Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

Transkriptio

1 Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

2 Päivän aikataulu 14:15 14:20 Palaute lokikirjoituksista 14:20 14:30 Täsmennyksiä ryhmätyöharjoitukseen 14:30 15:00 Raakamaan sekä asuin- ja lomakiinteistön hintatekijät 15:00 15:30 Arviointiharjoitus 15:30 15:45 Harjoituksen esittely

3 Palaute: Kaivattiin konkreettisia laskuesimerkkejä tehdään tällä luennolla sellainen Yhteismetsä, miksi sellaisia ei perusteta? Vertailukauppoihin tutustuminen maastossa, onko se realistista?

4 Täsmennyksiä ryhmätyöharjoitukseen: Uudessa kaivoslaissa on erotettu kaivostoiminnan toteuttamisen edellytykset määrittelevä kaivoslupamenettely ja kaivosalueen pysyvää käyttöoikeutta koskeva kaivosaluelunastuslupa. Laissa ei näiden kahden luvan välille ole määritelty edellytyssuhdetta, mikä merkitsee muun ohella sitä, että kaivosaluelunastuslupa voidaan myöntää, vaikka toiminnan edellyttämää kaivoslupaa ei olisi vielä myönnetty ja päinvastoin. Kaivostoimintaa harjoittava voi hankkia itselleen kaivosalueen ja sen apualueen hallinta- tai omistusoikeuden vapaaehtoisin sopimuksin. Jollei tähän ole edellytyksiä, pysyvän käyttöoikeuden hankkiminen kaivosalueeseen edellyttää valtioneuvoston kaivosaluelunastuslupaa.

5 Täsmennyksiä ryhmätyöharjoitukseen: Kaivosaluelunastuslupa Kaivosaluelunastusluvalla siis myönnetään kaivostoiminnan harjoittajalle pysyvä käyttöoikeus kaivosalueeseen pääsääntöisesti toistaiseksi. Käyttöoikeuden lunastus merkitsee niin syvälle käyvää puuttumista kiinteistön omistajan omaisuuden suojaan, että se tosiasiallisilta vaikutuksiltaan rinnastuu omaisuuden pakkolunastukseen. Maanomistajan oikeus mineraaleihin Kaivostoimituksessa ei määrätä korvauksia kaivosluvan perusteella hyödynnettävistä mineraaleista. Ne tulevat korvattaviksi KaivosL 100 :n mukaisella louhintakorvauksella, jonka viime kädessä vahvistaa kaivosviranomainen.

6 Raakamaa

7 Mitä on raakamaa? Raakamaa tarkoittaa lähitulevaisuudessa mahdollisesti asemakaavoitettavaa ja rakentamisen piiriin tulevaa aluetta Raakamaalla on sijaintiin liittyviä etuja Se voi sijaita rakennetun taajaman vieressä, lähellä hyviä kulkuyhteyksiä (esim. rautatien varressa tai moottoritien liittymässä) Raakamaa ei ole tonttimaata, eikä myöskään maa- ja metsätalousmaata Erona tonttimaahan, raakamaa ei ole urbaania aluetta; kunnallistekniikka, kuten tieverkko sekä vesi- ja viemärijärjestelmät puuttuvat; ja ennen kaikkea, raakamaalla ei ole vahvistettua rakennusoikeutta Erona maa- ja metsätalousalueeseen, raakamaalla on potentiaalia tulla urbaanin rakentamisen piiriin lähitulevaisuudessa 7

8 Millaiset ovat raakamaamarkkinat Suomessa? Markkinat ovat ohuet noin 500 transaktiota vuodessa, vain muutama merkittävä toimija Markkinat ovat kuitenkin merkitykselliset; ne määrittävät (pitkälti) Kuinka vahva on tulevaisuuden tonttitarjonta Minne tämä tonttitarjonta on sijoittunut Kuinka alueen kehittäminen (perusrakenne + rakentaminen) rahoitetaan Kunnilla on merkittävä rooli raakamaamarkkinoilla Vastuu perusrakenteen luomisesta ja ylläpitämisesti ja oikeus hyötyä kaavoituksen tuomasta arvonnoususta (raakamaa tonttimaa, hintasuhde suurempi kuin 1:100) 8

9 Mitkä tyypillisimmät raakamaan arviointitilanteet? Normaalit vapaaehtoiset kaupat vain muutamia kauppoja vuodessa Raakamaan lunastaminen kunnilla oikeus lunastaa raakamaata kaupungin kehittämisen tarpeisiin (oikeutta käytetään kuitenkin vain harvoin) Muut lunastukset teiden, rautateiden, voimalinjojen yms. rakentaminen tarvitsee maata, joka on melko usein raakamaata ylivoimaisesti yleisin raakamaan arviointitilanne 9

