KAAVOITUS JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI LUONNOS SAKSELANTIEN YMPÄRISTÖN ASEMAKAAVAN MUUTOS

Transkriptio

1 A S E M A K A A V A N S E L O S T U S LUONNOS 48. KAUPUNGINOSAN KORTTELIEN 2 ja 3 TONTIN 1 SEKÄ LÄHIVIRKISTYSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS SAKSELANTIEN YMPÄRISTÖN ASEMAKAAVAN MUUTOS KAAVATUNNUS 48:008 KAAVAN PÄIVÄYS SELOSTUKSEN PÄIVÄYS

2 2 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Asemakaavan muutos koskee 48. kaupunginosan korttelia 2 ja korttelin 3 tonttia 1 sekä lähivirkistysaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu 48. kaupunginosan kortteli 2 ja korttelin 3 tontti 9 sekä lähivirkistysaluetta. Tonttijako hyväksytään asemakaavan yhteydessä korttelin 3 tontille 9. Kaavan nimi ASEMAKAAVA Kaavan tunnus 48:008 Kaavan päiväys Kaavan laatija Tuija Solin, projektipäällikkö Kaupunkirakennepalvelut / Kaavoitus Postiosoite: PL 233, Jyväskylä Käyntiosoite: Hannikaisenkatu 17 Puh tuija.solin@jkl.fi Kaavan Jyväskylän kaupungin tiedotuslehti vireilletulo Hyväksymispäivämäärät Kv Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Läntisen Palokärjen teollisuusalueella, Kuormaajantiestä erkanevan Sakselantien varrella noin 6,5 km:n etäisyydellä Jyväskylän keskustasta. Kaavan nimi ja tarkoitus Sakselantien ympäristön asemakaavamuutos Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muodostaa käyttökelpoisempia ja paremmin kysyntää vastaavia yritystontteja liittämällä niihin kaistale luoteispuoleista lähivirkistysaluetta. Kaavamuutoksen yhteydessä ajantasaistetaan myös kaavamääräyksiä vastaamaan nykyisiä olosuhteita ja käytäntöjä.

3 3 SISÄLLYSLUETTELO 1 TIIVISTELMÄ ASEMAKAAVA KAAVAPROSESSIN VAIHEET ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN LÄHTÖKOHDAT SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA Alueen yleiskuvaus Rakennettu ympäristö SUUNNITTELUTILANNE Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ Osalliset Vireille tulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen ASEMAKAAVARATKAISUN MAHDOLLISET VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET TAI ASEMAKAAVALUONNOKSEN VAIKUTUKSET ASEMAKAAVAN KUVAUS KAAVAN RAKENNE Mitoitus Palvelut, asuminen YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN ALUEVARAUKSET KAAVAN VAIKUTUKSET YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET NIMISTÖ ASEMAKAAVAN TOTEUTUS TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS TOTEUTUKSEN SEURANTA LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA 1) osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2) seurantalomake 3) ote ajantasa-asemakaavasta 4) tonttijakokartta 5) kaavamuutoksen pienennös

4 4 1 TIIVISTELMÄ 1.1 ASEMAKAAVA Kaavamuutosta on esittänyt Jykes Kiinteistöt Oy. Perusteluina on esitetty, että viheralueen liittäminen tontteihin lisää pinta-alan lisäksi tonttien käytettävyyttä. Sitova tonttijako tultaneen esittämään vain korttelin 3 tontille 9. Kaavamuutosalue on osa logistisesti profiloitunutta Läntisen Palokärjen teollisuusaluetta, yhteensä noin 3,8 hehtaaria. Alueella on valmis kunnallistekniikka, mutta jostain syystä alue on ollut pitkään rakentamattomana (vanhin asemakaava on vuodelta 1990). Kaavamuutoshakemuksen perusteluissa esitetäänkin, että viheralueiden liittäminen tontteihin tukee yritysten mahdollisuutta sijoittua alueelle, koska toiminnot tarvitsevat usein myös piha-aluetta ja isompien tonttien tarve on suurempi. Hakemuksen mukaan viheralueen liittäminen tontteihin tuntuisi kiinteistöjaotuksellisestikin järkevältä. Suunnittelualue on rajattu käsittämään vain rakentamattomat korttelit. Kaavamuutoksen yhteydessä ajantasaistetaan myös kaavamääräykset vastaamaan nykyisiä olosuhteita ja käytäntöjä. 1.2 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Kaavoituksen aloittamisesta tiedotettiin Jyväskylän kaupungin tiedotuslehdessä Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) lähetettiin osallisille ja viranomaisille Asemakaavaluonnos oli MRL 30 :n mukaisesti nähtävillä välisen ajan. Kaavamuutosehdotus oli kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä xx.xx Kaavamuutosehdotus oli MRL 65 :n mukaisesti nähtävillä xx.xx.-xx.xx Asemakaava hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa xx.xx ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Koska alueen kunnallistekniikka on valmis, on alue toteutettavissa tämän kaavamuutoksen tultua lainvoimaiseksi.

