AALTO-YLIOPISTON INSINÖÖRITIETEIDEN KORKEAKOULU Rakennetun ympäristön laitos Maa Kiinteistötekniikan syventävä opintojakso Kevät 2016

Transkriptio

1 AALTO-YLIOPISTON INSINÖÖRITIETEIDEN KORKEAKOULU Rakennetun ympäristön laitos Maa Kiinteistötekniikan syventävä opintojakso Kevät 2016 Harjoitustyö: H A L K O M I N E N T I L I K O R V A U K S E T T I L U S H A L K O M I S E S S A Halkomisessa jako-osakkaiden välillä on suoritettava rahakorvauksia aina silloin, kun halottavaan tilaan kuuluva kiinteä omaisuus ei jakaudu jako-osakkaiden kesken jakoperusteen mukaan. Tällöin halkomistoimituksessa on määrättävä em. rahakorvaukset ja laadittava niistä tili. Tilushalkomisessa tilan tilukset pyritään pääsääntöisesti jakamaan osakkaiden kesken jakoperusteen mukaan siten, että tilusten jako perustuu jyvitykseen. Tilan jakoa suunniteltaessa on tämän lisäksi otettava huomioon myös muiden kiinteistön omaisuusosien, kuten tilaan kuuluvien rakennusten, metsätiluksilla olevan todellisen puuston sekä tiluksiin sisältyvän erityisarvon, jakautuminen osakkaiden kesken jakoperusteen mukaan. Jako on nimittäin suoritettava siten, etteivät osakkaiden toisilleen maksettavaksi määräytyvät tilikorvaukset muodostu kohtuuttoman suuriksi. Halkomisen tilikorvauksilla huolehditaan siis siitä, että halottavaan tilaan kuuluva kiinteä omaisuus saadaan jaetuksi jakoperusteen mukaan. Tileissä on käsiteltävä ja määrättävä korvaukset kaikista jaettavan tilan sellaisista omaisuusarvoista, joita jyvityksessä ei ole otettu huomioon sekä muista etuuksista, jotka ovat joko siirtyneet omistajalta toiselle tai oltuaan ennen yhteisiä, ovat tulleet jakoperusteesta poikkeavalla tavalla jaetuiksi. Tileinä käsitellään tavallisimmin halottavan tilan puuston, rakennusten tai tiluksilla olevan erikoisarvon jakaminen osakkaiden kesken jakoperusteen mukaisesti sekä myös mahdollinen jakoperusteen mukaisesta osittelusta poikkeaminen. Tilin tekemisen kulku on pääpiirteissään seuraava: - tiliperusteiden käsittely toimituskokouksessa - tilitettävän omaisuuden määrän ja laadun arviointi tai mittaus (kenttätyöt) - omaisuusosan arvon laskenta tai kokonaiskustannusten määritys - tasinkojen eli tilikorvausten laskenta Tilikorvausten arvioinnin perusteet ja tilien laskeminen voidaan selostaa joko pöytäkirjassa tai erillisessä arviokirjassa eli ns. tilikirjassa. Tilikorvausten yhdistelmä merkitään jakosuunnitelmasta laadittavaan jakokirjaan. Tilikirjan yleinen rakenne on seuraava: - arviokirja, jossa lasketaan tilin kohteena olevan omaisuusosan arvo tai tilitettävät kokonaiskustannukset - osittelu, joka osoittaa, kuinka suuri toimituksessa määrätyn ositteluperusteen mukaan laskien on kunkin osuus tilitettävästä omaisuudesta tai suoritettavista kokonaiskustannuksista, sekä kuinka paljon kukin jako-osakas on saanut tilityksen kohteena olevasta omaisuudesta tai osallistunut kokonaiskustannuksiin - korvauslaskelma, jossa määrätään tilikorvausten suorittamisesta, ts. siitä, kuka maksaa kenelle, kuinka paljon, minkä ajan kuluessa ja miten korvauserille on laskettava korkoa. Mikäli erilaisten omaisuusosien tileissä määrätyille tilisuorituksille on annettu sama maksuaika ja sama korko, voidaan tilisuoritukset yhdistää yhdeksi suoritukseksi ns. tilisuoritusten yhdistelmässä. HARJOITUSTYÖSSÄ LAADITTAVAT TILIT:

