ESINEOIKEUS OTK tutkinnon aineopintotentti (4,5 ov) kysymykset 1, 2, 3, 4 ja 5. ON tutkinnon aineopintojen täydennystentti

Transkriptio

1 ESINEOIKEUS OTK tutkinnon aineopintotentti (4,5 ov) kysymykset 1, 2, 3, 4 ja 5 ON tutkinnon aineopintojen täydennystentti kysymykset 2, 3 ja 5 Ruotsissa JUK tutkinnon suorittaneet kysymykset 2, 3 ja 4 Vastausohjeet Merkitse aluksi ne kysymykset joihin tulee vastata Kukin vastaus eri arkille Jokaiseen kysymyspaperiin tulee vastaajan nimen ja tehtävänumeron lisäksi merkitä joko opiskelijanumero tai syntymäaika Vastaustilaa on yksi sivu kysymystä kohden, ylimenevää osaa ei lueta Jätä sivun oikeaan laitaan yhden ruudun levyinen marginaali Nimettömiä tai huonolla käsialalla kirjoitettuja vastauksia ei oteta huomioon Jos johonkin kysymykseen ei vastata, on kuitenkin palautettava arkki, josta ilmenee tehtävänumero, nimi ja opiskelijanumero tai syntymäaika Korvaavuudet Dosentti Johan Bärlundin kevätlukukaudella 2003, 2004 tai 2005 pitämän kiinteistönkauppaa koskeneen kurssin hyväksyttävä suoritus korvaa kysymyksen numero kolme. Korvaavuuden käyttävien opiskelijoiden tulee jättää vastauspaperi, josta ilmenee kurssista saatu pistemäärä. Tulokset yksityisoikeuden laitoksen ilmoitustaululla ja esineoikeuden internetsivulla viimeistään tiistaina klo 14.

2 1) Esineen haltijan oikeudesta tuottoon ja korvaukseen esineeseen pannuista kustannuksista (Kartio) 2 2) Traditiovaatimuksen täyttyminen irtaimen panttauksessa (Havansi) 3) Toimit kuluttajavalituslautakunnan esittelijänä ja olet saanut vastuullesi seuraavan jutun: Kuluttaja (K) osti päivätyllä kauppakirjalla B:ltä kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppahinta oli euroa. Rakennus on valmistunut vuonna Kaupan kohteessa oli tehty kylpyhuoneremontti vuosina K havaitsi noin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen, että suihkuhuoneessa oli katkenneita laattoja. Lisäksi hän havaitsi, että laattojen väri oli muuttunut. K:n mukaan vaurio johtuu siitä, että routa on puutteellisen routaeristyksen takia päässyt lattian alle ja sulaessaan katkonut kylpyhuoneen kaakeleita. Ulkopuolinen routaeristys puuttuu. B on lisäksi rakentanut öljysäiliöhuoneen ja terassin, mutta hän ei ole hakenut näille rakennuslupaa. Rakennuslupaa ei ole K:n pyynnöstä huolimatta B:n toimesta vieläkään haettu. K reklamoi myös B:n tekemästä viemäriputken uusimisesta. Nyt K vaatii myyjältä korvausta pesuhuoneen korjauskustannuksista 3.376,12 euroa. Lisäksi K vaatii korvausta rakennuslupamaksusta. B kiistää K:n vaatimukset. B on kaupanteon jälkeen käynyt rakennustarkastajan kanssa tutkimassa taloa. Tutkittuaan lattiaa sekä ulkoseinustaa B ja rakennustarkastaja totesivat, että vaurio on johtunut routimisesta. Talvi oli erittäin paha routatalvi. Asuessaan talossa B:n aikomuksena oli ollut tehdä ulkovuoraus, pihamaan muokkaus viemäreineen sekä routaeristyksineen kesällä B:n myytyä kiinteistön nämä asiat jäivät K:lle. Kylpyhuoneen sekä saunan lattiat on tehty asianmukaisine eristyksineen. Pihamaata ei ole kaivettu eikä viemäröintiä uusittu B:n omistusaikana. B sopi aikanaan kunnan rakennustarkastajan kanssa tekevänsä kaikki paperit koskien terassia ja öljysäiliötilaa, kun ne valmistuvat. B ei saanut öljysäiliötilaa valmiiksi asumisaikanaan. B myöntää rakennusluvan puuttumisen, mutta ilmoittaa, ettei hän voi hakea rakennuslupaa muulle kuin tekemälleen perustalle. Nyt tehtävänäsi on laatia esittelymuistio asiassa. Miten ratkaiset riidan K:n ja B:n välillä annettujen tietojen perusteella? Perustele ratkaisusi!