5 5 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on topografialtaan suhteellisen tasaista ja helposti rakennettavaa, entisen soranottoalueen pohjaa. Osa tonteista on vähäpeitteisiä, osa taas metsittyneitä, entisiä maa-ainesten otto- ja varastointialueita. Alue sijoittuu Seppälänkankaan pohjavesialueelle. Maasto kallistuu loivasti luoteeseen, lähivirkistysalueelle, josta on tarkoitus liittää kaistale teollisuuskortteliin mukaellen länsipuoleista korttelilinjausta. Kortteleihin liitettävällä lähivirkistysalueella ei ole erityistä maisemallista tai virkistysarvoa eikä puistoalueen pienentämisellä ole vaikutusta alueen viheryhteyksiin tai ekologisiin käytäviin Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalue on rakentamatonta valmista tonttimaata ja sijainniltaan keskeisintä Seppälänkankaan Läntisen Palokärjen teollisuusaluetta. Alueen ympäristö on rakennettua teollisuus- ja yritysaluetta lukuun ottamatta Jykes Kiinteistöt Oy:n omistamia tontteja Alue tukeutuu palvelujen suhteen lähinnä Seppälänkankaan, Seppälän ja keskustan palveluihin. Työpaikat, elinkeinotoiminta Suunnittelualue tulee olemaan toteuduttuaan merkittävä työpaikka-alue, joka profiloituu logistisiin toimintoihin.

6 6 Tekninen huolto Alue on teknisen huollon piirissä. Rakentamista rajoittaa kortteleiden halki kulkeva runkoviemäri. Alueen johtokartta Maanomistus

7 7 2.2 SUUNNITTELUTILANNE Suunnittelualueelle on laadittu useita luontoselvityksiä vuosina Aikaisempien kaavojen yhteydessä laadituissa liikenneselvityksissä on otettu huomioon kaavamuutosalueen liikennesuoritteet. Vuosina 2009 ja 2010 tehtiin Seppälänkankaan hulevesiselvitys ja vesihuollon yleissuunnitelma, vuonna 2011 laadittiin Raportti tilaa vaativasta kaupasta Jyväskylässä, missä otettiin kantaa Laukaantien varteen sijoittuviin vähittäiskaupan suuryksiköihin. Kuormaajantien ympäristön liikenneselvitys laadittiin vuonna 2012 (Destia). Selvityksessä tarkasteltiin suunnittelualueen ja lähiympäristön liikenteen vaikutuksia Laukaantiehen Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Alueella on voimassa maakuntakaava, jonka ympäristöministeriö on vahvistanut Maakuntakaavassa alue on osoitettu monipuoliseksi työpaikka-alueeksi (TP) Karttaote maakuntakaavasta. Yleiskaavat Kaupungin yleiskaavaehdotuksessa alue on osoitettu tilaa vaativien työpaikkojen alueeksi. Työpaikka-alue, jolle voidaan tärkeitä pohjavesialueita lukuun ottamatta asemakaavoittaa ympäristöhäiriöitä tuottavaa tuotantotoimintaa ja muuta tilaa vaativaa työpaikkatoimintaa. Asemakaavoituksessa tulee noudattaa karttojen 2-6 merkintöjä ja määräyksiä. Alueelle voidaan muun työpaikkarakentamisen ohella sijoittaa tuotannolliseen pääkäyttötarkoitukseen liittyviä myymälätiloja.

8 8 Suunnittelussa tulee ottaa huomioon virkistys- ja viheryhteyksien jatkuminen sekä kiinnitettävä erityistä huomiota muodostuvien hulevesien käsittelyyn ja alueelta poistamiseen. Määräyksen mukaan alueelle ei saa sijoittaa muita kuin moottoriajoneuvojen toimialaan kuuluvia paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikköjä. Näiden koko voi olla enintään kem Eteläportin ja Seppälänkankaalle sijoittuvien Palokärjen ja Itäisen Palokärjen alueilla. Alue kuuluu lisäksi yleiskaavaehdotuksen vesitaloudensuojelukartassa Seppälänkankaan pohjavesialueeseen. Pohjavesialue määräys edellyttää, etteivät toimenpiteet heikennä pohjaveden laatua tai vähennä pohjavesiesiintymän antoisuutta. Ote Jyväskylän kaupungin yleiskaavaehdotuksesta

