Yhteismetsän ja osuuksien arvon muodostus

Transkriptio

1 Yhteismetsän ja osuuksien arvon muodostus Metsätilakoon ja rakenteen parantaminen-tietopaketti metsätilojen sukupolvenvaihdoksiin Säätytalo Esa Ärölä Maanmittauslaitos / Kehittämiskeskus 1

2 YMA = YMO x KO, jossa YMA = Yhteismetsän arvo YMO = Yhteismetsäosuuden arvo KO = Kokonaisosuusluku 2

3 Lähtökohtia 1/2 Yhteismetsän tai osuuden arvotieto on tarpeen muun muassa: muodostettaessa yhteismetsää ostettaessa tai myytäessä yhteismetsäosuus kiinteistön mukana tai erikseen asetettaessa yhteismetsäosuus luoton vakuudeksi verotuksen perustana lahjoituksissa osituksissa sukupolvenvaihdoksissa maan vaihdoissa tilojen jaoissa yhteisomistuksia purettaessa 3

4 Lähtökohtia 2/2 Yhteismetsälain (109/ ) mukaan yhteismetsällä tarkoitetaan kiinteistöille yhteisesti kuuluvaa aluetta, joka on tarkoitettu ensisijassa käytettäväksi kestävän metsätalouden harjoittamiseen sen osakkaiden hyväksi. Yhteismetsään kuuluvaa aluetta voidaan käyttää myös muuhun tarkoitukseen kuin metsätalouden harjoittamiseen, jos se on taloudellisesti tai muuten tarkoituksenmukaista (109/ ). Yhteismetsäosuuden hankinta (kuten metsänkiinteistön) on nähtävä pitkäaikaisena sijoituksena. 4

5 Arvokäsitteitä 1/3 Käyttöarvo = Omaisuuden käytöstä tiettyyn tarkoitukseen saatavaan hyötyyn perustuva arvo. Metsätaloudessa arvon määritys on perinteisesti tehty metsästä puuntuotannossa pitkällä aikavälillä saatavien tuottojen ja kustannusten perusteella eli laskemalla omaisuuden metsätaloudellinen käyttöarvo tai metsätalouden tuotto-odotus. Metsän arvo metsätalouteen käytettynä. Perustuu useimmiten metsästä saatavaan tuottoon. Laskennallinen kuten tuottoarvo tai summa-arvo. Kun otetaan huomioon muut käyttötarkoitukset (erityisarvot) ja muu varallisuus lähestytään käypää arvoa: metsästys- ja kalastusoikeudet maa-ainekset (kiviainekset, turve, malmi ) maatalousmaa, lomamökit, rantojen rakennusarvo, jne. kiinteistöt, irtain omaisuus, rahavarat, saamiset ja velat 5

6 Arvokäsitteitä 2/3 Markkina-arvo, käypä arvo = Todennäköisin hinta, johon myyjä ja ostaja päätyisivät kaupanteon kohteena olevasta omaisuudesta asianmukaisen markkinoinnin jälkeen ja toimiessaan toisistaan riippumattomasti, asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Voi sisältää myös muita kuin taloudellisia arvostuksia. Kiinteistöarvioinnin tavoitteena on useimmiten käyvän arvon selvittäminen, kuten mm. Tilakauppoja varten tehtävissä arvioissa. Perintö- ja lahjaverotuksen tilanteissa. Lunastustilanteissa. 6

7 Arvokäsitteitä 3/3 Kauppa-arvo = Kauppahintojen perusteella määritetty arvo. Tuottoarvo = Nykykäytön tai käyttömahdollisuuksien perusteella arvioidun tuoton pääoma-arvona määritetty käypä arvo. Kustannusarvo = Todellisten tai todennäköisten tuotantokustannusten perusteella määritetty käypä arvo. Erikoisarvo, erityisarvo = Kohteen erityiskäyttöön tai erityiskäyttömahdollisuuksiin perustuva arvo. 7

