärjestelmän sähkönsyöttö on generaattorivarmistettu, joten puhdistetun jäteveden laatu ei heikkene mahdollisen sähkökatkoksen seurauksena Muinaismuistot Suunnittelualueelta ei tunneta Museoviraston käytettävissä olevien rekisteri- ja arkistoaineistojen perusteella muinaismuistolain (295/1963) rauhoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Suunnittelualueella ei ole maaperän tilan tietojärjestelmään kuuluvia kohteita eikä muita tiedossa olevia pilaantuneiden maiden kohteita. Vt 13 parantamishankkeen yleissuunnittelun yhteydessä on laadittu liikenne-ennusteisiin perustuvat meluennusteet vuodelle Ennuste on laadittu 2+2 kaistaisesta valtatieratkaisusta eritasoliittymin, jossa nopeusrajoitus on 100 km/h.

10 10 Kuva 4. Melutasot nykytilanteessa v päivällä klo Nykyinen tieratkaisu, nykyinen meluntorjunta. Kuva 5. Melutasot ennustevuonna 2035 päivällä klo Suunniteltu tieratkaisu ilman meluntorjuntaa ja meluntorjunnan kanssa Maanomistus Suunnittelualue on kokonaisuudessaan yksityisen maanomistajan omistuksessa.

11 11 4. KAAVOITUS- JA SUUNNITTELUTILANNE 4.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat osa maankäyttö- ja rakennuslain mukaista alueidenkäytön suunnittelujärjestelmää. Alueidenkäyttötavoitteiden tehtävänä on mm. varmistaa valtakunnallisesti merkittävien seikkojen huomioon ottaminen maakuntien ja kuntien kaavoituksessa sekä valtion viranomaisten toiminnassa ja auttaa saavuttamaan maankäyttö- ja rakennuslain ja alueidenkäytön suunnittelun tavoitteet, joista tärkeimmät ovat hyvä elinympäristö ja kestävä kehitys. 4.2 Maakuntakaavoitus Etelä-Karjalan maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa Ympäristöministeriö on vahvistanut sen Maakuntakaava on laadittu koko Etelä-Karjalan maakunnan alueelle kokonaiskaavana. Maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty tuotantotoiminnan- ja palveluiden alueena. Vt 13 on esitetty merkittävästi parannettavana tienä. Suunnittelualueen itäpuolella sijaitsee Saimaan kanava, joka on valtakunnallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen ympäristö. Lisäksi se on merkitty matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueena sekä vesiliikenteen alueena. Kuva 6. Ote Etelä-Karjalan maakuntakaavasta. (Etelä-Karjalan liitto) Alueella on voimassa vahvistettu Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaava ja se korvaa maakuntakaavan vaihekaavassa esitettyjen aluevarausten osalta. Vaihemaakuntakaavassa määritellään kaupan palveluverkon maakunnalliset periaatteet, osoitetaan merkitykseltään seudulliset vähittäiskaupan suuryksiköt, määritellään merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan koon alarajat ja osoitetaan suuryksiköiden enimmäismitoitus riittävällä maakunnallisella tarkkuudella. Vaihemaakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu merkitykseltään seudullisen rajakaupan suuryksikön alueeksi (KM-r). Merkinnällä osoitetaan vähittäiskaupan suuryksikköalue, jolla on rajakaupan ominaispiirteitä. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa merkitykseltään seudullista matkailuun ja rajaliikenteeseen liittyvää kauppaa, joka kaupan laadun, toiminnan luonteen ja ison tonttitilan tarpeen puolesta sekä lii-

12 12 kennetarvetta vähentäen soveltuu rajan vaikutusalueelle. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee erityistä huomiota kiinnittää luonto- ja maisema-arvojen sekä kulttuuriympäristön ominaispiirteiden säilyttämiseen. Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on k-m². Liittymä vt 13:lle tulee toteuttaa eritasoliittymänä. 