ORNO II, ASEMAKAAVAN MUUTOS (2288) Kaupunkikehitysjaosto /34 Kaupunkikehitysjaosto /97 Kaupunkikehitysjaosto 22.5.

Transkriptio

1 ORNO II, ASEMAKAAVAN MUUTOS (2288) Kaupunkikehitysjaosto /34 Kaupunkikehitysjaosto /97 Kaupunkikehitysjaosto /32 Kkj. 34 Asemakaavan muutosalue on 9. Alikeravan kaupunginosan korttelin 381 tontti 3 osoitteessa Santaniitynkatu 11. Tontti sijaitsee Sibeliuksentien eteläpuolella Lintulammenkadun ja Santaniitynkadun kulmauksessa. Tontti ja sillä oleva rakennus ovat yksityisomistuksessa. Omistajan, Kiinteistö Oy Keravan Ornon laatimassa kaavamuutoshakemuksessa on ehdotettu tämän korttelin osan käyttötarkoituksen muuttamista asuntorakentamiseen nykyistä kaavaa suuremmalla rakentamistehokkuudella. Tavoitteeksi on esitetty noin kem2:n asuntorakentaminen ja maanpäällinen pysäköintilaitos. Perusteluna on ko. kiinteistön kehittämisen lisäksi suotuisa vaikutus alueen yleiseen kehittymiseen. Kaavamuutoksen käynnistämisestä käydyissä neuvotteluissa yrityksen tavoitteeksi on tarkentunut, että alueelle osoitettaisiin rakennusoikeutta noin kem². Neuvottelujen pohjalta on laadittu kaavan käynnistämissopimus, joka on hyväksytty kaupunginhallituksessa /69. Kaavatilanne ja nykytilanne Uudenmaan vahvistetussa maakuntakaavassa ja Uudenmaan 2. vaiheen maakuntakaavan ehdotuksessa vuonna 2012 kortteli 381 on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Oikeusvaikutteisessa valtuuston hyväksymässä ja v 2007 tarkistetussa (hyväksytty ) yleiskaavassa korttelin 381 tontin 3 alue on merkitty pääasiassa yksityisille palveluille varattavaksi alueeksi PK. Muu osa korttelia on merkitty kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi AK. Koko kaupungin yleiskaavan tarkistus käynnistyy keväällä Korttelissa on voimassa asemakaava ak 2189 / Sama kaava on voimassa myös radan puoleisen korttelin 390 tontilla 10, sekä Santaniitynkujalla, Lintulammenkadulla ja Sibeliuksenkadulla. Santaniitynkadulla ja sen eteläpuoleisissa korttelin 390 asuinkerrostaloille ja paikoitukseen tarkoitetuissa osissa ja korttelin 391 asuinkerrostalokorttelissa sekä puistoalueella on voimassa asemakaava ak 2069 / Tontin 3 osalla on kaavamääräyksenä KTY-8, joka tarkoittaa liike- ja toimistorakennusten, liikunta-, harrastus- ja kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta. Tontille on osoitettu rakennusoikeutta kem2, ja sallittu kerrosluku on II. Tontin pinta-ala on noin m2. Rakennusoikeus on tonttitehokkuuslukuna noin e = 0,95.

