Naantalin kaupallinen selvitys. Manner-Naantalin osayleiskaavan ehdotusvaiheen kaupalliset vaikutukset

Transkriptio

1 Naantalin kaupallinen selvitys Manner-Naantalin osayleiskaavan ehdotusvaiheen kaupalliset vaikutukset

2 Sisällysluettelo Sisällysluettelo Selvityksen tausta ja tavoitteet Kaupan nykytila Naantalissa Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Naantalissa Ostovoiman siirtymät Naantalissa Päivittäistavarakaupan verkko Naantalissa Naantalin kaupallinen rakenne Muutokset kaupallisessa rakenteessa Kaupan markkinoiden kehitys Väestön kehitys Ostovoiman kehitys Loma-asukkaat ja veneilijät Liiketilan lisätarve Kaupan kehittäminen Naantalissa Maakuntakaava Manner-Naantalin osayleiskaavan kauppaa koskevat merkinnät Kaupan kehittäminen osayleiskaavan mukaan Kaupalliset vaikutukset Kaavan mitoituksen vertailua liiketilan lisätarpeeseen Vaikutukset keskustaan ja sen kehittämiseen Vaikutukset kaupan palveluverkkoon ja kilpailun toimivuuteen Vaikutukset asiointiin ja palveluiden alueelliseen saatavuuteen Johtopäätökset / Naantalin kaupallinen selvitys

3 1. Selvityksen tausta ja tavoitteet Naantalissa on vireillä Manner-Naantalin osayleiskaavan laatiminen. Tätä varten on ilmennyt tarve päivittää edellinen Naantalin kaupallinen selvitys (Santasalo Ky 2007). Kaupallisessa selvityksessä tutkitaan Naantalin vähittäiskaupan markkinoiden kehitystä. Selvitys kattaa koko vähittäiskaupan. Erikseen tarkastellaan myös päivittäistavarakaupan, erikoiskaupan sekä tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan markkinoiden kehitystä. Selvitysalueena on Manner-Naantali, mutta kaupan markkinoita tarkastellaan koko Naantalin kaupungin alueella: Manner-Naantalin lisäksi Luonnonmaan sekä entiset Naantalin kanssa yhdistyneet kunnat eli Merimaskun, Rymättylän ja Velkuan. Paikallisasukkaiden lisäksi myös lomaasukkailla ja matkailijoilla on merkitystä Naantalin markkinoilla. Selvityksessä kootaan tiedot Naantalin vähittäiskaupasta sekä ostovoimasta ja kilpailutilanteesta. Ostovoiman kehityksen pohjalta arvioidaan markkina-alueen liiketilan lisätarpeita vuoteen 2025 ja 2035, joka on osayleiskaavan tavoitevuosi. Kaupan nykytilan sekä kaupan markkinoiden kehityksen pohjalta tutkitaan kaupan kehittämistä Naantalissa. Kaupallisen selvityksen ensimmäisessä vaiheessa arvioitiin osayleiskaavaluonnoksen kaupallisia vaikutuksia. Tämän raportin alkuosa eli kaupan nykytilaa sekä markkinoiden kehitystä kuvaavat luvut on laadittu osayleiskaavan luonnosvaiheessa syksyllä Tässä raportissa arvioidaan osayleiskaavaehdotuksen kaupan ratkaisujen vaikutuksia kaupan palveluverkkoon, Naantalin keskustaan ja sen kehittämiseen, sekä palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen. Naantalin kaupallisen selvityksen päivityksen on tilannut WSP Finland Oy:ltä Naantalin kaupunki. Selvityksen yhteyshenkilönä on toiminut kaupungin puolelta maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen. Selvityksestä vastaavat KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela. 3/ Naantalin kaupallinen selvitys

4 2. Kaupan nykytila Naantalissa Naantalin kaupan nykytilaa analysoidaan tässä sekä tilastojen että kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan vähittäiskaupan myynti ja toimipaikat. Myynnin ja ostovoiman avulla lasketaan ostovoiman siirtymät, eli se kuinka hyvin alueen kauppa myy suhteessa paikalliseen ostovoimaan. Kaupan sijoittumista Naantalissa analysoidaan kartoituksen pohjalta. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä olevista liikepinta-aloista. Lisäksi tarkastellaan, mitä muutoksia Naantalin kaupallisessa rakenteessa on tapahtunut edellisen selvityksen aikaisesta tilanteesta eli vuodesta Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Naantalissa Vähittäiskaupan myyntiä ja toimipaikkoja on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilaston pohjalta. Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero. Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myös pitää sisällään arvonlisäveron. Viimeisimmät yritystilaston tiedot ovat vuodelta Mikäli jollakin toimialalla on alle kolme toimipaikka, ei myyntitietoja ole saatavilla. Nämä myyntitiedot on arvioitu toimialojen keskimyyntien pohjalta niin, että vähittäiskaupan kokonaissumma on sama kuin vähittäiskaupan myynti Tilastokeskuksen tilastossa. Yritystilasto on tehty toimialaluokituksen TOL 2008 mukaisesti. Päivittäistavarakauppaan kuuluvat päivittäistavaramarketit ja lähikaupat, Alkot, päivittäistavarakaupan erikoismyymälät (mm. leipomot, makeiskaupat, jäätelökioskit, kalakaupat, luontaistuotekaupat) sekä kioskit. Tavaratalokauppaluokassa ovat hypermarketit, tavaratalot ja muut laajantavaravalikoiman myymälät. Tilaa vaativaan erikoiskauppaan sisältyvät rauta- ja rakennustarvikekauppa, kodintekniikkakauppa, puutarhakauppa, huonekalukauppa ja venekauppa. Muuhun erikoiskauppaan sisältyy keskustahakuinen erikoiskauppa eli mm. muotikauppa, urheilukauppa, kulta- ja kellokauppa, kukkakauppa, apteekit, sisustuskauppa, matkapuhelinkauppa ja optikot. Vähittäiskaupan lisäksi tarkastellaan autokauppaa ja ravintolatoimintaa. Autokauppa sisältää autokaupan, varaosakaupan, autohuollon ja huoltamotoiminnan (pl. automaattiasemat). Vähittäiskaupan ja palveluiden toimipaikat ja myynti Naantalissa 2013 Toimi- Myynti paikat milj. e Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit Tavaratalokauppa 0 0 Tilaa vaativa kauppa 5 5 Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Auto-, varaosa- ja rengaskauppa 8 8 Huoltamot (ei automaatteja) 4 2 Auton huolto ja korjaus 13 3 Autokauppa yhteensä Ravintolat ja kahvilat Lähde: Tilastokeskus 4/ Naantalin kaupallinen selvitys

