Terttu Vainio, Eero Nippala Kuntien rakennusten hallinta, ylläpito ja peruskorjaaminen Ruotsissa ja Norjassa ISBN 952-213-108-3 2006
TEKIJÄT Terttu Vainio Eero Nippala 1. painos ISBN 952-213-108-3 Suomen Kuntaliitto Helsinki 2006 Suomen Kuntaliitto Toinen linja 14 PL 200 00101 Helsinki Puh. (09) 7711 Faksi (09) 771 2291 www.kunnat.net
Alkusanat Peruskorjaus- ja kunnossapitotarpeen arviointimenetelmien parantaminen, kosteusja homevaurioiden laajuus, ehkäisy ja toimenpiteet kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuskannassa on Kuntaliiton organisoima tutkimushanke, jonka se toteutti yhdessä vastuuministeriöiden ja pilottikuntien kanssa. Hankkeesta valmistui seuraavat raportit: 1. Kuntien rakennuskanta 2005 2. Rakennustyyppikohtainen peruskorjaustarpeen arviointi kuntien rakennuksissa 3. Kosteus- ja homeongelmien määrä ja syyt kuntien rakennuksissa 2005 4. Kosteus- ja homeongelmien havaitseminen, korjaus ja ehkäisy kuntien rakennuksissa 5. Kuntien rakennusten hallinta, ylläpito ja peruskorjaaminen Ruotsissa ja Norjassa (tämä raportti, tekijöinä Terttu Vainio VTT:ltä ja Eero Nippala Tampereen ammattikorkeakoulusta) Edellä mainitut raportit ovat Internetistä saatavissa sivulta http://www.kunnat.net/ k_peruslistasivu.asp?path=1;29;356;61485;42528;42530. Sivu löytyy myös osoitteesta: http://www.kunnat.net/toimitilat, kohdasta 6. Korjaus ja kunnossapito. Projekti koostui neljästä osaprojektista: A. Kuntien rakennusten peruskorjaustarpeen arviointi lähtien rakennustyyppikohtaisista tiedoista. KUNKOR-laskentamallin teko. Mallia käytetään kuntien ja kuntayhtymien sekä valtionosuusviranomaisten arvioihin seuraavan 5 10 vuoden peruskorjausten rahoitustarpeesta. Lähtökohdaksi selvitettiin kuntien julkisten rakennusten määrä rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan. B. Kosteus- ja homevaurioiden määrä ja syyt kuntien opetustoimen sekä ja sosiaali- ja terveydenhuollon rakennuskannassa vuonna 2005. C. Kokemukset kosteus- ja homevaurioiden havaitsemisesta, sisäilmaselvityksistä ja prosesseista sekä ehdotukset tilanteen korjaamiseksi D. Ruotsin ja Norjan kuntien rakennusten hallinta, ylläpito ja peruskorjaaminen Projektin johtajana ja johtoryhmän puheenjohtajana toimi Jorma Ruokojoki (Kuntaliitto). Johtoryhmän muut jäsenet edustivat rahoittajia: Reino Tapaninen (opetushallitus), Olli Saarsalmi (sosiaali- ja terveysministeriö), Raimo Ahokas (ympäristöministeriö), Anja Leinonen (ympäristöministeriö), Ismo Aalto (Helsinki), Esa Komulainen (Kajaani), Jouko Kätevä (Kokkola), Ritva Lappalainen (Jyväskylän maalaiskunta), Keijo Kiiski (Orimattila vuoden 2005 loppuun), Jarmo Koskinen (Orimattila) Leena Pirttilä (Lahti), Jouni Arola (Lahti), Jarmo Hulkko (Jyväskylä vuoden 2005 loppuun) ja Olli Salmela (Jyväskylä). Lisäksi johtoryhmään kuului asiantuntijajäsen Aimo Timonen (Senaattikiinteistöt). 3
Sisällysluettelo Alkusanat 3 1 Johdanto 5 Tausta 5 Tavoite 5 Toteutus 5 2 Ruotsi 7 2.1 Opetus-, sosiaali- ja terveystoimen tilat ja tilahallinto 7 2.2 Tilakustannukset 9 Sisäinen vuokra 9 Kustannusvastuunjako 10 Rakennus- vai rakennusosakohtainen poisto? 11 Investointi vai vuosikustannus? 12 Pääomakustannusten ennakointi 13 2.3 Sisäilmaongelmien hoito 13 3 Norja 18 3.1 Opetus-, sosiaali- ja terveystoimen tilat ja tilahallinto 18 Norjan koulujen kunto 21 3.2 Korjauskustannusten ennakointi 23 Kunnossapitokustannukset 23 Peruskorjaustarpeen ennakointi 25 Poistoajat Norjassa 27 3.3 Sisäilmaongelmat 27 4 Yhteenveto ja johtopäätökset 29 Yhteenveto 29 Johtopäätökset 30 Haastattelut / henkilöt 31 Haastattelut / organisaatioiden esittely 32 Lähdeluettelo 34 4
1 Johdanto Taus austa Suomen kuntien ja vastuuministeriöiden käyttöön tuotettiin tietoa kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennusten sisäilmakysymyksistä ja niiden hoitamisesta sekä tuotettiin malli, jonka avulla tuleva peruskorjaustarve ja -rahoitus kyetään ennakoimaan. Tiedossa on, etteivät sisäilmakysymykset ja rakennuskannan tila ole yksinomaan Suomen julkisen sektorin huolenaihe vaan samojen kysymysten edessä ollaan myös muissa Pohjoismaissa. Tästä syystä kotimaan projektiin haluttiin vertailuaineistoksi ja opiksi kokemuksia muista Pohjoismaista. Tavoit oite Pohjoismaisen selvityksen tavoitteena oli selvittää mikä on Kunkor-talotyyppien eli sosiaali-, terveys- ja opetustoimen rakennusten tila sekä mitä työkaluja käytetään tämän tilan ja tulevien peruskorjaustarpeiden ennakointiin Ruotsissa ja Norjassa missä määrin Ruotsissa ja Norjassa on näissä rakennuksissa kosteusvaurioita ja sisäilmaongelmia sekä miten tällaiset ongelmat siellä käsitellään ja ratkaistaan. Toteutus Projekti toteutettiin helmi maaliskuussa 2006 tutustumalla aihepiiristä julkaistuihin oppaisiin ja koottuihin kokemuksiin (raportin kirjallisuusluettelo) ja haastattelemalla henkilökohtaisesti 13 henkilöä (haastateltujen nimet ja organisaatioiden esittelyt raportin lopussa). Haastateltavat tahot valikoituivat usean eri lähestymistavan kautta. Suosituksia haastateltavaksi pyydettiin sekä Suomen että Norjan ja Ruotsin ministeriöiltä, paikallisilta kuntaliitoilta ja sisäilmayhdistyksiltä sekä Euroconstruct- ja Nordic FM -organisaatioilta. Projektissa oli tehtävänä hakea vertailutietoa Kunkor-projektin osiin A, B ja C. Lähtökohtana kaikille näille kolmelle osalla on olemassa oleva rakennuskanta ja sen tila. Siihen kytkeytyvät suoraan osat B ja C, joissa käsitellään sisäilmaongelmien esiintymistä rakennuskannassa ja ongelmien ratkaisua. Tältä osin vertailutietoa on ollut saatavissa suoraan: sekä ongelmat että ratkaisumallit ovat samantapaisia kuin Suomessa. 5
Kohdan A osalta ei voitu edetä yhtä suoraviivaisesti kulttuurillisten eroavaisuuksien takia. Ruotsissa pyritään suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, jotta vältyttäisiin peruskorjauksilta. Kiinteistöjen ylläpitokustannukset ovat korkeammat, koska suunnitelmalliset korjaukset maksetaan jo vähitellen eikä kertaluontoisina korjaushankkeina. Myös Norjassa on tavoitteena samanlainen korjauskulttuuri, mutta se ei vielä toimi kuin muutamissa edistyksellisissä kunnissa. Koska löydettävissä ei ollut samanlaista peruskorjauksen laskentamalliratkaisua kuin Kunkor A, on aihepiiriä lähestytty kaavion mukaisesti. Rakennuskannan määrään ja kuntoon sekä kunnon kohentamiseen tai säilyttämiseen on keino suunnitelmallinen kunnossapito. Suunnitelmallinen kunnossapito rahoitetaan sisäisillä vuokrilla (Ruotsi) tai tullaan rahoittamaan (Norja). Sisäisten vuokrien taso riippuu siitä, miten vastuut ja kustannukset jaetaan vuokralaisen ja vuokra-antajan kesken. Sisäisten vuokrien ja ennen kaikkea kiinteistöjen yhtiöittämisen myötä on herännyt keskustelu rakennusten poistoajoista. Perinteisesti kirjanpitoarvot eivät ole vastanneet rakennusten todellista arvoa. Vastaavuus nähtäisiin suotavaksi hallinnoitaessa rakennuksia kiinteistöyhtiöiden kautta. 6