2 Tontilla on 1980-luvulla valmistunut pienteollisuus- ja toimistokäytössä oleva rakennus autopaikkoineen. Tontilla on käytetty rakennusoikeutta yhteensä noin 7460 kem2, mikä on noin 61 % sallitusta rakennusoikeudesta. Tontille on ajoneuvoliittymiä sekä Lintulammenkadun että Santaniitynkadun puolelta. Korttelin rautatien puoleisten tonttien 1 ja 2 osalla kaavamääräyksenä on AK-69, asuinkerrostalojen korttelialue. Tonteille on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 7500 kem kem2, josta enintään 20 % saa käyttää asumista häiritsemättömänä työ- tai toimistotilana. Pakollinen kerrosluku on Sibeliuksenkadun puolella V III ja muilla osilla sallittu V. Tonttien pinta-ala on yhteensä noin 4566 m2. Rakennusoikeus on tehokkuuslukuna noin e = 1,7. Tonttien autopaikoitus 1 ap /85 m2 asuntokerrosalaa ja 1 ap/50 m2 työ- ja toimistokerrosalaa sekä jätehuolto on osoitettu rakennettavaksi viereisen korttelin tontille 10 autopaikkojen korttelialueelle. Tonteilla on kaksi vuonna 2007 valmistunutta 5-8-kerroksista asuinkerrostaloa ja piharakennuksia. Kerrostaloissa on noin 136 huoneistoa ja noin 176 asukasta. Rakennusoikeutta on käytetty noin 7854 kem2. Santaniitynkatu on päättyvä katu, jonka päästä alkavalta Santaniitynkujalta on ajoneuvoliittymät tonteille. Tontin 3 teollisuusrakennus ulottuu kiinni tonttiin 2, ja tontin 2 puolella on rasite em. osalla. Santaniitynkuja erottaa korttelin 381 radan puoleisen korttelin 390 tontista 10, joka on autopaikkojen korttelialuetta LPA-15. Alue on tarkoitettu korttelin 381 tonttien 1 ja 2 asuinkerrostalojen autopaikoille ja jätehuollolle. Kaksikerroksisessa pysäköintitalossa on pääosa korttelin 381 tonttien 1 ja 2 kaavan edellyttämistä 88 autopaikasta. Santaniitynkadun eteläpuoleisissa asuinkerrostalojen kortteleissa rakennusoikeus on tehokkuuslukuna keskimäärin noin e = 1,4. Autopaikoitus on osoitettu autopaikkojen korttelialueille LPA. Tavoitteet Valtioneuvoston valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden v 2000, tarkistettu 2009, mukaan Helsingin seudun erityiskysymyksissä yhtenä erityistavoitteena on, että riittävän asuntotuotannon turvaamiseksi on alueidenkäytössä varmistettava tonttimaan riittävyys. Lintulammenkadun radan puoleisella osalla on asemakaavan mukaan toteutunut laaja asuinkerrostaloalue. Korttelin 381 tontti 3 on ainoa em. kadun puoleinen tontti, jolla on teollisuustoimintaa. Alueen käyttötarkoituksen ja rakentamistehokkuuden tarkistaminen on tarkoituksenmukaista. Myös Lintulammenkadun idänpuoleisten so. Jaakkolan alueen nyt pienteollisuuskäytössä olevien korttelialueiden käyttötarkoituksen tarkistaminen on lähivuosina ajankohtainen. Alueen kehittämistä liike- ja palvelutoiminnan alueeksi tutkitaan yleissuunnitelmatasolla ja samalla selvitetään asumisen lisäämismahdollisuuksia.

3 Tontin 3 rakennusoikeuden lisäämisen ja käyttötarkoituksen muuttamisen yhteydessä tulee tutkia asukaspysäköinnin järjestelytavat. Myös tonttiliittymien uudelleenjärjestelyä tulee tutkia, koska Lintulammentie on Jaakkolan alueen kokoojakatu. Kaavamuutoksesta laaditaan maankäyttösopimukset maanomistajan kanssa ehdotusvaiheessa. Suunnittelualueen rajoja täsmennetään työn kuluessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavamuutoksesta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), johon on alustavasti kirjattu asemakaavamuutoksen tavoitteet, selvitystarpeet, vaikutusten arvioinnit, osallistumisen järjestäminen ja siitä tiedottaminen sekä suunnittelun aikataulu. Liitteenä nro 34 jaetaan: - osallistumis- ja arviointisuunnitelma, johon liittyy ote voimassa olevasta asemakaavasta (AO) - kaavamuutoshakemus Ehdotus: Kaupunkikehitysjaosto päättää - käynnistää Orno II asemakaavan muutoksen osassa korttelia 381 (AK Orno II, k 381 / 2288) ja - hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman asetettavaksi nähtäville mielipiteiden esittämistä varten (MRA 30 ) Päätös: Ehdotus hyväksyttiin Kkj. 97 Asemakaavan muutos on tullut vireille Orno II, korttelin 381 osan asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on ollut nähtävillä MRA 30 mukaisesti mielipiteiden esittämistä varten Saatujen lausuntojen kopiot sekä niiden referaatit ja niihin annetut vastineet ovat listan liitteenä. Mielipiteitä ei ole annettu. Saaduissa lausunnoissa on kiinnitetty huomiota mm. alueen muuttamiseen työpaikka-alueesta asuntorakentamiseen, liikennejärjestelyihin ja -turvallisuuteen, tonttiliittymien uudelleenjärjestelyyn ja alueen yleisilmeen parantamiseen. Lisäksi on otettu kantaa kiinteistömuuntamon ja valokaapelien siirtoon pois tontilta kaavan toteutusvaiheessa. Luonnos Kaavatyössä on tutkittu kaava-alueen käyttötarkoituksen muuttamista asuinrakentamiseen, rakennusoikeuden lisäämistä ja muutokseen liittyvän asukaspysäköinnin järjestämistapoja sekä tonttiliittymien uudelleenjärjestelyä.