5 Vuonna 2013 Naantalissa oli yhteensä 74 vähittäiskaupan toimipaikkaa. Autokaupan toimipaikkoja oli yhteensä 25 ja ravintola- ja kahvilapalveluiden 45. Ravintolapalveluita on paljon suhteessa vähittäiskauppaan. Vähittäiskaupan myynti Naantalissa oli vuonna 2013 yhteensä noin 80 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan myynnistä yli 70 % tulee päivittäistavarakaupasta, mikä kertoo suppeasta erikoiskaupan tarjonnasta. Autokaupan ja huoltamotoiminnan myynti oli yhteensä 13 miljoonaa euroa ja ravintolatoiminnan lähes 20 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan, autokaupan ja ravintolatoiminnan liikevaihtoa (ilman alv.) Naantalissa on verrattu naapurikuntiin. Naantali tarjoaa peruspalveluita alueen asukkaille, mutta varsinkin erikoiskaupassa tarjonta on vähäistä. Tämä näkyy myös liikevaihdon tasossa asukasta kohden tarkasteltuna. Naantalissa vähittäiskaupan liikevaihto asukasta kohden jää alle puoleen keskimääräisestä. Autokaupassa liikevaihto jää vielä tätäkin alhaisemmaksi. Raisio vastaavasti palvelee koko kaupunkiseutua, mikä näkyy sen liikevaihdon tasossa. Naantalissa ravintolatoiminta on suhteessa vähittäiskauppaan vilkasta, mutta liikevaihto asukasta kohden jää kuitenkin keskimääräistä alhaisemmaksi. Naantali palvelee matkailukaupunkina, mutta ostovoimaa matkailijoista saadaan pääosin vain parin kuukauden ajan vuodessa. Matkailukaupungeille tyypillisesti ravintolat toimivat vain sesonkiaikaan, joten suurin osa ravintolatarjonnasta on suljettuna sesongin ulkopuolella. Tämän takia naantalilaiset suuntaavat ravintola-asiointiaan Turkuun ja ostosmatkojen ohella myös Raisioon. Vähittäiskaupan, autokaupan ja ravintolatoiminnan liikevaihto 2013 Naantalissa ja lähiympäristössä Milj. e Vähittäis- ja Vähittäiskauppa Ravintola- autokauppa Autokauppa toiminta Naantali Raisio Turku Koko Suomi per asukas Vähittäis- ja Vähittäiskauppa Ravintola- autokauppa Autokauppa toiminta Naantali Raisio Turku Koko Suomi Lähde: Tilastokeskus Vähittäiskaupan ja autokaupan kehityksestä on tietoa vuosilta Viimeisimmän tilastovuoden 2013 tiedot eivät ole aikasarjana verrannollisia edellisiin vuosiin johtuen Tilastokeskuksen tilastointiuudistuksesta. Naantalin vähittäiskaupan liikevaihdon kehitystä on verrattu suurempien naapurikuntien Turun ja Raision sekä koko Suomen vähittäiskaupan kehitykseen. Vähittäis- ja autokaupan liikevaihto on Naantalissa kehittynyt vaisusti. Viimeisimpien vuosien aikana vähittäiskaupan liikevaihto on Naantalissa laskenut ja vuonna 2012 vähittäiskaupan liikevaihto oli kaupungissa alhaisempi kuin viisi vuotta aikaisemmin. Osa vähittäiskaupan vaisusta kehityksestä on selitettävissä huonolla taloustilanteella, mutta suurimman osan selittää kaupan voimakas kehittyminen Raisiossa. Tämä näkyy myös vähittäiskaupan kehityksessä Turun kaupungissa. 5/ Naantalin kaupallinen selvitys

6 Vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitys Naantalissa ja lähiympäristössä Indeksi 2007 = Naantali Raisio Turku Koko Suomi Lähde: Tilastokeskus Naantalin keskimääräistä korkeampi myynnin kehitys vuonna 2009 verrattuna naapurikaupunkeihin selittyy osin myynnin rakenteella eli suurella päivittäistavarakaupan osuudella sekä pienellä autokaupan osuudella. Autokaupan myynti laski tuolloin voimakkaasti, kun taas päivittäistavarakaupassa ei taantuma näkynyt vielä tuolloin. Turussa ja Raisioissa on paljon autokauppaa, joka näkyy vähittäiskaupan ja autokaupan yhteenlasketun liikevaihdon laskuna. Saatavilla olevien tietojen pohjalta voidaan arvioida, että Naantalin kaupassa käännettä parempaan on tuskin vielä tapahtunut Ostovoiman siirtymät Naantalissa Ostovoima kuvaa yksityisen kulutuksen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen paikallisväestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin, mutta ei sitä, missä asukkaat todellisuudessa rahansa käyttävät, eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten Naantalin vähittäiskauppa palvelee kaupunkilaisiaan. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa toteutuneeseen myyntiin. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa. Ostovoima ja ostovoiman siirtymät on laskettu vuodelle 2013, koska uusimmat kuntakohtaiset vähittäiskaupan myyntitiedot ovat vuodelta Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan kauempaakin. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja niin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää päivittäistavarakaupan siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Vaikka tilaa vaativa kauppa keskittyy, vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä on myös pienissä keskuksissa. Autokauppa keskittyy omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen. Naantalin ostovoiman siirtymät ovat negatiiviset eli ostovoimaa siirtyy Naantalista lähialueen monipuolisempiin kaupan keskuksiin Raisioon ja Turkuun. Vähittäiskaupan ostovoimasta vain 60 % toteutuu omassa kaupungissa. 6/ Naantalin kaupallinen selvitys

7 Vähittäiskaupan ostovoiman siirtymät Naantalissa 2013 Myynti Ostovoima OV-siirtymä milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko % Tilaa vaativa kauppa % Muu erikoiskauppa % Erikoiskauppa yhteensä % Vähittäiskauppa yhteensä % Lähde: Tilastokeskus, Santasalo Ky Erikoiskaupan tarjonta Naantalissa on vähäistä suhteessa kysyntään. Erikoiskaupan ostovoimasta 70 prosenttia siirtyy kaupungin ulkopuolelle, suurin siirtymä on tilaa vaativassa erikoiskaupassa, jonka tarjonta Naantalissa on vähäistä. Tilaa vaativan kaupan tarjontaa on kaupungissa kohtalaisesti vain rautakaupassa. Myös muun erikoiskaupan siirtymät ovat suuret. Myynti on Naantalissa vähäistä erityisesti muotikaupassa ja urheilukaupassa, kun taas terveydenhoitokaupassa ostovoiman siirtymät ovat pienet. Verrattuna edelliseen kaupan selvitykseen ovat ostovoiman siirtymät selvästi kasvaneet. Vähittäiskaupan myynti Naantalissa on kehittynyt ostovoimaa merkittävästi hitaammin. Päivittäistavarakaupassa siirtymät ovat pienet ja samaa suuruusluokkaa kuin edellisessä selvityksessä. Siirtymät ovat nettosiirtymiä, eli naantalilaisten ostovoimaa suuntautuu ulos kaupungista laskelmaa enemmän, koska kaupunkiin tulee ostovoimaa mm. loma-asukkailta. Päivittäistavarakaupan nettosiirtymä on negatiivinen eli enemmän ostovoimaa siirtyy kaupungista ulos kuin kaupunkiin tulee ostovoimaa muualta. Loma-asutuksen ostovoima ei siis pysty kompensoimaan täysin paikallisen ostovoiman siirtymää kaupungin ulkopuolelle Päivittäistavarakaupan verkko Naantalissa Päivittäistavarakauppa on Naantalissa keskittynyt pariin keskittymään ydinkeskustan reunaan sekä Ruonan Yhdystien varrelle. Lisäksi yksittäisiä pienempiä myymälöitä on ydinkeskustassa, Nuhjalassa sekä entisissä kuntakeskuksissa. Päivittäistavarakaupan verkon tilastoanalyysi pohjautuu A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriin Naantalissa on myymälärekisterin mukaan yhteensä 16 päivittäisavarakauppaa, joista neljä on erikoiskaupan myymälöitä eli leipomoita tai luontaistuotekauppoja. Varsinaisia päivittäistavarakauppoja on kaupungissa 12, joista kuusi sijoittuu Manner-Naantalin osayleiskaava-alueelle, kolme Rymättylän alueelle, yksi Merimaskuun, yksi Velkuaan ja yksi Livonsaarelle. Mukana ei ole mm. Alkoa eikä kioskeja, jotka vastaavasti sisältyvät Tilastokeskuksen alueellisen yritystilaston toimipaikkamääriin. A.C. Nielsenin myymälärekisterin euromääräiset myynnit ja myyntipinta-alat eivät ole julkista tietoa, joten niitä ei tässä ole sellaisenaan esitetty. Tiedot on esitetty alueittain indeksinä, ja koko kuntaa koskevaa lukua kuvataan indeksillä 100. Alueet on jaettu luontevan päivittäisasioinnin ja tilastollisen aluejaon pohjalta kantakaupunkiin, muuhun Manner-Naantaliin, luonnonmaahan sekä entisiin kuntaalueisiin. Tilastotarkastelu kattaa varsinaiset päivittäistavarakaupat, mutta ei päivittäistavaroiden erikoiskauppoja. Mikäli alueella indeksi on yli 100, on myyntialaa tai myyntiä asukasta kohden enemmän kuin kunnassa keskimäärin. Mikäli teho on yli 100, on myyntiteho alueella parempi kuin koko kunnassa keskimäärin. 7/ Naantalin kaupallinen selvitys