2 1. RAKENNUSTILI Yleistä Mikäli yhteisten rakennusten ja laitteiden jaosta ei saada aikaan kohtuulliseksi katsottavaa sopimusta jako-osakkaiden kesken, em. omaisuudesta on tehtävä rakennustili. Tilin perusteet Toimituskokouksessa on käsiteltävä (= pöytäkirjaan merkittävä) seuraavat asiat: - selostetaan rakennusten arvioinnin perusteet, - päätetään, mistä rakennuksista ja laitteista tili tehdään ja keiden lunastettaviksi rakennukset määrätään - selvitetään, onko rakennusten arvosta osan katsottava kuuluvan jonkin osakkaan yksityiseen omaisuuteen, - päätetään, millä menetelmällä rakennukset arvioidaan (rakennekustannusmenetelmä, kustannussuhdemenetelmä, tilakustannusmenetelmä tms.) ja mitä tekijöitä arvioinnissa otetaan huomioon - selvitetään rakennusten käyttöarvo jaon jälkeisessä tilanteessa Määrän ja laadun arviointi Rakennusten arvioinnin pohjaksi rakennukset on mitattava arviointimenetelmän edellyttämällä tavalla, missä yhteydessä selvitetään rakennuksen materiaalit, varustetaso, laatutaso jne. Työvaihe sivuutetaan tässä harjoitustyössä (vrt. korvausarviointi). Arvon laskenta Rakennusten arvon laskennassa määritetään yleensä ensin ns. jälleenhankinta-arvo, josta päästään nykyarvoon (päivänarvo, teknillinen arvo) vähentämällä iästä ja kulumisesta aiheutuva arvonalennus. Kun ketään asianosaista ei voida velvoittaa lunastamaan suurempia rakennuksia tai laitteita kuin mitä hän tilansa käyttöön tarvitsee, toimitusmiesten on määritettävä jaon jälkeisen tilanteen mukainen rakennusten tilakohtainen käyttöarvo. Käyttöarvo saattaa olla pienempi kuin nykyarvo, jolloin arvojen erotus on jaosta johtuva menetys. Harjoitustyössä on annettu jaettavan tilan rakennuksista joitakin tietoja. Tilin perustaksi tarvittavien arvojen määrittämisessä voi käyttää apuna esimerkiksi Suomen vakuutusyhtiöiden keskusliiton Rakennusten arvioimisohjetta (1991), josta on kopio harjoitussalin HALKOMI- NEN -kansiossa. Tilin laskeminen Rakennustilin lopputulos esitetään tilikirjassa. Tilikirjassa on esitettävä sekä tilitettävien rakennusten nykyarvot että toimitusmiesten arvioimat rakennusten jaon jälkeisen tilanteen mukaiset käyttöarvot. Tilitettäväksi rakennusomaisuudeksi otetaan rakennusten käyttöarvojen summa. 2. ERIKOISARVON TILI Yleistä Erikoisarvolla tarkoitetaan tiluksen maa- ja metsätaloudellista arvoa suurempaa arvoa esim. asunto- tai teollisuusalueena tai maa-aineksen ottoalueena. Mikäli tiluksilla olevaa erikoisarvoa ei voida ottaa huomioon jyvityksessä, erikoisarvo on tilitettävä. Jyvitys ko. tiluksilla on tällöin tehtävä maa- ja metsätalousarvon mukaan, jolloin jyvityksen mukainen arvo on otettava huomioon erikoisarvoa määrättäessä ja tiliä tehtäessä.