4 Luonnosta laadittaessa on mahdollisuuksien mukaan otettu huomioon osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saadut lausunnot. Tontista 3 on laadittu maaperäselvitys, jonka mukaan tontin länsiosassa on paikoitellen maata, joka tulee puhdistaa. Kaava-alueen eteläpuolisen Santaniitynkadun katualueen muutosta on alustavasti suunniteltu samanaikaisesti kaavatyön kanssa. Kerava on laatimassa koko kaupunkia koskevaa liikennejärjestelmäsuunnitelmaa Keravan yleiskaavaa ja liikenteen kehittämistä varten. Selvitys sisältää myös melu- ja tärinäselvityksen. Havainneaineiston avulla on tutkittu vaihtoehtoisia ratkaisuja tontille ja korttelialueen ympäristöön sopivasta ja toteutettavissa olevasta asuinrakentamisen määrästä, kerrosluvuista sekä rakennusten ja autopaikkojen sijoittelusta. Alueelle ei toistaiseksi ole vireillä tai suunnitteilla rakennushanketta. Em. aineiston pohjalta on laadittu kaavamuutosluonnos, jossa noin m2 suuruiselle kaava-alueelle on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialuetta AK noin m2. Alueen asukaspysäköinti on keskitetty, jotta asuinkerrostalojen pihatilat saadaan rauhoitettua ajoneuvoliikenteeltä. Santaniitynkadun varteen on osoitettu noin 1595 m2 suuruinen autopaikkojen säilytysalue LPA, jolle voidaan rakentaa pysäköintitalo. Lisäksi AK- korttelialueelle on osoitettu maantasoon autojen säilytyspaikkojen ja talousrakennusten alue a/t. Autopaikkoja voidaan molemmilla alueilla sijoittaa myös maan alle. Pysäköintinormiksi on annettu 1 autopaikka / 85 m2 asuntokerrosalaa Jaakkolan alueella käytetyn normin mukaan. Rakennusoikeutta on osoitettu asuinrakentamiseen kem2, jolloin tonttitehokkuus on noin e=1,6. Rakennusoikeuden lisäys voimassaolevaan asemakaavan nähden on 5780 kem2. Asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi on sallittua rakentaa yhteensä enintään 10 % kerrosalasta katoksia sekä asumista palvelevia asunnon ulkopuolisia varasto-, huolto-, yhteis- tms. tiloja, jotka voidaan sijoittaa kaikkiin kerroksiin, ullakolle tai piha-alueelle. Kerrosluvut Sibeliuksentien puolella noudattavat naapuritontille osoitettua pakollista 8-kerroksisuutta ja muilla osin sallivat 6 kerrosta. Pysäköintitalo voidaan rakentaa enintään 3,5-kerroksiseksi. Rakennusten korkeutta on säädelty lisäksi korkeusasemamerkinnöin. Julkisivujen osalta on annettu määräyksiä mm. materiaaleista ja väreistä. Tonttiliittymät on sallittu vain Santaniitynkadun puolelta, koska tontin itäpuolella oleva Lintulammenkatu on Jaakkolan alueen sisäinen kokoojakatu. Kaavassa on osoitettu vaatimuksia rakenteiden ääneneristävyydelle ja rajoituksia tärinän vaikutukselle ja piha-alueiden melutasolle. Rakennusalojen sijoittelulla on pyritty suojaisaan piha-alueeseen ja riittävään etäisyyteen Sibeliuksentiestä. Tontin pohjoispuoleinen Sibeliuksentie on Keravan alueellinen kokoojakatu, jonka liikennemäärä