2 Ruotsi 2.1 Opetus tus-, sosiaali- ja terv erveys ystoimen tilat t ja tilahallin linto Ruotsissa on 290 kuntaa. Kunnat ovat asukasluvultaan jonkin verran suurempia kuin Suomessa, koska maassa on enemmän asukkaita (9 miljoonaa asukasta), mutta kuntia kuitenkin vain 67 prosenttia Suomen kuntien lukumäärästä. Ruotsin väestön määrässä eikä väestörakenteessa ole tapahtunut muutosta viimeisen 10 vuoden aikana. Ruotsin asukasmäärän ennakoidaan kasvavan 9,9 miljoonaan asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä. Jako työikäisten (20 64 vuotiaat ~ 60 %) ja huollettavien välillä on säilynyt samanlaisena (muut ikäluokat ~ 40 %). Seuraavan 20 vuoden aikana Ruotsin väestön huoltosuhde tulee muuttumaan. Ikäluokkiin 20 64-vuotiaat kuuluvien osuus tulee vähenemään 55 prosenttiin ja vastaavasti kouluikäisten ja eläkeikäisten osuus kasvamaan 45 prosenttiin. 10 Ruotsin väestökehitys vuoteen 2025 milj. 8 6 4 2 20-64 vuotiaat Huollettavat 65 - vuotiaat 0-19 vuotiaat 0 2005 2010 2015 2020 2025 Lähde:Statistics Sweden Neljännes ruotsalaisista asuu 12:ssa yli 100 000 asukkaan kaupungissa. Näistä suurimmat ovat Uppsala (183 308 asukasta vuonna 2005), Malmö (271 271), Göteborg (484 942) ja Tukholma (771 038). Noin neljännes ruotsalaisista asuu alle 20 000 asukkaan kunnissa, neljännes 20 40 000 asukkaan kunnissa ja viimeinen neljännes 40 100 000 asukkaan kunnissa. Kuntien keskiarvokoko on 30 000 asukasta. 7
60 % Eri kokoiset kunnat ja niiden asukkaat Ruotsissa kpl % asukkaita % 40 % 20 % 0 % < 20 000 asukasta: 171 kuntaa 20 000-40 000 asukasta: 68 kuntaa 40 000-100 000 asukasta: 39 kuntaa > 100 000 asukasta: 12 kuntaa Lähde: Statistics Sweden Ruotsin kiinteistövarallisuuden arvioidaan olevan 450 miljardia euroa, josta julkisen sektorin omistuksessa olevan toimitilakannan osuus on 20 prosenttia. Kaikki valtion rakennukset sekä osa kuntien ja maakuntakäräjien (landsting) rakennuksista on yhtiöitetty kiinteistöyhtiöiksi. Yhtiöitettyjen rakennusten osuus julkisesta rakennuskannasta on kolmannes. Rakennuksista 2/3 on edelleen suoraan julkisen organisaation (kunnan tai maakuntakäräjien) hallinnassa. Valtion kiinteistöjen hallintaa hoiti Ruotsissa aiemmin samanlainen rakennushallitus -tyyppinen organisaatio kuin Suomessa. Kuten Suomessakin, se on sittemmin yhtiöitetty. Yhden yhtiön sijaan Ruotsiin on perutettu useita erillisiä kiinteistöyhtiöitä kuten akateemiset kiinteistöt, ilmailulaitoksen kiinteistöt, postin kiinteistöt, jne. Kuntien vastuulla on peruskouluista 88 prosenttia (4 381 kpl vuonna 2004) ja tätä astetta käyvistä oppilaista 93 prosenttia (952 125 koululaista vuonna 2004). Muita peruskouluopetuksen järjestäjiä ovat mm. saamen yhteisö, yksityiset koulut, kansainväliset koulut ja valtion sisäoppilaitokset. Kuntien ylläpitämiä II asteen oppilaitoksia eli lukioita ja ammattikouluja on 64 prosenttia kouluista (491 koulua vuonna 2004) ja niissä oppilaista 87 prosenttia (301 584 opiskelijaa vuonna 2004). Päiväkodeista 75 prosenttia (6 576 kpl vuonna 2004) ja hoidettavista lapsista 85 prosenttia (303 107 lasta vuonna 2004) kuului kunnallisen sosiaalitoimen piiriin. Laitoshoidossa olevista senioreista 87 prosenttia (90 642 henkilöä) on kunnallisessa laitoksessa ja loput käyttävät yksityisiä palveluja. Terveydenhoidosta keskussairaalatason järjestävät läänit (landsting). Pääsääntöisesti toimitilat on kytketty toimintoon (enhet), esim. rehtori päättää sekä opetuksen järjestämisestä että tiloista. Tehtävien jako toimen (vuokralainen) ja kiinteistön pitäjän kesken vaihtelee tapauskohtaisesti. Kiinteistöstä vastaava taho (vuokranantaja) voi olla kunnan tekninen osasto tai tilakeskus (fastighetskontor) tai kunnan omistama kiinteistöyhtiö (fastighetbolag). 8
Kiinteistöyritys Kuntakiinteistöjen pidossa ajankohtaisia kysymyksiä ovat Ruotsin kuntaliiton mukaan energiatalousselvitykset, ilman laatu -kysymykset, systemaattinen palonturvallisuustyö, ympäristöohjelmat, takuuajat rakennushankkeissa (2, 5 vai 10 vuotta), julkiset hankinnat, kilpailukyky tulevaisuudessa ja esteettömyys. Oheisessa nuolikuviossa esitetään Ruotsin kuntaliiton käsitys siitä, miten kiinteistön pito on muuttumassa. Se tuo esille selvästi Ruotsin erilaisen näkökulman rakentamiseen ja kiinteistönpitoon. Ruotsissa kiinteistönpitoa on lähdetty kehittämään teknisistä lähtökohdista ja tästä syystä nämä asiat on sisällytetty osaksi asset management -kenttää. Kiinteistöjen ylläpito on Ruotsissa suppeampi alue kuin Suomessa, missä kiinteistön pitäjän vastuulla ovat monet niistä palveluista, jotka Ruotsissa kytketään suoraan toimintaan eli käyttäjän (vuokralaisen) itsensä maksettaviksi. Asset management Uudis-, lisä- ja korjausrakentaminen, ostaminen ja myyminen, suunnitelmalliset korjaukset, vakuudet, sopimukset? Kiinteistön hallinta Hallinto, käyttö, juoksevat ylläpito tehtävät Käyttäjäpalvelut Tilat, siivoukset, vartiointi, catering, tukipalvelut etc. Lähde: Ruotsin kuntaliitto 2.2 Tilakus ustannuk tannukse set Sisäinen vuokra Ruotsissa kunnan toiminnot saavat kunnan budjetista kokonaissumman, jonka ne voivat haluamallaan tavalla jakaa henkilökuntamenojen, tilojen ja muiden hankintojen kesken. Sosiaali-, terveys- tai opetustoimi ei päätä itse investoinneistaan, vaan ne ovat kunnassa keskitettyjä, poliittisia päätöksiä. Toiminnot ovat maksaneet noin 10 vuoden ajan sisäistä vuokraa tiloistaan. Sisäinen vuokra antaa tietoa tilojen absoluuttisista kustannuksista sekä niiden suhteesta toiminnan kokonaiskustannuksiin ja ohjaa toimintoja taloudellisuuteen mm. tarkoituksenmukaiseen tilojen käyttöön, uusinvestoinneista pidättäytymiseen ja vajaakäytössä olevista tiloista luopumiseen. Vuokranantajana toimii kunnan tasolla keskitetty tilahallinto, joka on joko kunnan sisäinen organisaatio tai kunnan omistama kiinteistöyhtiö. Vuokra voidaan määrätä joko markkinaperusteisesti (internhyra) tai kustannusperusteisesti (internpris). 9
Kustannusperusteinen, kohdekohtainen sisäinen vuokra muodostuu pääomakustannuksista, kunnossapitokustannuksista ja käyttökustannuksista. Pääomalle lasketaan valittu korko. Kustannusperustainen, toimintokohtainen sisäinen vuokra määritetään edellisen kohdan tavoin koko toiminnolle ja jyvitetään edelleen kohteille mm. laadun perusteella. Markkinaperustaisessa vuokrassa sisäinen vuokrataso on sama, kuin jos tila vuokrattaisiin vapailta markkinoilta. Vuokrataso on sama kunnan omille toiminnoille ja ulosvuokrauksessa esim. yksityiskouluille. Järjestelmä voi tuottaa voittoa tai tappiota. Jos vuokrat kytketään kustannusperusteiseen kiinteistönpitoon, pitää vuokranantajan ja vuokralaisen kesken sopia: mikä on oikea rakennuksen pitoaika? mikä on oikea vuokrataso pitkällä aikavälillä? miten riskit jaetaan eri osapuolten kesken? jos poistot ja kunnossapitotaso kytketään keskenään, miten vuokrataso määritetään kun rakennuksen kirjanpitoarvo jo on nolla. Markkinaperusteinen vuokran määräytyminen erottuu kustannusperusteisesta suhteessaan investointeihin: poistoajan pituudesta ollaan tarkempia (poistoajat lyhyempiä) mitkä investoinnit vyörytetään vuokraan (tilakeskuksen aloitteesta tehtyjä ei, vuokralaisten aloitteesta kyllä) mikä taho kantaa kustannusvastuun investoinnista (kustannusperustaisessa investointi voidaan rahoittaa suoraan kunnan yleisestä budjetista). Ruotsissa erikoissairaanhoito on maakuntakäräjien vastuualuetta. Tukholman maakuntakäräjillä kiinteistönomistus on keskitetty pääosin Locum-kiinteistöyhtiöön pois lukien kuitenkin ns. strategiset kiinteistöt, jotka maakuntakäräjät joko omistaa suoraan tai on vuokralla pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Muihin sairaalakiinteistöihin sovelletaan joko markkinaperusteisia vuokria tai kohtuullistettua markkinaperusteista vuokraa, kuten menetellään terveyskeskusten osalta. Kustannusvastuunjako Sisäisessä vuokrauksessa ei ole käyttö- ja kunnossapitokustannuksien jaosta vuokranantajan ja vuokralaisen välillä yleistä, yhteistä käytäntöä vaan jako vaihtelee kohdekohtaisesti. Tästä syystä kustannusvertailujen tekeminen (benchmarkkaus) on äärimmäisen vaikeaa, jopa mahdotonta. Ruotsin kuntaliitto on linjannut perusperiaatteita kustannusvastuun jaolle seuraavasti: vastuu taholla, joka voi vaikuttaa kustannusten kertymään (esim. vuokralainen maksaa itse vesilaskun, koska voi säännöstellä veden kulutusta) vastuu taholla, joka kantaa seuraukset (esim. vuokranantajan kannattaa vastata kantavien rakenteiden kunnossapidosta) 10