4.3 Yleiskaava Suunnittelualueella ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa. Alueelle ollaan laatimassa oikeusvaikutteista Nuijamaantien osayleiskaavaa, jonka MRA 30 :n mukainen luonnosvaiheen ennakkokuuleminen on pidetty Osayleiskaavaehdotus on tarkoitus asettaa nähtäville marrs-joulukuun aikana Näin ollen kaava olisi hyväksymiskäsittelyssä alkuvuodesta Yleiskaavaluonnoksessa alue on merkitty kaupallisten palvelujen alueeksi, jolle saa sijoittaa merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön (KM-9). Alueelle saa sijoittaa sellaista merkitykseltään seudullista matkailuun ja rajaliikenteeseen liittyvää kauppaa, joka kaupan laadun, toiminnan luonteen ja ison tonttitilan tarpeen puolesta sekä liikennetarvetta vähentäen soveltuu rajan vaikutusalueelle. Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on k- m 2. Alueen liikenneympäristöjen turvallisuuteen, sujuvuuteen ja ympäristön laatuun, liitooravan elinympäristön ja riittävien kulkuyhteyksien säilyttämiseen sekä maiseman ja kulttuuriympäristön ominaispiirteiden säilyttämiseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Alueelle ei saa sijoittaa merkitykseltään seudullista päivittäistavarakaupan suuryksikköä. Alueelle saa sijoittaa huoltoasematiloja. Kuva 7. Ote Nuijamaantien osayleiskaavan 2030 luonnoksesta. (Lappeenrannan kaupunki) Alueen luoteispuolelle on merkitty eritasoliittymä sekä kevyenliikenteen reitti. Osayleiskaavan yleisten määräysten mukaan KM-alueiden yksityiskohtainen maankäyttö tai lisärakentaminen ratkaistaan asemakaavalla. Alueen jätevesihuolto tulee järjestää asianomaisten viranomaisten hyväksymällä tavalla noudattaen talousvesien käsittelyä koskevaa lainsäädäntöä ja Lappeenrannan kaupungin ympäristönsuojelumääräyksiä. Vesihuoltolaitosten viemäriverkostojen ulkopuolisilla alueilla jätevesien käsittelytapa on tutkittava jokaisen rakennushankkeen yhteydessä erikseen. KM-alueilla tulee maankäytön yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa ja asemakaavoituksessa huolehtia hulevesien hallinnasta luonnonmukaisia menetelmiä käyttäen (imeyttäminen läpäisevien ja kasvullisten pintojen avulla, viivyttäminen, pidättäminen). Asemakaavoituksen yhteydessä on riittävin valuma-aluekohtaisin selvityksin osoitettava, että KM-alueiden toteuttaminen ei vaikuta haitallisesti veden luonnolliseen kiertokulkuun eikä heikennä vastaanottavan vesistön veden laatua tai lisää virtaamaa alueelta. Alueiden asemakaavoituksessa tulee huolehtia riittävästä tilavarauksesta hulevesien imeytykseen ja viivytykseen joko tonteilla tai läheisillä yleisillä alueilla.

13 Asemakaava Suunnittelualueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa. 4.5 Muut suunnitelmat Kaakkois-Suomen ELY-keskus on laatinut yleissuunnitelman valtatien 13 (Nuijamaantie) parantamisesta välillä Lappeenranta Nuijamaa. Valtatie 13 parannetaan nykyisellä paikallaan korkealuokkaiseksi nelikaistaiseksi valtatieksi. Yleissuunnittelun päätavoitteena on ollut määritellä liikennemäärän kasvuun sidottu vaiheittain parantaminen, millä varmistetaan riittävän palvelutason sekä sujuvuuden ja liikenneturvallisuuden tason säilyttäminen koko tieosalla. Yleissuunnitteluvaihe käynnistyi vuonna 2012 lakisääteisellä ympäristövaikutusten arviointimenettelyllä, jossa tutkittiin valtatien parantamisen vaihtoehtoja. Sen pohjalta käynnistettiin valtatien yleissuunnitelman laatiminen. Yleissuunnitelma valmistui toukokuussa Kuva 8. Ote vt13 yleissuunnitelmakartasta. (Kaakkois-Suomen ELY-keskus) Kuva 9. Otteita vt13 yleissuunnitelman havainnekuvista. (Kaakkois-Suomen ELY-keskus) Yleissuunnitelman mukaan kaikki valtatien tasoliittymät poistetaan. Suunnittelualueen ajoneuvoliikenne kulkee alueen luoteispuolelle rakennettavan Nuijamaan eritasoliittymän kautta, josta kuljetaan myös Nuijamaan taajamaan. Hanke esitetään toteutettavaksi osavaiheittain kansainvälisen liikenteen ja maankäytön kysynnän kasvun mukaisesti. Hankkeen toteuttaminen ei sisälly tällä hetkellä Liikenneviraston toteuttamisohjelmiin. Tämän hetken käsityksen mukaan rakentaminen alkaisi aikaisintaan vuoden 2020 jälkeen.