3 Tilin perusteet Toimituskokouksessa on käsiteltävä seuraavat asiat: - määritettävä eli rajattava ne erikoisarvoa omaavat alueet, joilla tili tehdään (kuviot, merkinnät kartalla, alueen mitat, tms.) - määrättävä hinnoitteluperusteet (mk/m 2, mk/m 3, tms.); miten ja mitkä tekijät vaikuttavat erikoisarvoisen omaisuuden arvoon - selvitettävä ko. erikoisarvoisen omaisuuden hintataso (esim. keskimääräinen hinta) paikkakunnalla tilityshetkellä Ranta-alueiden osalta on selvitettävä mm. - voiko ranta-alueelle rakentaa (saako rakennuslupaa), ranta-asemakaavan tarve - rantarakennuspaikkojen menekki paikkakunnalla ja sen perusteella todennäköinen myyntiaikataulu Maa-ainesten ottoalueiden osalta on selvitettävä mm. - mahdolliset maa-ainesten oton rajoitukset, maa-ainesten ottamislupa tai mahdollisuudet sellaisen saamiselle - maa-aineksen menekki ja hinta paikkakunnalla ja sen perusteella todennäköinen myyntiaikataulu Määrän ja laadun arviointi Ranta-alueiden osalta määritetään rakennuspaikkojen koko ja määrä sekä ratkaistaan mahdolliset "rakennuspaikkakohtaiset" arvoon vaikuttavat tekijät. Hahmoteltuja rakennuspaikkoja ei kuitenkaan piirretä eikä erikseen esitetä asiakirjoissa. Maa-ainesten ottoalueiden osalta suoritetaan maa-aineksen määrän selvittämiseksi tarvittavat mittaukset ja laskelmat. Arvon laskenta Tilikirjassa on erikoisarvoisten tilusten arviointi esitettävä niin yksityiskohtaisesti, että tuloksen muodostuminen käy siitä yksityiskohdittain ilmi. Laskenta on johdettava toimituskokouksessa hyväksytyistä tai päätetyistä perusteista. Tulevaisuudessa saatavat tulot diskontataan tilintekohetkeen sopivaa korkokantaa käyttäen. Liitteessä 2 on esimerkki. 3. PUUSTOTILI Yleistä Puustotilissä (metsätili) määritetään kunkin osakkaan saamilla metsätiluksilla olevan puuston arvo eli metsän arvo ilman maapohjan arvoa (vrt. metsän jyvitys). Metsän kuvioinnissa sekä puuston määrän ja laadun arvioinnissa tulisi käyttää ajantasaista metsäsuunnitelmaa. Metsän ja puuston arvioinnista on maanmittauslaitoksen kehittämiskeskus antanut ohjeen: Metsänarviointisuositus Puuston arvon laskeminen

4 Puuston hinnoittelua koskevat päätökset käsittävät - peruskantohintojen (mk/m 3 ) määrittämisen runkolajeittain - peruskantohintoihin liittyvien järeys-, vyöhyke- ja laatukorjausten määrittämisen - hakkuukypsyysikää nuoremman puuston nykyarvon määrittämisen odotusarvolisän tai odotusarvokertoimen avulla (taulukot), - taimikoiden kustannusarvon määrittämisen (taulukot) - puuttuvia metsänhoitotöitä vastaavien arvonalennusten määrittämisen Tilin laskenta Puustotilin laskennassa määritetään kuvioittain puuston kuutiomäärien ja annettujen hintatietojen perusteella kuvion puuston kokonaisarvo ja niistä edelleen jako-osakkaan saaman puuston arvo. Puustotilin lopputulos esitetään tilikirjassa samaan tapaan kuin muutkin tilit. Harjoitustyössä puustotilin perusteet käsitellään ja kirjataan pöytäkirjaan täsmällisesti. Maksettavat kantohinnat ja muut puuston arvioimisessa tarvittavat hintatekijät päätetään ja kirjataan pöytäkirjaan. Lopullinen tilikirja puustotilistä laaditaan esimerkiksi liitteessä 1 olevan mallin mukaisesti. 4. PUUTTUVAN TUOTTOPUUSTON TILI Yleistä Metsän jyvitykseen sisältyy maapohjan ohella ko. metsätyypillä oleva keskimääräinen puusto, kun taas puustotilissä käsitellään tiluksilla olevaa todellisuuspuustoa. Tällöin metsätiluksille on siis laskettu keskimääräisen puuston arvon mukainen osa puustoa liikaa. Jos osakkaat saavat metsää kukin osittelunsa mukaan, 'jyvitys puusto' ei aiheuta eriarvoisuutta jakoon eikä sitä tarvitse ottaa huomioon tileissä. Puuttuvan tuottopuuston tili joudutaan tekemään silloin kun metsätilus vaihtuu muuhun maankäyttölajiin. Metsää osuuttaan enemmän saava osakas on tällöin oikeutettu saamaan ko. keskimääräisen puuston arvon suuruisen korvauksen osittelunsa mukaisen metsän jyvitysarvon ylittävältä osalta. Tilin laskeminen Puuttuvan tuottopuuston tilissä lasketaan ensin puhdastuotto jyvitysarvon yksikköä kohden ja vähennetään siitä metsän maapohjan osuus, jolloin saadaan tuottopuuston arvo. Tilikorvausten laskemisessa käytettävät menetelmät ovat a) tuottoarvomenettely b) raha-arvomenettely Tilin laskemisesta em. menetelmin on esimerkkejä TMO:ssa luku ja julkaisussa Maaseutualueiden kiinteistötekniikka C55 s (TKK/ Kiinteistöopin laboratorio). 5. OSITTELUSTA POIKKEAMISEN TILI