vastuu taholla, joka voi analysoida panos/tuotos-suhteen (esim. vuokralainen voi vastata sisätilojen kuluvista pintamateriaaleista). Osassa kunnista sisäiseen vuokrasysteemiin on sisällytetty kannustin luopua tiloista ja tehostaa tilankäyttöä. Tyhjät tilat muodostavat kunnalle tilapankin, jonka ylläpitokustannuksista vastaa tilakeskus eli käytännössä tyhjien tilojen kustannukset jakautuvat kaikille tilakeskuksen vuokralaisille. Tilakeskuksissa pyritään tarpeettomat tilat vuokraamaan ulos tai myymään. Rakennus- vai rakennusosakohtainen poisto? Investointi tulee jakaa niille vuosille, jolloin rakennusta käytetään. Näin meneteltäessä poisto kuvaa pääoman vuosikustannusta rakennuksen käyttövuosille. Laskennallisia poistoja ei kuitenkaan käytetä pääomavuokran määrittämiseen. Poistokäytäntöjä on alettu analysoida perusteellisemmin sen jälkeen, kun kunnissa on otettu käyttöön sisäiset vuokrat ja rakennusten hallintaan on perustettu kiinteistöyhtiöitä. Rakennuskohtaisesti poistettaessa kuntien rakennusten poistoajat ovat Ruotsissa: toimistorakennus 50 vuotta, 2 %/v teollisuusrakennus 25 vuotta, 4 %/v erikoisrakennus 33 vuotta, 3 %/v kunnantalo 33 vuotta sairaala 33 vuotta koulu 33 vuotta asuinkerrostalo 50 vuotta. Valtion rakennuksissa käytetään lyhyempiä 20 30 vuoden pitoaikoja. Yksityisissä yrityksissä kirjanpidolliset poistoajat rakennuksille ovat 30 40 vuotta, teollisuusrakennuksille 25 vuotta ja toimistorakennuksille 50 vuotta. Ruotsissa on keskusteltu viime aikoina siitä, onko rakennusten käyttöikä lyhenemässä kun erilaisten toimintojen elinkaari lyhenee koko ajan. Elinkaaren lyheneminen näkyy siinä, että rakennuksiin tehdään paljon toiminnallisista syistä perusteltuja peruskorjauksia. Rakennuksiin asennetaan myös paljon teknisiä järjestelmiä, joiden käyttöikä on selvästi lyhyempi kuin monien perinteisten rakenteiden esim. rakennuksen rungon käyttöikä. Myös tämä herättää saman kysymyksen, ovatko poistoajat liian pitkiä talo- ja tietotekniikkaintensiivisille rakennuksille. Ruotsissa on tutkittu rakennusten elinkaaren aikana toteutettujen toimenpiteiden kautta poistokäytännön toimivuutta. Tutkimuksessa rakennukset jaettiin 45 rakennusosaan, joiden poistoajat vaihtelivat rungon 60 vuoden ja pinnoitteiden ja ohjausjärjestelmien 10 vuoden välillä. Tutkimuksen tulos oli, että rakenteiden erilaisista käyttöikäpituuksista ja rakenteiden kustannusosuuksista summautuu lopulta melko sama käyttöikä kuin rakennuskohtaisesti on tapana käyttää, joten tarvetta poistoaikauudistukseen ei tullut. Suurempaa vuotuista poistoa (4 %) voi harkita käytettäväksi vain rakennuksissa joissa on runsaasti taloteknisiä ratkaisuja tai runko on rakennettu lyhyelle pitoajalle (esimerkiksi varasto). 11
Tehtäessä korjauksia räätälöidysti vuokralaisen tarpeisiin, voi olla tarvetta huomioida tilojen ja teknisten järjestelmien lyhyt käyttöikä, ettei vuokranantajalle jäisi räätälöinneistä poistamatonta osuutta vuokrasuhteen päättyessä. Se voidaan tehdä jakamalla rakennus tai tila 1. perusjärjestelmään (runko, ilmanvaihto, tms.) 2. asiakasjärjestelmään (väliseinät, sisustus, varustus, tms.) 3. IT-järjestelmään (asiakaskohtainen dataverkko, talotekniikan ohjaus, tms. jota ei korjata vaan uusitaan kokonaan vuokralaisen vaihtuessa). Rakennusosakohtaisia (komponentavskrivning) tai tilakohtaisia (tilamuutos vuokralaisen tarpeeseen) poistoja käytetään harvoin, mutta mikäli näin menetellään, suositeltavina poistoaikoina pidetään: 40 % sähkö-, tele-, hälytys-, tietotekn.järjestelmät 10 vuotta 40 % muu talotekniikka 20 vuotta 20 % rakennustekniikka 33 vuotta. Ruotsissa sekä kuntien että valtion rakennuksissa korjausten poistoaika on lyhyempi kuin uudisinvestoinnin. Toiminnallisissa korjauksissa poistoaika voi olla vuokra-ajan pituus, jopa vain 3 5 vuotta. Investointi vai vuosikustannus? Poistosäännöt kirjanpidossa ja verotuksessa sallivat investoinnin kirjaamisen taseeseen vain jos toimenpide (uudis-, laajennus- ja perusparannustoimenpide) parantaa rakennuksen tasoa. Korjaukset ja ylläpitotoimet, jotka ylläpitävät rakennuksen teknisen ja toiminnallisen tilan ennallaan, olisi kirjattava vuosikustannuksiksi. Ruotsissa suositaan suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja pyritään välttämään isoja investointiluokan korjauksia. Jos kirjanpitolakia noudatettaisiin täsmällisesti, olisivat rakennukset systemaattisesti arvokkaampia kuin kirjanpitoarvo osoittaa. Tästä syystä kiinteistönpidossa on muodostunut käytännöksi määritellä investoinneiksi toimenpiteet, jotka korottavat rakennuksen varustusta toimenpiteet, jotka mahdollistavat vuokrankorotuksen verrattuna alkuperäisen vuokrasopimuksen tasoon toimenpiteet, jotka aiheuttavat suuren säästön käyttökustannuksissa toimenpidekokonaisuudet, joissa on mukana perusparannusta, lasketaan kokonaisuudessaan investoinniksi, vaikka kysymyksessä olisi vuosikorjaus toimenpiteet, jotka budjettitaktisista syistä määritetään investoinniksi. Myös kansainväliset säännöt kulkevat enemmän kohti sitä, että rakennusten kirjanpitoarvo on entistä lähempänä todellista arvoa tai markkina-arvoa. Rakennuksen arvoa voidaan myös korottaa muutoin kuin investoinnin kautta mikäli arvonkorotuksen pitää olla merkittävä, esim. 20 % arvonkorotuksen pitää olla pysyvä korkeampi arvo pitää dokumentoida jäljellä oleva pitoaika pitää olla suurempi kuin 10 vuotta. 12