8 Päivittäistavarakaupat Manner-Naantalissa 2014/2015 (pl. päivittäistavaroiden erikoiskaupat) Lähde: AC Nielsen, Myymälärekisteri 2014 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 Päivittäistavarakaupan myyntiala ja myynti painottuvat Naantalissa Manner-Naantaliin ja erityisesti kantakaupunkiin. Luonnonmaalla ei päivittäistavarakauppaa ole lainkaan (kioskikauppa ei ole mukana tilastossa) ja Luonnonmaa tukeutuukin pt-palveluissa kantakaupunkiin. Yhdistyneissä kunnissa päivittäistavarakaupan pinta-alaa ja myyntiä on varsin vähän. Päivittäistavarakaupan myynnistä ja pinta-alasta noin 90 % sijoittuu Manner-Naantalin osayleiskaava-alueelle. Päivittäistavarakauppa Naantalissa 2014 Myyntiala m2 Myynti Teho Per asukas Per asukas Myymälä- Ind. 100 = Ind. 100 = Ind. 100 = Väestö- Alue määrä Osuus koko alue Osuus koko alue koko alue osuus Kantakaupunki 3 47 % % % Muu Manner-Naantali 3 42 % % % Manner-Naantali 6 89 % % % Luonnonmaa 0 0 % 0 0 % % Yhdistyneet kunnat 6 11 % 46 9 % % Naantali % % % Ei sisällä päivittäistavaroiden erikoiskauppoja (leipomot, makeiskaupat, luontaistuotekaupat) 8/ Naantalin kaupallinen selvitys

9 Asukasmäärään nähden päivittäistavarakauppa sijoittuu Naantalissa varsin epätasaisesti. Kantakaupungissa on asukkaita alle viidennes koko Naantalin asukasluvusta, mutta päivittäistavarakaupan pinta-alaa on kantakaupungissa lähes puolet koko kaupungin pinta-alasta ja myyntiä yli 40 % koko kaupungin myynnistä. Kantakaupunki palvelee myös Luonnonmaan asukkaita, koska tarjontaa ei Luonnonmaalla ole lainkaan. Muualla Manner-Naantalin alueella on pinta-alaa asukasmäärän nähden keskimääräistä vähemmän, mutta myyntiä keskimääräisesti. Alueella olisi laskennallista paikallista kysyntää nykyistä suuremmalle päivittäistavarakaupan pinta-alalle. Muualla Naantalissa päivittäistavarakaupan tarjonnan taso asukasta kohden tarkasteltuna jää vähäiseksi. Päivittäistavarakaupan myyntiteho ( /my-m 2 ) vaihtelee jonkin verran. Manner-Naantalin alueella (pl. kantakaupunki) on myyntiteho kaikkein korkein, mikä tarkoittaa sitä, että kaupalla voi olla alueella laajentumispaineita. Sekä kantakaupungin että entisten kuntien alueella on myyntiä suhteessa myyntineliöihin keskimääräistä vähemmän. Päivittäistavarakaupassa ei viime vuosina ole tapahtunut Naantalissa suuria muutoksia. Viime vuoden lopulla Turun Osuuskauppa osti Nuhjalassa sijaitsevan K-market Etapin liiketoiminnan ja kesällä myymälä uudistettiin Sale-myymäläksi. Valintatalo on kivijalassa toimiva ydinkeskustan päivittäistavarakauppa 9/ Naantalin kaupallinen selvitys

10 2.4. Naantalin kaupallinen rakenne Naantalin kaupallinen rakenne on selvitetty kenttäkartoituksella. Kartoitus tehtiin Manner-Naantalissa syksyllä Kartoituksen pohjalta on laskettu kaupallisten palveluiden pinta-ala. Liikkeen pinta-ala on laskettu rakennuksen pohjapinta-alan mukaan ja se pitää sisällään myymälätilan lisäksi mm. takatilat, varastot, porraskäytävät sekä seinät. Hotelleista on karttaan piirretty ensimmäinen kerros. Pinta-ala ei ole yhtenevä rakennusluvan kerrosalan kanssa, mutta liikkeiden pinta-alat ovat kuitenkin alueittain keskenään verrannolliset. Kartoitus kuvaa aina tiettyä ajankohtaa. Tilanne kuitenkin elää, liikkeet lopettavat, tilalle tulee uusia tai liikkeet vaihtavat paikkaa. Uusien liiketilojen rakentaminen on kuitenkin pidempiaikainen prosessi, joten kokonaiskuva alueen liiketilakannasta pysyy kohtalaisen vakaana pidemmän aikaa. Kaupat ja muut kaupalliset palvelut ovat Naantalissa keskittyneet muutamaan keskittymään, suurin osa keskustaan ja sen tuntumaan. Ydinkeskusta hahmottuu torin ja Tullinkadun ympäristöön. Tälle alueelle on sijoittunut valtaosa Naantalin erikoiskaupoista ja kaupallisista palveluista. Lisäksi keskustan vahvuutena on tori. Vanhaan kaupunkiin on sijoittunut ravintola- ja kahvilapalveluita sekä matkailua palvelevia erikoiskauppoja, lähinnä sisustus- ja lahjatavaramyymälöitä. Palvelut ovat keskittyneet ranta-alueelle sekä Kaivokadun varrelle. Matkailun sesongeista johtuen suurin osa toimijoista palvelee vain kesäaikaan. Kesällä venesataman tuntumassa on myös kesätori, jossa on tarjolla puutarha- ja maataloustuotteita. Muuna vuodenaikana vanha kaupunki ja ranta-alue ovat hiljaisia. Koko vuoden auki olevia toimijoita on vain kourallinen. Ydinkeskustan sisääntuloväylän varteen ovat sijoittuneet keskustan suurimmat päivittäistavaramarketit. Näiden yhteydessä on jokin muutamia erikoiskauppoja ja palveluita. Naantalin keskustan (ydinkeskusta, vanha-kaupunki, market-alue) kaupallinen rakenne 2015 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/ / Naantalin kaupallinen selvitys

