Leena Sanfridsin oikaisuvaatimus rakennustarkastajan päätöksestä , lupanumero

Transkriptio

1 Rakennus- ja ympäristölautakunta Leena Sanfridsin oikaisuvaatimus rakennustarkastajan päätöksestä , lupanumero / /2014 RAYML 59 Valmistelija: lupatarkastaja Marjaterttu Mäntynen, puh Leena Sanfrids on jättänyt , dnro 293/ /2014, oi kai su vaa timuk sen koskien rakennustarkastajan rakennuslupapäätöstä , lu pa nu me ro , luvan hakijoina Koskenniemi Johanna ja Kari. Koskenniemet hakivat lupaa olevan vapaa-ajan asunnon laajentamiseen. Ra ken nus paik ka sijaitsee Ruotsinpyhtään kaupunginosassa, Särkijärven rannal la osoitteessa Mökkipolku 78 c. Alueella on voimassa Särkijärven rantakaava, joka on vahvistettu Uu denmaan lääninhallituksessa Kaavan mukaan vapaa-ajan asunto saa ol la kooltaan enintään 100 k-m2. Kaavassa on osoitettu tonttikohtainen raken nus ala. Koskenniemien nykyinen vapaa-ajan asunto on kooltaan n. 20 k-m2. He haki vat lupaa laajennukselle siten, että laajennus on 47 k-m2 ja olevan vapaa-ajan asunnon ja laajennuksen väliin jää katettu terassi, joka on kat to raken tein kytketty sekä vanhaan osaan että laajennukseen. Oleva vapaa-ajan asunto sijaitsee osittain rakennusalan rajan ulkopuolella naa pu rin rajan läheisyydessä (ylitys noin 2000 mm). Ra ken nus lu pa ha kemuk sen liitteenä olleen asemapiirroksen mukaan myös uusi kytketty terassi si joit tuu hiukan rakennusalan rajan ulkopuolelle (ylitys noin 500 mm). Edellä mai ni tut etäisyydet on mitattu lupahakemuksen liitteenä olleesta ase mapiir rok ses ta. Varsinainen laajennusosa sijoittuu rakennusalan sisään. Rakennustarkastaja katsoi, että noin 500 mm ylityksessä on kyse maan käyttö- ja rakennuslaki 175 :n tarkoittamasta vähäisestä poikkeamisesta ja myön si rakennusluvan. Naapuri Leena Sanfrids (kiinteistön omistaja) on jättänyt lu papää tök ses tä oikaisuvaatimuksen ja vaatii, että Loviisan rakennus- ja ym päris tö lau ta kun ta kumoaa myönnetyn rakennusluvan. Vaatimuksen perustelut tiivistettynä: 1. Suunniteltu rakennus ylittää kaavan mukaisen rakennusalan. Rakennuslupapäätöksen kohdassa Lisäselvitykset ja poikkeukset on to dettu, että laajennettava vapaa-ajan asunto on osaksi ohjeellisen ra ken nus alueen ulkopuolella. Lisäksi kohdassa Päätös on todettu, että vapaa-ajan asun non laajennus ja katetun terassin rakentaminen asemapiirustuksessa esi-