14 Kaavoitusaloitteet ja poikkeamispäätökset Atma Trade Oy on hakenut asemakaavan laatimista Liikan kylän tilalle Asemakaavan on tarkoitus mahdollistaa varastotilan muuttaminen myymälätilaksi. Tarkoituksena on laajentaa tontilla olevan rakennuksen myymälätilaa lainvoimaisen maakuntakaavan sen salliessa. Toimenpiteessä varastotilaa muutetaan myymälätilaksi. Kokonaiskerrosala ei muutu, koska rakennukseen ei rakenneta laajennusta. Myymälätilan laajentamistarve johtuu lopetetun Imatran toimipisteen toimintojen siirtämisestä Nuijamaan myymälään. Lisäksi laajennuksella varustaudutaan tulevaisuuden asiakasmäärien kasvuun. 4.7 Rakennusjärjestys Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Pohjakartta Asemakaavan pohjakarttana käytetään Lappeenrannan kaupungin laatimaa numeerista 1:2000 mittakaavaista asemakaavan pohjakarttaa, jota on ajantasaistettu vuonna 2016.

15 15 5. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 5.1 Suunnittelun tausta ja tavoitteet Atma Trade Oy on hakenut asemakaavan laatimista Asemakaavan on tarkoitus mahdollistaa varastotilan muuttaminen myymälätilaksi. Tarkoituksena on laajentaa tontilla olevan rakennuksen myymälätilaa lainvoimaisen maakuntakaavan sen salliessa. Toimenpiteessä varastotilaa muutetaan myymälätilaksi. Kokonaiskerrosala ei muutu, koska rakennukseen ei rakenneta laajennusta. Myymälätilan laajentamistarve johtuu lopetetun Imatran toimipisteen toimintojen siirtämisestä Nuijamaan myymälään. Lisäksi laajennuksella varustaudutaan tulevaisuuden asiakasmäärien kasvuun. MRL:n mukaan Vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tätä tarkoitusta varten. Koskee myös olemassa olevan vähittäiskaupan myymälän laajentamista tai muuttamista vähittäiskaupan suuryksiköksi, vähittäiskaupan suuryksikön laajentamista sekä sellaista myymäläkeskittymää, joka vaikutuksiltaan on verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Asemakaavan laatiminen on käynnistynyt syyskuussa Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyä sekä vaikutusarviointia varten on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), jossa on myös lueteltu kaavatyössä osallisena olevat tärkeimmät maanomistajat, viranomaiset ja muut tahot Vireilletulo Kaikista merkittävistä kuulemis- ja päätöksentekovaiheista ilmoitetaan kaupungin ilmoitustaululla sekä kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä Etelä-Saimaassa. Lähialueen asukkaita ja maanomistajia informoidaan henkilökohtaisilla kirjeillä luonnosvaiheessa. Kaavaehdotusvaiheessa tiedotetaan lehtikuulutusten lisäksi henkilökohtaisilla kirjeillä Lappeenrannan ulkopuolella asuvia kaava-alueen maanomistajia. Kaava-aineistot pidetään nähtävillä Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa ja internet-sivulla. Kaavan vireilletulosta ilmoitettiin kuuluttamalla OAS:n ja asemakaavan nähtävilläolosta lehtikuulutuksella Viranomaisyhteistyö Asemakaavaluonnoksesta pyydetään lausunnot osallisena olevilta viranomaisilta, jotka on lueteltu OAS:ssa Valmisteluvaihe Kaavaluonnos ja OAS kuulutettiin nähtäville lehtikuulutuksella Valmisteluvaiheen (kaavaluonnos) kuuleminen on Nähtävilläolon aikana kaavasta pyydetään lausunnot suunnittelussa osallisena olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla on mahdollisuus antaa kaavasta mielipide Ehdotusvaihe Kaavaluonnosta tarkistetaan saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella ja laaditaan kaavaehdotus. Tekninen lautakunta käsittelee ehdotuksen ja esittää kaupunginhallitukselle sen asettamista nähtäville 30 päivän ajaksi. Ehdotuksesta pyydetään viranomaislausunnot Hyväksymisvaihe Kaavaehdotuksesta saatavien lausuntojen ja muistutusten jälkeen niihin laaditaan vastineet ja kaava etenee kaupunginhallituksen esityksestä kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

16 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan tavoitteena on mahdollistaa alueella sijaitsevan myymälä/varastorakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen kokonaan myymälätiloiksi. Asemakaavalla paikalle muodostuu vähittäiskaupan suuryksikkö. Lappeenrannan kaupungin tavoitteena on mahdollistaa maakuntakaavan mukainen yritystoiminta alueella sekä luoda yritykselle mahdollisuus laajentaa ja kehittää toimintaansa. Tämän myötä luodaan myös uusia työpaikkoja. Seudulliset tavoitteet: Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaavan mukaan suunnittelualue kuuluu merkitykseltään seudullisen rajakaupan suuryksikön alueeseen (KMr). Kaavamerkinnän osoittamalle alueelle voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa merkitykseltään seudullista matkailuun ja rajaliikenteeseen liittyvää kauppaa, joka kaupan laadun, toiminnan luonteen ja ison tonttitilan tarpeen puolesta sekä liikennetarvetta vähentäen soveltuu rajan vaikutusalueelle. Nuijamaan KMr-alueen vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on k-m². Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet: Suunnittelussa huomioidaan alueen sijainti hyvien liikenneyhteyksien varrella sekä Nuijamaan raja-aseman välittömässä läheisyydessä. Suunnittelussa huomioidaan myös vt 13 parantamisen yhteydessä tehtävien toimenpiteiden ja liittymäjärjestelyiden vaikutus alueen suunnitteluun.

17 17 6. ASEMAKAAVAN KUVAUS 6.1 Kaavan rakenne Asemakaavalla muodostetaan liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön/myymäläkeskittymän (KM) sekä sitä palveleva varastorakennusten korttelialue (TV). 6.2 Mitoitus Kaava-alueen pinta-ala on noin 3,8 hehtaaria, josta m 2 on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KM) ja m 2 varastorakennusten korttelialueeksi. Kaavassa on osoitettu kokonaisrakennusoikeutta yhteensä k-m². Kaavamääräysten mukaisesti tulee alueelle rakentaa autopaikkoja seuraavasti: - Myymälätilat 1 ap/ 30 k-m² - Varastotilat 1 ap/ 100 k-m 2 Asemakaavan seurantalomake on liitteenä Aluevaraukset Liikerakennusten korttelialue (KM) Korttelialueelle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön/myymäläkeskittymän. Rakennusala on merkitty olemassa olevan rakennuksen mukaisesti ja sen rakennusoikeus on 5000 k-m 2. Suurin sallittu kerrosluku on kaksi (II). Jysinmäentieltä on osoitettu liittymä valtatielle. Liittymä poistuu käytöstä kun valtatie 13 parantamisen yhteydessä rakennetaan uusi eritasoliittymä suunnittelualueen luoteispuolelle. Jysinmäentie on osoitettu ajoyhteytenä (ajo). Rakennuksen koillispuolelle on osoitettu ajoyhteys (ajo) varastorakennusten korttelialueelle. Korttelialueen