11 Keskustan lisäksi palveluita on Naantalissa keskittynyt matkailualueille eli Muumimaailmaan sekä Naantalin Kylpylän läheisyyteen. Toinen market-alue on Ruonan Yhdystien ympäristössä, jossa on pari suurta päivittäistavaramarkettia. Keskittymien lisäksi yksittäisiä myymälöitä on mm. Aurinkotien varrella. Nuhjalassa on yksi päivittäistavarakauppa ja Taimontiellä on rautakaupan myymälä. Kaupan keskittymät Naantalissa 2015 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 Kaupan keskittymät poikkeavat luonteeltaan ja kaupalliselta rakenteeltaan toisistaan. Ydinkeskusta on kaupalliselta tarjonnaltaan kaikkein monipuolisin, alueella on sekä päivittäistavarakauppaa, erikoiskauppaa että palveluita. Ydinkeskustassa on liiketilaa kaupallisten palveluiden käytössä yhteensä 8500 m 2. Alueella on myös tyhjiä liiketiloja sekä muussa kuin palveluiden käytössä olevia liiketiloja (toimistot). Suurimman tyhjiön palvelurakenteeseen tuo ns. Unikeon korttelin tyhjä liikerakennus. Kortteliin on tarkoitus rakentaa asuntoja, ja asuntojen kivijalkaan liiketilaa. Kokonaisuudessaan ydinkeskustassa on liiketilaa noin m 2 (sis. tyhjät liiketilat ja liiketiloissa olevat toimistot). Market-alueilla on päivittäistavarakauppaa sekä huoltamotoimintaa. Market-alueilla on yhteensä enemmän liiketilaa (noin m 2 ) kuin ydinkeskustassa. Keskustan viereisellä market-alueella on liiketilaa tällä hetkellä noin 7700 m 2 ja Ruonan Yhdystien varrella lähes 5000 m 2. Vanhan kaupungin sekä matkailualueiden tarjonta painottuu majoitus- ja ravintolatoimintaan. Majoitustoiminnasta on pinta-alaan laskettu mukaan ensimmäinen kerros. Vanhassa kaupungissa on liiketilaa kohtalaisen paljon, noin 8000 m 2 eli lähes yhtä paljon kuin ydinkeskustassa on kaupallisten palveluiden käytössä, ja matkailualueilla hieman enemmän eli noin m 2. Matkailualueella ja vanhassa kaupungissa ei liiketiloja ole juuri tyhjillään. Kokonaisuudessaan Manner-Naantalissa on kaupallisten palveluiden liiketilaa noin m 2, joista lähes 10 % on tyhjillään tai muussa kuin kaupallisten palveluiden käytössä (esim. toimistona). Varsinaisten kaupan keskittymien ulkopuolella on liiketilaa yhteensä lähes 6000 m 2. Näistä yli puolet 11/ Naantalin kaupallinen selvitys

12 on tilaa vaativaa kauppaa, autokauppaa ja huoltamotoimintaa. Toimijat ovat sijoittuneet hajalleen pohjoisiin ja itäisiin osiin kaupunkia. Liiketilat Naantalissa 2015 Ydinkeskusta Market-alueet Vanhakaupunki Matkailualueet Muu Manner- Naantali Päivittäistavarakauppa Tavaratalokauppa Muotikauppa Terveydenhoitokauppa Erikoiskauppa Tilaa vaativa kauppa Pankit, vakuutus, posti Palveluyritykset Ravintolat, kahvilat, hotellit Käytetyn tavaran kauppa Autokauppa ja huoltamot Muu käyttö Tyhjä liiketila m 2 Liiketilat Naantalissa 2015 m 2 Muu Manner- Naantali Manner- Naantali yht. Ydinkeskusta Marketalueet Vanhakaupunki Matkailualueet Päivittäistavarakauppa ja Alko Tavaratalokauppa Muotikauppa Terveydenhoitokauppa Erikoiskauppa Tilaa vaativa kauppa ja autokaupp Vähittäiskauppa yhteensä Pankit, vakuutus, posti Ravintolat, kahvilat, hotellit Käytetyn tavaran kauppa Muut palveluyritykset Palvelut yhteensä Kauppa ja palvelut Tyhjä Muu käyttö Liiketilat yhteensä Lähde: WSP Kartoitus / Naantalin kaupallinen selvitys

13 2.5. Muutokset kaupallisessa rakenteessa Naantalin kaupallinen rakenne on edellisen kerran kartoitettu vuonna 2007 kaupallisen selvitystyön yhteydessä. Liiketiloissa tapahtuneita muutoksia on tutkittu tarkemmin vertaamalla uutta kartoitusaineistoa edelliseen aineistoon. Vertailussa ovat mukana ne alueet/liiketilat, jotka on kartoitettu myös vuonna Tällöin keskustan ulkopuolisia alueita ei kartoitettu kokonaan. Muutoksissa on otettu huomioon, kun liiketila on täyttynyt tai tyhjentynyt ja kun toimiala on muuttunut tai liiketila on muuttunut rakenteellisesti oleellisesti. Lisäksi mukaan on otettu täysin uudet liikerakennukset tai liiketilat. Seitsemässä vuodessa on Naantalin kaupallisessa rakenteessa tapahtunut verrattain vähän muutoksia. Suurimmat muutokset ovat toimialamuutoksia. Suuri muutos katukuvassa on ns. Unikeon korttelin tyhjentyminen, joka tosin oli jo alkanut edellisen selvityksen aikana. Alue tulee edelleen muuttumaan, kun kortteliin rakentuu asuntoja ja katutasoon uutta liiketilaa. Ydinkeskustassa on liiketiloissa tapahtunut myös kohtalaisen paljon toimialamuutoksia, mutta kaupallisen rakenteen kokonaiskuvaan muutoksilla ei ole ollut suurta vaikutusta. Erikoiskauppaa ja palveluita on keskustassa lähes saman verran kuin aikaisemminkin. Vanhassa kaupungissa ja market-alueilla muutoksia on tapahtunut hyvin vähän. Aurinkotien varrelle on rakentunut yksi uusi liiketila (Forsport). Liiketiloissa tapahtuneet muutokset Naantalissa Ydinkeskusta Market-alueet Ei muutosta Vanhakaupunki Toimiala/tila muuttunut Tyhjä liiketila täyttynyt Uusi liiketila rakennettu Matkailualueet Liiketila tyhjentynyt m 2 Suurta muutosta Naantalin kaupallisessa rakenteessa ei siis ole tapahtunut viimeisen seitsemän vuoden aikana. Noin lähes 90 % liiketiloista on samassa käytössä kuin seitsemän vuotta sitten. Toimialamuutoksia on tapahtunut alle kymmenessä prosentissa liiketiloista. Neljä liiketilaa on tyhjentynyt, mikä tarkoittaa pinta-alassa neljää prosenttia tyhjentynyttä liiketilaa. Yksi liiketila on edellisestä kartoituksesta täyttynyt ja yksi uusi rakentunut. 13/ Naantalin kaupallinen selvitys

14 Liiketiloissa tapahtuneet muutokset Lähde: Kartoitukset Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/2015 Kaivohuoneen päätyyn on avattu vaatekauppa 14/ Naantalin kaupallinen selvitys