Käytännössä arvon nostoja ei julkisella sektorilla tehdä ilman korjaustoimia, mikäli rakennuksen hallinta ei ole muuttumassa. Arvon korotuksia on tehty rakennusomistuksen yhtiöittämisen yhteydessä. Arvon alennukset tehdään, kun tilat ovat tyhjiä, rakennus puretaan tai rakennus myydään kirjanpitoarvoa alemmalla hinnalla. Pääomakustannusten ennakointi Ruotsista ei löydy Kunkor A -tyyppistä peruskorjaustarpeen arviointimenettelyä yksittäisen rakennuksen peruskorjaustarpeen tai suuremman rakennusmassan korjaustarpeen laskentaan. Lähinnä vastaavana voi pitää samalle aikajänteelle ulottuvaa tilastrategioiden laadintaa. Tilastrategia pitää sisällään konkreettiset, toimenpidetasolle ulotetut budjetoinnit eri aikajaksoille (3 v, 6 v, 12 v). Ruotsin kuntaliiton ohjeistuksen mukaan strategioiden laatimisessa lähtökohtina on otettava huomioon kohteen käyttökelpoisuus, tekninen kunto, talous (kohteen rahavirrat), toimintaympäristöön liittyvät piirteet ja laillisuuskysymykset. Käyttökelpoisuudella tarkoitetaan kykyä vastata nykyiseen käyttötarpeeseen tai muuntojoustavuutta ja sitä kautta kykyä vastata muuttuviin tilatarpeisiin. Talouden osalta oleellisia kysymyksiä ovat odotettavissa olevat korjaustarpeet, esim. ovatko kohteen tulevat korjauskustannukset kohtuulliset. Ruotsissa painotetaan suunnitelmallista kunnossapitoa. Kohteiden sisäisiin vuokriin sisältyy automaattisesti tietyt kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet, jotka kiinteistöä hallinnoiva taho (vuokranantaja) päättää. Näitä kustannuseriä voi pitää pääomavuokran kaltaisina erinä. 2.3 Sisäilmaongelmien hoito Kansainvälisen määritelmän mukaan ilman laatu on huono, mikäli 20 prosenttia tilassa oleskelevista pitää ilman laatua huonona. Ruotsin omien määritelmien mukaan ilman laadun indikaattorina pidetään hiilidioksidipitoisuutta, joka saisi olla enintään 1000 ppm. Ruotsissa sisäilman laatutavoitteen saavuttamista on tutkittu otantapohjaisesti ja havaittu, ettei tavoitteeseen päästä. Tästä syystä kuntaliitto on tarkentanut ohjeistustaan ilmanvaihdosta. Kuntien vaikeuksille tässä löytyy ymmärrystä, koska ilmanvaihdon korjaaminen on kallis toimenpide, jossa hyöty/kustannussuhde voi jäädä heikoksi. Lailla asetettujen ohjearvojen saavuttamista myös valvotaan. Rakennuksen omistajalla on velvollisuus tarkistuttaa kahden vuoden välein ilmanvaihdon toimivuus valtuutetulla asiantuntijalla. Mikäli tarkistuksessa tulee esiin puutteita, ne on korjattava puolen vuoden kuluessa. Tarkistustodistus on oltava esillä rakennuksessa (vert. hissien tai palosammuttimien tarkistustodistukset). Valvontavastuu on kuntien rakennuslautakunnilla. Ruotsissa katsotaan, että työnantajalla on vastuu työympäristöstä ja tästä syystä velvollisuus toimia, mikäli sisäilmasto on huono. Kunnassa työnantajaa edustavat teoriassa poliittiset päättäjät ja lautakunnat, käytännössä kuitenkin asianomaisen kohteen johtaja (rehtori, päiväkodin johtaja, johtava lääkäri tms.). Huolehtiminen terveellisestä työympäristöstä suositellaan kirjattavaksi johtavien henkilöiden toimenkuvaan. Tämä tarkoittaa sitä, että esim. rehtori voi asettaa koulun käyttökieltoon. 13
Työsuojeluviranomaisilla ja ympäristö-/terveystarkastajilla on lainmukainen oikeus tyhjentää rakennus ja velvoittaa se korjattavaksi, kunhan perusteet tälle toimenpiteelle on hankittu asianmukaisilla selvityksillä. Kunnissa ympäristö/terveyslautakunta on valvova elin, joka vastaanottaa valitukset ja seuraa toimenpiteisiin ryhtymistä. Myös lautakunta voi määrätä rakennuksen/tilan väliaikaisesti käyttökieltoon, mikäli se katsotaan terveysriskiksi käyttäjille. Nämä lainmukaiset oikeudet perustuvat 1977 annettuun työympäristölakiin (arbetsmiljölag) ja 1999 annettuun ihmisten terveyttä suojelevaan lakiin (miljöbalken). Työympäristölaki (2 2) velvoittaa suunnittelemaan ja järjestämään työn niin, että se voidaan toteuttaa terveellisessä ja turvallisessa ympäristössä. Työhygieenisten ohjeiden mukaan (2 4) sisäilma, valaistus, melu, tärinä ja vastaavat pitää olla hyväksyttävät; (2 6) aineita, jotka voivat aiheuttaa sairauden tai tapaturman vaaran, saa käyttää ainoastaan kontrolloiduissa olosuhteissa sekä (3 2) työnantajan pitää toteuttaa kaikki toimenpiteet, jotka tarvitaan työntekijän työolosuhteiden sairauden tai tapaturmavaaran ehkäisemiseksi. (3 4) jos työtekijä havaitsee työssään vakavan vaaran, täytyy hänen ilmoittaa siitä työnantajalle. Ympäristölakia pitää soveltaa siten, että ihmisten terveyttä ja ympäristöä suojellaan haitoilta ja vahingoilta. Asuntoja ja toimitiloja pitää käyttää niin, ettei käytöstä aiheudu haittaa ihmisten terveydelle (9 9). Ruotsin kuntaliitto on antanut menettelyohjeet myös varsinaisten sisäilmaongelmien selvittämiseen (6 askeleen kaavio). Heräte sisäilmaongelman selvittelyyn voi tulla joko kohteen käyttäjiltä tai terveysviranomaisilta. Sisäilmaongelman ratkaiseminen Havaitsija: Terve talo-ryhmä / Ympäristö & terveyshuolto / Työterveys / Henkiökunta / Työnantaja / Kiinteistönhoitaja / Vanhemmat / Työsuojelu Askel 1: Tarkistukset ja tiloissa työskentelevien / asioivien kuuleminen Löydökset Toimenpiteet Seuranta Askel 2: Katselmukset Löydökset Toimenpiteet Seuranta Askel 3: Kyselyt / haastettelut Ongelma ratkaistu Ongelma ratkaistu Askel 4: Tutkimukset rakenteet ja tekniset järjestelmät käyttö siivous Löydökset Toimenpiteet Seuranta ympäristöriskit kohdekohtaiset tekijät Löydökset Toimenpiteet Seuranta Ongelma ratkaistu Ongelma ratkaistu Askel 5: Mittaukset valo, ääni, ilmanlaatu, ilmavaihto, kemialliset aineet, lämpötila, mikro-organismit Löydökset Toimenpiteet Seuranta Ongelma ratkaistu Askel 6: Lääketieteelliset tutkimukset ja kohdennetut mittaukset Lähde: Ruotsin kuntaliitto 14
Askel 1: Kun sisäilmaongelma tulee esille, on tärkeätä välittömästi mennä paikanpäälle keskustelemaan niiden henkilöiden kanssa, joita ongelma koskee. Samalla tarkastetaan kohteesta yksinkertaiset virheet/virheasetukset (esim. ilmanvaihdon tai lämmityksen säädöt tai viat), jotka voivat olla ongelman aiheuttajia. Askel 2: Mikäli ongelmaan ei löydy yksinkertaista syytä on syytä aloittaa rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien katselmukset. Tässä vaiheessa käytetään yksinkertaisia aistinvaraisia (näkö-kuulo-haju) kuntoarviomenetelmiä sekä keskustellaan myös kiinteistön huollosta vastaavien henkilöiden kanssa. Askel 3: Jos askeleet 1 ja 2 eivät ole tuottaneet ratkaisua sisäilmaongelmaan, on syytä haastatella perusteellisemmin käyttäjiä: kuinka moni on havainnut sisäilmaongelman ja saa siitä oireita. Tätä varten on olemassa vakioituja kyselykaavakkeita kuten Örebro, Göteborg ja Stockholm. Askel 4: Edellisissä vaiheissa kerätyn aineiston perusteella jatketaan yksityis-kohtaisempiin ja rajattuihin tutkimuksiin. Edelleen vältellään monimutkaisia tutkimusmenetelmiä ja mittauksia. Tekniikan lisäksi tässä vaiheessa tutkitaan kohteen ylläpitoa, kohdekohtaisia ominaisuuksia ja myös käyttäjien ominaisuuksia esim. onko joukossa allergikkoja. Askel 5: Mikäli edellä esitetyillä toimenpiteillä ei ole onnistuttu ratkaisemaan sisäilmaongelmaa, on syytä ottaa käyttöön perusteelliset tutkimus- ja mittausmenetelmät ja mittalaitteet. Tässä vaiheessa voidaan tarvita erityisasiantuntemusta. Tutkimuksen kohteita voivat olla ilmanvaihdon toimivuus, lämpötila, ääni, valo, kemikaalit, mikro-organismit tai allergeenit sen mukaan, mitä saatiin selville kyselyllä. Askel 6: Viimeinen vaihtoehto on keskittyä niihin yksittäisiin ihmisiin, jotka korjaavista toimenpiteistä huolimatta voivat huonosti tarkastelun kohteena olevassa ympäristössä. Tällaisten ihmisten lähityöympäristö tutkitaan (mitataan) kohdennetusti. On tärkeätä ottaa heidät vakavasti, koska taustalla voi olla vakava allergia tms. Tukholman koulu- ja päiväkotikiinteistöyhtiöllä (SISAB) on oma ohjeistus sisäilmakysymysten käsittelyyn. Sen määrittelyn mukaan kysymyksessä on sisäilmaongelmaongelma/kosteusvaurio, mikäli kunnossapitäjä ei tiedä, mitä pitää tehdä rakennukselle kaikki vesivahingot kosteusvauriot, joita kunnossapitäjä ei itse kykene korjaamaan tapaus, jossa ihmiset oireilevat ja voivat huonosti. Sisäilmaongelman ratkaisujärjestelmä koostuu seuraavista osista ja ohjeista: tärkeää toimia nopeasti, kun valituksia ilmenee toiminnan aloittamisen lähtökohta on, että valitus on oikeutettu. kerätään kaikki tarpeellinen tieto ongelmasta 15