ja valtatien väliin on osoitettu istutettava alueen osa. Pysäköinnille (p) on varattu alue rakennuksen lounaispuolelle, johon on myös osoitettu rakennusala olemassa olevalle mainospylonille. Varastorakennusten korttelialue (TV) Rakennusala on merkitty olemassa olevan rakennuksen mukaisesti ja sen rakennusoikeus on 5500 k-m 2. Suurin sallittu kerrosluku on kaksi (II). Ajoyhteys tontille on osoitettu toisen tontin kautta. Rakennuksen luoteispuolelle on varattu alue pysäköintiä varten (p) sekä aluevaraus olemassa olevaa sammutusvesiallasta varten. 6.4 Asemakaavamerkinnät ja määräykset o Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön/myymäläkeskittymän. o Varastorakennusten korttelialue. o Korttelin, korttelinosan ja alueen raja. o 3 m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. o Osa-alueen raja. o Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja ja numero. o Kaupunginosan numero. o Kaupunginosan nimi. o Korttelin numero. o Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

18 18 o Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. o Rakennusala. o Sammutusvesialtaalle varattu alueen osa. o Istutettava alueen osa. o Ajoyhteys. o Pysäköimispaikka. o Yleiset määräykset: o Rakennusten, kulkuteiden ja pysäköintialueiden ulkopuolelle jäävä osa tontista tulee istuttaa. o Vt13 eritasoliittymän valmistumisen jälkeen Jysinmäentien liittymä poistuu käytöstä. o Rakennusluvan yhteydessä tulee esittää suunnitelma hulevesien hallinnasta ja johtamisesta. o Vettäläpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä tulee viivyttää alueella siten, että viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden mitoitustilavuuden tulee olla yksi kuutiometri jokaista sataa vettä läpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytyspainanteiden, -altaiden tai säiliöiden tulee tyhjentyä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä tulee olla suunniteltu ylivuoto. Korttelialueilta kerääntyvästä hulevedestä on erotettava hiekka ja roskat. Lastauspihoilta, huoltoteiltä ja linja-autojen pysäköintialueilta tulee erotella myös öljy. Huleveden käsittely tulee mitoittaa vähintään 10 mm/10 min sateelle. Hulevedet saa laskea purkuojaan tai hulevesiviemäriin vain näytteenottokaivon kautta. o Ensi vaiheessa alueen jätevesihuolto järjestetään kiinteistökohatisesti asianomaisten viranomaisten hyväksymällä tavalla noudattaen talousvesien käsittelyä koskevaa lainsäädäntöä ja Lappeenrannan kaupungin ympäristönsuojelumääräyksiä. o Kiinteistö tulee liittää kunnalliseen vesihuoltoverkostoon verkoston rakentuessa alueelle. o Korttelialueella tulee huolehtia siitä, että hälytysajoneuvoille tarkoitetut ajotiet tai muut kulkuyhteydet pidetään ajokelpoisina ja esteettöminä (pelastuslaki 11 ). Korttelialueen suunnittelussa tulee huomioida pelastustiejärjestelyt. o Paloteknisiä ratkaisuja suunniteltaessa on korttelia käsiteltävä yhtenä kokonaisuutena riittävän turvallisuustason saavuttamiseksi. o Autopaikkamääräys: liiketilat vähintään 1 ap/ 30 kerros-m2, varastotilat vähintään 1 ap/ 100 kerros-m2 o Tontilla on varattava polkupyörien pysäköintiä ja säilytystä varten riittävästi tilaa. Polkupyöräpaikkoja tulee järjestää vähintään 1 pp/ 350 kerros-m2.