15 3. Kaupan markkinoiden kehitys Edellisessä luvussa tarkasteltiin kaupan markkinoita tarjonnan lähtökohdista. Tässä luvussa markkinoiden kehitystä tarkastellaan kysynnän kannalta. Kysyntää kuvataan markkina-alueen ostovoimalla. Naantalin markkina-alueeseen kuuluu Naantalin kaupunki ja lisämarkkinoita Naantali saa loma-asukkaista ja matkailijoista. Naantali vastaavasti kuuluu Turun sekä Raision seudulliseen markkina-alueeseen. Päivittäistavarakaupassa Naantali palvelee hyvin omaa kaupunkiaan, mutta erikoiskaupassa ja tilaa vaativassa kaupassa asiointia suuntautuu Turkuun ja Raisioon tarjonnan puutteen vuoksi. Luvussa esitetään paikallisten asukkaiden ostovoiman kehityksen lisäksi loma-asutuksen ja veneilyn ostovoimapotentiaali, mutta ei muuta matkailun potentiaalia. Matkailu tuo ostovoimaa majoitus- sekä ravintola- ja kahvilapalveluille sekä yksittäisiin erikoiskauppoihin lähinnä kesäaikaan. Naantali ei kuitenkaan ole profiloitunut ostosmatkailukohteena, joten matkailun merkitys (pl. loma-asukkaat ja veneilijät) varsinaisessa kokovuotisessa vähittäiskaupassa jää pieneksi Väestön kehitys Naantalissa väestö kasvaa. Tilastokeskuksen uusimman väestöennusteen mukaan vuonna 2035 Naantalissa on asukkaita lähes Naantalin kaupunginvaltuuston hyväksymässä Naantalin kehityskuvassa 2035 tavoitellaan asukkaan väestönlisäystä ja Turun seudun rakennemalli työssä Naantalin väestötavoitteeksi asetettiin asukasta. Naantalin kehityskuvan mukaan Naantalin väestötavoite vuodelle 2035 on Tätä tavoitetta käytetään myös tässä selvityksessä, kun tarkastellaan ostovoiman kehitystä. Manner-Naantalin osayleiskaavassa väestönkasvulle luodaan edellytykset valtuuston hyväksymien Turun seudun rakennemallin 2035 ja Naantalin kehityskuvan 2035 tavoitteiden mukaisesti. Tavoitteena on noin asukkaan kasvu osayleiskaava-alueella, jossa tällä hetkellä on asukkaita Tavoitteen mukaan osa-yleiskaava-alueella olisi noin asukasta vuonna Naantalin väestö sekä väestöennuste ja -tavoitteet Tilastokeskus Naantali Turun seudun rakennemalli Naantalin kehityskuva 2035 Manner- Naantali oyk Kasvu Vuosikasvu 0,2 % 1,2 % 1,2 % 0,9-1,0 % 15/ Naantalin kaupallinen selvitys

16 3.2. Ostovoiman kehitys Ostovoiman kehitykseen vaikuttavat väestönkehitys sekä muutokset kulutuksessa. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu yksityisen kulutuksen kasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa pitkällä tähtäimellä nopeammin kuin päivittäistavarakaupan luvulla vähittäiskaupan myynti/ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Viime vuosina kaupan kehityksessä on tapahtunut muutos. Vuoden 2012 loppupuoliskolta lähtien kaupan myynti on hiipunut yhtäjaksoisesti. Edelliskerran kaupan myynti supistui vuonna 2009, mutta lasku jäi noin vuoden mittaiseksi. Toimialoittaiset vaihtelut kaupan kehityksessä ovat suuria. Keskimääräistä nopeammin kasvavat kodinkonekauppa, terveyskauppa ja urheilukauppa. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista selvästi hillitymmällä vauhdilla. Pitkän aikavälin ennusteeseen mahtuu sekä nousuja että laskuja. Tämänhetkisen taantuman ei siten odoteta olevan merkitsevä pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Yleisesti taantumaa seuraa aina jossain vaiheessa kasvu, taantumavuosien aikana ostotarpeet patoutuvat ja tämän jälkeen saattavat lähteä purkautumaan joillakin toimialoilla voimakkaastikin. Kasvun odotetaan pitkällä tähtäimellä hidastuvan aikaisemmasta. Mitä pidemmälle ennusteita tehdään, sitä epävarmempia ennusteet ovat. Ostovoiman kasvua on arvioitu kahden eri mallin pohjalta, ns. perinteisen kasvuennusteen sekä hitaan kasvun pohjalta. Ostovoiman kehitystä on tässä selvityksessä arvioitu hieman maltillisemmin kuin Varsinais-Suomen palveluverkkoselvityksessä. Perinteisessä kasvuennusteessa ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2025 päivittäistavarakaupassa prosentin vuosivauhdilla ja erikoiskaupassa noin 1,8 % vuodessa, mutta hidastuvan tästä seuraavan 10 vuoden aikana. Hitaan kasvun mallissa ostovoima kasvaa päivittäistavarakaupassa puolen prosentin vuosivauhdilla ja erikoiskaupassa alle prosentin vuosivauhdilla. Ostovoiman kasvu per asukas Vuosikavsu Perinteinen malli Hidas kasvu Päivittäistavarakauppa ja Alko 1,0 % 0,7 % 0,8 % 0,5 % Tilaa vaativa kauppa 1,6 % 1,2 % 1,4 % 0,8 % Muu erikoiskauppa 1,9 % 1,3 % 1,6 % 0,9 % Erikoiskauppa yhteensä 1,8 % 1,3 % 1,5 % 0,9 % Vähittäiskauppa yhteensä 1,4 % 1,0 % 1,2 % 0,7 % Autokauppa ja huoltamot 1,5 % 1,1 % 1,3 % 0,8 % Ravintolat 1,0 % 0,7 % 0,8 % 0,5 % Kauppa ja palvelut yhteensä 1,4 % 1,0 % 1,2 % 0,7 % Ennusteet ovat positiivisia mutta realistisia, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä luvun lopun ja 2000-luvun alun kehityslukuihin tuskin kuitenkaan päästään pitkällä aikajaksolla. Ennusteet on tehty varovaisesti ottaen huomioon kaupan kasvun hidastuminen/pysähtyminen sekä kasvun vuosivaihtelut, jolloin ennusteet eivät ole herkkiä yksittäisille taantumavuosille. Tähän mennessä vähittäiskauppaan kohdistuva kulutus on pitkällä tähtäimellä ollut jatkuvassa kasvussa. Pidemmällä tulevaisuudessa kasvua tulee suuntautumaan kuitenkin enemmän palveluihin ja osa vähittäiskaupan ostovoimasta suuntautuu perinteisen kaupan sijaan verkkokauppaan. Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista kasvua eli määrällistä kasvua. Esitetty ostovoima ei siten pidä sisällään inflaatiota. 16/ Naantalin kaupallinen selvitys

17 Koska väestö kasvaa Naantalissa, kasvaa myös ostovoima. Ostovoiman kasvu on laskettu Naantalin kehityskuvan mukaiselle väestötavoitteelle, jonka mukaan Naantalissa on noin asukasta vuonna Näin ollen pääosa kasvusta johtuu asukasmäärän kasvusta, mutta myös kulutuksen rakenteen muutos kasvattaa ostovoimaa. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Naantalissa Perinteinen kasvu milj. euroa Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Kauppa ja palvelut yhteensä Hidas kasvu milj. euroa Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Kauppa ja palvelut yhteensä Lähde: Santasalo Ky 17/ Naantalin kaupallinen selvitys