3 4) Avioparit Jari ja Anne Pääkkönen sekä Marja ja Jani Turunen omistavat yhdessä tasasuurin osuuksin vuokraoikeuden tonttiin rakennuksineen Tuusulan kunnassa. Vuokra aika on 99 vuotta ja vuokrasopimuksen mukaan osapuolilla on oikeus rakentaa tontille vuokranantajaa kuulematta tarpeelliseksi katsomansa rakennukset. Vuokraoikeudelle on haettu MK 14:2:n tarkoittama kirjaus. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1985 rakennettu paritalo, jossa samassa talossa sijaitsee kaksi itsenäistä asuinhuoneistoa omine pihoineen oheisen kuvan mukaisesti. A osaa hallinnoi Jari ja Anne yhdessä ja B osaa Marja ja Jani niin ikään yhdessä. Kumpikin pariskunta on aikoinaan ostanut määräosansa eri aikoihin vuokraoikeuden alkuperäiseltä omistajalta. Riidatonta on, että rakennuksen omistussuhteet vastaavat vuokraoikeuden omistussuhteita. 3 A:n piha A asunto B asunto B:n piha Osapuolet haluaisivat järjestellä vastaisen asumisensa siten, että seuraavat ehdot täyttyvät: 1. Osat A ja B muodostavat mahdollisimman erillisen taloudellisen kokonaisuuden, jossa molemmat pariskunnat hallitsevat osiaan yhdessä mahdollisimman itsenäisesti 2. Kukaan osapuolista ei voi vaatia YhtOmL:n 9.2 :n mukaista menettelyä 3. Järjestelyyn ei saa liittyä kiinteistön, sen vuokraoikeuden taikka näiden määräosien tai määräalojen luovutuksia 4. Osapuolet kokevat asunto osakeyhtiön hallinnon pyörittämisen siinä määrin hankalaksi ja aikaa vieväksi, että se ei tule kyseeseen 5. Molempien avioparien tulee yhdessä voida käyttää omaa osaansa vakuutena itsenäisesti. Osilla tulee olla myös todellista vakuusarvoa (vastauksessa et tietenkään voi ottaa kantaa osien taloudelliseen vakuusarvoon, mutta pääasia on, että oikeudelliset seikat eivät ole sen esteenä, että pankki hyväksyisi kiinteistön osan vakuudeksi) 6. Järjestelyn tulee sitoa kaikissa olosuhteissa myös osapuolten seuraajia

4 Ennen järjestelyihin ryhtymistä Jari ja Anne Pääkkösellä on yhdessä kirjaus ½ määräosaan vuokraoikeudesta sekä Marja ja Jani Turusella vastaavasti kirjaus toiseen ½:n määräosaan. Lainhuuto itse tonttiin on vuokranantajalla Tuusulan kunnalla. Vuokraoikeuteen on vanhastaan kiinnityksiä siten, että Jari ja Anne Pääkkösen puolikkaaseen on vahvistettu yksi euron kiinnitys ja Marja ja Jani Turusen puolikkaaseen yksi euron kiinnitys. Molemmat panttikirjat ovat omistajiensa hallussa (toisin sanoen ne eivät tällä hetkellä ole panttina mistään velasta). Osapuolet kääntyvät nyt puoleesi ja pyytävät sinua laatimaan järjestelyn, joka mahdollisimman hyvin vastaisi heidän toivomuksiaan. a) Selvitä lyhyesti, minkälaisia järjestelyjä osapuolten välillä tulee laatia, jotta he pääsisivät toivomaansa tilanteeseen tai ainakin mahdollisimman lähelle sitä. Selvitä erikseen, mitä kirjauksia järjestely edellyttää. b) Selvitä vastauksessasi, miten edellä lueteltujen vaatimusten kohdat 1, 2, 5 ja 6 toteutuvat hahmottelemassasi järjestelyssä. c) Selvitä, mikä on aikaisemmin vahvistettujen kiinnitysten kohde tekemiesi järjestelyjen jälkeen. 4