19 19 7. ASEMAKAAVAN VAIKUTUKSET (MRL 9, MRA 1 ) Alueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Maankäyttö- ja rakennuslain :n mukaan laadittaessa asemakaavaa alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on otettava huomioon 39 :n mukaiset yleiskaavan sisältövaatimukset. Asemakaavan vaikutuksia on arvioitu vertaamalla asemakaavaluonnosta nykyiseen tilanteeseen. Yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon: 1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys; 2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö; 3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus; 4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla; 5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön; 6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset; 7) ympäristöhaittojen vähentäminen; 8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; sekä 9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys. Yleiskaavan sisältövaatimukset on huomioitu asemakaavamuutosta laadittaessa. Kaavan vaikutuksia arvioidaan myös yleiskaavan sisältövaatimukset huomioiden. 7.1 Ekologiset vaikutukset Suunnittelualue on kokonaisuudessaan rakennettua ympäristöä eikä alueelle tule uutta rakentamista asemakaavan myötä. Myymälärakennuksen seinustalla kasvaa istutettuja pensaita sekä pieniä puita. Lisäksi valtatien ja piha-alueen välissä on luonnontilaista nurmialuetta. Olemassa oleva kasvillisuus säilyy tulevaisuudessakin. Kaavan toteuttamisella ei ole vaikutuksia maisemaan, luontoon tai luonnonympäristöön. Uusien pysäköintipaikkojen rakentaminen vaatii jonkin verran maaperän tasoittamista, mutta muutos on paikallinen eikä kohdistu geologisesti tai geomorfologisesti merkittäviin muodostumiin. Kallioperä on alueella syvällä maakerrosten alla eikä siihen aiheudu vaikutuksia. Suunnittelualueella tai sen välittömässä läheisyydessä ei ole Natura-alueita, luonnonsuojelualueita tai muita arvokkaita luontokohteita. 7.2 Taloudelliset vaikutukset Asemakaava mahdollistaa toimivan yrityksen toiminnan kehittämisen ja laajentamisen, jonka seurauksena alueelle syntyy lisää työpaikkoja ja ostosmatkailijoiden määrää. Kaavan toteuttamisesta ei aiheudu merkittäviä yhdyskuntataloudelisia vaikutuksia, koska asemakaavalla muutetaan olemassa olevan rakennuksen käyttötarkoitusta. Suunnittelualue liittyy olemassa olevaan tieverkostoon ja yhdyskuntatekninen huolto on järjestetty kiinteistökohtaisesti. Tontin sisällä tapahtuvasta rakentamisesta ja siitä aiheutuvista kuluista vastaa tontin omistaja. Tulevaisuudessa valtatie 13 parantamisen yhteydessä joudutaan rakentamaan uusi tieyhteys alueen luoteispuolelle rakennettavasta eritasoliittymästä. Asemakaavan ratkaisu ei ole riippuvainen eritasoliittymän toteutumisesta, vaan nykyiset liittymäjärjestelyt ovat toistaiseksi riittäviä. Viimeistään koko kaupan alueen rakentuessa yleiskaavassa esitetyssä laajuudessaan, tulee yhdyskuntatekninen huolto järjestää uudelleen ja kiinteistöt liittää kunnalliseen vesihuoltoverkostoon. Nämä osaltaan aiheuttavat yhdyskuntataloudellisia vaikutuksia toteutuessaan.