18 3.3. Loma-asukkaat ja veneilijät Loma-asukkaat tuovat oman lisänsä Naantalin markkinoille. Naantalissa on noin 4600 kesämökkiä. Määrän arvioidaan kasvavan, kuten se on kasvanut 2000-luvulla. Nykyiseen kehitykseen pohjautuvan arvion mukaan vuonna 2035 on loma-asuntoja Naantalissa noin Loma-asunnot ja loma-asukkaat Naantalissa * 2035* Kesämökit Eri kunnassa asuvien mökit Osuus kaikista mökeistä 74 % 74 % 74 % 74 % Loma-asukkaat Lähde: Tilastokeskus, Kesämökit Osa loma-asunnoista on omien kuntalaisten omistuksessa ja näiden asukkaat ovat jo mukana laskelmissa asukkaina. Merkitsevää on siis se, kuinka paljon loma-asunnoista on kunnan ulkopuolisten hallussa. Eri kunnassa asuvien mökkejä on koko kannasta noin kolme neljäsosaa eli markkina-alueen ulkopuolisilla on mökkejä Naantalissa noin Kesämökkibarometrin (Tilastokeskus/Työ- ja elinkeinoministeriö) mukaan pysyvästi kesämökkiä käyttää keskimäärin neljä henkilöä. Tämän pohjalta laskettuna Naantalissa on loma-asukkaita noin Määrän arvioidaan kasvavan loma-asuntojen kasvun myötä noin loma-asukkaaseen. Kesämökkibarometrin mukaan loma-asukkaat viipyvät Varsinais-Suomessa mökillä keskimäärin 85 vuorokautta vuodessa. Luku on suuri, mutta sitä selittää se, että valtaosa mökkiläisistä on eläkeläisiä. Tästä huolimatta suurin osa loma-asutuksen ostovoimasta suuntautuu loma-asukkaan asuinkuntaan. Työ- ja elinkeinoministeriön selvityksessä Loma-asumisen taloudelliset ja työllisyysvaikutukset Suomessa on tutkittu loma-asukkaiden rahankäyttöä, jonka pohjalta on laskettu Naantalin lomaasukkaiden ostovoimapotentiaali Naantalissa. Vuonna 2014 loma-asukkaiden vähittäiskauppaan kohdistuva kulutuspotentiaali on lähes 10 miljoonaa euroa ja vuonna 2035 noin 14 miljoonaa euroa. Luku kertoo potentiaalin, mutta se voi toteutua myös esim. mökkimatkalla tai omassa kotikunnassa. Loma-asukkaiden vähittäiskauppaan kohdistuva kulutuspotentiaali Naantalissa milj. e * 2035* Päivittäistavarat 7,6 9,3 11,2 Muut tavarat 2,1 2,5 3,1 Vähittäiskauppa 9,6 11,9 14,3 18/ Naantalin kaupallinen selvitys

19 Veneilijät vilkastuttavat Naantalia kesäaikaan. Naantalin venesatamassa yöpyy noin 2300 venekuntaa vuodessa. Tavoitteena on, että veneilijöiden yöpymisvuorokaudet kasvavat vuorokauteen. Veneilijät käyttävät Naantalissa rahaa matkailupalveluihin sekä päivittäistavarakauppaan. Veneilijöiden päivittäistavarakaupan ostovoimapotentiaalin on laskettu olevan samaa suuruusluokkaa loma-asukkaiden kanssa ( /vrk/loma-asunto/venekunta). Vuorokautiset yöpymismäärät jäävät kuitenkin merkittävästi alhaisemmaksi kuin mökkikunnilla, joten myös ostovoimapotentiaali on selvästi alhaisempi kuin loma-asukkailla. Veneilijöiden päivittäistavarakaupan ostovoima jää nykyyöpymistasolla noin euroon ja kasvaa yöpymisten määrän kasvaessa noin euroon. Veneilyn merkitys Naantalin vähittäiskaupassa on siten merkittävästi alhaisempi kuin lomaasukkaiden. Venelijät Naantalissa 2015 Tavoite (2035) Yöpymiset vrk Pt-ostovoima Liiketilan lisätarve Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta Naantalissa. Laskelma pohjautuu alueen asukkaiden ja loma-asukkaiden ostovoiman kasvuun. Liiketilan lisätarve on laskettu vuosille 2025 ja Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi toimialoittaisten keskimääräisten myyntitehokkuuksien avulla. Myyntitehokkuus on arvioitu vähittäiskaupan myynnin ja kartoitettujen liiketilojen pohjalta. Myyntitehokkuus vaihtelee toimialoittain. Liiketilan lisätarve on laskettu keskimääräisillä nykyisillä myyntitehokkuuksilla. Mikäli myyntiteho kasvaa paljon, myös kaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, ja tämä taas laskee myyntitehoa. Koska tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä ei ole, ja koska kaavoituksen tulee pikemmin olla mahdollistavaa kuin rajoittavaa, ei tässä selvityksessä ole oletettu myyntitehokkuuden kasvavan. Oletuksena on, että kaupan kehitysmahdollisuuksia halutaan alueella tukea eli kaavoitetaan sopivia kauppapaikkoja ja luodaan mahdollisuuksia kaupan kasvulle. Käytetty myyntitehokkuus Kerrosala = 1,25 * Myyntipinta-ala /k-m 2 /my-m 2 Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 20 % kaupan tarpeesta. Lisäksi palveluiden tarpeeseen lisätään ravintolapalvelut. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupan alueilla. Tulevaisuudessa palvelujen osuus voi olla laskettua suurempikin, mikäli ostovoimaa suunnataan 19/ Naantalin kaupallinen selvitys

20 tuoteostojen sijaan palveluihin. Tällöin vastaavasti kaupan tarve olisi pienempi, joten kokonaismitoitukseen ei tällä lasketa olevan vaikutusta Laskema kertoo, kuinka paljon uutta liiketilaa tarvitaan Naantalissa, jos koko ostovoiman kasvu toteutuu uutena kaupan tilana omassa kaupungissa. Todellisuudessa osa lisätarpeesta tulee suuntautumaan mm. Raisioon ja Turkuun. Vuoteen 2035 Naantalin asukkaiden ja loma-asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta tarvitaan lisää liiketilaa kasvuvauhdista riippuen k-m 2. Veneilijöiden merkitys liikepinta-alaan jää vähäiseksi. Osa asukkaiden ostovoiman kasvusta tulee suuntautumaan läheisiin monipuolisempiin keskuksiin, mutta kaupan kasvupotentiaalia on myös Naantalissa. Jotta kauppa voisi Naantalissa kasvaa, tulee kaupalle osoittaa riittävästi hyvin saavutettavissa olevia alueita, joissa kauppaa voidaan kehittää. Liiketilan lisätarve ei ole suoraan kaavallinen mitoitus. Kaavallisen mitoituksen tulisi olla suurempi kuin liiketilan lisätarve, koska osin kaavat jäävät toteutumatta. Kilpailun toimivuuden kannalta kaupalla tulee olla myös vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja. Mikäli kaavat tehdään liian tiukalla mitoituksella, osa kysyntää vastaavasta liiketilasta saattaa jäädä toteutumatta. Liiketilan lisäatarve Naantalissa Ostovoiman perinteinen kasvu k-m Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Muut kaupalliset palveut Kauppa ja palvelut yhteensä Ostovoiman hidas kasvu k-m Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Asukkaat Loma-asukkaa Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Muut kaupalliset palveut Kauppa ja palvelut yhteensä / Naantalin kaupallinen selvitys