5 on liikennejärjestelmäsuunnitelman lähtötietojen mukaan noin ajoneuvoa päivässä. Läheinen rautatie on myös melunlähde. Alueelle ei ole osoitettu erikseen korttelialueita palveluille. Lintulammenkadun puoleiselle osalle korttelia on osoitettu mahdollisuus käyttää osa sallitusta rakennusoikeudesta liike- ja toimistotilojen rakentamiseen. Liike- ja toimistotilojen pysäköintinormiksi on annettu 1 autopaikka / 50 kem2. Korttelialueelle ei ole esitetty ohjeellista tonttijakoa, mutta suunnittelun lähtöoletuksena on, että alue on jaettavissa tontteihin, ja että se voidaan rakentaa tarvittaessa vaiheittain. Liitteenä nro 97 jaetaan: - kaavaluonnos - voimassaoleva kaava - kaavaa havainnollistavaa aineistoa - OAS:sta saatujen lausuntojen referaatit ja niihin annetut vastineet - OAS:sta saadut lausunnot sähköisenä liitteenä (AO) Ehdotus: Kaupunkikehitysjaosto päättää - hyväksyä Orno II, korttelin 381 osan asemakaavan muutoksesta (2288) laaditun luonnoksen ja - asettaa sen nähtäville mielipiteiden esittämistä varten MRA 30 mukaisesti ja pyytää siitä lausunnot. Päätös: Ehdotus hyväksyttiin. Kkj 32 Orno II, korttelin 381 osan asemakaavan muutoksen luonnos on ollut nähtävillä MRA 30 mukaisesti mielipiteiden esittämistä varten Saatujen lausuntojen ja mielipiteen kopiot ovat sähköisen listan liitteenä. Lausuntojen ja mielipiteen referaatit ja niihin annetut vastineet ovat listan liitteenä. Saadussa mielipiteessä on pääpaino jalankulun estämisessä naapurin pihan kautta, uusien asuinrakennusten riittävässä etäisyydessä olemassa olevista ja Santaniitynkadun liikenteen lisääntymisessä. Saaduissa lausunnoissa on kiinnitetty huomiota mm. alueen teollisen historian huomioimiseen, alueen muuttamiseen työpaikka-alueesta asuntorakentamiseen, liikennejärjestelyihin ja -turvallisuuteen ja tonttiliittymien uudelleenjärjestelyyn. Lisäksi on edellytetty mahdollisten junaliikenteen aiheuttamien melu-, runkomelu- ja tärinähaittojen huomioimista kaavoituksessa, maaperän kunnon varmistamista ja melusuojauksen tarkempaa selvittämistä. Asuinkorttelin keskiosan autopaikoitusta on esitetty vähennettäväksi ja asuinrakentamisen autopaikkanormia tiukennettavaksi. Ajoneuvoliittymien sijainteihin ja näkemäalueisiin Santaniitynkadulle ja havainneaineistoissa esitettyihin pelastusteihin on toivottu tarkennuksia.

6 Korttelialueesta v 2013 laaditun maaperäselvityksen riittävyys varmistetaan. Selvityksen mukaan tontin länsiosassa on paikoitellen maata, joka tulee puhdistaa. Kerava on laatimassa koko kaupunkia koskevaa liikennejärjestelmäsuunnitelmaa Keravan yleiskaavaa ja liikenteen kehittämistä varten. Selvitys sisältää myös melu- ja tärinäselvityksen. Ehdotus Ehdotusta laadittaessa on mahdollisuuksien mukaan otettu huomioon luonnoksesta saadut lausunnot ja mielipide ja käyty neuvotteluja kaava-alueen maanomistajan kanssa. Alueelle ei toistaiseksi ole vireillä tai suunnitteilla rakennushanketta. Kaavamuutosehdotuksessa noin m2 suuruiselle kaavaalueelle on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialuetta AK-58 noin 9995 m2. Em. alue on aiempaa pienempi, koska Santaniitynkadun varteen osoitettua autojen säilytyspaikan korttelialuetta LPA-22 on laajennettu noin 2850 m2 suuruiseksi, jotta alueen asukaspysäköinti voidaan toteuttaa keskitettynä. Autopaikkoja voidaan molemmilla korttelialueilla sijoittaa myös maan alle lähes koko kaava-alueen osalla. Asuinkerrostalojen pihatilat on rauhoitettu ajoneuvoliikenteeltä ja asuinkorttelin keskiosaan on sallittu maantasoon autopaikkoja ainoastaan liikkumisesteisille. Ko. alueelle