rakennuksen mittaukset tehdään vasta, kun on selvillä, mitä tarkkaan ottaen mitataan ja mitä tarkoitusta varten ja miten tuloksia tulkitaan miksi mitataan? Mitä hypoteeseja on olemassa, onko joku hypoteesi todennäköinen ja miten hypoteesi todennetaan eli millä mittauksilla mitä mitataan? milloin, missä ja kuka mittaa? mitkä olosuhteet vaikuttavat mittauksiin? etukäteisarviot mittaustuloksille? mittauskonsultille asetetut vaatimukset: tekninen osaaminen, kokemus vastaavista tapauksista CV, meriittilistat, referenssit. Sisäilmaongelman käsittely: SISAB Tukholman koulukiinteistöyhtiön ohjeistus Ongelma Ongelmankuvaus Työjärjestys Toimenpidepäätös Tieto kouluun Toimenpiteen suunnittelu Toimenpiteen päätös Terveellisen sisäilman tarkistuslista Silmämääräinen tarkistus Aiemmat tarkastukset, inventoinnit Kosteusepäily Tiedonvaihto asiassa käyttöhenkilöstön tiedustelu Piirustusten läpikäynti Metodin valinta Dokumenttien päivitys Työryhmän perustaminen Konsultin ja urakoitsijan valinta Dokumenttien päivitys Palaute koululle Kokemusten palaute 16
Sisäilmaongelman käsittely SISAB Tukholman koulukiinteistöyhtiön ohjeistus Toimenpide -ehdotus V alm is toim enpide Korjaussuunnitelma A rviointi ja kokemusten kirjaaminen 17
3 Norja 3.1 Opetus tus-, sosiaali- ja terv erveys ystoimen tilat t ja tilahallin linto Norjassa asuu 4,6 miljoonaa asukasta vuonna 2005. Vuoteen 2025 mennessä väestön määrän ennakoidaan kasvava 5,2 miljoonaan asukkaaseen. Väestörakenne on kestänyt samanlaisena viimeiset 10 vuotta. Työikäisen väestön osuus tulee säilymään entisellään (20 64-vuotiaat ~ 60 %), mutta lasten ja koululaisten osuus tulee vähenemään ja eläkeikäisten määrä lisääntymään. Huollettavat Norjassa on yhtä monta kuntaa kuin Suomessa, 431 kuntaa, mutta väestöä jonkin verran vähemmän, joten kunnat ovat hieman pienempiä. Kuntien keskiarvokoko on 10 000 asukasta. Neljännes Norjan asukkaista asuun yli 100 000 asukkaan kaupungeissa eli Bærumissa (105 485 asukasta vuonna 2005), Stavangerissa (114 936), Trondheimeimissa (157 813), Bergenissä (241 440) ja Oslossa (536 209). Neljännes asuu pienissä, alle 10 000 asukkaan kunnissa. Neljännes kooltaan 10 000 25 000 asukkaan kunnissa ja viimeinen neljännes 25 000 100 000 asukkaan kunnissa. 18
80 % 60 % Eri kokoiset kunnat ja niiden asukkaat Norjassa kpl % asukkaita % 40 % 20 % 0 % < 10 000 asukasta: 330 kuntaa 10 000-25 000 asukasta: 69 kuntaa 25 000-100 000 asukasta: 29 kuntaa > 100 000 asukasta: 5 kuntaa Lähde: Statistics Norway Norja koko rakennuskannan kooksi arvioidaan 325 miljoona neliömetriä ja arvoksi 3-4 000 miljardia kruunua (380 410 miljardia euroa), josta kuntien ja läänien (fylke) hallinnassa kannasta on 9 prosenttia, 30 miljoonaa neliömetriä. Kuntien kannaksi arvioidaan 24 miljoonaa neliötä, josta puolet kouluja. Peruskoulussa ja alemmassa II toiseen asteen koulutuksessa Norjassa on yhteensä 620 000 oppilasta ja näiden koulutus on lähes kokonaan kuntien tehtävä. Tätä vanhempien koulutus eli ammattikoulu- ja lukiotaso (174 000 opiskelijaa) ovat maakunnan vastuulla. Kunnat järjestävät myös päivähoito- ja iäkkäiden hoitopalvelut eli huolehtivat tähän tehtävään rakennetuista rakennuksista. Norjassa on 5 800 päiväkotia, joista kunta omistaa puolet (2 900 päiväkotia) ja niissä päiväkotia käyvistä lapsista noin 70 prosenttia (108 000 lasta). Toisen puolen päiväkodeista omistavat mm. yksityiset perheet, hoiva-alan yrittäjät ja erilaiset aatteelliset järjestöt (kristilliset järjestöt, naisjärjestöt). Vuonna 2002 terveystoimi keskitettiin kokonaan kunnilta valtion hallintaan (sykehus reform). Tämä siirto tehtiin, jotta väestölle voidaan tarjota asuinpaikasta riippumatta tasa-arvoinen, oikeudenmukainen ja solidaarinen terveydenhoito. Terveydenhoito on organisoitu alueellisten sairaalayritysten (foretagsmodell) kautta, joiden toimialaan kuuluvat sekä sairaanhoito- että terveydenhoitopalvelut. Sairaalayritysten edellytetään toimivan kiinteistöpääoman suhteen liiketoiminnallisin periaattein. Tämä tarkoittaa tehokasta tilankäyttöä, sekä tilojen että erikoislaitteiden sitomista niiden käyttöön (menojen ja tulojen vastaavuus), todelliseen käyttöikään sidottuja poistoaikoja, jne. 85 prosentissa kunnista kiinteistöistä vastaa tekninen osasto tai erityinen omaisuuden ylläpito-osasto, muilla (opetusvirasto, kunnan liikelaitos ja muut) on kaikilla 5 prosentin osuus. Kunnossapitoon on yleensä kunnan omat työntekijät, mutta jonkin verran käytetään myös ostopalveluita. Vahtimestarit ovat tärkeä linkki välittämään tietoa kohteen kunnosta ja tilasta tekniseen toimeen. 19
Rakennuksien pito kuuluu teknisille osastoille, mutta rahapäätösvalta on toimen (enhet) johtajalla (esim. rehtori). Opetustoimen ja sosiaalitoimen käyttöön on osoitettu määräraha yksiköittäin ja sen käytön on saanut toiminnonjohtaja (esim. rehtori) jakaa palkkojen ja materiaalien, kiinteistön pidon ja käyttökustannusten välillä. Käytäntö on johtanut siihen, että rakennusten kunto on päässyt rapistumaan. Koulujen kuntoon on puuttunut Norjan valtiontalouden tarkastuskeskus (Rikrevisjonen report 3:13 2005) ja valtion lapsiasiamies, jonka mukaan monissa kouluissa olosuhteet ovat terveydelle vaaralliset. Norjan valtion hallinnon kunta- ja alueosastolla on vastuu valtion kunnallispolitiikasta ja kuntien ohjauksesta. Kuntien omaisuuden hallinta on kuntien itsehallinnon piirissä. Valtio ohjaa kuntia yleisellä tasolla kunnallislain kautta. Opetus- ja tutkimusministeriö (UFI) johtaa ja vastaa siitä, että fyysinen kouluympäristö on lain (opplæringsloven) vaatimusten mukainen. Kunnallislain mukainen raportointijärjestelmä (Kostra) toimii tiedonsiirtoalustana kuntien ja valtion välillä. Rakennusten kuntoon liittyvien ongelmien ratkaisemiseksi muutamissa kunnissa, kuten Oslossa on perustettu kunnan omistamia kiinteistöyhtiöitä hoitamaan omaisuuden hallinnan ja kiinteistön kunnossapitotehtäviä. Kiinteistöjen käyttöä palvelevat hoitotehtävät (energia, vesi, siivous, vartiointi, ulkoalueiden hoito) ovat edelleen toimien itsensä vastuulla. Norjassa jaetaan kiinteistöjen pitoon liittyvät tehtävät omistamiseen, hallintaan ja käyttöön. Omistaja tehtäviin kuuluu kiinteistöjen hankkiminen ja kehittäminen, hallinta osastolle rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien kunnossapito ja korjaukset. Käyttö on siis sidottu tiloissa toimivaan organisaatioon eikä kiinteistöjen hallintaan hoitavaan tahoon. Tässä kohtaa on kuitenkin paineita organisoinnin muutoksiin. Siivous nähdään tärkeänä osana hyvän sisäilman tuottamista ja tästä syystä rakennuksen hallinnasta vastaavat organisaatiot haluaisivat ottaa sen hoitaakseen. Kunnan poliittiset hallintoelimet tekevät kuntien rakennuskantaa koskevat strategiset päätökset. Omistamiseen liittyviä strategisia kysymyksiä ovat esim. minkä tyyppisiä tiloja aiotaan omistaa, investoida, peruskorjata ja purkaa. Strateginen päätöksen teko perustetaan investointi- ja kokonaistaloudellisuuslaskelmiin. Investoinneille lasketaan vuosikustannukset ja asetetaan tältä pohjalta vuokratulotavoitteet. Tilojen kuntostrategia määrittää, pidetäänkö tilat korkealuokkaisina koko ajan vai annetaanko tilojen kulumisen hieman näkyä tai onko talotekniset laitteet ja kojeet uusittava ennen kuin ne rikkoontuvat vai uusitaanko ne vasta rikkoutuessa. 20