8 Periaatteita 1/2 Yhteismetsää muodostettaessa osuuksien suuruudet voidaan määritellä joko ennen muodostamistoimitusta tai sen yhteydessä. Toimituksessa määritellään yhteismetsän alue ja osakaskiinteistöt, vahvistetaan yhteismetsäosuuksien määritysperuste, tehdään tarpeelliset arvioinnit, lasketaan osakaskiinteistöjen osuudet ja osuuksien kokonaismäärä. Osuuksien suuruuden määrittämisessä lähtökohtana on, ettei minkään kiinteistön omistajan varallisuusasema yhteismetsän perustamisen johdosta huonone. 8

9 Periaatteita 2/2 Yhteismetsälain mukaan yhteismetsää voidaan laajentaa liittämällä kiinteistö yhteismetsään yhteismetsäosuutta vastaan. Asiasta säädetään tarkemmin kiinteistönmuodostamislain (KML) 10 luvussa: Yhteismetsään voidaan liittää uusia tiluksia antamalla tilusten luovuttajalle niitä vastaava osuus yhteismetsään, jos tilusten omistaja ja yhteismetsän osakaskunta siitä sopivat. Jos asianosaiset sopivat osakkaiksi tulevien kiinteistöjen osuuksien suuruuksista tai niiden laskemisperusteista, tilusten liittäminen yhteismetsään (kiinteistötoimitus) suoritetaan sopimuksen mukaisesti, jollei sopimus loukkaa kenenkään oikeutta. Kiinteistönmuodostamislaki antaa osuuksien määrittämiselle kaksi eri periaatetta: A) jyvitysmenetelmällä tai B) kokonaisarvomenetelmä 9

10 Kokonaisarvomenetelmä Periaate: Muodostettaessa osakaskiinteistölle tuleva yhteismetsäosuus vastaa luovutetun alueen kokonaisarvoa tai liittymistilanteessa osuus vastaa liitetyn alueen arvoa verrattuna koko yhteismetsän arvoon. Kiinteistöjen (myös yhteismetsä) arvo määritetään kokonaisuutena ottaen huomioon kaikki siihen vaikuttavat tekijät, kuten pinta-ala, maapohjan laatu, puusto ja erityisarvot. Arvo vastaa tällöin käytännössä käypää arvoa (markkina-arvoa) Ongelmana on yhteismetsän kokonaisarvon määritys etenkin laajoilla alueilla. Arviointi voi olla työläs ja hankala tehdä. Yhteismetsään sisältyy usein erityisarvoja, joiden täsmällistä arvoa vaikea määrittää. 10

11 Jyvitysmenetelmä Menetelmästä on säädetty tarkemmin kiinteistönmuodostamislain (KML) 197 :ssä ja se on kuvattu mm. MML:n toimitusohjeissa: Liitettävä alue ja yhteismetsän alue jyvitetään (kuvioittain) maan kestävän tuottokyvyn ja paikkakunnalla kyseistä metsätyyppiä vastaavan keskimääräisen puuston perusteella. Jos todellinen puusto poikkeaa keskimääräisestä, erotuksesta voidaan suoritetaan korvausta. Myös muista kuin metsätalousarvoista voidaan suorittaa korvausta. Menetelmä on kallis ja monimutkainen eikä sen vuoksi suositeltava Paljon harkinnanvaraisuutta Osuuksien suuruudet voidaan myös määritellä muilla periaatteilla ja osakkaat voivat myös sopia suoraan käytettävät osuusluvut, mikäli sopimus ei loukkaa kenenkään oikeutta. 11