21 4. Kaupan kehittäminen Naantalissa Kaupan kehittämisen lähtökohtina Naantalissa ovat maakuntakaava, yleiskaavat ja asemakaavat. Varsinais-Suomen liitossa on vireillä Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava. Kaava laaditaan vaihemaakuntakaavana, jossa käsitellään mm. keskusten ja taajamien maankäyttöä sekä vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja sijoittuminen tarkistetun maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Naantalissa on vireillä Manner-Naantalin osayleiskaava. Osayleiskaavan suunnittelualue käsittää Manner-Naantalin ja siihen liittyvät pienet lähisaaret. Osayleiskaavalla pyritään toteuttamaan Naantalin kehityskuvassa 2035 ja Turun seudun rakennemallissa 2035 asetetut väestö- ja työpaikkatavoitteet ja osoittamaan niitä varten tarpeellinen määrä aluevarauksia. Keskustassa on lähiaikoina hyväksytty myös asemakaavoja, jotka käsittelevät osittain myös kauppaa. Unikeon kortteliin on suunniteltu asuinkerrostaloja ja katutasoon liiketilaa. Liiketilan osuus kokonaiskerrosalasta on arviolta 800 k-m² ja se sijoittuu Tullikadun varteen. Keskustakorttelin asemakaavan muutos on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Asemakaava ei ole lainvoimainen, sillä kaupunginvaltuuston päätöksestä on valitettu Korkeimpaan hallintooikeuteen. Liiketilaa on suunniteltu asuintalojen kivijalkoihin. Liikerakentamiselle ei ole osoitettu sitovia kerrosalamääriä. Asemakaavan viitesuunnitelmissa liiketilavarannoksi on arvioitu n k-m Maakuntakaava Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavan luonnos oli nähtävillä Vaihemaakuntakaavassa Naantalin keskusta on merkitty keskustatoimintojen alueena. Keskustantoimintojen alueen vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on Naantalissa k-m 2. Selostuksen mukaan vähittäiskaupan suuryksiköitä on alueella tällä hetkellä 5900 k-m 2. Ote Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavan luonnoksesta Naantalin keskustatoimintojen alueelle saa maakuntakaavaluonnoksen mukaan rakentaa vähittäiskaupan suuryksiköitä yhteensä k-m 2. Alueella on jo kaksi suuryksikköä S-market sekä K-supermarket Ellen, joiden koko rakennusten yhteenlaskettu pinta-ala on 5900 k-m 2. Näiden lisäksi 21/ Naantalin kaupallinen selvitys

22 alueelle saa siis rakentaa uusia vähittäiskaupan suuryksiköitä noin k-m 2. Pieniä liikkeitä ei lasketa mukaan mitoitukseen. Maakuntakaavaluonnoksessa ei Naantaliin ole osoitettu keskustojen ulkopuolisia seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä. Seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön alaraja on vaihekaavassa 6000 k-m 2. Maakuntakaavan keskustatoimintojen ulkopuolelle voi maakuntakaavaluonnoksen mukaan rakentaa ainoastaan paikallisia eli alle 6000 k-m 2 suuruisia vähittäiskaupan suuryksiköitä Manner-Naantalin osayleiskaavan kauppaa koskevat merkinnät Manner-Naantalin osayleiskaava on ehdotusvaiheessaan. Osayleiskaavaehdotus ( ) pidetään nähtävillä Keskustatoimintojen alueen lisäksi kaavassa on seuraavat kauppaa koskevat merkinnät: 22/ Naantalin kaupallinen selvitys

23 Ote Manner-Naantalin osayleiskaavaehdotuksesta Keskustatoimintojen alue kattaa kaupallisen ydinkeskustan pitäen sisällään Naantalin vanhankaupungin ja liikekeskusalueen lähiympäristöt sekä kaupungin sisääntuloalueen ja Humaliston reuna-alueet. Kaupan merkintöjä on Humaliston, Naantalin portin ja Luolalan alueella sekä Ruonan yhdystien, Maskuntien ja Armonlaaksontien varressa. Kaupan uutta kerrosalaa on hahmotettu ydinkeskustan ulkopuolelle osayleiskaavan mitoitustarkastelussa ( ) noin k-m 2. Kaikille osayleiskaavan kaupan alueille ei ole tarkastelussa osoitettu liikerakentamista, koska alueet ovat reservialueita. Kaupan osalta ei mitoitustarkasteluun ole tehty muutoksia luonnosvaiheen jälkeen. 23/ Naantalin kaupallinen selvitys

24 Ote Manner-Naantalin osayleiskaavan mitoitustarkastelusta Kaupan täydennysrakentaminen on osoitettu kartassa pinkillä värisävyllä 4.3. Kaupan kehittäminen osayleiskaavan mukaan Keskustatoimintojen alueella aivan ydinkeskustassa kauppa kehittyy asemakaavojen pohjalta (mm. Unikeon kortteli ja Keskustakortteli) lähinnä asuintalojen pohjakerroksissa. Asuintalojen kivijalkoihin sijoittuu lähipalveluita ja pienimuotoista erikoiskauppaa, joka yleensä on paikallista ja yrittäjävetoista. Erikoiskaupan ketjuliikkeitä tai market-kauppaa ei kivijalkatiloihin tule merkittävästi sijoittumaan, koska niiden tilatarpeet ovat yleensä suuria ja ne hakevat mieluummin kauppakeskussijaintia. Keskustatoimintojen alueella tärkein kaupan kehittämisalue on market-alueen laajennus. Se sijaitsee kävelyetäisyydellä keskustasta ja toimii osana keskustaa, mutta sen toteuttaminen edellyttää kalliita liikennejärjestelyjä ja maanhankintaa. Alue toimii tällä hetkellä Muumiparkkina ja on kaupungin 24/ Naantalin kaupallinen selvitys