Omistaja päättää myös energiataloudesta, ympäristöstrategiasta, sisäilmastoon liittyvistä kysymyksistä, jätehuollosta ja kierrätyksestä. Myös turvallisuus on tärkeä osa tilastrategiaratkaisuja. Siihen kuuluu mm. päätökset kiinteistöjen turvallisuusjärjestelmistä. Taktinen taso toteuttaa omistajan strategiset päätökset käytännössä sekä organisoi tilojen ylläpidon ja hoidon suunnittelun. Sille kuuluu myös budjetointi ja taloudellinen ohjaus sekä yhteyden pito (mm. vastuiden jako) tilojen käyttäjien ja vuokralaisten kanssa Operatiivinen taso käsittää ne toimet, jolla rakennuksen ja tilojen rakennustekninen kunto, esteettinen laatu ja käyttäjien palvelukyky säilyvät strategian mukaisella tasolla. Nämä kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet tilaa osin taktinen taso ja osin tilojen käyttäjät. Yleensä taktinen taso (kunnan tekninen toimi tai kiinteistöosasto) huolehtii rakennuksen ulkovaipan, rakenteiden, talotekniikan, lämmityksen, ilmanvaihdon ja sähköjärjestelmien toimivuudesta, kunnosta ja ylläpidosta. Käyttäjä/vuokralainen (koulu, päiväkoti) vastaa itse sisätiloista ja sisäpinnoista, siivouksesta ja puhtaanapidosta sekä itse tekemistään asennuksista. Korjaus-, kunnossapito- ja ylläpitotehtäviä voivat hoitaa kunnan palveluksessa olevat henkilöt tai ne voidaan tilata yksityisiltä palveluyrityksiltä. Norjan koulujen kunto 1.1.1999 jälkeen kunnat velvoitettiin tarkistamaan ja hyväksymään sosiaali- ja terveystoimen rakennusten ulko- ja sisätilojen kunto sekä fyysinen ja psykososiaalinen toimintaympäristö sekä asettamaan tavoitteet kunnossapidolle ja suunnittelemaan korjaustoimenpiteet. Toimenpidevelvoitteet koskevat erityisesti niitä kuntia, jotka saavat valtiolta avustusta. Kuntien tiloista 60 prosentille on tehty vaaditut toimenpiteet 2005 mennessä. Koulujen kunnosta on tehty selvitys vuosina 2003 2004, missä niiden kuntoa ja käyttökelpoisuutta on arvioitu neliportaisella asteikolla. Otannassa oli mukana 671 koulua 109 kunnasta. Koulujen kuntokartoituksen perusteella koulut jakaantuivat kuntoluokkiin seuraavasti: 0. ei oireita, huomattavan hyvässä kunnossa ja vain pieniä poikkeamia uudisrakentamistasoon 11 % 1. heikkoja oireita, hyvä tai tyydyttävä kunto, missä kaikki lait ja asetukset saavutetaan, joitakin kulumia tai eroja uudisrakentamistasoon 31 % 2. keskiraskaita oireita, tietty määrä teknistä parantamista vaativia vikoja ja poikkeamia / alittaa lakien ja asetusten vaatiman tason 44 % 3. raskaita oireita, laajoja vaurioita, vikoja tai puutteita, laaja tarve tekniselle parantamiselle, alittaa lakien ja asetusten tason 14 %. Kunnan varallisuudella ei ole systemaattista merkitystä koulujen kuntoluokkiin. Uusimmat koulut ovat luonnollisesti kuntoluokaltaan parhaimpia, 1951 1980 aikana rakennetut koulut ovat kuntoluokaltaan samaa tasoa. Kuntoisuusluokka keskiarvona mitattuna vaihteli rakennuksen iän mukaan seuraavasti (asteikko 0 3): 21
ennen vuotta 1951 rakennetut keskiarvo 1,84 1951 1960 rakennetut keskiarvo 1,55 1961 1970 rakennetut keskiarvo 1,61 1971 1980 rakennetut keskiarvo 1,52 vuoden 1981 jälkeen rakennetut keskiarvo 1,28 Ratkaisu esiin tulleisiin ongelmiin on ammattimainen kiinteistönpito ja elinkaarikustannusajattelu, joka pitää sisällään pitkälle aikavälille laaditut kunnossapitosuunnitelmat. Koulujen kunto Norjassa otantatutkimuksen mukaan Koulujen kunto ikäluokittain 22
Koulujen kunto rakennusosittain 3.2 Korjausk orjauskus ustannus tannusten ennakoin ointi Kunnossapitokustannukset Norjalaisten teorian mukaan tulee edullisemmaksi pitää hyvä rakennus hyvässä kunnossa kuin huonokuntoinen rakennus edes siinä kunnossa, mitä se on. Teorian taustalla on oheinen käyrästö. Kuvan vasemmassa laidassa kuvataan tilannetta, jossa kunnossapitotoimenpiteitä tehdään vain tarpeen ilmaantuessa (punainen käyrä). Kuvan oikeassa laidassa esitetään tilanne, jossa panostetaan paljon suunnitelmalliseen korjaustoimintaan (keltainen käyrä). Molemmissa tapauksissa kokonaiskustannukset ovat korkeammat, kuin jos sopivassa suhteessa harjoitetaan suunnitelmallista ja tarpeen mukaista korjaamista (optimialue). Kunnossapidon kustannukset Kustannusopitimi Kunnossapidon määrä Yhteiskustannus Suunnitelmallinen Suunnitelmallinen kunnossapito kunnossapito Kunnossapito esiintulevien tarpeiden mukaan mukaan Teorian perusteet voidaan havainnollistaa myös oheisella tolppakuvaajalla, joka konkretisoi korjaustarpeen kehittymisen ajan funktiona. Rakennuksen vauriokorjaukset kannattaa siis toteuttaa mahdollisimman pian vaurion ilmettyä. Vaurio pahenee aikaa myöten ja saattaa vaurioittaa muita rakennusosia, jolloin korjauskustannuksiin tulee kerrannaisvaikutuksia. 23
Norjan byggforskningsinstitutin mukaan suunnitelmallisen kunnossapidon tavoitetaso on 100 kruunua/neliö (13 euroa/neliö) koulurakennuksissa vuonna 2003. Jos rahaa käytetään tätä vähemmän, syntyy akuutteja vikoja, ( tulipaloja ), jotka priorisoidaan ja tämä sekoittaa suunnitelmallisen kunnossapidon vuosiksi eteenpäin. Koulujen osalta on selvitetty kunnossapitoon käytetty rahamäärää. Alla olevassa taulukossa ensimmäinen sarake on kuntien itsensä (poliittinen päätös) asettama tavoitteellinen taso ja toinen sarake toteutunut taso eli se, minkä koulujen rehtorit ovat osoittaneet toimintamenoista rakennusten kunnossapitoon. 75 prosenttia kunnista katsoo, että tavoitteellinen taso olisi yli 70 kruunua (9 euroa), mutta vain 14 prosenttia kunnista yltää tälle tasolle. Keskimääräinen kunnossapitokustannus neliötä kohden on 32 kruunua (4 euroa) vuodessa. Tämä jää huomattavasti alle 24
Norjan byggforskningsinstitutin arviosta, jonka mukaan rahaa pitäisi kulua 100 kruunua (13 euroa) vuodessa per neliö. Peruskorjaustarpeen ennakointi Norjassa kuntien rakennuskannan tilan analysointiin on käytetty Multi Map - järjestelmää, jossa etsitään vastauksia kysymyksiin: kuinka suuri on rakennuskannan tekninen peruskorjaustarve? mikä on rakennusten toiminnallisuuden nykytilanne? tyydyttävätkö rakennuskannan toiminnalliset ominaisuudet tulevan toiminnan tarpeet? Analyysijärjestelmä selvittää tutkimuksen kohteena olevan rakennuskannan toiminnallisen arvon sekä lyhyellä ja pitkällä aikajänteellä. Mallin perusominaisuus on, että tilaaja määrittelee haluaako se karkean strategisen arvion rakennuskannan tilasta vai yksityiskohtaisen rakennuskohtaisen arvion tilanteesta (pyramidikaavio). Rakennuksen tila Rakenteet LVIS Karkea tilannekartoitus: rakenne, sisäilma, toiminnallisuus, joustavuus Korjauskustannusarvio Korjauskustannus suunnittelu Projektointi Lähde: Multiconsult Karkeimmalla tasolla käydään läpi vain rakenne, sisäilma, toiminnallisuus ja muuntojoustavuus. Yksityiskohtaisin selvittämistaso vastaa korjaushankkeen suunnittelua. Analyysijärjestelmään kuuluu kyselyä kohteesta rakennuksen isännöitsijältä, käyttäjiltä/vuokralaisilta ja talonmieheltä/käyttöhenkilöstöltä. Kysymyksillä haetaan vastauksia seuraaviin kysymyksiin: rakennuksen ja tontin perusdataa: rakennuksen liittyvät perustiedot kuten laajuus ja rakennusvuosi, paikkakunta, omistaja, tontin omistaja, liittymät jne. rakennuksen perusominaisuuksia: rakennuksen fyysiset ominaisuudet: tilavuus, kerrosala, rakennusmateriaalit, teknisiä tietoja: missä kunnossa eri rakennusosat ovat ja mikä on talotekniikkavarustus. Rakennusosia arvioidaan asteikolla 0 = uusi 3 = vaatii uusimisen tilojen toiminnallisuutta: millainen on eri tilojen toiminnallisuus ja palvelukyky käyttäjän (isännöitsijä, vuokralaiset, muut käyttäjät) näkökulmasta 25