20 Liikenteelliset vaikutukset Kyseessä ollessa jo nykyisin toimiva myymälä, fyysinen kaupan saavutettavuus ei kaavan myötä muutu. Kehittyvä ja laajeneva tarjonta puolestaan vaikuttaa kaupan koettuun saavutettavuuteen; entistä laajempi tarjonta on saavutettavissa nopeammin ja paremmin. Lähelle rajaasemaa sijoittuva uusi ja laajentuva kaupallinen tarjonta parantaa kaupan koettua saavutettavuutta erityisesti venäläismatkailijoiden näkökulmasta, mutta myös Nuijamaan lähialueella asuville kaupan lähitarjonta laajenee ja monipuolistuu. Laajenevan palvelutarjonnan seurauksena ostokset voidaan tehdä entistä paremmin jo lähellä rajaa. Mikäli yhä useampi matkailija pystyisi tekemään ostoksensa raja-aseman tuntumassa, pienenisivät lisäksi asiointiliikenteestä aiheutuva liikennesuorite ja päästöt. Vuoteen 2015 mennessä Laplandia-marketin asiakasmäärät ovat laskeneet lähes puoleen huippuvuoden (2013) tasosta, jolloin marketissa oli yhteensä yli miljoona kävijää. Taustalla on muutos Venäjän taloudellisessa sekä sisä- ja ulkopoliittisessa tilanteessa. Asetetut pakotteet sekä ruplan arvon lasku ovat vähentäneet rajaliikennettä sekä ylipäätään venäläisten matkailua Suomeen. Venäläismatkailijoiden määrän ei nähdä lähivuosina palaavan huippuvuosien tasolle, mikä näkyy myös Laplandia-marketin asiakasmääräennusteessa. Asemakaava mahdollistaa myymälätilan kasvamisen myötä myös asiakasmäärän kasvamisen samassa suhteessa verrattuna huippuvuoden (2013) tasoon, mutta ottaen huomioon venäläismatkailijoiden määrän kehityksen, on epätodennäköistä, että asiakasmäärät enää nousevat vuoden 2013 tasolle. Tämän vuoksi voidaan todeta, ettei suunniteltu kaavamuutos aiheuta erityisiä liikenteellisiä vaikutuksia, jotka pitäisi huomioida esimerkiksi uusina liikennejärjestelyinä tai pysäköintikapasiteetin kasvattamisena. Kaavan toteuttamisella ei ole ensi vaiheessa vaikutuksia nykyisiin liikenneyhteyksiin. Alueelle kuljetaan Jysinmäentien liittymän kautta. Tulevaisuudessa valtatie 13 parantamisen yhteydessä joudutaan rakentamaan uusi tieyhteys alueen luoteispuolelle rakennettavasta eritasoliittymästä. Tässä yhteydessä Jysinmäentien liittymä valtatielle poistuu käytöstä. Uudet liikennejärjestelyt voivat aiheuttaa muutoksia myös piha-alueen järjestelyissä. 7.4 Sosiaaliset vaikutukset Päivittäistavarakaupan ja yleensäkin vähittäiskaupan palveluverkko on Nuijamaan alueella erittäin harva; lähimmät päivittäistavaramyymälät sijaitsevat Laplandia-marketin lisäksi Lappeenrannan taajama-alueella, johon on matkaa noin 20 kilometriä. Tarkasteltavan kaavamuutoksen synnyttämä kaupan lisätarjonta ei täten uhkaa nykyisiä lähiasutukseen perustuvia päivittäistavaramyymälöitä. Laajentuva kaupallinen tarjonta saattaa jossain määrin siirtää venäläisasiointeja esim. Lappeenrannan keskustasta lähemmäksi rajaa ja täten vaikuttaa muihin kauppoihin, joiden asiakaskunta koostuu pääasiassa venäläismatkailijoista; kerrosalan lisäys on kuitenkin suhteessa niin pieni ja valikoiman laajuus verrattuna Lappeenrantaan suhteellisen suppea, että vaikutukset jäävät hyvin vähäisiksi. Kaiken kaikkiaan voidaan todeta, ettei tarkasteltavalla kaavamuutoksella nähdä olevan vähittäiskaupan palveluverkkoon tai Lappeenrannan keskustan kaupalliseen elinvoimaisuuteen sekä kehittämisedellytyksiin kohdistuvia negatiivisia vaikutuksia. 