12 Tavoitteet 1/2 Käytännössä sekä liittymisissä että perustamisissa on onnistumisen ehtona se, että on osapuolet pääsevät sopimukseen (kuten esim. metsätilakaupassa). Oikeudenmukaisuus Osuuksien jaon tulisi olla, että sekä perustamisen yhteydessä että liittymisten jälkeen oikeudenmukainen sekä yhteismetsän vanhoille että uusille osakkaille. Avoimuus Osakaskunnan tulisi sopia ja kirjata arvonmäärityksen periaatteet, jolla yhteismetsäosuuden arvo lasketaan ja päätetään. Yhteismetsän arvo tilinpäätökseen. Yhteismetsän arvo ja sen laskentaperusteet vuosikertomukseen. Osakaskunnan on hyvä päättää arvonmäärityksen periaatteet liittämisissä. 12

13 Tavoitteet 2/2 Arvonmäärityksen tulisi olla Luotettava (ja markkina-arvoon johtava). Riittävän yksinkertainen ja selkeä, jotta kakki ymmärtävät. Sama menetelmä (liitettävällä alueella että yhteismetsällä). Arvonmääritysmenetelmien käytöstä Ei ole yhtä oikeaa menetelmää eikä yhtä oikeaa lopputulosta. Kaikki menetelmät antavat ohjeellista hintainformaatiota päätöksentekijälle. Yhteismetsää muodostettaessa tai siihen liittymisen yhteydessä oleellisinta ovat kiinteistöjen arvosuhteet, ei absoluuttinen arvo. 13

14 Metsän arvon määrityksen päämenetelmät Lähtökohta Arvonmääritysmenetelmä Kohteen arvo Metsä on kokonaisuus, jossa eri osia ei eroteta toisistaan Metsä on osiensa summan muodostama kokonaisuus KAUPPA-ARVO- MENETELMÄ TUOTTOARVO- MENETELMÄ SUMMA-ARVO- MENETELMÄ Vastaa todennäköistä kauppahintaa, jos vertailukauppoja on riittävästi käytettävissä Metsätaloudellisiin tekijöihin perustuva laskennallinen arvo 14

15 Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä Arviointi tehdään käyttäen hyväksi arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoisista kohteista maksettuja kauppahintoja Etu: Perustuu todellisiin toteutuneisiin markkinahintoihin. Haitta: edustavia vertailukauppoja ei ole useinkaan riittävästi. Kustannusarvomenetelmä Arvo määritetään todellisten tai todennäköisten ja tarkoituksenmukaisten tuotantokustannusten perusteella (= Jälleenhankintakustannus). Metsässä soveltuu lähinnä taimikoiden tai yksittäisten puiden korvausarviointiin. 15

16 Tuottoarvomenetelmä 1/2 Metsäalueen tuottoarvo määritetään kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tuottojen ja kustannusten nykyarvojen erotuksena = nettonykyarvona. Perustuu metsän tulevan kehityksen ennustamiseen. Tulevan kehityksen ja toimenpiteiden ennustamiseen kehitetyt laskentaohjelmistot (MOTTI, MELA, ). Laskennassa käytettävä korkokanta vaikuttaa tuloksiin merkittävästi. Saadaan suoraan soveltamalla kuten summa-arvomenetelmällä metsätaloudellisia bruttoarvoja. Laskelmassa tulisi ottaa huomioon myös verot, ja metsänomistuksen yleiskulut (metsänhoitomaksut ja vakuutukset). 16

17 Tuottoarvomenetelmä 2/2 Tulojen nykyarvo Tulo Tulo Tulo Menojen nykyarvo Meno Meno Aika Nettonykyarvo = diskonttaus 17

18 Summa-arvomenetelmä 1/2 Yleisimmin käytetty metsätilojen arviointimenetelmä. Kohteen arvo määritellään sen omaisuusosien erillisarvojen summana. Summa-arvo tarkistetaan vastaamaan kokonaisarvoa subjektiivisella korjaustekijällä. Osalle erillisarvoja on saatavissa taulukoidut ohjearvot metsäkeskusalueittain. Tuloksena metsän tuottoon perustuva metsätaloudellinen käyttöarvo. 18