2 te tys sä muodossa hyväksytään vähäisenä poikkeamana rantakaavan oh jeel lises ta rakennusalasta. Päätöksessä rakennusalaa on kuvattu virheellisesti ohjeelliseksi. Sär ki järven rantakaavan mukaan rakennuspaikan (tontin) raja on ohjeellinen. Raken nus ala ei kaavamääräysten mukaan ole ohjeellinen. 2. Rakennusalasta poikkeamista ei voida pitää vähäisenä Suunniteltu laajennus sijoittuu lähimmillään arviolta alle viiden metrin päähän Leena Sanfridsin kiinteistön rajasta. Rajan läheisyyteen suunnitellun raken nuk sen yhteyteen rakennettaisiin huomattavan suuri katettu terassi, jon ka pisin sivu osoittaisi juuri Sanfridsin kiinteistölle päin. Sanfridsin kiin teis töllä, lähellä luvan kohteena olevan kiinteistön rajaa ja suunniteltua li sä ra kennus ta, on ollut kolme isoa koivua tuomassa näkösuojaa Sanfridsin kiin teistön ja luvan kohteena olevan kiinteistön välille. Luvan kohteena ole van kiinteistön toinen omistaja on kuitenkin kaatanut Sanfridsin puolella ol leet koivut ilman Sanfridsin lupaa. Suunnitellun rakennuksen etäisyys on esi tet ty arviona siitä syystä, että naapurille lupahakemusmenettelyn yh tey des sä toimitetussa asemapiirroksessa ei ole esitetty suunnitellun ra ken nuk sen etäisyyttä naapurin rajaan. 3. Kyseessä ei ole rakennusluvan mukainen laajennus Myönnetty rakennuslupa koskee olemassa olevan vanhan loma-asunnon laajen ta mis ta. Rakennuspiirustusten mukaisesti laajennus toteutettaisiin si ten, että olemassa oleva vapaa-ajan rakennus ja luvan mukainen laa jen nus osa olisivat erillisiä rakennuksia, jotka yhdistettäisiin toisiinsa luvan mu kai sel la 41 m2 laajuisella katetulla terassilla. Koska olemassa olevan ra ken nuk sen ja laajennusosan väliin tulee terassi, jota ei luvassa ole luettu ra ken nuk sek si ei kyseessä voi Sanfridsin käsityksen mukaan olla olemassa ole van rakennuksen laajennus, vaan uuden rakennuksen rakentaminen, jolloin myös rakennusluvan tulisi koskea uuden rakennuksen rakentamista. 4. Leena Sanfridsin kuuleminen ei ole tapahtunut lain edellyttämällä tavalla. Maankäyttö- ja rakennusasetus 65 mukaan kunnan ra ken nus val von ta vi ranomai sen on annettava rakennuslupahakemuksesta tieto naapureille ja va ratta va heille vähintään seitsemän päivää huomautuksen tekemiseen. Nyt ky sees sä olevassa asiassa Leena Sanfrids on saanut päivätyn il moi tuk sen rakennusluvan vireilletulosta vasta Samassa il moituk ses sa on varattu mahdollisuus kirjallisen huomautuksen tekemiseen 14 päi vän kuluessa ilmoituksen tiedoksisaamisesta. Sanfrids sai tiedon lu pa hake muk ses ta vasta siitä syystä, että ilmoitus oli lähetetty alun perin vää rään osoitteeseen ja väärällä nimellä. Sanfrids on saanut tiedon il moi tukses ta samana päivänä kuin määräaika kirjallisen huomautuksen te ke mi sel le on umpeutunut. Tästä huolimatta Sanfrids on laatinut kirjallisen huo mau tuksen ja toimittanut sen Loviisan kaupungin rakennusvalvontaan Sanfridsille ei ole annettu tietoa siitä, onko hänen huo mau tuk sen sa otettu huomioon lupaharkinnassa.

3 Vastineet oikaisuvaatimuksen perusteluihin: 1. Rakennuslupapäätöksessä rakennusala on erehdyksessä kirjoitettu ohjeel li sek si. Särkijärven rantakaavan mukaan rakennuspaikan (tontin) raja on ohjeellinen. Rakennuspaikalle osoitettu rakennusala (pistekatkoviiva) sen sijaan on sitova. Poistetaan lupapäätöksestä sana ohjeellinen rakennusalaan liittyen. 2. Rakennusalan raja on rantakaavasta mitattuna (kaavan mittakaava 1:2000) noin 5 metrin etäisyydellä naapurin rajasta. Ra ken nus lu pa ha ke muksen liitteenä olevaan asemapiirustukseen on rakennusalan raja piirroksesta mi ta ten myöskin osoitettu noin viiden metrin päähän naapurin rajasta. Laajen nuk sen etäisyyttä naapurin rajaan ei asemapiirustukseen ole merkitty luul ta vim min siksi, ettei olevan vapaa-ajan asunnon etäisyys naapurin ra jasta ole tarkkaan tiedossa. Näin ollen ei myöskään ole täysin varmaa, onko raken nus alan ylitys naapurin rajan läheisyydessä asemapiirroksesta mitattu 500 mm tai jotain muuta. Koska naapuri ei ole antanut suostumustaan rakennusalan ylittämiseen naapu rin rajan läheisyydessä, poistetaan rakennuslupapäätöksestä myönnetty vä häi nen poikkeaminen ja lisätään päätökseen seuraava lupaehto: Laa jennuk seen kytketty terassi tulee sijoittaa kaavan osoittamalle rakennusalalle (te ras sin ulkoreuna). Vakiintuneessa rakennuslupakäytännössä on rakennusalan raja tulkittu si ten. että rakennuksen ulkoseinän ulkopinta ei saa ylittää rakennusalan rajaa, mutta ulkoseinään liittyvät tavanomaiset perustukset ja räystäsrakenteet voi vat ylittää rakennusalan rajan. Mahdolliseen luvattomaan puun kaatoon naapurin puolelta ei tässä pää tökses sä voida ottaa kantaa. Puiden luvaton kaataminen naapurin puolelta on yk si tyis oi keu del li nen, naapureiden välinen ongelma, johon ra ken nus val vonta vi ran omai sel la ei ole toimivaltaa. Lisätään rakennuslupapäätökseen lupaehto: Naapurin puoleisen rajan lä heisyy teen laajennuksen kohdalle tulee istuttaa suojapuustoa. 3. Vakiintuneessa rakennuslupakäytännössä on tulkittu, että rakennuksen eri osat (tässä tapauksessa oleva vapaa-ajan asunto, terassi ja uusi osa) kat sotaan yhdeksi rakennukseksi, mikäli ne ovat rakenteellisesti toisiinsa kyt ketty. Tulkinta on vakiintunut Suomen rakentamismääräyskokoelma osa E1 ( Ra ken nus ten paloturvallisuus ) perusteella. Toisiinsa kytkettyjä ra ken nusosia voidaan paloteknisesti pitää yhtenä rakennuksena edellyttäen, että ne kuu lu vat samaan paloluokkaan. 4. Rakennusvalvonta pahoittelee, että ilmoitus rakennuslupahakemuksen vireil le tu los ta on postitettu väärään osoitteeseen. Rakennusvalvonta saa käyt-