10 Mitkä ovat tyypillisimmät arviointimenetelmät ja miksi? Tuottoarvomenetelmä ongelmana se, kuinka sisällyttää kaikki riskitekijät arviointiin (saako raakamaa rakennusoikeutta, kuinka paljon, milloin) Kustannusarvomenetelmä ongelmana määrittää tontin tuottamisen kustannukset; mihin vetää raja kunnallistekniikan ja perusrakenteen kustannuksissa Kauppa-arvomenetelmä ongelmana se, kuinka löytää vertailukauppoja pidetään kuitenkin luotettavimpana arviointimenetelmänä (mikäli verrokkeja löytyy) 10

11 Raakamaan hintatekijät <Aika> <Taajamaetäisyys> <Asuntotonttien hinnat> <Pinta-ala> <Yleiskaava> Raakamaan hinta seuraa asuntojen ja tonttien hintoja Johdetun kysynnän periaate asuntoja varten tarvitaan tontteja tontteja varten tarvitaan raakamaata Syy-seuraussuhteen vuoksi voidaan arvioinnissa käyttää asuntojen viivästettyä indeksiä raakamaan hinnalle ei ole olemassa omaa säännöllisesti päivitettävää indeksiä Raw Land price index Serviced lots price index Housing price index 11

12 Raakamaan hintatekijät <Aika> <Taajamaetäisyys> <Asuntotonttien hinnat> <Pinta-ala> <Yleiskaava> Raakamaa-alueen käyttöönotto vaatii teknisen perusrakenteen luomista mitä kauemmaksi perusrakenne joudutaan rakentamaan jo olemassa olevasta perusrakenteesta, sitä kalliimmat ovat kustannukset (ja raakamaa siten sitä halvempaa) Taajamaetäisyys indikoi perusrakenteen kustannusten ohella sitä, kuinka nopeasti ja suurella todennäköisyydellä raakamaa tulee rakennettavaksi kaupungeilla on tapana laajentua sen reunoilta, ei kokonaan uusilta alueilta (poislukien Espoossa) 12

13 Raakamaan hintatekijät <Aika> <Taajamaetäisyys> <Asuntotonttien hinnat> <Pinta-ala> <Yleiskaava> Asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso vaikuttaa raakamaan hintaan Raakamaan ja tonttien hintoihin vaikuttavat samat sijaintitekijät, mistä johtuen raakamaan arvioinnissa voidaan hyödyntää suoraan tonttien paikallista hintatasoa, mikä on siis korvikemuuttuja sijaintitekijöille 13

14 Raakamaan hintatekijät <Aika> <Taajamaetäisyys> <Asuntotonttien hinnat> <Pinta-ala> <Yleiskaava> Pinta-alan kasvu laskee raakamaan yksikköhintaa Vaikutus ei ole yksiselitteinen, sillä voidaan ajatella, että isoilla raakamaakohteilla saadaan aikaan skaalaetuja rakennustuotannossa, mikä nostaisi isoista kohteista maksettavaa yksikköhintaa. Erityisesti, jos kohteen toteuttamisen vaatimat kytkentäkustannukset ovat suuria, pintaalan kasvu merkitsisi yksikkökustannusten laskua. Myös riskin vähentyminen voi olla pinta-ala muuttujan yksi ulottuvuus, sillä pinta-alan kasvaessa raakamaahan liittyvä tonttimaaksi muuttumisen epävarmuus vähenee. Syynä vaikutuksen suuntaan lienee tukkualennus ja se, että isot alueet ovat laadultaan vaihtelevia, kun taas pienet alueet tasalaatuisempia. Iso kohde on saatettu ostaa siksi, että jokin osa siitä erityisesti kiinnostaa ostajaa. Pieni kohde puolestaan kiinnostaa ostajaa kokonaisuudessaan. 14