19 Summa-arvomenetelmä 2/2 Maan arvot Puuston Taimikoiden + + hakkuu- + arvot arvot Puuston odotusarvolisät SUMMA-ARVO - (+) KOKONAISARVON KORJAUS = KOKONAISARVO aputaulukoista saatavat tiedot 19

20 Yhteismetsän ja -osuuksien arvonmuodostus Ei yhtä menetelmää vaan laskentatapa riippuu muun muassa toiminnan laajuudesta Pienet ja perustamisvaiheessa olevat yhteismetsät Pinta-alaltaan pieniä Puutavaran myyntitulot epäsäännöllisiä Hyvin vähän muita tuloja Laajat yhteismetsät Pinta-alaltaan suuria Säännöllisesti puutavaran myyntituloja Harjoitetaan paljon muutakin liiketoimintaa kuin puukauppaa metsästys- ja kalastusoikeuksien myynti maa-aineksien (kiviainekset, turve, malmi ) myynti maatalousmaan ja lomamökkien vuokraus, jne. omia kiinteistöjä, irtainta omaisuutta sijoituksia, talletuksia, saamisia ja velkoja 20

21 Pienet yhteismetsät Arviointimenetelmänä metsän osalta jokin edellä mainituista menetelmistä + mahdolliset muut tuotot + muun omaisuuden arvo + saamiset ja velat + erityisarvot Liittämistilanteissa liitettävän tilan ja yhteismetsän arvo määritetään samalla menetelmällä 21

22 Laajat yhteismetsät 1/3 Kauppa-arvomenetelmä Hinta määritetään saman yhteismetsän osuuksista tehtyjen toteutuneiden kauppojen perusteella kauppahintojen keskiarvona. Edellyttää, että yhteismetsäosuuskauppoja on lähiaikoina tehty riittävästi ja että osuuksista maksettu hinta on mainittu erillään kauppaan kuuluneesta muusta omaisuudesta. Vertailuaineistoa tuskin riittävästi 22

23 Laajat yhteismetsät 2/3 Tuottoarvomenetelmä Poimitaan tiedot tilinpäätöksestä (esim. 5 viimeistä vuotta), jos sisältää tietoja. Metsän tuottoarvo saadaan suoraan, jos metsäsuunnitelman tietoja päivitetään ja on käytettävissä laskentaohjelmisto (esim. MELA, MOTTI ). Tai puutaseesta (hakkuutase) eli hakkuusuunnitteen ja toteutettujen hakkuiden avulla. Yhteismetsän saama keskikantohinta lasketaan esim. viimeisen 5 v. kantohinnoista elinkustannus- tms. indeksillä nykyhetkeen korjattuna. Lisätään muut tuotot. Vuotuinen kokonaistuotto pääomitetaan esim. 5 % mukaan. Lisätään muun omaisuuden arvo, velat, saamiset yms. viimeisestä taseesta (tai vuosikertomuksesta). 23

24 Laajat yhteismetsät 3/3 Yhteismetsästä luvattuun arvioituun tuottoon perustuva arvostus liittämistilanteissa: Liitettävän tilan arvo lasketaan esim. tuottoarvomenetelmällä. Luovuttajalle luvataan tietty vuotuinen tuotto-% yhteismetsään liitettävän tilan arvolle (= sijoitettavalle pääomalle). Liitettävää tilaa vastaan annetaan sen suuruinen yhteismetsäosuus, jolla em. tuotto-% olisi toteutunut yhteismetsän viimeisten vuosien nettotuottojen perusteella. Esimerkki: Liitettävän tilan arvo on tuottoarvomenetelmällä käyttäen 5% diskonttokoroa Luvataan 5 % vuotuinen tuotto eli /v Yhteismetsän yhden osuuden tuotto (ylijäämä) esim. viimeisen 10 v. keskimääräisenä arvona ja laskentahetkeen deflatoituna 800 /v => Osuuksia tulisi 7 kpl, joilla luvattu tuotto 5400 /v. 24

25 25