5 5 5) Matkatoimisto Sinitaivas Oy uusi kokonaisuudessaan matkatoimistokäyttöön suunnitellun tietokoneohjelmistonsa ja tietokonekantansa. Ohjelmiston hinta kehitystöineen sekä uudet koneet ja laitteet merkitsivät noin euron kustannusta, minkä vuoksi matkatoimisto ja ohjelmiston ja koneiden toimittaja TietoSampo Oy sopivat siitä, että rahoitus hoidetaan leasingin avulla. Niinpä Rahoitus Oy:n kanssa matkatoimisto sopi viiden vuoden rahoitusleasingista niin, että vuokrakauden päättyessä ohjelmistolla ja koneilla/laitteilla on 7 % jäännösarvo ja että matkatoimistolla on käytettävissä osto optio taikka oikeus jatkaa leasingsuhdetta alemmalla vuokratasolla. Matkatoimisto teki Rahoitus Oy:n kanssa myös kolmen vuoden factoringsopimuksen, jonka mukaan rahoitusyhtiö sitoutui rahoittamaan matkatoimiston sekä kuluttaja että yritysasiakkaiden matkalaskuja vuosittain 3 miljoonan euron edestä. Kyse oli normaalisisältöisestä factoringsopimuksesta vakioehtoineen. Ehtojen mukaan matkatoimisto luovutti koko laskusaatavakantansa rahoitussopimuksen mukaisten rahoitusyhtiön myöntämien luottojen vakuudeksi ja vakuutti, että matkatoimisto on täyttänyt omat velvoitteensa asiakkaitaan kohtaan. Parin vuoden päästä yllä mainituista järjestelyistä matkatoimiston toimitusjohtaja kääntyy puoleesi ja esittää sinulle vastattavaksi seuraavat kysymykset: Matkatoimistolle toimitettu tietokoneohjelmisto ei toimi yrityksen kannalta tyydyttävällä tavalla, mistä on keskusteltu useasti TietoSampo Oy:n kanssa ja tiedustelee nyt, miten tulisi juridisesti edetä ja mitkä ovat vaihtoehdot, koska yhtiö ei enää ole valmis maksamaan Rahoitus Oy:lle. Rahoitus Oy on ilmoittanut matkatoimistolle, että sen tulee maksaa leasingsopimuksen mukaisesti vuokraerät ja myös jo erääntyneet kaksi vuokraerää tai muussa tapauksessa Rahoitus Oy purkaa sopimuksen sopimusrikkomuksen johdosta. Mitä tulee tehdä? Rahoitus Oy on kääntynyt matkatoimiston puoleen, koska matkatoimistolla on ollut toistuvia maksuhäiriöitä, minkä vuoksi myös konkurssiuhka on mahdollinen. Rahoitus Oy on oman oikeusasemansa kannalta pyytänyt matkatoimistolta lisävakuutena euron yrityskiinnitystä ja selvittämään rahoitusyhtiölle siirrettyjen asiakkaiden ennakkolaskumaksujen sivullissitovuuden edellytysten täyttymisen silmällä pitäen mahdollista konkurssia. Perusteltu vastaus esitettyihin vaatimuksiin ja kysymyksiin.