aiemmin osoitettu autojen säilytyspaikkojen ja talousrakennusten alue a/t on poistettu ja alueelle on osoitettu laajempi talousrakennusten alue. Kaava-alue sijaitsee keskustan välittömässä läheisyydessä ja lähellä hyviä julkisia liikenneyhteyksiä. Pysäköintinormiksi on muutettu 1 ap/ 100 m2 asuntokerrosalaa, joka noudattelee keskusta-alueen pysäköintinormia. Autopaikoille on kerrosalaan perustuvan normin lisäksi annettu määräys, jonka mukaan autopaikkoja tulee kuitenkin osoittaa vähintään 1 ap/2 asuntoa. Rakennusoikeutta asuinrakentamiseen on osoitettu kem2. Luonnokseen nähden rakennusoikeutta ei ole muutettu. Rakennusoikeuden lisäys voimassaolevaan asemakaavan nähden on 5780 kem2. Asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi on sallittua rakentaa yhteensä enintään 10 % kerrosalasta katoksia sekä asumista palvelevia asunnon ulkopuolisia varasto-, huolto-, yhteis- tms. tiloja, jotka voidaan sijoittaa kaikkiin kerroksiin, ullakolle tai piha-alueelle. Kerrosluvut Sibeliuksentien puolella noudattavat naapuritontille osoitettua pakollista 8-kerroksisuutta ja muilla osin sallivat kuusi kerrosta. Pysäköintitalon vesikatolle määriteltyä ylintä korkeusasemaa ja asuinrakennusten korkeusasemamerkintöjä on tarkistettu. Tonttiliittymät on sallittu vain Santaniitynkadun puolelta, jonne on myös esitetty rajoituksia liittymien paikoille.

7 Vaatimuksia rakenteiden ääneneristävyydelle ja rajoituksia tärinän ja runkomelun vaikutukselle ja piha-alueiden melutasolle on tarkistettu. Pihatilojen suojaamiseksi liikennemelulta korttelin eteläreunaan Santaniitynkadun päähän on esitetty rakennettavaksi meluaita tai vastaava 3 metrin korkuinen rakenne naapurikiinteistölle rakennetun meluaidan jatkeeksi. Lintulammenkadun puoleiselle osalle korttelia on osoitettu mahdollisuus käyttää osa sallitusta rakennusoikeudesta liike- ja toimistotilojen rakentamiseen. Liike- ja toimistotilojen pysäköintinormiksi on muutettu 1 autopaikka / 60 kem2 keskusta-alueen pysäköintinormia mukaillen. Korttelialueelle ei ole esitetty ohjeellista tonttijakoa. Suunnittelun lähtöoletuksena on, että alue on jaettavissa tontteihin, ja että se voidaan rakentaa tarvittaessa vaiheittain. Kaavamääräyksiä ja merkintöjä on lisäksi tarkennettu mm. rakennusalojen, piha-alueiden ja istutusalueiden osalta. Liitteenä nro 32 jaetaan: - kaavamuutosehdotus - voimassaoleva kaava - kaavaselostus liitteineen jaetaan kokouksessa - lausuntojen ja mielipiteen referaatit ja niihin annetut vastineet - alkuperäiset lausunnot ja mielipiteet luonnosvaihtoehdoista ovat sähköisen esityslistan liitteenä Ehdotus: Kaupunkikehitysjaosto päättää - hyväksyä 9. Alikeravan kaupunginosan korttelin 381 osaan laaditun Orno II (2288) asemakaavan muutosehdotuksen - asettaa ehdotuksen nähtäville MRA 27 mukaisesti ja pyytää siitä lausunnot - asemakaavan muutoksella muodostuu osa 9. Alikeravan kaupunginosan korttelista 381. Päätös: Ehdotus hyväksyttiin. Merkittiin pöytäkirjan liitteeksi nro 32a kokouksessa jaettu kaavaselostus sekä tarkistetut kaavamääräykset ja lausuntojen ja mielipiteen referaatit ja niihin annetut vastineet. Lisätietoja antaa: kaava-arkkitehti Anitta Ojanen, puh Päätöksen toimeenpano Ote: maankäyttöpalvelut