4 töön sä kiinteistöjen omistaja- ja osoitetiedot maanmittauslaitokselta. Tie dot päivittyvät kerran kuukaudessa. Tiedoissa saattaa olla virheitä. Ra ken nusval von nal la ei kuitenkaan ole velvollisuutta tarkistaa tietoja. Rakennusvalvonnan kanslia on vastaanottanut Leena Sanfridsin huo mau tuksen rakennuslupahakemuksesta ja se on liitetty lu pa ha ke mus asiakir joi hin vaikkei sitä ole rakennuslupapäätökseen kirjattu. Huo mau tuk sessaan Sanfrids esittää, että laajennus tulee sijoittaa rakennusalalle. Lisäksi San drids tuo esiin luvattoman puunkaadon ja luvattomasti rakennetun tien. Mo lem mat ovat yksityisoikeudellisia asioita, joihin ra ken nus val von ta vi ranomai sel la ei ole toimivaltaa. Esittelijä: johtava rakennustarkastaja Rolf Skogberg, puh Ehdotus: Rakennus- ja ympäristölautakunta ei kumoa myönnettyä rakennuslupaa vaan muuttaa lupapäätöstä seuraavasti: 1. Poistetaan lupapäätöksestä sana ohjeellinen rakennusalaan liittyen. 2. Poistetaan rakennuslupapäätöksestä myönnetty vähäinen poikkeaminen ja lisätään päätökseen seuraava lupaehto: Laajennukseen kytketty terassi tulee sijoittaa kaavan osoittamalle rakennusalalle (terassin ulkoreuna). Naapurin puoleisen rajan läheisyyteen laajennuksen kohdalle tulee istuttaa suojapuustoa. Muilta osin rakennus- ja ympäristölautakunta katsoo, että perusteita lupapäätöksen kumoamiseen tai muuttamiseen ei ole esitetty ja hylkää oikaisuvaatimuksen. Päätös: Rakennus- ja ympäristölautakunta ei kumoa myönnettyä rakennuslupaa vaan muuttaa lupapäätöstä seuraavasti: 1. Poistetaan lupapäätöksestä sana ohjeellinen rakennusalaan liittyen. 2. Poistetaan rakennuslupapäätöksestä myönnetty vähäinen poikkeaminen ja lisätään päätökseen seuraava lupaehto: Laajennukseen kytketty terassi tulee sijoittaa kaavan osoittamalle rakennusalalle (terassin ulkoreuna). Naapurin puoleisen rajan läheisyyteen laajennuksen kohdalle tulee istuttaa suojapuustoa. Muilta osin rakennus- ja ympäristölautakunta katsoo, että perusteita lupapäätöksen kumoamiseen tai muuttamiseen ei ole esitetty ja hylkää

5 oikaisuvaatimuksen. Tiedoksi: Luvan hakija Oikaisuvaatimuksen hakija ---