5 Mikäli tarkoituksenmukaisen jaon aikaansaamiseksi on jouduttu poikkeamaan kokonaisosittelusta, puuttuvan jyvitysarvon korvaamiseksi on tehtävä tili. Tilin tekemiseksi on määritettävä jyvitysyksikön hinta (vrt. puuttuvan tuottopuuston tili).

6 Liite 1 TILIKIRJA PUUSTOTILISTÄ TN:o halkomisessa tilalla KOTIRANTA RN:o 2:12 KYLÄLÄN kylässä HAUKIVUOREN kunnassa MIKKELIN lääniä. YHDISTELMÄ PUUSTOSTA: Tila jm Palsta Saanut puita arvosta, mk erikseen yhteensä 2:12/1, Kotipalsta Koto Metsäpalsta :12/2 Kotipalsta Ranta Metsäpalsta :12/3 Kotipalsta Tanhua Ulkopalsta Yhteensä mk OSITTELU JA TILISUORITUSYHDISTELMÄ: Tila jm Osuus Osuus mk Saanut mk Saa mk Maksaa mk 2:12/jm1 2/ :12/jm2 3/ :12/jm3 5/ Yhteensä 10/ Edellä mainitut suoritusmäärät ja niille 1. päivästä huhtikuuta 2000 suorittamispäivään laskettava 5 %:n korko on maksettava viimeistään 31.päivänä joulukuuta TAI Puustotilin tilisuoritukset on yhdistetty muiden tilisuoritusten kanssa tiliyhdistelmän osoittamalla tavalla. Esitetty asianosaisille, toimituspaikalla 28.maaliskuuta 2000 Toimitusinsinööri RISTO REIPAS Risto Reipas

7 Liite 2 TILIKIRJA ERIKOISARVON TILISTÄ TN:o halkomisessa tilalla KOTIRANTA RN:o 2:12 KYLÄLÄN kylässä HAUKIVUOREN kunnassa MIKKELIN lääniä. Tilitettävä erikoisarvo: AINESMAANOTTOALUE: Soranottoalue kuviolla 41, pinta-ala ha, jyvitetty jyväluvulla 48. ALUEEN ERIKOISARVO: Arvon määrittämisessä käytettävät lähtötiedot: - alueen soramäärä m 3 - vuotuinen kysyntä alueella m 3 - soran hinta paikkakunnalla 3,00 mk/m 3 - soran menekkiaika (n) 4 v. - diskonttauskorko (p) 5 % Soran arvo: - vuotuinen tuloerä (e) = mk (1,0p) n - 1 T = e x = mk (1,0p) n x 0,0p Sora-alueen arvo metsämaana: 100 jyvän pellon arvo mk/ha 48 jyvän metsämaan arvo mk/ha Kuvion 41 arvo metsämaana: 0,500 ha x mk/ha = mk Alueen lopullinen erikoisarvo: => ( mk mk) = mk

8 OSITTELU JA TILISUORITUSYHDISTELMÄ: Tila jm Osuus Osuus mk Saanut mk Saa mk Maksaa mk 2:12/jm1 2/ :12/jm2 3/ :12/jm3 5/ Yhteensä 10/ Erikoisarvon tilin tilisuoritus on yhdistetty muiden tilien tilisuoritusten kanssa tiliyhdistelmän osoittamalla tavalla. Esitetty asianosaisille toimituspaikalla 28. maaliskuuta 2000 Toimitusinsinööri RISTO REIPAS Risto Reipas