15 Raakamaan hintatekijät <Aika> <Taajamaetäisyys> <Asuntotonttien hinnat> <Pinta-ala> <Yleiskaava> 15

16 Raakamaan hintatekijät <Aika> <Taajamaetäisyys> <Asuntotonttien hinnat> <Pinta-ala> <Yleiskaava> Mitä vähemmän epävarmuutta raakamaan tonttimaaksi muuttumiselle on, sitä arvokkaampaa raakamaa on Yleiskaava on yksi rakentamisen todennäköisyyden indikaattori. Näköpiirissä oleva rakentaminen nostaa raakamaan hintaa. Yleiskaavan perusteella rakentamisen voidaan katsoa olevan näköpiirissä silloin, kun raakamaa-alue sijaitsee A, P, K ja T alueilla Yleiskaavan perusteella rakentamisen ei voida katsoa olevan näköpiirissä silloin, kun raakamaa-alue sijaitsee V, M tms. alueilla Rakentamisen todennäköisyyttä voidaan indikoida myös muiden suunnitelmien yms. tietojen perusteella. 16

17 Asuin- ja lomakiinteistöt

18 Mitä arvioidaan? Maapohjan arviointi Arvioinnin ensisijaisena tarkoituksena on esim. maanmittaus-toimituksissa useimmiten maapohjakorvausten määrittäminen. Arvioinnin kohteena on siten pääsääntöisesti pelkkä maapohja ilman kiinteistöön kuuluvia ainesosia, kuten rakennuksia. Koko käyttöyksikön tai sen omaisuusosien arviointi Joskus arvioinnin tarkoituksena voi olla myös koko käyttöyksikön tai sen omaisuusosien arvioiminen (kokonais-/tilusarvohalkominen, koko kiinteistöä koskeva lunastus, haitan korvaus osalunastuksessa jne.). Tällöin arvioinnissa tulee muistaa arvioida koko käyttöyksikkö kaikkine kiinteine osineen. Mielessä tulee pitää se, että kokonaisuuden arvo ei kiinteistöarvioinnissa ole käytännössä koskaan sen osien summa. 18

19 Maapohjan erillisarvo Vakituinen asuminen Työssäkäyntialueiden läheisyys Kauppalat Kulkuyhteydet Vesistöjen läheisyys Tontin fyysiset ominaisuudet (maisemallinen sijainti, rakennettavuus jne.) Vapaa-ajan asuminen Vesistön koko / laatu / status Avautumisilmansuunta Näkymät Rannan laatu Tontin rakennettavuus 19

20 Arviointimenetelmä Kauppa-arvomenetelmä käyttökelpoisin tontin arviointiin Verrataan arvioitavaa kohdetta vastaavanlaisilla kohteilla tehtyihin kauppoihin Menetelmä tarkastelee samanlaisten omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessien avulla. Arvioitavaa omaisuuserää verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS) Vertailuprosessissa arvioitavan kohteen ja kaupan kohteena olleiden kiinteistöjen eroavaisuudet korjataan kauppahintoihin Korjauksissa voidaan hyödyntää hintamalleja, kustannustietoutta, harkintaa yms. Kunkin vertailukaupan kauppahinta tulee korjata poikkeavien ominaisuuksien suhteen (tyypillisesti korjaukset tulee tehdä ainakin pinta-alan/rakennusoikeuden ja ajan suhteen) 20

21 Rakennuksen erillisarvo Rakennuksen hintatekijät (uudishinnasta puhuttaessa) Rakennuksen tai sen erillisosien pinta-ala Rakentamisen kalleus vaihtelee paikkakunnittain ja suhdannetilanteiden (ajankohdan) mukaan Tontin ominaisuudet (pohjaolosuhteet, rinneratkaisut, kunnallistekniikka jne) Muut hintatekijät riippuvat rakennuksen tasosta ja laadusta : Runkoratkaisut (puurunko, hirsirunko, tiilirunko, siporex jne.);julkisivut (puuverhous, hirsipaneeli, tiiliverhous, rappaus jne.); Vesikate (tiilikatto, peltikate jne.); Lämmitystapa (sähkö, öljy, maalämpö); Lämmönjako (patterit, lattiaputket, kattopaneelit jne.); Ilmanvaihto (poisto, lämmön talteenotto jne.); Muut rakentamisratkaisut (rakennuksen muoto, kattoratkaisut, kerrosluku jne.); Sisustus ja kodinkoneet 21

22 Arviointimenetelmä Rakennuksen uudishinnan arvioimiseksi erilaisia työkaluja Yleisimmin käytetty ns. TAKU-ohjelma laskee ensiksi uudishinnan (=uuden rakennuksen rakentamiskustannus), josta päästään edelleen nykyhintaan (=rakennuksen kuluminen, peruskorjukset, vanhanaikaisuus jne.) ajatus sama kuin VTT 1669-julkaisussa, mutta TAKU sisältää rakentamisen, suunnittelun, kunnallistekniikkaan liittymisen ja tontin rakennustyöt nykyhinnalla ei suoraa yhteyttä markkina-arvoon! laskennassa pohjana huonealat (eli pinta-ala sisäseinien mukaan) 22