tontin vuokra-aika tai omistustilanne, vuokran suuruus, pysäköintimahdollisuudet, liikenneyhteydet, tontin sijainti, rakennusoikeus, rakennuksen arvo jne. Koko rakennuksen osalta annetaan arvio sijoittamalle se oheiseen nelikenttätarkasteluun. Nelikenttä muodostuu muuntojoustavuuden ja toiminnallisuuden kombinaatioina ja tuloksen tehtävä on auttaa päättämään toimenpiteet yksittäisen rakennuksen kohdalla: Tilojen osalta arviointi koskee sekä teknistä kuntoa että toiminnallisuutta ja taloutta. Rakennukset/tilat sijoitetaan 4 luokkaan: uudet, korjatut, korjaustarpeessa olevat ja terveyden tai talouden kannalta riskikohteet (terveysriski: sisäilma tai konkreettisesti rakenteiden kunto; taloudellinen riski: joko korkeat korjauskustannukset tai sopimattomuus nykykäyttöön). Lähde: Multiconsult Periaatekaavio rakennuksen elinkaaren aikana tarvittavan rahamäärän arvioinnista. Peruskorjaukset ajoitetaan karkeasti ja diskontataan nykyarvoksi (kuvan yläosa). Kaikki nykyarvoiksi lasketut kuluerät jaetaan tasaisesti koko rakennuksen elinkaaren ajalle annuiteettimenetelmällä (kuvan alaosa). Lähde: Multiconsult 26
Korjaushankkeiden kustannusarvio tehdään rakennusosa-arviona. Jokaiselle rakennusosalle ja vaurioluokalle on valmiiksi laskettu korjauskustannusarvio. Kun tarvittavien rakennusosien kuntoarvio on tehty ja tiedot yhdistetään vauriota vaan kustannustietoon saadaan laskettua koko hankkeen korjauskustannusarvio. Poistoajat Norjassa Norjassa rakennusten poistoajat vaihtelevat 20 100 vuoteen. Valtion rakennusten poistoaikana on käytetty tyypillisesti 60 vuotta, jolle annuiteetit on laskettu. Eniten käytetty poistomenetelmä Norjassa on lineaarinen poisto. Rakennus poistetaan elinaikana joka vuosi tasasuuruisella poistolla. Norjassa käytetään myös annuiteetti poistoa. Tekninen pitoaika riippuu seuraavista tekijöistä: Materiaali: materiaalien tekniset ominaisuudet Suunnittelu: millaisia ovat suunnitteluratkaisut eri materiaalien suhteen Tekninen toteutus: rakennustyön laatu Ympäristö: ilmasto-olosuhteet, mekaaninen, kemiallinen biologinen kuormitus Kunnossapito: millainen kunnossapitostandardi rakennuksella on ollut Toiminnallinen pitoaika riippuu käyttäjän tarpeiden muuttumisesta rakennuksen käytön aikana. Toisaalta myös viranomaiset vaativat rakennukselta mm. palonkestoa, hyvää sisäilman laatua, energiatehokkuutta. Yksittäisen rakennusosan kohdalla käytäntö on osoittanut, että paljon teknistä pitoaikaa nopeammin saavutetaan toiminnallinen pitoaika. Esteettinen pitoaika riippuu kunkin ajankohdan trendeistä, suunnittelusta ja rakennusten kunnossapidon laadusta. Heikko kunnossapito aiheuttaa teknisen pitoajan lyhenemistä nopeasti. Taloudellinen pitoaika vaihtelee talotyypeittäin jopa kymmeniä vuosia, keskimääräisinä aikoina pidetään: väliaikaiset rakennelmat alle 10 vuotta teollisuus-, varasto- ja kauppahallit 10 20 vuotta teollisuusrakennukset 30 vuotta opetusrakennukset, terveydenhoitorakennukset, liike- ja toimistorakennukset, sosiaalirakennukset 60 vuotta korkealuokkaiset julkiset rakennukset 120 vuotta. 3.3 Sisäilmaongelmat Norjassa ei ole yleisesti käytössä sisäilma-ryhmän kaltaista käytäntöä eikä ohjeistusta sisäilmaongelmien ratkaisemiseen. Käyttökiellon voi antaa työterveysorganisaatio. Norjassa hyvän käytännön esimerkkinä pidetään Oslon koulukiinteistöyhtiötä, jolla on oma sisäinen asiantuntijaryhmä sisäilmaongelmien hoitamiseen. Koulu- 27
kiinteistöyhtiö yrittää olla aktiivinen ja toimia ennen ulkopuolisten (mainittu työterveys) puuttumista. Norjalaisen teorian mukaan hyvä sisäilma koostuu: ilmanvaihtosysteemistä harkitut rakennusmateriaalit tiivis vaippa (vesikate, ikkunat, ovet ja julkisivut) mahdollisuus avata ikkuna ei täyteen ahdettuja luokkia siivoukseen panostettava ulkovaatteita ei saa tuoda luokkahuoneisiin. Norjassa pyritään aktivoimaan tilojen käyttäjiä sisäilma- ja energiakysymyksissä. mm. koululaisille on kehitetty ohjelma. 28
4 Yhteenveto ja johtopäätökset Yhteen eenveto Ruotsissa ja Norjassa on väestön keski-ikä vanhempi kuin monissa muissa maissa, mutta ero on kaventumassa, kun muu maailma ottaa ajan myötä kiinni läntiset teollisuusmaat. Historiallisista syistä näissä maissa koko maan rakennuskanta ja erityisesti julkinen rakennuskanta on vanhempaa kuin Suomessa. Tästä syystä monet julkiset palvelut toteutetaan vanhoissa tiloissa, joita ei ole suunniteltu nykyiseen käyttöönsä ja tarpeisiin. Rakennusten ikärakenteen ja kiinteistönpidon organisoinnin takia rakennusten kunto on päässyt rapistumaan. Syynä tähän pidetään mm. sitä, että vastuu kiinteistöistä on ollut hajautettu ja integroitu tarjottavaan palveluun. Esim. koulutoimessa rehtorin budjetti on sisältänyt rahat sekä opetukseen että kiinteistönpitoon. Tämän tyyppinen menettely ei ole toiminut, ja siksi molemmissa maissa asiantilaan on puututtu. Kiinteistöjen hallinnassa on molemmissa maissa tapahtumassa muutoksia, kun kiinteistöjen omistus ja pito ollaan eriyttämässä terveys-, sosiaalija opetustoimen yhteydestä erityisiin tilakeskuksiin tai kiinteistöyhtiöihin. Isoissa kaupungeissa sekä valtion omistamien kiinteistöjen osalta on kiinteistönpito irrotettu niissä tehtävästä palvelutuotannosta julkisiin kiinteistöyhtiöihin. Molemmissa maissa kiinteistöyhtiöt (= vuokranantaja) pitävät huolta nimenomaan rakennuksista, käyttäjäpalvelut ja käyttömenot ovat edelleen toimien itsensä (= vuokralaisten) omia hankintoja. Pienissä kunnissa omistajataho on edelleen kunnan sisäinen organisaatio. Kiinteistön omistajan päätetehtäviin kuuluu tietää rakennustensa kunto ja toimia rakennuttajana sekä uudis- että korjaushankkeissa. Ruotsissa ja Norjassa ei ole tapana käyttää projektinjohtokonsultteja. Isoissa kiinteistöyhtiöissä on myös omat kuntotutkijat vaikka näitä palveluja voidaan ostaa myös ulkopuolelta. Olipa kiinteistöjen omistus järjestetty kiinteistöyhtiön tai kunnan oman organisaation sisällä, on toimilta alettu periä sisäistä vuokraa tiloista. Sisäinen vuokra voi olla määritetty kustannusperusteisesti (yleisin tapa) tai markkinaperusteisesti (harvinainen). Molemmissa maissa korostetaan kiinteistöstrategiaa ja siihen liitettyä, suunnitelmallista kiinteistöjen kunnossapitoa. Kiinteistöstrategia ja siihen liittyvä rahanmeno johdetaan teknisistä, toiminnallisista ja taloudellisesta tarpeista ottamalla huomioon myös säännökset ja toimintaympäristö. Tätä kautta määritetään pääomavuokran osuus. 29
