Metsätilan arvonmääritys

Transkriptio

1 Metsätilan arvonmääritys Lahti Toimitusjohtaja Markku Vaario, LKV, AKA Kaakkois-Suomen Metsätilat Oy LKV Metsänhoitoyhdistys Etelä-Karjala, johtaja

2 Mihin tarvitaan metsän arvon määritystä Kiinteistökauppa Perunkirja / perintöverotus => perinnönjako Sukupolvenvaihdos Lohkominen / halkominen Kaikissa kysymys rahasta Lunastus Vahingon / haitan korvaus 2 Suojelutarkoitus Vakuusarvon määritys

3 Kiinteistöarvio Kiinteistöarvioinnin tavoitteena selvittää arviokohteen käypä arvo => todennäköinen kauppahinta vapailla markkinoilla normaalin myyntiajan puitteissa 3 Pohjautuu aina maastokäyntiin, jossa päivitetään puustotiedot ja tarkennetaan metsäsuunnitelma- ja ilmakuvatiedot Metsänhoitoyhdistys Vuoksi Toritie Ruokolahti

4 Varoitus ns. kiinteistöarviosta Digitaalisia arvioita puhelimella??? Mihin soveltuvat ja mistä tiedot? Vertailtu maastossa tehtyihin arvioihin: Tilojen hinnat 70 % / % Tilojen puumäärät 60 % / +180 % 4 Voiko puhua tila-arvoista?? Mihin tarvitaan/käytetään? Kuka vastaa vahingoista? Metsänhoitoyhdistys Vuoksi Toritie Ruokolahti

5 Varoitus ns. kiinteistöarviosta Mitä digiarviosta luvataan metsätaloudellisesta arvo, EI KÄYPÄ ARVO => siis mikä?..emme suosittele käyttämään.. kiinteistön myynnin tukena tai myyntiarvon määrityksessä MITEN PK:n JAKO? perustuu metsävaratietoon, jota ei ole maastotarkastettu. MINKÄ IKÄISTÄ TIETOA? HAKKUUT HUOMIOITU? KASVU? Tarjoaja ei takaa palvelun tietojen oikeellisuutta, täydellisyyttä, luotettavuutta ja ajantasaisuutta. 5 Palveluntarjoaja ei vastaa mistään seurauksista, mukaan lukien välittömästi tai välillisesti aiheutuneet vahingot. Metsänhoitoyhdistys Vuoksi Toritie Ruokolahti

6 Summaarvomenetelmä Metsän omaisuusosien summa Omaisuusosat arvioidaan erikseen ja kokonaisarvoa korjataan vuotuisilla hoitokuluilla ja metsikön tilasta johtuvien tekijöiden ja mahdollisten muiden tekijöiden määrällä ( % ) 6 Korjausprosentti kuuluu arviomenetelmään!!!

7 Summaarvomenetelmä Puuston määrä * m3-hinta = arvo (hinnat kehitysluokittain) Puuston odotusarvo Maapohjan arvo Taimikon arvo Muut arvot Kokonaisarvo Kokonaisarvokorjaus % 7 Käypä arvo

8 Summaarvomenetelmän vahvuuksia Soveltuu periaatteessa kaikille kohteille (ei tarvita vertailukauppoja) 8 Ei tarvitse tarkkoja vertailukohteiden tietoja Vertailuaineisto puuttuu Vertailuaineiston luotettavuus, vertailukelpoisuus ja kauppahintaan vaikuttaneet tekijät Sopivien vertailukauppojen vähyys

9 Summaarvomenetelmän huomiopaikat Maastotieto oikein 9 Käydään maastossa hakemassa kuviotiedot kaikilta kuvioilta Keskitytään puustoisiin kuvioihin Tukkiprosentilla suuri merkitys Säästöpuiden ym. arvo, lakikohteet, rantapuustot huomioitava

10 Summaarvomenetelmän huomiopaikat Käytetyt puustohinnat Käytetään paikkakunnan hintoja (jos eroa LUKE:n hinta-alueen hintaan) Hinnat vaihtelevat kehitysluokittain Uudistettavissa olevilla kohteilla ajankohdan päätehakkuuhinnat Kasvatusmetsissä harvennushakkuuhintoja edellisen 2-5 vuoden jaksolta 10