23 Koko käyttöyksikön arviointi (1/4) Kun tontin ja rakennuksen nykyarvot ovat määritetty, päästään arvioimaan omakotikiinteistön markkina-arvoa Markkina-arvo ei ole kuitenkaan yhtä kuin tontti plus rakennukset, mistä johtuen tarvitaan kokonaisarvonkorjauskerroin Kiinteistön käypä arvo = rakennuksen hinta * kokonaisarvonkorjaus + tontin hinta Rakennuksen nykyarvoon perustuvan käyvän arvon arvioinnin dilemma on kuitenkin siinä, että kaavassa on kaksi tuntematonta, käypä arvo ja kokonaisarvon korjaus Kokonaisarvon korjauksesta voi olla täsmällistä tietoa vain, jos arvioitavan kohteen käypä hinta tunnetaan. Tällöin tieto kokonaisarvon korjauksesta ei ole kuitenkaan enää tarpeen, jos arvioinnin tavoitteena on käypä hinta. 23

24 Koko käyttöyksikön arviointi (2/4) Voidaanko kokonaisarvon korjaus laskea luotettavasti? Kokonaisarvon korjauskerrointa on tutkittu eri yhteyksissä Ruotsissa todettiin, että kerroin on 0,7-0,8; samaan aikaan VTT:n ohjeissa todettiin, että kerroin vaihtelee välillä 0,9-1,1 (muualla Suomessa) ja 1,0-1,2 (pääkaupunkiseudulla) Uudemmissa tutkimuksissa havaittu, että kerroin vaihtelee huomattavasti enemmän, eniten kertoimen vaihteluun vaikuttaa maan niukkuus (korjauskerroin sitä suurempi mitä halutumpi alue on) Liian iso, liian kalliisti, turhia osia sisältävä rakennus omaa yleensä pienemmän korjauskertoimen 24

25 Koko käyttöyksikön arviointi (3/4) 25

26 Koko käyttöyksikön arviointi (4/4) Omakotikiinteistön arvoa on hyvä lähestyä useammalla menetelmällä. tyypillisesti on hyvä arvioida erikseen omakotikiinteistön arvo sekä kustannusarvomenetelmällä (tontin erillisarvo + rakennuksen nykyarvo x kokonaisarvon korjaus) että kauppa-arvomenetelmällä (etsi parhaat vertailukaupat, ja korjaa jokaisen vertailukaupan kauppahinta sellaiseksi kuin se olisi ollut, jos vertailukauppa olisi vastannut sen poikkeavilta ominaisuuksiltaan arvioitavaa kohdetta, laske lopuksi keskihinta) johda lopuksi omakotikiinteistön arvo eri menetelmien antamien tulosten perusteella 26

27 Arviointiharjoitus

28 Luonnonsuojelualueen lunastus Raaseporissa Arvo Paperi on perinyt vanhemmiltaan jo vuosikymmeniä sitten kiinteistön MAIL (RN:o ) Raaseporin kunnasta. Kiinteistö pitää sisällään luonnonkauniin ja ennen kaikkea täysin rakentamattoman Pitkäjärven. Arvo Paperin omat bisnekset menivät mönkään rahoitusmarkkinoilla jylläävän kriisin vuoksi ja nyt hän tarvitseekin rahaa käyttöönsä. Saadakseen rahat, hän päättää kaavoittaa Pitkäjärven ja myydä tontit. Kun Arvo Paperi alkaa selvittää asiaa, kiinnostuu ympäristöviranomainen järvestä - onhan Pitkäjärvi ainoita täysin rakentamattomia järviä lähellä pääkaupunkiseutua. Ennen kuin Arvo Paperi ehtii kissaa sanoa, on Uudenmaan ympäristökeskus luonnonsuojelulain 24 :n 3 momentin perusteella perustanut Pitkäjärven luonnonsuojelualueen. Olet toimitusinsinöörinä ja sinun tehtävänäsi arvioida korvaus. 28

29 Seuraavaksi kerraksi: - Lue lehtijuttu tontinosan lunastuksesta Espoossa (tontinosan_lunastus_maankäyttö_2_2008.pdf). - Kirjoita lokikirjoitus (MyCourses / ryhmät ja lokikirjoitukset ) tästä luennosta