7.5 Kulttuuriset vaikutukset Koko Etelä-Karjalan maakunnan vähittäiskaupan tarjontaan nähden Nuijamaan hankkeella ei voida katsoa olevan vaikutuksia aluerakennetasolla: myymälällä ei ole oleellista vaikutusta alueelliseen keskusverkkoon, eikä Laplandia-market -alueen kaupallinen kehittäminen vaikuta Nuijamaan asemaan maakunnan keskusverkossa. Aluerakenteellisesti tarkastelualueen kehittäminen puolestaan vahvistaa matkailuun ja rajaliikenteeseen tukeutuvaa elinkeinotoimintaa ja luo edellytyksiä alueen laajamittaisemmalle kehittämiselle. Tarkastelualue sijaitsee pääosin maaseutumaisessa ympäristössä, jossa lähiasutus on vähäistä. Alue sijaitsee lisäksi noin 20 kilometrin etäisyydellä Lappeenrannan taajama-alueesta. Kaupallinen kehittäminen perustuukin lähes yksinomaan venäläismatkailuun ja Nuijamaan rajaliikenteeseen, mistä syystä hankkeella ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikututusta. 7.6 Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden (VAT) tehtävänä on varmistaa valtakunnallisesti merkittävien seikkojen huomioon ottaminen maakuntien ja kuntien kaavoituksessa sekä valtion viranomaisten toiminnassa. Maankäyttö- ja rakennuslain ja alueidenkäytön suunnittelun tavoitteista tärkeimmät ovat hyvä elinympäristö ja kestävä kehitys. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tavoitteet on otettava huomioon ja niiden toteuttamista on edistettävä myös kuntien kaavoituksessa. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat:

21 21 1. toimiva aluerakenne 2. eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu 3. kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat 4. toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto 5. Helsingin seudun erityiskysymykset 6. luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet Asemakaavalla mahdollistetaan maakuntakaavan mukainen yritystoiminta alueella sekä luodaan toimivalle yritykselle mahdollisuus laajentaa ja kehittää toimintaansa. Tämän myötä luodaan myös uusia työpaikkoja. Alueen kehittäminen vahvistaa matkailuun ja rajaliikenteeseen tukeutuvaa elinkeinotoimintaa ja luo edellytyksiä alueen laajamittaisemmalle kehittämiselle. Asemakaava ei ole ristiriidassa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kanssa. 7.7 Seudullisten suunnitelmien toteutuminen Kaava-alueelle suunnitteilla oleva vähittäiskaupan k-m²:n mitoitus kohdistuu Etelä- Karjalan maakuntakaavassa osoitetulle seudullisen rajakaupan suuryksikön alueelle (KMr). Kaavamuutosalueen vähittäiskaupan kokonaismitoitus ei laajennuksen jälkeen ylitä koko alueelle osoitettua mitoitusta ( k-m²), vaan myös muille hankkeille jää hyvin mahdollisuuksia toteutua. Lisäksi suunniteltu laajennus on luonteeltaan ja tarjonnaltaan matkailuun ja liikenteeseen liittyvää kauppaa, joka soveltuu rajan vaikutusalueelle. Asemakaavan muutos on täten maakuntakaavan mukainen ja toteuttaa sen rajakaupalle asettamia määräyksiä ja tavoitteita. 8. ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN 8.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavan laatimisen yhteydessä on laadittu havainnekuva, joka on kaavaselostuksen liitteenä. 8.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteuttaminen voidaan aloittaa asemakaavan saatua lainvoiman ja uusi tontti on merkitty tonttirekisteriin. 8.3 Kaavan hyväksyminen Asemakaavan hyväksyy MRL 52 mukaisesti Lappeenrannan kaupunginvaltuusto. Ennen asemakaavan hyväksymistä tulee solmia kaupungin ja maaomistajan kesken maankäyttö- ja rakennuslain 91b :n mukainen maankäyttösopimus. Sopimuksella kaavasta merkittävästi hyötyä saava maanomistaja velvoitetaan lain säätämissä rajoissa osallistumaan kunnalle aiheutuviin asemakaavan toteuttamiskustannuksiin. Sopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä siinä vaiheessa, kun kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Lappeenrannassa 22. päivänä syyskuuta 2016 Ramboll Finland Oy Anu Kosonen Iris Broman

22 22 YHTEYSTIEDOT Ramboll Finland Oy Maankäytön suunnittelija Anu Kosonen Puh Lappeenrannan kaupunki Kaupunginarkkitehti Maarit Pimiä Puh Matti Veijovuori asemakaava-arkkitehti p