11 Summaarvomenetelmän huomiopaikat Odotusarvokertoimet Odotusarvolisä lasketaan vain kasvatettavalle puustolle, eli harvennuskohteilla vähennetään poistettava puusto Taulukot perustuvat hoidettuihin ja kasvatuskelpoisiin metsiin Huomioitava kivisyys ja soistuneisuus 11

12 Odotusarvolisä ARVO Odotusarvolisä TAIMIKKO NUORI KASVATUS METSÄ 12 0 v 10 v 35 v 70 m3 x 12 /m3 = v IKÄ Metsänhoitoyhdistys ETELÄ-KARJALA, Lavolankatu 10, Lappeenranta

13 Summaarvomenetelmän huomiopaikat Taimikoiden arvot Perustuu pääasiassa pituuteen Arvot hoidettuihin, normaalitiheyteen ja kasvatuskelpoisiin Vähennettävä välitön hoitokustannus Huomioitava kivisyys ja soistuneisuus 13

14 Summaarvomenetelmän huomiopaikat 14 Kuviokohtaiset vähennykset Taimikonhoitokulut, ojituskulut, puuston arvoa vähentävät tuhot jne. Metsänkäyttöä rajoittavat tekijät, liito-oravat, Mete-kohteet, sähkölinjat Poikkeuksellisen huonot korjuuolosuhteet Pystykarsitut metsiköt Lannoitus

15 Summaarvomenetelmän huomiopaikat Käyvän arvon vähennys: Vaihteluväli % Vähennyksessä huomioidaan: 15 Heti hakattava puusto, muut hakkuumahdollisuudet Kohteen sijainnin (taajamaan, tiestöön, saari, ranta, suo) Korjuuolosuhteet (kangas, suo) Ojien ja tiestön kunto sekä teiden käyttöoikeudet Puuston laatu, metsänhoitotarpeet (ei kahteen kertaan)

16 Summaarvomenetelmän tulos Arviosivu: Arviossa on selvitys markkinatilanteesta ja vallitsevasta hintatasosta sekä selvitys arvioon vaikuttavista muista seikoista, (esim. muut omaisuus erät, kaavoitus) 16 Summa-arvomenetelmällä saadaan laskentatulos, mutta arvion laatija analysoida sitä muuhun käytettävissä olevaan tietoon (= kauppahintoihin) ja saa kohteen käyvän arvon vallitsevassa markkinatilanteessa => ARVIOTULOS Arvio ei ole mekaanisen laskun lopputulos!

17 Muita arvoja Arvoja, joita ei voi hinnoitella Metsästysoikeus, virkistyskäyttö Rajoittuu ostajan olemassa olevaan kiinteistöön Sopiva sijainti Sopiva sijoituskohde sopivaan aikaan (rahastot) Tunne- ym. arvot 17 => Ei voi hinnoitella arviossa, mutta joku maksaa näistäkin

18 18 Metsänhoitoyhdistys ETELÄ-KARJALA, Lavolankatu 10, Lappeenranta

19 Tila-arvion maastotiedot 19 Metsänhoitoyhdistys ETELÄ-KARJALA, Lavolankatu 10, Lappeenranta

20 20

21 21

22 Muut arviointimenetelmät KAUPPA-ARVOMENETELMÄ TUOTTOARVOMENETELMÄ SUMMA-ARVOMENETELMÄ 22

23 Kauppaarvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmän heikkoudet Arvo määritellään vertailukelpoisten metsäkauppojen maksettujen kauppojen perusteella Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri, puuttuvat puustotiedot ja muut arvoon vaikuttavat tekijät Heikkoutena vertailukelpoisten kauppojen vähyys Puustotiedot kerättävä kuitenkin arviokohteelta 23 Perustuu historiaan, reakoi viiveellä esim. puuston hintamuutoksiin

24 Tuottoarvomenetelmä Odotettavissa olevien tuottojen perusteella määritelty arvo Tulojen ja menojen nykyarvojen erotus diskontattuna nykyhetkeen Pienillä tiloilla hankala Heikkoutena; tulojen ja menojen arviointi tulevaisuudessa, tuottovaatimus / laskentakorko Herkkä metsänkäsittelytapojen muutokselle 24 Käyttökelpoinen erityisarvojen määrittelyssä, sora, turve

25 Esitykseen liittyviä kysymyksiä? KIITOS! 25 Esitys luettavissa järjestäjän nettisivuilta.