9 9 Voimassa olevat asemakaavat Muutosalueella on voimassa ja vahvistuneet asemakaavat. Ote ajantasa-asemakaavasta Voimassa olevat asemakaavat ovat vuodelta 1990 (TL-2) ja vuodelta 2005 (TL-3). Kortteleiden pääkäyttötarkoitus on teollisuus-, varasto- ja liikerakentaminen. Alueelle ei saa rakentaa 600 m2 suurempia päivittäistavaraliikkeitä. TL-2 kortteliin sallitaan toiminnan kannalta tarpeellisten asuntojen rakentaminen. Korttelialueilla ei sallita ulkovarastointia, muutoin kuin TL-3 korttelissa näkösuojan antavan aitauksen sisäpuolella. Rakennusjärjestys Jyväskylän kaupungin rakennusjärjestys tuli voimaan Tonttijako- ja rekisteri Alueelle ei ole tehty sitovaa tonttijakoa. Pohjakartta Pohjakartta (kaavanpohjakartta) on Jyväskylän kaupungin tonttituotannon laatima ja se täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset.

10 10 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE Asemakaavan muutokseen on ryhdytty Jykes Kiinteistöt Oy:n aloitteesta. Hakemuksen mukaan viheralueen liittäminen tontteihin lisää pinta-alan lisäksi tonttien käytettävyyttä. Kaavoituksen näkökulmassa on tarpeellista myös ajantasaistaa asemakaavamerkintöjä ja määräyksiä. 3.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET 3.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ Osalliset Kaavamuutoksen hakija Jykes Kiinteistöt Oy Viranomaiset: Keski-Suomen ELY-keskus Jyväskylän Energia Oy / sähkö, kaukolämpö ja vesi Elenia Oy Liikenne- ja viheralueet Rakennus- ja ympäristö Maankäyttö Vireille tulo Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu Jyväskylän kaupungin tiedotuslehdessä ja maanomistajille päivätyllä kirjeellä Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Kaavan laadintaan ei liity sellaisia valtakunnallisia, seudullisia tai muita keskeisiä tavoitteita, joiden selvittämiseksi viranomaisneuvottelu kaupungin ja Keski-Suomen Ely-keskuksen kesken olisi pitänyt järjestää.

11 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Kaavamuutos koskee keskeistä Seppälänkankaan Läntisen Palokärjen aluekokonaisuutta, joka on ollut huomattavan pitkään toteutumattomana. Alueella on tällä hetkellä yhteensä noin kem käyttämätöntä rakennusoikeutta teollisuus-, varasto- ja liikerakentamisen tarpeisiin. Tämän kaavamuutoksen tärkein tavoite on saada tontit vastaamaan kysyntää ja vastaamaan Jykes Kiinteistöt Oy:n tarpeita alueen markkinoimiseksi. Kaavamuutoksen yhteydessä ajantasaistetaan myös kaavamääräyksiä vastaamaan nykyisiä olosuhteita ja käytäntöjä Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen 3.5 ASEMAKAAVARATKAISUN MAHDOLLISET VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET TAI ASEMAKAAVALUONNOKSEN VAIKUTUKSET 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 KAAVAN RAKENNE Kaavallinen rakenne noudattaa voimassa olevia asemakaavoja. Ainoastaan lähivirkistysalueeseen rajoittuvia tontteja on laajennettu noin 0,6500 ha. Sakselantie jatkuu lähivirkistysalueena luoteeseen. Kadut ja kiinteistörajat säilynevät ennallaan. Kaavamuutoksen yhteydessä on tarkoitus hyväksyä sitova tonttijako vain korttelin 3 tontille 9. Muilta osin sitovaa tonttijakoa ei esitetä, koska halutaan säilyttää valinnan mahdollisuus tonttien muodostamiseksi korttelissa 2. Ohjeellisen tonttijaon mahdollistavia muunteluvaihtoehtoehtoja esitetään selostuksen kohdassa Mitoitus Kaavamuutoksella ei muuteta kokonaismitoitusta, joka sallii rakentamisen tehokkuudella e=0.5 eli yhteensä kem teollisuus-, varasto- ja liikerakentamistarkoitukseen. Kokonaismitoitusta oleellisempi muutos on kaavamääräyksen mukainen vähittäiskaupan 2000 kem:n rajoitus, joka sallii yli 2000 kem vähittäiskauppaa ainoastaan koskien auto-, moottori- ja kuljetustoimialaa. Käytännössä siis esimerkiksi tontilla 3:9 voi sijaita: kem auto-, moottori- ja kuljetustoimialaan liittyvää vähittäiskauppaa -alle 600 kem päivittäistavarakauppaa ja 4200 kem autokauppaa kem teollisuus- ja varastorakentamista kem vähittäiskauppaa ja 2800 kem teollisuus- ja varastorakentamista