Pääomavuokraa ei saa määrittää kirjanpitopoistojen mukaan, koska suunnitelmallisen kunnossapidon takia kirjanpitoarvot ovat matalia suhteessa kohteiden todelliseen kuntoon. Kiinteistöjen yhtiöittämisen myötä kuitenkin tavoitteena on, että kiinteistöjen kirjanpitoarvo vastaisi rakennuksen todellista arvoa. Molemmissa maissa on säädetty lakeja, jotka velvoittavat rakennusten omistajia ja työnantajia järjestämään terveellisen sisäilman. Ruotsin lait ovat Miljöbalken, Arbetsmiljölagen ja Hälsoskyddslagen. Lakien säätämisen taustalla ovat sisäilmaongelmat, jotka molemmissa maissa ovat yleisiä. Lainsäädännöllä mm. velvoitetaan tarkistamaan ilmanvaihtolaitteistojen kunto joka toinen vuosi sekä korjaamaan tarkastuksessa ilmenneet viat. Kokemusten mukaan sisäilmavalitukset ovat aina olleet aiheellisia ja niihin on löytynyt jokin tekninen syy. Niiden perusteella Ruotsin kuntaliitto että kiinteistöyhtiöt ovat laatineet ohjeistuksia miten menetellä ongelman esiin tullessa. Ohjeissa korostuu nopea, mutta järkeväntuntuinen, ihmisläheinen mutta kuitenkin tekniikkalähtöinen reagointi ja ongelman selvittely. Selvittelyssä lähdetään siitä, että valituksiin reagoidaan nopeasti ja paikan päällä käyden selvitetään yksinkertaiset syyt heikkoon sisäilmaan. Mikäli yksinkertaista syytä ei löydy, siirrytään askel kerrallaan perusteellisempiin tutkimus- ja mittausmenetelmiin. Vasta viimeisenä keinona turvaudutaan lääketieteeseen. Norjasta sisäilmaongelmille ei löydy käsittelyohjeita. Omistajat / ylläpitäjät valitsevat oman menettelytapansa kohdekohtaisesti. Norjassa on lähestytty ongelmaa toistaiseksi käyttäjien suunnasta ja valistettu, miten vaatia parannusta tilanteeseen. Sosiaali- ja opetustoimen sisäilmaongelmien hoitamista haittaa se, että kunnan sisällä ei tohdita puuttua toisen toimen hoitoon. Tilanne muuttuu kokonaan toiseksi, jos valvottava taho on julkinen kiinteistöyhtiö tai yksityinen palveluntarjoaja. Sisäilmakysymyksiä ei myöskään ole tutkittu eikä opetettu alan oppilaitoksissa, kuten on tehty Ruotsissa ja Suomessa. Johtopäätök opäätökse set Suomen kannattaa tehdä yhteistyötä Ruotsin ja Norjan kanssa rakentamisen, kiinteistönpidon ja sisäilmakysymysten saralla, koska aihepiiriin liittyvät kysymykset ovat yhteisiä. Tässä projektissa Ruotsista löytyi tietoa erityisesti sisäilmakysymyksistä. Norjasta löytyi tietoa rakennuskannan kunnon ja käyttökelpoisuuden arviointimenetelmistä sekä käyttö- ja pääomakustannusten ennakoinnista. Ruotsissa ja Norjassa on useita esimerkkejä omistusjärjestelyistä, joissa yhteen kiinteistöyhtiöön on keskitetty paljon rakennuksia. Kiinteistöyhtiölle on annettu vapaus ostaa, myydä, vuokrata tiloja (myös ulkopuolisille) ja korjata tiloja. Ammattimaisesta kiinteistönpidosta on hyviä kokemuksia. Yleensä kiinteistönpidossa on saatu aikaan sekä säästöjä että toimivia ja hyväkuntoisia tiloja. Ruotsissa ja Norjassa on havahduttu suunnitelmalliseen kunnossapitoon keinona kiinteistöpidon kustannusten kurissa pitämiseen sekä aktiiviseen omistajapolitiikkaan, jossa pyritään toimiviin tilaratkaisuihin. Tätä tehtävää varten laaditaan kiinteistöstrategia, jonka laatimisessa lähtökohtina otetaan huomioon kohteen käyttökelpoisuus, tekninen kunto, talous (kohteen rahavirrat), toimintaympäristöön liittyvät piirteet ja laillisuuskysymykset. 30
Ruotsissa sisäilmaongelmien käsittelyyn on paneuduttu. Siellä velvoitetaan lakisääteisesti ennaltaehkäisyyn (sisäilman laatuvaatimukset ja ilmanvaihdon kontrollit) ja on ohjeistettu, miten menetellä ongelmien ilmetessä olivatpa ongelmat helposti tai vaikeasti ratkaistavissa. Haasta tattelut/henkilöt Sveriges Kommuner och Landsting (Stockholm) Linda Andersson (fastighetsekonom) Magnus Kristiansson (handläggare) Sisab (Stockholm) Per Thunman (Chef Information och Lokalutveckling) Peter Eklund () Nina Wahlberg (Miljöansvarig) Locum (Stockholm) Gunnel Forsberg (financial director) Susanne Bovallius (controller) Undervisningsbygg (Oslo) Marit Thorsen (informationssjef) Roy Sypriansen (økonomisjef) Marianne Stokkereit Aasen (eiendossjef) Norsk innemiljøorganisasjon (Oslo) Sverre B. Holøs (leder) Multiconsult (Oslo) Svein Bjorberg (FoU ansvarig) Anders Larsen (Bygningsforvaltning) 31
Haasta tattelut/or elut/organis ganisaa aatioiden esit sittely Vuoden 2005 alusta Ruotsin paikallisviranomaiset (290 kuntaa ja 18 maakäräjää) ovat toimineet yhteisenä Sveriges kommuner och landsting -nimisenä järjestönä. Sen tehtäväkenttään kuuluvat jäsenkunnan hallinnolliset, ammatilliset ja työmarkkinapoliittiset kysymykset. Se ajaa ja tukee paikallishallinnon itsenäisyyttä. SKL:ssä on 445 työntekijää, joista toimitilakysymyksiin on erikoistunut 4 henkilöä. Nämä sijoittuvat organisaatiossa Tillväxt och samhällsbyggnad osastolle. SKL pyrkii kehittämään työntekijöidensä työskentelyedellytyksiä ja osaamista mm. laajalla tutkimus-, julkaisu- ja koulutustoiminnalla. SKL:n toiminta rahoitetaan jäsenmaksuilla. Tukholman kouluja isännöivä kiinteistöyhtiö SISAB Skolfastigheter i Stockholm AB on yksi Tukholman kaupungin 15 yrityksestä. Koulukiinteistöyhtiön hallinnassa on 180 koulua ja 380 kpl esikoulua. SISAB käyttää rahaa 0,8 1 mrd. SEK (90 110 milj. euroa) vuosittain kunnossapitoon ja investointeihin. Aiemmin Tukholman koulutoimi hoiti sekä opetustoimen että rakennusten ylläpidon. 1991 eriytettiin opetustoimi (nämd) ja rakennusten ylläpito. Nyt rakennusten kunnossapitoa ei voi laiminlyödä siirtämällä rahoja opetukseen. SISAB:n kouluista 70 prosenttia on rakennettu vuosina 1945 1965, 15 prosenttia ennen vuotta 1945 ja 15 prosenttia vuosina 1966 2005. Vanhin hallinnassa oleva koulu on rakennettu 1860. SISAB:n vuokrat ovat kustannusperustaisia ja keskimäärin SEK 985 kerrosneliötä kohden vuodessa. Peruskorjausinvestointien rahoittamiseen käytetään pankkilainoja, joissa korkotaso on 3,44 prosenttia (vuoden 2006 taso). Locum AB on perustettu vuonna 1992 hallinnoimaan, kehittämään, ylläpitämään ja hoitamaan Tukholman suuralueella sijaitsevia sairaaloita. Tavoitteena oli sairaalanpidon tehostaminen mm. vuokraperusteiden avulla. Locum on yksi Ruotsin suurimmista kiinteistönomistajista. Locumin hallinnassa on tällä hetkellä 2,4 miljoonaan kerrosneliötä, josta käytössä 90 prosenttia. Kiinteistöjen arvon lasketaan olevan SEK 17 miljardia (1,8 mrd. euroa). Yhteenlasketut vuokratulot olivat vuonna 2004 yhteensä SEK 1 638 miljoonaa (175 milj. euroa). Locumin vuokrat ovat markkinaperusteiset (SEK 1300, 140 euroa per kerrosneliö). Kiinteistöyhtiö on tuottanut voittoa, jonka tulouttanut omistajalleen (Stockholm län landsting). Kun Locum aloitti toimintansa 1992, oli kiinteistöjen tilavuokrat (ylläpito-, käyttö- ja korjauskustannukset) 18 prosenttia sairaaloiden toimintakustannuksista. Vuoteen 2004 mennessä tätä osuutta on onnistuttu pienentämään noin 8 prosenttiin mm. tilojen käytön tehostamisella. Vaikutusta on ollut myös sillä, että sairaaloiden käyttökustannukset (lääkekustannukset, hoitokustannukset) ovat olleet kasvamaan päin. Oslossa on perustettu opetustoimen rakennusten hallintaan ja ylläpitoon Undervisningsbygg kunnallinen kiinteistöyhtiö ja sosiaalitoimen rakennusten hallintaan ja ylläpi- 32