25 matkailutoiminnalle hyvin tärkeä. Tärkeää market-alueen tulevassa kehittämisessä on, että alue yhdistyy suoraan keskustan nykyiseen kaupalliseen rakenteeseen ja on hyvin saavutettavissa. Market-alueen kehittämisestä on osayleiskaavan laatija FCG arkkitehdit tehnyt kaksi vaihtoehtoista suunnitelmaa. Kauppaa rakentuu alueelle kevyessä vaihtoehdossa 7000 k-m 2 ja raskaassa vaihtoehdossa k-m 2. Raskaassa vaihtoehdossa alueelle on suunniteltu myös Aurinkoareenaa. Molemmat vaihtoehdot edellyttävät toteutuessaan aseman seudun pistoraiteen poistumista, josta Ramboll on tehnyt erillisen selvityksen. Lyhyellä aikavälillä kevyemmälle vaihtoehdolle löytyy todennäköisimmin kysyntää. Alue sopii keskustan laajennuksena mm. market-kaupalle tai laajantavaravalikoiman myymälälle (esim. Tokmanni). Raskasta vaihtoehtoa voidaan pitää pitkäntähtäimen mahdollisuutena. Raskaassa vaihtoehdossa alueelle on suunniteltu mm. kauppakeskusrakentamista. Jos Naantalista jossain vaiheessa löytyy kysyntää kauppakeskustyyppiselle palvelukokonaisuudelle, voidaan tätä aluetta tutkia hyvin kauppakeskuksen sijoituspaikkana. Alueen toteuttaminen tulee joka tapauksessa ratkaista asemakaavoitusvaiheessa erityisen huolellisella suunnittelulla. Osayleiskaavaehdotuksessa keskustatoimintojen alue laajenee myös E18-tien eteläpuolelle Humaliston alueelle. Humaliston keskustatoimintojen alueelle suunnitellaan mm. asuntoja, mutta asumisen suhteen alue tulee olemaan haastava, koska alueella on paljon ympäristöhäiriöitä, liikenneja teollisuusmelua sekä hajuja. Humaliston sisääntuloporttiin on mahdollista sijoittaa myös kauppaa asuintalojen pohjakerroksiin. Ajoyhteys kaupan palveluihin tulisi E18-sillan alta katuyhteydellä suoraan kellarikerrokseen. Humaliston alueella on myös kaupallisten palveluiden ja työpaikkojen alue, jonne on mitoitustarkastelussa osoitettu uutta kaupan kerrosalaa noin k-m 2. Kauppaa voitaisiin sijoittaa myös satamaraiteen viereen heti keskustan puolelta saavuttaessa tai Järveläntien varteen. Humaliston suunnittelussa on paljon vaihtoehtoja. Tärkeää on, että yhteydet nykyiseen keskustaan suunnitellaan toimiviksi. Osayleiskaavan kaupan alueista Ruonan yhdystien kaupallisten palvelujen alueet ovat toteutusmahdollisuuksiltaan realistisimmat. Alue on osittain vaihtoehtoinen alue market-alueen laajennuksen kanssa, mutta helpommin toteutettavissa. Ruonan yhdystien varteen on osoitettu kaupallisten palveluiden alueita molemmin puolin tietä. Alueet ovat asutuksen vieressä ja hyvin saavutettavissa. Alueella on jo nyt kaupallisia palveluita ja alueen täydentäminen vahvistaisi olemassa olevaa kaupan keskittymää. Mitoitustarkastelussa alueelle osoitettu uutta kauppaa yhteensä k- m 2 (Karvetti 6400 k-m 2 ja Radanvarsi 4500 k-m 2 ). Naantalin porttiin Raision rajalle on osayleiskaavaehdotuksessa osoitettu kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen alue, jonne voidaan osoittaa ainoastaan merkitykseltään paikallista tilaa vaativaa kauppaa. Alue on tilaa vaativalle kaupalle mahdollinen jo nykyään, mutta yhteydet tulevaisuudessa paranevat, jos alueen läpi saadaan uusi rinnakkaistie. Aluetta halkovat suurjännitelinjat, joten maankäyttö alueella on jonkin verran rajoitettua. Tilaa vaativan kaupan alueita on osoitettu myös Luolalan alueelle, mutta alueella on tällä hetkellä hyvin vähän kokonaan rakentamattomia tontteja. Armonlaaksontien ja radan välissä on kaavassa kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen selvitysalue. Alue on hyvin näkyvällä paikalla valtatieltä tultaessa ja voi olla tulevaisuuden kaupan alue. Sen saavutettavuus ja soveltuvuus kaupan käyttöön on kuitenkin täysin kiinni uusista liikennejärjestelmistä, rinnakkaistiestä ja eritasoliittymistä. Armonlaaksontien sekä Naantalin portin ja Luolalan alueet ovat osin vaihtoehtoisia ja Humaliston kaupan potentiaalia täydentäviä kaupan sijoituspaikkoja. Alueet on suunniteltu otettavan käyttöön pääosin vasta osayleiskaavan suunnittelutähtäimen jälkeisenä aikana, joten alueelle ei ole mitoitustarkastelussa osoitettu kaupan liikerakentamista. Mitoitustaulukossa alueelle onkin merkitty teollisuus- ja työpaikkarakentamista. 25/ Naantalin kaupallinen selvitys

26 Uudet kaupan alueet osayleiskaavassa Lähde: Manner-Naantalin osayleiskaavaehdotus ja Manner-Naantalin täydennysrakentamistarkastelu Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastokartta ja maastotietokanta 09/ / Naantalin kaupallinen selvitys

27 Maskuntien varteen on osoitettu kaupan alueita kahteen pisteeseen Murikkoon ja Aurinkotielle. Pohjoinen alue on osoitettu lähipalveluille. Eteläisessä pisteessä on lähipalvelujen alue sekä Maskuntien itäpuolella lähipalvelu- ja teollisuusalue. Alueella ei tällä hetkellä ole lähipalveluita. Kun asutus lähialueella kasvaa, syntyy näille kysyntää. Mitoitustarkastelussa näille alueille on osoitettu liikerakentamista yhteensä k-m 2. Kaupan lähipalveluiden kysyntä jää selvästi tätä pienemmäksi ja alueelle on myös mahdollista sijoittaa julkisia palveluja ja muuta palvelutoimintaa. Kauppaa mitoituksesta on arvion mukaan molemmissa palvelupisteissä korkeintaan 2000 k-m 2 eli yhteensä 4000 k-m 2. Todennäköisesti vain yksi näistä palvelukokonaisuuksista voi toteutua lyhyellä aikavälillä, mutta lähipalveluille on kuitenkin hyvä luoda mahdollisuuksia useammassa kuin yhdessä sijaintipaikassa. Mitoitustarkastelussa on kaupan liikerakentamista osoitettu osayleiskaava-alueella keskustan ulkopuolisiin kauppapaikkoihin yhteensä k-m 2. Osa lähipalveluihin osoitetusta liikerakentamisesta ei tule olemaan kauppaa, joten kaupan osuus on tästä arvion mukaan enintään k-m 2. Naantalin portin, Luolalan ja Armonlaaksontien alueille ei ole mitoitustarkastelussa osoitettu kaupan liikerakentamista, koska alueet ovat pääosin reservialueita. Ne toteutunevat vasta hyvin pitkällä aikavälillä ja pääosin suunnittelutähtäimen jälkeisenä aikana. Suurelle tilaa vaativan kaupan keskittymälle ei lyhyellä tähtäimellä löydy Naantalissa kysyntää. Alueet ovat vaihtoehtoisia kaupan alueita keskenään sekä myös Humaliston kanssa. Uudet kaupan alueet keskustatoimintojen alueen ulkopuolella Kaupan Kaavakerrosala merkintä Humalisto KM-1 TP Ruonan yhdystie* KM ja KM-1 Maskuntie pohjoinen ja eteläinen* 4000 ** PL ja PL/TY Naantalin portti ei mitoitusta KM-tv/TP Luolala ei mitoitusta KM-tv/TP Armonlaaksontie ei mitoitusta KM/TP Yhteensä Lähde: Manner-Naantalin OYK:n mitoitustaulukko * Mitoitustaulukon aluenimet: Ruonan yhdystie = Karvetti ja Radanvarsi Maskuntie = Murikko ja Aurinkotie ** Mitoitus yht k-m 2, josta kaupan osuus max 2 * 2000 k-m 2 27/ Naantalin kaupallinen selvitys