12 Palvelut, asuminen Alueelle ei tule sijoittumaan asumista tai julkisia palveluita. Kaupallisten palveluiden laatu ja määrä on rajattu kaavamääräyksin. 4.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN Merkittävimmät ympäristön laatuun kohdistuvat tavoitteet tonttien markkinoinnin parantamisen lisäksi liittyvät alueen vesiolosuhteiden hallitsemiseen (pohjavesialuetta), kaupunkikuvaan ja liikenteen sujuvuuteen. 4.3 ALUEVARAUKSET Kaavamuutoksella varataan alueita työpaikkarakentamisella (TL-1) ja lähivirkistysalueelle (VL). 4.4 KAAVAN VAIKUTUKSET Merkittävimmät kaavamuutoksen vaikutukset kohdistuvat yhdyskuntatalouteen (valmis kunnallistekniikka) ja taajamakuvan eheytymiseen. Nykytilanteeseen verrattuna kaava mahdollistaa noin 3300 kem lisää yritystoiminnalle soveltuvaa rakennusoikeutta, johtuen viheralueen osan liittämisestä tontteihin. Rakentamistapaa koskevien määräysten lisäksi oleellisia ovat rakentamisen sijoittumista ja rakentamattomaksi jäävien alueiden käsittelyä ohjaavat kaavamerkinnät. Alueelle syntyy työpaikkoja ja rakentaminen työllistää myös välillisesti. Muut vaikutukset Alueen toteutumisen vaikutukset liikenneverkkoon on selvitetty vuonna 2012 laaditussa Kuormaajantien ympäristön liikenneselvityksessä, missä tarkasteltiin suunnittelualueen ja lähiympäristön liikenteen vaikutuksia Laukaantiehen. Laukaantien parantamissuunnitelman mukainen Kuormaajantien kiertoliittymän muuttaminen osittain kaksikaistaiseksi parantaa alueen liikenteen sujuvuutta Laukaantien suuntaan. Poistuvalla lähivirkistysalueen osalla ei ole merkitystä viher- tai ekologisten yhteyksien kannalta. Pohjaveden suojeluun liittyvät kaavamääräykset on ajantasaistettu vastaamaan nykykäytäntöä. määräyksen mukaan -Alueelle rakennettavat pohjaveden laadulle vaarallisten aineiden varastot ja niiden laitteet on varustettava asianmukaisilla suojalaitteilla. -Alueella ei saa suorittaa maankaivua niin, että pohjaveden pinnan yläpuolelle jäävän maakerroksen vahvuus alenisi alle kahden metrin. Piha-aleilta ja rakennusten katoilta kertyvät sade- ja sulamisvedet on pääsääntöisesti imeytettävä maaperään. Imeyttämisestä ei saa aiheutua pohjaveden pilaantumisvaaraa.

13 13 Raskaan liikenteen käyttämät lastaus- ja purkualueet on eristettävä vettä läpäisemättömällä materiaalilla ja hulevedet on imeytettävä öljynerotuskaivojen kautta maaperään. Imeytysjärjestelmien mahdolliset ylivuodot saa purkaa sadevesiviemäriin vaadittavien liittymäsopimusten mukaisesti. 4.5 YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT Alueella on aikoinaan sijainnut asfalttiasema, jonka jäljiltä olevat pilaantuneet maat on puhdistettu. 4.6 KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET Kaavamerkintöjä ja määräyksiä on ajantasaistettu vastaamaan nykyisiä olosuhteita ja käytäntöjä. 4.7 NIMISTÖ Kaavamuutos ei aiheuta muutoksia nimistössä. 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 5.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT Koska asemakaava mahdollistaa erityyppisiä toimintoja ja tontinmuodostamisvaihtoehtoja, on toteuttamisen taustalle laadittu luonnoksia toteuttamismahdollisuuksista. Tämä kohta täydennetään myöhemmin. 5.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Alue on toteutettavissa viimeistään tämän kaavamuutoksen tultua lainvoimaiseksi. 5.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA Toteutusta seurataan tilastoinnin avulla (kaavatilastot, lupakäsittelyt).

14 14 Ilmakuva kaavamuutosalueesta